Beschlussvorlage (Begründung)

Stadt Erftstadt Bebauungsplan Nr. 168 Erftstadt-Liblar, Spickweg - BEGRÜNDUNG – TEIL A Inhaltsübersicht 1. Ausgangslage, Planverfahren 2. Planzielsetzungen 3. Plangebietsbeschreibung 4. Planungsvorgaben 5. Ver- und Entsorgung 6. Festsetzungen gem. § 9 Abs.1 BauGB 6.1 Art der baulichen Nutzung 6.2 Maß der baulichen Nutzung 6.3 Überbaubare Grundstücksfläche, Baugrenze, Bauweise 6.4 Nebenanlagen, Garagen, Stellplätze 6.5 Verkehrsfläche 6.6 Lärm 7. Bauordnungsrechtliche Festsetzungen (gem. § 9 Abs. 4 BauGB in Verbindung mit § 86 BauONRW) 7.1 Dachform 7.2 Einfriedung 7.3 Dachgestaltung 7.4 Versiegelungen 8. Kennzeichnung gem. § 9 Abs. 5 BauGB 9. Belange der Wasserwirtschaft 10. Belange der Bodendenkmalpflege 11. Belange des Kampfmittelräumdienstes 12. Bodenordnung, Durchführungskosten Begründung Teil B – Umweltbericht- Bebauungsplan Nr. 168, E. – Liblar, Spickweg 1. Ausgangslage, Planverfahren Der Beschluss des Rates der Stadt Erftstadt über die Aufstellung des Bebauungsplanes erfolgte am 13.12.2011. Die frühzeitige Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gem. § 4 Abs. 1 BauGB erfolgte am 09.01.2012. Die Beteiligung der Bürger gem. § 3 (1) BauGB in Form einer Bürgerversammlung erfolgte am 04.06.2013. Auf der Grundlage der in den Stellungnahmen der Behörden und sonstiger Träger öffentlicher Belange und der Bürgerversammlung vorgetragenen Anregungen wurde der städtebauliche Entwurf erarbeitet. Das Konzept dieses städtebaulichen Entwurfes dient als Grundlage für diesen Bebauungsplan. 2. Planungszielsetzungen Mit dem Bebauungsplan Nr. 168 soll entsprechend den städtebaulichen Entwicklungszielen, einer nachhaltigen und ökologischen orientierten Stadtplanung sowie dem sinnvollen Ziel einer Nachverdichtung in bereits bebauten Gebieten, die planungsrechtliche Voraussetzung für die Realisierung der im wirksamen Flächennutzungsplan (FNP) dargestellten Wohnbauflächen geschaffen werden. Der Geltungsbereich des Bebauungsplanes 168 liegt innerhalb des Siedlungsschwerpunkts Liblar. Aufgrund der Lage im siedlungsstrukturell größten Stadtteil Liblar, der landschaftlich attraktiven Lage am Stadtrand in unmittelbarer Nähe zu den Erholungsgebieten der Waldville und der Villeseen und der guten Verkehrsanbindung ist es städtebaulich sinnvoll, hier eine Nachverdichtung eines bereits zum großen Teil bebauten Gebietes zu bewirken. Das Gebiet wurde bereits vor der Aufstellung des Bebauungsplan überwiegend als Wohnbaufläche genutzt. Das darauf befindliche Wohnheim für Obdachlose wurde zwischenzeitlich abgerissen. Orientiert an der örtlichen Siedlungs- und Versorgungsstruktur ist die Entwicklung einer ein- bis zweigeschossigen Einfamilienhausbebauung vorgesehen. 3. Plangebietsbeschreibung Das Plangebiet liegt im Norden der Ortslage bzw. des Siedlungsschwerpunktes Liblar in der unmittelbaren Nähe des Waldrandes der Ville und zum Liblarer See. Das 0,59 ha große Plangebiet wird im Nordwesten durch den vorhandenen Spickweg, im Osten durch den Waldrand der Ville (Landschaftsschutzgebiet), im Südwesten durch den ehemaligen Bahndamm der Linie Liblar – Horrem, der ebenfalls als Landschaftsschutzgebiet festgesetzt ist und im Norden durch die vorhandene Wohnbebauung entlang des Spickwegs begrenzt. Die genaue Abgrenzung des Plangebietes ist dem Bebauungsplan (Maßstab 1: 500) zu entnehmen. 