Beschlussvorlage (Kostenerstattungen aus dem Kernhaushalt an den Eigenbetrieb Immobilienwirtschaft)

STADT ERFTSTADT öffentlich Der Bürgermeister V 264/2013 Az.: -82- Amt: - 20 BeschlAusf.: - -20-/-82.4- Datum: 31.05.2013 gez. Dr. Risthaus Amtsleiter RPA - 20 - BM / Dezernent Beratungsfolge Finanz- und Personalausschuss Termin 25.06.2013 vorberatend Ausschuss für Wirtschaftsförderung und Betriebsausschuss Immobilienwirtschaft 26.06.2013 vorberatend Rat 02.07.2013 beschließend Ausschuss für Wirtschaftsförderung und Betriebsausschuss Immobilienwirtschaft 19.09.2013 vorberatend Rat 24.09.2013 beschließend Ausschuss für Wirtschaftsförderung und Betriebsausschuss Immobilienwirtschaft 26.11.2013 vorberatend Rat 10.12.2013 beschließend Ausschuss für Wirtschaftsförderung und Betriebsausschuss Immobilienwirtschaft 03.04.2014 beschließend Betrifft: 28.01.2014 Datum Freigabe -100- Bemerkungen Kostenerstattungen aus dem Kernhaushalt an den Eigenbetrieb Immobilienwirtschaft Finanzielle Auswirkungen: Unterschrift des Budgetverantwortlichen Erftstadt, den Beschlussentwurf: 1. Der Bericht über die Finanzbeziehungen zwischen Kernhaushalt und Eigenbetrieb Immobilienwirtschaft und die Mittelverwendung im Eigenbetrieb wird zur Kenntnis genommen. 2. Die Nettozuweisungen aus dem Kernhaushalt an den Eigenbetrieb Immobilienwirtschaft in Form von „Kostenmieten“ (ehemalige Pauschalzahlungen) werden in den Jahren 2013 und 2014 in Höhe der Zahlungen des Jahres 2012 geleistet. Kostensteigerungen muss der Eigenbetrieb Immobilienwirtschaft durch Einsparungen und durch die Aufgabe von Objekten auffangen. 3. Den Wirtschaftsplänen des Eigenbetriebes Immobilienwirtschaft wird künftig eine detaillierte Übersicht beigefügt, in der objektbezogen die Kosten der Gebäudenutzung und deren Umlage (Nettozuweisungen des Kernhaushaltes aus 2012) auf die einzelnen Budgets dargestellt werden. Die Veranschlagung von „Kostenmieten“ in den Budgets der Nutzer erfolgt auf der Grundlage dieser Berechnung. Aus Gründen der Verwaltungsvereinfachung wird die Umlage der Kosten, sofern keine Spitzabrechnung möglich ist, auf Basis von Bruttogeschossflächen ermittelt. Anpassungen aufgrund sich ändernder Nutzungen werden nur zum Ende eines Wirtschaftsjahres vorgenommen. Auf die Ausweisung von Bruttomieten und Abführung einer „Eigenkapitalverzinsung“ wird ab dem Jahr 2015 verzichtet. Begründung: In den städtischen Gremien ist in den vergangenen Monaten vielfach über die Zahlungen aus dem Kernhaushalt an der Eigenbetrieb Immobilienwirtschaft sowie die Veranschlagung dieser Mittel in den Budgets der Nutzer städtischer Immobilien diskutiert worden. Weiterhin wurde gefordert, die Zahlungen an den Betrieb zu kürzen bzw. Gewinne aus Grundstücksverkäufen an den Kernhaushalt abzuführen. Der Finanzbedarf des Eigenbetriebes sowie die Verwendung der dem Betrieb zur Verfügung stehenden Gelder ist in diesem Zusammenhang bisher nicht hinterfragt worden. Ergänzend zu den Darstellungen im Entwurf des Wirtschaftsplanes 2013 des Eigenbetriebes Immobilienwirtschaft werde ich in dieser Vorlage die finanziellen Verflechtungen zwischen Kernhaushalt und Wirtschaftsplan des Eigenbetriebes