Beschlussvorlage (RD 934-X Entwurf Begründung Bebauungsplan Nr. 86)

Stadtplanung Zimmermann GmbH L in z e r S tra ß e 31 • 5 0 9 3 9 Köln T e l 0 221/411011 -0 ■Fax: 411011 -22 STADT BAD MÜNSTEREIFEL BEBAUUNGSPLAN NR. - „NEUBAU ZIMMEREI-OUTLET-STORE, Bad Münstereifel“ BEGRÜNDUNG (VORENTWURF) INHALTSVERZEICHNIS 1. Lage des Plangebietes und G e ltu n g s b e re ic h.......................................................2 2. 2.1. 2.2. Allgem eine Ziele und Zw eck der Planung sowie P lanerfordernis................. 2 Allgemeine Ziele und Zwecke der Planung....................................................................... 2 Planerfordernis.....................................................................................................................2 3. V e rfa h re n ......................................................................................... 4. 4.1. 4.2. 4.3. 4.4. 4.5. 4.6. Planungsvorgaben......................................................................................................... 3 Rechtskräftiger Bebauungsplan..........................................................................................3 Sanierungssatzung.................................................... 3 Gestaltungssatzung .................................................................................................... 3 Bestand................................................................................................................................ 3 Erschließung........................................................................................................................4 Planungsalternativen...........................................................................................................4 5. Entw urf „Neubau Zim m erei-O utlet-Store“ (Stand: Mai 2017)...........................5 6. 6.1. 6.2. 6.3. 6.4. 6.5. 6.6. 6.6.1. 6.6.2. Begründung der P laninhalte.......................................................................................6 Kerngebiet............................................................................................................................ 6 Überbaubare Grundstücksfläche....................................................................................... & Grundflächenzahl................................................................................................................ 6 Dachform ............................................................................................................................. 6 Öffentliche Verkehrsfläche ,.................................................................................. 6 Hinweise.............................................................................................................................. 6 Unterirdische Frischwasserleitung..................................................................................... 6 Baufeldfreimachung............................................................................................................6 7. 7.1. 7.2. 7.2.1. 7.2.2. Städtebauliche A usw irkungen................................................................................... 7 Verkehr................................................................................................................................ 7 Umweltbelange................................................................................................................... 