Beschlussvorlage (Stellungnahme BBE Handelsberatung)

Gutachterliche Stellungnahme Empfehlungen zur Entwicklung des zentralen Versorgungsbereichs als Standort des City Outlets Bad Münstereifel Auftraggeber: Stadt Bad Münstereifel Ihr Ansprechpartner Dipl.-Geogr. Rainer Schmidt-Illguth (Niederlassungsleitung) BBE Handelsberatung GmbH Goltsteinstraße 87a 50968 Köln Deutschland Tel +49 221 789 41 160 Fax +49 221 789 41 169 E-Mail schmidt-illguth@bbe.de © BBE Handelsberatung GmbH Der Auftraggeber kann die vorliegende Unterlage für Druck und Verbreitung innerhalb seiner Organisation verwenden; jegliche – vor allem gewerbliche – Nutzung darüber hinaus ist nicht gestattet. Diese Entwurfsvorlagen und Ausarbeitungen usw. fallen unter § 2 Abs. 2 sowie § 31 Abs. 2 des Gesetzes zum Schutze der Urheberrechte. Sie sind dem Auftraggeber nur zum eigenen Gebrauch für die vorliegende Aufgabe anvertraut. Weitergabe, Vervielfältigungen und Ähnliches, auch auszugsweise, sind nur mit ausdrücklicher schriftlicher Zustimmung der Verfasser gestattet. Sämtliche Rechte, vor allem Nutzungs- und Urheberrechte, verbleiben bei der BBE Handelsberatung GmbH. Wissen schafft Zukunft. München - Hamburg - Köln - Leipzig - Erfurt Köln, im Februar 2016 Empfehlungen zur Entwicklung des zentralen Versorgungsbereichs Bad Münstereifel Inhaltsverzeichnis Seite 1 Ausgangssituation und Zielsetzung ............................................................................................... 3 2 Aussagen des Einzelhandels- und Zentrenkonzeptes 2012 zur Innenstadtentwicklung ............... 4 3 Empfehlungen zur Entwicklung des zentralen Versorgungsbereiches Bad Münstereifel ............. 6 3.1 Exkurs: Begriff des zentralen Versorgungsbereiches ............................................................ 7 3.2 Entwicklungsflächen mit Potenzialen für zentrenkompatible Nutzungen ............................... 8 3.2.1 Entwicklungsfläche „Alte Zimmerei“ ............................................................................ 8 3.2.2 Entwicklungsfläche „Große Bleiche“ ........................................................................... 9 3.2.3 Entwicklungsfläche „Sittardweg“ ............................................................................... 11 3.2.4 Entwicklungsfläche „Feuerwache“ ............................................................................ 13 3.2.5 Bahnhofsumfeld ........................................................................................................ 13 3.3 Vorschlag zur Neuabgrenzung des zentralen Versorgungsbereichs................................... 15 Abbildungsverzeichnis: Abbildung 1: Geplante Parkierungsanlagen und Abgrenzung des zentralen Versorgungsbereichs gemäß Einzelhandels- und Zentrenkonzept 2012 .................... 5 Abbildung 2: Neubau „Zimmerei Outlet-Store“ - Vorentwurfsplanung .............................................. 8 Abbildung 3: Entwicklungsflächen in der südlichen Vorstadt (Alte Zimmerei, Große Bleiche und Sittardweg) ........................................................ 10 Abbildung 4: Entwicklungsflächen in der nördlichen Vorstadt (Bahnhofsumfeld, Feuerwache) ..... 12 Abbildung 5: Neuabgrenzung des zentralen Versorgungsbereichs und potenzielle Entwicklungsflächen ................................................................................................... 