Allgemeine Vorlage (1. Änderung des Bebauungsplanes Nr. E 23, Ortsteil Kreuzau, "Friedenau"; hier: Beratung und Beschlussfassung zu eingegangenen Stellungnahmen im Rahmen der Offenlage sowie Satzungsbeschluss)

Gemeinde Kreuzau Bauleitplanung, Wirtschaftsförderung - Herr Schmühl BE: Herr Schmühl Kreuzau, 19.02.2013 Vorlagen-Nr.: 56/2012 2. Ergänzung - öffentlicher Teil Sitzungsvorlage für den Bau- und Planungsausschuss Hauptausschuss Rat 05.03.2013 19.03.2013 09.04.2013 1. Änderung des Bebauungsplanes Nr. E 23, Ortsteil Kreuzau, "Friedenau"; hier: Beratung und Beschlussfassung zu eingegangenen Stellungnahmen im Rahmen der Offenlage sowie Satzungsbeschluss I. Sach- und Rechtslage: Der Rat der Gemeinde Kreuzau hat in seiner Sitzung am 11.12.2012 den Aufstellungsbeschluss zum o. a. Bebauungsplan gefasst, dem Planentwurf mit entsprechenden Änderungen zugestimmt und die Verwaltung ermächtigt, in Anwendung des § 13 a Nr. 1 BauGB in Verbindung mit § 13 Abs. 2 Nr. 2 BauGB die Offenlage nach § 3 Abs. 2 BauGB durchzuführen. Die öffentliche Auslegung des Bebauungsplanentwurfes wurde im Amtsblatt für die Gemeinde Kreuzau am 28.12.2012 bekannt gemacht und hat in der Zeit vom 07.01.2013 bis einschließlich 07.02.2013 stattgefunden. Zu Ihrer Orientierung ist der Bebauungsplanentwurf in verkleinertem Maßstab als Anlage 1 (Anlage 1) nochmals beigefügt. Während der Offenlage haben zahlreiche Bürgerinnen und Bürger den Planentwurf eingesehen und um detaillierte Auskünfte gebeten. Letztendlich sind zwei umfassende Stellungnahmen eingegangen, über die nunmehr im Rahmen der Abwägung zu entscheiden ist. Es handelt sich um die Stellungnahmen des Herrn Eberhard Schaich, An der Papiermühle 1, 52372 Kreuzau, gemäß Schreiben vom 08.01.2013 (Anlage 2) und des Herrn Alfred Titze, Kreuzstraße 21, 52372 Kreuzau, gemäß Schreiben vom 11. Januar 2013 (Anlage 3). Hinweis: Auf eine Schwärzung der Namen konnte verzichtet werden, da sich beide mit der Veröffentlichung ihrer personenbezogenen Daten einverstanden erklärt haben. Die unterschiedlichen Themenbereiche sind im jeweiligen Schreiben durchnummeriert. Meine Stellungnahme bezieht sich jeweils auf die entsprechende laufende Nummer. Nachstehend nunmehr die Stellungnahme der Verwaltung: 1. Schreiben des Herrn Eberhard Schaich: Vorweg weise ich darauf hin, dass der Inhalt des Schreibens mit Herrn Schaich in einem ausführlichen Gespräch am 14.02.2013 erörtert worden ist. Das Ergebnis der Erörterung fließt in die Stellungnahme ein. Zu 1: Aufgrund der geführten persönlichen Unterredung verzichtet Herr Schaich auf eine zentrale Informationsveranstaltung. Im Übrigen wäre dies nicht abwägungsrelevant für den Bebauungsplanentwurf. Zu 2: Auch dieser Punkt ist als erledigt zu betrachten. Ich habe Herrn Schaich erklärt, dass aus einer Bekanntmachung selbstverständlich nicht alle Details zu erkennen sind und von daher ja bewusst die Offenlage durchgeführt wird, um jedem die Möglichkeit zu geben, sich die Planinhalte von der Verwaltung erläutern zu lassen. Zu 3: Herrn Schaich wurde der Unterschied zwischen dem Planentwurf und der tatsächlich beabsichtigten Bebauung des Investors erläutert. Insbesondere hinsichtlich der Größe und des Standortes der geplanten 4 Objekte. Inzwischen liegt auch ein detaillierter konkreter Grundrissplan für die vier beabsichtigten Objekte vor. Diese tatsächlich geplante Bebauung entspricht voll und ganz den Vorstellungen von Herrn Schaich. Er unterstützt insbesondere diese aufgelockerte Bebauung gegenüber der bisher vorgesehenen Reihenhausbebauung. Da der Investor die Baukörper inzwischen konkret im Grundriss geplant hat, schlage ich auch vor, den