Immobilienwirtschaft erläutern. Die Gründung des Eigenbetriebes Immobilienwirtschaft wurde mit der Vorlage V6/2525 „Neuorganisation der Stadtverwaltung“ auf den Weg gebracht. In dieser Vorlage wurde ausgeführt, dass durch die Bildung des Eigenbetriebes der städtische Haushalt weder be- noch entlastet werden sollte. Vielmehr sollten die durch eine Neuorganisation sich ergebenden Einsparpotentiale dazu genutzt werden, die Bauunterhaltung an den städtischen Gebäuden zu stärken. Dem Betrieb wurden nach der Gründung in Form einer Pauschalzahlung die Mittel zur Verfügung gestellt, die für die dem Betrieb übertragenen Aufgaben bis dahin im Haushalt veranschlagt waren. Die Verlagerung von Aufgaben in einen Eigenbetrieb war somit für den Kernhaushalt aufkommensneutral. In Zusammenhang mit der Vorlage V7/1587 „Immobilienmanagement der Stadt Erftstadt - Konkretisierung des Mieter-Vermieter-Modells“ wurde dann beschlossen, die Pauschalzahlungen an den Betrieb durch sog. Kostenmieten zu ersetzen. Folgende Regularien für die Berechnung der Kostenmieten wurden mit diesem Beschluss festgelegt: - - - - Die Kosten der Gebäudenutzung müssen in den Budgets der jeweiligen Nutzer veranschlagt werden. Diese erhalten damit wesentliche und verbesserte Informationen im Rahmen der Kosten- und Leistungsrechnung. Grundlage für die Berechnung der Kostenmieten sind die Abschreibung, kalkulatorische Zinsen, Kosten der Bauunterhaltung, Verwaltungsaufwendungen und Kosten der Gebäudereinigung. Der Verwaltungsaufwand für die Ermittlung und Zahlbarmachung der Kostenmieten muss minimiert werden. Daher sollen unterjährig keine Anpassungen erfolgen. Pauschalierungen sind in einem gewissen Umfang sinnvoll und notwendig. Die Umstellung erfolgt für den Kernhaushalt aufkommensneutral. Dazu wird eine Eigenkapitalverzinsung eingeführt, die der Eigenbetrieb an den Kernhaushalt zahlt. Die Höhe dieser Verzinsung wird so bemessen, dass die Differenz zwischen Kostenmieten und Eigenkapitalverzinsung exakt den bisherigen Pauschalzahlungen entspricht. Hinsichtlich der Regularien zwischen Kernverwaltung und Eigenbetrieb Immobilienwirtschaft ist auch noch auf die Vorlage V6/3138 „Neuorganisation der Stadtverwaltung - Konkretisierung des Mieter-Vermieter-Modells“ zu verweisen. Mit dem Beschluss zu dieser Vorlage wurden u.a. -2- Verantwortlichkeiten festgelegt. So entscheiden die Nutzer - in der Regel somit der jeweilige Fachausschuss - welcher Raumbedarf besteht, ob bauliche Erweiterungen erforderlich sind und welche Qualität die zur Verfügung gestellten Immobilien aufweisen müssen. Die Entscheidung über die Notwendigkeit von Baumaßnahmen und die sich damit ergebenden Folgekosten liegt somit nicht beim Eigenbetrieb bzw. beim Betriebsausschuss Immobilienwirtschaft, sondern bei den jeweiligen Nutzern bzw. beim Kämmerer oder bei den Fachausschüssen. Mit der Umstellung von Pauschalzahlungen auf Kostenmieten, deren Veranschlagung in den jeweiligen Budgets und der Darstellung der Einnahmen im Wirtschaftsplan des Eigenbetriebes wurden die Kosten der Gebäudenutzung erstmals für alle Nutzer und die städtischen Gremien transparent dargestellt. Vorher waren diese Kosten