Allgemeine Vorlage (Antrag der CDU-Fraktion vom 06. 12. 1996 auf Ausweisung von zusätzlichem Bauland im Ortsteil Boich)

Gemeinde Kreuzau Bauamt - Herr Hackhausen -621-00BE: Herr Hackhausen/ Herr Schmühl Kreuzau, 26. Mai 1997 Vorlagen-Nr. 72/97 - Öffentlicher Teil Sitzungsvorlage für den Bau- und Planungsausschuß Hauptausschuß Rat TOP: 12.06.1997 25.06.1997 01.07.1997 Antrag der CDU-Fraktion vom 06. 12. 1996 auf Ausweisung von zusätzlichem Bauland im Ortsteil Boich I. Sach- und Rechtslage: Der Rat der Gemeinde Kreuzau hat in seiner Sitzung am 27. 01. 1997 den Antrag der CDU-Fraktion zur Kenntnis genommen und an den Fachausschuß verwiesen. Der Antrag der CDU-Fraktion erstreckt sich darauf, im Bereiche der Straße "Auf dem Schildchen" und beidseitig der Gemeindeverbindungsstraße nach Üdingen Baulandflächen auszuweisen. Die Lage der Flächen wollen Sie bitte den beigefügten Kartenausschnitten entnehmen. Zu der beabsichtigten Ausweisung als Wohnbaufläche wird seitens der Verwaltung wie folgt Stellung genommen: a) Grundstück im Bereiche der Straße "Auf dem Schildchen" Das Grundstück ist im wirksamen Flächennutzungsplan ab einer Tiefe von ca. 40 m als landwirtschaftliche Fläche dargestellt. In der Vergangenheit wurde mehrfach versucht, dieses Grundstück in einen Änderungsplan zum damals rechtskräftigen Bebauungsplan Nr. B 1, Ortsteil Boich, einzubeziehen. Dieser Änderungsplan sah unter anderem eine öffentliche Verkehrsfläche im Bereiche dieses Grundstückes vor. Gegen diesen Änderungsplan hat der Grundstückseigentümer zum damaligen Zeitpunkt massive Bedenken und Anregungen vorgebracht. Diese Bedenken und Anregungen hatten zur Folge, daß der geplante Ringschluß der Straße nicht realisiert werden konnte. Eine Fortführung der Straße ist heute wegen vorhandener Bebauung nicht mehr möglich. Der nunmehr von der CDU-Fraktion vorgelegte Bebauungsvorschlag sieht in etwa mittig des Grundstückes eine Erschließungsanlage mit Wendehammer vor. Rechts und links der Straße sowie vor Kopf des Wendehammers sind 10 Baugrundstücke dargestellt. Der überwiegende Teil dieser Baugrundstücke weist eine Grundstückstiefe von lediglich 20 m auf. Bei der dargestellten überbaubaren Fläche von 13 m Tiefe stehen somit nur 3 m als Vorgartenfläche und 4 m im rückwärtigen Grundstücksbereich zur Verfügung. Ich bin der Auffassung, daß sich eine derart massive Bebauung nicht in das Ortsbild Boich einfügt. Der Verwaltungsvorschlag sieht eine Errichtung der Erschließungsanlage unmittelbar an der nördlichen Grundstücksgrenze vor. Es werden hier 8 Baustellen dargestellt, von denen 3 derzeit bebaubar sind. Die Grundstücksgrößen liegen hier im Mittel bei 650 m². Dieser Vorschlag würde sich zwar städtebaulich besser in das Ortsbild Boich einfügen, hat jedoch den Nachteil, daß nur eine einseitige Anbaufähigkeit gegeben ist. Hinsichtlich der Erschließungskosten ist folgendes anzuführen: 2 Die Parzelle wurde entsprechend der Satzung beim Ausbau der Straße "Auf dem Schildchen" bis zu 40 m Tiefe zu Erschließungskosten veranlagt. Diese Fläche kann somit bei beiden Vorschlägen nicht mehr zur Zahlung von Erschließungskosten veranlagt werden. Die Erschließungskosten berechnen sich wie folgt: ca. 580 m² Straßenlandfläche a` 200,00 DM Regen und Schmutzwasserkanal ca. 90 m x insgesamt somit = 800,00 DM 116.000,00 DM; = 72.000,00 DM, ca. 190.000,00 DM. Bei einer verbleibenden zu veranlagenden