Bebauungsplanentwurf im Bereich WA 5 insofern zu korrigieren, als dass die durchgehende Bauzeile entfällt und nunmehr entsprechend vier Baufenster ausgewiesen werden. Ein entsprechender Planentwurf ist als Anlage 4 beigefügt. Zu 3a: Die Verkehrssituation in der Straße Friedenau ist nicht Gegenstand der Bebauungsplanänderung. Die Problematik wurde mit Herrn Schaich ausführlich erörtert. Eine Beschlussfassung hierzu ist nicht erforderlich. Zu 4: Der Bebauungsplanentwurf sieht in diesem Bereich ein großzügig bemessenes Baufenster vor. Innerhalb dieses Baufensters können maximal zwei Baukörper mit einer maximalen Grundfläche von 670 m² errichtet werden. Der B-Plan-Entwurf sieht keine Festlegung der Baukörper in eine bestimmte Himmelsrichtung vor. Der Teilbereich dieses Bebauungsplanes wurde inzwischen auch intensiv mit dem Investor, insbesondere auch im Hinblick auf die Stellungnahme des Herrn Titze, diskutiert. Da hier noch keine Detailplanung vorliegt und noch intensive Überlegungen angestellt werden sollten, schlage ich vor, diesen Teilbereich aus dem ersten Änderungsverfahren auszuklammern und gegebenenfalls zu einem späteren Zeitpunkt ein separates Änderungsverfahren durchzuführen. Zu 5: Es handelt sich hierbei um Wünsche und Anregungen, die jedoch nicht das Änderungsverfahren unmittelbar betreffen. Zum Thema „kleiner Tante-Emma-Laden“ habe ich Herrn Schaich darauf hingewiesen, dass es nach den Festsetzungen des Bebauungsplanes planungsrechtlich zulässig ist, einen derartigen Laden zu errichten. Es mangelt lediglich an einem Investor. Fazit für den Beschlussvorschlag: Die Ziffern 1, 2, 3a und 5 werden zur Kenntnis genommen und sind nicht abwägungsrelevant. Zu Ziffer 3 wird der Anregung gefolgt. Der Bebauungsplanentwurf wird entsprechend geändert. Es werden nunmehr konkret 4 Baufenster ausgewiesen. Aufgrund der Anregung zu Ziffer 4 wird der Teilbereich WA 4 aus dem Änderungsverfahren herausgenommen. 2. Stellungnahme des Herrn Alfred Titze: Die Stellungnahme des Herrn Alfred Titze wurde ebenfalls in einem persönlichen Gespräch mit den Eheleuten Titze am 12.02.2013 erörtert. Im Anschluss daran wurde auch eine Ortsbesichtigung durchgeführt. Zu den einzelnen Punkten wird wie folgt Stellung genommen: Zu 1: Den Eheleuten Titze wurde der Unterschied zwischen dem Planentwurf und der tatsächlich beabsichtigten Bebauung des Investors erläutert, insbesondere hinsichtlich der Größe der Objekte. Bezüglich der Geschossigkeit ist eindeutig festzustellen, dass der B-Plan nur eine zweigeschossige Bebauung vorsieht und es sich beim Dachgeschoss lediglich um ein Staffelgeschoss handelt. Entscheidend ist die maximale Gebäudehöhe, die unstrittig von 9 m auf 9,50 m erhöht worden ist. Die nunmehr geplanten Gebäude entsprechen dem vorhandenen Gebäude An der Papiermühle, Haus Nr. 1. Die Auffassung der Familie Titze, dass die nunmehr geplante Bebauung städtebaulich nicht mehr zu vertreten ist, vermag ich nicht zu teilen. Aufgrund meiner Ausführungen zu -2- Ziffer 3 des Schreibens von Herrn Schaich ergibt sich eine Änderung des Planentwurfes. Hieraus ist dann auch eindeutig eine aufgelockerte Bebauung zu erkennen. Bei der mit den Eheleuten Titze durchgeführten Ortsbesichtigung konnte objektiv festgestellt werden, dass die Eheleute Titze heute schon gar keinen Blickkontakt zu der Bauzeile entlang der Straße „Friedenau“ haben und ihr eigenes Grundstück von der Art der Bebauung überhaupt nicht tangiert ist. Diese Auffassung wird von den Eheleuten Titze geteilt. Der Anregung gemäß Schriftsatz, auf die beabsichtigte Änderung zu verzichten, wird nicht gefolgt. Gleichwohl wird vorgeschlagen, eine Änderung des Planentwurfes gemäß