in verschiedenen Sammelnachweisen versteckt. Zur Verdeutlichung muss darauf hingewiesen werden, dass es sich bei den in den Budgets veranschlagten Beträgen nicht um „Mieten“ handelt. Vielmehr werden über diese Zahlungen alle Kosten der Gebäudenutzung abgedeckt. Dazu zählen u.a. die Personal- und Verwaltungskosten des Eigenbetriebes, die Kosten für den Einsatz der Hausmeister und die Reinigung der Gebäude. Ein Vergleich dieser Zahlungen z.B. mit der ortsüblichen Miete für ein Verwaltungsgebäude führt somit zu völlig falschen Ergebnissen. Auf der Grundlage der damals zur Verfügung stehenden Daten wurden dann für das Haushaltsjahr 2003 erstmals Kostenmieten ermittelt. Diese Zahlungen wurden bis heute nicht erhöht, vielmehr wurden im Zuge der erstmaligen Aufstellung eines Haushaltssicherungskonzeptes Kürzungen vorgenommen, die bis heute beibehalten wurden. In der Anlage 1 dargestellt sind die Zahlungen, die der Eigenbetrieb Immobilienwirtschaft im Jahr 2012 aus den verschiedenen Budgets erhalten hat. Die Einnahmen beliefen sich auf insgesamt 9.254.923,- €. An den Kernhaushalt abgeführt wurde eine Eigenkapitalverzinsung in Höhe von 3.605.919,- €. Die Nettozahlungen an den Betrieb betrugen somit 5.649.004,- €. Weiterhin führt der Betrieb noch eine „Verwaltungskostenumlage“ in Höhe von ca. 300.000,- € an den Kernhaushalt ab. Weitere Zahlungen aus dem Kernhaushalt erhält der Eigenbetrieb Immobilienwirtschaft über die sog. Neubaumieten. Insbesondere für die Erweiterung von Schulen und den Ausbau von Kindergärten wurden beim Eigenbetrieb Baumaßnahmen bestellt. Der Betrieb stellt die sich aus diesen Maßnahmen ergebenden Folgekosten den Nutzern in Rechnung. In der Anlage 2 sind sämtliche Neubaumieten aufgeführt, die der Eigenbetrieb aus dem Kernhaushalt erhält. Es sind auch die Objekte aufgeführt, die noch nicht fertig gestellt sind. Der Anlage 2 ist ebenfalls zu entnehmen, wie diese Mieten berechnet und welche Daten dafür zugrunde gelegt werden. Im Wirtschaftsplan 2013 sind Neubaumieten in Höhe von 1.067.893,- € veranschlagt. Die in der Anlage 2 ausgewiesene Summe weicht davon ab. Dort sind auch Maßnahmen aufgeführt, die sich noch im Bau befinden bzw. mit denen noch nicht begonnen wurde. Mieten werden aber erst in Rechnung gestellt, wenn die Baumaßnahmen fertig gestellt wurden. Die in der Anlage 2 dargestellten Mieten erhält der Betrieb erst dann, wenn alle Maßnahmen in Planung und im Bau auch abgeschlossen sind. Die Anlage 3 enthält alle Zahlungsströme für den Betriebszweig Hochbau und Gebäudewirtschaft des Eigenbetriebs Immobilienwirtschaft auf der Grundlage des Wirtschaftsplanes 2013. Investive Maßnahmen, die über die Investitionspauschale und über Darlehen finanziert werden, wurden dabei nicht betrachtet. Danach erhält der Betrieb Zahlungen - vermindert um die Eigenkapitalverzinsung - in Höhe von 7.823.668,- €. Die Ausgaben belaufen sich auf 8.504.265,€, wodurch sich eine Unterdeckung von 680.597,- € ergibt. Der Eigenbetrieb Immobilienwirtschaft muss dieses Defizit durch Einnahmen aus dem Betriebszweig Bodenbevorratung und - entwicklung ausgleichen. Zunächst ist darauf hinzuweisen, dass dieser Betriebszweig