Beschlussvorlage (Anlage 7: Zusammenfassende Erklärung)

8. Änderung des Flächennutzungsplanes Erftstadt-Gymnich, Kehler Weg, Erweiterung Getreidelager RaiBa Zusammenfassende Erklärung Stand Satzungsbeschluss Zusa FNP 0201.doc 26. Mrz. 2014 Inhaltsübersicht 1. Städtebauliche Zielsetzungen Seite 2 2. Bebauungsplan Nr. 164 Erftstadt Gymnich, Kehler Weg Seite 3 3. Berücksichtigung der Umweltbelange / Ergebnis der Umweltprüfung Seite 3 4. Beteiligung der Öffentlichkeit Seite 4 4.1 Vorbemerkungen 4.2 Inhaltliche Auseinandersetzung mit den vorgetragenen Anregungen aus den anonymisierten Eingaben 4.2.1 FNP-relevante Eingaben 4.2.1.1 Städtebauliches Planerfordernis 4.2.1.2 Ortsbild (tlw.) 4.2.1.3 Wasserschutz (tlw.) 4.2.1.4 Einfluss auf sonstige Sachgüter (tlw.) 4.2.1.5 Sortiments- und Mengenentwicklung (tlw.) 4.2.1.6 Kritik an dem Bauleitplanverfahren (tlw.) 4.2.2 Nicht FNP-relevante Eingaben 4.2.2.1 Anregungen zu städtebaulichen Planinhalten des Bebauungsplanes Nr. 164 4.2.2.2 Richtigstellung der Planung auf der Ebene der Verbindlichen Bauleitplanung 4.2.2.3 Kritik an dem Bauleitplanverfahren 4.2.2.4 Nicht bebauungsplanrelevante Aspekte 4.3 Inhaltliche Auseinandersetzung mit den vorgetragenen Anregungen aus den nicht anonymisierten Eingaben 4.4 Zusammenfassung 5. Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange Seite 16 6. Planungsalternativen Seite 17 7. Planverwirklichung Seite 17 Seite 2 (17) 8. Änderung des Flächennutzungsplanes Erftstadt-Gymnich, Kehler Weg, Erweiterung Getreidelager RaiBa Zusammenfassende Erklärung Stand Satzungsbeschluss 1. Städtebauliche Zielsetzungen Dem Flächennutzungsplan ist gemäß § 6 Abs. 5 Baugesetzbuch (BauGB) eine Zusammenfassende Erklärung beizufügen, woraus hervorgeht, wie die Umweltbelange und die Ergebnisse der Beteiligung der Öffentlichkeit sowie der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens Nr. 164 berücksichtigt worden sind und aus welchen Gründen die Planung nach Abwägung mit den geprüften, in Betracht kommenden anderweitigen Planungsmöglichkeiten gewählt wurde. Die gegenwärtige Situation der Warenabteilung der RaiBa am Kehler Weg ist dadurch gekennzeichnet, dass der bestehende Betrieb von der nächstgelegenen Wohnbebauung nur durch einen schmalen Verbindungsweg getrennt wird. Praktisch handelt es sich also um ein Nebeneinander von gewerblicher Nutzung und Wohnnutzung. Derartige Situationen werden städtebaulich als Gemengelagen bezeichnet. Dabei ist für die planungsrechtliche Beurteilung von einem rechtmäßigen Bestand auszugehen. Daher ist auch in den Konstellationen des unmittelbaren Nebeneinanders von gewerblicher und Wohnnutzung eine Stadt nicht gehalten, alle Schritte zu unternehmen, um den Betrieb „wegzuplanen". Im Gegenteil: Die Rechtsprechung betont immer wieder, dass auch in den Fällen dieser Art zugunsten eines bestehenden Betriebes wegen des Gebots der Beachtung der Belange der Wirtschaft in § 1 VI Nr. 8 BauGB sowie des Eigentumsschutzes nach Art. 14 GG dessen Bestands- und Erweiterungsinteresse eingestellt werden muss. Ein solcher Betrieb kann verlangen, dass sein Interesse an einer Kapazitätserweiterung zur Erhaltung der Konkurrenzfähigkeit bei den planerischen Entscheidungen der Kommune angemessen gewürdigt wird. Es gibt somit den schützenswerten Belang eines genehmigten Betriebes, an seinem Standort zu verbleiben und diesen angemessen zu erweitern. Die planungsrechtliche Notwendigkeit der Alternativenprüfung beschränkt sich bei einem solchen Sachverhalt auf die Frage, ob für die Erweiterungsfläche ein anderer, die umgebende Wohnnutzung weniger beeinträchtigender Standort in Betracht kommt. Von Seiten des Betriebes muss also dargelegt werden, dass die Erweiterung des Geländes in eine andere Richtung nicht in Betracht kommt, etwa mangels Verfügbarkeit der entsprechenden Flächen oder wegen der damit verbundenen Erhöhung der Konfliktsituation hinsichtlich der benachbarten Wohnnutzung. Im vorliegenden Fall bedarf es keiner Ermittlung hinsichtlich der Überprüfbarkeit anderer Flächen. Denn die Erweiterung in westlicher Richtung ist in jedem Fall sachlich angemessen, wenn nicht sogar geboten, weil sich damit der Betrieb von der Wohnbebauung „fortbewegt". Die Warenabteilung der Raiffeisenbank Gymnich eG (RaiBa) besteht seit Anfang der 1960er Jahre am Kehler Weg. Das heute vorhandene Straßen und Wegenetz wurde auf der Basis einer Flurbereinigung in den 1970er Jahren angelegt. Die Warenabteilung stand seinerzeit "außerhalb". Die Wohnbebauung ist mit der Zeit an die Warenabteilung herangerückt. Dadurch haben die Eigentümer eine durch ihren Standort vorbelastete Grundstückssituation in Kauf genommen, um ihre Wohnhäuser zu realisieren. Erst hierdurch hat sich der Standort zur Gemengelage entwickelt. Aus der Zeit vor Einleitung der aktuellen Bauleitplanverfahren liegen keine Beschwerden vor, die ein "spannungsgeladenes" nachbarschaftliches Verhältnis zwischen der RaiBa und der Wohnnutzung hätten vermuten lassen. Es liegen keine betrieblichen Zustände vor, die ein behördliches Einschreiten hätten veranlassen können. Seite 3 (17) 8. Änderung