Antrag (Angebot Wohnungsmarktanalyse)

InWIS-Angebot Wohnungsmarktanalyse Stadt Erftstadt 1. März 2013 Vorgelegt von: InWIS Forschung & Beratung GmbH Springorumallee 5 44795 Bochum Tel.: 0234 - 890 34-27 Fax: 0234 - 890 34-49 E-Mail: sonja.borchard@inwis.de Internet: www.inwis.de Ihre Ansprechpartnerin: Dr. Sonja Borchard Tel.: 0234/890 34-27 Ihr Ansprechpartner: Dipl.-Ökonom Michael Neitzel Tel.: 0234/8 90 34-17 2 Angebot Wohnungsmarktanalyse Erftstadt Inhalt 1. Einleitung und Übersicht .................................................................................................................4 2. Die wohnungspolitischen Analysen und Handlungskonzepte des InWIS ...............................................6 2.1. Übersicht der projektrelevanten Referenzen ............................................................................. 6 2.2. Übersicht des Projektteams..................................................................................................... 7 3. Analyse-Baustein 1: Situationsanalyse .............................................................................................9 3.1. Analyse der wohnungswirtschaftlichen Nachfragefaktoren und der Verflechtungen ..................... 9 3.2. Regionale Einordnung und Analyse der gesamtstädtischen Angebotssituation auf dem Wohnungsmarkt..................................................................................................................... 9 3.3. Teilräumliche Bewertung der Angebots- und Nachfragesituation auf dem Wohnungsmarkt in Erftstadt .............................................................................................................................. 10 3.4. Öffentlich geförderter Wohnungsbau: Angebot und Bedarf ...................................................... 12 3.5. Altersgerechtes Wohnen: Angebot und Bedarf ........................................................................ 13 4. Analyse-Baustein 2: Prognostische Aussagen ................................................................................. 15 4.1. Bevölkerungsprognosen ....................................................................................................... 15 4.2. Haushalts- und Wohnungsbedarfsprognose............................................................................ 15 4.3. Sektorale Differenzierung der Wohnungsteilmärkte: Qualitative Wohnungsnachfrageprognose (Neubaupotenzialanalyse) ....................................................... 16 5. Optionaler Baustein: Leerstandsanalyse ........................................................................................ 18 5.1. Teilschritt 1: Identifizierung von Leerstandsschwerpunkten ..................................................... 18 5.2. Teilschritt 2: Ermittlung der Ursachen der Wohnungsleerstände............................................... 19 5.3. Teilschritt 3: Ermittlung von Lösungsmöglichkeiten ................................................................ 19 6. Optionaler Baustein: Zielgruppenanalyse/-prognose ....................................................................... 21 6.1. Zielgruppenanalyse .............................................................................................................. 21 6.2. Zielgruppenprognose ........................................................................................................... 25 7. Finanz- und Zeitplanung................................................................................................................ 27 7.1. Wohnungsmarktanalyse ....................................................................................................... 27 7.2. Optionaler Baustein Leerstandsanalyse ................................................................................. 28 7.3. Optionaler Baustein Zielgruppenanalyse/-prognose ................................................................ 28 3 Angebot Wohnungsmarktanalyse Erftstadt 1. Einleitung und Übersicht Der Wohnungsmarkt befindet sich in Deutschland in einem ständigen Anpassungsdruck, von der einzelne Regionen und sachliche Teilmärkte unterschiedlich betroffen sind. Dies hängt wesentlich damit zusammen, dass sich die Wohnungsnachfrage erheblich gewandelt hat. In den letzten Jahren haben sich aufgrund des demografischen und des gesellschaftlichen Wandels immer kleinere Zielgruppen mit speziellen Anforderungen an das Gut „Wohnen“ herauskristallisiert. Auch die Beschaffenheit bzw. das Ambiente der Wohnumgebung – des unmittelbaren Wohnquartiers und des Stadtteils – spielen eine immer größere Rolle. In diesem Zuge schließen sich – innerhalb einer Stadt oder Region - Angebotsüberhänge auf dem einen und eine hohe Nachfrage auf einem anderen Teilmarkt nicht mehr aus: Während vielerorts großzügig geschnittene Wohnungen und altersgerechte Wohnformen auch zur (erneuten) Eigentumsbildung in städtischen Wohnlagen fehlen, wächst auf der anderen Seite häufig der Handlungsdruck auf unmodernisierte Bestände der 1950er bis 1970er Jahre sowie auf Wohnanlagen mit unvorteilhaften Images. Auch ältere Eigenheime, nicht selten mit veralteten Ausstattungsstandards und energetischem Handlungsbedarf, stehen unter Anpassungsdruck. Verschiebungen ergeben sich auch zwischen dem Wohnen im Eigentum und dem Wohnen zur Miete. Auch in regionaler Hinsicht gibt es ein starkes Gefälle zwischen wirtschaftlich prosperierenden und schwächeren Regionen, zwischen Kernstädten und Umland sowie innerhalb der Städte zwischen Wohnquartieren mit unterschiedlichem sozialen Rang. Erftstadt hatte bis 2004 noch Bevölkerungswachstum zu verzeichnen, seitdem sind die absoluten Bevölkerungszahlen leicht rückläufig und es ist eine stagnierende Entwicklung eingetreten, die – den aktuellen Prognosen des IT.NRW zufolge – künftig in einen Rückgang übergeht. Erftstadt befindet sich in einem Verflechtungsraum, der jedoch teilweise noch durch Bevölkerungswachstum, vor allem aber durch eine hohe Nachfrage auf dem Wohnungsmarkt geprägt ist. Ein Teil der Bevölkerung im Rhein-Erft-Kreis ist jedoch auch von relativer Einkommensarmut betroffen. Gleichzeitig nimmt preisgünstiger Wohnraum in Form von preisgebundenen Wohnungen seit Jahren ab, bei einem hohen Miet- und Kaufpreisniveau im privaten Sektor. Die Versorgung mit Wohnraum wird so auch für Normalverdiener zunehmend schwierig. Diese grundlegende Diskussion, wie sie in vielen Kommunen in Deutschland geführt wird, kann der komplexen Ausgangslage in der einzelnen Kommune jedoch kaum gerecht werden. Darüber hinaus ist zu bedenken, dass sich nicht nur der Umfang der Wohnungsnachfrage, sondern auch die Zusammensetzung der Nachfrager bereits verändert hat. In der Summe verändern sich nicht nur die Struktur der Wohnungsnachfrage und die Wohnwünsche, sondern auch die Anforderungen an das Wohnen in Erftstadt. Vor diesem Hintergrund ist der vorhandene Wohnungsbestand, der derzeit das Wohnen in Erftstadt prägt, aber auch der Wohnungsneubau, perspektivisch an veränderte Nachfragemengen und qualitäten anzupassen. In Erftstadt soll eine objektive Untersuchung des Wohnungsmarktes die Grundlage für die zukünftigen wohnungspolitischen Entscheidungen liefern. Im Fokus der Analyse stehen die Segmente preiswerter Wohnraum für alleinstehende Senioren und preiswerter Wohnraum für junge Wohnraumnachfrager sowie Wohnbedarf und –wünsche von Familien mit Kindern. Die Stadtverwaltung strebt eine Analyse des Wohnungsmarktes, bezogen auf die lokalen Fragestellungen an. Für die Zukunft stellt sich die Frage, wie die Herausforderungen, die sich aus den geschilderten Rahmenbedingungen ergeben, von den Wohnungsmarktakteuren, der Stadtverwaltung und der Kommunalpolitik gesteuert und begleitet werden können. Erftstadt will sich daher im Rahmen einer Wohnungsmarktanalyse einen Überblick über die zentralen Herausforderungen und Begebenheiten des örtlichen Wohnungsmarktes verschaffen. Zielsetzung Die Identifizierung der bestehenden Notwendigkeiten und Wohnbedarfe in den einzelnen Segmenten und Nachfragergruppen auf dem Wohnungsmarkt stehen im Fokus der Analyse. Dabei werden die Zielsetzungen von Erftstadt in der Stadtentwicklungsplanung berücksichtigt. 