keine Zahlungen aus dem Kernhaushalt erhält. Für Personal- und Sachaufwendungen sowie Zinszahlungen sind im Entwurf des Wirtschaftsplanes 2013 Mittel in Höhe von ca. 755.000,- € veranschlagt. Weiterhin ist eine Tilgung von Darlehen in Höhe von 1.187.000,- € geplant. Erst nach Abdeckung dieser Verbindlichkeiten können Mittel für den -3- Betriebszweig Hochbau und Gebäudewirtschaft zur Verfügung gestellt werden. In den vergangenen Jahren ist dies immer gelungen. Der konsolidierte Jahresabschluss des Eigenbetriebes Immobilienwirtschaft hat immer, mit einer Ausnahme in nur einem Jahr, einen Gewinn ausgewiesen. Allerdings wird es immer schwieriger, die benötigten Gewinne zu erwirtschaften. Die Stadt kann unter den Bedingungen des demographischen Wandels nicht auf Dauer jährlich neue Baugebiete ausweisen. Die Entwicklung von Grundstücken in bereits bebauten Gebieten ist mit höheren Risiken und geringeren Gewinnmargen verbunden. Da der Wirtschaftsplan des Eigenbetriebes Straßen im Jahr 2012 erst im Dezember 2012 verabschiedet wurde, konnten in Gymnich keine Grundstücke erschlossen und vermarktet werden. Auch im Jahr 2013 verringern sich dadurch die Einnahmen des Eigenbetriebes Immobilienwirtschaft. Das Ergebnis des Jahres 2013 wird also wesentlich davon beeinflusst werden, ob der beschlossene Verkauf von Grundstücken im Bereich Stadtgarten auch umgesetzt werden kann. Wie bereits ausgeführt, wurden die Zahlungen aus dem Kernhaushalt an den Eigenbetrieb in den vergangenen Jahren nicht erhöht. Die sich aus Tariferhöhungen sowie der Steigerung der Baukosten ergebenden Mehrausgaben hat der Betrieb durch Einsparungen in anderen Bereichen (z. B. Hausmeister / Reinigungskräfte) auffangen können. Insbesondere die Kosten für die Bauunterhaltung sind in den vergangenen Jahren deutlich gestiegen. Neben den allgemeinen Baukostensteigerungen sind dafür das Alter der Gebäude und die gestiegenen Anforderungen an die Gebäudeausstattung verantwortlich. Insbesondere in den siebziger Jahren hat die Stadt in erheblichem Umfang neue Schulgebäude errichtet. Diese Gebäude sind jetzt genau in dem Alter, in dem erhebliche Investitionen für die Bauunterhaltung erforderlich werden. Weiterhin hat sich die technische Ausstattung der Gebäude wesentliche verändert. Moderne EDV- sowie Lüftungs- und Heizungsanlagen erfordern eine intensive Wartung. Eine regelmäßige Überprüfung von Brandmeldeanlagen und im Bedarfsfall selbstschließenden Rauchschutztüren ist gesetzlich vorgeschrieben. Die in der Anlage 3 aufgeführten Ausgabepositionen können kurzfristig nicht wesentlich verändert werden. Die Mittel für die laufende Unterhaltung in Höhe von 950.000,- € werden für Wartungsmaßnahmen und Reparaturen an Gebäuden verwendet. Im Jahr 2012 waren die für die Bauunterhaltung vorgesehenen Mittel Ende November verbraucht. Im Dezember konnten nur noch Reparaturen in Auftrag gegeben werden, die für die Aufrechterhaltung des Betriebes zwingend waren, wie z.B. beim Ausfall einer Heizung. Im Jahr 2003 wurden erstmals Kostenmieten ermittelt. Heute liegen erheblich verbesserte Daten u. a. über die Nutzflächen und den Wert der städtischen Gebäude vor. Die Kosten der