Beschlussvorlage (Begründung)

Stadt Erftstadt Bebauungsplan Nr. 171 Erftstadt-Friesheim, Borrer Straße Süd - BEGRÜNDUNG – TEIL A Inhaltsübersicht 1. Ausgangslage, Planverfahren 2. Planzielsetzungen 3. Plangebietsbeschreibung 4. Planungsvorgaben 5. Ver- und Entsorgung 6. Festsetzungen gem. § 9 Abs.1 BauGB 6.1 Art der baulichen Nutzung 6.2 Maß der baulichen Nutzung 6.3 Überbaubare Grundstücksfläche, Baugrenze, Bauweise 6.4 Nebenanlagen, Garagen, Stellplätze 6.5 Verkehrsfläche 6.6 Lärm 6.7. Flächen mit Pflanz- und Erhaltungsbindungen sowie für Versickerungsanlagen 7. Bauordnungsrechtliche Festsetzungen (gem. § 9 Abs. 4 BauGB in Verbindung mit § 86 BauONRW) 7.1 Dachform 7.2 Einfriedung 7.3 Dachgestaltung 7.4 Versiegelungen 8. Belange der Bodendenkmalpflege 9. Belange des Kampfmittelräumdienstes 10. Bodenordnung, Durchführungskosten Begründung Teil B – Umweltbericht- Bebauungsplan Nr. 171, E. – Friesheim, Borrer Straße Süd 1. Ausgangslage, Planverfahren Der Beschluss des Rates der Stadt Erftstadt über die Aufstellung des Bebauungsplanes erfolgte am 13.12.2011. Die frühzeitige Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gem. § 4 Abs. 1 BauGB erfolgte am 17.07.2013. Die Beteiligung der Bürger gem. § 3 (1) BauGB in Form einer Bürgerversammlung erfolgte am 09.01.2013. Auf der Grundlage der in den Stellungnahmen der Behörden und sonstiger Träger öffentlicher Belange und der Bürgerversammlung vorgetragenen Anregungen wurde der städtebauliche Entwurf erarbeitet. Das Konzept dieses städtebaulichen Entwurfes dient als Grundlage für diesen Bebauungsplan. 2. Planungszielsetzungen Mit dem Bebauungsplan Nr. 171 soll gemäß einer Stadtratsentscheidung im Ortsteil Friesheim die planungsrechtliche Voraussetzung für die Realisierung der im wirksamen Flächennutzungsplan (FNP) dargestellten Wohnbauflächen geschaffen werden. Der Geltungsbereich des Bebauungsplanes 171 liegt am südwestlichen Ortsrand des Stadtteils Friesheim. Orientiert an der örtlichen Siedlungsstruktur ist die Entwicklung einer ein- bis zweigeschossigen Einfamilien- und Doppelhausbebauung vorgesehen. Des Weiteren soll mit dem Plangebiet ein landschaftsgerechter Übergang der Siedlungsfläche Friesheims zur offenen Landschaft der Zülpicher Börde hergestellt werden. 3. Plangebietsbeschreibung Der Geltungsbereich des Bebauungsplanes 171 liegt am südwestlichen Ortsrand des Stadtteils Friesheim, westlich der Zülpicher Straße auf derzeit ackerbaulich oder als Gartenland genutzten Flächen. Das 32.158 m² große Plangebiet wird im Wesentlichen durch die östlich verlaufende Zülpicher Straße, den südlichen verlaufenden städtischen Wirtschaftsweg, den bestehenden südlichen Ortsrand Friesheims an der Borrer Straße im Norden sowie durch die offene Feldflur im Westen begrenzt. Die genaue Abgrenzung des Plangebietes ist dem Bebauungsplan (Maßstab 1: 500) zu entnehmen. 4. Planungsvorgaben Das Plangebiet liegt nach dem gültigen Regionalplan (Gebietsentwicklungsplan), Region Köln, im „Allgemeinen Siedlungsbereich“ des Ortsteils Friesheim. Im wirksamen Flächennutzungsplan (FNP) ist das Plangebiet als „Wohnbaufläche“ dargestellt. Hinweise auf Altlasten und Altablagerungen liegen nicht vor bzw. sind dem Altlastenkataster des Erftkreises nicht zu entnehmen. 