4 Angebot Wohnungsmarktanalyse Erftstadt Ergebnisse Die durch InWIS durchzuführende Wohnungsmarktanalyse beinhaltet eine detaillierte Analyse der Ausgangslage sowie prognostische Aussagen zur zukünftigen quantitativen und qualitativen Wohnungsnachfrage. Zielsetzung ist es, dass abschließend eine fundierte Kenntnis der Ausgangslage und der zukünftigen Entwicklung sowie einer Empfehlung zu geeigneten wohnungspolitischen Instrumenten und Maßnahmen vorliegen wird. Vorgehen InWIS führt die Wohnungsmarktanalyse in zwei modular aufeinanderfolgenden Bausteinen durch. Grundlage der Analyse ist ein Methoden-Mix aus quantitativen und qualitativen Methoden. InWIS führt eine Wohnbedarfsanalyse durch, die auf Wunsch der Auftraggeberin, besonders kostengünstig erarbeitet wird. Angeboten wird eine Vorgehensweise, die die Fragestellungen der Auftraggeberin berücksichtigt. Diese straffe Analyse unterscheidet sich von ausführlichen Handlungskonzepten Wohnen insofern, dass sowohl der kommunikative Begleitprozess als auch tiefergehende, kleinräumige Analysen von Wohnstandortqualitäten und Wohnbauflächen im Rahmen des „QuartiersChecks“ entfallen. InWIS führt im ersten Analyse-Baustein eine Situationsanalyse durch. Die Durchführung der Mehr-EbenenAnalyse (Region – Stadt – Quartier) gewährleistet eine differenzierte Betrachtung der einzelnen Segmente (Miete, Eigentum, öffentlich gefördert, Bestand, Neubau). Gegenstand dieser Analyse ist ebenfalls eine Preisanalyse. Im zweiten Analyse-Baustein erfolgt die prognostische Betrachtung der demografischen Entwicklung sowie der quantitativen und qualitativen Wohnungsnachfrage. Begleitend erfolgt die Entwicklung von Empfehlungen und Maßnahmen. Ein inhaltlicher Fokus liegt dabei auf der altersgerechten sowie preiswerten Nachfrage in Erftstadt. InWIS entwickelt die Empfehlungen und Maßnahmen knapp und stellt sie abschließend der Verwaltung und ggf. beteiligten Projektpartnern vor. Die beteiligten Akteure erhalten somit detaillierte Untersuchungsergebnisse über den Markt, über die Nachfrager/Zielgruppen, über zukünftige Trends, über Preise, eine Einordnung in der Region. Die Auftragnehmerin stellt alle Ergebnisse in einem Abschlussbericht zusammen, der der Auftraggeberin als pdf Dokument sowie im Ausdruck zur Verfügung gestellt wird. 5 Angebot Wohnungsmarktanalyse Erftstadt 2. Die wohnungspolitischen Analysen und Handlungskonzepte des InWIS 2.1. Übersicht der projektrelevanten Referenzen In den Wohnungsmarktanalysen und wohnungspolitischen Handlungskonzepten des InWIS werden stets quantitative Vorausschätzungen, die als Mengengerüst der Nachfrageentwicklung dienen, mit qualitativen Informationen zu den relevanten Marktsegmenten verknüpft, um daraus Schlussfolgerungen und Empfehlungen für eine zukunftsorientierte Wohnungsmarktentwicklung und -politik abzuleiten. Gegen eindimensionale quantitative Betrachtungen des Wohnungsmarktes, wie sie globalen Bedarfsprognosen in den 70er/80er Jahren zugrunde lagen, spricht die Segmentierung des Wohnungsmarktes auf der horizontalen und vertikalen Ebene. Aufgrund der räumlichen Unterschiede in der Entwicklung der Einflussgrößen des Wohnungsbedarfs, wie beispielsweise der Zahl der Haushalte, werden vom InWIS räumlich differenzierte Marktprognosen erstellt, die ihren Fokus auf lokale oder regionale Wohnungsmärkte legen. Eine Berücksichtigung • der unterschiedlich starken Nachfrage in den verschiedenen Produkttypen des Wohnens (z.B. das freistehende Ein- bis Zweifamilienhaus oder das Reiheneigenheim, die altersgerechte Wohnung oder die Servicewohnanlage), • nach Preissegmenten sowie • die Orientierung auf relevante Zielgruppen der Wohnungsnachfrage wird durch die Integration nachfrageorientierter Faktoren in die quantitativen Prognosen geleistet. Das InWIS wendet dazu einen Methodenmix (Modellrechnungen, Expertenbefragung, Begehungen, Auswertung von Statistiken) an. Die Vorteile der jeweiligen Methoden werden dabei synergetisch genutzt. Der sich daraus ergebene Zusatznutzen liegt darin, dass sich die Ansätze gegenseitig überprüfen, sich zu einem Gesamtbild ergänzen und die Qualität der Analyse erhöht wird. InWIS verfügt bereits über langjährige Erfahrungen, die auch in Erftstadt genutzt werden können. Das Konzept wird auch entsprechend der Stadt sowie der bestehenden Rahmenbedingungen (Einwohneranzahl, Struktur des Wohnungsbestandes / Eigentumsverhältnisse etc.) entwickelt. Wohnungspolitische Handlungskonzepte, Masterpläne Wohnen und Wohnungsmarktanalysen hat das InWIS bisher u.a. für folgende Gebiete erstellt: • Nordrhein-Westfalen: Region Rheinisch-Bergischer Kreis (interkommunales Konzept); Region Ruhrgebiet (Stadt Hattingen, Stadt Bochum, Stadt Ennepetal, Stadt Gladbeck, Stadt Hagen, Stadt Herne, Stadt Duisburg, Stadt Essen, Stadt Herten, Stadt Marl, Stadt Mülheim an der Ruhr, Stadt Hamm, Stadt Unna, Stadt Witten), Region Niederrhein (Stadt Düsseldorf, Stadt Neuss, Stadt Kerpen, Stadt Mönchengladbach, Gemeinde Weilerswist, Stadt Grevenbroich, Gemeinde Niederkrüchten, Stadt Wesel); RB Arnsberg: Stadt Arnsberg, Stadt Lennestadt/Sauerland, Stadt Soest; Stadt Halle (Westf.); Kreis Düren: Erstellung einer Mietwerterhebung-KdU Analyse schlüssiges Konzept (laufend) • Baden-Württemberg: Stadt Mannheim; • Rheinland-Pfalz: Stadt Kaiserslautern; 6 Angebot Wohnungsmarktanalyse Erftstadt • Mecklenburg-Vorpommern/Sachsen-Anhalt: Stadt Neubrandenburg, Stadt Schwerin, Stadt Wismar, Stadt Schönebeck/Magdeburg; • Schleswig-Holstein: Stadt Eckernförde, Stadt Heide • Freistaat Sachsen: Flächendeckende Wohnungsmarktprognose; • Bundesrepublik Deutschland: Flächendeckende Wohnungsmarktprognose. InWIS arbeitet in Nordrhein Westfalen in enger Abstimmung mit dem Ministerium sowie der Förderbank NRW.BANK und der dortigen Wohnungsmarktbeobachtung (Portal komWoB) zusammen, um methodische und inhaltliche wohnungspolitische Fragestellungen zu Wohnungsmarktanalysen und Handlungskonzepten Wohnen weiterzuentwickeln. Ferner ist das InWIS in deutschlandweiten Arbeitskreisen engagiert, in denen wohnungspolitische und insbesondere Prognoseinstrumente diskutiert werden. Hierzu gehören der AK Bauund Wohnungsprognostik unter Federführung des ifo Instituts sowie der AK Immobilienpreise des BBSR. Diese Beteiligungen sichern die Anwendung regelmäßig überprüfter und weiterentwickelter Instrumente sowie Inhalte, die der aktuellen wohnungspolitischen Diskussion entsprechen. InWIS, eingebunden in das EBZ – Europäisches Bildungszentrum der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft und Forschungsinstitut der EBZ Business School arbeitet in der Praxis regelmäßig mit den Akteuren des Wohnungsmarktes auf der Nachfrager- und der Anbieterseite zusammen. Dies beinhaltet ebenso eine Zusammenarbeit mit den Verbänden der Wohnungswirtschaft (GdW und VdW RW), den Vertretern von Haus & Grund sowie den Mietervereinen, aber auch den kommunalen Spitzenverbänden. Alle Informationen zu unserem Institut und eine Aufführung der Referenzen sind dem separat beigefügten Informationsdokument zu entnehmen. 2.2. Übersicht des Projektteams In der InWIS Forschung und Beratung GmbH bearbeitet ein interdisziplinäres Team aus 24 wissenschaftlichen Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern (Architekten, Geographen, Journalisten, Ökonomen, Raumplaner, Stadtplaner, Sozialwissenschaftler, Soziologen, Volkswirte) anwendungsorientierte wohnungs-, immobilien- und regionalwirtschaftliche Fragestellungen in fünf Leistungsbereichen: Markt- und Standortanalysen Markt- und Meinungsforschung 1 Unternehmensentwicklung Wohnen Wohnen im Alter 2 3 4 Kommunalberatung 5 Komplexe Projekte greifen auf unterschiedliche Kompetenzen im InWIS zurück Die Wohnungsnachfrageprognose würde im Falle der Beauftragung im InWIS im Leistungsbereich 5 Kommunalberatung unter Leitung von Frau Dr. Sonja Borchard erarbeitet. 7 Angebot Wohnungsmarktanalyse Erftstadt Dr. Sonja Borchard (Diplom-Geographin): Leiterin Leistungsbereich Kommunalberatung, seit März 2009 wissenschaftliche Mitarbeiterin bei InWIS. Tätigkeitsschwerpunkte: Bearbeitung wohnungspolitischer Fragestellungen, Koordinatorin Forschungsmanagement. Dissertation: "Kommunale Wohnungspolitik als Urban Governance: Der Dortmunder Weg – ein Modell mit Transferpotential?" (Ruhr-Universität Bochum). Die Dissertation wurde mit dem 1. Preis der NRW.BANK Wohnen und Stadt 2011 ausgezeichnet. Von 2003 bis 2009 war Sonja Borchard wissenschaftliche Mitarbeiterin an der Ruhr-Universität Bochum. Dipl.-Ing. Janine Constant, Stadtplanerin AKNW: Studium der Raumplanung (2000-2007) an der Technischen Universität Dortmund. Seit Januar 2008 wissenschaftliche Mitarbeiterin bei InWIS Forschung und Beratung GmbH. Arbeitsschwerpunkte: Wohnungspolitische Analysen, Handlungskonzepte Wohnen, Stadtteilentwicklungskonzepte, Bevölkerungsprognosen, Haushaltsprognosen, Bedarfsprognosen; Moderation. Frau Constant hat im Rahmen ihrer Tätigkeit am InWIS mehrere kommunale Handlungskonzepte im Auftrag von Kommunen und Wohnungswirtschaft erarbeitet, darunter Handlungskonzepte für Halle (Westf.), Ennepetal, Marl, Mönchengladbach, Kaiserslautern u.a. Carolin Krüger, Geographin M.Sc.: Studium der Geographie (2005-2010) an der Ruhr-Universität Bochum. Seit Oktober 2010 wissenschaftliche Mitarbeiterin bei InWIS Forschung & Beratung GmbH. Arbeitsschwerpunkte während der Tätigkeit beim InWIS: Mitarbeit bei der Erstellung von Markt- und Standortanalysen, bei der Erstellung einer wohnungspolitischen Kurzstudie für die Region München, bei der Erstellung von Handlungskonzepten Wohnen, z. B. für Emsdetten, Erkelenz, Halle, Ennepetal, Unna, Mülheim an der Ruhr sowie Unterstützung bei der Planung und Organisation eines wohnungspolitischen Kongresses in Düsseldorf und Begleitung eines Modellquartiers im Rahmen der Initiative „IdEE – Innovation durch EinzelEigentümer“. 