Beschlussvorlage (Anlage zur Vorlage Begründung WP7-878/2007)

Stadt Bedburg Bebauungsplan Nr. 17 / Bedburg 3. vereinfachte Änderung Begründung gemäß § 9 Abs. 8 BauGB Stand: 04. April 2007 Inhaltsverzeichnis 1. VORBEMERKUNGEN .........................................................................................3 1.1 Planungsanlass / Ziel und Zweck der 3. Änderung des Bebauungsplanes..................3 1.2 Rechtliche Grundlagen der Planung / Verfahren ..........................................................4 2. ABGRENZUNG UND BESCHREIBUNG DES PLANGEBIETES..........................4 2.1 Lage des Plangebietes / Abgrenzung der Bebauungsplanänderung ...........................4 2.2 Bestand / Umgebung des Änderungsbereiches............................................................4 3. BAULEITPLANUNG UND ÜBERGEORDNETE PLANUNG .................................4 3.1 Planungsrechtliche Situation .........................................................................................4 4. PLANINHALTE UND FESTSETZUNGEN ............................................................5 4.1 Änderung der Planzeichnung ........................................................................................5 4.2 Textliche Festsetzungen................................................................................................5 5. SONSTIGE PLANUNGSBELANGE / AUSWIRKUNGEN .....................................5 5.1 Berücksichtigung der sozialen und kulturellen Bedürfnisse der Bevölkerung, insbesondere der Bedürfnisse von alten und behinderten Menschen in Bedburg .......5 5.2 Gestaltung des Orts- und Landschaftsbildes, Berücksichtigung der Wohnbedürfnisse der Bevölkerung.............................................................................................................6 5.3 Umweltschutz, Natur und Landschaftspflege................................................................6 5.4 Verkehr / Erschließung ..................................................................................................7 5.5 Immissionen...................................................................................................................8 5.6 Sonstige Planungsbelange............................................................................................8 6. UMWELTPRÜFUNG ............................................................................................8 7. FLÄCHENBILANZ................................................................................................8 8. MASSNAHMEN, KOSTEN, FINANZIERUNG UND BODENORDNUNG ..............8 bgr_ÄndBP_21.bb.doc 2 1. VORBEMERKUNGEN 1.1 Planungsanlass / Ziel und Zweck der 3. Änderung des Bebauungsplanes Der Projektträger Pro 8 Lebensqualität für Menschen GmbH plant in Bedburg am westlichen Ortsrand, südlich des Leitweges, den Neubau einer betreuten Wohnanlage für Demenzkranke. Zur Umsetzung der Planung ist die Änderung des Bebauungsplanes Nr. 17 erforderlich, der hier eine Wohnbebauung mit einer zwingenden VIII- und teilweise zwingend IV- geschossigen Bebauung vorsieht. Geplant ist ein Gebäudekomplex in ein- bis zweigeschossiger Bebauung mit ca. 70 Bewohnerzimmern auf ca. 3.500 m² Grundfläche. Die Erschließung ist über die Anbindung der Grundstücksfläche an den Leitweg gesichert. Die Änderung der damals noch angedachten Mehrgeschossigkeit ist städtebaulich begründet. Für die im Plangebiet festgesetzte zwingende IV- bis VIII- geschossige Bebauung besteht nach heutigem Zeitgeist kein Bedarf mehr. Erste Planungsüberlegungen in den 80er Jahren haben bereits auf eine Herabsetzung der Geschossigkeiten auf maximal 1-2 Geschosse