Allgemeine Vorlage (1. Änderung des rechtskräftigen Bebauungsplanes Nr. E 14, Ortsteil Kreuzau, im beschleunigten Verfahren gemäß § 13a BauGB; hier: Aufstellungsbeschluss zur Bebauungsplanänderung gemäß § 2 (1) BauGB, Zustimmung zum Planentwurf und Beschlussfassung zur Durchführung der Offenlage.)

Gemeinde Kreuzau Bauleitplanung, Wirtschaftsförderung - Herr Gottstein BE: Herr Gottstein/Herr Schmühl Kreuzau, 04.05.2012 Vorlagen-Nr.: 29/2012 - öffentlicher Teil Sitzungsvorlage für den Bau- und Planungsausschuss Hauptausschuss Rat 22.05.2012 12.06.2012 26.06.2012 1. Änderung des rechtskräftigen Bebauungsplanes Nr. E 14, Ortsteil Kreuzau, im beschleunigten Verfahren gemäß § 13a BauGB; hier: Aufstellungsbeschluss zur Bebauungsplanänderung gemäß § 2 (1) BauGB, Zustimmung zum Planentwurf und Beschlussfassung zur Durchführung der Offenlage. I. Sach- und Rechtslage: Mit dem als Anlage 1 am 27.03.2012 eingegangenen Schreiben hat der Entwurfsverfasser im Auftrag der Fa. Aldi GmbH & Co. KG, Eschweiler, einen Antrag auf Änderung des rechtskräftigen Bebauungsplanes Nr. E 14, Ortsteil Kreuzau, gestellt. Hintergrund des Antrags ist eine geplante Erweiterung der Verkaufsfläche im rückwärtigen Bereich. Der Bebauungsplan Nr. E 14, Ortsteil Kreuzau, hat am 20.06.1989 Rechtskraft erlangt. Das Gebiet, das vom Plan erfasst wird, erstreckt sich westlich von der Dürener Straße bis zur Straße Am Bahnhof und südlich der Bahnhofstraße bis zur Feldstraße. Auch der Plan Nr. E 1, 1. Änderung, wird von den Planunterlagen erfasst (östlich der Flemingstraße). Dieser Bereich wird von dieser Bebauungsplanänderung jedoch nicht betroffen und seine Rechtsgültigkeit bleibt unberührt. Als Anlage 2 ist der maßgebende Auszug aus dem Bebauungsplan E 14 beigefügt. Inmitten des vom Bebauungsplan E 14 erfassten Gebietes hat die Fa. Aldi im Jahr 1988 eine Filiale im Plangebiet errichtet. Die im Eigentum der Fa. Aldi befindlichen Grundstücke sind Gemarkung Kreuzau, Flur 10, Flurstücke 1163, 1164, 1179 und 1180 (siehe Flurkarte; Anlage 4). Die Fläche auf der sich die Grundstücke der Fa. Aldi befinden ist im Bebauungsplan als Mischgebiet ausgewiesen. Die Festsetzungen sehen eine max. zweigeschossige Bebauung in offener Bauweise vor. Die im Bebauungsplan als überbaubar ausgewiesene Fläche wurde dem damaligen Bestand der Aldi-Filiale angepasst. Somit musste im Zuge eines ersten Ausbaus der Filiale im Jahr 1997 die überbaubare Fläche überschritten werden. Diese Erweiterung wurde gem. § 31 (2) BauGB über eine Befreiung genehmigt. Im Jahre 2009 stellte die Fa. Aldi eine Bauvoranfrage über eine seitliche Erweiterung zur Errichtung eines Pfand- und Backvorbereitungsraums, welche positiv beschieden wurde. Mit Verweis auf diesen Bauvorbescheid ist am 12.3.2012 ein Bauantrag der Fa. Aldi bei der Gemeinde eingegangen. Dieser Bauantrag besteht aus zwei Bestandteilen: zum einen beabsichtigt die Fa. Aldi die Errichtung des oben angesprochenen Pfand- und Backvorbereitungsraums und zum anderen eine rückwärtige Erweiterung der Verkaufsfläche. Nach Rücksprache mit der Baugenehmigungsbehörde des Kreises Düren ist die Erweiterung des Pfand- und Backvorbereitungsraums (mit Bezug auf den Bauvorbescheid) genehmigt