4. Planungsvorgaben Das Plangebiet liegt nach dem gültigen Regionalplan (Gebietsentwicklungsplan), Region Köln, im „Allgemeinen Siedlungsbereich“ Liblar. Im wirksamen Flächennutzungsplan (FNP) der Stadt Erftstadt ist der Stadtteil Liblar als Siedlungsschwerpunkt dargestellt. Das Plangebiet ist im FNP als „Wohnbaufläche“ dargestellt. Der Stadtteil Liblar und somit auch das geplante Wohngebiet liegt im Einzugsgebiet bzw. im zukünftigen Wasserschutzgebiet (Wasserschutzzone III B) des Wasserwerkes Dirmerzheim. 2 Umwelt- und Planungsamt Stadt Erftstadt Bebauungsplan Nr. 168, E. – Liblar, Spickweg Hinweise auf Altlasten und Altablagerungen liegen nicht vor bzw. sind dem Altlastenkataster des Erftkreises nicht zu entnehmen. 5. Ver- und Entsorgung Die Versorgung mit Elektrizität und die Anbindung an die zentrale Wasserversorgung sowie an die Kanalisation werden sichergestellt. Das Plangebiet ist im Abwasserbeseitigungskonzept, 5. Fortschreibung und Niederschlagswasserbeseitigungskonzept der Stadt Erftstadt – Stand 9/2009, genehmigt von der Bezirksregierung Köln (19.02.2010: AZ.: 54.2-3.15-3.5-1-Scht) für einen Anschluss der Entwässerung im Mischsystem vorgesehen. Die gem. § 51 a Landeswassergesetz vorgeschriebene Versickerung des Oberflächenwassers vor Ort bzw. ortsnah steht in einem technisch und wirtschaftlich unverhältnismäßig hohem Aufwand. 6. Festsetzungen gem. § 9 Abs. 1 BauGB 6.1 Art der baulichen Nutzung Entsprechend den Zielen der Planung, den Vorgaben des Flächennutzungsplanes und der benachbarten Nutzung wird als "Art der baulichen Nutzung" ein "Allgemeines Wohngebiet" gem. § 4 BauNVO festgesetzt. Die ausnahmsweise im „Allgemeinen Wohngebiet“ zulässigen Nutzungen • Nr. 1 Betriebe des Beherbergungsgewerbes • Nr. 2 sonstige nicht störende Gewerbebetriebe • Nr. 4 Gartenbaubetriebe • Nr. 5 Tankstellen werden gem. § 1 Abs. 6 Nr. 1 BauNVO ausgeschlossen. Diese Nutzungen sind wegen ihres Flächenbedarfs und ihrer verkehrsträchtigen Nutzung innerhalb eines Baugebietes mit der Hauptnutzung Wohnen nicht verträglich und städtebaulich insbesondere in diesem Bereich nicht erwünscht. 6.2 Maß der baulichen Nutzung Das "Maß der baulichen Nutzung" wird im Bebauungsplan durch die Grundflächenzahl (GRZ), die Geschossigkeit und die Höhe der baulichen Anlagen (First-, Trauf- und Sockelhöhe) bestimmt. Im gesamten Plangebiet ist eine Grundflächenzahl von 0.4 festgesetzt. Das entspricht der vorgegebenen Obergrenze gem. § 17 BauNVO für „Allgemeine Wohngebiete“ gem. § 4 BauNVO. Die städtebauliche Plankonzeption sieht eine ein- bis maximal zweigeschossige, offene Wohnbebauung vor. 6.3 Überbaubare Grundstücksfläche, Baugrenze, Bauweise 3 Umwelt- und Planungsamt Stadt Erftstadt Bebauungsplan Nr. 168, E. – Liblar, Spickweg Die überbaubare Grundstücksfläche wird im Bebauungsplan durch die Baugrenze bestimmt. Die überbaubare Grundstücksfläche wurde sehr großzügig festgesetzt, so dass die Bebauung möglichst flexibel auf den Grundstücken ausgerichtet werden kann, da sich das Plangebiet durch seine Lage am Waldrand und am ehemaligen Bahndamm mit seinem hohen Bewuchs in einem teilweise verschatteten Bereich befindet und die Gebäude somit nach den individuellen Bedürfnissen und Wünschen der zukünftigen Grundstückseigentümer ausgerichtet werden können. Nicht überbaubar ist ein 20 m breiter Streifen entlang der östlichen Plangebietsgrenze. Dieser Streifen liegt innerhalb der Waldrandzone, die aus Gründen der Sicherheit vor umstürzenden Bäumen in einem Abstand von bis zu 35m vom Hochwald festgesetzt ist. Der Zielsetzung des Bebauungsplanes: Schaffung einer überwiegend aufgelockerten Wohnbebauung entsprechend, wird "Offene Bauweise" festgesetzt. 