des Flächennutzungsplanes Erftstadt-Gymnich, Kehler Weg, Erweiterung Getreidelager RaiBa Zusammenfassende Erklärung Stand Satzungsbeschluss Naturgemäß kommt es insbesondere während der wenigen Wochen im Jahr umfassenden Erntezeit zu einem erhöhten Betriebsaufkommen. Durch diese Vorbelastung unterscheidet sich der Kehler Weg aufgrund der Entstehungsgeschichte der Wohnbebauung von "normalen" Wohngebieten. Hieraus resultiert das Gebot der gegenseitigen Rücksichtnahme. Nach dem sogenannten Trennungsgrundsatz des § 50 BImSchG sind bei raumbedeutsamen Planungen die für eine bestimmungsgemäße Nutzung vorgesehenen Flächen einander so zuzuordnen, dass schädliche Umwelteinwirkungen auf die ausschließlich oder überwiegend dem Wohnen dienenden Gebiete so weit wie möglich vermieden werden. Diesem Trennungsgebot kommt die Funktion einer Abwägungsdirektive zu. Bei der hier anstehenden Überplanung einer bestehenden Gemengelage beansprucht es aber nach ständiger Rechtsprechung keine strikte Geltung. Denn in derartigen Situationen, die im Laufe der Jahre bzw. Jahrzehnte durch das Heranrücken der Wohnbebauung an den Betrieb gewachsen sind, kann dann nicht nachträglich verlangt werden, diese Situation durch eine Bauleitplanung dergestalt aufzulösen, dass ein Abstand zwischen diesen Nutzungen etwa nach Maßgabe des Nordrhein-Westfälischen Abstandserlasses festgesetzt wird. Bei der Planung für Gemengelagen findet Kapitel 2.2.2.1 des Abstandserlasses entsprechend Anwendung. Danach kann die Anwendung der Abstandsliste gemäß Abstandserlass zu Schwierigkeiten führen, da bei den gewachsenen städtebaulichen Strukturen in Gemengelagen in der Regel örtlich vorhandene Schutzabstände nicht vergrößert werden können. Entsprechend dem in den Grundsätzen der Bauleitplanung verankerten Verbesserungsgebot, insbesondere auch hinsichtlich des Immissionsschutzes, können im Einzelfall nicht jegliche Beeinträchtigungen durch Immissionen ausgeschlossen werden. Dies ist jedoch wegen des Gebotes der gegenseitigen Rücksichtnahme vertretbar. Vor diesem Hintergrund wurden der vorliegenden Planung folgende städtebaulichen Ziele zugrunde gelegt:  Planungsrechtliche Sicherung des Standortes der Warenabteilung am Kehler Weg  Verbesserung der bestehenden Gemengelage-Situation, insbesondere in Bezug auf Schall- und Staubbelastung der unmittelbaren Nachbarschaft, durch Verlagerung wesentlicher Betriebsprozesse auf die Erweiterungsfläche  Minimierung der durch die Erweiterung und zusätzliche Bodennutzung am Standort Kehler Weg entstehenden Eingriffe in Natur und Landschaftsbild. Ferner enthält der Flächennutzungsplan der Stadt Erftstadt einen Hinweis auf die Lage des Plangebietes innerhalb des Schutzgebietes zur Grund- und Quellwassergewinnung. Die Gegenüberstellung bisheriger Flächennutzungsplan-Ausschnitt / 08. Änderung stellt sich wie folgt dar: Seite 4 (17) 8. Änderung des Flächennutzungsplanes Erftstadt-Gymnich, Kehler Weg, Erweiterung Getreidelager RaiBa Zusammenfassende Erklärung Stand Satzungsbeschluss 2. Bebauungsplan Nr. 164 Erftstadt Gymnich, Kehler Weg Die Verfahren zur 8. Änderung des Flächennutzungsplanes sowie zur Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 164 wurden parallel begonnen. Aufgrund der im Rahmen der Offenlage zum Bebauungsplan Nr. 164 vorgetragenen Anregungen soll die konkrete Planung im Bereich der Erweiterungsfläche nochmals geändert werden. Dies betrifft insbesondere die Einplanung einer zusätzlichen Westeinfahrt und die hiermit verbundene Verschiebung der Überbaubaren Grundstücksflächen. 3. Berücksichtigung der Umweltbelange Dem Bebauungsplan Nr. 164 Erftstadt-Gymnich, Kehler Weg, Erweiterung Getreidelager RaiBa liegen folgende Gutachten zugrunde:     Umweltbericht, Büro für Landschafts- und Freiraumplanung LAB, November 2013 Verkehrsuntersuchung, VSU GmbH, 15.05.2012 Geräuschimmissions-Untersuchung, Gutachterlicher Bericht auf der Grundlage von Geräusch-Immissionsberechnungen nach DIN 18005 "Schallschutz im Städtebau" und DIN 45691 "Geräuschkontingentierung", ITAB, 21.05.2012 Gutachten über geotechnische Untersuchungen, TERRA Umwelt Consulting, 31.03.2012. Ergebnis der Umweltprüfung Das Plangebiet wird geprägt durch die bereits vorhandene Betriebsstätte der Warenabteilung der Raiffeisenbank Gymnich eG (RaiBa) im Osten sowie landwirtschaftliche Flächen im Seite 5 (17) 8. Änderung des Flächennutzungsplanes Erftstadt-Gymnich, Kehler Weg, Erweiterung Getreidelager RaiBa Zusammenfassende Erklärung Stand Satzungsbeschluss Norden, Westen und Süden. Die vorhandene Betriebsstätte ist bis auf kleine Teilflächen komplett versiegelt. Unversiegelte Flächen befinden sich im Bereich der südlichen Lagerhalle. Im nördlichen Teil der Fläche stockt eine Stiel-Eiche (Quercus robur) mit geringem bis mittlerem Baumholz. Die zu bebauenden Flächen werden derzeit ausschließlich als Pferdekoppel genutzt. Der gesamte Landschaftsraum bietet potentielle Brutmöglichkeiten für Bodenbrüter wie Kiebitz, Feldlerche usw. Aktuell sind innerhalb des Raumes Vorkommen von der Grauammer bekannt (Fundortkataster des LANUV, Kartierung von 2007). Die