worden. Bei dieser Genehmigung wurde die im Bebauungsplan festgesetzte überbaubare Fläche überschritten, so dass eine Befreiung gem. § 31 (2) BauGB erteilt wurde. Derweil wurde die rückwärtige Erweiterung der Verkaufsfläche nicht genehmigt. Aus städtebaulicher und raumplanerischer Sicht spricht grundsätzlich nichts gegen eine Vergrößerung der Verkaufsfläche, doch die planungsrechtlichen Gegebenheiten lassen keinen weiteren Spielraum mehr zu. Um der Erweiterung stattgeben zu können, müssen die Planungsgrundlagen einer Anpassung unterzogen werden. Dies soll nun durch die Änderung des Bebauungsplans erreicht werden. Gleichzeitig werden die bisher genehmigten Überschreitungen der überbaubaren Flächen in den Bebauungsplan eingearbeitet, die Baugrenze dem tatsächlichen Bestand sowie den beiden geplanten Erweiterungen angepasst. Die Anlage 3 zeigt einen Ausschnitt des zum Bauantrag gehörenden Lageplans. Darin sind die erste Erweiterung aus dem Jahr 1997, die beiden Erweiterungen aus den neuerlichen Bauanträgen sowie die im Bebauungsplan festgesetzte überbaubare Fläche (Baugrenze) ersichtlich. Durch die seitliche Erweiterung (Pfand- und Backvorbereitungsraum) wird zudem eine Verlegung der Straße, die parallel zu den Gleisanlagen der Rurtalbahn, zwischen der Straße Am Bahnhof und dem Aldi-Parkplatz verläuft, notwendig. Dazu wird die derzeitige Einfriedung abgerissen und näher an die Gleislinie verlegt, so dass die Straßenzufahrt eine ausreichende Breite aufweist. Dies vollzieht sich komplett auf dem Grundstück der Fa. Aldi und hat keinerlei Auswirkungen auf den laufenden Betrieb der Rurtalbahn. Durch die aktuell geplanten Erweiterungen des Aldis würde die Verkaufsfläche von 757 auf insgesamt 950 m² steigen. Das Plangebiet ist im Bebauungsplan als Mischgebiet (MI) gem. § 6 BauNVO ausgewiesen, in dem nach Abs. 2 Nr. 3 Einzelhandelsbetriebe zulässig sind. Mit einer Verkaufsfläche von 950 m² ist die Aldi-Filiale durchaus zum „großflächigen Einzelhandel“ zu zählen, der nach § 11 (3) Nr. 2 BauNVO nur in Kerngebieten (MK) oder Sonstigen Sondergebieten (SO) zulässig wäre. Der Schwellenwert, ab der ein Einzelhandel als „großflächig“ gilt, ist keine genau bezifferte Flächengröße, sondern richtet sich einzig nach den Auswirkungen des Einzelhandels auf die Ziele der Raumordnung und Landesplanung oder auf die städtebauliche Entwicklung und Ordnung. Bei einem Einzelhandelsbetrieb dieser Größenordnung besteht in einem Mischgebiet bzgl. der Zulässigkeit des Vorhabens das Risiko eines Rechtsstreites bzw. der Unzulässigkeit. Durch eine Umwidmung des Gebiets von einem Mischgebiet in ein Kerngebiet (gem. § 7 BauNVO) lässt sich diese mögliche Problematik ausschließen. Die vorgesehene AldiFiliale inkl. Erweiterung ist im Kerngebiet planungsrechtlich abgesichert und zulässig. Zudem entspricht das Plangebiet von seinem Charakter her mehr einem Kerngebiet als einem Mischgebiet. Aus diesen Gründen ist es folgerichtig und zweckmäßig, das bisherige Mischgebiet im Rahmen der Bebauungsplanänderung als Kerngebiet auszuweisen. Die Umwidmung in ein Kerngebiet zieht keinerlei andersartige negative Konsequenzen mit sich. Die weiteren Festsetzungen des Kerngebiets sehen