8 Angebot Wohnungsmarktanalyse Erftstadt 3. Analyse-Baustein 1: Situationsanalyse Die Situationsanalyse beinhaltet eine Mehr-Ebenen-Analyse (Region – Stadt - Quartier), differenziert nach den einzelnen Segmenten (Miete, Eigentum, öffentlich gefördert, Bestand, Neubau). Ein Schwerpunkt liegt dabei vor allem auf der Preisanalyse und der Analyse der Versorgung mit preiswertem Wohnraum. 3.1. Analyse der wohnungswirtschaftlichen Nachfragefaktoren und der Verflechtungen Informationswert: Die Analyse der Nachfragefaktoren und der Verflechtungen dient dazu, die wesentlichen nachfrageseitigen Rahmenbedingungen der Entwicklung auf dem Wohnungsmarkt der Stadt Erftstadt und in der Region darzustellen: • Analyse der bisherigen Einwohnerentwicklung und Darstellung der demografischen Perspektiven, • Analyse der Wanderungs- und Pendlerverflechtungen mit dem Umland, • Analyse der ökonomischen Rahmenbedingungen (Beschäftigten-/ Arbeitslosenentwicklung, Kaufkraft). Ziel der Situationsanalyse ist es, neben den Nachfragefaktoren innerhalb der Stadt Erftstadt selbst, auch regionale Verflechtungen und Verbindungen in der Region aufzuzeigen. Hierzu werden sowohl Entwicklungen in den Nachbarstädten als auch Erkenntnisse aus der Region aufgegriffen, um Prozesse und Entwicklungen in Erftstadt einordnen zu können. Methodik: Grundlage für diesen Untersuchungsschritt sind die Daten des nordrhein-westfälischen statistischen Landesamtes (IT.NRW), kommunale statistische Daten zur Soziodemografie und Sozioökonomie sowie Daten der Gesellschaft für Konsumforschung. Ergänzt werden diese durch die Vorarbeiten der Stadt Erftstadt, darunter z.B. das Integrierte Städtebaukonzept Liblar oder das Einzelhandel- und Zentrenkonzept. 3.2. Regionale Einordnung und Analyse der gesamtstädtischen Angebotssituation auf dem Wohnungsmarkt Informationswert: Die Angebotsanalyse beginnt mit einer Einordnung der Entwicklung auf dem Wohnungsmarkt im regionalen Vergleich, bevor die jeweiligen Teilmärkte (Mietwohnungen, Wohneigentum) differenziert nach einzelnen Angebotsmerkmalen dargestellt werden. Hieraus können folgende Informationen abgeleitet werden: • Entwicklung des Bestandes an Wohngebäuden und Wohnungen, • Entwicklung der Zahl der Baugenehmigungen und Baufertigstellungen jeweils differenziert nach unterschiedlichen Haustypen, • Darstellung der Bestandsstruktur (u.a. Baujahr, Modernisierungszustand – soweit eigene Begehungen und Experteneinschätzungen hierzu qualitative Aussagen treffen können), • Entwicklung des Mietenniveaus und des Preisniveaus für Neu- bzw. Gebrauchtimmobilien, 9 Angebot Wohnungsmarktanalyse Erftstadt • Preisniveaus im regionalen Vergleich, • Verhältnis von Miete und Eigentum, • Benennung der Position von Erftstadt in der Wohnungsmarktregion. Abbildung 1: Beispielkarte regionale Einordnung im Segment der Einfamilienhäuser Quelle: InWIS Forschung & Beratung GmbH: Atlas Wohnen Nordrhein-Westfalen 2011 Methodik: Grundlage für diesen Untersuchungsschritt sind Daten und Statistiken von IT.NRW bzw. der Stadt Erftstadt, sowie weitere Informationen z.B. der Daten des Gutachterausschusses, Preisspiegel und -übersichten von Maklerorganisationen. Was die Beschaffenheit und Struktur des vorhandenen Wohnungsbestandes angeht, wird die Analyse neben der Auswertung statistischer Daten einen qualitativen Schwerpunkt enthalten, der auf ca. acht bis zehn (telefonischen) Experteninterviews mit Maklern, Finanzierungsexperten, Mitarbeitern der Stadtverwaltung und der Wohnungsunternehmen – kombiniert mit Einschätzungen und Bewertungen der InWISMitarbeiter/innen – beruht. 3.3. Teilräumliche Bewertung der Angebots- und Nachfragesituation auf dem Wohnungsmarkt in Erftstadt Informationswert: Die räumliche Differenzierung der Angebotssituation ermöglicht es, teilräumliche Qualitäten und Defizite im Wohnungsangebot sowie Übereinstimmungen oder Missverhältnisse von Wohnungsangebot und nachfrage festzustellen, sodass für bestehende, größere Marktsegmente Handlungsbedarfe und - in der Überlagerung mit weiteren Indikatoren kleinräumige Stärken und Schwächen abgeleitet werden können. 10 Angebot Wohnungsmarktanalyse Erftstadt Bei ausreichenden Fallzahlen von auswertbaren Wohnungsannoncen wird eine Differenzierung auf kleinräumiger Ebene angestrebt (statistische Bezirke, Stadtteile o.ä.). Abbildung 2: Beispielkarte teilräumliche Nachfragesituation im Segment der Mietwohnungen Quelle: InWIS, eigene Darstellung Folgende Informationen werden dargestellt: • Darstellung des Wohnungsangebotes (u.a. Baujahr, Wohnungstypen und -größen), • Analyse der Wohnungsnachfrage – differenziert nach verschiedenen Eigenheimformen, Eigentumswohnungen, Mietwohnungen, Neubau und Bestand, • Analyse von Angebot und Nachfrage – in welchen Marktsegmenten (Eigenheim, Eigentumswohnung, Miete) stimmen Umfang, Struktur und Preis des Wohnungsangebotes mit den Wohn-/Kaufwünschen der Nachfrager überein und wo bestehen größere Diskrepanzen, die auf einen Handlungsbedarf hinweisen. Methodik: Die Analysen beruhen maßgeblich auf einer Auswertung der Datenbank des Immobilienscout24, deren Nutzung durch das InWIS eine Kooperationsvereinbarung mit dem IS24 zugrunde liegt. Der Vorteil dieser Datenbanken besteht darin, dass die Objekte georeferenziert sind, so dass auch kleinräumige Aussagen zu Angebotspreisen und zur Struktur des Angebotes (Wohnungsgrößen, angebotene Ausstattungsqualitäten) möglich sind, wenn ausreichend Fallzahlen vorliegen. Neben dem Eigentumsmarkt lässt sich auch der Mietwohnungsmarkt über die Datenbank gut abbilden. Entscheidender Vorteil gegenüber allen anderen Datenbanken ist die Möglichkeit, zu allen Angeboten auch die entsprechende Nachfrage abzubilden. Berücksichtigen muss man bei der Nutzung dieser Daten lediglich, dass es sich um Angebotspreise handelt. Die Auswertungsergebnisse werden im Rahmen von Expertengesprächen mit örtlichen Marktkennern überprüft und um weitere qualitative Aspekte ergänzt. Hinsichtlich der Repräsentativität der Datenbank gibt eine Studie des Marktforschungsinstitutes Fittkau & Maaß Aufschluss: Hiernach suchen rd. 71 Prozent der Haushalte mit Internetanschluss im Netz nach Häusern und Wohnungen. Rund 88 Prozent dieser Haushalte nutzen bei der Suche das Portal des ImmbilienScout24. Teilweise können in diesem Arbeitsschritt die vor- 11 Angebot Wohnungsmarktanalyse Erftstadt liegenden Ergebnisse der bestehenden Markt- und Standortanalyse genutzt werden, jedoch muss eine Aktualisierung und vor allem eine Analyse aller Segmente erfolgen. Abbildung 3: Angebot und Nachfrage im Segment der Mietwohnungen, dargestellt am Beispiel einer größeren Stadt Wohnungsgröße in m² Mietpreis in €/m² Preissegment bis 45 46 bis 60 61 bis 75 76 bis 90 90 und mehr < 4,50 unterstes durchschnittlich sehr hoch gering gering sehr hoch 4,50 bis < 4,95 unteres sehr hoch sehr hoch durchschnittlich sehr gering durchschnittlich 4,95 bis < 5,60 mittleres sehr hoch hoch hoch hoch durchschnittlich 5,60 bis < 6,30 mittleres sehr hoch sehr hoch gering hoch durchschnittlich 6,30 bis < 6,80 oberes sehr hoch sehr hoch durchschnittlich hoch sehr hoch >6,80 hochpreisiges gering durchschnittlich sehr gering durchschnittlich sehr gering Quelle: ImmobilienScout24, eigene Auswertung 3.4. Öffentlich geförderter Wohnungsbau: Angebot und Bedarf Informationswert Anhand verschiedener Indikatoren wird dargelegt, wie umfangreich die Nachfrage der Haushalte in Erftstadt ist, die im öffentlich geförderten Wohnungsbau zuzugsberechtigt sind. Es erfolgt eine Analyse, welche Haushaltsstrukturen am Markt vertreten sind und wie sich die Nachfrage unter den Rahmenbedingungen der letzten Jahre in der Stadt entwickelt hat. Es erfolgt eine Darstellung des Umfangs und der Struktur des preisgebundenen Wohnraums in Erftstadt. Betrachtet wird dabei auch, je nach Datenverfügbarkeit, der bisherige quantitative Verlauf sowie die zukünftig zu erwartende Entwicklung (mit den gegebenen Restriktionen bei der Betrachtung). Diese Ausgangslage wird dann mit der Versorgungsalternative im frei finanzierten Bestand abgeglichen. Gegenstand des Vergleichs sind die Betrachtung der Quantitäten und der Strukturmerkmale. Durch den Vergleich von Angebot und Nachfrage im unteren Preissegment können folgende Fragestellungen beantwortet werden: • Wie hoch ist die Nachfrage im unteren Preissegment (frei finanziert und preisgebundene Wohnungen), d. h. wie