6.4 Nebenanlagen, Garagen, Stellplätze Die Errichtung von Garagen und Stellplätzen gem. §12 BauNVO und Nebenanlagen gem. §14 BauNVO ist auf allen als allgemeines Wohngebiet festgesetzten Flächen im Rahmen der Landesbauordnung NW zulässig, mit Ausnahme der an der östlichen Plangebietsgrenze gelegenen 20m breiten Abstandszone zum Wald. Dort sind weder Stellplätze noch Garagen zulässig. 6.5 Verkehrsfläche Die äußere Anbindung / Erschließung des Wohngebietes erfolgt über die Anbindung an den bestehenden Spickweg. Der Spickweg schließt nordwestlich des Plangebiets an die Seestraße an, die über einen Kreisverkehr an die K45 und das überregionale Straßennetz angebunden ist. Die derzeitige Lage und der Ausbau des Spickwegs innerhalb des Plangebietes kann dabei erhalten werden. Die Dimensionierung des vorhandenen Straßenraums, insbesondere die des Einmündungsbereichs des Spickwegs in die Seestraße ist für die zu erwartende geringe zusätzliche Verkehrsbelastung - ausgehend von geplanten bis zu 15 Wohnungseinheiten - ausreichend. Der Querschnitt der öffentlichen Verkehrsfläche beträgt im derzeitigen Ausbau incl. beidseitigem Bürgersteig ca. 6,00 m bis ca. 6,50 m, wobei der Fahrbahnquerschnitt in einigen Teilbereichen den Begegnungsverkehr erschwert. Eine Verbreiterung der Fahrbahn oder die Anlage einer Mischverkehrsfläche auf dem ca. 50 m langen Teilstück des Spickwegs ist im Bedarfsfall künftig möglich. Die innere Erschließung des Plangebiets erfolgt über den vorhandenen Spickweg, für den eine Breite von 6,50m als öffentliche Verkehrsfläche festgesetzt ist, über eine rechtwinklig nach Nordosten abzweigende Stichstraße von 3,50m Breite, welche die nordöstlich gelegenen Wohnbauflächen erschließt. Die Einmündung ist dabei so breit festgesetzt, dass ein 3-achsiges Müllfahrzeug durch einmaliges Zurücksetzten wenden kann. Der Spickweg setzt sich in einer Breite von 4,50m von dieser Einmündung nach Südosten hin fort, wobei die öffentliche Verkehrsfläche nach dem letzten Wohnbaugrundstück in einen befestigten und bereits bestehenden Wirtschaftsweg übergeht, der zur Andienung des Schützenheims und der Forstflächen dient. Die öffentlichen Parkplätze sind am nordwestlichen Rand des Plangebiets festgesetzt. Es handelt sich dabei um 4 Senkrechtparkplätze entlang des Spickwegs. Entlang der öffentlichen Verkehrsfläche des Spickwegs können weitere Längsparkplätze angeordnet werden, so dass für je zwei geplante Wohneinheiten mindestens ein öffentlicher Stellplatz zur Verfügung steht. Darüber 4 Umwelt- und Planungsamt Stadt Erftstadt Bebauungsplan Nr. 168, E. – Liblar, Spickweg hinaus steht außerhalb des Plangebietes im Bereich der Seestraße eine mehr als ausreichende Anzahl an öffentlichen Stellplätzen im Straßenraum zur Verfügung. 6.6 Lärm Die möglichen Lärmauswirkungen auf das Plangebiet insbesondere vom Vereinsheim der St. Sebastianus-Bruderschaft wurden geprüft. Hierbei ist als wesentlicher Punkt zu nennen, dass das Vereinsheim hinsichtlich seines Immissionsverhaltens durch die hierfür erteilte Baugenehmigung bereits ausreichend reguliert ist: die von der Nutzung ausgehenden Immissionen dürfen, bezogen auf die nächstgelegene Wohnbebauung, dort die gesetzlich geregelten Lärmgrenzwerte eines WA-Gebietes nicht überschreiten. Die Bauleitplanung ist somit nicht in der Pflicht, planerisch Immissionsschutzmaßnahmen festzusetzen. 