abgezielt. Diese Überlegungen wurden jedoch planungsrechtlich nicht weitergeführt. Das geplante Gebäude fügt sich nach stadtgestalterischen Gesichtspunkten hervorragend in die Umgebungsbebauung ein und stellt hier einen guten Übergang von dem verdichteten Geschosswohnungsbau in die angrenzenden noch freien Bauflächen dar. Eine Untersuchung im Rahmen einer Standortanalyse wurde durch ein vom Investor beauftragtes Unternehmen durchgeführt1. Die Gutachter kommen zusammenfassend zur nachfolgend aufgeführten Bewertung: „Akuten Handlungsbedarf gibt es unausweichlich im Bereich zeitgemäßer Angebote für Menschen mit Demenz (Priorität I). In diesem Leistungsbereich konnten wir in Bedburg kein Angebot finden, im gesamten Erftkreis wurde uns ein einziges Wohngemeinschaftsmodell in Wesseling für den gesamten Kreis benannt. Unsere Bedarfseinschätzung stützt sich insbesondere auf anerkannte Studien, die eine hinreichend genaue Schätzung erlauben. Danach steigt das jährliche Neuerkrankungsrisiko von durchschnittlich 0,4% unter den 65- bis 69- Jährigen bis auf 10% unter den Hochbetagten. Da es derzeit im Stadtgebiet Bedburg noch kein Angebot gibt, empfehlen wir die Realisierung einer zeitgemäßen und fachlich anerkannten Einrichtung für Menschen mit Demenz. Ein Kompetenzzentrum „Demenz“ mit den unterschiedlichsten interdisziplinären Angeboten könnte aus unserer Sicht auf dem geplanten Standort entstehen.“ Ziel dieser Änderung des Bebauungsplanes ist daher neben • der Anpassung an die geänderten Wohnbedürfnisse sowie Verbesserung der städtebaulichen Situation durch die maximale Zweigeschossigkeit auch die • Schaffung der planungsrechtlichen Voraussetzung zur Errichtung dieser sinnvollen Anlage und somit die Berücksichtigung der sozialen Bedürfnisse der Bevölkerung, insbesondere auch der alten und behinderten Menschen gem. § 1 Abs. 6 Nr. 3 BauGB. Die Änderung des Bebauungsplanes schafft die Voraussetzungen für eine geordnete städtebauliche Entwicklung und ein verträgliches Einfügen in die umgebende Bebauung. 1 Wohnen mit Sicherheit und Service - Stadt Bedburg, Standortanalyse Bedbrug – Blerichen, JHConsulting GmbH, Gangelt 27.03.2007 bgr_ÄndBP_21.bb.doc 3 Da die Grundzüge der Planung nicht berührt werden, wird das vereinfachte Verfahren nach § 13 BauGB durchgeführt. 1.2 Rechtliche Grundlagen der Planung / Verfahren Die Erstellung der Bebauungsplanänderung stützt sich auf die aktuelle Bau- und Umweltgesetzgebung. Die verwendeten gesetzlichen Grundlagen sind der Planzeichnung zum Bebauungsplan zu entnehmen. 2. ABGRENZUNG UND BESCHREIBUNG DES PLANGEBIETES 2.1 Lage des Plangebietes / Abgrenzung der Bebauungsplanänderung Das Bebauungsplangebiet Nr. 17 befindet sich in der Gemarkung Bedburg, Flur 2, am westlichen Stadtrand von Bedburg. Der östliche Teilbereich ist bereits überwiegend bebaut und die Erschließungsstraßen hergestellt. Das westliche Plangebiet wird noch als landwirtschaftliche Fläche genutzt. Der Änderungsbereich umfasst lediglich einen kleinen Teilbereich des Bebauungsplangebietes von ca. 9.350qm und umfasste ursprünglich das Grundstück 310 teilweise. Im Rahmen der Detailplanung für das Vorhaben wurde eine Erweiterung des Gebäudes aus Brandschutzgründen auf das Flurstück 36 erforderlich, so dass zusätzlich ca. 800qm zum Geltungsbereich hinzugenommen wurden. Der Änderungsbereich wird begrenzt: • Im Norden durch den Leitweg • Im Osten durch die Parzellen 507 und 512, Flur 2 • Im Süden durch das Restgrundstück 310, Flur 2 • Im Westen durch das Restgrundstück 36, Flur 2 Die genaue Abgrenzung ist der Planzeichnung zu entnehmen. 