angespannt, entspannt oder ausgeglichen ist der jeweilige Teilmarkt und • wie stellt sich das Verhältnis und der Bedarf an preiswertem Wohnraum für die verschiedenen Haushaltsgrößen dar? Durch die Darstellung des künftigen Bindungsverlaufs im Bestand der öffentlich geförderten Wohnungen wird ersichtlich, • wie sich der Umfang dieses Teilmarktes in Zukunft entwickeln wird und • inwieweit eine zukünftige Neubautätigkeit den Verlust der Sozialbindungen näherungsweise kompensieren kann. Die zukünftige Nachfrage nach preiswertem Wohnraum kann nicht zuverlässig prognostiziert werden, weil längerfristige Prognosen zur Wirtschafts- und Arbeitsmarktentwicklung fehlen. Gleichwohl können aus den bisherigen Entwicklungen plausible Schlussfolgerungen für die Zukunft getroffen werden: • Wie hat sich bisher die einkommensschwache Nachfrage entwickelt und 12 Angebot Wohnungsmarktanalyse Erftstadt • sind Impulse für eine gesteigerte oder verminderte Kaufkraft in Erftstadt zu erwarten, die den Bedarf preisgünstiger Wohnungen beeinflussen? Methodik Die verschiedenen Indikatoren wie z. B. Zahl und Struktur der Bedarfsgemeinschaften, Arbeitslosenquoten, Einkommen usw. werden aus unterschiedlichen Quellen erhoben, z. B. Bundesagentur für Arbeit, Gesellschaft für Konsumforschung, Stadt-/Kreisverwaltung usw. Für die Analyse des geförderten Wohnungsbestandes sind Angaben der Stadt-/Kreisverwaltung bzw. der NRW.BANK erforderlich, die die Summe der geförderten Wohnungen und deren Bindungsende umfassen. Im besten Fall sind weitere Strukturmerkmale vorhanden wie Größe der Wohnung oder Eignung für Senioren oder kinderreiche Familien. Durch eine Auswertung der Internetdatenbank ImmobilienScout24 kann zuverlässig bestimmt werden, in welchem Umfang und in welchen Wohnungsgrößen preiswerter, frei finanzierter Wohnraum verfügbar ist. Preiswerte Wohnungen werden definiert als Wohnungen, deren monatliche Kaltmiete (pro qm oder auf die gesamte Wohnung bezogen) die Bemessungsgrenzen der Kosten der Unterkunft nicht überschreitet. Der Umfang der Bedarfsgemeinschaft – differenziert nach Personenzahl – wird dem Wohnungsbestand - differenziert nach angemessener Wohnungsgröße – gegenübergestellt. Die Bilanzierung ermöglicht eine Einschätzung, inwiefern die verschiedenen Haushaltsgrößen die gleichen Chancen haben, angemessenen Wohnraum am frei finanzierten Markt zu finden. Zur Validierung der Nachfrage und Versorgungsmöglichkeiten werden zudem Ergebnisse der Expertengespräche berücksichtigt. 3.5. Altersgerechtes Wohnen: Angebot und Bedarf Informationswert Das altersgerechte Wohnen ist bundesweit ein Markt mit steigender Nachfrage. Die Zahl der älteren Menschen ab 60 Jahre wird laut aktueller Prognosen ansteigen, ein erster Hinweis darauf, dass die Bedeutung dieser Zielgruppe am Wohnungsmarkt zukünftig zunehmen wird. Die immer größer werdende Gruppe der Älteren weist besondere Ansprüche an den Wohnraum auf: So kann ein barrierefreier und altersgerechter Wohnraum die Selbstständigkeit von älteren Menschen bis in das hohe Alter unterstützen und für mehr Lebensqualität sorgen. Altersgerechter Wohnraum kann sich über das gesamte Wohnungsangebot erstrecken, von der geförderten Mietwohnung bis zum barrierefreien Eigenheim: • Es erfolgt eine quantitative Abschätzung der Personen, die auf altersgerechte Wohnungen (darunter auch betreute Wohnungen) angewiesen sind sowie eine Vorausschätzung des Wohnungsbedarfs bis zum Jahr 2030. • Erläuterung unterschiedlicher Wohnungstypen bzw. Grade der Barrierefreiheit. • Durch eine Gegenüberstellung des Wohnungsbestandes und der Nachfragergruppe werden zukünftige quantitative aber auch qualitative Bedarfe aufgezeigt. • Für die verschiedenen Produkttypen altersgerechter Wohnungen können Nachfragepräferenzen im Hinblick auf gewünschte Wohnungsgrößen, Miet-/Kaufpreise, Wohnstandortlagen und Ausstattungsqualitäten skizziert werden. Methodik Die Abschätzung des Bedarfs an altersgerechten Wohnungen und betreuten Wohnungen erfolgt unter der Zuhilfenahme der Prävalenzraten nach Altersgruppen, Pflegestufen und Geschlecht. Weitere Einflussgrößen wie z. B. Umzugsbereitschaft basieren auf bestehenden Haushaltsbefragungen im Rahmen von Studien und Auftragsarbeiten des InWIS. 13 Angebot Wohnungsmarktanalyse Erftstadt Genaue Angaben über den Bestand an barrierefreien Wohnungen sind nur schwer zu erheben, da ein barrierefreier Umbau nicht genehmigungspflichtig ist. Zudem können Bestandswohnungen bereits durch kleinere Maßnahmen zumindest barrierearm gestaltet werden und dadurch für viele Senioren nachfragerecht sein. Insbesondere im Bestand der privaten Einzeleigentümer und im Eigenheimbestand ist eine exakte Vollerhebung daher nicht möglich und nicht zu empfehlen. Durch eine Abfrage im Rahmen der Expertengespräche kann der vorhandene Bestand sowie zukünftige Bauvorhaben ermittelt werden. Ebenso können aktuelle, besondere Projekte herausgearbeitet werden. Zusätzlich werden Gespräche mit den Behindertenverbänden bzw. -beauftragten der Stadt Hinweise darauf geben, wie sich die Wohnsituation für jüngere Nachfrager, die auf barrierefreie Wohnungen angewiesen sind, gestaltet. 14 Angebot Wohnungsmarktanalyse Erftstadt 4. Analyse-Baustein 2: Prognostische Aussagen Im zweiten Analyse-Baustein erfolgt die prognostische Betrachtung der demografischen Entwicklung sowie der quantitativen und qualitativen Wohnungsnachfrage. 4.1. Bevölkerungsprognosen Informationswert: Der Vergleich der bisherigen Bevölkerungsentwicklung mit den Entwicklungspfaden einer möglichen, zukünftigen Entwicklung zeigt an, ob und in welchem Umfang die Nachfrage nach Wohnraum in den kommenden Jahren durch Einwohnerzuwachs oder -abnahme geprägt sein wird. Durch die Gegenüberstellung des prognostizierten Altersaufbaus der Bevölkerung im Untersuchungsraum mit dem aktuellen Altersaufbau kann die Zu-/Abnahme von Zielgruppen der Wohnungswirtschaft – Senioren, Haushaltsgründer, Familien mit Kindern – und im Abgleich mit den bestehenden Prognosen des Landesamtes und der Stadtverwaltung, die Position der Stadt Erftstadt im Wettbewerbsraum bestimmt werden. Methodik: InWIS prüft die vorliegende aktuelle Prognose von IT.NRW mit dem Prognosehorizont 2030 hinsichtlich der Annahmen und wertet die Ergebnisse u.a. auch hinsichtlich der Veränderung der Altersstrukturen aus. Diese Prognose dient als Grundlage für die folgenden Bedarfsprognosen. 4.2. Haushalts- und Wohnungsbedarfsprognose Informationswert: Die Haushalts- und Wohnungsbedarfsprognose dient der Vorausschätzung der Zahl und Zusammensetzung der Haushalte sowie des Umfangs des zukünftig für die Wohnraumversorgung notwendigen Wohnungsbestandes. Mit diesem Analyseinstrument kann bestimmt werden, • wie sich der Umfang der Wohnungsnachfrager im Prognosezeitraum entwickeln wird, • welcher Neubaubedarf (Wohnungen pro Jahr) bzw. welcher Wohnungsüberhang in Zukunft vorhanden sein wird, • in welchem Umfang sich die zukünftige Wohnungsbautätigkeit im Vergleich zu den bisherigen Baufertigstellungen ausweiten oder reduzieren sollte, um den Bedarf zu decken, • in welchem Umfang sich im Prognosezeitraum entweder ein Angebots- oder Nachfrageüberhang entwickeln wird, • welche Zielgruppen am Wohnungsmarkt zukünftig an Bedeutung gewinnen oder verlieren werden. Methodik: Auf der Grundlage der Bevölkerungsprognose wird die zukünftige Zahl der Haushalte sowie der Umfang des Wohnungsbestandes bis zum Jahr 2030 vorausgeschätzt. Aus der Gegenüberstellung von Haushalten mit Wohnungsbedarf und verfügbarem Wohnungsbestand lässt sich der Wohnungsneubaubedarf ermitteln. Nachfrageorientierte Elemente in der Wohnungsbedarfsprognose sind: Entwicklung der Haushalte als Nachfrager von Wohnraum, der Wohnflächenzuwachs aufgrund von Wohnungszusammenlegungen, die Nachfrage nach Zweitwohnsitzen, der Bedarf an Ferienwohnungen. 