14 Seite 2 von 15 Empfehlungen zur Entwicklung des zentralen Versorgungsbereichs Bad Münstereifel 1 Ausgangssituation und Zielsetzung Im August 2014 wurde das City Outlet Bad Münstereifel eröffnet und damit von ortsansässigen Investoren Neuland im deutschen Einzelhandel betreten. Innerhalb des gewachsenen Gebäudebestands der Altstadt wurden über 20 Einzelhandelbetriebe erworben oder angemietet und umfassend modernisiert. Zusätzlich wurde am Orchheimer Tor auf dem Areal des ehemaligen Handwerkerhofs ein Neubau mit mehreren Mieteinheiten und etwa 3.000 m² Verkaufsfläche errichtet. Zurzeit umfasst das City Outlet rund 35 Marken, die nach Ankündigung der Betreiber im Jahre 2016 um weitere 12 Labels ergänzt werden sollen. Nach Erhebungen der Betreiber konnte die Altstadt von Bad Münstereifel im Jahre 2015 etwa 2,2 Mio. Besucher verzeichnen. Dabei war der Dezember 2015 mit etwa 250.000 Besuchern der 1 frequenzstärkste Monat . Die Innenstadt von Bad Münstereifel hat somit in kürzester Zeit einen umfassenden Vitalisierungsprozess durchlaufen. Gleichzeitig ergibt sich aber die Notwendigkeit, unter Berücksichtigung der zwischenzeitlich eingetretenen Veränderungen eine Neubewertung der Entwicklungspotenziale einzelner Innenstadtareale vorzunehmen. Vor diesem Hintergrund wurde die BBE Handelsberatung von der Stadt Bad Münstereifel beauftragt, die mit dem Strukturgutachten 2012 während der Projektierungsphase des City Outlets erarbeiteten Empfehlungen einer Neubewertung zu unterziehen und fortzuschreiben. Die Ergebnisse der gutachterlichen Arbeiten werden im Folgenden zusammengefasst. 1 Quelle: Pressemitteilung des City Outlets Bad Münstereifel: „Happy New Year! - City Outlet Bad Münstereifel zieht positives Jahres-Resumée und blickt höchst optimistisch ins Jahr 2016“. Veröffentlicht am 16.01.2016 Seite 3 von 15 Empfehlungen zur Entwicklung des zentralen Versorgungsbereichs Bad Münstereifel 2 Aussagen des Einzelhandels- und Zentrenkonzeptes 2012 zur Innenstadtentwicklung Bereits zum Zeitpunkt der Fortschreibung des kommunalen Einzelhandelskonzeptes im Jahre 2012 lagen für den Innenstadtbereich von Bad Münstereifel umfangreiche Planungen vor, das Stellplatzangebot im Umfeld des neu entstehenden City-Outlets auszubauen. Im Einzelnen sieht das Parkraumkonzept nördlich und südlich des Innenstadtbereichs folgende neue Stellplatzanlagen und die Ertüchtigung bestehender Parkierungsflächen vor (siehe Abbildung 1): Im Süden soll die bereits vorhandene Parkierungsanlage am Sittardweg ertüchtigt und um 200 Stellplätze auf eine Kapazität von rd. 400 Stellplätzen erweitert werden (Ordnungsnummer „P1“ in Abbildung 1). Die nördlich der Altstadt an der Feuerwache und unterhalb der Umgehungsstraße B51 gelegenen Parkplätze sollen ertüchtigt und um insgesamt rd. 200 Pkw-Stellplätze ausgebaut werden. Hierzu sollten ggfs. mehrgeschossige Parkhäuser errichtet werden (Ordnungsnummern „P2“ und „P3“). Für den Bereich des „Goldenen Tals“ im Umfeld von Eifelbad und Gerlach-Halle war ein Parkplatz mit einer Kapazität von rd. 400 Stellplätzen vorgesehen (Ordnungsnummer „P6“). Bei Realisierung dieser Anlage würde in verkehrsgünstiger Lage zusammen mit dem Parkplatz am Sittardweg der wichtigste Besucherparkplatz des City-Outlets mit einer Gesamtkapazität von bis zu 800 Stellplätzen entstehen. Die unmittelbar südlich der Altstadt gelegenen Parkplätze an der „Großen Bleiche“ und entlang der Trierer Straße („Alte Zimmerei“) sollten ebenfalls ertüchtigt und um insgesamt rd. 200 Pkw-Stellplätze ausgebaut werden (Ordnungsnummer „P4“ und „P5“). Zwischenzeitlich wurden die Planungen für das Areal „Alte Zimmerei“ konkretisiert. Von der Errichtung eines Parkdecks wird nunmehr abgesehen und stattdessen ein Geschäftshaus als Erweiterung des City Outlets geplant (siehe dazu die Ausführungen im Kap. 3). Die Ursprungsplanungen des City Outlets sahen somit vor, die Verkaufsflächen