Art wurde im Rahmen der Begehung im Umfeld des Standortes beobachtet. Aufgrund der intensiven Beweidung der zu bebauenden Flächen ist eine Brut von bodenbewohnenden Arten innerhalb des Plangebietes unwahrscheinlich, sie kann aber nicht vollständig ausgeschlossen werden. Es besteht deshalb die Gefahr, dass während der Bauzeit einzelne Individuen verletzt oder getötet werden können. Das gilt insbesondere für Nestlinge in den wenigen Tagen, in denen sie nicht ausweichen können. Zur Vermeidung dieser Konflikte sind auf der Ebene der Verbindlichen Bauleitplanung daher Maßnahmen zur Bauzeitenregelung vorgesehen worden. Fortpflanzungs- bzw. Ruhestätten anderer planungsrelevanter Tierarten sind nicht betroffen, ebenso sind erhebliche Störungen im Sinne von § 44 Abs.1 Satz 1 Nr. 2 BNatschG ausgeschlossen. Durch die 8. Änderung des Flächennutzungsplanes werden somit keine Verbotstatbestände von § 44 Abs. 1 BNatSchG vorbereitet, die auf der Ebene der Verbindlichen Bauleitplanung nicht lösbar wären. Aufgrund der geringen Reliefierung und der fehlenden Ausstattung mit gliedernden und belebenden Vegetationsstrukturen ist der Standort weithin einsehbar. Als sichtverschattende Elemente kommen lediglich die vereinzelten Gehölzstrukturen sowie die landwirtschaftlichen Gebäude in Frage. Die konkrete Ausgestaltung der Städtebaulichen Zielsetzung der Verbesserung der vorhandenen Gemengelage durch die Reduzierung der Immissionen Schall und Staub an der Bestandsanlage erfolgt auf der Ebene der Verbindlichen Bauleitplanung. Ferner wird auf dieser Ebene der Kompensationsbedarf für die Eingriffe in Natur und Landschaft festgesetzt. Auswirkungen auf die Erholungsfunktion sowie Kultur- und Sachgüter sind auch unter Berücksichtigung des in der Denkmalliste der Stadt Erftstadt geführten Wegekreuzes nicht zu erwarten. Zusammenfassend kann festgehalten werden, dass die 8. Änderung des Flächennutzungsplanes die planungsrechtliche Grundlage für eine erhebliche Verbesserung der Umweltbelange darstellt. 4. Beteiligung der (anonymisierten) Öffentlichkeit 4.1 Vorbemerkungen Der Rat der Stadt Erftstadt hat am 29. März 2011 die Einleitung des Bebauungsplanverfahrens Nr. 164 Erftstadt-Gymnich, Kehler Weg, beschlossen. Die Frühzeitige Bürgerbeteiligung gemäß § 3 Abs. 1 BauGB wurde am 01. Februar 2012 in Form einer Bürgerversammlung durchgeführt. Seite 6 (17) 8. Änderung des Flächennutzungsplanes Erftstadt-Gymnich, Kehler Weg, Erweiterung Getreidelager RaiBa Zusammenfassende Erklärung Stand Satzungsbeschluss Im Rahmen der Bürgerversammlung wurden die wesentlichen Planungsinhalte vorgestellt und den Anwesenden Gelegenheit zu Fragestellungen gegeben. Die Wortbeiträge wurden in einer Niederschrift festgehalten. Bei den Wortbeiträgen handelte es sich im Wesentlichen um allgemeine Fragestellungen zur Planung, die direkt im Rahmen der Veranstaltung beantwortet wurden. Im Rahmen der Bürgerversammlung wurden keine Anregungen vorgetragen, die die Grundzüge der vorliegenden Planung berühren. Als schriftliche Eingaben zur Frühzeitigen Bürgerbeteiligung liegen vier Eingaben vor. Diese wurden seitens der Bürger zur Offenlage nochmals mit eingereicht und in diesem Rahmen gewertet. Die erste Öffentlichkeitsbeteiligung gemäß § 3 Abs. 2 BauGB wurde vom 24.09. bis 23.10.2012 durchgeführt. In diesem Rahmen haben rd. 150 Bürger Anregungen gegen die vorliegende Planung vorgetragen. Davon haben 123 Bürger ein Einheitsschreiben verwendet. 8 Bürger haben dieses Standard-Schreiben um persönliche Kommentare ergänzt. Zudem liegen 19 individuelle Schreiben vor. Hierzu zählt auch ein Schreiben der so genannten Bürgerinitiative, das von 20 Bürgern unterschrieben wurde, von denen die meisten zum Teil mehrere weitere Eingaben eingereicht haben. Die Aussage der Bürgerinitiative, sie werde von 250 Bürgern unterstützt, lässt sich als Ergebnis der Öffentlichkeitsbeteiligung nicht bestätigen. Die zur ersten Öffentlichkeitsbeteiligung eingereichten Unterschriftenlisten wurden im Zusammenhang mit der Frühzeitigen Bürgerbeteiligung eingeholt. Da sich der Informationsstand der Bürger und die Planung bereits zur ersten Offenlage wesentlich geändert haben, ist eine Übertragbarkeit nicht möglich. Daher bezieht sich im Folgenden die Bezeichnung "Bürgerinitiative" bzw. "Bürgerverein" nur auf die entsprechenden Absender zur zweiten und dritten Offenlage. Während der zweiten Offenlage wurden neben 106 Einheitsbriefen 19 individuelle Stellungnahmen eingereicht; während der aus formalen Gründen durchgeführten dritten Offenlage 34 Einheitsbriefen in zwei Varianten sowie 15 - zum Teil identisch mit den Stellungnahmen aus der 2. Offenlage - eingegangen sind. Die jeweiligen im Namen des Bürgervereines "Gymnich regt sich e.V." eingereichten Stellungnahmen wurden von 20 Bürger unterschrieben. Einzelne Bürger haben sich im Rahmen der einzelnen Offenlagen mehrfach beteiligt, im Rahmen der zweiten und dritten Offenlage bis zu 5 Einsendungen. Aus Datenschutzgründen erfolgt die Behandlung der Bürgereingaben in für die Öffentlichkeit anonymisierter Form. Demgegenüber liegen folgende, die