5. Ver- und Entsorgung 2 Umwelt- und Planungsamt Stadt Erftstadt Bebauungsplan Nr. 171, E. – Friesheim, Borrer Straße Süd Die Versorgung mit Elektrizität und die Anbindung an die zentrale Wasserversorgung sowie an die Kanalisation werden sichergestellt. Für das Plangebiet ist die Entwässerung im Trennsystem vorgesehen. Das Schmutzwasser wird über den in Friesheim vorhandenen Schmutzwasserkanal in die städtische Zentralkläranlage in Köttingen geleitet. Die gem. § 51 a Landeswassergesetz vorgeschriebene Versickerung des Oberflächenwassers erfolgt in der Versickerungsanlage innerhalb der im Westen des Baugebietes festgesetzten für eine Versickerungsanlage 6. Festsetzungen gem. § 9 Abs. 1 BauGB 6.1 Art der baulichen Nutzung Entsprechend den Zielen der Planung, den Vorgaben des Flächennutzungsplanes und der benachbarten Nutzung wird als "Art der baulichen Nutzung" ein "Allgemeines Wohngebiet" gem. § 4 BauNVO festgesetzt. Die ausnahmsweise im „Allgemeinen Wohngebiet“ zulässigen Nutzungen • Nr. 2 sonstige nicht störende Gewerbebetriebe • Nr. 4 Gartenbaubetriebe • Nr. 5 Tankstellen werden gem. § 1 Abs. 6 Nr. 1 BauNVO ausgeschlossen. Diese Nutzungen sind wegen ihres Flächenbedarfs und ihrer verkehrsträchtigen Nutzung innerhalb eines Baugebietes mit der Hauptnutzung Wohnen nicht verträglich und städtebaulich in diesem Bereich nicht erwünscht. 6.2 Maß der baulichen Nutzung Das "Maß der baulichen Nutzung" wird im Bebauungsplan durch die Grundflächenzahl (GRZ), die Geschossigkeit und die Höhe der baulichen Anlagen (minimale und/oder maximale FirstTrauf- und Sockelhöhen) bestimmt. Im gesamten Plangebiet ist eine Grundflächenzahl von 0.4 festgesetzt. Das entspricht der vorgegebenen Obergrenze gem. § 17 BauNVO für „Allgemeine Wohngebiete“ gem. § 4 BauNVO. Die städtebauliche Plankonzeption sieht eine ein- bis maximal zweigeschossige, offene Wohnbebauung vor. 6.3 Überbaubare Grundstücksfläche, Baugrenze, Bauweise Die überbaubare Grundstücksfläche wird im Bebauungsplan durch die Baugrenze bestimmt. Die überbaubare Grundstücksfläche wurde so festgesetzt, dass entlang der Planstraßen eine raumbegrenzende Wirkung durch die zu bauenden Wohnhäuser erfolgt, aber auch für die östlich und nördlich der Planstraßen gelegenen Grundstücke ausreichend dimensionierte besonnte Bereiche innerhalb der Vorgärten entstehen können. Der Zielsetzung des Bebauungsplanes: Schaffung einer überwiegend aufgelockerten Wohnbe3 Umwelt- und Planungsamt Stadt Erftstadt Bebauungsplan Nr. 171, E. – Friesheim, Borrer Straße Süd bauung entsprechend, wird "Offene Bauweise" und die Festsetzung „nur Einzel- und Doppelhäuser zulässig“ festgesetzt. 6.4 Nebenanlagen, Garagen, Carports Die Errichtung von Garagen und Stellplätzen gem. §12 BauNVO und Nebenanlagen gem. §14 BauNVO ist auf allen Grundstücken im Rahmen der Landesbauordnung NW zulässig. Zwischen öffentlichen Verkehrsflächen, und Garagen, Carports und Nebenanlagen wird seitlich ein mindestens 1m breiter, mit heimischen Gehölzen dicht oder heckenartig bepflanzter Grünstreifen festgesetzt. Dadurch soll verhindert werden, dass unwirtlich und abweisend wirkende geschlossene Wände den öffentlichen Raum dominieren und die angestrebte Durchgrünung des Baugebietes gesichert werden. 6.5 Verkehrsflächen Die äußere Anbindung / Erschließung des Wohngebietes erfolgt über die Anbindung an die Zülpicher Straße über einen Stichweg, der nördlich des Hauses Zülpicher Straße 27 auf bereits in städtischem Besitz befindlichen Flächen angelegt werden soll. Die Zülpicher Straße ist eine Gemeindestraße und bindet das Plangebiet in der Ortslage Friesheim an das klassifizierte Straßennetz in Form der L33 und der L162 sowie westlich Niederbergs an die L181 an. Die L33 führt in östlicher Richtung ca. 3km vom Plangebiet entfernt zur Anschlussstelle Weilerswist-West der Bundesautobahn 1 Köln-Trier. Am bisherigen Südende der Borrer Straße erfolgt eine Unterbrechung des Straßenzugs für den Kraftverkehr durch einen Fuß- und Radweg, der auch von Rettungsfahrzeugen befahren werden kann. Dies ist darin begründet, dass durch die gemeinsame Erschließung des Baugebiets über die zu erstellende Planstraße zwischen der Zülpicher rund der Borrer Straße die Erschließungsbeiträge gleichmäßig auf alle Beteiligten verteilt werden können, als dies bei einer