Allgemeine Vorlage (Bebauungsplan Nr. E 28, Ortsteil Kreuzau, "Betriebsgelände Niederauer Mühle GmbH", hier: 1. Zustimmung zum Bebauungsplanentwurf 2. Beschluss zur Durchführung der Verfahren gem. §§ 3 (1) und 4 (1) BauGB)

Gemeinde Kreuzau Bauleitplanung, Wirtschaftsförderung - Herr Gottstein BE: Herr Gottstein Kreuzau, 20.02.2014 Vorlagen-Nr.: 28/2012 2. Ergänzung - öffentlicher Teil Sitzungsvorlage für den Bau- und Planungsausschuss Bau- und Planungsausschuss 12.03.2014 Für nächste Sitzungsrunde vorgesehen Bebauungsplan Nr. E 28, Ortsteil Kreuzau, "Betriebsgelände Niederauer Mühle GmbH", hier: 1. Zustimmung zum Bebauungsplanentwurf 2. Beschluss zur Durchführung der Verfahren gem. §§ 3 (1) und 4 (1) BauGB I. Sach- und Rechtslage: Bisheriges Bauleitplanverfahren Am 26.06.2012 hat der Rat der Gemeinde Kreuzau den Aufstellungsbeschluss zum Bebauungsplan Nr. E 28, Ortsteil Kreuzau, „Betriebsgelände Niederauer Mühle GmbH“, gefasst. Mit Beschluss vom 14.09.2012 hat der Rat planerische Ziele zum Bebauungsplans gefasst (VL 28/2012 1. Ergänzung). In selbiger Sitzung wurde für den Geltungsbereich des Bebauungsplans E 28 eine Veränderungssperre gem. § 14 BauGB zur Sicherung der Planung beschlossen, die mit Bekanntmachung vom 28.09.2012 rechtskräftig wurde. Der nunmehr vorliegende Bebauungsplanentwurf nebst Begründung und textlichen Festsetzungen sind der Sitzungsvorlage als Anlagen 1 bis 3 beigefügt. Im Folgenden werden nur die wesentlichen Festsetzungen im Bebauungsplanentwurf E 28 aufgeführt. Eine detaillierte Abhandlung ist der beiliegenden Begründung zum Bebauungsplanentwurf zu entnehmen. Ziele und Zwecke der Planung Allgemeines Ziel der Aufstellung des Bebauungsplans E 28 ist der nachbarschaftsverträgliche Erhalt der Papierfabrik in den Grenzen des heutigen Bestandes mit geringfügigen Erweiterungsmöglichkeiten unter Einhaltung der immissionsschutzrechtlichen Anforderungen. Für alle Beteiligten soll in Bezug auf die jeweilige Nutzung Planungs- und Rechtssicherheit gewährleistet werden. Der Bebauungsplan E 28 überplant den seit 16.06.1990 rechtskräftigen Bebauungsplan Nr. E 19, Ortsteil Kreuzau. Der Bebauungsplan E 19 setzt im Rahmen des Immissionsschutzes sog. Zaunwerte fest, die nach zwischenzeitlich höchstrichterlicher Rechtsprechung für nicht zulässig erklärt wurden. Solange der Bebauungsplan keinem Normenkontrollverfahren ausgesetzt wird, bleibt der Bebauungsplan jedoch rechtskräftig und maßgebend. Der Bebauungsplan E 19 würde im Falle eines Normenkontrollverfahrens aufgrund der unzulässigen Festsetzung von Zaunwerten für nichtig erklärt. Der Bebauungsplan E 19 ist aus diesem Grund als „schwebend unwirksam“ zu bezeichnen. Zudem besteht aufgrund anhaltender Anwohnerbeschwerden insbesondere über Geruchs- und Lärmbelästigungen das Bedürfnis nach planungsrechtlicher Regulierung, um ein konfliktfreies Nebeneinander der Papierfabrik und den umliegenden Nutzungen zu gewährleisten. Abgrenzung des Geltungsbereichs Der Entwurf des Bebauungsplans E 28 erfasst das Betriebsgelände der Papierfabrik Niederauer Mühle GmbH sowie die nähere Umgebung des Betriebsgeländes. Im Vergleich zum Bebauungsplan E 19 werden in zwei Teilbereichen Änderungen am Geltungsbereich vorgenommen. Zum einen wird im nordöstlichen Bereich das Grundstück