fast ausschließlich auf den Bereich der Altstadt innerhalb des historischen Mauerrings zu konzentrieren. Die Neubaumaßnahmen beschränkten sich bisher auf das Areal des ehemaligen Handwerkerhofs am Orchheimer Tor. Dort ist ein Neubaukomplex entstanden, der heute das exponiert gelegene Entree des City Outlet darstellt. Die im Umfeld der Altstadt vorhandenen, überwiegend nur extensiv genutzten öffentlichen Parkplätze sollten demnach erhalten und durch einen Ausbau um bis zu 1.000 Stellplätze in dieser Funktion deutlich gestärkt werden. Seite 4 von 15 Empfehlungen zur Entwicklung des zentralen Versorgungsbereichs Bad Münstereifel Abbildung 1: Geplante Parkierungsanlagen und Abgrenzung des zentralen Versorgungsbereichs gemäß Einzelhandels- und Zentrenkonzept 2012 Quelle: BBE Strukturgutachten 2012 Seite 5 von 15 Empfehlungen zur Entwicklung des zentralen Versorgungsbereichs Bad Münstereifel Zwischenzeitlich hat sich ein neuer Sachstand ergeben: Erstens zeigen die Entwicklungen der letzten Monate, dass der vom City-Outlet generierte Parkdruck selbst in besuchsstarken Monaten weitestgehend von den heute verfügbaren Parkplätzen aufgefangen werden konnte. Somit stellt sich die Frage, ob alle Parkierungsanlagen in der ursprünglich vorgesehenen Kapazität ausgebaut werden müssen oder unter Umständen auch Nutzungsalternativen für einzelne Areale diskutiert werden können. Zweitens ist in diesem Kontext festzustellen, dass das City Outlet mit der Realisierung eines Geschäftshauses auf dem Areal „Alte Zimmerei“ räumlich neu definiert würde: denn das neue Gebäude würde den Einkaufsbereichs über den Orchheimer Platz nach Süden verlängern und die Trierer Straße zum südlichen Entree des City Outlets aufwerten. Im Rahmen einer städtebaulichen Gesamtbewertung ist somit festzustellen, dass die mit dem City Outlet eingetretenen Entwicklungen gleichzeitig eine räumliche Erweiterung des zentralen Versorgungsbereichs Bad Münstereifel zur Folge haben werden. Vor diesem Hintergrund werden im Folgenden Empfehlungen zur Neuabgrenzung ausgesprochen und die Entwicklungspotenziale heute noch mindergenutzter Standorte neu bewertet. 3 Empfehlungen zur Entwicklung des zentralen Versorgungsbereiches Bad Münstereifel Wie vorab dargelegt, sind die mit der Realisierung des City-Outlets in der Innenstadt von Bad Münstereifel eingetretenen Veränderungen begründeter Anlass, die mit dem Einzelhandelskonzept 2012 vorgeschlagene Abgrenzung des Hauptzentrums Bad Münstereifel zu überdenken. Denn nach der zum Begriff des „zentralen Versorgungsbereichs“ mittlerweile vorliegenden Rechtsprechung ergeben sich in der Innenstadt sowohl im Bereich der südlichen als auch in der nördlichen Vorstadt städtebauliche Strukturen, die diese Bereiche bereits heute, spätestens aber mit Realisierung der bereits heute absehbaren Vorhaben zu Teilen des faktischen zentralen Versorgungsbereichs qualifizieren. Der folgende Exkurs zum Begriff des zentralen Versorgungsbereiches wird diese These unterfüttern. Auf diesen Ausführungen aufbauend, werden die Potenziale der im Innenstadtbereich vorhandenen Entwicklungsflächen abgeleitet und schließlich ein Vorschlag zur Neuabgrenzung des zentralen Versorgungsbereichs unterbreitet. Seite 6 von 15 Empfehlungen zur Entwicklung des zentralen Versorgungsbereichs Bad Münstereifel 3.1 Exkurs: Begriff des zentralen Versorgungsbereiches Bei einem stadtplanerischen Konzept zur Steuerung des Einzelhandels handelt es sich - nach entsprechender Beschlussfassung durch den Rat der Stadt - um ein städtebauliches Entwicklungskonzept, das nach § 1 Abs. 6 Nr. 11 BauGB bei der Aufstellung der Bebauungspläne zu