15 Angebot Wohnungsmarktanalyse Erftstadt Abbildung 4: Beispielgrafik Entwicklung des Wohnungsbedarfs bis 2020 2005 bis 2020 Wohneinheiten ausgeglichener Wanderungsaldo 4.000 Trendfortschreibung 3.000 2.000 1.000 Neubedarf 385 385 385 Ersatzbedarf 54 54 54 Neubedarf 473 562 795 Ersatzbedarf 323 323 323 439 369 547 1.041 Ersatzbedarf 660 660 660 N eubedarf 194 469 1.258 Ersatzbedarf 1.104 1.104 1.104 2.362 1.701 796 439 Neubedarf optimistisches Szenario 885 1.118 1.029 1.207 1 .573 1.299 439 0 2005 2010 2015 2020 Quelle: InWIS, eigene Darstellung 4.3. Sektorale Differenzierung der Wohnungsteilmärkte: Qualitative Wohnungsnachfrageprognose (Neubaupotenzialanalyse) Informationswert: Zusätzlich zu den Informationen aus der Haushalts- und Wohnungsbedarfsprognose können aus der qualitativen Wohnungsnachfrageprognose folgende kurz- bis mittelfristige Entwicklungstrends abgeleitet werden: • Das Nachfragepotenzial im Eigentumssegment wird bestimmt. • Für die verschiedenen Produkttypen wie Eigenheime, Eigentumswohnungen, freifinanzierte und soziale Mietwohnungen sowie altersgerechtes Wohnen können Nachfragepräferenzen im Hinblick auf gewünschte Wohnungsgrößen, Miet-/Kaufpreise, Wohnstandortlagen, Ausstattungsqualitäten skizziert werden (horizontale und vertikale Segmentierung der Wohnungsnachfrage). • Es können Marktnischen qualitativ bestimmt und nicht ausgeschöpfte Nachfragepotenziale identifiziert werden, so z.B. das Stadthaus für junge Familien, das barrierefreie Eigenheim mit 80 qm Wohnfläche, das Mieteinfamilienhaus zu Konditionen der sozialen Wohnraumförderung und Ähnliches mehr. • Für besondere Teilmärkte wie dem Wohnen im Alter, dem Familienwohnen, den Mehrgenerationenprojekten, werden Perspektiven und Trends aufgezeigt, welche die Entwicklung neuer Wohnformen auf kommunaler Ebene fördern. • Den Nachfragepräferenzen können die jeweils relevanten Zielgruppen zugeordnet werden. • Der Handlungsbedarf in der sozialen Wohnraumversorgung wird qualitativ und quantitativ dargestellt. • Es können kurz- bis mittelfristige Handlungsoptionen in der qualitativen Weiterentwicklung des Wohnungsbestandes und des Neubaus aufgezeigt werden. 16 Angebot Wohnungsmarktanalyse Erftstadt Abbildung 5: Vorausschätzung des Nachfragepotenzials nach Eigentumsmaßnahmen (Beispiel) 120 Neubau ETW Neubau EFH Pote nzial in Einheiten 114 106 100 92 86 80 71 64 60 57 55 53 40 43 54 53 52 50 53 53 53 52 43 37 33 30 26 20 26 27 28 28 28 29 29 0 20 06 20 07 20 08 20 09 20 10 20 11 20 12 20 13 20 14 20 15 20 16 20 17 20 18 20 19 20 20 Quelle: InWIS, eigene Darstellung Methodik: Für die Bestimmung des Nachfragepotenzials im Eigentumssektor wird eine klassische Zielgruppenbestimmung nach dem Lebenslageansatz durchgeführt; zur Abgrenzung dienen typische sozio-demographische Merkmale. Die Vorausschätzung der Entwicklung von Zielgruppen und Wohnflächenverbrauch erfolgt als Trendprognose auf Basis einer Auswertung von Mikrozensusdaten. Zusätzlich zur Haushalts- und Wohnungsbedarfsprognose werden Leitfadeninterviews mit Akteuren des lokalen Wohnungsmarktes (Wohnungsunternehmen, Makler, Bauträger, Architekten, Stadtverwaltung usw.) zu Angebots- und Nachfragetendenzen durchgeführt und aus den Forschungen des InWIS, die sich abzeichnenden Wohntrends dargestellt. Die Diskussion mit Wohnungsmarktakteuren ergänzen Teilmarktaspekte und zu formulierende Maßnahmen. Darüber hinaus erfolgt eine Auswertung von Grundstücksmarktberichten und Immobilienpreistabellen. 17 Angebot Wohnungsmarktanalyse Erftstadt 5. Optionaler Baustein: Leerstandsanalyse In einem optional hinzu zu buchenden Baustein kann für die Stadt Erftstadt eine Leerstandsanalyse erarbeitet werden, die ihren Fokus auf dem strukturellen Leerstand im Segment „Wohnen“ hat, der nicht mit einer für die Funktionstüchtigkeit des Wohnungsmarktes notwendigen Leerwohnungsreserve zu verwechseln ist. Folgende Fragestellungen stehen im Vordergrund der Leerstandsanalyse: - Welche Ansatzpunkte gibt es, um eine kontinuierliche Leerstandsbeobachtung in der Stadt Erftstadt einzurichten, um Leerstände zu erfassen und zu beobachten? - In welchen Teilräumen der Stadt Erftstadt lassen sich, in Rückkopplung mit lokalen Marktexperten, kleinräumige Konzentrationen von Leerstand feststellen? - Wie lassen sich die Leerstandsursachen beschreiben? - Welche Ansatzpunkte für den Abbau der Leerstände lassen sich aus den in Erftstadt gewonnenen Informationen, in Rückkopplung mit aktuellen Forschungserkenntnissen, ableiten? 5.1. Teilschritt 1: Identifizierung von Leerstandsschwerpunkten Mit dem Ziel einer Identifizierung von Leerständen in der Stadt Erftstadt ist die Notwendigkeit verbunden, diese in einem ersten Schritt zu erfassen und zu beschreiben. Zum gegenwärtigen Zeitpunkt liegen keine differenzierten Informationen über die Gesamtzahl der Leerstände im Stadtgebiet vor. Es wird jedoch davon abgesehen, eine umfassende und differenzierte, gesamtstädtische Leerstandserhebung durchzuführen, da diese Methodik im Vorfeld sehr viel Abstimmungsbedarf erfordert und somit nicht mit dem zeitlichen Horizont der Erstellung der Wohnungsmarktanalyse in Einklang zu bringen ist. Die sogenannte „Stromzählermethode“, die in Kooperation mit dem örtlichen Versorgungsanbieter (Stadtwerke) erfolgen kann, stellt eine Möglichkeit dar, die Leerstände innerhalb des Stadtgebietes umfassend abzubilden. Neben dem hohen zeitlichen Aufwand vorab, der mit dieser Erhebungsmethode verbunden ist, ergeben sich weitere Nachteile, auf die an dieser Stelle hingewiesen sein soll. So kann aus den Daten dieser Erhebungsmethode zwar abgelesen werden, an welchem Zähler zwischen zwei aufeinander folgenden Ablesungen kein Verbrauch anfiel (was als erster Indiz für einen Wohnungsleerstand betrachtet werden kann), folgende Informationen liegen dem Versorgungsanbieter jedoch nicht vor: Der Versorger kann nicht darstellen, wie die Besitz- oder Mietsverhältnisse am jeweiligen Standort sind, die Daten geben keinen Hinweis darauf, wie Wohneinheiten innerhalb eines Wohngebäudes zusammengefasst oder getrennt sind und der Versorger wird z.B. nicht darüber informiert, wenn ein Heizungsumbau stattgefunden hat, der zu keinem Verbrauch an der eigentlichen Messeinrichtung führt. Zu diesen Fragen liegen Erkenntnisse aus den Stadtumbau West-Projekten sowie aus dem KomWoB-Arbeitskreis der NRW.BANK vor, die genutzt werden können. Jedoch muss eine lokale Anpassung erfolgen, die, so die Erfahrungswerte, ebenfalls sehr aufwendig ist. Die Erfassung der Leerstände über diese Methodik ist zudem an die Voraussetzung gebunden, dass sich der Versorgungsanbieter bereit erklärt, die notwendigen Daten zu erheben und zur Verfügung zu stellen. Hier zeigen die Erfahrungen der KomWoB-Städte, dass auch diese Abstimmung einen längeren Prozess erfordert. Bei Bedarf und Interesse kann InWIS die Stadt Erftstadt bei allen genannten Punkten unterstützen, um so mithilfe der Stromzählermethode mittelfristig ein umfassendes Datenmaterial zum Leerstand zu erhalten (und auch in zeitlichen Abständen miteinander vergleichen zu können). Hierzu würde in einem optionalen Modul eine weitere Kalkulation erfolgen. Es ist jedoch davon auszugehen, dass diese Vorgehensweise nicht innerhalb der Projektlaufzeit vollständig realisiert werden kann. Folgende alternative Methode zur ersten Identifizierung von Wohnungsleerständen in Erftstadt wird im Rahmen der Leerstandsanalyse angeboten: 18 Angebot Wohnungsmarktanalyse Erftstadt In Kooperation mit den örtlichen, institutionellen Wohnungsanbietern (Bauverein Erftstadt, Gemeinnützige Wohnungsgesellschaft Rhein-Erft), die im Regelfall über einen Überblick über die Leerstände in ihren Wohnungsbeständen verfügen, kann eine Darstellung der Leerstände angestrebt werden. Hierbei muss nur beachtet werden, dass es sich um eine ausschnittartige Darstellung der Leerstände im Segment des Mehrfamilienhausbestands der Stadt Erftstadt handelt, der nicht die Leerstände im Bereich der privaten Einzeleigentümer umfasst. Die Erfassung der Leerstände in Wohnungen, die sich in Besitz der größeren Wohnungsunternehmen befinden, dient der Lokalisierung und Identifizierung von kleinräumigen Leerstandsschwerpunkten. Voraussetzung hierfür ist wiederum die Bereitstellung der notwendigen Daten durch die Wohnungsunternehmen. Zusätzlich werden Expertengespräche mit lokalen Marktakteuren geführt, um mögliche, kleinräumige Schwerpunkte von Leerständen zu identifizieren. Zur Charakterisierung der identifizierten Schwerpunktgebiete erfolgt zur Rückkopplung der Ergebnisse eine Vor-Ort-Begehung, bei der in Rücksprache mit der Auftraggeberin in einer der identifizierten Schwerpunktbereiche der visuell wahrnehmbare Leerstand erfasst wird (Gardinen, Klingelschilder, Briefkästen). Das skizzierte Vorgehen lässt sich darüber hinaus auf das Themenfeld „Gewerbe“ übertragen, um so ein vollständigeren Überblick über die Leerstandssituation in der Stadt Erftstadt zu erhalten. So können in Expertengesprächen mit Vertretern von Gewerbevereinen/Einzelhandelsvereinen/Wirtschaftsförderung etc. zum einen kleinräumige Leeerstandsschwerpunkte als auch mögliche Ursachen identifiziert werden. Darüber hinaus ermöglicht dieses Vorgehen die Ermittlung von räumlichen Überlagerungen von Leerständen im Bereich Wohnen und Gewerbe. 