Allgemeine Vorlage (Begründung)

Anlage 2 zu VL-Nr. 2/2015 Gemeinde Kreuzau Ortsteil Stockheim Vorhabenbezogener Bebauungsplan F13 Sondergebiet „Gartenmarkt“ 1. Änderung  Begründung  Textliche Festsetzungen Stand: Vorentwurf Januar 2015 Inhaltsverzeichnis A B Seite Begründung 1. Lage und Abgrenzung des Plangebietes 3 2. Örtliche Verhältnisse, Anlass und Ziel des Verfahrens 3 3. Planungsvorgaben 4 4. Anpassung des Flächennutzungsplanes 5 5. Vorgesehene Darstellungen nach Änderung des B-Planes 5 6. Art und Maß der künftigen Nutzung, sonstige Festsetzungen 7 7. Zentrenkonzept / Einzelhandelssituation 7 8. Flächenbilanz 8 9. Erschließung, ruhender Verkehr 8 10. Ver- und Entsorgung 9 11. Belange von Natur und Landschaft 9 12. Artenschutz 10 13. Städtebauliche Situation und raumordnerische Auswirkungen 10 14. Bodenordnung, Kosten 10 Textliche Festsetzungen 12 PE Becker GmbH, Abteilung Städtebau und Bauleitplanung Gemeinde Kreuzau - Bebauungsplan F 13 1. Änderung A Begründung 1. Lage und Abgrenzung des Plangebietes Für das Plangebiet des mit seiner Bekanntmachung vom 23.11.2012 rechtskräftig gewordenen Bebauungsplanes F 13 (Vorhaben- und Erschließungsplan „Gartenbaubetrieb Schaar“) sollen –aufgrund der festgestellten Großflächigkeit des Betriebes eine Änderung des Gebietscharakters vorgenommen sowie neue textliche und zeichnerische Festsetzungen getroffen werden. Bestandteil dieses Vorhabenbezogenen Bebauungsplanes gemäß § 12 Baugesetzbuch (BauGB) ist eine dem Planvorhaben beigefügte konkrete Planung des Investors „Vorhaben- und Erschließungsplan“ (VEP). Der Geltungsbereich des zu ändernden Bebauungsplanes liegt am nördlichen Ortsrand von Stockheim, westlich der B 56 und nördlich der Landesstraße L 327. Die Abgrenzung des Geltungsbereiches ist in der Planzeichnung eindeutig eingetragen. Die Bebauungsplanänderung umfasst denselben Geltungsbereich wie der zugrunde liegende Bebauungsplan F 13. Die Gebietsgröße beträgt (incl. der Verkehrsflächen) rd. 4,9 ha, die Abmessung in West-Ost-Richtung ca. 290 m, quer dazu ca. 280 m. Das Gelände ist nahezu eben, steigt jedoch in südwestlicher Richtung leicht an. Der Betrieb wurde durch den Ausbau eines ehemaligen Wirtschaftsweges an die L 327 angebunden. 2. Örtliche Verhältnisse, Anlass und Ziel des Verfahrens Das Plangebiet wird von einem gewerblichen Betrieb genutzt, der nicht wie im Bebauungsplan F 13 beschrieben als Gartenbaubetrieb zu charakterisieren ist, sondern durch die Ausrichtung auf den Verkauf zu einem Einzelhandelsbetrieb entwickelt hat. Auf dem Gelände befinden sich ein überwiegend zum Verkauf genutztes Gewächshaus mit einer Gastronomiefläche, Büroräumen, Sanitäranlagen sowie überdachte und nicht überdachte Freiflächen. Bei dem Änderungsbereich (Sondergebiet „Gartenmarkt“) handelt es sich um das Plangebiet eines bestehenden Betriebes, welcher als Gewerbegebiet („Gartenbaubetrieb“) mit einer max. zulässigen Verkaufsfläche von 800 m² festgesetzt ist und für den derzeit eine Genehmigung für eine zulässige Verkaufsfläche von 799 m² vorliegt. Gemeinde Kreuzau, B-Plan F13 Sondergebiet „Gartenmarkt“, 1. Änderung –Vorentwurf– 3/16 PE Becker GmbH, Abteilung Städtebau und Bauleitplanung Südlich der L 327, an das Plangebiet angrenzend, befindet sich das Gewerbegebiet Stockheim. Anlass der Bebauungsplan-Änderung ist die Tatsache, dass am Standort keine Pflanzen