Planung befürwortende Eingaben vor    der RLV - Rheinischer Landwirtschafts-Verband e.V. / Kreisbauernschaft Köln/Rhein-ErftKreis e.V., die Ortsbauernschaft Gymnich sowie von zahlreichen Befürwortern, die sich in entsprechende Unterschriftenlisten der RaiBa eingetragen haben (1. Offenlage rd. 565, 2. Offenlage rd. 223, 3. Offenlage rd. 63). Daneben hat sich im Rahmen der zweiten Offenlage auch eine Gruppe von 16 Gymnicher Bürgern zu Wort gemeldet, die sich ihrerseits mit den Argumenten der Projektgegner auseinander gesetzt haben und diese ausdrücklich nicht teilen. Seite 7 (17) 8. Änderung des Flächennutzungsplanes Erftstadt-Gymnich, Kehler Weg, Erweiterung Getreidelager RaiBa Zusammenfassende Erklärung Stand Satzungsbeschluss 4.2 Inhaltliche Auseinandersetzung mit den vorgetragenen Anregungen Zu den Eingaben der Öffentlichkeit liegt eine detaillierte Wertung vor. Die überwiegenden Aspekte sind nicht Gegenstand der Vorbereitenden Bauleitplanung. Die vorgetragenen Anregungen lassen sich im Wesentlichen wie folgt gliedern: 1. FNP-relevante Eingaben 1.1 Städtebauliches Planerfordernis u.a. 1.2 Ortsbild 1.3 Wasserschutz 1.4 Einfluss auf sonstige Sachgüter 1.5 Sortiments- und Mengenentwicklung 1.6 Kritik an dem Bauleitplanverfahren (tlw.) 2. Nicht FNP-relevante Eingaben 2.1 Anregungen zu städtebaulichen Planinhalten des Bebauungsplanes Nr. 164 2.2 Richtigstellung der Planung auf der Ebene der Verbindlichen Bauleitplanung 2.3 Kritik an dem Bauleitplanverfahren 2.4 Nicht bebauungsplanrelevante Aspekte 4.2.1 FNP-relevante Eingaben 4.2.1.1 Städtebauliches Planerfordernis u.a. Das städtebauliche Planerfordernis bzw. die städtebauliche Planungsgrundlage wird durch folgende Aspekte in Frage gestellt: Nr. 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 Aspekte aus Eingaben Notwendigkeit Lage des Plangebietes (Siedlungsflächenentwicklung) Auseinandersetzung mit Alternativstandorten Siedlerweg als Alternativstandort Brennpunkt / Konfliktpotenzial keine Verbesserung für die Anwohner / Verschlechterung (der Wohnqualität) Verbesserungsgebot Zumutbarkeitsgrenze Ortsfrieden Verursacherprinzip Gebietserhaltungsanspruch / Trennungsgrundsatz Ziele der Stadtentwicklung von Erftstadt Entwicklung (der Wohnbebauung) im Westen von Gymnich siehe beispielsweise ... 006.5, 007.13, 009.8, 010.1, 011.2, 012.3, 014.9, 015.9, 016.1, 019.1, 025.6, 026.2, 027.2, 028.1, 032.1, 033.3 004.3, 011.34, 025.11, 027.5 010.24, 011.19, 013.4, 016.8, 020.3, 028.1 005.03, 009.8 004.7, 009.7, 010.31, 010.8, 011.13, 011.33 010.31, 011.13 EB 01 (1. Variante), 025.1 010.6 014.2, 014.4 EB 12 (1. Variante), 011.22, 012.1, 013.2, 019.1 010.31, 011.23 011.3 Seite 8 (17) 8. Änderung des Flächennutzungsplanes Erftstadt-Gymnich, Kehler Weg, Erweiterung Getreidelager RaiBa Zusammenfassende Erklärung Stand Satzungsbeschluss 14 15 16 17 18 Schaffung eines Gewerbe-/Industriegebietes Neuplanung, keine Erweiterung Beurteilung der Gemengelage Planungsrechtliche Einstufung Kehler Weg und Neustraße Betroffenheit der Anwohner an der Kerpener Straße 005.1, 006.1, 010.3, 011.38, 020.1, 028.1 007.11, 008.1, 011.1 011.15ff. 004.1 Beurteilung der Eingaben: Wie im Detail den Wertungen zu entnehmen ist, führen die vorgetragenen Anregungen nicht zu einer Planänderung oder Einstellung des Verfahrens. 4.2.1.2 Ortsbild (tlw.) Nr. 1 2 3 4 Aspekte aus Eingaben siehe beispielsweise ... Verschandelung / Beeinträchtigung des Orts- EB 03 (1. Variante), 011.26 bildes Gymnichs Eingriff in das Landschaftsbild 008.17 Änderung Umweltbericht erforderlich 015.7 kein Einfügen 029.6 Beurteilung der Eingaben: Wie im Detail den Wertungen zu entnehmen ist, führen die vorgetragenen Anregungen nicht zu einer Planänderung oder Einstellung des Verfahrens. 4.2.1.3 Wasserschutz (tlw.) Nr. 1 Aspekte aus Eingaben siehe beispielsweise ... Lage innerhalb der geplanten Wasserschutzzo- 011.34 ne III A Beurteilung der Eingaben: Wie im Detail den Wertungen zu entnehmen ist, führen die vorgetragenen Anregungen nicht zu einer Planänderung oder Einstellung des Verfahrens. 4.2.1.4 Einfluss auf sonstige Sachgüter (tlw.) Nr. 1 Aspekte aus Eingaben siehe beispielsweise ... starke Gefährdung von liebgewonnenen Bau- 010.11 denkmälern Beurteilung der Eingaben: Wie im Detail den Wertungen zu entnehmen ist, führen die vorgetragenen Anregungen nicht zu einer Planänderung oder Einstellung des Verfahrens. 4.2.1.5 Sortiments- und Mengenentwicklung (tlw.) Nr. 1 Stichworte aus Eingaben zugehörige Wertungszeilen Schaffung eines großflächigen Einzelhandels- 011.24 Seite 9 (17) 8. Änderung des Flächennutzungsplanes Erftstadt-Gymnich, Kehler Weg, Erweiterung Getreidelager RaiBa Zusammenfassende Erklärung Stand Satzungsbeschluss betriebes / Vereinbarkeit der vorliegenden Planung mit dem Einzelhandels- und Zentrenkonzept der Stadt Erftstadt 4.2.1.6 Kritik an dem Bauleitplanverfahren (tlw.) Nr. 1 2 3 4 5 Aspekte aus Eingaben Kritik am Ablauf des Bauleitplanverfahrens Irreführende Bekanntmachungen im Zusammenhang mit der Präklusionsregelung fehlende Auseinandersetzung mit Eingaben keine vollständige Sachverhaltsermittlung Verstoß gegen das Abwägungsgebot siehe beispielsweise ... 