5.2. Teilschritt 2: Ermittlung der Ursachen der Wohnungsleerstände Über die Ursachen von Wohnungsleerständen kann an dieser Stelle nur spekuliert werden. Oftmals sind aber verschiedene Gründe von Bedeutung: So kann sowohl eine nachteilige Mikrowohnlage als auch die verfolgte Strategie des Wohnungseigentümers hinsichtlich Modernisierung und Instandhaltung einen wesentlichen Einfluss auf die Vermietbarkeit einer Wohnung haben. Eine erste grobe Einschätzung zu optisch sichtbaren Leerstandsgründen, wie z.B. hoher Sanierungsbedarf oder eine belastete Mikrolage, erfolgt im Rahmen einer Ortsbegehung durch die Gutachter. Für die Typisierung der Leerstandsursachen und der Beschreibung von Verwahrlosungstendenzen sind jedoch Expertengespräche mit lokalen Wohnungsmarktakteuren unverzichtbar. In den durchzuführenden Expertengesprächen, die mit den im Rahmen der Wohnungsmarktanalyse kalkulierten Gesprächen gekoppelt werden können, werden folgende Fragestellungen thematisiert: • Wie lassen sich die Leerstandsursachen beschreiben (Verwertungsinteressen, Entwicklungshemmnisse etc.)? • Welche Ansatzpunkte für den Abbau der Leerstände lassen sich aus den gewonnenen Informationen ableiten? 5.3. Teilschritt 3: Ermittlung von Lösungsmöglichkeiten Bei der Ermittlung von Lösungsmöglichkeiten für die identifizierten Wohnungsleerstände in der Stadt Erftstadt werden aktuelle Erkenntnisse aus der Forschung und der Praxis ausgewertet (BBSR, Stadtumbau West, Stadtumbau Ost, komWoB) und auf ihre Übertragbarkeit auf Erftstadt hin überprüft. In diesem Arbeitsschritt erfolgt auch eine Zusammenstellung von rechtlichen und städtebaulichen Mitteln und Instrumenten, um zukünftig Leerständen entgegenwirken zu können. Die Analyseergebnisse aus den Teilschritten 1 und 2 können im Rahmen eines Workshops, der der Erarbeitung von Lösungsmöglichkeiten dient, diskutiert werden. Zu diesem Workshop geladen werden die örtlichen Wohnungsmarktexperten, mit denen gemeinsam die identifizierten Leerstandsursachen und mögliche Lösungswege diskutiert und skizziert werden können. Die Einladung und Bewirtung der Teilnehmer würde hierbei durch die Stadt Erftstadt erfolgen, InWIS moderiert und dokumentiert den Workshop. 19 Angebot Wohnungsmarktanalyse Erftstadt Im Rahmen dieses Arbeitsschrittes können somit folgende Fragen beantwortet werden: • Welche Informationen liegen über den Erfolg praktizierter Maßnahmen zum Umgang mit vermehrten Wohnungsleerständen vor und welche können in der Rückkopplung mit den Erkenntnissen aus der Analysearbeit auf Erftstadt übertragen werden? • Welche Instrumente und Maßnahmen eignen sich zum einen, um eine langfristige Leerstandsbeobachtung einzuführen und zum anderen, um künftig Leerständen entgegenwirken zu können? Zusammenfassend verfolgt der angebotene Baustein der Leerstandsanalyse das Ziel, kleinräumige Konzentrationen von Leerstand im Wohnungsbestand der institutionellen Wohnungsanbieter zu identifizieren, die hierfür verantwortlichen Ursachen zu erforschen, Verwahrlosungstendenzen zu beschreiben und Lösungsansätze unter Berücksichtigung rechtlicher und städtebaulicher Mittel zu erarbeiten. 20 Angebot Wohnungsmarktanalyse Erftstadt 6. Optionaler Baustein: Zielgruppenanalyse/-prognose 6.1. Zielgruppenanalyse Informationswert Für eine zukunftsorientierte Wohnungs- und Stadtentwicklungspolitik ist es von zentraler Bedeutung, die Stärken und Schwächen des Wohnstandorts Erftstadt aus Sicht unterschiedlicher Zielgruppen zu kennen und die Marktrelevanz (Quantität und Kaufkraft) sowie Wohnpräferenzen dieser Zielgruppen einschätzen zu können. Zentraler Baustein der nachfrageorientierten Segmentierung des Wohnungsmarkts ist eine Befragung der Bevölkerung hinsichtlich ihrer Wohnwünsche und Wohnzufriedenheit. Sie ermöglicht eine Analyse der spezifischen Zielgruppen und eine Nachfragesegmentierung auf dem örtlichen Wohnungsmarkt. Die wichtigsten Analyseziele lassen sich anhand folgender Leitfragen formulieren: • Wie ist die Wohnzufriedenheit in einzelnen Gebieten in Erftstadt ausgeprägt? Was sind die Stärken und Schwächen einzelner Gebiete? • Aus welchen wohnungsmarktspezifischen Zielgruppen setzt sich die Erftstädter Wohnbevölkerung in einzelnen Gebieten, und zwar in qualitativer wie in quantitativer Hinsicht zusammen? • Wie zufrieden sind die wohnungswirtschaftlichen Zielgruppen mit der Wohnsituation und dem Wohnstandort insgesamt? • Welche Wohnort- und Nachfragepräferenzen und welche Wohnkaufkraftniveaus lassen sich herausstellen? • Welche Wechselbereitschaft (Umzugsabsichten) haben die Zielgruppen? Welchen Bindungsgrad an Erftstadt weist die Wohnbevölkerung beziehungsweise weisen einzelne Zielgruppen auf? • Welche Potenziale und Voraussetzungen bestehen, um die einzelnen Nachfragergruppen, die derzeit in Erftstadt wohnen, langfristig an die Stadt zu binden? • Welche Handlungsbedarfe lassen sich insgesamt für eine zielgruppenorientierte und nachfragegerechte Unternehmenspolitik ableiten? Aufgabe der Befragung ist aber nicht nur die nachfrageorientierte Segmentierung des Wohnungsmarkts, sondern auch die Schaffung einer handlungsorientierter Verknüpfung zum Wohnungsangebot. Sie ist damit nicht nur für Wohnungsanbieter, sondern auch für Städte interessant, die das Ziel einer aktiven, zielgruppenorientierten Stadtentwicklung verfolgen. Sie zeigt im Ergebnis auf, • in welchen Gebieten in Erftstadt eine hohe oder geringe Wohnzufriedenheit herrscht und welche Zielgruppen und Bestands- bzw. Angebotsstrukturen die Zufriedenheit prägen • welche Wohnwünsche/-anforderungen einzelne Zielgruppen haben • bei welchen Zielgruppen welche Diskrepanzen zwischen Wohnungsangebot und Wohnwünschen bestehen, sodass einerseits zusätzliche Angebote im Wohnungsneubau geschaffen als auch Aufwertungen und Umbau im Bestand andererseits initiiert werden sollten • in welchen Marktsegmenten (Eigenheim, Eigentumswohnung, Miete) Umfang, Struktur und Preis des Wohnungsangebots mit den Wohn-/Kaufwünschen der Nachfrager übereinstimmen und wo größere Diskrepanzen bestehen, die auf einen Handlungsbedarf hinweisen • in welchen Handlungsfeldern die Prioritäten in der Bestandsmodernisierung und im Bestandsumbau (sektoral wie auch teilräumlich) liegen sollten, um die Wohnzufriedenheit zu erhöhen und Abwanderungsneigungen zu minimieren. Methodik Als Erhebungsmethode schlagen wir die telefonische Befragung vor. Telefonische Befragungen führt InWIS mittels Computer Assisted Telephone Interviews (CATI) im eigenen Befragungsstudio durch, wobei die 21 Angebot Wohnungsmarktanalyse Erftstadt methodisch bewährte Erhebungssoftware VOXCO zum Einsatz kommt. Sie gewährleistet eine genaue und ständig aktualisierbare Überwachung und Steuerung des Erhebungsprozesses. Dies schließt u.a. auch die Möglichkeit zur Quotierung, der periodischen Anwahl der potenziellen Teilnehmer sowie die automatisierte Zuordnung nicht-deutscher Haushalte zu mehrsprachigen Interviewern ein. Bei telefonischen Befragungen setzen wir einen bewährten und entsprechend geschulten Interviewerstamm ein. Bei der Interviewerauswahl wird berücksichtigt, dass auch mehrsprachige Interviewer eingesetzt werden. Gegen die telefonische Befragung wird teilweise argumentiert, dass aus Kostengründen mobile Telefonnummern außer Acht gelassen würden. Da Jüngere in der Gruppe, die nur über ein Handy verfügen und keinen Festnetzanschluss haben, überrepräsentiert sind, würden dadurch altersstrukturelle Verzerrungstendenzen entstehen. Aufgrund von „Flatrate-Verträgen“ können wir ohne Zusatzkosten Telefonate in das gesamte Mobilnetz führen und berücksichtigen somit stets auch Jene, die nur über eine Mobilnummer verfügen. Dadurch können wir derartige Verzerrungstendenzen verhindern. Der Fragebogen, die Fragebogeninhalte sowie das Fragebogenlayout werden von InWIS Forschung & Beratung für die gesamte Untersuchung bereitgestellt. Hierbei wird auf Fragebogenvorlagen zurückgegriffen, die in Zusammenarbeit mit mehreren Städten/Kommunen, Wohnungsunternehmen und Wohnungsgenossenschaften entwickelt, in zahlreichen Untersuchungen angewandt und laufend aktualisiert wurden. Auf Basis ausführlicher Gespräche mit der Auftraggeberin wird der Fragebogen auf die speziellen Fragestellungen für den konkreten Analyseansatz abgestimmt. Neben den Fragen zum Lebensstil und zur soziodemografischen Struktur der Wohnbevölkerung werden im verwendeten Fragebogen bei ähnlichen Projekten folgende Themenkomplexe behandelt: • Aktuelle Wohnsituation: Wohnverhältnis, Gebäudetyp, Wohnungsgröße, Wohnkostenbelastung, Wohndauer • Wohnzufriedenheit: Differenzierte Abfrage der Zufriedenheit in einzelnen Dimensionen, betrifft u.a. Wohnsituation (Größe der Wohnung, Zuschnitt der Wohnung, baulicher Zustand des Gebäudes etc.), soziales Wohnumfeld (bspw. Nachbarschaft, Ruf/Ansehen der Wohngegend, Sauberkeit, Sicherheit etc.), sonstiges Wohnumfeld/Infrastruktur (Verkehrsanbindung, Grün-/Erholungsflächen, freizeitorientierte Infrastruktur, familienorientierte Infrastruktur, seniorenorientierte Infrastruktur etc.) • Wohnwünsche und -vorstellungen: Bevorzugte Wohnlage und bevorzugter Stadtteil inklusive Begründung, gewünschte Ausstattungsmerkmale • Umzugsabsichten und -motive: Absicht in den nächsten beiden Jahren umzuziehen, wichtigster Umzugsrund, Zielstandort nach dem Umzug, Voraussetzungen für den Verbleib in Erftstadt Um repräsentative Ergebnisse zu erhalten, die auch einer Vergleichsanalyse zwischen unterschiedlichen Gebieten und Zielgruppen standhalten, sollten aus unserer Perspektive 500 Personen befragt werden. Selbstverständlich kann die Anzahl der Befragungen in Abstimmung mit der Auftraggeberin erhöht bzw. reduziert werden. Für diesen Fall würden sich auch die Kosten erhöhen bzw. reduzieren. Eine Anzahl von 500 Interviews erachten wir jedoch als Mindestgröße, um valide Ergebnisse präsentieren zu können. Eine nach Stadtteilen geschichtete Zufallsstichprobe, eine anhand der realen Verteilung der Bevölkerung nach Alter und Stadtteil gewichtete Erhebung und eine ausreichende Anzahl an Befragungen ermöglicht nahezu repräsentative Aussagen. Die Ergebnisse der Befragungen werden anschließend nach einschlägigen statistischen Methoden ausgewertet. Die Auswertung der quantitativen Daten erfolgt mit der Software SPSS (Statistical Package for the Social Sciences). Um zu aussagekräftigen und zuverlässigen Ergebnissen zu gelangen ist neben der univariaten (Häufigkeitstabellen, Mittelwerttabellen) und bivariaten (Kreuztabellen, Mittelwertvergleiche) Auswertung die Berechnung verschiedener Indizes der Wohnzufriedenheit Teil unseres Auswertungsinstrumentariums. 