Allgemeine Vorlage (Erschließung des Neubaugebietes D 15, Ortsteil Drove, "Nordwestlicher Ortsrand"; hier: Zustimmung zum vorliegenden Erschließungs- und Entwässerungskonzept)

Gemeinde Kreuzau Bauamt - Her Schmühl BE: Herr Schmühl Kreuzau, 25.02.2011 Vorlagen-Nr.: 13/2011 - öffentlicher Teil Sitzungsvorlage für den Bau- und Planungsausschuss Hauptausschuss Rat 30.03.2011 05.04.2011 11.05.2011 Erschließung des Neubaugebietes D 15, Ortsteil Drove, "Nordwestlicher Ortsrand"; hier: Zustimmung zum vorliegenden Erschließungs- und Entwässerungskonzept I. Sach- und Rechtslage: In der anstehenden Sitzungsrunde schlage ich Ihnen unter einem gesonderten Tagesordnungspunkt vor, die Offenlage des Bebauungsplanes Nr. D 15 zu beschließen. In diesem Zusammenhang sind auch Beratungen über die eingegangenen Stellungnahmen der Träger öffentlicher Belange im Rahmen der Vorabstimmung gemäß § 4 (1) BauGB erforderlich. Aufgrund der eingegangenen Stellungnahmen des Wasserverbandes Eifel-Rur und der Unteren Wasserbehörde des Kreises Düren zum Thema „Niederschlagswasserbeseitigung“ halte ich es für geboten, diese Thematik vor der Beschlussfassung zur Offenlage gesondert zu diskutieren und zu entscheiden. Damit hier sachgerecht entschieden werden kann, war es erforderlich, ein Erschließungskonzept und insbesondere ein Konzept zur Niederschlagswasserbeseitigung durch ein Fachbüro erstellen zu lassen. Die entsprechenden Unterlagen liegen inzwischen vor. Hierzu nunmehr folgende Ausführungen: 1. Straßenplanung Die wegemäßige Erschließung des Plangebietes ist völlig unproblematisch. Der Ausbau der Straßen erfolgt entsprechend den Festsetzungen des zukünftigen Bebauungsplanes. Besonderheiten sind hierbei nicht zu berücksichtigen. Der endgültige Ausbauplan wird nach Abschluss der Offenlage in Auftrag gegeben und zu einem späteren Zeitpunkt zur gesonderten Zustimmung vorgelegt. Im bisherigen Konzept wurden zunächst nur die Herstellungskosten ermittelt. Hiernach belaufen sich die Gesamtkosten des Straßenausbaus auf voraussichtlich 590.000,00 € einschließlich Ingenieurgebühren und Mehrwertsteuer. Im Jahre 2012 ist zunächst nur die Anlegung der Baustraßen vorgesehen. Die hiermit verbundenen Kosten belaufen sich voraussichtlich auf 190.000,00 €. Der Endausbau erfolgt in späteren Jahren und ist abhängig von der baulichen Entwicklung im Baugebiet. 90 % der Kosten sind durch die Erhebung von Erschließungsbeiträgen gedeckt. 2. Schmutzwasserkanal Innerhalb des Baugebietes müssen rund 390 lfdm Schmutzwasserkanal DN 250 verlegt werden. Der Schmutzwasserkanal kann an den vorhandenen Schmutzwasserkanal in der Drovestraße angeschlossen werden, so dass außerhalb des Plangebietes keine zusätzlichen Kosten entstehen. Die Kosten des Schmutzwasserkanals werden sich voraussichtlich auf 160.000,00 € einschließlich Ingenieurgebühren und Mehrwertsteuer belaufen. Unter der Voraussetzung, dass satzungsgemäße Kanalbaubeiträge erhoben werden, ergibt sich hier ein Beitragsaufkommen in Höhe von voraussichtlich 140.600,00 € (22.901 qm Beitragsfläche x 6,14 € Beitragssatz). Der Kostendeckungsgrad liegt somit bei rund 88 %. Unter Berücksichtigung, dass der Kanalbaubeitragssatz letztmalig am 01.01.1994 festgesetzt worden ist und es sich beim Kanalbaubeitrag um einen durchschnittlichen Aufwand handelt, halte ich die erzielte Kostendeckung für vertretbar. 3. Niederschlagswasserbeseitigung (Regenwasserkanal) Die Niederschlagswasserbeseitigung stellt sich problematischer dar. Im Rahmen der Vorabstimmung mit den Trägern öffentlicher Belange gemäß § 4 (1) BauGB haben, wie bereits oben erwähnt, der Wasserverband Eifel-Rur als Unterhaltungspflichtiger des Drover Baches und die Untere Wasserbehörde fast gleichlautende Stellungnahmen abgegeben. In beiden Stellungnahmen wird eine gedrosselte Einleitung des Niederschlagswassers in den Drover Bach gefordert mit einer ausreichenden Rückhaltung, die dem Schutzgrad der Hochwassermaßnahmen entsprechen. Wegen