Beschlussvorlage (Mietspiegel Bad Münstereifel)

Stadt Bad Münstereifel Bad Münstereifel, den 22.02.2017 - Die Bürgermeisterin Az: 84-30-40 Nr. der Ratsdrucksache: 739-X __________________________________________________________________________ Beratungsfolge Termin Stadtentwicklungsausschuss 14.03.2017 Zur Beratung in öffentlicher Sitzung: __________________________________________________________________________ Bezeichnung des Tagesordnungspunktes: Mietspiegel Bad Münstereifel __________________________________________________________________________ Berichterstatter/in: Ulrich Ley __________________________________________________________________________ ( ) Kosten €: ( ) Die Mittel stehen haushaltsrechtlich zur Verfügung ( ) ja / ( ) nein ( ) Nothaushalt / Übergangswirtschaft ( ) Anlagen sind beigefügt ( ) ( ) ( ) Die Mittel müssen über-/außerplanmäßig bereitgestellt werden. Deckung: Folgekosten: ( ) ja / ( ) nein _________________ € jährlich Beschlussausführung bis ___________ __________________________________________________________________________ Ausgearbeitet: Beteiligt: Mitgezeichnet: GBA 10.2 PR AL Dez _________________ Bürgermeisterin __________________________________________________________________________ An der Abstimmung hat/haben (wegen Befangenheit) nicht teilgenommen: __________________________________________________________________________ ( ) zurückgezogen ( ) vertagt ( ) von der Tagesordnung abgesetzt ( ) verwiesen in den _________________________________________________________ Abstimmungsergebnis: StadtE ( ) einstimmig ( ) Ja-Stimmen ( ) Nein-Stimmen ( ) Enthaltungen Seite 2 von Ratsdrucksache 739-X 1. Sachverhalt: 1.1 Rückblick Im Jahre 1996 wurde erstmalig ein Mietspiegel (Stand: 01.03.1996) für Bad Münstereifel herausgegeben. Die damals festgesetzten Werte basierten auf dem Mietspiegel der Stadt Euskirchen sowie einigen wenigen hier bekannten Daten. In der Folgezeit wurde in einem 2-Jahres-Rhythmus eine Anpassung vorgenommen. Dabei wurden von der Rheinischen Immobilienbörse als Herausgeber der Haus- und Grundeigentümerverein Euskirchen, der Mieterverein Köln und die Stadt Bad Münstereifel beteiligt. Im Rahmen der 2-jährigen Fortschreibungen wurden danach Werte angepasst und Gruppen neu gebildet, ohne hierfür über eine belastbare Datengrundlage zu verfügen. Die Rheinische Immobilienbörse hat sich im Jahre 2005 aus der Federführung verabschiedet. Die weiteren Fortschreibungen wurden bis zum Jahr 2012 zwischen den verbliebenen Partnern weiterhin abgestimmt, eine ortsbezogene Datenbasis fehlte jedoch nach wie vor. Für die Fortschreibung des Mietspiegels Stadt Bad Münstereifel 2014 hatte die Verwaltung in Abstimmung mit dem Haus- und Grundbesitzerverein und dem Mieterverein eine breit angelegte Datenerhebung durchgeführt. Um eine möglichst große Zahl an Rückläufern zu bekommen, wurden alle lokalen Medien sowie auch die Kontakte zu privaten Vermietern genutzt. Das Ergebnis waren lediglich 15 Rückläufe, wobei diese auch Angaben über die Vermietung von Einfamilienhäusern beinhalten, die in diesem Zusammenhang keine Berücksichtigung finden konnten. Diese mehr als dürftige Datengrundlage führte dazu, dass 2014 keine Fortschreibung des Mietspiegels erfolgte. Aufgrund entsprechender Ansprachen, insbesondere des Haus- und Grundstückseigentümervereins, wurde im Dezember 2016 eine neuerliche Datenerhebung durchgeführt. Auch hier erfolgte eine intensive Medienarbeit und unmittelbare Kontaktaufnahme zu bekannten Vermietern. Die wiederum geringe Anzahl von lediglich 20 Rückläufen für das gesamte Stadtgebiet bildet jedoch keine repräsentative Grundlage für eine Fortschreibung des Mietspiegels, zumal nicht alle Rückläufe im Sinne einer Mietspiegel-Relevanz verwertbar sind. Die Stadt Bad Münstereifel verfügt im Rahmen der Bewilligung von Wohngeld über Daten, wie z.B. Wohngeldstatistiken. Diese sind jedoch für die Erstellung eines Mietspiegels nicht verwertbar, da hierbei keine Unterscheidung zwischen frei finanzierten und öffentlich geförderten Wohnungen getroffen wird und auch die Ausstattungsmerkmale der entsprechenden Wohnungen nicht hinterlegt sind. Zudem wäre hier die Frage der datenschutzrechtlichen Zulässigkeit einer Weiterverarbeitung zu klären. Zusammenfassend kann man feststellen, dass - sich die Mietpreisgestaltung im Stadtgebiet von Bad