Beschlussvorlage (Begründung zur Offenlage)

WP7-717/2006 1. Ergänzung STADT BEDBURG Anlage zur Vorlage WP7-717/2006 1. Ergänzung DER BÜRGERMEISTER Begründung zum frühzeitigen Beteiligungsverfahren für den Bebauungsplan Nr. 9/Bedburg, 6. Änderung -Gebiet Toom-Markt Bedburg an der Lindenstraße / Anbindung Schlossparkplatz und Südumgehung Gemäß § 9 Abs. 8 des Baugesetzbuches ist dem Bebauungsplan eine Begründung mit den Angaben nach § 2a Baugesetzbuch beizufügen. In ihr sind die Ziele, Zwecke und wesentlichen Auswirkungen des Bebauungsplanes darzulegen. Begründung Vorbemerkungen: Lage der Stadt Bedburg Die Stadt Bedburg liegt im nördlichen Rhein-Erft-Kreis mit ca. 24.900 Einwohnern auf einer Fläche von ca. 80 qkm, verteilt auf 11 Stadtbezirke. Die heutige Flächengemeinde entstand 1975 im Zuge der kommunalen Neugliederung des Kölner Raumes aus dem Zusammenschluss der Ämter Bedburg und Königshoven. Im Norden grenzen an das Stadtgebiet die Nachbarkommunen Grevenbroich und Jüchen an, im Osten Bergheim und Rommerskirchen, im Süden die Gemeinde Elsdorf und im Westen die Gemeinde Titz. Das Stadtgebiet von Bedburg selbst liegt zwischen der Jülicher Börde und den Ausläufern der Ville und wird durch die Erftniederung unterteilt. Verkehrsanbindung Das Mittelzentrum Bedburg liegt verkehrsgünstig inmitten eines Dreiecks, das durch die Wirtschaftsräume Köln (38 km entfernt), Düsseldorf (34 km), Mönchengladbach (31 km) und Aachen (49 km) gebildet wird. WP7-717/2006 1. Ergänzung Anlage zur Vorlage WP7-717/2006 1. Ergänzung Es besteht eine sehr gute Verkehrsanbindung über die Anschlussstelle Bedburg an die Autobahn 61 (Venlo Ludwigshafen). Über die A 61 bestehen weitere Anbindungen an die Autobahnen Düsseldorf - Aachen (A 46 / A 44) sowie Köln – Aachen (A 4). Bedburg liegt an der sogenannten “Erfttalschiene”, dem aus Straße (L 361, L213/279) und Schiene bestehenden Verkehrsband entlang der Erft. Der Bahnhof Bedburg verbindet die Stadt mit der Bahnstrecke Köln - Horrem Bergheim - Bedburg - Grevenbroich - Neuss - Düsseldorf. 1. Geltungsbereich Das Plangebiet befindet sich unmittelbar im Zentrum des zentralen Bereiches von Bedburg Es wird begrenzt im Norden durch die Anbindungsstraße zum Schlossparkplatz im zentralen Bereich von Bedburg /Querspange Südumgehung (K37) im Osten und Süden durch die Erftgabelung und die Bebauung der oberen Lindenstraße in Bedburg im Westen durch die Lindenstraße als Verkehrs - Hauptachse von der Kölner Straße bis zur Neusser Straße im Zentrum von Bedburg Die Plangebietsgrenzen sind im übrigen durch den geometrisch eindeutigen Planentwurf beschrieben. 2. Vorhandene und umgebende Situation, planungsrechtliche Vorgaben Das Bebauungsplangebiet liegt im zentralen Bereich des Stadtzentrums von Bedburg. Der Gebietsentwicklungsplan für den Regierungsbezirk Köln, Teilabschnitt Region Köln, stellt den Planbereich als allgemeinen Siedlungsbereich (ASB) dar. Die Fläche liegt im Siedlungsschwerpunkt (SSP) und ist im Flächennutzungsplan der Stadt Bedburg als Gemischte Baufläche (M) dargestellt. WP7-717/2006 1. Ergänzung Anlage zur Vorlage WP7-717/2006 1. Ergänzung Der rechtskräftige Bebauungsplan Nr. 9/Bedburg, 2. Änderung weist für den Planungsbereich Kerngebiet (MK) aus. Im Zuge dieser Planänderung wurde in den 80 er Jahren die Errichtung eines großflächigen Einzelhandelsmarktes mit einer Fläche von ca. 5000 m² vorgesehen und umgesetzt. Nach der Schließung dieses Marktes steht dieser nunmehr seit Jahren leer. Einer Nachnutzung wurden die leerstehenden Bereiche des Gebäudes bislang nicht zugeführt. 