der Hochwasserproblematik im Bereich des Drover Baches, und hier speziell vor der Ortslage Kreuzau, war mit dieser Stellungnahme zu rechnen. Bis zur Offenlage ist ein Nachweis über die grundsätzliche Machbarkeit der Niederschlagswasserentwässerung mit Einleitung in den Drover Bach zu führen. Hierzu nunmehr folgende Ausführungen: Die Verlegung des Regenwasserkanals innerhalb des Plangebietes ist völlig unproblematisch. Auch hier müssen rund 390 lfdm Regenwasserkanal verlegt werden. Die hiermit verbundenen Kosten belaufen sich voraussichtlich ebenfalls auf 160.000,00 € einschließlich Ingenieurgebühren und Mehrwertsteuer. Unter Berücksichtigung des geltenden Kanalbaubeitragssatzes ergeben sich hier allerdings nur Kanalbaubeitragseinnahmen in Höhe von voraussichtlich 46.700,00 €. Darüber hinaus werden allerdings 56.000,00 € zusätzlich über die Erschließungsbeiträge abgerechnet, und zwar für den 35 %igen Anteil an der Straßenentwässerung. Dennoch entsteht hier eine nicht unerhebliche Kostenunterdeckung, und zwar wie folgt: Geschätzte Kosten: Beitragsaufkommen aus Kanalbaubeiträgen: Anteil an der Straßenentwässerung: Nicht gedeckte Kosten: 160.000,00 € 46.700,00 € 56.000,00 € 57.300,00 € Im Gegensatz zum Schmutzwasserkanal kann der neue Regenwasserkanal nicht an das vorhandene Leitungssystem angeschlossen werden. Vielmehr muss eine zusätzliche Leitung Richtung Drover Bach in einer Länge von ca. 200 m verlegt werden. Als Trasse hierfür steht ein Wirtschaftsweg zur Verfügung. Der Trassenverlauf ist in der beigefügten Ablichtung aus der Übersichtskarte dargestellt. Die Kosten für diesen Kanal belaufen sich voraussichtlich auf 130.000,00 €. Beitragseinnahmen ergeben sich hier zunächst nicht. Allerdings kann dieser Regenwasserkanal bei einer späteren Ausweisung eines Baugebietes (nach Flächennutzungsplan ja möglich) genutzt werden. Da das Niederschlagswasser jedoch nur gedrosselt in den Drover Bach eingeleitet werden kann, ist der Bau eines Rückhaltebeckens erforderlich. Die hiermit verbundenen Kosten belaufen sich voraussichtlich auf 150.000,00 €. Sofern das Rückhaltebecken bereits schon so konzipiert wird, dass zu einem späteren Zeitpunkt auch das neue Baugebiet hieran angebunden werden kann, entstehen weitere Kosten von rund 40.000,00 €. Außerdem muss natürlich noch der Grunderwerb für das Rückhaltebecken getätigt werden. Entsprechende Verhandlungen sind bisher noch nicht geführt worden. Eine Alternative zur Niederschlagswasserbeseitigung gibt es nicht. Die Forderungen des WVER und der UWB sind berechtigt und können im Rahmen der Abwägung auch nicht zurückgewiesen werden. Wenn das Baugebiet also realisiert werden soll, müssen die erhöhten Aufwendungen für die Niederschlagswasserbeseitigung getätigt werden. Zusammengefasst ergeben sich also folgende Kosten: 160.000,00 € 130.000,00 € - Regenwasserkanalisation im Plangebiet: - Regenwasserkanal zum Drover Bach: -2- 150.000,00 € - Rückhaltebecken für das Plangebiet: 440.000,00 € Insgesamt: Bei satzungsgemäßer Abwicklung ergeben sich folgende Beitragseinnahmen: - Kanalbaubeiträge: - Anteil an der Straßenentwässerung (440.000,00 € x 35 % x 90 %) Insgesamt: 46.700,00 € 138.600,00 € 185.300,00 € 254.700,00 € Somit nicht gedeckte Kosten: Die zusätzlichen Kosten für die Vergrößerung des Rückhaltebeckens für ein zukünftiges Baugebiet in Höhe von rund 40.000,00 € müssen meines Erachtens außer Ansatz bleiben. Auch wenn es sich bei den Kosten der Kanalisation um rentierliche Kosten handelt und sie sich somit nach Abzug der Beiträge über die Kanalbenutzungsgebühren amortisieren, bin ich der Meinung, dass die Anlieger sich über den Kanalbaubeitrag hinaus beteiligen müssen. Ähnlich wurde im Jahre 2010 mit dem Baugebiet O 8 im Ortsteil Obermaubach verfahren. Meiner Auffassung nach sollte mit den Anliegern im Rahmen eines Ablösevertrages eine 90 %ige Kostendeckung aller mit der Erschließung verbundenen Kosten vereinbart werden. Der Ablösebetrag