7 Artenschutz..........................................................................................................................7 Schalltechnische Untersuchung........................................................................................ 7 8. K osten................................................................................................................................ 7 Stand: 09.11.2017 3 Bad Münstereifel: B-Plan Nr. - „NEUBAU ZIMMEREI-OUTLET-STORE, Bad Münstereifel“ 1. Lage des Plangebietes und Geltungsbereich Das Plangebiet des Bebauungsplanes Nr. - „NEUBAU ZIMMEREI-OUTLET-STORE, Bad Münstereifel“ liegt südlich der Innenstadt von Bad Münstereifel außerhalb der Stadtumweh­ rung und befindet sich am südlichen Stadteingang. Derzeit wird das Plangebiet als Parkplatz (unbefestigte Oberfläche) genutzt und liegt zwischen der Trierer Straße (L165) und der L194. Folgende Grundstücke liegen im Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. -- „NEUBAU ZIMMEREI-OUTLET-STORE, Bad Münstereifel“: - Gemarkung: Münstereifel, Flur: 6, Flurstücksnummer: 1451 Gemarkung: Münstereifel, Flur: 6, Flurstücksnummer, 1457, 1460 (Teilfläche Trierer Straße), 1461, 1462, 1465. Das Plangebiet ist im Mittel zwischen rd. 18,00 m und 20,00 m breit und rd. 125 m lang. Das Grundstück weist über die gesamte Länge einen Höhenunterschied von rd. 2,00 m auf. Zur L194 ist eine Böschung vorhanden; der Höhenunterschied beträgt bis zu 4,00 m. Der genaue Geltungsbereich des Bebauungsplanes ist der Planzeichnung im Maßstab 1:500 zu entnehmen. 2. Allgemeine Ziele und Zweck der Planung sowie Planerfordernis 2.1. Allgemeine Ziele und Zwecke der Planung Das Unternehmen „Colonia Private Equity GmbH“ beabsichtigt, auf den Flächen der ehema­ ligen Zimmerei an der Trierer Straße ein Einzelhandelsvorhaben mit zentrenrelevantem Sor­ timent zu errichten, das die vorhandene Mischung des city outlets mit großen Markennamen ergänzen soll. Die überwiegend 1-geschossige Bebauung schafft Verkaufsflächen (zuzüglich Nebenflächen) von insgesamt rd. 1.100 qm. Die Stadt Münstereifel schafft durch die X. Änderung des Flächennutzungsplans „Parkplatz Zimmerei“ sowie durch die Erweiterung des zentralen Versorgungsbereichs die notwendigen Planungsvoraussetzungen, um das Vorhaben durch einen Bebauungsplan aus dem Flä­ chennutzungsplan entwickeln zu können. 2.2. Planerfordernis Der Standort „Zimmerei“ liegt innerhalb des Bebauungsplanes Nr. 29d „Südliche Vorstadt“. Der Bebauungsplan setzt größtenteils eine Verkehrsfläche besonderer Zweckbestimmung „öffentliche Parkfläche“ fest. Des Weiteren ist eine Grünfläche mit der Zweckbestimmung Parkanlage sowie eine Fläche zum Anpflanzen von Einzelbäumen festgesetzt. Das Vorhaben „NEUBAU ZIMMEREI-OUTLET-STORE, Bad Münstereifel“ widerspricht den Festsetzungen des rechtskräftigen Bebauungsplans. Durch die Neuaufstellung des Bebau­ ungsplanes Nr. - „NEUBAU ZIMMEREI-OUTLET-STORE, Bad Münstereifel“ soll der Bereich überplant werden. Das neu zu schaffende Planungsrecht ersetzt dann den derzeit rechtskräf­ tigen Bebauungsplan für diesen Teilbereich. Die Bereiche des Bebauungsplans Nr. 29d, welche nicht im Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. -- liegen, sind von den Änderun­ gen unberührt. Das Plangebiet des Bebauungsplanes Nr. -- „NEUBAU ZIMMEREI-OUTLET-STORE, Bad Münstereifel“ liegt: • • im Geltungsbereich der Satzung über die förmliche Festlegung eines Sanierungsge­ bietes in der Kernstadt Bad Münstereifel (Sanierungssatzung), in Kraft getreten am 07.05.2010 und im Geltungsbereich der Gestaltungssatzung, Gebiet II der Stadt Bad Münstereifel. Begründung 09.11.2017 S.2 Bad Münstereifel: B-Plan Nr. - „NEUBAU ZIMMEREI-OUTLET-STORE, Bad Münstereifel“ 3. Verfahren Der Bebauungsplan Nr. - „NEUBAU ZIMMEREI-OUTLET-STORE, Bad Münstereifel“ wird im Normalverfahren mit zweistufiger Beteiligung durchgeführt. Die notwendige Flächennutzungsplanänderung wird im Parallelverfahren durchgeführt. 