Münstereifel vorwiegend aus Angebot und Nachfrage ergibt. Zudem gibt es im Stadtgebiet nur relativ wenige Wohnsiedlungen oder Mehrfamilienhäuser, die für eine Datenerhebung letztlich relevant sind. Auch ist ein direkter Vergleich der Wohnungen innerhalb des Stadtgebietes nur schwer möglich, da Baualtersklasse, Modernisierungen, Lage und Ausstattung der Wohnung maßgeblich für die Mietpreisgestaltung sind, - insbesondere viele Eigentümer und Vermieter Vorbehalte gegen eine Preisgabe ihrer schutzwürdigen Daten haben und - ein lokales Bedürfnis für die Fortschreibung des Mietspiegels sowohl auf der Eigentümer/Vermieterseite als auch beim Mieterverein und den Mieterinnen und Mietern zweifellos besteht. Die Fortschreibung des Mietspiegels macht jedoch nur Sinn, wenn dieser belastbare Anhaltspunkte für die Festlegung der „ortsüblichen Miete“ bietet und sich nicht nur auf überregional feststellbare Tendenzen stützt. Seite 3 von Ratsdrucksache 739-X 1.2 Inhalt des Mietspiegels Je nach örtlichen Gegebenheiten enthält ein Mietspiegel verschiedene Kategorien mit unterschiedlichen Ausprägungen, mit deren Hilfe die Eigenschaften einer Wohnung im Geltungsbereich des Mietspiegels beschrieben werden und die bei der Abschätzung der üblichen Miete herangezogen werden können. Der Mietspiegel für Bad Münstereifel aus dem Jahr 2012 ist zur Ansicht als Anlage beigefügt. Kategorien eines Mietspiegels können z.B. sein:  Ortschaft, in der sich die Wohnung befindet  Lage des Wohnhauses (Verkehrslärm, ÖPNV-Anbindung, öffentliche Infrastruktur, Bebauungsdichte, Umgebungsvegetation usw.)  Baujahr des Wohnhauses  Qualität der Wohnungsausstattung (Ofen- oder Zentralheizung, Innen- oder Außentoilette, Parkettboden, schalldämmende Fenster usw.)  Zustand im Hinblick auf sparsamen Energieverbrauch (Wärmeschutzverglasung, Wärmedämmung, Art der Beheizung etc.) 2. Rechtliche Würdigung Um den unbestimmten Rechtsbegriff „ortsübliche Vergleichsmiete“ zu konkretisieren, wurde der Mietspiegel als Begründungshilfe im Mieterhöhungsverfahren im Zuge der Reformierung des Wohnraumkündigungsgesetzes im Jahr 1974 eingeführt. Gemäß § 558c Abs. 2 BGB kann die Gemeinde einen Mietspiegel für den frei finanzierten Wohnungsmarkt aufstellen. Nach Abs. 4 sollen Gemeinden einen Mietspiegel erstellen und veröffentlichen, wenn hierfür ein Bedürfnis besteht und dies mit einem vertretbaren Aufwand möglich ist. Zu unterscheiden sind der einfache (§ 558c BGB) und der qualifizierte (558d BGB) Mietspiegel. Der einfache Mietspiegel kann auf der Grundlage von Mietdaten oder anderen erhobenen Daten erstellt werden und bindet die Gerichte nicht. Der qualifizierte Mietspiegel gemäß § 558d Absatz 3 BGB hingegen wird auf der Basis wissenschaftlicher Grundsätze erstellt und erlaubt damit ein realistisches Bild der Wohn- und Mietensituation in einer Gemeinde. Er muss alle zwei Jahre aktualisiert und alle vier Jahre neu erstellt werden. Die Rechtsprechung unterstellt bei den Daten eines qualifizierten Mietspiegels die aktuelle Gültigkeit und stützt darauf auch richterliche Entscheidungen. Ein Mietspiegel kann gemäß § 558c Abs. 1 BGB auch ohne Mitwirkung der Gemeinde im Einvernehmen der Verbände der Mieter- und Vermieterseite aufgestellt werden. Es steht dem Haus- und Grundeigentümerverein Euskirchen und dem Mieterverein Köln somit frei, hier selbst initiativ zu werden. 3. Finanzielle Auswirkungen Keine. 4. Organisatorische und personelle Auswirkungen Die Datenerhebung und Fortschreibung des einfachen Mietspiegels verursacht überschaubaren Verwaltungsaufwand. 5. Lösungsvorschlag und mögliche Alternativen und deren Auswirkungen Seite 4 von Ratsdrucksache 739-X Keine. 6. Auswirkungen auf den demographischen Wandel Der demografische Wandel in Verbindung mit einer in den letzten Jahren festzustellenden „Landflucht“ hat dazu geführt, dass die Mieten insbesondere in den Höhengebietsorten des Stadtgebietes stagnieren, in Einzelfällen sogar geringfügig sinken. In der Erftschiene, insbesondere in den Ortsteilen Bad Münstereifel, Iversheim, Eschweiler, Kalkar und Arloff-Kirspenich zeichnet sich allgemein, aber auch als Folge der Flüchtlingskrise, eine verstärkte Nachfrage nach (öffentlich gefördertem) Wohnraum ab. 7. Beschlussvorschlag: Es wird beschlossen, mangels ausreichender Datenlage auf eine Fortschreibung des Mietspiegels 2012 zu verzichten.