Gebäudenutzung können somit auf dieser verbesserten Datengrundlage den einzelnen Objekten zugeordnet werden. In der Anlage 4 habe ich dargestellt, welche Kostenmieten sich für die verschiedenen von der Stadt unterhaltenen Gebäude ergeben. Dabei wird auch differenziert angegeben, aus welchen Positionen (Abschreibung, Zinsen, Personalkosten, Verwaltungskosten, Haumeister, Reinigung, Betriebskosten) sich die Kosten zusammensetzen. Diese Aufstellung ist künftig Grundlage für die Berechnung der Kostenmieten. Zur Konsolidierung des städtischen Haushalts muss der Gebäudebestand reduziert werden. Es stellt sich die Frage, welche Auswirkungen sich daraus auf die Kostenmieten und die Neubaumieten ergeben. Die mit der Einführung des Mieter-Vermieter-Modells verfolgten Ziele können nur erreicht werden, wenn die Aufgabe eines Objektes für die bisherigen Nutzer dazu führt, dass keine „Miete“ mehr bezahlt wird. Die Aufgabe eines Objektes, für das der Eigenbetrieb eine Kostenmiete erhält, führt nicht dazu, dass die tatsächlichen Kosten auch in Höhe der Miete reduziert werden. Im vergangenen Jahr wurden die Pavillons am Campus beseitigt. Für den Abbruch hat der Eigenbetrieb einen Betrag in Höhe von ca. 35.000,- € aufwenden müssen. Nach der Aufgabe des Objektes entfallen zwar die Kosten für Unterhaltung und Reinigung des Objektes, die Zinszahlungen, Tilgungsleistungen und Personalkosten des Eigenbetriebes bleiben jedoch unverändert. Die Mietzahlungen könnten somit lediglich um die Anteile für Reinigung und Unterhaltung des Objektes gekürzt werden. Der Betrieb -4- benötigt mindestens die Einnahmen des Jahres 2012, um auch künftig seine Verpflichtungen erfüllen zu können. Im Bereich der Neubaumieten stellt sich die Situation anders dar. Das Objekt Reiherweg wurde vom Eigenbetrieb Immobilienwirtschaft erworben, um dort einen eingruppigen Kindergarten einzurichten. Die sich aus dieser Investition ergebenden Folgekosten wurden als Neubaumiete dem Kernhaushalt in Rechnung gestellt. Das Objekt wird für städtische Zwecke nicht mehr benötigt. Es handelt sich um ein ehemaliges Einfamilienhaus. Dieses konnte bereits vermarktet werden. Die bisher in Rechnung gestellten Kosten - Abschreibung, Verzinsung, Bauunterhaltung, Reinigung - entfallen mit der Aufgabe und Vermarktung des Objektes vollständig. Die bisher veranschlagte Neubaumiete entfällt ab dem Jahr 2013. Die Einsparung im Kernhaushalt beträgt 40.000,- € pro Jahr. Sofern es sich bei einem aufzugebenden Objekt um eine „Spezialimmobilie“ handelt, für die eine Folgenutzung nicht ohne weiteres gefunden werden kann, muss im Einzelfall untersucht werden, welche Einsparungen sich durch die Aufgabe des Objektes tatsächlich ergeben. Nur diese Einsparungen können dann auch an den Kernhaushalt weiter gegeben werden. Die derzeit in den Budgets der Nutzer abgebildeten Mieten sind danach bemessen, welche Mittel der Eigenbetrieb für eine ordnungsgemäße Unterhaltung der städtischen Immobilien benötigen würde. Durch die Abführung einer „Eigenkapitalverzinsung“ sind die Nettozahlungen aus dem Kernhaushalt erheblich geringer. Dadurch entstehen in den Budgets der Nutzer Aufwendungen, die in der