4. Planungsvorgaben 4.1. Rechtskräftiger Bebauungsplan Wie im Kapitel 2.2 dargestellt liegt das Plangebiet innerhalb des Bebauungsplanes Nr. 29d „Südliche Vorstadt“. Der Bebauungsplan trifft zusammenfassend folgende Festsetzungen: - Verkehrsfläche besonderer Zweckbestimmung „öffentliche Parkfläche“, - Grünfläche mit der Zweckbestimmung Parkanlage, - eine Fläche zum Anpflanzen von Einzelbäumen festgesetzt sowie - für den Bereich der Trierer Straße eine öffentliche Verkehrsfläche. 4.2. Sanierungssatzung Die mit einer Baumaßnahme im Sanierungsgebiet beabsichtigte Nutzung muss gemäß § 2 Absatz 3 der Satzung nicht nur öffentlich-rechtlich genehmigungsfähig sein, sie muss auch die weitergehenden Ziele der Sanierung an Nutzungsverträglichkeit, Einfügung in das histo­ rische Stadtbild, Anforderungen an die Gestaltungsatzung der Stadt Bad Münstereifel und Sozialverträglichkeit im Stadtgefüge erfüllen. 4.3. Gestaltungssatzung Für die Kernstadt von Bad Münstereifel und die angrenzenden Baugebietsflächen besteht eine Gestaltungssatzung vom 19.03.1986. In der Gestaltungssatzung werden zwei Gebiete definiert. Beim Gebiet I handelt es sich um die Kernstadt mit Mauerring und Grabenzone. Das Gebiet II beinhaltet die angrenzenden Baugebietsflächen in der Kernstadt. Das Plange­ biet des Bebauungsplanes liegt innerhalb des Gebietes II. Gemäß § 2 der Gestaltungssatzung ist die Satzung anzuwenden bei allen Veränderungen, Umbauten und Erweiterungen bestehender baulicher Anlagen, Bau- und Kunstdenkmälern, Ehren- und Erinnerungsmalen, Wegekreuzen, Straßen- und Platzanlagen, bei baulichen Neuanlagen und Wiederaufbauten sowie bei der Anbringung von Werbeanlagen und Waren­ automaten. Das geplante Vorhaben fällt thematisch unter die baulichen Neuanlagen. Die Gestaltungs­ satzung sieht für bauliche Neuanlagen im Gebiet II vom Sattel-, Walm- und Mansarddach abgeleitete Dachformen vor. Die Gestaltungssatzung soll neu aufgestellt werden. Innerhalb der Neuaufstellung sollen Re­ gelungen für Sonderbauwerke berücksichtigt werden. 4.4. Bestand Die Flächen innerhalb des Geltungsbereiches des Bebauungsplanes Nr. -- „NEUBAU ZIMMEREI-OUTLET-STORE, Bad Münstereifel“ werden als ebenerdige öffentliche Parkflä­ che ohne befestigte Oberfläche genutzt. In Richtung der Landesstraße L194 (früher B 51) befindet sich ein begrünter Wall (Höhe max. 4 m). Die L194 liegt in Hochlage. Entlang der Trierer Straße stehen im Bereich der heutigen Stellplatzflächen mehrere Bäume bzw. Sträu­ chen Nördlich angrenzend befindet sich eine Seniorenwohnanlage mit einer Cafenutzung im Erdgeschoss bzw. ein schmales städtisches Grundstück. Südlich angrenzend an das Plan­ gebiet mündet die Trierer Straße auf einen Kreisverkehr mit der L194. Begründung 09.11.2017 S.3 Bad Münstereifel: B-Plan Nr. - „NEUBAU ZIMMEREI-OUTLET-STORE, Bad Münstereifel“ 4.5. Erschließung Die äußere Erschließung des Plangebiets ist durch die „Trierer Straße“ vorhanden und aus­ reichend dimensioniert. Geringfügige Teile öffentlicher Flächen werden durch die 3-geschossige Kopfbebauung überbaut. 