2.2 Bestand / Umgebung des Änderungsbereiches Der zu bebauende Änderungsbereich wird heute landwirtschaftlich genutzt (Acker). Der Änderungsbereich ist im Osten durch eine 4-geschossige Wohnbebauung umgeben, daran grenzt eine 8-geschossige Wohnbebauung an. Nördlich des angrenzenden Leitweges besteht eine eingeschossige Einfamilienhausbebauung mit ausgebautem Dach („1 1/2-geschossig“). Störende gewerbliche Nutzungen sind in Plangebietsnähe nicht vorhanden. In ca 270m Entfernung befindet sich die A 61, die jedoch durch einen Wall abgeschottet ist. 3. BAULEITPLANUNG UND ÜBERGEORDNETE PLANUNG 3.1 Planungsrechtliche Situation Im Flächennutzungsplan der Stadt Bedburg ist der Bereich als Wohnbaufläche dargestellt. Der Bebauungsplan Nr. 17 wurde im Jahr 1970 rechtskräftig und ist zwischenzeitlich mehrfach geändert worden. Er setzt für den Änderungsbereich allgemeines Wohngebiet fest mit einer zwingenden 4-Geschossigkeit bzw. zwingenden 8-Geschossigkeit. Das zulässige Maß der baulichen Nutzung, GRZ (Grundflächenzahl) und GFZ (Geschossflächenzahl) wurde im Zuge der 6. Änderung des Bebauungsplanes mit Rechtsbgr_ÄndBP_21.bb.doc 4 kraft vom 31.12.1974 entsprechend den Höchstwerten des § 17 BauNVO in der derzeitig geltenden Fassung der Bekanntmachung vom 26.11.1968 festgesetzt. 4. PLANINHALTE UND FESTSETZUNGEN 4.1 Änderung der Planzeichnung Zur Realisierung des Planvorhabens als auch um den geänderten Wohnansprüchen und Bauformen gerecht zu werden, ist die im Ursprungsbebauungsplan festgesetzte Vollgeschosszahl auf max. 2 Vollgeschosse zu reduzieren. Die Reduzierung der Geschosszahl ist begründet in der Lage des Änderungsbereiches zwischen einer 1 ½ geschossigen und viergeschossigen Wohnbebauung. An die viergeschossige Bebauung grenzt eine 8-geschossige Wohnbebauung an. Diese Staffelung von 8, 4, 2 und 1 ½ geschossiger Bauweise schafft einen harmonischen Übergang der Bebauung und Einfügen des Bauvorhabens in die Umgebung. Eine Anpassung der GRZ und GFZ ist im Rahmen der vorliegenden 3. vereinfachten Änderung nicht erforderlich. Die sonstigen Festsetzungen des Ursprungsbebauungsplanes bleiben erhalten. 4.2 Textliche Festsetzungen Für die Zulässigkeit von Nutzungen gelten die Bestimmungen der Baunutzungsverordnung, die in § 12 BauNVO auch Aussagen zu Stellplätzen und Garagen trifft: Stellplätze und Garagen sind in allen Baugebieten zulässig. Zur Eindeutigkeit wird diese Regelung durch Übernahme als textliche Festsetzung gem. § 9 Abs. 1 Nr. 4 BauGB nochmals aufgeführt: Stellplätze und ihre Zufahrten sind auch außerhalb der überbaubaren Grundstücksfläche zulässig. 5. SONSTIGE PLANUNGSBELANGE / AUSWIRKUNGEN 5.1 Berücksichtigung der sozialen und kulturellen Bedürfnisse der Bevölkerung, insbesondere der Bedürfnisse von alten und behinderten Menschen in Bedburg Anstoß für die Bebauungsplanänderung ist das geplante Vorhaben einer betreuten Wohneinrichtung für Demenzkranke. Die Stadt Bedburg unterstützt dieses Vorhaben aufgrund des dargelegten akuten Handlungsbedarfes im gesamten Erftkreis und trägt somit der Berücksichtigung auch der Bedürfnisse von alten und behinderten Menschen im Rahmen ihrer kommunalen Planung Rechnung. Im Zuge der vorgenannten Untersuchung wurde die demographische Entwicklung der Stadt Bedburg bis 2020 prognostiziert und hieraus Folgerungen zur Ansiedlung einer Sozialimmobilie am Standort der 3. vereinfachten Änderung getroffen. Bis 2020 wird die Bevölkerung (Basisjahr 2003) um 0,3% geringfügig anwachsen. Splittet man diese Prognose nach Altersgruppen auf, ist eine deutliche Zunahme der älteren Bevölkerungsgruppen festzustellen (Anteil der über 60 – jährigen: 30%). Neben diesen Darstellungen der demographischen