produziert sondern lediglich verkauft werden und dass die tatsächlich als Verkaufsflächen zu betrachtenden Anteile des Betriebes (von derzeit 5.727 m²) sowohl die im Bebauungsplan festgesetzte als auch die baurechtlich genehmigte Verkaufsfläche deutlich überschreiten. Der Betrieb ist damit nicht mehr als ein im Gewerbegebiet zulässiger Produktionsbetrieb anzusehen. Es handelt sich bei dem Planvorhaben daher im Wesentlichen um die Veränderung und Umstrukturierung eines bereits vorhandenen Einzelhandelsbetriebes, der dem großflächigen Einzelhandel zuzurechnen ist. Unter anderem beabsichtigt der Betreiber auch eine Vergrößerung des bestehenden Gastronomiebereiches. In Abstimmung mit den zuständigen Planungs- und Genehmigungsbehörden soll daher der Bebauungsplan geändert und auf der Basis des Sachlichen Teilplanes großflächiger Einzelhandel zum Landesentwicklungsplan Nordrhein- Westfalen (LEP NRW) neue Festsetzungen getroffen werden, um –in Verbindung mit der beabsichtigten Umstrukturierung des Betriebes– die weitere Entwicklung im Sinne einer geordneten städtebaulichen und zentrenverträglichen Planung zu steuern und eine planungsrechtliche Grundlage für den Fortbestand des ortsansässigen Betriebes am bestehenden Standort zu schaffen. Vorgesehen ist die Festsetzung eines Sondergebietes „Gartenmarkt“ mit einer max. zulässigen Verkaufsfläche (VK) von max. 5.730 m². Da bei der Änderung insbesondere auf die Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche und die Versorgungsstrukturen der Gemeinde Kreuzau sowie der Nachbarkommunen abzustellen ist, wurde zum Planverfahren eine Verträglichkeitsanalyse erstellt, um die von dem Gartenmarkt ausgehenden Auswirkungen zu untersuchen. Die Kernaussagen dieser Untersuchung wurden in die Begründung zur 1. Änderung des Bebauungsplanes F 13 aufgenommen. Ferner ist die vom Büro „Stadt + Handel“ zum Planvorhaben erstellte Verträglichkeitsanalyse (Stand: 16. Dezember 2014) als Anlage beigefügt. Die Bestätigung der Regionalplanungsbehörde zur landeplanerischen Anfrage gem. § 34 LPlG zur parallel verlaufenden Änderung des Flächennutzungsplans (FNP) zur Ausweisung eines Sondergebietes i. S. d. § 11 (3) Baunutzungsverordnung (BauNVO) steht noch aus. Das Verfahren ist mit der Regionalplanungsbehörde im Vorfeld abgestimmt worden. 3. Planungsvorgaben Der Rat der Gemeinde Kreuzau hat in seiner Sitzung am ………..2015 beschlossen eine Anpassung des Bebauungsplans zu ermöglichen und die planungsrechtlichen Festsetzungen des Bebauungsplans Stockheim F 13 dahingehend anzupassen, dass eine Festsetzung des Plangebietes als Sondergebiet „Gartenmarkt“ erfolgen kann. Im Regionalplan für den Regierungsbezirk Köln, Teilabschnitt Aachen ist der überwiegende Bereich des Ortsteiles Stockheim als „Allgemeiner Siedlungsbereich“ (ASB) Gemeinde Kreuzau, B-Plan F13 Sondergebiet „Gartenmarkt“, 1. Änderung –Vorentwurf– 4/16 PE Becker GmbH, Abteilung Städtebau und Bauleitplanung ausgewiesen. Die Flächen südlich der L 327 werden „Bereich für gewerbliche und industrielle Nutzungen (GIB“) dargestellt, während dem Plangebiet selbst die Funktion „Allgemeine Freiraum- und Agrarbereiche“ zugewiesen ist. In der Hierarchie der zentralen Orte ist die Gemeinde Kreuzau als Grundzentrum eingestuft, somit übernimmt Kreuzau i. d. R. keine überörtliche Versorgungsfunktion. Durch die Größe des Gartenmarktes