berücksichtigen ist. Bei der Erarbeitung derartiger informeller Planungen liegt der Schwerpunkt darin, städtebauliche Belange zu konkretisieren, die in die Abwägung einzustellen sind. Insbesondere die in § 1 Abs. 6 Nr. 4 BauGB genannten Belange der Erhaltung und Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche spielen dabei eine wichtige Rolle. Dieser Begriff findet im Übrigen Erwähnung in den Vorschriften der §§ 2 Abs. 2, 9 Abs. 2a, 34 Abs. 3, 34 Abs. 3a BauGB, 11 Abs. 3 BauNVO. Es handelt sich um einen Begriff des durch den Bundesgesetzgeber geregelten Bauplanungsrechts. Zentrale Versorgungsbereiche sind nach der hierzu mittlerweile vorliegenden Rechtsprechung, insbesondere des OVG NRW sowie des Bundesverwaltungsgerichts, räumlich abgrenzbare Bereiche, denen aufgrund vorhandener Einzelhandelsnutzungen - häufig ergänzt durch Dienstleistungen und gastronomische Angebote - eine Versorgungsfunktion über den unmittelbaren Nahbereich hinaus zukommt. Diese Kernaussage seiner früheren Rechtsprechung hat das Bundesverwaltungsgericht in einem Urteil vom 17.12.2009 (4C 2.08) weitergehend konkretisiert: Entscheidend ist danach, dass der Versorgungsbereich nach Lage, Art und Zweckbestimmung eine für die Versorgung der Bevölkerung in einem bestimmten Einzugsbereich zentrale Funktion hat. Der Begriff „zentral“ ist nicht geografisch im Sinne einer Innenstadtlage oder Ortsmitte, sondern funktional zu verstehen. Betont hat das Bundesverwaltungsgericht in der genannten Entscheidung auch, dass ein zentraler Versorgungsbereich eine „integrierte Lage“ voraussetzt. Dies hatte das OVG NRW in seinem Urteil vom 19.06.2008 (7 A 1392/07) dahingehend beschrieben, dass der Standort für die zu versorgende Bevölkerung nicht nur mit dem Pkw günstig zu erreichen sein muss. Das Bundesverwaltungsgericht hat dies dahingehend ergänzt, dass isolierte Standorte mit einzelnen Einzelhandelsbetrieben keinen zentralen Versorgungsbereich bilden können, auch wenn sie über einen weiten Einzugsbereich verfügen und eine beachtliche Versorgungsfunktion erfüllen mögen. Bei einem zu entwickelnden zentralen Versorgungsbereich ist unter städtebaulichen Gesichtspunkten genau zu begründen, dass die Entwicklung in einem überschaubaren Zeitraum wahrscheinlich ist bzw. durch den Einsatz des planungsrechtlichen Instrumentariums realisierbar erscheint. Seite 7 von 15 Empfehlungen zur Entwicklung des zentralen Versorgungsbereichs Bad Münstereifel 3.2 Entwicklungsflächen mit Potenzialen für zentrenkompatible Nutzungen Mit dem Einzelhandels- und Zentrenkonzept 2012 wurden in die Abgrenzung des Hauptzentrums Bad Münstereifel folgende Quartiere einbezogen: Das Gebiet der Altstadt innerhalb des historischen Mauerringes, der Bereich der Sebastian-Kneipp-Promenade, der dem nördlichen Teil des Mauerringes vorgelagert ist und das dem Mauerring südlich vorgelagerte Areal des Neubauvorhabens am Orchheimer Platz. Wie bereits vorab erläutert, ergibt sich mit Blick auf die vorhandenen Realnutzungen und die bereits vorliegenden konkreten Planungen die Notwendigkeit, weitere Areale in den zentralen Versorgungsbereich einzubeziehen. Im Folgenden werden die aus Sicht des Gutachters für die verschiedenen Standorte für zentrenkompatible Nutzungen gegebenen Entwicklungspotenziale abgeleitet. 