Entwicklung belegen weitere Studien und Ausarbeitungen (siehe auch „Wegweiser Demographischer Wandel Bedburg (Bertelsmann Stiftung“) übereinstimmend eine zu erwartende Veränderung in der Bevölkerungsstruktur. Es zeigt sich bei allen Vergleichen das Phänomen der demographischen Alterung. Die Bevölkerungsentwicklung bis 2020 (Bertelsmann Stiftung) zeigt einen bgr_ÄndBP_21.bb.doc 5 Anstieg der Altersgruppe der über 50- Jährigen und insbesondere einen deutlichen Anstieg bei der Gruppe der über 80- Jährigen. Bei der weiteren Bewertung rückt deshalb der Personenkreis ab 79 Jahren und älter in den Mittelpunkt. Der prognostizierte Anstieg in den Altersgruppen der über 75-Jährigen gilt als gewichtiges Indiz für den demographisch bedingten quantitativen Anstieg des Pflegebedürftigkeitsrisikos. Nach Recherchen des Gutachters haben durchschnittlich 9.520 Personen im Erftkreis Leistungen der Pflegeversicherung bezogen. Hiervon entfielen wiederum 1.654 Leistungsempfänger (17,4%) auf die ambulante Pflege und 2.408 Leistungsempfänger auf die stationäre Pflege (25,3%). Der größte Anteil der Leistungsempfänger, und zwar 5.458 Personen (57,3%), haben das Pflegegeld in Anspruch genommen. Grundsätzlich kann im Zeitraum von 2002 bis 2020 von einer Steigerungsrate in Höhe von 65,9% der Pflegebedürftigen ausgegangen werden. Verteilt auf die Pflegestufen bedeutet dies eine Steigerung in Stufe I von 66,1%, Stufe II von 67,7% und in Stufe III von 60,4%. Im gesamten Erftkreis ist damit zu rechnen, dass es im Jahr 2020 ca. 15.793 pflegebedürftige Leistungsempfänger geben wird. Chronische Erkrankungen nehmen unter dem Aspekt der demographischen Entwicklung um 2 - 3 % zu. In einer Studie des Bundesbauministeriums2 über die Wohnsituation Älterer in ihren Wohnquartieren wurde dies erneut bestätigt. Gerade chronifizierte Erkrankungen führen oft zu erheblichen Behinderungen der Bewegungsfreiheit von Senioren. Ältere Menschen leben meist in älteren Häusern und dort sehr oft in den oberen Etagen, bei gleichzeitig fehlendem Aufzug. Gerade rheumatische Erkrankungen und Kreislauferkrankungen schränken deshalb die Bewegungsfreiheit dramatisch ein und führen für den Betroffenen zu erheblichen Einschränkungen des Lebens. Diese o.g. Prognosen und Ergebnisse verdeutlichen, dass schon heute ein breit gefächertes Angebot unterschiedlichster Wohn- und Dienstleistungsangebote für ältere Menschen in Bedburg notwendig ist, damit diese im Falle verstärkter gesundheitlicher Beeinträchtigungen die erforderlichen Hilfs- und Betreuungsleistungen abrufen können. 5.2 Gestaltung des Orts- und Landschaftsbildes, Berücksichtigung der Wohnbedürfnisse der Bevölkerung Die im Ursprungsbebauungsplan festgesetzte Mehrgeschossigkeit spiegelt den Städtebau der 60er Jahre wider. Die heutigen Ansprüche an Wohnbebauung und die Nachfrage belegen die sich vollzogene Entwicklung im Wohnungsbau: nachgefragt werden eher Wohngrundstücke mit kleinere Strukturen / Bauweisen, die sich harmonisch in die Umgebung / Landschaft einfügen. Die Bebauungsplanänderung wird daher nicht vorwiegend den Planungsansprüchen des Investors gerecht, sondern ist aus städtebaulicher Sicht in diesem Bereich zwischen 4 und 1 ½ geschossiger Wohnbebauung sinnvoll. Die Planungsüberlegungen zur Reduzierung der Geschossigkeit in diesem Bereich wurden bereits in den 80er Jahren verfolgt. 5.3 Umweltschutz, Natur und Landschaftspflege Eingriffe in Natur und Landschaft Mit der hier beschriebenen Bebauungsplanänderung sind keine Eingriffe in den Naturhaushalt verbunden. 