3. Anlass, Ziel und Zweck der Planung Nach § 1 Abs. 3 des Baugesetzbuches (BauGB) haben die Gemeinden die Bauleitpläne aufzustellen, sobald und soweit es für ihre städtebauliche Entwicklung und Ordnung erforderlich ist. Mit der positiven demografischen Entwicklung der Vergangenheit, bedingt durch die Lage innerhalb einer Wachstumsregion, werden weitere Funktionen von der Kreisverwaltung auf die Stadt Bedburg übertragen. Dies sind insbesondere die Bauaufsicht sowie das Jugendamt, die beide im Rathaus der Stadt Bedburg unterzubringen sein werden. Nachdem die Raumkapazitäten des Rathauses nicht ausreichend sind, diese Funktionen zusätzlich aufzunehmen, gleichwohl die gebündelte Stadtverwaltung an einem Standort Zielsetzung und gemeindliches Selbstverständnis sein sollte, stehen zwei Alternativen zur Debatte: Rathauserweiterung vor Ort in Kaster oder Standortverlagerung in das frühere ToomGebäude an der Lindenstraße 4 in Bedburg. Der Rat der Stadt Bedburg hat in seiner Sitzung am 12.09.2006 die Durchführung der Zusammenlegung und Zentralisierung der Stadtverwaltung Bedburg unter Aufgabe der Rathäuser Bedburg und Kaster am Standort Toom-Gebäude beschlossen. Ferner hat der Rat der Stadt Bedburg in seiner Sitzung am 24.10.2006 den Aufstellungsbeschluss für die 6. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 9/Bedburg gefasst. Wesentliches Planungsziel ist es, die planungsrechtlichen Zulassungsvoraussetzungen für einen zentralisierten Rathausstandort am Standort Toom-Markt in Bedburg zu schaffen. Der Bebauungsplan soll folgende Festsetzungen enthalten: o Ausweisung von Flächen für den Gemeinbedarf mit der Zweckbestimmung Rathaus o Ausnahmsweise Zulassung von kerngebietstypischen Nutzungen o Beibehaltung der Gebietsausweisung MK (Kerngebiet) mit einer Geschoßflächenzahl von 1,6 und einer Grundflächenzahl von 1,0 Unter Berücksichtigung der allgemeinen Grundsätze der Bauleitplanung, insbesondere § 1 Abs. 5 und 6 sollen die „allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohnverhältnisse“ gesichert und die „Wohnbedürfnisse der Bevölkerung“ durch Bereitstellung von erforderlicher Infrastruktur im Sinne der Daseinsvorsorge geschaffen werden. Dabei wird gem. § 1 Abs. 6 in der Auflistung der Ziffer 1 – 5 die Ziffer 4 des Baugesetzbuches - die Erhaltung, Erneuerung, Fortentwicklung, Anpassung und der Umbau vorhandener Ortsteile – besonders berücksichtigt. 