013.1 020.19, 026.1 EB 11 (1. Variante), 014.12 012.8, 012.10, 013.2 EB 13 (1. Variante), 028.19 Beurteilung der Eingaben: Wie im Detail den Wertungen zu entnehmen ist, führen die vorgetragenen Anregungen nicht zu einer Planänderung oder Einstellung des Verfahrens. 4.2.2 Nicht FNP-relevante Eingaben 4.2.2.1 Anregungen zu städtebaulichen Planinhalten des Bebauungsplanes Nr. 164 Nr. 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 Aspekte aus Eingaben Anordnung der Aufbauten Anordnung der hohen Aufbauten (Silotürme, Verladesilo, Getreideannahme) Ausrichtung der Getreideannahme Standort der mobilen Silokühlung Plazierung der Einfahrt in nächstmöglicher Nähe zum Wohngebiet Anordnung der Waage(n) Anordnung der Hallen und der Flächen zur Entladung von Lkws mittels Gabelstapler Anordnung der Versickerungsfläche Verbindung der Altanlage mit der Neuanlage über Trogkettenförderer Eingrünung zur Seite des Wohngebietes 4.2.2.2 siehe beispielsweise ... 011.49, 011.66 (Bestand) 011.50 011.55 011.57 011.58 011.59 011.60 011.61 011.62 011.63 Richtigstellung der Planung auf der Ebene der Verbindlichen Bauleitplanung Verkehrsprognose Nr. 1 2 3 Aspekte aus Eingaben steigendes Verkehrsaufkommen fehlerhafte Verkehrsprognose / nicht repräsentative Verkehrserhebung unzureichende Verkehrserhebung - z.B. ohne Berücksichtigung des Spielplatzes an der Schützenstraße siehe beispielsweise ... EB 04 (1. Variante) 010.13, 011.77, 012.5, 013.6, 028.12 010.31 Seite 10 (17) 8. Änderung des Flächennutzungsplanes Erftstadt-Gymnich, Kehler Weg, Erweiterung Getreidelager RaiBa Zusammenfassende Erklärung Stand Satzungsbeschluss 4 5 6 7 8 9 10 11 11 schon heute hohes Verkehrsaufkommen Großteil Schwerlastverkehr (der RaiBa) Straßennetz nicht für Lkw-Verkehr geeignet planungsbedingte verkehrliche Konsequenzen (für Kehler Weg, Neustraße, Kohlstraße, Haagstraße, Kerpener Straße) Steigerung der Unfallgefahr fehlende Verkehrsberuhigende und Verkehrslenkenden Maßnahmen in der Schützenstraße Aufweitung der Wirtschaftswege Straßenabnutzung / Steigende Anliegerkosten 004.1, 023.1 001.5, 020.13 028.12 012.4 EB 07 (1. Variante), 001.5, 006.5 013.7, 020.13 019.3 EB 05 +06 (1. Variante), 004.3, 025.11 freizeitorientierter Nutzungsanspruch an das 003.11 vorhandene Wirtschaftswegenetz Schallprognose Nr. 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 Aspekte aus Eingaben Zunahme der Lärmimmissionen siehe beispielsweise ... EB 09 (1. Variante), 004.2, 006.2, 007.6 Lärmmessung an einem Tag sei Blendung 011.96 Emissionskontingente können Lärmimmissio- 012.10 nen nicht sachgerecht abfangen Emissionskontingente für den Bestand hätten 012.12 keine Verbindlichkeit gesundheitsschädliche Ausweitung der Be- 011.81 triebszeiten / Ausweitung der Betriebszeiten der Getreideannahme im Neubaubereich bis weit in die Nachtstunden Überschreitung der Lärmimmissionsrichtwerte 011.86 im Nachtbetrieb Betrieb der Lüftungs- und Kühlungsanlagen 011.86 rund um die Uhr Überschreitung der Anzahl zulässiger Tage 011.87 Seltener Ereignisse (Bestandsanlage) Infragestellung der Einhaltung der Richtwerte 011.85 Infragestellung der Schallbeurteilung (durch 012.10 gutachterliche Stellungnahme) zu geringer Abstand zur Wohnbebauung 013.2 fehlende Lärmschutzmaßnahmen für die Be- 011.88 standsanlage Leerwiegung der Erntefahrzeuge im neuen 011.91 Grundstücksbereich sei nicht durchsetzbar Verwendung geräuscharmer Werkzeuge sei 011.92 nicht praktikabel Beschränkung der Nettolaufzeit der Dieselga- 011.93 belstapler auf 2 Std. pro Tag sei nicht plausibel durch Verkehr ausgelöster Schall 012.10, 013.7 offene Tore bei der neuen Annahme 025.8 Seite 11 (17) 8. Änderung des Flächennutzungsplanes Erftstadt-Gymnich, Kehler Weg, Erweiterung Getreidelager RaiBa Zusammenfassende Erklärung Stand Satzungsbeschluss 18 19 20 Ausrichtung der Tore an der neuen Annahme Lage der Schallquellen Windgeräusche 011.55 011.45 011.52 Staubprognose Nr. 1 2 3 4 5 6 Aspekte aus Eingaben fehlende Staubprognose / fehlende Messdaten zur Staubentwicklung massive Staubbelastung falsche Darstellung der Situation an der Bestandsanlage Anforderungen an Bestandsanlage Forderung nach einer Staubabsaugung mit entsprechender Filterung am bestehenden Silo nicht geschlossene Tore an der Annahme (Vergleich mit Standort Rommerskirchen, Dürscheven u.a.) siehe beispielsweise ... 010.20 EB 10 (1. Variante) 028.14 011.9 25.5 025.8 Sortiments- und Mengenentwicklung Nr. 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 Aspekte aus Eingaben Mengenentwicklung Bestand und Planung / Beurteilung nach BImSchG massive Vergrößerung Sortimentsvergrößerung / negative Auswirkungen der Ausweitung des Sortiments zusätzlicher Handel mit Gartenmarktartikeln mehr Taubenfutter negative Auswirkungen der Erhöhung der Lagerkapazitäten für Getreide am Standort negative Auswirkungen der Erhöhung der Umschlagmengen am Standort Kehler Weg Reduzierung der Annahme im Altbestand auf 10 % der bisherigen Annahmemenge falsch fehlende Wirtschaftlichkeit - daher 3. Bauabschnitt vorprogrammiert Zufahrt vom Siedlerweg im Neubau zukünftig tonnenweise Lagerung von Gift und Dünger Bauern aus Aachen und Langerwehe siehe beispielsweise ... 