ist jedoch eine überörtliche Versorgung gegeben, was zu einer Erhöhung von Emissionen (bspw. durch ein erhöhtes Verkehrsaufkommen) führt. Da der vorhandene Betrieb sowohl aufgrund seiner Verkaufsfläche als auch seines Angebotes dem großflächigen Einzelhandel zuzurechnen ist, kann nach den derzeitigen Festsetzungen des Bebauungsplanes seitens der Bezirksregierung Köln eine landesplanerische Zustimmung nicht erteilt werden, zumal sich der Standort in einer städtebaulich nicht integrierten Lage, am nördlichen Siedlungsrand des Ortsteiles Stockheim, befindet. 4. Anpassung des Flächennutzungsplanes Das Plangebiet ist –abweichend von der Darstellung des Regionalplanes, welcher die Fläche als Freiraum dargestellt – im derzeit rechtgültigen FNP der Gemeinde Kreuzau als „gewerbliche Baufläche“ dargestellt. Die Planung entspricht somit nicht der Darstellung im FNP. Dieser wird daher in einem gem. § 8 (3) BauGB parallel durchzuführenden Verfahren angepasst. Das Plangebiet soll im FNP als „Sonderbaufläche“ dargestellt werden. Mit einer im Flächennutzungsplan darzustellenden SO-Fläche von ca. 4,1 ha liegt das Plangebiet unter der Darstellungsschwelle des Regionalplanes von 5,0 ha. Somit muss der Regionalplan nicht angepasst werden. Im Zuge einer Neuaufstellung des Regionalplanes würde die Fläche dann jedoch im Regionalplan als Sondergebiet dargestellt werden. 5. Vorgesehene Darstellungen nach Änderung des Bebauungsplanes Entsprechend dem Planungsziel setzt der Bebauungsplan als Art der baulichen Nutzung Sondergebiet mit der Zweckbestimmung „Gartenmarkt“ fest. Um den Fortbestand des Fachmarktes zur ermöglichen, ist die Festsetzung eines Sondergebietes gemäß § 11 (3) BauNVO obligatorisch. Da am Standort keine Pflanzen angebaut sondern lediglich Pflanzen und Gartenartikel verkauft werden, wird –in Abstimmung mit der IHK Aachen– für den bestehenden Betrieb auch eine Änderung der Bezeichnung von „Gartenbaubetrieb“ in Gartenmarkt vorgenommen. Die max. zulässige Verkaufsfläche des Sondergebietes wird neu festgesetzt sowie eine Festschreibung der zentrenrelevanten Randsortimente des Gartenmarktes vorgenommen und die weiteren planungsrechtlichen Festsetzungen zu Art und Maß der baulichen Nutzung neugefasst. Gemäß Ziel 3 der Festlegungen und Erläuterungen zum Sachlichen Teilplan Großflächiger Einzelhandel des LEP NRW dürfen „durch die Darstellung und Gemeinde Kreuzau, B-Plan F13 Sondergebiet „Gartenmarkt“, 1. Änderung –Vorentwurf– 5/16 PE Becker GmbH, Abteilung Städtebau und Bauleitplanung Festsetzung von Kerngebieten und Sondergebieten für Vorhaben im Sinne des § 11 Absatz 3 Baunutzungsverordnung mit zentrenrelevanten Sortimenten zentrale Versorgungsbereiche von Gemeinden nicht wesentlich beeinträchtigt werden“ (Beeinträchtigungsverbot). Grundsätzlich sollen Betriebe des großflächigen Einzelhandels zwar (vorrangig) innerhalb von zentralen Versorgungsbereichen angesiedelt werden. Da aber in der Gemeinde Kreuzau innerhalb des Ortszentrums und im übrigen Gemeindegebiet stehen keine alternativen Grundstücksflächen für die Ansiedlung eines Gartenmarktes oder anderen großflächigen Einzelhandelsbetrieben zur Verfügung, soll die planerische Ausweisung dahingehend geändert werden, dass der Betrieb am vorhandenen Standort weitergeführt werden kann. Ein entsprechender Verträglichkeitsnachweis wurde durch das von „Stadt+Handel“ erstellte Gutachten (Stand: Dezember 2014) erbracht. Die Untersuchung kommt zu dem Ergebnis, dass von dem bestehenden Betrieb „keine städtebaulichen Auswirkungen auf den Bestand und die Entwicklungsmöglichkeiten zentraler Versorgungsbereiche“ –oder Lagen welche nach gutachterlicher Einschätzung die Anforderungen an einen zentralen Versorgungsbereich erfüllen– im Umfeld des Planvorhabens ausgehen. Die vorgenannte Analyse erfolgte auf der Basis des Entwurfs eines Einzelhandelskonzeptes der Gemeinde Kreuzau und der darin enthaltenen Abgrenzung für einen zentralen Versorgungsbereich (Stand: November 2013). Dieser ist mit der Bezirksregierung Köln abgestimmt. Laut Grundsatz 4 des Sachlichen Teilplans Großflächiger EZH soll „bei der Darstellung und Festsetzung von Sondergebieten für Vorhaben im Sinne des § 11 Absatz 3 Baunutzungsverordnung mit nicht zentrenrelevanten Kernsortimenten“ […..] „der zu erwartende Gesamtumsatz der durch die jeweilige Festsetzung ermöglichten Einzelhandelsnutzungen die Kaufkraft der Einwohner der Gemeinde für die Sortimentsgruppe nicht überschreiten“. Dieser Grundsatz wird bei dem hier vorhandenen Fall nicht erfüllt: Da es sich hierbei jedoch lediglich um einen Grundsatz und kein Ziel der Landesplanung handelt, kann bei der vorliegenden Planung hiervon abgewichen werden, weil die Gemeinde Kreuzau sich mit dem Grundsatz im Rahmen der städtebaulichen Abwägung auseinandersetzt . Bei der Darstellung der Fläche als Sondergebiet wird neben der Festsetzung einer max. zulässigen Verkaufsfläche auch festgeschrieben, dass zentrenrelevante Randsortimente des Marktes max. 10 % der Verkaufsfläche einnehmen dürfen (Ziel 5 Sachlicher Teilplan Großflächiger Einzelhandel des LEP NRW). Da die Gemeinde Kreuzau kein Einzelhandelskonzept aufgestellt hat, welches eine ortsspezifische Liste der zentrenrelevanten Sortimente für die Gemeinde Kreuzau enthält, wurde die „Mindestsortimentsliste“ des LEP Sachlicher Teilplan Großflächiger EZH (Anlage 1 des Sachlichen Teilplans) zur Ermittlung der Randsortimente herangezogen. In der zum Planverfahren von „Stadt+Handel“ erstellten Verträglichkeitsanalyse werden bei den ermittelten Verkaufsflächen sowohl die Gesamtverkaufsfläche als auch die Gemeinde Kreuzau, B-Plan F13 Sondergebiet „Gartenmarkt“, 1. Änderung –Vorentwurf– 6/16 PE Becker GmbH, Abteilung Städtebau und Bauleitplanung zentrenrelevanten und nicht zentrenrelevanten Sortimente getrennt betrachtet. In dem vorgelegten Gutachten wurden ferner sowohl die Verkaufsfläche als auch die Flächenproduktivität ermittelt. 6. Art und Maß der künftigen Nutzung, sonstige Festsetzungen Ohne die vorgenannten Änderungen ist eine geordnete städtebauliche Entwicklung im Sinne der beabsichtigten Umstrukturierung nicht möglich. Im Einzelnen wurden folgende Änderungen der Planzeichnung vorgenommen bzw. neue planungsrechtliche Ausweisungen/ Festsetzungen getroffen:       Umwidmung des Gebietscharakters von „Gewerbegebiet“ in „Sondergebiet“ mit der Zweckbestimmung „Gartenmarkt“ Festsetzung einer max. zulässigen Gesamtverkaufsfläche Festsetzung von max. zulässigen Verkaufsflächen für zentrenrelevante und nicht zentrenrelevante Randsortimente Ausschluss nicht zulässiger Warensortimente Festsetzung einer max. zulässigen Fläche für gastronomische Nutzungen Beschränkung der im SO-Gebiet sonstigen zulässigen ergänzenden