4. Standortwahl Auf der Grundlage der Übernahme zusätzlicher Aufgaben von der Kreisverwaltung wurde ein Raumkonzept mit Flächenbedarf erarbeitet, welches an einem zentralisierten Standort für ein Rathaus realisiert werden soll. In die Überlegungen des zentralisierten Rathausstandortes sind 3 Varianten einer näheren Untersuchung unterzogen worden: o o o Schloß Bedburg Erweiterung Rathaus Kaster Umbau Toom-Gebäude Bedburg an der Lindenstraße/Anbindung Schlossparkplatz Dabei ist die Nutzung des Schlosses in Bedburg als Rathausstandort aufgrund der fehlenden Raumkapazitäten und der Funktionalität in eine weitere Untersuchung nicht mit einbezogen worden. Unter Zugrundelegung eines Städtebaulichen Kurzgutachtens des Büros für Stadt- und Regionalplanung WP7-717/2006 1. Ergänzung Anlage zur Vorlage WP7-717/2006 1. Ergänzung Dr. Jansen in Köln wurde im Rat der Stadt Bedburg als neuer Standort für ein zentralisiertes Rathaus das Toom Gebäude beschlossen. Dies unter Zugrundelegung von Kostenanalysen, Kostentransparenz und der Machbarkeit. Auch die rechtskräftige Sanierungssatzung für den Stadtkern Bedburg trifft entsprechende Aussagen. Da der Stadtkern mit der zentralen Erschließungsstraße, dem Marktplatz und dem Schloß nur als funktionelle Einheit zu bewerten ist, wurde hier angeregt, für diesen Bereich ein Neuordnungskonzept zu erstellen. Dieses Ziel der Funktionsverbesserung kann durch die Verlegung des Standortes des Rathauses erreicht werden. 5. Bebauungskonzeption Das zur Überplanung anstehende Areal ist bebaut und die vorhandenen Gegebenheiten sollen durch innerräumlich funktionale Lösungen im Rahmen einer sinnvollen Flächenausnutzung im Bestand ausgenutzt und ein Rathaus entsprechend dem Flächenbedarf implementiert werden. Dies soll im Einklang mit vorhandenen derzeit ausgeübten gewerblichen Nutzungen sowie künftig weiteren Nutzungen aus dem Sektor Handel- und Dienstleistungen (Arztpraxen, Gastronomie, Reisbüro etc. ) erfolgen. Daher wird eine textliche Festsetzung in den Bebauungsplan aufgenommen werden, wonach diese Nutzungen im Plangebiet zulässig sind. 5.1 Art und Maß der baulichen Nutzung Im Planungsgebiet soll im Bereich des vorhandenen Gebäudebestandes des ehem. Toom-Marktes die Flächen für den Gemeinbedarf mit der Zweckbestimmung Rathaus neben der Festsetzung von MK Kerngebiet ausgewiesen werden. Die im Kerngebiet vorhandene Geschoß- und Grundflächenzahl soll hierbei unverändert beibehalten werden. Art der baulichen Nutzung Im Plangebiet wird entsprechend § 1 Abs. 2 Ziffer 7 sowie § 7 der Baunutzungsverordnung Kerngebiet (MK) festgesetzt. Darüber hinaus wird im Kerngebiet eine Fläche für den Gemeinbedarf mit der Zweckbestimmung Rathaus ausgewiesen. Maß der baulichen Nutzung Im Baugebiet wird in Anlehnung an den rechtskräftigen Ursprungsplan, Bebauungsplan Nr. 9/Bedburg, 6. Änderung und bedingt durch den Bestand MK II mit einer Grundflächenzahl von 1,0 und einer Geschossflächenzahl von 1,6 festgesetzt. Derzeit ausgeübte Nutzungen sollen hierdurch nicht eingeschränkt werden. Ferner sollen im Kerngebiet zulässige Nutzungen im Wege der Ausnahme gem. § 1 Abs. 5 BauNVO zugelassen werden. Die übrigen Festsetzungen aus dem rechtskräftigen Bebauungsplan Nr. 9/Bedburg, 2. Änderung für das Planungsareal sollen übernommen werden. 