Summe die tatsächlichen Zahlungen übersteigen. Diese Darstellungen kann zu falschen Schlussfolgerungen verleiten, z.B. welche Einsparpotentiale sich durch die Aufgabe einer Immobilie ergeben. Daher sollten nur noch die tatsächlichen Zahlungen an den Eigenbetrieb Grundlage für die Bemessung der Kostenmieten bilden. Die für die Erhaltung der städtischen Immobilien eigentlich erforderlichen Aufwendungen könnten den als Anlagen 2 und 4 beigefügten Darstellungen entnommen werden. Anhand der Daten über den Finanzbedarf des Eigenbetriebes und sich den daraus ergebenden Kostenmieten in den Budgets der Nutzer, erhalten Rat und Verwaltung der Stadt umfassende Informationen, um in den Haushaltsplanberatungen die Zahlungen aus dem Kernhaushalt an den Eigenbetrieb zu ermitteln und zu beschließen. Mit der vorgeschlagene Umstellung von Pauschalzahlungen auf eine objektscharfe Abrechnung der Kosten für die Gebäudenutzung ergeben sich verschiedenen Vorteile: Von Nutzer beeinflussbare Veränderungen bei den Gebäudekosten, sei es durch die Änderung von Standards oder durch Aufgabe von Gebäuden oder durch Inanspruchnahme zusätzlicher Flächen, führen zu entsprechenden Anpassungen in den Budgets der Nutzer. Für die Nutzer werden zusätzliche Informationen hinsichtlich der Kosten einer Gebäudenutzung zur Verfügung gestellt. Veränderungen in der Kostenstruktur, z. B. durch steigende Baukosten und durch Anpassungen bei den Personalkosten, werden transparent dargestellt und können vorbehaltlich einer Mittelbereitstellung durch den Rat ggf. zu Anpassungen bei den Kostenmieten führen. Um die städtischen Gebäude in einem angemessenen Zustand erhalten zu können, sollen die Nettozahlungen in Höhe von 5.649.004,- €, die über die Kostenmieten im Jahr 2012 aus dem Kernhaushalt an den Eigenbetrieb Immobilienwirtschaft gezahlt wurden, auch in den Jahren 2013 und 2014 beibehalten werden. Für den Eigenbetrieb Immobilienwirtschaft sind dann alle geplanten Maßnahmen finanzierbar, wenn die im Wirtschaftsplan 2013 für den Bereich Stadtgarten veranschlagten Einnahmen auch tatsächlich erzielt werden können. Weiterhin ist es erforderlich, dass für die in Lechenich und Bliesheim vorgesehenen Baugebiete die Planungen vorangetrieben werden und für diese Gebiete die Erschließung gesichert wird Zur Finanzierung von Investitionen ist der Eigenbetrieb auf die o.a. Einnahmen angewiesen. Bedingt durch das äußerst umfangreiche Bauprogramm in den Jahren 2010 bis 2012 (Konjunkturpakt, Sanierung Realschule Liblar) und wegen der späten Bewilligung von Zuschüssen für den Bau von Kindergärten sind noch Maßnahmen zu bearbeiten, die im Wirtschaftsplan 2012 -5- veranschlagt waren. Im Bereich des Betriebszweiges Bodenbevorratung und -entwicklung konnte der Darlehensstand in den Jahren 2008 bis 2012 um 4.450.000,- € reduziert werden. Die Darlehensaufnahme im Betriebszweig Hochbau und Gebäudewirtschaft war in den Jahren 2011 und 2012 geringer als die Tilgung. Das im Wirtschaftsplan 2012 veranschlagte Darlehen wurde bisher noch nicht aufgenommen, wird aber zur Finanzierung der Maßnahmen aus dem Vorjahr benötigt. Auch für 2013 ist keine Neuverschuldung vorgesehen. (Erner) -6-