Nutzungen Die zeichnerischen Änderungen sind im Vorentwurf zur 1. Änderung des Bebauungsplanes F 13 „Gartenmarkt“ eindeutig dargestellt. Die vorgenommen Änderungen sind aus städtebaulicher Sicht angemessen und entsprechen den Darstellungen der im Parallelverfahren durchgeführten 34. Änderung des Flächennutzungsplanes. Um den Fortbestand des Fachmarktes zur ermöglichen, wird die max. zulässige Verkaufsfläche des Sondergebietes auf 5.730 m² heraufgesetzt. Ferner werden weitere Textliche Festsetzungen getroffen, um sicherzustellen, dass  von dem Vorhaben keine Auswirkungen auf die Sicherung der verbrauchernahen Versorgung sowie  keine negativen Auswirkungen auf Bestand und die Entwicklung von zentralen Versorgungsbereichen oder Lagen welche nach gutachterlicher Einschätzung die Anforderungen an einen zentralen Versorgungsbereich erfüllen ausgehen. Das Maß der überbaubaren Grundstücksfläche (GRZ= 0,8) sowie die Festsetzung einer abweichenden Bauweise werden unverändert aufrechterhalten. Ferner werden die im Norden des Plangebietes gelegene private Grünfläche sowie die festgesetzten Pflanzstreifen beibehalten, um die Außenbegrünung des Plangebietes weiterhin zu gewährleisten. 7. Zentrenkonzept / Einzelhandelssituation Gemäß der fachgutachtlichen Einschätzung zum Einzelhandel sind neben den zentralen Versorgungsbereichen in Düren und Kreuzau im Einzugsbereich des Vorhabens keine weiteren Lagebereiche vorhanden, welche die Mindest-Anforderungen an zentrale Versorgungsbereiche erfüllen. Gemeinde Kreuzau, B-Plan F13 Sondergebiet „Gartenmarkt“, 1. Änderung –Vorentwurf– 7/16 PE Becker GmbH, Abteilung Städtebau und Bauleitplanung Als Ergebnis der von „Stadt + Handel“ durchgeführten Verträglichkeitsanalyse wird festgestellt, dass das Hauptsortiment des Gartenmarktes (Gartenbedarf/Pflanzen) keine Bedeutung für die Funktionsfähigkeit des Zentralen Versorgungsbereiches der Dürener Innenstadt oder des Geschäftszentrums der Gemeinde Kreuzau aufweist. Die Gemeinde Kreuzau hat noch keine Festlegung über einen zentralen Versorgungsbereich getroffen. Hierzu liegt bislang lediglich ein Entwurf (Stand: November 2013) vor, so dass die Festlegung der nicht zulässigen Warensortimente anhand der Anlage 1 des sachlichen Teilplanes des Landes NRW zum Großflächigen Einzelhandel getroffen wird. Die große Spannweite zwischen der im Ort vorhandenen Kaufkraft und dem im Untersuchungsraum des Gutachtens generierten Umsatzes deutet hier auf stark ausgeprägte Kaufkraftverflechtungen hin, die sich v.a. aus dem Umstand ergeben, dass das Angebot in dem Sortimentsbereich Gartenbedarf/Pflanzen von wenigen großflächigen Angebotsstandorten geprägt wird, welche deutlich über die Grenzen des Untersuchungsraumes hinaus ausstrahlen. 8. Flächenbilanz Fläche in ha (ca.) % (ca.) Gesamtfläche 4,87 100,0 Sondergebietsflächen 3,84 78,8 a) Gartenmarkt (2,26) (58,9) b) Produktionsflächen (1,58) (41,1) Verkehrsflächen 0,54 11,1 Private Grünflächen 0,28 5,8 Flächen für die Landwirtschaft 0,21 4,3 4,64 ha dieser Flächen sind Bestandteil des Vorhaben- und Erschließungsplanes. 