3.2.1 Entwicklungsfläche „Alte Zimmerei“ Wie bereits dargelegt, planen die Eigentümer auf dem Grundstück „Alte Zimmerei“ an der Trierer Straße (siehe Abbildung 3 die Errichtung eines Geschäftshauses. Vorgesehen sind sechs neue Mieteinheiten, die alle von Marken-Outlets belegt werden sollen. Insgesamt sieht die Planung eine Verkaufsfläche von ca. 1.700 m² vor. Eine Besonderheit der Entwurfsplanung ist darin zu sehen, dass die Mieteinheiten aufgrund der geringen Tiefe des möglichen Baufeldes jeweils zwei Geschossebenen umfassen und jeder Shop somit eine eigene vertikale Erschließung benötigt. Diese Bauausführung erfordert eine sehr aufwändige, transparente Fassadengestaltung mit großen Schaufensterflächen auf beiden Geschossen (siehe Abbildung 2). Abbildung 2: Neubau „Zimmerei Outlet-Store“ - Vorentwurfsplanung Quelle: Noesser-Padberg-Architekten, Vorentwurfsplanung vom 08.05.2015 Seite 8 von 15 Empfehlungen zur Entwicklung des zentralen Versorgungsbereichs Bad Münstereifel Mit Realisierung des Objekts wird eine exponierte Baulücke an der Trierer Straße geschlossen. Als positiver Effekt des Vorhabens ist insbesondere hervorzuheben, dass die Verlängerung der Schaufensterfront nach Süden zu einer wesentlich Aufwertung der Fußwegebeziehung zwischen den Parkplätzen im „Goldenen Tal“ und der Altstadt führt und ein nach Süden verlagertes, neues Entree zur Innenstadt entstehen würde. Funktional würde auf der Achse Orchheimer Straße – Orchheimer Tor – Trierer Straße bis zum Kreisverkehr am Sittardweg ein durchgehender Einzelhandels- und Dienstleistungsbesatz und somit ein weiterer wichtiger Baustein zur Attraktivierung des City-Outlets geschaffen. Mit Realisierung des „Zimmerei-Outlet-Stores“ wird der gesamte Straßenzug der Trierer Straße dem faktischen zentralen Versorgungsbereich des Hauptzentrums Bad Münstereifel zuzurechnen sein. 3.2.2 Entwicklungsfläche „Große Bleiche“ Wie bereits in Kap. 2 dargelegt, wurden im Zuge der Projektierung des City Outlets Planungen erarbeitet, den im Bereich der „Großen Bleiche“ bereits vorhandenen öffentlichen Parkplatz zu ertüchtigen und ggf. zu erweitern. Mit Blick auf die Standortrahmenbedingungen ist festzustellen, dass eine ausschließliche Nutzung des Areals als Kundenparkplatz der Qualität des Standorts bei weitem nicht gerecht wird. Denn die Lage am Orchheimer Tor im baulich-funktionalen Zusammenhang des Neubau-Ensembles am ehemaligen Handwerkerhof qualifiziert den Standort „Große Bleiche“ zum wichtigsten Entwicklungsstandort innerhalb des Zentrums für weitere innenstadtkompatible Nutzungen. Zumindest entlang der Trierer Straße ist aus Sicht des Gutachters eine standortgerechte Bebauung anzustreben. Die Erdgeschossflächen einer möglichen Neubebauung sollten dabei weiteren Einzelhandelsnutzungen vorbehalten werden. Geprüft werden sollte, ob die im rückwärtigen Bereich zu erhaltende öffentliche Parkierungsanlage über den Straßenzug „Große Bleiche“ (L 165) erschlossen werden kann. So würde die Trierer Straße vom Ziel- und Quellverkehr entlastet – ein Effekt, der aufgrund der sensiblen Umfeldnutzungen (Kindertagesstätte, Schule) sehr positiv zu bewerten wäre. Darüber hinaus würde von einer Verkehrsentlastung auch die Aufenthaltsqualität der zukünftig attraktiv besetzten Geschäftsstraße profitieren. Seite 9 von 15 Empfehlungen zur Entwicklung des zentralen Versorgungsbereichs Bad Münstereifel Abbildung 3: Entwicklungsflächen in der südlichen Vorstadt (Alte Zimmerei, Große Bleiche und Sittardweg) Quelle: Eigene Darstellung; Kartengrundlage: Nexiga, Esri Basemaps Seite 10 von 15 Empfehlungen zur Entwicklung des zentralen Versorgungsbereichs Bad Münstereifel 3.2.3 Entwicklungsfläche „Sittardweg“ Auch dem nördlichen Bereich des Geländes am Sittardweg ist nicht nur das alleinige Potenzial als Kundenparkplatz des City-Outlets zuzusprechen. Standortseitig ist es aufgrund seiner verkehrsgünstigen Lage auch geeignet, größere und kundenfrequenzstarke Einzelhandelsnutzungen aufzunehmen. Dieser