5.2 Erschließung Die Erschließung des Gebäudes erfolgt nach wie vor über das vorhandene ausgebaute Verkehrsnetz an der Lindenstraße / Anbindung Schlossparklatz über die Querspange Südumgehung K 37 n und ist damit optimal angebunden; dies insbesondere im Hinblick auf die erfolgte Anbindung des Schlossparkplatzes an die K 37n. . Das Verkehrsnetz stellt die Erreichbarkeit des künftigen Rathausstandortes im zentralen Bereich von Bedburg sicher. Angeschlossene Parkplätze und ÖPNV bieten hier beste Voraussetzungen. 5.3 Ver- und Entsorgung Die Ver- und Entsorgung ist gesichert. Weitere Maßnahmen sind hier nicht erforderlich. . 5.4 Garagen und Stellplätze Stellplätze sind innerhalb des Planungsgebiets vorhanden . Ferner stehen die Parkplätze auf dem Schlossparkplatz zur Verfügung und sind in einer Anzahl von ca. 150 Stellplätzen dem Gebäude mittels Baulast zugeordnet. WP7-717/2006 1. Ergänzung Anlage zur Vorlage WP7-717/2006 1. Ergänzung 5.5 Leitungsrechte Leitungen oder Leitungsrechte innerhalb des Plangebietes sind bekannt und wurden aus der 2. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 9/Bedburg nachrichtlich übernommen. Die im Rahmen des Beteiligungsverfahrens durch RWE Rhein-Ruhr Netzservice übersandten Bestandspläne sind der Satzungsbegründung zur Information beigefügt. Bei der Planung von Bepflanzungszonen ist darauf zu achten, dass die Versorgungstrassen von RWE frei von Baum- und Strauchwerk bleiben. Es ist die DGVW Richtlinie GW 125 „Bepflanzungen im Bereich unterirdischer Versorgungsanlagen“ zu beachten. Notwendig werdende Schutzmaßnahmen sind RWE Rhein-Ruhr Netzservice abzustimmen. 5.6 Boden / Bodendenkmalpflege Bauliche Maßnahmen über die Grundstücksflächen des vorhandenen Baukörper sind nicht geplant. Insofern sind die Belange der Bodendenkmalpflege nicht berührt. Siehe auch Hinweise zum Bebauungsplan 5.7 Altlasten Altlasten innerhalb des Planungsgebietes sind nicht bekannt. Im Altlastenkataster des Rhein-Erft-Kreises ist diese Fläche nicht aufgeführt. Eine Aussage über Kampfmittel wird unter 7.0 / Hinweise zum Bebauungsplan getroffen. 5.8 Immissionsschutz Immissionsschutzrechtliche Maßnahmen sind nach derzeitigem Kenntnisstand – auch im Hinblick auf die ausgeübten Nutzungen zu der geplanten Nutzung- nicht erforderlich. . 5.9 Belange von Natur und Landschaft Eingriffe in Natur und Landschaft erfolgen im Rahmen der Planänderung nicht. 6.0 Ziele der Raumordnung Der Gebietsentwicklungsplan stellt – wie oben erläutert – das Plangebiet als allgemeinen Siedlungsbereich dar. Der Flächennutzungsplan der Stadt Bedburg stellt den Planbereich als M – gemischte Baufläche dar. Somit ist die 6. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 9/Bedburg aus dem Flächennutzungsplan entwickelt und trägt dem Entwicklungsgebot daher Rechung. Hinweise: o o Die Stadt Bedburg befindet sich in der Erdbebenzone 2 . Entsprechend erfolgte im Bebauungsplan eine Kennzeichnung gem. § 9 Abs. 5 Baugesetzbuch. Es handelt sich beim Plangebiet um Flächen, bei deren Bebauung besondere bauliche Vorkehrungen gegen äußere Einwirkungen oder bei den besondere Sicherungsmaßnahmen gegen Naturgewalten erforderlich sind. Im Plangebiet ergeben sich