4.6. Planungsalternativen i Neue Zimmerei City Outlet i 3ad filünstereifeI I Slrukturkonzept 13.August 2315 Abb. 01: Entwurf „Neue Zimmerei City Outlet“ (Stand: August 2015) Der Entwurf des Vorhabens „Neue Zimmerei-City Outlet“ (Stand: August 2015) sah die Er­ richtung von max. 1.700 qm Gewerbeflächen einschließlich Nebenflächen vor. Es waren grundsätzlich drei Vollgeschosse mit einem Staffelgeschoss für eine Wohnung im südlichen Bereich mit einer maximalen Gebäudehöhe von ca. 12 m (Staffelgeschoss 15 m) geplant. Die Oberkante der Erdgeschosse wurde abschnittsweise dem tatsächlichen Gelän­ deverlauf angepasst, so dass die Höhen des OKFF zwischen +2,0 m im Süden auf 0,0 m im Norden abfallen. Die Höhen OKFF 1. OG und 2. OG variierten entsprechend. Die Geschoss­ höhen im Erdgeschoss betrugen rd. 4,0 m, im 1. Obergeschoss 3,5 m und im 2. Oberge­ schoss zwischen 3,0 m und 4,2 m. Der obere Dachabschluss verlief jedoch einheitlich. Die Erdgeschossfassaden sind zur Trierer Straße als Schaufenster ausgebildet und zur Bundesstraße vollständig geschlossen. Die Fassaden des 1. Obergeschosses sind zur Trie­ rer Straße gegenüber dem Erdgeschoss abschnittsweise vor- bzw. zurückversetzt und ge­ schosshoch verglast. Das zweite Obergeschoss ist gegenüber dem Erdgeschoss einheitlich zurückversetzt und ohne Öffnungen geplant. Nur der durch die Gebäudehöhe betonte, südli­ che Gebäudeabschluss ist über Eck über zwei Geschosse (2./3. OG) verglast. Zur Bundes­ straße sind dem Gebäude im 1. und 2. Obergeschoss Laubgengänge mit Treppenanlagen vorgelagert. Begründung 09.11.2017 S.4 Bad Münstereifel: B-Plan Nr. - „NEUBAU ZIMMEREI-OUTLET-STORE, Bad Münstereifel“ Die Gebäudekubatur umfasst eine Gebäudelänge von rd. 110 m und einer Gebäudebreite zwischen 10,0 und 14,0 m. Zum äußeren Fahrbahnrand der B 51/L194 wird ein Mindestab­ stand von 10,0 m eingehalten. Gem. Anlage Nr. 51.11 W BauO zu §51 BauO NRW (Richtzahlen für den Stellplatzbedarf) müssen rd. 37 Stellplätze nachgewiesen werden. Die Stellplätze werden abgelöst und auf dem Parkplatz Eifelbad hergestellt. Vor der Nordfassade sind Flächen für die Anlieferung geplant. 5. Entw urf „Neubau Zim m erei-O utlet-Store“ (Stand: Mai 2017) Abb. 02: Entwurf „Neubau Zimmerei-Outlet-Store“ (Stand: Mai 2017) Der Entwurf des Vorhabens „Neue Zimmerei-City Outlet“ sieht die Errichtung von max. 1.100 qm Verkaufsflächen zuzüglich Nebenflächen vor. Der Neubau ist grundsätzlich eingeschossig mit einer dreigeschossigen Akzentuierung am südlichen Kopf, der über die öffentliche Verkehrsfläche auskragt. Die Dachfläche oberhalb der erdgeschossigen Ladenzone wird als Parkdeck mit 34 Stellplätzen genutzt. Die Zufahrt bzw. der Zugang zum Parkdeck mit einer Treppenanlage und Aufzug liegt vor der Nordfas­ sade. Hier findet auch die Anlieferung statt. Der Baukörper hält die vom Landesbetrieb Straßen festgelegte minimale Abstandslinie von 10 m zur Straßenbegrenzungslinie zur Landesstraße ein. Zur Trierer Straße entstehen durch eine geknickte Fassade mindestens 3 m breite Vorzonen vor den bodentief verglasten La­ deneinheiten. Das Parkdeck sowie das Kopfgebäude springen im Vergleich zum Erdge­ schoss vor und überdachen die Vorzonen so in Teilen. Begründung 09.11.2017 S.5 Bad Münstereifel: B-Plan Nr. - „NEUBAU ZIMMEREI-OUTLET-STORE, Bad Münstereifel“ 6. Begründung der Planinhalte 6.1. Kerngebiet Das Flurstück 1451 (Gemarkung: Münstereifel, Flur: 6) wird als Kerngebiet festgesetzt. 6.2. Überbaubare Grundstücksfläche Innerhalb des Kerngebiets wird die überbaubare Grundstücksfläche entsprechend dem vor­ liegenden Entwurf zum Vorhaben „Neubau Zimmerei-outlet-store“ (Stand: Mai 2017) festge­ setzt. Zum äußeren Fahrbahnrand der L194 wird in Abstimmung mit dem Landesbetrieb Straßenbau NRW ein Abstand der überbaubaren Grundstücksfläche von 10 m festgesetzt. 