Beschlussvorlage (Anlage 2 FNP-Änd Otterbach_)

Änderung des Flächennutzungsplanes im Bereich „Seniorenzentrum Otterbach“ 1 Änderung des Flächennutzungsplanes der Stadt Bad Münstereifel im Bereich des Seniorenzentrum Otterbach Erläuterungen zum Nutzungskonzept 1. Anlass und Ziele der Planung Das Seniorenzentrum "Otterbach" liegt im Westen von Bad Münstereifel auf einer Anhöhe und wird über die Straße „Otterbach“ erreicht. Es handelt sich um eine in sich geschlossene Anlage, die in ihren Ursprüngen als Feriensiedlung konzipiert war. Seit Ende der 1960er Jahre wird die Anlage als Senioreneinrichtung genutzt. Das Seniorenzentrum bietet aktuell 102 Seniorenwohnungen davon 14 in Hausgemeinschaften, 80 Pflegeplätze sowie verschiedene Therapie- und Dienstleistungsangebote an. Ergänzt wird die Anlage durch das Restaurant "Eifelblick" (derzeit nur temporär geöffnet) mit Kegelbahn und großem Saal. Übersicht zur Wohnanlage Die untere (östliche) Gebäudegruppe innerhalb der Seniorenwohnanlage mit den Häusern 1 – 6 und 12 auf Parzelle 5153 wurde inzwischen an eine Immobiliengesellschaft verkauft. 1 Änderung des Flächennutzungsplanes im Bereich „Seniorenzentrum Otterbach“ 2 Die Häuser 1 bis 4 sind derzeit an die Stadt Bad Münstereifel vermietet. Dort sind momentan Asylbewerber untergebracht. Um den Bestand und eine zukünftige Nutzung der Gesamtanlage langfristig sicherzustellen, sind neben der klassischen Seniorenwohnanlage unterschiedliche Nutzungen in dem Seniorenzentrum angesiedelt, bzw. sollen angesiedelt werden. Hierzu zählen u.a. Wohnen für Mitarbeiter sowie für Asylbewerber, eine Backstube, verschiedene Gesundheitspraxen sowie diverse Verwaltungssitze. Das Angebot beschränkt sich somit nicht nur auf das Segment „Pflege und Alterswohnen“. Da das Gelände große Höhenunterschiede aufweist, ist diese eingeschränkte Nutzung aufgrund der nicht durchgängig möglichen Barrierefreiheit innerhalb des Geländes und auch innerhalb der vorhandenen Gebäude nicht umsetzbar. Diese verschiedenen Nutzungen sollten planungsrechtlich abgesichert bzw. ermöglicht werden, indem eine Änderung des Flächennutzungsplanes von bisher Sondergebiet mit der Zweckbestimmung: Altenwohnen in Gemischte Baufläche erfolgt. Die landesplanerische Anfrage gem. § 34 LPlG wurde seitens der Bezirksregierung Köln mit Schreiben vom 16.09.2016 positiv beschieden. Es wird eine tragfähige städtebauliche Begründung für die geplanten Nutzungen gefordert. 2. Übergeordnete Planungen 2.1 Ziele der Raumordnung Im Regionalplan für den Regierungsbezirk Köln, Teilabschnitt Region Aachen (ehemals Gebietsentwicklungsplan), ist der Kernbereich von Bad Münstereifel einschließlich des Untersuchungsgebietes, als Allgemeiner Siedlungsbereich (ASP) dargestellt. Auszug aus dem Regionalplan 2.2 Flächennutzungsplan Der Flächennutzungsplan der Stadt Bad Münstereifel stellt für das Untersuchungsgebiet Sondergebiet (SO) mit der Zweckbestimmung „Altenwohnen“ dar. 2 Änderung des Flächennutzungsplanes im Bereich „Seniorenzentrum Otterbach“ 3 Auszug aus dem Flächennutzungsplan Bebauungspläne bestehen für den Bereich nicht. Auch ist das Gebiet nicht vom Landschaftsplan Bad Münstereifel erfasst. 