Gemarkung Kreuzau, Flur 13, Parzelle 52 aus dem Geltungsbereich ausgenommen. Hierbei handelt es sich um eine Parzelle, die einen Teil des Wohnhauses Am Wassergarten 1 erfasst. Zum anderen wird im Südosten der Geltungsbereich um den Bereich östlich des Üdinger Weges, zwischen der Straße Im Hanfgarten und der Kreuzung Üdinger Weg/Peschstr., erweitert. Da die gegenüberliegenden Bereiche entlang des Windener Weges und des Üdinger Weges vom Geltungsbereich erfasst werden, ist diese Erweiterung aus Gründen der planungsrechtlichen Gleichbehandlung notwendig. Dieser Bereich wurde zuvor vom Bebauungsplan E 2 erfasst, der im Jahr 2012 aufgehoben wurde (s. Begründung S. 7 f.). Ausweisung der Art der baulichen Nutzung (Baugebiete nach BauNVO) Die Bereiche außerhalb des Betriebsgeländes der Niederauer Mühle sind wie im Bebauungsplan E 19 als Mischgebiet (MI) gem. § 6 BauNVO ausgewiesen. Im Mischgebiet ist die Art der baulichen Nutzung eingeschränkt, dadurch dass die allgemein zulässigen Gartenbaubetriebe, Tankstellen und Vergnügungsstätten nicht zulässig sind. Ebenfalls nicht zulässig ist die ausnahmsweise zulässige Nutzung der Vergnügungsstätten (s. Begründung S. 10). In Teilen des Betriebsgeländes wird ein Gewerbegebiet (GE) gem. § 8 BauNVO festgesetzt. In diesem Bereich befinden sich ausschließlich Nutzungen, die in einem Gewerbegebiet zulässig sind. Hierbei handelt es sich um den nördlichen Randbereich des Betriebsgeländes entlang des Windener Weges und des Üdinger Weges, in dem sich heute Verwaltungsnutzungen sowie kleinere nicht erheblich belästigende Gewerbebetriebe befinden. Das Gewerbegebiet wird in der Art der baulichen Nutzung eingeschränkt, dadurch dass die allgemein zulässigen Nutzungen Tankstellen und Anlagen für sportliche Zwecke nicht zulässig sind. Ebenfalls nicht zulässig ist die ausnahmsweise zulässige Nutzung durch Vergnügungsstätten (s. Begründung S. 10). Das Betriebsgelände der Niederauer Mühle GmbH ist im Bebauungsplan E 19 als Industriegebiet (GI) gem. § 9 BauNVO ausgewiesen, in dem ausschließlich Papierfabriken zulässig sind. Aufgrund der Tatsache, dass es im gesamten Gemeindegebiet kein Industriegebiet ohne Beschränkung gibt, sieht sich die Gemeinde durch diese erhebliche Einschränkung des GIGebietes der Verhinderungsplanung ausgesetzt. Zudem unterscheidet sich das Betriebsgelände wesentlich von den Baugebieten nach den §§ 2 bis 10 BauNVO. Mit dem Ziel den bestehenden Betrieb zu sichern und im Einklang mit den weiteren Nutzungen im nahen Umfeld der Papierfabrik zu bringen, stellt die Ausweisung eines Sonstiges Sondergebiet (SO) gem. § 11 (1) BauNVO die sinnvollste und rechtssicherste Alternative dar (siehe Begründung S. 10). Wie der Begründung zum Bebauungsplan zu entnehmen ist, wäre eine Ausweisung eines erheblich eingeschränkten Industriegebietes oder eines Gewerbegebietes mit einer hohen Rechtsunsicherheit verbunden (s. Begründung S. 8 f.). Maß der baulichen Nutzung Im GE und SO auf dem Betriebsgelände der Papierfabrik wird die Grundflächenzahl (GRZ) auf 1,0 festgesetzt. Eine vollständige Bebaubarkeit des Betriebsgeländes ist jedoch aufgrund der ausgewiesenen privaten Grünfläche im östlichen Bereich und des Freiraumes im westlichen Bereich des Betriebsgeländes ohnehin nicht möglich (s. Begründung S. 10 