Beschlussvorlage (Anlage)

Anlage zu V 103/2014, BP 171, E.-Friesheim, Borrer Straße Einwände 18.03.2014 nach Beendigung der Offen lage gem. §3 (2) BauGB Nach Beendigung der einmonatigen öffentlichen Auslegung des Bebauungsplanentwurfs gern. § 3 (2) BauGB (03.02.-02.03.) sind beim Umwelt- und Planungsamt drei verspätete Schreiben bzw. e-mails mit Anregungen und Bedenken von Privaten eingegangen Die Inhalte der SchreibenIe-mails können dem Anhang entnommen werden. Die Verwaltung schlägt vor, die Stellungnahmen in den Abwägungsprozess zum Bebauungsplan einzubeziehen, sodass die V 103/2014 unter Beschlussfassung zu I. entsprechend erweitert wird: Stellungnahme 1, Zülpicher Straße 25 al Flurstück 57: Einwand1: Ein 3m breiter "Grundstücksstreifen" bleibt planungsrechtlich Ackerland. Beschlussvorschlag: Der entsprechende Grundstücksstreifen kann nicht in den Geltungsbereich des Bebauungsplans einbezogen werden. Die Grenze des Bebauungsplans orientiert sich an dem städtebaulichen Erfordernis, Baugrundstücke in einer ausreichenden Grundstückstiefe planungsrechtlich festzusetzen. Eine weitere Ausdehnung des Geltungsbereichs hat zudem keinen Nachteile für die Nutzung des betreffenden Grundstücks, welches von der Zülpicher Straße erschlossen ist; vielmehr bestimmt sich für dieses Grundstück die Zulässigkeit von baulichen Anlagen nach den Vorschriften des § 34 BauGB. Eine Einbeziehung dieses "Streifens" würde zudem zu einem erhöhten Erschließungsbeitrag des Einwenders führen. Einwand 2: Die Erweiterung der bestehenden Mauer ist nicht mehr möglich Beschlussvorschlag: Einfriedungen, insbesondere deren Höhen, zwischen den Grundstücken sind im Bebauungsplan nicht geregelt; nur die Einfriedungen zu den öffentlichen Verkehrsflächen und Grünflächen. Es gelten somit die gleichen Bedingungen für Einfriedungen im Bebauungsplan wie zwischen Baugrundstücken im Innenbereich gern. §34 BauGB. Daher ist es für die Zulässigkeit der Einfriedung unerheblich, ob ein Teil des Grundstücks im Bebauungsplan liegt oder nicht. Bei der Ausgestaltung der Einfriedung ist u.a. auch das Nachbarrechtsgesetz NW zu beachten. In der Regel ist eine bis zu 2m hohe Mauer zwischen den Grundstücken, bauordnungsrechtlich beurteilt, genehmigungsfrei. Stellungnahme 2, Zülpicher Straße 35: Einwand: Die Eigentümer der Zülpicher rückwärtigen Gartenerschließung an. Straße 33 und 35 regt einen Stich weg zur Beschlussvorschlag: Der Festsetzung eines privaten Gartenweges mit einem entsprechenden Geh- und Fahrrecht zugunsten der davon erschlossenen Grundstücke (rückwärtige Gartenbereiche der von der Zülpicher Straße erschlossenen Grundstücke) kann nicht entsprochen werden; die betreffenden Grundstücke an der Zülpicher Straße sind in offener Bauweise errichtet, sodass eine Zugänglichkeit deren hinterer Gartenbereiche auch über die Zülpicher Straße erfolgen kann Einer privatrechtlichen Regelung der Einrichtung eines Weges stehen jedoch die Festsetzungen des Bebauungsplans nicht entgegen. Stellungnahme 3, Flurstück 57: Einwand: Die Eigentümer des Flurstücks 57 beantragen, dass das Grundstück bis zur Höhe der vorhandenen Halle auf dem Flurstück 186 aus dem B-Plan ausgenommen wird, so dass nur der nordwestliche, etwa 30m tiefe Teil der Grundstücks zu den Erschließungsbeiträgen herangezogen wird. Bei den nördlichen Nachbargrundstücken bereits vorgenommen, Beschlussvorschlag: wurde eine solche Änderung Der Anregung kann aus grundsätzlichen städtebaulichen Gründen nicht entsprochen werden. Das Flurstück 57 ist in den Geltungsbereich des Bebauungsplans einbezogen, um eine städtebauliche sinnvolle Bebauung bzw. Grundstücksaufteilung zu gewährleisten. Der Abstand (ca. 28 m) zwischen der künftigen Erschließung und der bestehenden Bebauung an der Zülpicher Straße (Hausnummer 25a) erfordert im Sinne einer geordneten und flächensparenden Grundstücksaufteilung die Einbeziehung dieses Flurstücks. Gemeinsam mit dem Nachbargrundstück (Flurstücks 56) können von der geplanten Erschließung ausgehend künftig bis zu fünf markt- und ortsübliche Baugrundstücke (s. Bebauungsplan: vorgeschlagene Grundstücksgrenzen) mit einer für Bauzwecke idealen Grundstückstiefe und -breite entstehen. Somit wird für das gesamte Plangebiet eine Tiefe der Baugrundstücke von 30-35m zur Berechnung der Erschließungsbeiträge herangezogen. Die beantragte Herausnahme ist daher - auch zur gerechten Verteilung der Erschließungskosten - nicht sinnvoll. Die gewünschte Herausnahme eines Teilbereichs des Flurstücks 57 aus dem Geltungsbereich des Bebauungsplans hat zudem keine Auswirkungen auf die Heranziehung zu den Erschließungskosten, wenn die vom Antragsteller bisher angestrebte Neuaufteilung der Baugrundstücke, gemeinsam mit dem benachbarten Flurstück 56 eine freistehende Einfamilienhausbebauung zu realisieren, umgesetzt werden soll; soweit dadurch Grundstücke entstehen, die auch von der geplanten Neuerschließung erschlossen werden, entstehen - zumindest bis zur endgültigen Abrechnung - auch für das dann einbezogene bisherige Flurstück 57 entsprechende Erschließungskosten. Die in diesem Zusammenhang vom Antragsteller angesprochene Reduzierung des Planbereichs bezgl. der Flurstücke 58, 186 und 53 ist darüber hinaus mit dem vorliegenden Fall nicht vergleichbar; bei den betreffenden Grundstücken wurden zur gerechten Verteilung der Erschließungskosten die Grundstückstiefen auf ca. 28m - 30 m reduziert, ohne das damit die Grundzüge der Planung berührt sind. Die teilweise Herausnahme des Flurstücks 57 ist hingegen nicht mit einer o.a. sinnvollen städtebaulichen Planung vereinbar.