2.3 Nutzungs- und Erschließungskonzept Bei dem Gebiet handelt es sich um eine bestehende Wohnanlage in bis zu 4-geschossiger Flachdachbebauung. In den vorhandenen 17 Gebäuden sind insgesamt 176 Wohneinheiten und 80 Pflegeplätze vorhanden. Die Wohnnutzungen umfassen betreutes Wohnen, Hausgemeinschaften, Wohnungen für Mitarbeiter und Asylbewerber. Zukünftig sollen neben – vorrangig Pflege und Servicewohnen – auch allgemeine Wohnnutzungen, Dienstleistung und Handwerk ermöglicht werden, um den Bestand der Gesamtanlage langfristig zu sichern. Bauliche Erweiterungen in den Bestandsgebäuden (Aufstockung) als auch auf dem Gelände (Nachverdichtung) sind nicht geplant und sollen zukünftig auch nicht zugelassen werden. 2.4 Verkehr Es wurde eine verkehrliche Stellungnahme durch die iSAPlan Ingenieur GmbH Leverkusen (Juni 2017) zu dem Nutzungsvorhaben durchgeführt. Bei dem Seniorenzentrum handelt es sich um eine in sich geschlossene Anlage, die über die Straße Otterbach und anschließend über eine private Stichstraße - die innere Erschließung - erschlossen ist. Das Seniorenzentrum bietet grundsätzlich Platz für 80 stationäre Pflegeplätze sowie ca. 176 Wohneinheiten in diversen Objekten, die im Wesentlichen für Seniorenwohnen vorgesehen sind. Zusätzlich werden in der Anlage bereits heute verschiedene Therapie- und Dienstleistungsangebote vorgehalten. Im zentralen Kommunikationszentrum sind Gastronomie und Seminarräume vorhanden. Bei der Straße Otterbach handelt es sich um eine reine Anliegerstraße mit einer Begrenzung der Höchstgeschwindigkeit auf 30 km/h. 3 Änderung des Flächennutzungsplanes im Bereich „Seniorenzentrum Otterbach“ 4 Als Datenquelle für die Ermittlung der derzeitigen Verkehrsbelastungen wurde auf Ergebnisse automatisierter Zählungen durch die Stadt Bad Münstereifel zurückgegriffen. Die Zählungen fanden in den Zeiträumen 19.05.2016 (Otterbach 38), 09.082016 (Otterbach 48) und 14.02.2017 (Otterbach 71) statt. Die Zählungen wurden außerhalb der Ferien durchgeführt und liefern Querschnittsbelastungen auf der Straße Otterbach. Mit der Wahl des Zählstandortes vor Hausnummer 71 war es möglich, ausschließlich die Verkehrsbelastungen zu erheben, die dem Seniorenzentrum „Otterbach" zuzuordnen sind. Dies sind neben den Bewohnerverkehren insbesondere Mitarbeiter- und Wirtschaftsverkehre. Hochgerechnet ergibt sich auf Höhe der Otterbach 71 eine Belastung von 388 Kfz/24h und im Bereich der Otterbach 48 eine Belastung von 734 Kfz/24h. Alternative Zufahrtsmöglichkeiten zum Seniorenzentrum Otterbach sind nicht vorhanden, so dass auch zukünftig die Wohnanlage nur über die Straße Otterbach zu erreichen sein wird. Gegenüber der bisherigen Nutzung sind keine Nachverdichtungen außerhalb des bestehenden Baubestandes und deren Kubatur geplant, d.h. die teilweise geplante Umnutzung findet im baulichen Bestand statt. Die zukünftige Verkehrserzeugung wurde unter folgenden Parametern ermittelt: Für die Ermittlung des Verkehrsaufkommens wurden die Flächengrößen aus dem Nutzungskonzept entnommen. Dieses sieht Umnutzungen von Häusern, in denen derzeitig ein betreutes (Alten-)Wohnen stattfindet, zu einer zukünftigen Nutzung durch Allgemeines Wohnen vor. Zusätzliche Nutzungen wie beispielsweise Verwaltung und Gesundheitspraxen sind bereits heute auf dem Gelände des Seniorenzentrums angesiedelt. Insgesamt wurden für die Ermittlung des Verkehrsaufkommens 180 mögliche Wohneinheiten durch Umnutzung vom (Alten-)Wohnen zum allgemeinen Wohnen berücksichtigt. Das Kfz-Verkehrsaufkommen von Wohnnutzungen ist gekennzeichnet durch Einwohnerverkehr, Besucherverkehr sowie des Wirtschafts- und Lieferverkehr. Nach