f.). Im SO- und GE-Gebiet des E 28 werden maximale Höhen baulicher Anlagen zeichnerisch als Gebäudehöhe festgesetzt. Als Gebäudehöhe wird der höchste Punkt baulicher Anlagen definiert (s. Begründung S. 11). Die im Bebauungsplan E 28 maximalen Höhen baulicher Anlagen orientieren sich an den Abgrenzungen der maximal zulässigen Firsthöhen des Bebauungsplans E 19 sowie an realisierten Höhen baulicher Anlagen (ohne Rohrleitungen). Es erfolgt eine Staffelung der maximal zulässigen Höhen baulicher Anlagen von 157,5 m ü.NN. bis zu 171,00 m ü.NN.. Das Betriebsgelände liegt auf einer Höhe von etwa 147,0 m ü.NN. Gegenüber den Festsetzungen des -2- E 19 handelt es sich teils um erhebliche Rücknahmen der zulässigen Höhen baulicher Anlagen, ohne dass dabei Festsetzungen unterhalb des tatsächlichen Bestandes festgesetzt werden(s. Begründung S. 11 f.) Bei der Errichtung von baulichen Vorkehrungen zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen (Lärm, Luft, Gerüche) wird festgesetzt, dass die maximalen Gebäudehöhen ausnahmsweise überschritten werden dürfen. Hierbei ist ein gutachterlicher Nachweis zum wirksamen Immissionsschutz sowie die Bestätigung der zuständigen Immissionsschutzbehörde erforderlich (s. Begründung S. 12 f.). Teile technischer Anlagen (z. B. Rohrleitungen) dürfen die zeichnerisch festgesetzten maximalen Höhen baulicher Anlagen ausnahmsweise um bis zu 3,00 m überschreiten. Zur Erteilung dieser Ausnahme ist u. a. nachzuweisen, dass es zu keiner Verschlechterung des Immissionsschutzes kommt (s. Begründung S. 13). Auf eine Festsetzung der Baumassenzahl wird im Bebauungsplan E 28 verzichtet. Die Regulierung der Bebaubarkeit erfolgt über Festsetzungen der Art der baulichen Nutzung, Baugrenzen und maximalen Höhen baulicher Anlagen in ausreichendem Maße (s. Begründung S. 11). Im Bereich der Mischgebiete werden die Festsetzungen bzgl. des Maßes der baulichen Nutzung des Bebauungsplanes E 19 übernommen (s. Begründung S. 13). Freiräume Im Geltungsbereich des Bebauungsplans E 28 werden zwei Freiräume festgesetzt. Zum einen wird der südöstliche Bereich des Betriebsgeländes gegenüber der Festhalle als Fläche zur Erhaltung von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen ausgewiesen. Zum anderen wird im östlichen Betriebsgelände um den Mühlenteich eine Freifläche erhalten bleiben. Dieser Bereich ist im Bebauungsplanentwurf als private Grünfläche festgesetzt, wodurch die Fläche einer baulichen Nutzung entzogen wird. Dieser Bereich ist im Bebauungsplan E 19 als nicht überbaubare Fläche dargestellt (s. Begründung S. 6 f.). Überbaubare Grundstücksflächen Auf die Festsetzung von Baugrenzen wurde im Bebauungsplanentwurf weitestgehend verzichtet. Die Errichtung baulicher Anlagen wird dadurch im Wesentlichen durch bauordnungsrechtliche Vorschriften bestimmt. Die überbaubare Fläche auf dem Betriebsgelände der Papierfabrik bleibt aufgrund der Festsetzung der zwei o. g. Freiräume im Verhältnis zum Bebauungsplan E 19 nahezu unverändert. Auch in den Mischgebieten sind die überbaubaren Flächen nahezu komplett entfallen. Im Bebauungsplan E 19 waren die überbaubaren Flächen in den MI-Gebieten dem Bestand angepasst, die nicht dem Charakter einer städtebaulichen Ordnung entspricht. Durch die nahezu vollständige Bebauung des