Anlage 4 vorzunehmen. Zu 2: Der geforderte Erklärungsbedarf ist erfolgt. Der B-Plan selbst schreibt natürlich keine Anzahl der Wohneinheiten vor. In der entsprechenden Bekanntmachung habe ich allerdings erwähnt, dass im Bereich des WA 4-Gebietes jeweils bis zu 25 Wohneinheiten möglich sind. Dies hängt natürlich auch von der Größe der Wohnungen ab. Die Anzahl der Wohneinheiten je Objekt sind meines Erachtens auch nicht ausschlaggebend. Von Bedeutung ist die Festlegung der maximalen Grundfläche (vorgesehen 670 m²) und der maximalen Firsthöhe von 9,50 m. Richtig ist, dass die geplanten Baukörper unabhängig von der zukünftigen Himmelsrichtung näher an das Anwesen der Eheleute Titze heranragen als die bisher möglichen größeren Baukörper im alten WA 4-Gebiet entlang der Straße „An der Papiermühle“. Bei der Ortsbesichtigung konnte festgestellt werden, dass vom Gartenbereich der Eheleute Titze im Gegensatz zum WA 5-Gebiet hier zukünftig natürlich ein unmittelbarer Blickkontakt entsteht, über dessen Auswirkungen man durchaus unterschiedlicher Auffassung sein kann. Da, wie bereits zu Ziffer 4 des Schreibens von Herrn Schaich erwähnt, noch keine Detailplanung vorliegt und auch der Investor noch intensive Überlegungen anstellen muss, habe ich ja bereits vorgeschlagen, diesen Teilbereich aus dem 1. Änderungsverfahren auszuklammern. Zu 3: Die Formulierung ist spekulativ. Gegenstand der Änderung ist lediglich die geringfügige Verschiebung der überbaubaren Fläche entlang des Mühlenteiches. Die sonstigen Festssetzungen hinsichtlich der Firsthöhe und der maximalen Grundfläche (140 m²) sollen gar nicht geändert werden und sind auch in Zukunft nicht zu befürchten. Ich gehe davon aus, dass innerhalb der nächsten 4-6 Wochen die entsprechenden Bauanträge eingereicht werden. Dieser Punkt ist nicht abwägungsrelevant. Zu 4: Auch dieser Punkt ist nicht abwägungsrelevant. Ich möchte ihn auch nur zu einem Teilbereich kommentieren, und zwar bezüglich der im Baugebiet vorhandenen Hindernisse für Rollatoren. Diese Situation ist baubedingt, da derzeit im Bereich der asphaltierten Flächen noch die Schlussdecke fehlt. Beim endgültigen Ausbau ist die gesamte Verkehrsfläche höhengleich, da es sich um einen verkehrsberuhigten Bereich handelt. Fazit für den Beschlussvorschlag: Die Stellungnahme zu Ziffer 1 wird zurückgewiesen. Aufgrund der Anregung zu Ziffer 2 wird der Teilbereich WA 4 aus dem Änderungsverfahren ausgeklammert. Die Ziffern 3 und 4 werden zur Kenntnis genommen und sind nicht abwägungsrelevant. II. Haushaltsmäßige Auswirkungen: Der Gemeinde entstehen keine Kosten. Die Kosten der Bebauungspanänderung werden vom Investor übernommen. -3- III. Beschlussvorschlag: 1. Die Stellungnahmen bezüglich Ziffer 1, 2, 3a und 5 gemäß Schreiben von Herrn Eberhard Schaich werden zur Kenntnis genommen und sind nicht abwägungsrelevant. Zu Ziffer 3 wird der Anregung gefolgt. Der Bebauungsplanentwurf wird entsprechend geändert. Aufgrund der Anregung zu Ziffer 4 wird der Teilbereich WA 4 aus dem Änderungsverfahren ausgeklammert. 2. Die Stellungnahme zu Ziffer 1 gemäß Schreiben des Herrn Alfred Titze wird zurückgewiesen. Aufgrund der Anregung zu Ziffer 2 wird der Teilbereich WA 4 aus dem Änderungsverfahren ausgeklammert. Die Ziffern 3 und 4 werden zur Kenntnis genommen und sind nicht abwägungsrelevant. 3. Der Bebauungsplan Nr. E 23, Ortsteil Kreuzau, „Friedenau“, 1. Änderung, wird unter Ausklammerung des WA 4-Gebietes gemäß § 10 BauGB als Satzung nebst der dazugehörigen Begründung beschlossen. Der Bürgermeister i.A. - Schmühl Anlagen IV. Beratungsergebnis: Einstimmig: Ja: Nein: Enthaltungen: ________ ________ ________ ________ -4-