2 Exwost - Forschungsfeld ältere Menschen und ihr Wohnquartier, Hrsg. Bundesbauministerium, ExwostInformation bgr_ÄndBP_21.bb.doc 6 Ein Eingriff in Natur und Landschaft wird durch die Bebauungsplanänderung nicht vorbereitet, da eine bauliche Inanspruchnahme bereits nach altem Bebauungsplan möglich war: Gem. § 1a Abs. 3 S. 5 BauGB ist ein Ausgleich nicht erforderlich, soweit die Eingriffe bereits vor der planerischen Entscheidung zulässig waren. Im Rahmen des Vermeidungs- und Minderungsgebotes wird von der Unteren Landschaftsbehörde (ULB) des Rhein-Erft-Kreises jedoch eine landschaftsgerechte und großzügige Grüngestaltung der Außenanlagen einschließlich einer Eingrünung der künftigen DemenzKlinik zur offenen Landschaft hin gefordert. Es handelt sich hierbei um eine Fläche, deren bauliche Entwicklung gleichzeitig zu einer Schonung des sonstigen Freiraums durch Nichtinanspruchnahme alternativer ökologisch und landschaftspflegerisch wertvoller Standorte führt. Bezüglich einer möglichen Beeinträchtigung des Landschaftsbildes führt die geplante Änderung des BP Nr. 17 zu einer signifikanten Verbesserung, da die bisherige Festsetzung einer 4-8-geschossigen Bebauung auf maximal 2 Vollgeschosse zurückgenommen wird. Hierdurch passt sich das Bauvorhaben der benachbarten vorhandenen Bebauung an und entwickelt insbesondere an diesem Standort (Ortsrand) eine deutlich geringere Fernwirkung. Auswirkungen auf Schutzgüter gem. § 1 Abs. 6 Nr. 7 BauGB Zwar werden durch die zusätzliche Bebauung der heutigen Ackerfläche der Lebensraum für Tiere (Vögel, Kleinsäuger) und Pflanzen teilweise beeinträchtigt. Da aber bereits vor der Bebauungsplanänderung eine Versiegelung zulässig war, im Bereich des Grundstücks und in der Umgebung Grünstrukturen erhalten bleiben, sind die Auswirkungen als vertretbar einzustufen. Mit der Bebauung sind Beeinträchtigungen des Bodens und des Wasserhaushaltes durch Mehrversiegelung verbunden, denen in diesem Bereich zugunsten der Schonung von ökologisch wertvollen Flächen im Außenbereich der Vorrang eingeräumt wird. Umweltbezogene Auswirkungen auf den Menschen und seine Gesundheit sowie die Bevölkerung insgesamt sind nicht zu erwarten. Eine sachgerechte Entwässerung des Grundstücks in die vorhandene Kanalisation ist gewährleistet. Hinweise auf prioritäre Lebensräume und Arten gemäß der Fauna-Flora-HabitatRichtlinie (FFH-Richtlinie), der EG-Vogelschutzrichtlinie sowie auf potenzielle FFHLebensräume (die ggf. in einer Schattenliste der Naturschutzverbände enthalten sind), liegen für das Plangebiet und die nähere Umgebung nicht vor. Daraus folgt, dass Fauna-Flora-Habitat-Gebiete, Vogelschutzgebiete und sonstige Schutzgebiete von der Planung nicht betroffen sind. 5.4 Verkehr / Erschließung Die Erschließung erfolgt über den Leitweg, der ausreichend dimensioniert ist. Ausreichende Stellplatzflächen können auf dem Grundstück errichtet werden. bgr_ÄndBP_21.bb.doc 7 5.5 Immissionen In der Umgebung befindet sich die Autobahn A 61. Aufgrund des Abstandes (ca. 270m) und des bestehenden Walles sind jedoch keine wesentlichen Beeinträchtigungen zu erwarten. 5.6 Sonstige Planungsbelange Nach jetzigem Kenntnisstand sind sonstige Planungsbelange durch die Bebauungsplanänderung nicht betroffen. 6. UMWELTPRÜFUNG Gem. § 13 Abs. 3 BauGB wird im vereinfachten Verfahren von einer Umweltprüfung nach § 2 Abs. 4 BauGB und vom Umweltbericht nach § 2a BauGB abgesehen. 7. FLÄCHENBILANZ Größe des Änderungsbereiches: 9.357qm Überbaubare Fläche (Baugrenze): 7.926qm Verkehrsflächen 8. 159qm MASSNAHMEN, KOSTEN, FINANZIERUNG UND BODENORDNUNG Die Maßnahme berührt nicht den Haushalt der Stadt Bedburg. Bodenordnende Maßnahmen sind nicht erforderlich. Bedburg, den 04.04.2007 bgr_ÄndBP_21.bb.doc 8