011.75, 020.14 EB 02 (1. Variante), 004.6, 011.31 011.80 025.6 008.24 011.67 011.70, 011.71 011.89 025.7 008.7 008.21 016.7 Ortsbild Nr. 1 2 3 Aspekte aus Eingaben Potthässlicher Anblick, potthässliche / unschöne Klötze Industrielle Bauart der Aufbauten Geschossigkeit Abrundungssatzung Neustraße siehe beispielsweise ... 007.2 011.40 011.41 Seite 12 (17) 8. Änderung des Flächennutzungsplanes Erftstadt-Gymnich, Kehler Weg, Erweiterung Getreidelager RaiBa Zusammenfassende Erklärung Stand Satzungsbeschluss 4 5 Beeinträchtigung von Wohnräumen und Gärten Ungünstige Anordnung der hohen Aufbauten 011.42 011.49 Schattenwurf Nr. 1 2 3 4 5 Aspekte aus Eingaben Verschattungen Vergrößerung der Verschattung erhebliche Schattungswirkungen bis zur kleinen Haagstraße Verschattung der Häuser und Gärten des angrenzenden Wohngebietes Einschränkung von Fotovoltaikanlagen siehe beispielsweise ... 002.1 011.51 010.10 011.43 023.1 Brand- und Explosionsgefahr Nr. 1 2 3 4 5 Aspekte aus Eingaben Steigende Brand- und Explosionsgefahr durch die großen Lagermengen Fehlender Sicherheitsabstand Bildung von nitrosen Gasen (durch brennenden Dünger) Fotovoltaikanlage auf südlicher Halle Fehlen eines Explosionsschutzdokumentes siehe beispielsweise ... EB 08 (1. Variante) 006.3 001.8 008.14 011.6 Wasserschutz Nr. 1 2 3 Aspekte aus Eingaben Brunnenbohrungen tonnenweise Lagerung von Gift und Dünger fehlendes Löschwasserauffangbecken siehe beispielsweise ... 008.20 008.21 025.5 Sonstige Umweltbelange Nr. 1 2 3 4 5 6 7 8 Aspekte aus Eingaben Schädliche Umwelteinwirkungen Gesundheitsschädliche Ausweitung der Betriebszeiten Verstoß gegen immissionsschutzrechtliche Grundsätze keine vollständige Sachverhaltsermittlung (u.a. zu Licht und Gerüche) mehr Verkehr produziere mehr Abgase - es reiche mit der schlechten Luft gesundheitliche Gefährdung der Bevölkerung Widerspruch gegen die Ziel "Innovationsregion Rheinisches Revier" (IRR) Brunnenbohrungen Beeinträchtigung von Wohnräumen und Gärten siehe beispielsweise ... 011.81f. 013.2 012.8, 013.9 014.7 001.8, 011.10 026.2 008.20 011.42 Seite 13 (17) 8. Änderung des Flächennutzungsplanes Erftstadt-Gymnich, Kehler Weg, Erweiterung Getreidelager RaiBa Zusammenfassende Erklärung Stand Satzungsbeschluss 9 Wertminderung des Eigenheims 025.10 Grundstückswertentwicklung Nr. 1 2 3 4 Aspekte aus Eingaben erhebliche Wertminderung sinkende bzw. deutliche Beeinträchtigung der Wohnqualität Sorge der Tochter bez. Wertverfall der Immobilie ihrer Eltern der Wertverlust werde von Immobilienmaklern auf mindestens 25 % geschätzt siehe beispielsweise ... 025.10 08.23 007.5 025.10 4.2.2.3 Kritik an dem Bauleitplanverfahren (tlw.) Nr. 1 2 3 4 5 6 7 8 9 Aspekte aus Eingaben es wurde eine überarbeitete und weiter wesentlich vergrößerte Vorhabenplanung offengelegt "Fehlerkorrektur" und "Irreführung" durch Textänderungen zur Offenlage Missachtung immissionsschutzrechtlicher Grundsätze Gebietsvorbelastung durch Fluglärm Inkonsequenz und Fehlerhaftigkeit der Planungsgrundlagen Nicht-Einhaltung des Abstandserlasses Abrundungssatzung Neustraße (u.a. Abstand und Geschossigkeit) Bebauungsplan Vorpforte Gebietsklärung über Bebauungsplan Wohngebiete Kehler Weg / Neustraße siehe beispielsweise ... 010.1 010.19, 010.26 011.89 011.84 010.24 013.2 010.31, 011.16 011.29 014.1 4.2.2.4 Nicht bebauungsplanrelevante Bezüge Nr. 1 2 3 4 5 6 7 Aspekte aus Eingaben siehe beispielsweise ... Genehmigungslage / Bestandsschutz / Stand der 013.2 Technik Bestandsanlage unnötiges Laufen lassen von Motoren - Ord- 007.3 nungswidrigkeit nach § 11 a Landesimmissionsschutzgesetz Geschwindigkeitsüberschreitungen auf dem öf- 007.4 fentlichen Straßen- und Wegenetz (fehlende ausreichende Überwachung durch die Behörde) Sorge der Tochter, dass Mutter vom Fahrrad fällt 007.4 nachbarschaftliche Beschwerden 013.3 behördliche Auflagen seien durch die RaiBa 011.21 nicht umgesetzt worden (Ausgleichspflanzung für die südliche Halle) Versagung der Genehmigung eines Keramikla- 022.1 Seite 14 (17) 8. Änderung des Flächennutzungsplanes Erftstadt-Gymnich, Kehler Weg, Erweiterung Getreidelager RaiBa Zusammenfassende Erklärung Stand Satzungsbeschluss 8 9 dens am östlichen Kehler Weg sinkende Steuereinnahmen 011.30 Alternative Baulandentwicklung / satte Steuer- 033.3 einnahmen für die Stadt Die Forderungen werden seitens des Bürgervereins wie folgt zusammen gefasst: 1. 2. 3. 4. 5. 4.3 eine sachliche Auseinandersetzung mit den vorgetragenen Argumenten die Beantwortung aller offenen Fragen kein Neubau am aktuellen Standort, der einfach zu nah an der Wohnbebauung ist die Einhaltung aller gesetzlichen Bestimmungen am bestehenden Standort die Planungsverfahren i. Flächennutzungsplan-Änderung Nr.08 sowie ii. Bebauungsplan Nr. 164, jeweils betreffend Erftstadt-Gymnich, Kehler Weg, Erweiterung Getreidelager RaiBa, nicht weiter zu verfolgen. Inhaltliche Auseinandersetzung mit den vorgetragenen Anregungen aus den nicht anonymisierten Eingaben Die Eingaben der Ortsbauernschaft Gymnich, des Rheinischen Landwirtschafts-Verbandes e.V. / Kreisbauernschaft Köln/Rhein-Erft-Kreis e.V. sowie der RaiBa liegen nicht anonymisiert vor (siehe Wertungen). Die Einsender betonen in ihren Eingaben die Bedeutung des Standortes für die regionale Landwirtschaft und sprechen sich für die vorliegende Planung aus. Ergänzend wurde zur Offenlage eine Unterschriftenliste über 565 Projektbefürworter des Bauleitplanverfahrens eingereicht. Diese wird aus Datenschutzgründen nicht veröffentlicht. 