eine maximale Grundflächenzahl von 1,0, eine maximale Geschossflächenzahl von 3,0 sowie eine maximal zweigeschossige Bebauung vor. Aufgrund der vorgegebenen überbaubaren Flächen ist eine Ausnutzung der GRZ und GFZ nicht möglich. Im Bebauungsplan E 14 sind die nach § 6 (2) Nr. 8 BauNVO im Mischgebiet zulässigen Vergnügungsstätten für nicht zulässig erklärt worden. Dieser Tatbestand soll in der Änderung des Bebauungsplans und seiner Umwidmung der baulichen Nutzung weiterhin erhalten bleiben. So werden in Anwendung des § 1 (5) BauNVO die gem. § 7 (2) Nr. 2 BauNVO im Kerngebiet zulässigen Vergnügungsstätten für nicht zulässig erklärt. Außerdem möchte ich auf die Tatsache hinweisen, dass sich die Fa. Aldi nach einem alternativen Standort umgesehen hat, jedoch kein geeignetes Grundstück gefunden hat bzw. erwerben konnte. Somit ist es sicherlich empfehlenswert dem Wunsch nach einer Erweiterung des Bestandes nachzukommen und diese planungsrechtlich abzusichern, um einem möglichen -2- Szenario, dass sich die Fa. Aldi außerhalb des Gemeindegebiets nach einem alternativen Standort umschaut, entgegenzuwirken. Den Erhalt der Aldi-Filiale im Gemeindegebiet und auch an seinem Standort erachte ich für sehr bedeutsam und wertvoll. Die geplante Änderung des Bebauungsplans ist städtebaulich und raumplanerisch ohne besondere Auswirkungen und muss lediglich aus planungsrechtlichen Gründen vollzogen werden. Durch das Einarbeiten der bisher genehmigten Überschreitungen der überbaubaren Flächen in den Bebauungsplan wird zudem eine übersichtlichere, saubere und dem tatsächlichen Bestand angepasste Planungsgrundlage ermöglicht. Da auch bzgl. der Umwidmung von einem Misch- zu einem Kerngebiet keine negativen Folgen entstehen und der Charakter des Plangebiets gewahrt bleibt, empfehle ich Ihnen den Aufstellungsbeschluss zur Bebauungsplanänderung im beschleunigten Verfahren (gem. § 13a BauGB) zu fassen, dem Planentwurf zuzustimmen und die Verwaltung zu ermächtigen, die Offenlage durchzuführen. II. Haushaltsmäßige Auswirkungen: Es ergeben sich keine haushaltsmäßigen Auswirkungen. Die Kosten des Bauleitverfahrens werden vom Vorhabenträger übernommen. III. Beschlussvorschlag: 1. Die Aufstellung der 1. Änderung des Bebauungsplans Nr. E 14, Ortsteil Kreuzau, wird gemäß § 2 (1) BauGB beschlossen. Die Änderung des Bebauungsplans Nr. E 14 beinhaltet eine Ausweitung der überbaubaren Fläche, der die bisher genehmigten Erweiterungen sowie die derzeit beantragte Erweiterung umfasst. Des Weiteren beinhaltet die Änderung die Umwidmung vom Mischgebiet (MI) zu einem Kerngebiet (MK). In Anwendung des § 1 (5) BauNVO werden die gem. § 7 (2) Nr. 2 BauNVO im Kerngebiet zulässigen Vergnügungsstätten für nicht zulässig erklärt. Des Weiteren wird im Bebauungsplan eine zweigeschossige Bauweise mit einer GRZ von 1,0 sowie einer GFZ von 3,0 festgelegt. 2. Das Bauleitverfahren wird im beschleunigten Verfahren gemäß § 13a BauGB durchgeführt. 3. Die Verwaltung wird ermächtigt, in Anwendung des § 13 (2) Satz 2 BauGB die Offenlage nach § 3 (2) BauGB durchzuführen. Der Bürgermeister i.V. - Stolz Anlagen IV. Beratungsergebnis: Einstimmig: Ja: Nein: Enthaltungen: ________ ________ ________ ________ -3-