9. Erschließung, ruhender Verkehr Der Gartenbaubetrieb wurde mittels Ausbau eines ehemaligen Wirtschaftsweges an die L 327 angebunden, welche auch als Ortsumfahrt fungiert und die Anbindung an das südlich des Plangebietes gelegene Gewerbegebiet sicherstellt. Der Standort zeichnet sich durch eine hohe Verkehrsgunst aus, da durch eine ca. 200 m entfernt gelegene Bushaltestelle auch eine Anbindung an den öffentlichen Personennahverkehr gegeben ist. Gemeinde Kreuzau, B-Plan F13 Sondergebiet „Gartenmarkt“, 1. Änderung –Vorentwurf– 8/16 PE Becker GmbH, Abteilung Städtebau und Bauleitplanung Das Plangebiet verfügt über eine ausreichende Anzahl an Stellplätzen, welche ausschließlich innerhalb der im Plan gekennzeichneten überbaubaren Flächen positioniert sind. Dabei wurden weit mehr Stellplätze angelegt, als gemäß Stellplatzverordnung erforderlich wären. 10. Ver- und Entsorgung Es handelt sich bei der Planänderung um einen Bereich mit bestehenden Baurechten. Durch die Modifizierungen des Plangebietes (betriebliche Umstrukturierung und Ausweisung als Sondergebiet des großflächigen Einzelhandels) ist keine wesentliche Veränderung der derzeitigen Situation zu erwarten. Die Ver- und Entsorgung des Plangebietes (Trinkwasser, Strom, Telekommunikation, Abwasser,.....) ist durch die bestehenden Anlagen bereits gegeben. Die Entwässerung erfolgt im Trennsystem. Das anfallende Niederschlagswasser wird gesammelt, zur Bewässerung zu genutzt und im Südwesten des Plangebietes zur Versickerung gebracht. Die in die Planzeichnung dargestellte Fläche für Entsorgungsanlagen mit der „Zweckbestimmung Niederschlagswasserbewirtschaftung, -beseitigung“ („NW“) dient primär der Unterbringung von Anlagen zur Bewirtschaftung des Niederschlagswassers (Regenklärbecken, Regenrückhaltung). Der Betrieb ist an das gemeindliche Schmutzwasserkanalsystem angeschlossen. Im Plangebiet anfallendes Schmutzwasser wird über die Kanalisation des Ortsnetzes Stockheim der Zentral-Kläranlage des WVER in Düren-Merken zugeführt. Die Frischwasserversorgung des Plangebiets erfolgt durch den Anschluss an die öffentliche Wasserversorgung der Gemeinde Kreuzau, die Strom- und Gasversorgung durch den Versorgungsträger RWE Rhein-Ruhr. Die ursprünglich durch das Plangebiet führende Mittelspannungsleitung (20kV) wurde zwischenzeitlich abgebaut und durch Erdkabel ersetzt. 11. Belange von Natur und Landschaft Da mit Erlangung der Rechtskraft des Bebauungsplans F13 bereits eine faktische Herausnahme aus dem Landschaftsschutzgebiet 2.2-3 „Börde bei Stockheim und Drove und Rurniederung zwischen Kreuzau und Niederau“ des Landschaftsplanes Kreuzau/Nideggen erfolgt ist, liegt der Planbereich nicht innerhalb von Landschaftsschutzgebieten. Gegenüber anderen Standorten besteht bei der Änderung des Bebauungsplanes bereits eine Vorprägung durch umgebende Bebauung. Die Planung verursacht daher keine weiteren nachhaltigen Beeinträchtigungen des Landschaftsbildes. Weitere das Plangebiet betreffende naturschutzrechtlich relevanter Bereiche sind derzeit nicht bekannt. Spätestens bis zur Offenlage werden zum Planvorhaben noch ein Umweltbericht und ein Landschaftspflegerischer Begleitplan erstellt, um ggf. auftretende Auswirkungen Gemeinde Kreuzau, B-Plan F13 Sondergebiet „Gartenmarkt“, 1. Änderung –Vorentwurf– 9/16 PE Becker GmbH, Abteilung Städtebau und Bauleitplanung der Planung auf das Schutzgut Pflanzen- und Tiere benennen zu können und –sofern erforderlich– notwendige Maßnahmen abzuleiten. 