Nutzungsalternative ist Priorität einzuräumen, sofern die Fortschreibung der StellplatzBedarfsrechnung ergibt, dass bereits im Bereich des „Goldenen Tals“ so große Flächenkapazitäten verfügbar sind, dass der Stellplatzbedarf des City-Outlets gedeckt werden kann. Sollte an diesem Standort der Bau eines Parkhauses erforderlich werden, sollte diesem straßenbegleitend eine Bebauung vorgesetzt werden, die im Erdgeschoss Mietflächen für Einzelhandels-, Gastronomie- oder Dienstleistungsbetriebe vorsieht. Funktional wird die Trierer Straße mit Realisierung dem faktischen zentralen Versorgungsbereich des Hauptzentrums Bad Münstereifel zuzurechnen sein. Mit Realisierung des „Zimmerei-Outlet-Stores“ wird der gesamte Straßenzug der Trierer Straße zwischen Orchheimer Tor und Kreisverkehr einen durchgehenden Einzelhandels- und Dienstleistungsbesatz aufweisen und somit auch die Entwicklungsfläche „Sittardweg“ dem faktischen zentralen Versorgungsbereich des Hauptzentrums Bad Münstereifel zuzurechnen sein. Seite 11 von 15 Empfehlungen zur Entwicklung des zentralen Versorgungsbereichs Bad Münstereifel Abbildung 4: Entwicklungsflächen in der nördlichen Vorstadt (Bahnhofsumfeld, Feuerwache) Quelle: Eigene Darstellung; Kartengrundlage: Nexiga, Esri Basemaps Seite 12 von 15 Empfehlungen zur Entwicklung des zentralen Versorgungsbereichs Bad Münstereifel 3.2.4 Entwicklungsfläche „Feuerwache“ Das Stellplatzangebot im Norden der Altstadt ist sehr begrenzt. Vor diesem Hintergrund wird angeraten, die bisherige Planung beizubehalten, das Areal „Feuerwache“ als öffentlichen Parkplatz zu erhalten. Sinnvoll erscheint ein Erhalt der Stellplatzkapazitäten im Bereich des Werther Tores insbesondere deshalb, um den nördlichen Bereich der Altstadt von Besucherverkehren zu entlasten. Denn zumindest für ortskundige Kfz-Besucher stellt der zentral in der Altstadt gelegene Klosterplatz einen häufig genutzten Anlaufpunkt dar. Der Ziel- und Quellverkehr wird dabei überwiegend über die Langenhecke und die „Alte Gasse“ geführt und damit werden Straßenzüge belastet, die hinsichtlich Querschnitt und Ausbauzustand als Erschließungsstraßen eigentlich ungeeignet sind. Hervorzuheben ist auch, dass insbesondere die nördliche Werther Straße in ihrer Funktion als Geschäftsstraße von einem attraktiven Stellplatzangebot in unmittelbarer Nähe stark profitiert. Denn finden über die Kölner Straße einfahrende Kfz-Besucher am nördlichen Altstadtrand keinen freien Parkplatz vor, werden sie sich entweder in Richtung Klosterplatz orientieren und damit die nicht unproblematische Verkehrssituation in den Altstadtgassen verschärfen oder alternativ weite Umwegfahrten über die Ortsumgehung bis in die südliche Vorstadt in Kauf nehmen müssen. Im Zuge des weiteren Planungsprozesses sollte jedoch geprüft werden, ob die Nutzung des Feuerwachenareals intensiviert werden kann. Denn würden die heute ausschließlich ebenerdig angelegten Stellplätze in ein mehrgeschossiges Parkhaus verlagert, ergäbe sich die Möglichkeit, zumindest auf Teilbereichen des Grundstücks anderweitig zu überbauen und auch an dieser Stelle neue Flächen für zentrenkompatible Nutzungen zu schaffen. 