4.4 Zusammenfassung Bauleitplanverfahren sind nach den Verfahrensvorschriften des BauGB durchzuführen. Gemäß § 2 Abs. 2 BauGB sind bei der Aufstellung der Bauleitpläne die Belange, die für die Abwägung von Bedeutung sind, zu ermitteln und zu bewerten. Öffentliche und private Belange sind gegeneinander und untereinander gerecht abzuwägen. Zu den öffentlichen Belangen zählen auch baurechtliche und umweltrelevante Aspekte: die vorliegende Planung ist dazu geeignet,  eine bestehende städtebauliche Konfliktsituation erstmalig baurechtlich zu regeln und  die für den Standort relevanten Belastungen bezüglich Verkehr, Staub und Lärm erheblich zu reduzieren. Die vorliegende Planung sieht keine Neuansiedlung eines Betriebes am Kehler Weg vor. Die Warenabteilung besteht seit den 1960er Jahren. Damit hat die Raiffeisenbank Gymnich eG Bestandsrecht. Unabhängig davon erklärt sich die RaiBa vertraglich im Rahmen eines Städtebaulichen Vertrages zu wesentlichen Einschränkungen dieser Bestandsanlage bereit. Hierdurch werden für die nähere Nachbarschaft erstmals Immissions-Richtwerte festgeschrieben. Diese liegen wesentlich unterhalb der heutigen Belastungen. Dies basiert auf dem Gebot der gegenseitigen Rücksichtnahme: Dabei sind durchaus auch die berechtigten Interessen der Genossenschaftsbank im Hinblick auf die vorhandenen Substanzwerte zu berücksichtigen. Unabhängig davon sind - wie den vorstehenden Ausführungen im Einzel- Seite 15 (17) 8. Änderung des Flächennutzungsplanes Erftstadt-Gymnich, Kehler Weg, Erweiterung Getreidelager RaiBa Zusammenfassende Erklärung Stand Satzungsbeschluss nen zu entnehmen ist - aufgrund der mit der vorliegenden Planung verbundenen Verbesserungen keine schutzbedürftigen Belange der Bürger negativ betroffen. Darüber hinaus hat die Planung auch Einfluss auf die landwirtschaftlichen Betriebe, die ihr Getreide jedes Jahr über die Warenabteilung vermarkten und am Standort Kehler Weg ihren landwirtschaftlichen Bedarf decken. Entsprechend liegen nicht nur rd. 565 Unterschriften von Planungsbefürwortern vor. Entsprechend haben sich auch Ortsbauernschaft, Rheinischer Landwirtschafts-Verband / Kreisbauernschaft, Landwirtschaftskammer sowie Industrie- und Handelskammer für die vorliegende Planung ausgesprochen. Die alternative Nutzung einer der bestehenden Getreideannahmen im weiteren Umfeld wäre mit einem höheren Verkehrsaufkommen verbunden und damit auch aus Umweltaspekten nicht zu befürworten. Die deutlich längeren Fahrstrecken würden sich nach Einschätzung der Ortsbauernschaft empfindlich auf die ortsansässigen Betriebe auswirken. Unter Berücksichtigung aller öffentlichen und privaten Belange kommt die Stadt Erftstadt zu der Einschätzung, dass die vorliegende Planung einem gerechten Interessenausgleich nicht zu wider läuft und die Bestandssituation erheblich verbessern wird. Vor diesem Hintergrund wird der indirekt vorgetragenen Anregung zur Einstellung der vorliegenden Bauleitplanverfahren nicht gefolgt. 5. Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange Die frühzeitige Beteiligung der Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 1 BauGB fand vom 25.07.2011 bis 24.08.2011 statt. Es wurden keine flächennutzungsplan-relevanten Anregungen vorgetragen, die die Grundzüge der vorliegenden Planung berühren. Folgenden Anregungen wurde durch Aufnahme entsprechender Hinweise in die 8. Änderung des Flächennutzungsplanes gefolgt:    Lage des Plangebietes innerhalb der geplanten Wasserschutzzone III A der Wassergewinnungsanlage Dirmerzheim Auswirkungen der tagebaubedingten Grundwasserabsenkungen Lage des Plangebietes innerhalb des Bauschutzbereiches gemäß § 12 Luftverkehrsgesetz des Militärflugplatzes Nörvenich. Im Rahmen der vom 24.09. bis 23.10.2012 erfolgten Offenlage gemäß § 4 Abs. 2 BauGB wurden seitens der Träger öffentlicher Belange ebenfalls keine flächennutzungsplanrelevanten Anregungen vorgetragen, die die Grundzüge der Planung betreffen. Im Übrigen entsprachen die Eingaben den bereits vorgetragenen Anregungen oder waren planungsrechtlich nicht planungs- und abwägungsrelevant. Aus formalen Gründen erfolgte im Zeitraum vom 02.01. bis 01.02.2014 eine zweite uneingeschränkte Offenlage bzw. ergänzende dritte Offenlage vom 21.02. bis 20.03.2014. Im Rahmen dieser Beteiligungen wurden keine gegenüber der ersten Offenlage weitergehenden planungs- oder abwägungsrelevanten Anregungen seitens der Behörden und Träger öffentlicher Belange vorgetragen (siehe Wertungstabellen). 