den Hinweisen zur Schätzung des Verkehrsaufkommens von Gebietstypen (FGSV, 2006) wird das Verkehrsaufkommen von Wohnnutzungen durch die Anzahl der Einwohner bestimmt. Die Wegezahl ergibt sich aus der Einwohnerzahl, multipliziert mit deren spezifischer Wegehäufigkeit. Sie liegt im Durchschnitt bei bestehenden Gebieten zwischen 3,0 und 3,5 Wegen pro Werktag, bei Neubaugebieten zwischen 3,5 und 4,0 Wegen pro Werktag. Hinsichtlich der Haushaltsgröße liegt als Erfahrungswert über alle Gebiete der Durchschnittswert 2,2 Einwohner/Wohneinheit vor. (Der Ansatz von 2,2 Bewohnern ist bei der Größe der Wohnungen von 32 bis max. 65 qm sehr hoch angesetzt.) Die Aufteilung der Wege auf die verschiedenen Verkehrsmittel (Pkw, Fahrrad, zu Fuß, ÖPNV) variiert nach den Hinweisen zur Schätzung des Verkehrsaufkommens von Gebietstypen (FGSV, 2006) je nach Standort erheblich. Am geringsten variiert der Anteil nicht motorisierter Wege, der in Wohngebieten im Allgemeinen zwischen 30 und 40% des Verkehrsaufkommens beträgt. Der Anteil der ÖPNV-Wege variiert in Wohngebieten zwischen 5 und 30% je nach Güte der ÖPNV- Erschließung. Der Anteil der Wege, die mit dem Pkw, als Fahrer oder Mitfahrer, unternommen werden, liegt in Wohngebieten zwischen 30 und 70%. Unter günstigen Voraussetzungen, d.h. bei Erreichbarkeit von Nahversorgungs- und Gemeinbedarfseinrichtungen auf kurzen Wegen und attraktiver ÖPNV-Erschließung, beträgt der Pkw-Anteil nur etwa 30% aller 4 Änderung des Flächennutzungsplanes im Bereich „Seniorenzentrum Otterbach“ 5 Wege. Im umgekehrten Fall, d.h. bei fehlenden oder weit entfernten Nahversorgungsund Gemeinbedarfseinrichtungen und nicht attraktiver ÖPNV-Anbindung, beträgt der Pkw-Anteil ca. 60 - 70%. Im vorliegenden Fall wurden im Rahmen einer Worst-Case-Betrachtung die jeweils ungünstigeren Werte für die bewohnerbezogenen Kfz-Verkehre zugrunde gelegt. Der MIV-Anteil wurde mit 60-70% und der Besetzungsgrad für alle Fahrtzwecke mit 1,3 Personen/Pkw in Ansatz gebracht. Unter Berücksichtigung des bisher nicht realisierten Baugebietes „Ludger-SteinmanStraße“ wird sich das Verkehrsaufkommen im Bereich Otterbach 38 um rd. 833 Kfz/24h erhöhen. Aus dem Bereich „Seniorenzentrum“ wird in der Worst-Case Betrachtungen ein zusätzliches Verkehrsaufkommen von rd. 643 Kfz/24h im Vergleich zu heute erwartet. Im Ergebnis stellen sich die verkehrlichen Auswirkungen, die sich bei den Umnutzungen im Bereich des Seniorenzentrums „Otterbach" ergeben können – bezogen auf den Kraftfahrzeugverkehr wie folgt dar:    Die heute vorhandene Grundbelastung ist für eine Wohnstraße der Straßenkategorie ES V, hier Otterbach, angelehnt an den Vorgaben der RASt 06 als gering zu bewerten. Trotz einer zu erwartenden Steigerung der Verkehrsbelastungen auf der Straße Otterbach durch mögliche Umnutzungen werden die zulässigen Grenzwerte für Wohnstraßen deutlich unterschritten. Maßgebliche verkehrliche Einschränkungen in den Bereichen der baulich partiell angelegten Fahrbahnverengungen sind nicht zu erwarten. Auf die detaillierten Ausführungen in der Verkehrlichen Stellungnahme des Büros iSAPLAN Ingenieur GmbH, Leverkusen wird hingewiesen. 3. Auswirkungen der Planung Die Auswirkungen der Flächennutzungsplanänderung, insbesondere auf die Umweltbelange, werden im Umweltbericht, als gesonderter Bestandteil der Begründung, im weiteren Verfahren dargelegt. Bad Münstereifel, im Juni 2017 5