durchgängigen Führung der Borrer Straße bis zum südlichen Abschluss des Plangebiets möglich gewesen wäre. Zudem wird eine zusätzliche Verkehrsbelastung der bestehenden Borrer Straße dadurch vermieden. Die Erschließungsstraßen im Allgemeinen als 5m breite Mischverkehrsfläche gestaltet. Dies ist ausreichend, um die Begegnung oder Vorbeifahrt eines Müllfahrzeugs mit einem Pkw sicherzustellen.in denen ein Müllfahrzeug passieren muss, Die Einmündungen werden in entsprechenden Radien ausgeführt, der südliche Abschluss der Borrer Straße ist so ausgeführt, dass ein dreiachsiges Müllfahrzeug mit einmaligem Zurücksetzen wenden kann. Die Breite kurzer Stichwege, die von keinem Müllfahrzeug befahren werden müssen, liegt bei 3,5m. Eine Begrünung des Straßenraums ist durch festgesetzte Baumscheiben vorgesehen, deren Lage bei Bedarf noch um 3m Parallel zur Straßenachse verschoben werden kann. Die öffentlichen Stellplätze sind in der Mitte und am südlichen Rand des Plangebiets festgesetzt. Es handelt sich dabei um 23 Senkrechtparkplätze entlang der Borrer Straße (Südabschnitt), so dass für je zwei geplante Wohneinheiten mindestens ein öffentlicher Stellplatz zur Verfügung steht. 4 Umwelt- und Planungsamt Stadt Erftstadt Bebauungsplan Nr. 171, E. – Friesheim, Borrer Straße Süd 6.6 Lärm Das Plangebiet befindet sich am Ortsrand in einem durch Landwirtschaft geprägten Raum, größeren Verkehrstrassen, Gewerbebetriebe oder Freizeitanlagen befinden sich nicht in der unmittelbaren Umgebung. Es ist daher davon auszugehen, dass die Lärmgrenzwerte für ein allgemeines Wohngebiet in vollem Umfang eingehalten werden und keine Lärmschutzmaßnahmen festgesetzt werden müssen. 6.7. Flächen mit Pflanz- und Erhaltungsbindungen sowie für Versickerungsanlagen Entlang des westlichen Ortsrands ist ein Streifen für die Schaffung einer Ortsrandeingrünung als Teil der benötigten Ausgleichsfläche festgesetzt. In diese Ortsrandeingrünung integriert ist eine Fläche für Versickerungsanlagen. Das Versickerungsbecken wird am nördlichen Rand dieser Fläche geplant und wird eingezäunt. Durch die Integration in die Ausgleichs- und Ortsrandeingrünungsfläche soll das Becken samt Einfriedung optisch abgeschirmt werden. Diese Festsetzung dieser Flächen dient dem Aufbau eines in seiner ökologischen Funktion optimalen Übergangs vom Siedlungsraum zur Offenlandschaft der Zülpicher Börde. 7. Bauordnungsrechtliche Festsetzungen (gem. § 9 Abs. 4 BauGB in Verbindung mit § 86 BauONW) 7.1 Dachform Die Festsetzungen bezüglich der zwingend vorgeschriebenen gestaffelten Dachgeschosse bei Gebäuden mit nur einem Vollgeschoss und Flach- oder Pultdächern soll eine Bebauung mit sehr niedrigen Gebäuden, die nicht mit einer hohen, ebenfalls möglichen II-geschossigen Bebauung mit Dachgeschoss harmonieren, verhindern, Dadurch soll einem unharmonischen Erscheinungsbild mit zu großen Versprüngen in den Gebäudehöhen vorgebeugt werden. 7.2 Einfriedung Durch die Festsetzung von Hecken aus heimischen Gehölzen als zulässige Einfriedung in Verbindung mit dahinterliegenden Maschendraht- oder Stahlgitterzäunen soll eine durchgrünte Gestaltung des Baugebietes erreicht werden. Ebenfalls möglich ist eine offene Gestaltung der Grundstücke. Sollten Einfriedungen gewünscht sein, wird mit den Festsetzungen über die Art und die Höhe eine gestalterische Einheitlichkeit des Wohngebietes gewährleistet. Zudem wird die Art der Einfriedungen in der Erhaltungs- und Anpflanzungszone von Gehölzen dahingehend geregelt, dass dort eine begleitende Hecke nicht gepflanzt werden muss, da dort bereits eine Ortsrandeingrünung festgesetzt ist 7.3 Dachgestaltung Die farbliche Einschränkung der Dacheindeckung erfolgt zur gestalterischen Einfügung des Einzelbaukörpers in das Gesamtbild der Siedlung und der bereits