6.3. Grundflächenzahl Im Bebauungsplan wird eine GRZ von 1,0 festgesetzt. 6.4. Dachform Aufgrund der besonderen Lage, des schmalen Grundstückszuschnitts und der geplanten Nutzungen wird als Dachform „Flachdach“ festgesetzt. Das sehr lang gestreckte Gebäudevo­ lumen tritt dadurch stadträumlich deutlich vor dem stadtbildprägenden Schulgebäude an der Trierer Straße und der Kernstadt zurück. 6.5. Öffentliche Verkehrsfläche Die Festsetzung der öffentlichen Verkehrsfläche für die Trierer Straße wird nachrichtlich aus dem Bebauungsplan Nr. 29d „Südliche Vorstadt“ in den Bebauungsplan Nr. -- „Parkdeck Zimmerei“ übernommen. 6.6. Hinweise 6.6.1. Unterirdische Frischwasserleitung Im Bereich des südlichen Kopfgebäudes verläuft eine unterirdische Transportleitung des Wasserwerkes (Füllleitung HB Radberg). Im weiteren Verfahren ist in Abstimmung mit der Stadt Bad Münstereifel entweder ein Verlegung oder Einhausung erforderlich. 6.6.2. Baufeldfreimachung In den Bebauungsplan wird ein Hinweis aufgenommen, dass von einer Baufeldfreimachung in der Zeit vom 01.03. bis zum 30.09. abzusehen ist, um die artenschutzrechtlichen Belange hinreichend zu berücksichtigen. Abweichungen hiervon sind nach vorhergehender Abstim­ mung mit der Unteren Landschaftsbehörde denkbar, wenn vorab gutachterlich festgestellt wurde, dass gegen keine Naturschutzbelange verstoßen wird. Begründung 09.11.2017 S.6 Bad Münstereifel: B-Plan Nr. - „NEUBAU ZIMMEREI-OUTLET-STORE, Bad Münstereifel“ 7. Städtebauliche Auswirkungen 7.1. Verkehr Die vorliegende verkehrliche Stellungnahme (ISAPLAN, Dezember 2012) wird im weiteren Verfahren überarbeitet. 7.2. Umweltbelange 7.2.1. Artenschutz Im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens Nr. 81 „Parkdeck Zimmerei“ wurde von Dipl. Geogr. Ute Lomb eine „Artenschutzrechtliche Prüfung“ (ASP) durchgeführt (Stand: Januar 2013). Als Ergebnis der ASP kann festgehalten werden, dass Verbotstatbestände nach § 44 Abs. 1 Nr. 1 BNatSchG verhindert werden können, wenn die Bauvorbereitung eingeschränkt wird. Aus diesem Grund erfolgt im Bebauungsplan der Hinweis auf die bestehenden rechtlichen Vorgaben, dass von einer Baufeldfreimachung in der Zeit vom 01.03. bis zum 30.09. abzu­ sehen ist. Abweichungen hiervon sind nach vorhergehender Abstimmung mit der Unteren Landschaftsbehörde denkbar, wenn vorab gutachterlich festgestellt wurde, dass gegen keine Naturschutzbelange verstoßen wird. Ein weiteres Ergebnis der ASP ist, dass Teile des Plangebietes regelmäßig von Fledermäu­ sen bejagt werden. Um die Beeinträchtigungen durch die Planung (Verlust eines Jagdre­ viers) zu kompensieren, wird festgesetzt, dass an den Nord- bzw. Ostfassaden mindestens sechs frostsichere Fledermauskästen anzubringen sind. Das vorliegende Gutachten wird im weiteren Verfahren überarbeitet bzw. angepasst. 7.2.2. Schalltechnische Untersuchung Als nächstgelegene schutzbedürftige Nutzungen sind im Norden ein Seniorenheim, im Wes­ ten und Südwesten zwei Schulen (Realschule bzw. Gymnasium) sowie das Büro eines Dis­ counters in die Untersuchung als zu betrachtende Immissionsorte vorhanden. Die Senioren­ wohnanlage sowie das Büro des Discounters wurden mit dem Schutzanspruch „Mischge­ biet“, die beiden Schulen mit dem Schutzanspruch „allgemeines Wohngebiet“ berücksichtigt. Die Auswirkungen des vorhandenen Verkehrslärms (Trierer Straße, Landesstraße) auf das Vorhaben werden im weiteren Verfahren untersucht. 8. Kosten Durch die Aufstellung des Bebauungsplans entstehen der Stadt Bad Münstereifel keine Pla­ nungskosten. Begründung 09.11.2017 S.7