6.7. Flächen mit Pflanz- und Erhaltungsbindungen Entlang des Waldrands ist ein 6m breiter Streifen für die Erhaltung der bestehenden Vegetation und Anpflanzung von geeigneten Waldrandgehölzen und -büschen festgesetzt. Diese Maßnahmen dienen dem Erhalt und dem Aufbau eines in seiner ökologischen Funktion optimalen Übergangs vom Siedlungsraum in den Wald. 7. Bauordnungsrechtliche Festsetzungen (gem. § 9 Abs. 4 BauGB in Verbindung mit § 86 BauONW) 7.1 Dachform Die Festsetzungen bezüglich der Staffelgeschosse bei Flach- und Pultdächern soll eine Bebauung mit sehr niedrigen, eingeschossigen Gebäuden, die nicht mit einer ebenfalls möglichen IIgeschossigen Gebäuden harmonieren, verhindern, Dadurch soll einem Erscheinungsbild mit zu großen Versprüngen in den Gebäudehöhen vorgebeugt werden. Aufgrund der abseitigen und wenig einsehbare Lage des Plangebiets am Waldrand kann aber dennoch eine größeren Baufreiheit gewährt werden, weshalb auf die einschränkende Festsetzung auf bestimmte Dachformen verzichtet wird. 7.2 Einfriedung Durch die Festsetzung von Hecken aus heimischen Gehölzen als zulässige Einfriedung in Verbindung mit dahinterliegenden Maschendraht- oder Stahlgitterzäunen soll eine durchgrünte Gestaltung des Baugebietes erreicht werden. Ebenfalls möglich ist eine offene Gestaltung der Grundstücke. Sollten Einfriedungen gewünscht sein, wird mit den Festsetzungen über die Art und die Höhe eine gestalterische Einheitlichkeit des Wohngebietes gewährleistet. Die einschränkende Festsetzung zur Einfriedung zwischen den Baugrundstücken soll eine massive Einfriedung verhindern. Zudem wird die Art der Einfriedungen in der Erhaltungs- und Anpflanzungszone von Gehölzen dahingehend geregelt, dass dort eine begleitende Hecke nicht gepflanzt werden muss, da dort bereits eine Waldrandpflanzung festgesetzt ist 5 Umwelt- und Planungsamt Stadt Erftstadt Bebauungsplan Nr. 168, E. – Liblar, Spickweg 7.3 Dachgestaltung Die farbliche Einschränkung der Dacheindeckung erfolgt zur gestalterischen Einfügung des Einzelbaukörpers in das Gesamtbild der Siedlung und der bereits vorhandenen Bebauung. Das Farbspektrum der Dachlandschaft wird auf die traditionell verwendeten Farbtöne naturrot, braun und grau sowie auf eine nichtglänzende Ausführung eingeschränkt. Damit auch gering geneigte Dächer möglich sind, sind generell auch graue Metalldächer und Dachbegrünungen durch Bepflanzungen zulässig. Zur Förderung der Sonnenenergienutzung ist darüber hinaus eine Ausnahme für die Errichtung von Solaranlagen (Solarzellen und –kollektoren) in den textlichen Festsetzungen des Bebauungsplanes enthalten. 7.4 Versiegelungen Entsprechend der Zielsetzung einer nachhaltigen Stadtplanung ist die Versiegelung im Plangebiet auf das notwendige Maß beschränkt. Aus diesem Grund enthält der Plan eine Festsetzung, nach der Bodenbefestigungen auf die unbedingt notwendigen Flächen zu beschränken und Platz- und Wegebefestigungen sowie Befestigungen auf Privatgrundstücken nur mit wasserdurchlässigen Materialien wie breitfugigem Pflaster, versickerungsfähige Pflastersteine oder Rasengittersteine etc. auf unversiegeltem Untergrund zu befestigen sind. 8. Kennzeichnung gem. § 9 Abs. 5 BauGB 8.1 Flächen die von jeglicher Bebauung frei zu halten sind Innerhalb der Waldrandzone, die aus Gründen der Sicherheit vor umstürzenden Bäumen in einem Abstand von bis zu 35m vom Hochwald festgesetzt ist, und die als nicht überbaubare Fläche gekennzeichnet ist, sind bauliche Anlagen, auch Nebenanlagen die gemäß §23 Abs. 5 BauNVO auf den nichtbebaubaren Grundstücksflächen zugelassen werden dürfen und alle Nebenanlagen im Sinne des § 14 BauNVO sowie Garagen und Stellplätze gem. §12 BauNVO, ausgeschlossen. Ausgeschlossen sind auch bauliche Anlagen, soweit sie nach Landesrecht in den Abstandsflächen zulässig sind oder zugelassen werden können. 