vorhandenen Bebauung. Das Farbspektrum der Dachlandschaft wird auf die traditionell verwendeten Farbtöne naturrot, braun 5 Umwelt- und Planungsamt Stadt Erftstadt Bebauungsplan Nr. 171, E. – Friesheim, Borrer Straße Süd und grau sowie auf eine nichtglänzende Ausführung eingeschränkt. Damit auch gering geneigte Dächer möglich sind, sind generell auch graue Metalldächer und Dachbegrünungen durch Bepflanzungen zulässig. Zur Förderung der Sonnenenergienutzung ist darüber hinaus eine Ausnahme für die Errichtung von Solaranlagen (Solarzellen und –kollektoren) in den textlichen Festsetzungen des Bebauungsplanes enthalten. 7.4 Versiegelungen Entsprechend der Zielsetzung einer nachhaltigen Stadtplanung ist die Versiegelung im Plangebiet auf das notwendige Maß beschränkt. Aus diesem Grund enthält der Plan eine Festsetzung, nach der Bodenbefestigungen auf die unbedingt notwendigen Flächen zu beschränken und Platz- und Wegebefestigungen sowie Befestigungen auf Privatgrundstücken nur mit wasserdurchlässigen Materialien wie breitfugigem Pflaster, versickerungsfähige Pflastersteine oder Rasengittersteine etc. auf unversiegeltem Untergrund zu befestigen sind. 8. Belange der Bodendenkmalpflege Nach Aussage des Rheinischen Amtes für Bodendenkmalpflege wurde für das Plangebiet noch keine systematische Erfassung in Form einer Prospektion (Begehung) durchgeführt. Das Amt verweist auf die Meldepflicht gem. §§ 15 und 16 Denkmalschutzgesetz NW und bittet sicherzustellen, dass bei der Planrealisierung auf die gesetzlichen Vorgaben hingewiesen wird. Im Plan ist deshalb ein Hinweis enthalten, nachdem beim Auftreten archäologischer Bodenfunde oder Befunde die Untere Denkmalbehörde oder das Rheinische Amt für Bodendenkmalpflege, Außenstelle Nideggen, Zehnhof 45, 52385 Nideggen Tel. 02425 90390 unverzüglich zu informieren ist. 9. Belange des Kampfmittelräumdienstes Nach Aussage der Bezirksregierung Düsseldorf Kampfmittelbeseitigungsdienst (KBD) liegen keine Erkenntnisse vor, die auf eine Kampfmittelbelastung hindeuten. Eine Garantie auf Kampfmittelfreiheit kann jedoch nicht gewährt werden, daher wird der Hinweis in den Bebauungsplan aufgenommen, dass die Bauarbeiten sofort einzustellen und die zuständige Ordnungsbehörde oder eine Polizeidienststelle unverzüglich zu verständigen sind, sofern Kampfmittel gefunden werden. Werden im Plangebiet Erdarbeiten mit erheblicher mechanischer Belastung z.B. Rammarbeiten, Pfahlgründungen, Verbauarbeiten oder vergleichbare Arbeiten durchgeführt, wird eine Tiefensondierung zur „Kampfmittelüberprüfung“ empfohlen (siehe auch Anlage zur Begründung „Merkblatt für das Einbringen von ´Sondierbohrungen´“). Zur Durchführung der Tiefensondierung ist der Kampfmittelbeseitigungsdienst NRW - Rheinland (KBD), Außenstelle Köln, Gardestraße 7, 50968 Köln unter Angaben des Aktenzeichens: 22.5-3-5362020-141/13 Kreis Erftkreis, zu benachrichtigen. Im Plan ist ein entsprechender Hinweis enthalten. 10. Bodenordnung, Durchführungskosten Eine Baulandumlegung gem. § 45 Baugesetzbuch ist bisher nicht eingeleitet und nicht beabsichtigt. 6 Umwelt- und Planungsamt Stadt Erftstadt Bebauungsplan Nr. 171, E. – Friesheim, Borrer Straße Süd Die Kosten für erforderliche Erschließungsmaßnahmen richten sich nach den Vorschriften des Baugesetzbuches (§§ 127 ff.) sowie nach den Maßgaben der Satzung der Stadt Erftstadt über die Erhebung von Erschließungsbeiträgen. Der Bebauungsplan Nr. 171, Erftstadt – Fiesheim, Borrer Straße Süd hat mit dieser Begründung (Teil A und Umweltbericht Teil B) gem. § 3 (2) Baugesetzbuch in der Zeit vom ...................... bis ..................... einschließlich öffentlich ausgelegen. Erftstadt, den DER BÜRGERMEISTER Im Auftrag (Wirtz) Stadtbaudirektor 7 Umwelt- und Planungsamt Stadt Erftstadt