Bereiches ist eine städtebauliche Steuerung bis auf wenige Ausnahmen nicht notwendig. Einzig entlang der Straße Im Hanfgarten wird ein 3,00 m tiefer Streifen von der Bebauung freigehalten und als Fläche für Stellplätze ausgewiesen. Dies soll die sehr schmale Straße Im Hanfgarten von einengender Bebauung freihalten und insbesondere eine Verschlechterung der verkehrlichen Situation an der Kreuzung Üdinger Weg/Im Hanfgarten nicht ermöglichen. Des Weiteren ist der östliche Bereich des Mischgebietes nördlich der Straße Im Hanfgarten – wie schon im E 19 – als nicht überbaubare Fläche ausgewiesen (s. Begründung S. 13 f.). Verschärfung von gesetzlich festgesetzten Werten im Immissionsschutz im Rahmen des vorbeugenden Umweltschutzes Wie bereits oben beschrieben legt der Bebauungsplan E 19 im Bereich des Lärmschutzes sog. Zaunwerte fest, was unzulässig ist. Die Regulierung der Lärmimmissionen ist als Ziel des Bebauungsplans E 28 der Rechtsprechung anzupassen. Aus diesem Grunde sollen Emissionskontingente für das Sonstige Sondergebiet „Papierfabrik“ sowie das Gewerbegebiet festgesetzt werden. Hierzu können erst nach Abschluss eines Lärmgutachtens weitere Festsetzungen getroffen werden (s. Begründung S. 14 f.). -3- Zum Belang der Geruchsimmissionen kann zum gegenwärtigen Verfahrensstand keine Beurteilung abgegeben werden. Die Ergebnisse der im Jahr 2013 durchgeführten Rasterbegehung sind von der zuständigen Immissionsschutzbehörde an das Landesamt für Natur, Umwelt und Verbraucherschutz (LANUV) zur Prüfung weitergeleitet worden. Nach Angaben der Immissionsschutzbehörde hat das LANUV noch keine Stellungnahme zu den Ergebnissen der Rasterbegehung abgegeben (s. Begründung S. 15). Weiteres Verfahren Sofern Sie dem Beschlussvorschlag folgen, wird die Verwaltung die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit (§ 3 (1) BauGB) sowie die Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange (§ 4 (1) BauGB) durchführen. Die im Rahmen der Beteiligungsverfahren eingehenden Stellungnahmen werden anschließend dem Rat zur Abwägung öffentlicher und privater Belange gem. § 1 (7) BauGB vorgelegt. Die Verwaltung wird Lärm- und Geruchsgutachten erstellen lassen, um mögliche Festsetzungen im Bereich des Immissionsschutzes zu ermitteln. Anschließend wird der Bebauungsplanentwurf überarbeitet und dem Rat wiederum zur Zustimmung vorgelegt. Im Anschluss daran findet die Offenlage des Bebauungsplans gem. §§ 3 (2) und 4 (2) BauGB statt. II. Haushaltsmäßige Auswirkungen: Im Zuge der Ausarbeitung des Bebauungsplans entstehen durch die Beauftragung von Gutachten und der rechtlichen Überprüfung der Planung Kosten in noch nicht abschließend bekannter Höhe. Im Haushalt sind unter der Kostenstelle 5110101 Mittel in Höhe von 60.000 Euro für die Ausarbeitung des Bebauungsplans bereitgestellt. III. Beschlussvorschlag: 1. Dem Bebauungsplanentwurf nebst Begründung und textlichen Festsetzungen wird zugestimmt. 2. Die Verwaltung wird ermächtigt die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit gem. § 3 (1) sowie die Beteiligung der Behörden und sonstiger Träger öffentlicher Belange (Scoping) gem. § 4 (1) BauGB durchzuführen. Der Bürgermeister - Ramm - IV. Beratungsergebnis: Einstimmig: Ja: Nein: Enthaltungen: ________ ________ ________ ________ -4-