12. Artenschutz Für das Plangebiet wurde bereits zur Erstellung des Ursprungsplanes eine Artenschutzrechtliche Vorprüfung (ASVP) durchgeführt mit dem Ergebnis, dass im weiteren Untersuchungsraum zwar Vorkommen europäisch geschützter Arten bekannt oder zu erwarten sind, dass für das Vorhaben nach derzeitigem Kenntnisstand aber keine negativen Auswirkungen auf diese Arten angezeigt sind. Die Planungen sind somit nach derzeitigem und in der ASVP beschriebenem Kenntnisstand artenschutzrechtlich formal unbedenklich. 13. Städtebauliche Situation und raumordnerische Auswirkungen Gemäß den Aussagen der Verträglichkeitsanalyse von Stadt+Handel dürfte sich das Einzugsgebiet des Gartenmarktes im Wesentlichem auf die Gemeinde Kreuzau selbst und die südlichen Bereiche der Stadt Düren und der Gemeinde Nörvenich sowie die Gemeinden Hürtgenwald, Nideggen und Vettweiß beschränken, wobei die angrenzenden Kommunen dem Weiteren Einzugsgebiet des Fachmarktes zuzurechnen sind. Da im nördlichen Gemeindegebiet –nach Abwanderung der OBI-Filiale– kein bedarfsgerechtes Angebot mit Pflanzen und Gartenmarktartikeln mehr gegeben war, dient der Erhalt des bestehenden Gartenmarktes in Stockheim der Verhinderung des Abflusses der in der Gemeinde Kreuzau und den Ortsteilen der angrenzenden Kommunen vorhandenen Kaufkraft. Insbesondere in den angrenzenden Nachbarkommunen Nörvenich und Vettweiss ist die Ausstattung mit Garten- oder Baumärkten defizitär. Daher übernimmt der Gartenmarkt in Stockheim hier derzeit eine ergänzende Versorgungsfunktion. Die von Stadt+Handel erstellte Verträglichkeitsanalyse (Stand: Dezember 2014) kommt zu dem Ergebnis, dass städtebaulich negative Auswirkungen auf den Bestand und die Entwicklungsmöglichkeiten der Gemeinde Kreuzau und die vorhandenen Versorgungsstrukturen in den zentralen Versorgungsbereichen der Nachbarkommunen – durch die beabsichtigte betriebliche Umstrukturierung– nicht anzunehmen sind. Insbesondere durch die vorgenommene Beschränkung der Verkaufsflächen für zentrenrelevante Randsortimente dürften von der Planung auch keine negativen Auswirkungen auf die wohnortnahe Versorgung der Bevölkerung zu erwarten sein. Die Änderung ist daher im Sinne einer geordneten städtebaulichen Entwicklung angemessen und stellt sicher, dass sich der Gartenmarkt in die vorhandene Bedarfs- und Angebotsstruktur einfügt. Zusammenfassend kann gesagt werden, dass durch die vorliegende Bauleitplanung weder der Versorgungsbereich der Gemeinde Kreuzau noch Zentrale Versorgungsbereiche anderer Städte und Gemeinden negativ beeinträchtigt werden. Gemeinde Kreuzau, B-Plan F13 Sondergebiet „Gartenmarkt“, 1. Änderung –Vorentwurf– 10/16 PE Becker GmbH, Abteilung Städtebau und Bauleitplanung 14. Bodenordnung, Kosten Die Planungskosten werden vom Betreiber getragen. Ggf. erforderliche Detailregelungen zwischen dem Betreiber und der Gemeinde Kreuzau werden in einem städtebaulichen Vertrag auf der Grundlage des § 11 Baugesetzbuch (BauGB) geregelt. Auf den zugrunde liegenden Bebauungsplan F 13, nebst zugehörigen Anlagen, wird verwiesen. Insbesondere behalten die bisherigen Textlichen Festsetzungen und Hinweise auch für den Geltungsbereich der 1. Änderung des Bebauungsplanes ihre Gültigkeit, soweit sie nicht durch neue / ergänzende Festsetzungen in der Planzeichnung ersetzt oder ergänzt werden. Aufgestellt: Kall, Jan. 2015 sr/D/Daten/Projekte/_B-Plan/24.421 Begründung BP F13. 06.01.2015 Gemeinde Kreuzau, B-Plan F13 Sondergebiet „Gartenmarkt“, 1. Änderung –Vorentwurf– 11/16