6. Planungsalternativen Seite 16 (17) 8. Änderung des Flächennutzungsplanes Erftstadt-Gymnich, Kehler Weg, Erweiterung Getreidelager RaiBa Zusammenfassende Erklärung Stand Satzungsbeschluss Erftstadt liegt innerhalb der so genannten alten Kornkammer der Zülpicher Börde, deren Siedlungsstruktur auch heute noch einen überwiegend landwirtschaftlichen Charakter hat. So auch der Bereich westlich von Gymnich. Dieser wird im gültigen Regionalplan als "Allgemeiner Freiraum- und Agrarbereich mit spezialisierter Intensivnutzung" dargestellt. Hierdurch wird die regionalplanerische Bedeutung dieses Agrarbereiches als Standort zahlreicher Aussiedlerbetriebe, die intensive Veredelungswirtschaft betreiben, hervorgehoben. Die vorliegende Bauleitplanung sieht die Darstellung eines Sondergebietes mit der Zweckbestimmung "Fachbetrieb für landwirtschaftliche Erzeugnisse" vor. Damit dient der Betrieb der regionalplanerischen und städtebaulichen Zielsetzung dieses Raumes. Aufgrund der Dominanz landwirtschaftlicher Nutzungen und der geringen Reliefierung wird das Plangebiet als Fläche mit geringem Erlebnischarakter eingestuft (siehe Umweltbericht Kap. 2.9.1). Innerhalb der großflächigen, ausgeräumten Ackerfluren befinden sich nur vereinzelt gliedernde und belebte Strukturen in Form wegbegleitender Gehölzstreifen. Die Gesamtnutzungsstruktur des Gebietes ist charakteristisch für diesen Naturraum und hat sich innerhalb der letzten Generationen kaum verändert. Insgesamt besitzt die Erweiterungsfläche der vorhandenen Betriebsfläche für das Landschafts- und Ortsbild nach gutachterlicher Einschätzung daher eine untergeordnete Bedeutung. Der Standort der vorliegenden Planung ist – wie in Kap. 1 näher ausgeführt - nicht frei gewählt. Vielmehr umfasst das Änderungsgebiet auch die bestehende Warenabteilung. Deren Vorhandensein ist bei der Beurteilung des Ortsbildes Gymnichs zu berücksichtigen, da durch die vorhandenen Hallen- und Silobauwerke bereits geprägt wird. Auf der Basis der aufgrund der Besonderheit des Standortes vorgegebenen städtebaulichen Zielsetzungen wurde die vorliegende Planung seit 2011 in einem intensiven Abstimmungsprozess entwickelt. Dabei waren auf der Ebene der Verbindlichen Bauleitplanung u.a. folgende Aspekte zu berücksichtigen: Die flächensparendste Lagermöglichkeit von Getreide erfolgt in Silos. Die Lagerung von Getreide in Hallen nimmt dagegen viel Grund und Boden in Anspruch. Die Beschickung ist mit hohem Einsatz geräuschintensiver Geräte verbunden. Daher galt es, zwischen den Belangen Orts- und Landschaftsbild, Bodeninanspruchnahme und Immissionsschutz abzuwägen. Der Getreideumschlag über die Warenabteilung lag bisher ohne Berücksichtigung der Streckengeschäfte in einer Größenordnung von rd. 15.300 t. Die Bestandsanlage mit heute rd. 2.000 t Silokapazitäten soll zukünftig im Wesentlichen der Separierung und Lagerung der Sonderkulturen dienen. Die Hauptgetreidemenge Weizen und Gerste soll zukünftig auf der Erweiterungsfläche angenommen und gelagert werden. Hierfür wurde im Bebauungsplan entsprechend der bisherigen Mengen Bau-, Höhen- und Umschlagbeschränkungen sowie Gestaltungsfestsetzungen in den Bebauungsplan aufgenommen. Im laufenden Planungsprozess wurde seitens der RaiBa auch der Anregung zur Ausweitung der Erweiterungsfläche nach Süden im Bebauungsplanverfahren Nr. 164 gefolgt. Hierdurch konnten die Silos als höchste Bauteile weiter nach Süden verschoben werden. Ferner wurde dadurch die Festsetzung eines 10-m-breiten Gehölzstreifens nach Süden, Westen und Norden möglich. Seite 17 (17) 8. Änderung des Flächennutzungsplanes Erftstadt-Gymnich, Kehler Weg, Erweiterung Getreidelager RaiBa Zusammenfassende Erklärung Stand Satzungsbeschluss Der vorliegende Planungsstand stellt - wie auch den Wertungstabellen entnommen werden kann - das Ergebnis eines intensiven Abstimmungsprozesses dar, so dass der Bebauungsplan Nr. 164 nunmehr unter Berücksichtigung  der Vorprägung durch die Bestandsanlage in unmittelbarer Nähe zur herangerückten Wohnbebauung,  des Verhältnisses von Lagerkapazitäten zu Flächenverbrauch,  der festgesetzten Maximalhöhen der Neuplanung und  Lage und Entfernung der neuen hohen Bauteile zur Wohnbebauung einen ausgewogenen Kompromiss darstellt. Eine Eingrünung der Bestandsanlage ist nicht vorhanden. Durch die geplante 10 m breite Eingrünung der Erweiterungsfläche findet erstmalig eine landschaftsgerechte Einbindung in den angrenzenden offenen Landschaftsraum statt. Nullvariante Der Verzicht auf die vorliegende 8. Änderung des Flächennutzungsplanes wäre ein Verzicht auf die städtebaulich gebotene Verbesserung der Gemengelage. Planungsalternativen zum Erreichen dieses städtebaulichen Zieles liegen nicht vor. 7. Planverwirklichung Die Umsetzung der im Rahmen der 8. Änderung des Flächennutzungsplanes definierten Städtebaulichen Zielsetzungen bedingt die Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 164 in Verbindung mit dem Abschluss eines Städtebaulichen Vertrages, in dem sich die RaiBa zur Reduzierung ihrer Bestandsrechte verpflichtet. Aufgrund der gegebenen Eigentumsstrukturen sind zur Umsetzung der geplanten Sondergebiete keine bodenordnerischen Maßnahmen erforderlich.