würde sich auf rund 52,00 €/qm Beitragsfläche belaufen und errechnet sich wie folgt: 160.000,00 € 440.000,00 € 590.000,00 € 40.000,00 € 1.230.000,00 € 123.000,00 € 1.107.000,00 € - Kosten Schmutzwasserkanal: - Kosten Regenwasserkanal: - Kosten des Straßenbaus: - Kosten der Beleuchtung: Insgesamt: 10 % Anteil der Gemeinde: - Zu verteilender Aufwand: Ermittlung des Beitragssatzes: 1.107.000,00 € : 21.225 qm erschließungsbeitragspfl. Fläche = 52,16 €, gerundet: 52,00 € Außerdem ergeben sich Kanalbaubeitragseinnahmen für 3 neue Baugrundstücke, die über die Drovestraße erschlossen werden in Höhe von 1.676 qm x 8,18 € = 13.709,60 € Bei satzungsgemäßer Abrechnung würde sich die Beitragsbelastung pro qm Beitragsfläche wie folgt ergeben: 1. Kanalbaubeitrag: 2. Voraussichtl. Erschließungsbeitrag einschl. Anteil Straßenentwässerung und Straßenbeleuchtung: Insgesamt: 8,18 € 33,24 € 41,42 € Aufgrund des von mir vorgeschlagenen Ablösevertrages ergäbe sich also eine Mehrbelastung in Höhe von rund 10,00 €/qm. Nach Fertigstellung der Erschließung können die Grundstücke erschließungsbeitragsfrei veräußert werden. Der Baulandrichtwert für erschließungsbeitragsfreie Grundstücke im Ortsteil Drove liegt zurzeit bei 105,00 €, so dass sich immerhin noch eine Rendite von 53,00 €/qm ergibt. -3- Ich werde noch vor der Sitzung des Bauausschusses ein Gespräch mit den 4 betroffenen Grundstückseigentümern bezüglich der Beitragsproblematik führen. 4. Regenwasserkanal außerhalb des Plangebietes in der Drovestraße vor den ehemaligen Offiziershäusern In dem ca. 110 m langen Teilstück vor den ehemaligen Offiziershäusern liegt bisher kein Regenwasserkanal. Das Straßenoberflächenwasser wird nicht gefasst und versickert. Bei stärkeren Niederschlägen kommt es allerdings gelegentlich auch zu größeren Pfützenbildungen, insbesondere zwischen dem Fahrbahnrand und den Wohnhausgrundstücken. Im Rahmen der Konzeptuntersuchung wurden auch die Kosten für die Verlegung eines Regenwasserkanals in diesem Teilstück ermittelt. Diese belaufen sich voraussichtlich auf 60.000,00 €. Auf diesen Kanal sollte aus meiner Sicht derzeit jedoch noch verzichtet werden. Ihn als reinen Straßenentwässerungskanal zu verlegen, würde Folgekosten für Rinnen- und Bordsteinanlage nach sich ziehen. Das Niederschlagswasser der Wohnhäuser wird seit über 50 Jahren auf den Privatgrundstücken entsorgt. Die Verlegung dieses Kanals sollte im Zusammenhang mit dem noch möglichen weiteren Neubaugebiet erfolgen. II. Haushaltsmäßige Auswirkungen: Im Haushaltsplan 2011 sind bei Kostenstelle I 541001 Planungskosten in Höhe von 20.000,00 € für den Straßenausbauplan veranschlagt. Im Jahre 2012 müssen 170.000,00 € für die Baustraßen veranschlagt werden. In späteren Jahren (evtl. 2015) müssen 400.000,00 € für den Endausbau veranschlagt werden. Im Haushaltsplan 2011 sind bei Kostenstelle I 538001 ebenfalls 20.000,00 € für die Kanalisationsplanung veranschlagt. Im Haushaltsplan 2012 müssen für die Kosten des Schmutzwasserkanals sowie des Regenwasserkanals einschließlich des Rückhaltebeckens 460.000,00 € veranschlagt werden (440.000,00 € - 20.000,00 € bereits veranschlagte Kosten + 40.000,00 € für die Vergrößerung des Rückhaltebeckens). In Folgejahren, voraussichtlich 2013, müssen 40.000,00 € für die Straßenbeleuchtung veranschlagt werden. Sofern Sie meinem Beschlussvorschlag folgen, können im Jahre 2012 Beitragseinnahmen aus den Ablösebeträgen und den gesonderten Kanalbaubeiträgen in Höhe von 1.115.000,00 € veranschlagt werden. III. Beschlussvorschlag: 1. Dem vorliegenden Erschließungs- und Entwässerungskonzept für das Baugebiet D 15, Ortsteil Drove, wird zugestimmt. 2. Voraussetzung für die zeitnahe Realisierung der Erschließungsmaßnahmen ist, dass die betroffenen Grundstückseigentümer zum Abschluss von Ablöseverträgen bereit sind. Der Bürgermeister IV. Beratungsergebnis: Einstimmig: ________ Ja: ________ Nein: ________ Enthaltungen: ________ - Ramm – Anlage -4-