22 Angebot Wohnungsmarktanalyse Erftstadt Mit Hilfe dieser weiterführenden Auswertungen können sehr präzise komplexe Strukturen in den Einstellungen und in dem Verhalten von Bewohnern offen gelegt werden, aus denen treffsichere Empfehlungen für die künftige Ausrichtung der Stadtentwicklungspolitik abgeleitet werden können. Die Analyse der Wohnzufriedenheit in Ihren verschiedenen Dimensionen liefert somit repräsentative Ergebnisse zur Einschätzung der Wohnungsqualitäten und des Wohnumfeldes. Durch die Kombination mit weiteren Fragen (bspw. Umzugsbereitschaft) werden die Ergebnisse der Analyse auch zur Messung der Bewohnerbindung genutzt: Wir quantifizieren, wie stark die Bewohnereinzelner Gebiete bzw. einzelne wohnungswirtschaftliche Zielgruppen an das Unternehmen gebunden sind und ermitteln wie die Bindung erhöht werden kann. Im Hinblick auf das Untersuchungsziel der Abbildung der verschiedenen Nachfragestrukturen des Wohnungsmarkts werden die Ergebnisse der Befragung differenziert nach Gebiet und wohnungswirtschaftlichen Zielgruppen ausgewertet. Die Gebietseinteilung erfolgt in enger Abstimmung mit der Auftraggeberin. Zielgruppen können nach unterschiedlichen Kriterien unterteilt werden: • Alter, Haushaltstyp, Einkommen (klassische Lebenslageindikatoren); • Haushaltsspezifische Wohnkaufkraftgruppen; • Hinzuziehung lebensstil- bzw. milieuorientierter Komponenten/Anwendung der WohnMatrix. In der wohnungswirtschaftlichen Realität zeigt sich vermehrt, dass soziostrukturelle und sozioökonomische Merkmale wie Alter, Haushaltsgröße und Einkommen immer weniger ausreichen, um unterschiedliche Wohn- und Lebensformen differenziert abbilden zu können. Daher kann das von InWIS mitentwickelte und auf milieuspezifischen Studien basierende WohnMatrix-Modell zur Anwendung kommen. Neben den traditionellen Determinanten der Wohnungsnachfrage (Altersstruktur, Haushaltstyp, Wohnkaufkraft etc.) werden durch Fragen zum Freizeitverhalten und Lebensstil, zu Wertorientierungen und Wohnwünschen auch ideelle Wohnkonzepte identifiziert, um Ziel-/ Nachfragergruppen samt ihren spezifischen Anforderungen an Kundenservice, Wohnung und Wohnumfeld abbilden zu können. Im Rahmen der WohnMatrix werden die drei Dimensionen (Alter/Haushaltstyp, Kaufkraft und Wohnkonzepte) miteinander verknüpft und ganz konkret aufgezeigt, welche Anforderungen die einzelnen wohnungswirtschaftlichen Zielgruppen jeweils im Hinblick auf Wohnungsart, Größe, Ausstattung, Wohnstandort, wohnbegleitende Dienstleistungen etc. haben. Basierend auf dem WohnMatrix-Modell können wir dezidiert… • • • • die Wohnsituation und Wohnwünsche/-anforderungen ermittelter Zielgruppen charakterisieren abbilden, wie hoch der Anteil bestimmter Zielgruppen in Erftstadt ist abbilden, welche Zielgruppen besonders gut bzw. weniger gut erreicht werden ableiten, wie die Bindung bei Gruppen, die bereits gut erreicht werden bzw. künftig einen vergleichsweise hohen Anteil ausmachen, noch gesteigert werden kann • abbilden, wie die Gewinnung interessanter Zielgruppen, die bislang weniger erreicht werden bzw. deren Anteil an der Bevölkerung künftig zunehmen wird, gesteigert werden kann • ermitteln, wie sich einzelne Zielgruppen in der Stadt künftig entwickeln werden (siehe Zielgruppenprognose) Gemäß der WohnMatrix gibt es - basierend auf der Kombination der Merkmale Alter/Haushaltstyp, Wohnkaufkraft und der dargestellten Wohnkonzepte - bundesweit über 50 Zielgruppen. Jedoch hat die detaillierte Analyse bei zahlreichen Studien gezeigt, dass sich einzelne Zielgruppen bzgl. der Zusammensetzung und v.a. den jeweiligen Wohnwünschen stark ähneln. Aus Gründen der Komplexitätsreduktion werden diese zu Zielgruppen zusammengefasst. In der Regel wird mit circa 15 Zielgruppen agiert. 23 Angebot Wohnungsmarktanalyse Erftstadt Abbildung 6: Zentrale Zielgruppen aus einer Referenzstudie 1 konservativ Solidebescheiden Kleinbürgerliche Familie Konventionellsituiert Häuslichfamiliär Junge Häusliche Anspruchsvoll Anspruchsvolle Starter Häusliche Familie Kleinbürgerliche Mid-Ager Kleinbürgerliche Senioren Konventionellorientierte Mid-Ager Konventionellorientierte Senioren Häusliche Mid-Ager Anspruchsvolle Mid-Ager SINKS/DINKS Kommunikativdynamisch modern Dynamische Starter 18-30 Moderne Familie 30-45 45-65 über 65 Alter Eine Zielgruppentypisierung nach anderen Konzepten ist selbstverständlich möglich. Aus den Ergebnissen der statistischen Analyse werden Schlussfolgerungen formuliert und ziel-/ nachfragerorientierte Handlungsbedarfe und -empfehlungen für die künftige Wohnungsmarkt- und Stadtentwicklungspolitik abgeleitet. Die Ergebnisse werden so aufbereitet, dass sie in die Bearbeitung der Wohnungsmarktanalyse direkt integriert werden. Ergänzung der Zielgruppenanalyse um eine Imageanalyse Die aufgeführten Fragestellungen sind zwar auch für Wohnungsunternehmen von hoher Relevanz. Deren Interesse an der Beteiligung an der Wohnungsmarktanalyse kann durch die Ergänzung der Zielgruppenanalyse um eine Imageanalyse jedoch nochmals deutlich gesteigert werden. Für diesen Fall würde der Fragebogen u.a. um folgende Fragenkomplexe ergänzt: • Wie bekannt sind einzelne Unternehmen? • Wie bekannt sind einzelne Leistungen? Wie werden diese bewertet? • Hatten die Befragten bereits Kontakt zu einzelnen Wohnungsunternehmen? Falls ja, was war der Anlass und in welcher Form kam der Kontakt zustande? Welche Erfahrungen haben die Befragten dabei mit der Unternehmensgruppe gemacht? • Wie werden die Unternehmen in den einzelnen Gebieten charakterisiert? Um Basismerkmale (Was sehen die Bewohner als Standardausstattung?) und Bonusmerkmale (Welche Ausstattungsmerkmale gehen über den Standard hinaus, so dass die Bewohner hierfür zusätzliche Zahlungsbereitschaft zeigen?) der Wohnungsausstattung herauszuarbeiten ist es – sollten sich Wohnungsunternehmen 1 Da altersübergreifend, sind die Einfach-Funktionalen in dieser Grafik nicht aufgeführt. 24 Angebot Wohnungsmarktanalyse Erftstadt am Projekt beteiligen – darüber hinaus empfehlenswert, Ausstattungsanforderungen im Fragebogen dezidierter abzufragen. 6.2. Zielgruppenprognose Informationswert Ziel ist es, zu prognostizieren, wie sich die wohnungswirtschaftlich relevanten Zielgruppen in einer Stadt/Region Gebieten zukünftig entwickeln werden. Ausgehend vom Ist-Zustand (Zielgruppenverteilung) wird unter Berücksichtigung der demographischen Entwicklung (natürliche Bevölkerungsentwicklung, Wanderung) sowie der Veränderung von Lebensstilen in einem Lebensphasenmodell (Bezugnahme auf SOEP – sozioökonomisches Panel) ermittelt, in welchem Umfang die spezifischen identifizierten Zielgruppen zukünftig wachsen oder schrumpfen werden. Aufbauend auf der Zielgruppensegmentierung/-analyse kann dann abgeleitet werden, welche die interessanten Zielgruppen der Zukunft sind und wie diese erreicht werden können. Methodik Das Vorhaben ist hinsichtlich der zu verwendenden Methodik vergleichsweise anspruchsvoll, da Daten und Tendenzen aus mehreren statistischen Quellen über bestimmte Merkmale miteinander verknüpft werden müssen, wozu „einfache“ Regressionsanalysen nicht ausreichend Möglichkeiten bieten. Daher haben wir uns mithilfe der Methodik der Markow-Kette2 dem Vorhaben genähert und können Ihnen nun eine Vorgehensweise präsentieren, die zu einem handhabbaren Modell und den gewünschten Ergebnissen führt. Um einige der aufgeführten Forschungsfragen beantworten zu können, ist eine Primärerhebung nicht ausreichend, sondern es muss auf die SOEP-Datenbasis zurückgegriffen