3.2.5 Bahnhofsumfeld Der Bahnhof Bad Münstereifel und das Bahnhofsumfeld bilden ein wichtiges Eingangstor für die Altstadt, aber auch für den Nationalpark Eifel. Nicht nur das City Outlet, sondern auch die Tourismusregion profitiert von der Erschließung durch die Regionalbahnlinie 23, die bis in die Bundesstadt Bonn verkehrt. Über den Umstieg in Euskirchen verfügt Bad Münstereifel somit auch über eine attraktive Anbindung an den Kölner Hauptbahnhof und damit auch an die Metropolregion Rhein-Ruhr. Darüber hinaus ist der Bahnhof ein wichtiger Knoten des regionalen Buslinienverkehrs und damit auch wichtiger Anlaufpunkt für nicht-motorisierte Besucher aus den Stadtteilen und den Nachbarkommunen. Diesen wichtigen Funktionen wird das Bahnhofsumfeld heute weder baulich noch hinsichtlich der Stadtgestaltung gerecht. Wünschenswert wäre eine Nutzungsverdichtung im Bereich der touristischen Infrastruktur, der Gastronomie sowie durch öffentliche Dienstleistungen, Gesundheitsdienstleistungen etc. Anzuraten ist deshalb die Erarbeitung eines städtebaulichen Masterplanes, der sich umfassend mit den funktionalen Potenzialen des Standortbereichs befasst. Wünschenswert wäre darüber hinaus auch eine deutliche Aufwertung der Fußwegebeziehung zwischen Bahnhof und Werther Tor, um der wichtigen Torsituation vor dem Eingang zur Altstadt gerecht zu werden. Seite 13 von 15 Empfehlungen zur Entwicklung des zentralen Versorgungsbereichs Bad Münstereifel Abbildung 5: Neuabgrenzung des zentralen Versorgungsbereichs und potenzielle Entwicklungsflächen Quelle: Eigene Darstellung; Kartengrundlage: Geobasis NRW 2013 Seite 14 von 15 Empfehlungen zur Entwicklung des zentralen Versorgungsbereichs Bad Münstereifel 3.3 Vorschlag zur Neuabgrenzung des zentralen Versorgungsbereichs Unter Berücksichtigung der vorab dargelegten Entwicklungslinien ist festzustellen, dass die mit dem Einzelhandelskonzept 2012 vorgenommene Abgrenzung des zentralen Versorgungsbereichs modifiziert werden sollte. Dafür sprechen die bereits heute vorhandenen Strukturen sowie konkrete Planungen zur zeitnahen Realisierung weiterer innenstadtkompatibler Einzelhandels- und Dienstleistungsnutzungen in der südlichen Vorstadt. Zusätzlich ist es geboten, Teilbereiche der nördlichen Vorstadt in die Abgrenzung des zentralen Versorgungsbereichs einzubeziehen. Denn bereits heute werden das Umfeld des Bahnhofs und die Bausubstanz entlang der Kölner Straße bis zur Einmündung der Schleidtalstraße von gewerblichen Nutzungen dominiert. Darüber hinaus ergeben sich für diesen Bereich - zumindest im mittelbis langfristigen Zeithorizont - weitere Potenziale für eine Integration innenstadttypischer Nutzungen, vielleicht mit überwiegend touristischer Ausrichtung. Die Abbildung 5 auf der vorstehenden Seite zeigt den Vorschlag der BBE Handelsberatung zur Neuabgrenzung des zentralen Versorgungsbereichs. Mit dieser Abgrenzung wird derjenige Innenstadtbereich markiert, auf den perspektivisch die Entwicklung des zentrenrelevanten Einzelhandels und anderer innenstadtkompatibler Nutzungen fokussiert werden sollte. Folgen die politischen Gremien diesem Vorschlag, ist anzuraten diese räumliche Festlegung des zentralen Versorgungsbereichs durch einen förmlichen Beschluss zur Grundlage der künftigen Stadtentwicklungspolitik zu machen. Darüber hinaus sollte die Verwaltung beauftragt werden, die Abgrenzung des Zentrums mit der Landesplanungsbehörde abzustimmen. Ist dies erfolgt, kann künftig für alle großflächige Einzelhandelsvorhaben mit zentrenrelevanten Sortimenten, die innerhalb des abgestimmten Hauptzentrums realisiert werden sollen, die Wahrung des mit Ziel 2 des Landesentwicklungsplans NordrheinWestfalen, Sachlicher Teilplan Großflächiger Einzelhandel vorgegebenen Integrationsgebot unterstellt werden. Denn dieses landesplanerische Ziel fordert verbindlich, dass Neubau- oder Erweiterungsvorhaben von zentrenrelevanten Großbetrieben nur innerhalb zentraler Versorgungsbereiche realisiert werden. Köln, im Februar 2016 BBE Handelsberatung GmbH i. V. Dipl.-Geogr. Rainer Schmidt-Illguth Leitung Niederlassung Köln Seite 15 von 15