keine Hinweise auf das Vorhandensein von Kampfmitteln im Rahmen der Auswertung der dem Kampfmittelbeseitigungsdienst zur Verfügung stehenden Luftbildern. Eine Garantie der Freiheit von Kampfmitteln kann dennoch nicht gewährleistet werden. Daher sind bei Kampfmittelfunden während der Erd/Bauarbeiten die Arbeiten sofort einzustellen und die nächstgelegen Polizeidienststelle oder der Kampfmittelbeseitigungsdienst zu verständigen. Sollten im Plangebiet Erdarbeiten mit erheblicher mechanischer Belastung (z.B. WP7-717/2006 1. Ergänzung o o o o Anlage zur Vorlage WP7-717/2006 1. Ergänzung Rammarbeiten, Pfahlgründungen, Verbauarbeiten oder vergleichbare Arbeiten) durchgeführt werden, so wird eine Tiefensondierung empfohlen. Weitere Hinweise sind aus dem beigefügten Merkblatt für Erdarbeiten mit mechanischer Belastung zu entnehmen. Eine Abstimmung ist mit dem Kampfmittelbeseitigungsdienst bei der Bezirksregierung Düsseldorf vorzunehmen. Das gesamte Plangebiet liegt in einem Auegebiet, in dem der naturräumliche Grundwasserspiegel nahe der Geländeoberfläche anliegt und der Boden humoses Bodenmaterial enthalten kann. Humose Böden sind empfindlich gegen Bodendruck und im allgemeinen kaum tragfähig. Erfahrungsgemäß wechseln die Bodenschichten auf kurzer Distanz in ihrer Verbreitung und Mächtigkeit , so dass selbst bei einer gleichmäßigen Belastung diese Böden mit unterschiedlichen Setzungen reagieren können. Das gesamte Plangebiet wird daher wegen der Baugrundverhältnisse gem § 9 Abs. 5 Nr. 1 Baugesetzbuch als Fläche gekennzeichnet, bei deren Bebauung ggf. besondere bauliche Maßnahmen , insbesondere im Gründungsbereich erforderlich sind. Es werden daher folgende Hinweise aufgenommen: Baugrundverhältnisse: Wegen der Bodenverhältnisse im Auegebiet sind bei der Bauwerksgründung ggf. besondere bauliche Maßnahmen, insbesondere im Gründungsbereich, erforderlich. Hier sind die Bauvorschriften der DIN 1054 “Baugrund – Sicherheitsnachweise im Erd- und Grundbau“, der DIN 18196 „Erd- und Grundbau; Bodenklassifikation für bautechnische Zwecke“ sowie die Bestimmungen der BauONRW zu beachten. Grundwasserverhältnisse: der natürliche Grundwasserspiegel steht nahe der Geländeoberfläche an. Der Grundwasserstand kann vorübergehend durch künstliche oder natürliche Einflüsse verändert sein. Bei den Abdichtungsmaßnahmen ist ein zukünftiger Wiederanstieg des Grundwassers auf das natürliche Niveau zu berücksichtigen. Hier sind die Vorschriften der DIN 18195 „Bauwerksabdichtungen zu beachten. Der von der Planänderung betroffene Bereich liegt im prognostizierten, zukünftigen Überschwemmungsgebiet der Erft . Für Neubauvorhaben in diesem Überschwemmungsgebiet würde der Erftverband keine Zustimmung erteilen. Vor dem Hintergrund, dass es sich um die Änderung einer Geländenutzung handelt, welches in seiner Form nicht verändert oder erweitert wird, stimmt der Erftverband der Änderung des Bebauungsplanes unter der Voraussetzung zu, dass das Bauwerk für die zukünftige Hochwassergefährdung verträglich hergerichtet wird. Erforderlich werdende Schutzmaßnahmen sind mit dem Erftverband abzustimmen.