werden. In regelmäßigen Abständen findet eine besonders ausführliche SOEP-Erhebung von Freizeitaktivitäten und persönlichen Einstellungen statt. Basierend auf diesen Merkmalen können die sechs Wohnkonzepte nach Vorgabe des WohnMatrixModells näherungsweise zu verschieden Zeitpunkten bestimmt werden. Konkret sind zur Durchführung von Zielgruppenprognosen folgende Arbeitsschritte nötig: • Rückgriff auf die Bewohnerbefragung: Diese dient bei diesem Baustein vor allem dazu, um die Frage zu beantworten, wie sich die Zielgruppen auf gesamtstädtischer Ebene verteilen. • Rückgriff auf SOEP-Daten: Zusammenfassend lässt sich basierend auf den SOEP-Daten die Fragestellung beantworten, welche typischen Übergänge zwischen Wohnkonzepten sich im Lebenszyklus identifizieren lassen. • Verknüpfung von Bevölkerungsprognosen mit der Prognose weiterer Parameter: Ausgehend von den repräsentativen Erkenntnissen der Längsschnittbeobachtung der SOEP-Population kann unter Hinzuziehung der Befragungsergebnisse und weiterer Daten der amtlichen Statistik die Entwicklung der Zielgruppen prognostiziert werden. Das Modell, welches in Zusammenarbeit mit Prof. Dr. Philipp Schade (Professur für Mathematik, Statistik und Wirtschaftsinformatik an der EBZ Business School) entwickelt wurde, ist komprimiert dargestellt wie folgt aufgebaut: 2 Ziel ist es, Wahrscheinlichkeiten für das Eintreten zukünftiger Ereignisse zu bestimmen. 25 Angebot Wohnungsmarktanalyse Erftstadt Abbildung 2: Vorgehensweise bei der Zielgruppenprognose Quelle: eigene Darstellung 26 Angebot Wohnungsmarktanalyse Erftstadt 7. Finanz- und Zeitplanung 7.1. Wohnungsmarktanalyse Der Zeitrahmen für die Erstellung der Wohnungsmarktanalyse wird mit etwa sechs Monaten ab Auftragsvergabe angesetzt. Meilensteine für die Projektbearbeitung werden zu Beginn der Bearbeitung mit dem Auftraggeber abgestimmt. Für die Durchführung der Arbeiten kalkulieren wir mit folgenden Kosten, die wir nach Bearbeitungsbausteinen aufgliedern: Wohnungsmarktanalyse Erftstadt Tagewerke Tagessatz Gesamtkosten Baustein 1: Situationsanalyse 11.220,00 € Analyse der wohnungswirtschaftlichen Nachfragefaktoren und Verflechtungen 1 680,00 € 680,00 € Regionale Einordnung und Analyse der gesamtstädtischen Angebotssituation auf dem Wohnungsmarkt 4 680,00 € 2.720,00 € Teilräumliche Bewertung der Angebots- und Nachfragesituation auf dem Wohnungsmarkt 5,5 680,00 € 3.740,00 € Öffentlich geförderter Wohnungsbau 3 680,00 € 2.040,00 € Altersgerechtes Wohnen 3 680,00 € 2.040,00 € Baustein 2: Prognostische Aussagen 6.800,00 € Prüfung der bestehenen Bevölkerungsprognose 1 680,00 € 680,00 € Haushalts- und Wohnungsbedarfsprognose 5,5 680,00 € 3.740,00 € Neubaupotenzialanalyse 3,5 680,00 € 2.380,00 € Entwicklung von Empfehlungen und Maßnahmen und Ergebnisdarstellung 5.440,00 € Entwicklung der Empfehlungen und Maßnahmen 5 680,00 € 3.400,00 € 1 Treffen mit der Auftraggeberin 1 680,00 € 680,00 € Abschlusspräsentation 2 680,00 € 1.360,00 € Summe netto Nachlass (pauschal) Zwischensumme MwSt 19% 23.460,00 € 2.346,00 € 21.114,00 € 4.011,66 € Summe brutto 25.125,66 € Wir haben ein methodisches Vorgehen gewählt, das sowohl den Gesamtmarkt (Miete und Eigentum) als auch spezielle Fragestellungen zur Entwicklung des öffentlich geförderten Wohnungsbaus und des Segments altengerechten Wohnens beinhaltet. Expertengespräche führen wir überwiegend telefonisch, um das Kostenbudget zu entlasten. Aufgrund der von Ihnen in Ihrem Schreiben skizzierten Konstellation wenden wir für die Berechnung des Honorars den Status an, der – je nach Aufgabenstellung - für Mitglieder des Fördervereins des InWIS vertretbar ist. Daher können wir einen Nachlass von 10 Prozent auf das ausgewiesene Nettohonorar einrechnen. Das Gesamthonorar beläuft sich danach auf 25.125,66 EUR (brutto) einschließlich aller Nebenkosten. Alle Beträge verstehen sich inklusive der gesetzlichen Umsatzsteuer. Für nicht vorhersehbare Sonderleistungen wird ein Stundensatz von 110 EUR (Projektleitung) bzw. 85 EUR (wiss. Assistenz) (jeweils zzgl. der MwSt. i. H. v. 19 %) kalkuliert. Sonderleistungen werden nur nach gesonderter Beauftragung erbracht. Das Angebot versteht sich unter der Bedingung, dass die zuständigen 27 Angebot Wohnungsmarktanalyse Erftstadt Stellen der Kommunalverwaltung die für die Wohnungsmarktanalyse notwendigen amtlichen Daten und Karten kostenlos zur Verfügung stellen. Das für die Wohnungsmarktanalyse bis zur Abgabe vereinbarte Honorar wird nach Projektfortschritt, in Abstimmung mit der Auftraggeberin ausgezahlt. Die Kosten lassen sich noch verringern, wenn sich weitere Wohnungsmarktakteure anteilig an der Finanzierung der Wohnungsmarktanalyse beteiligen. Mit dem vorgestellten Konzept werden Ergebnisse für den gesamten Wohnungsmarkt erarbeitet, sodass die Analyse auch für Wohnungsunternehmen, Finanzierungsinstitute, größere private Vermieter von Interesse ist. Ein solches Finanzierungsmodell hat das InWIS an anderen Standorten bereits erfolgreich umgesetzt. Gern unterstützen wir Sie bei der Ansprache von Akteuren, die vor Ort in Frage kommen oder übernehmen diesen Prozess für Sie. Wir haben überdies weitere Bausteine konzipiert, mit denen bspw. der Leerstand analysiert wird und Maßnahmen zur Verringerung erarbeitet werden. Der zweite Baustein beinhaltet eine Analyse von „Zielgruppen einschl. einer Zielgruppenprognose“. Damit lassen sich Kundenwünsche effizient und treffsicher systematisieren. 7.2. Optionaler Baustein Leerstandsanalyse Die Analyseschritte im optionalen Baustein „Leerstandsanalyse“ können hinsichtlich der zeitlichen Dimensionierung mit einzelnen Leistungsbausteinen der Wohnungsmarktanalyse verschnitten werden (z.B. bei der Durchführung von Expertengesprächen). Leerstandsanalyse für Erftstadt" Tagewerke Tagessatz Gesamtkosten Strategien zur Aktivierung von Leerstand 1 Identifizierung von Leerstandsschwerpunkten 3 680,00 € 2.040,00 € 2 Ermittlung der Ursachen der Wohnungsleerstände 3 680,00 € 2.040,00 € Ermittlung von Lösungsmöglichkeiten (inkl. Durchführung 3 eines Themen-Workshops vor Ort) 4,5 680,00 € 3.060,00 € Identifizierung von gewerblichen Leerstandsschwerpunkten 4 und Ursachenforschung 3,5 680,00 € 2.380,00 € Summe netto MwSt 19% Summe brutto 9.520,00 € 1.808,80 € 11.328,80 € Für die vier geschilderten Bearbeitungsschritte im Rahmen der Leerstandsanalyse kalkulieren wir ein Honorar in Höhe von 11.328,80 EUR (brutto). 7.3. Optionaler Baustein Zielgruppenanalyse/-prognose Bei der Kostenkalkulation wurde folgendes berücksichtigt: • Modul 1: Telefonische Befragung von 500 Bewohnern auf Grundlage eines ca. 10-minütigen Telefoninterviews. • Modul 2: Telefonische Befragung von 500 Bewohnern auf Grundlage eines ca. 15-minütigen Telefoninterviews. Der Fragebogen enthält zusätzliche (für Wohnungsunternehmen relevante) Imagefragen und Fragen zur Herausarbeitung von Basis- und Bonusausstattungsmerkmalen. Die Kosten für die Untersuchung teilen sich auf in Fixkosten, die unabhängig von der Zahl der anfallenden Interviews sind, sowie in variable Kosten (Anzahl realisierter Befragungen bei Modul 2). Die aufgeführten Fixkosten setzen sich im Wesentlichen aus Kosten für die Projektleitung, Kosten für einen wissenschaftlichen Mitarbeiter sowie für studentische Hilfskräfte inkl. Sach-, Reise- und Nebenkosten zusammen. 28 Angebot Wohnungsmarktanalyse Erftstadt Überblick über die Honorar-/Kostenkalkulation für Modul 1 (telefonische Befragung; ca. 10-minütige Befragung; 500 realisierte Interviews) Tagessatz/Stückkosten Arbeitsschritt Tagewerke/Anzahl Gesamtkosten Konzeptphase (v.a. Fragebogenabstimmung, Stichprobenziehung) 1 980,00 € 980,00 € Telefonische Befragungen 500 12,50 € 6.250,00 € Auswertungs- und Analysephase inkl. Zielgruppensegmentierung/-analyse und Berichtslegung 5 980,00 € 4.900,00 € Summe Netto 12.130,00 € Umsatzsteuer (19%) Summe Brutto 2.304,70 € 14.434,70 € Überblick über die Honorar-/Kostenkalkulation für Modul 2 (telefonische Befragung; ca. 15-minütige Befragung; 500 realisierte Interviews) Tagessatz/Stückkosten Arbeitsschritt Tagewerke/Anzahl Gesamtkosten Konzeptphase (v.a. Fragebogenabstimmung, Stichprobenziehung) 1,5 980,00 € 1.470,00 € Telefonische Befragungen 500 15,50 € 7.750,00 € Auswertungs- und Analysephase inkl. Zielgruppensegmentierung/-analyse und Berichtslegung 7 980,00 € 6.860,00 € Summe Netto 16.080,00 € Umsatzsteuer (19%) Summe Brutto 3.055,20 € 19.135,20 € Eine gesamtstädtische Zielgruppengruppenprognose können wir Ihnen in Kombination mit einem der beiden Module (1 oder 2) zu einem Preis von pauschal 3.570 EUR (brutto) anbieten. Für Nachfragen stehen Ihnen als Ansprechpartner(in) bei der InWIS Forschung & Beratung Frau Dr. Sonja Borchard und der Unterzeichner zur Verfügung. Bochum, den 28. Februar 2013 Dipl.-Ökonom Michael Neitzel Geschäftsführer 29 30