9. Belange der Wasserwirtschaft Das Bebauungsplangebiet liegt nach der in Aufstellung befindlichen Verordnung zur Festsetzung des Wasserschutzgebietes für die Wassergewinnungsanlage Erftstadt - Dirmerzheim in der Wasserschutzzone III B. Bei Planungen und Maßnahmen innerhalb des Bebauungsplangebietes ist der den Trägern öffentlicher Belange mit Schreiben vom 13.07.1998 zugegangene Entwurf der ordnungsbehördlichen Verordnung zur Festsetzung des Wasserschutzgebietes für die Gewässer im Einzugsgebiet der Wassergewinnungsanlage Erftstadt - Dirmerzheim (Wasserschutzgebietsverordnung E. - Dirmerzheim) zu beachten. Mit dem im Bebauungsplan enthaltenen Hinweis soll den o. g. wasserrechtlichen Belangen Rechnung getragen werden. Nach Angaben des Bergamtes Düren liegt das Plangebiet im Bereich der braunkohlenbergbaubedingten, großflächigen Grundwasserbeeinflussung. Das Planungsgebiet liegt im Grenzbereich zu den ehemaligen Südtagebauen, eine Beeinträchtigung für die geplante Nutzung bzw. Bebauung ist nicht zu erwarten. Dennoch enthält der Plan vorsorglich einen Hinweis auf die Grundwas6 Umwelt- und Planungsamt Stadt Erftstadt Bebauungsplan Nr. 168, E. – Liblar, Spickweg serabsenkung. 10. Belange der Bodendenkmalpflege Nach Aussage des Rheinischen Amtes für Bodendenkmalpflege wurde für das Plangebiet noch keine systematische Erfassung in Form einer Prospektion (Begehung) durchgeführt. Das Amt verweist auf die Meldepflicht gem. §§ 15 und 16 Denkmalschutzgesetz NW und bittet sicherzustellen, dass bei der Planrealisierung auf die gesetzlichen Vorgaben hingewiesen wird. Im Plan ist deshalb ein Hinweis enthalten, nachdem beim Auftreten archäologischer Bodenfunde oder Befunde die Untere Denkmalbehörde oder das Rheinische Amt für Bodendenkmalpflege, Außenstelle Nideggen, Zehnhof 45, 52385 Nideggen Tel. 02425 90390 unverzüglich zu informieren ist. 11. Belange des Kampfmittelräumdienstes Nach Aussage der Bezirksregierung Düsseldorf Kampfmittelbeseitigungsdienst (KBD) war eine Auswertung des Geltungsbereiches möglich. Das Plangebiet liegt in einem Bombenabwurf- und Kampfgebiet. Eine geophysikalische Untersuchung der zu überbauenden Fläche ist erforderlich. Werden im Plangebiet Erdarbeiten mit erheblicher mechanischer Belastung z.B. Rammarbeiten, Pfahlgründungen, Verbauarbeiten oder vergleichbare Arbeiten durchgeführt, wird eine Tiefensondierung zur „Kampfmittelüberprüfung“ empfohlen (siehe auch Anlage zur Begründung „Merkblatt für das Einbringen von ´Sondierbohrungen´“). Zur Durchführung der Tiefensondierung ist der Kampfmittelbeseitigungsdienst NRW - Rheinland (KBD), Außenstelle Köln, Gardestraße 7, 50968 Köln unter Angaben des Aktenzeichens: 22.5-3-5362020-14/12 Kreis Erftkreis, zu benachrichtigen. Im Plan ist ein entsprechender Hinweis enthalten. 12. Bodenordnung, Durchführungskosten Eine Baulandumlegung gem. § 45 Baugesetzbuch ist bisher nicht eingeleitet und nicht beabsichtigt. Die Kosten für erforderliche Erschließungsmaßnahmen richten sich nach den Vorschriften des Baugesetzbuches (§§ 127 ff.) sowie nach den Maßgaben der Satzung der Stadt Erftstadt über die Erhebung von Erschließungsbeiträgen. Der Bebauungsplan Nr. 135, Erftstadt – Liblar, Spickweg, hat mit dieser Begründung (Teil A und Umweltbericht Teil B) gem. § 3 (2) Baugesetzbuch in der Zeit vom ...................... bis ..................... einschließlich öffentlich ausgelegen. Erftstadt, den DER BÜRGERMEISTER Im Auftrag (Wirtz) Stadtbaudirektor 7 Umwelt- und Planungsamt Stadt Erftstadt