Restfläche von ca. 2.900 m² entstehen somit pro Quadratmeter Grundstücksfläche folgende Erschließungskosten: Kanal: Straße: 16,00 DM 116.000,00 DM : 2.900 m² = 40,00 DM, somit insgesamt 56,00 DM. Nach Auffassung der Verwaltung stehen die Erschließungskosten in Höhe von ca. 190.000,00 DM in keiner Relation zur Anzahl der 8 Baustellen gemäß Vorschlag der CDU-Fraktion bzw. 5 Baustellen gemäß Vorschlag der Verwaltung. Aufgrund der hohen Erschließungskosten muß davon ausgegangen werden, daß das Grundstück nicht zum Richtwert - 110,00 DM/m² für das Jahr 1996 - veräußert werden kann. Nach Auffassung der Verwaltung bieten sich von daher folgende Möglichkeiten an: b) 1. Die Verwaltung wird ermächtigt, mit dem Eigentümer Verhandlungen durchzuführen, um die Fläche zu günstigen Konditionen zu erwerben und diese dann einem Investor zu übertragen, der auf eigene Kosten im Rahmen eines städtebaulichen Vertrages die Erschließung durchführt oder 2. der Grundstückseigentümer stellt eigenverantwortlich einen Antrag auf Aufstellung einer Satzung für einen Vorhaben- und Erschließungsplan. Flächen beidseits der Gemeindeverbindungsstraße nach Üdingen Diese Flächen sind im wirksamen Flächennutzungsplan als Flächen für die Landwirtschaft dargestellt. Sie liegen im Geltungsbereich der Ordnungsbehördlichen Verordnung über Landschaftsschutzgebiete und geschützte Landschaftsteile im Kreise Düren vom 13. Juli 1987. Zum derzeitigen Zeitpunkt kann mit Sicherheit davon ausgegangen werden, daß eine Aufhebung des Landschaftsschutzes durch die Höhere Landschaftsbehörde bei der Bezirksregierung in Köln abgelehnt wird. Aufgrund dieser Situation wird vorgeschlagen, die Angelegenheit bis zum Vorliegen einer neuen Rechtsgrundlage Landschaftsplan Kreuzau-Nideggen- zurückzustellen. II. Haushaltsmäßige Auswirkungen: -KeineIII. Beschlußvorschlag Verwaltung: "Aufgrund des Antrages der CDU-Fraktion auf Ausweisung von weiteren Baustellen im Ortsteil Boich vom 6.12.1996 wird die Verwaltung ermächtigt, mit dem Eigentümer des Grundstückes Gemarkung BoichLeversbach, Flur 9, Nr. 152, Verhandlungen aufzunehmen. Zielsetzung ist 3 a) das Grundstück zu günstigen Konditionen zu erwerben und es alsdann einem Erschließungsträger zu übertragen oder b) den Eigentümer zu veranlassen, eine Bebauung des Grundstückes im Rahmen eines städtebaulichen Vertrages zu ermöglichen. Eine Einbeziehung der Flächen beidseits der Gemeindeverbindungsstraße nach Üdingen wird bis zum Vorliegen einer neuen Rechtsgrundlage -Landschaftsplan Kreuzau-Nideggenzurückgestellt." III. Beschlußvorschlag: "Aufgrund des Antrages der CDU-Fraktion auf Ausweisung von weiteren Baustellen im Ortsteil Boich vom 6.12.1996 wird die Verwaltung ermächtigt, mit dem Eigentümer des Grundstückes Gemarkung BoichLeversbach, Flur 9, Nr. 152, Verhandlungen aufzunehmen. Zielsetzung ist a) das Grundstück zu günstigen Konditionen zu erwerben und es alsdann einem Erschließungsträger zu übertragen - unter Einbeziehung der Parzellen 153 und 154 oder b) den Eigentümer zu veranlassen, eine Bebauung des Grundstückes im Rahmen eines städtebaulichen Vertrages zu ermöglichen. Eine Einbeziehung der Flächen beidseits der Gemeindeverbindungsstraße nach Üdingen wird bis zum Vorliegen einer neuen Rechtsgrundlage -Landschaftsplan Kreuzau-Nideggenzurückgestellt." Der Gemeindedirektor - Ramm Anlagen IV. Beratungsergebnis: Einstimmig: Ja: Nein: Enthaltungen: