Allgemeine Vorlage (34. Änderung des wirksamen Flächennutzungsplanes der Gemeinde Kreuzau im Ortsteil Stockheim, Sonderbaufläche mit der Zweckbestimmung „Gartenmarkt“; Hier: Aufstellungsbeschluss gem. § 2 (1) BauGB sowie Ermächtigung zur Durchführung der Verfahrensschritte nach §§ 3 (1) und 4 (1) BauGB)

Gemeinde Kreuzau Bauleitplanung, Wirtschaftsförderung - Herr Gottstein BE: Herr Gottstein Kreuzau, 06.01.2015 Vorlagen-Nr.: 1/2015 - öffentlicher Teil Sitzungsvorlage für den Bau- und Planungsausschuss Haupt- und Finanzausschuss Bau- und Planungsausschuss Haupt- und Finanzausschuss Haupt- und Finanzausschuss Rat Rat 20.01.2015 05.02.2015 24.03.2015 14.04.2015 11.06.2015 25.06.2015 18.08.2015 34. Änderung des wirksamen Flächennutzungsplanes der Gemeinde Kreuzau im Ortsteil Stockheim, Sonderbaufläche mit der Zweckbestimmung „Gartenmarkt“; Hier: Aufstellungsbeschluss gem. § 2 (1) BauGB sowie Ermächtigung zur Durchführung der Verfahrensschritte nach §§ 3 (1) und 4 (1) BauGB I. Sach- und Rechtslage: Im Ortsteil Stockheim, nördlich des Gewerbegebietes, direkt an der L 327 gelegen, ist seit März 2013 der Gartenmarkt „Pflanzenwelt Schaar“ ansässig. Für diesen Bereich hat der Rat der Gemeinde Kreuzau am 23.10.2012 den vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. F 13 beschlossen, der ein Gewerbegebiet ausweist (siehe VL 50/2011 und Ergänzungsvorlagen). Im Flächennutzungsplan (FNP) ist die Fläche als gewerbliche Baufläche dargestellt. In der Baugenehmigung des Kreises Düren vom 18.10.2012 als auch im vorhabenbezogenen Bebauungsplan ist eine Verkaufsfläche von max. 800 m² festgeschrieben. Somit unterlag der Betrieb nicht der sogenannten Großflächigkeit und wäre planungsrechtlich in einem Gewerbegebiet zulässig. Tatsächlich beziffert sich die Verkaufsfläche auf 5.727 m². Somit handelt es sich um einen großflächigen Einzelhandelsbetrieb i. S. d. § 11 (3) BauNVO, der in einem Gewerbegebiet nicht zulässig ist. Die Schwelle zur Großflächigkeit von Einzelhandelsbetrieben liegt (nach § 11 (3) BauNVO) bei 800 m² Verkaufsfläche, was in diesem Fall deutlich überschritten wird. Großflächige Einzelhandelsbetriebe sind gem. § 11 (3) BauNVO nur in Kerngebieten (§ 7 BauNVO) oder in den für großflächigen Einzelhandel festgesetzten Sondergebieten zulässig. Des Weiteren ist die Ansiedlung von großflächigen Einzelhandelsbetrieben in zentralen Versorgungsbereichen zulässig. Um den Betrieb planungsrechtlich zu legalisieren bedarf es einer Änderung der Gebietsausweisung – sowohl im Flächennutzungsplan als auch im Bebauungsplan F 13. Für das Plangebiet kommt lediglich die Darstellung eines Sondergebietes bzw. einer Sonderbaufläche in Frage. In Abstimmung mit der Regionalplanungsbehörde und der IHK Aachen erhält das Sondergebiet zusätzlich die Zweckbestimmung „Gartenmarkt“. Das Erfordernis zur Änderung des Flächennutzungsplanes ergibt sich somit aus der Änderung der Gebietsdarstellung, um den bestehenden Gartenmarkt „Pflanzenwelt Schaar“ planungsrechtlich zu legalisieren. Der Entwurf der 34. Änderung des Flächennutzungsplanes, bestehend aus der zeichnerischen Darstellung und der Begründung, ist der Sitzungsvorlage als Anlage beigefügt. Im Parallelverfahren gem. § 8 (3) BauGB soll in selbiger Sitzung der Aufstellungsbeschluss zur Änderung des Bebauungsplans F 13 gefasst werden. Die Änderung umfasst entsprechend der vorgesehenen FNP-Änderung eine Ausweisung eines Sondergebietes i. S. d. § 11 (3) BauNVO mit der Zweckbestimmung „Gartenmarkt“. Im Regionalplan ist die Fläche des Plangebietes der Funktion „Allgemeine Freiraum- und Agrarbereich“ zugewiesen. Die Größe des Plangebietes liegt mit 4,1 ha jedoch unter der Darstellungsschwelle des Regionalplans (5,0 ha), sodass keine Anpassung des Regionalplanes erforderlich ist. Großflächige Einzelhandelsvorhaben unterliegen in Nordrhein-Westfalen dem „Sachlichen Teilplan Großflächiger Einzelhandel“, der Bestandteil des Landesentwicklungsplans NRW ist und am 13.07.2013 Rechtskraft erlangt hat. Somit sind die Ziele und Grundsätze des Sachlichen Teilplans zu berücksichtigen. In diesem Fall ist Ziel 3 des Sachlichen Teilplans von besonderer Bedeutung. Nach Ziel 3 dürfen durch zentrenrelevante Sortimente örtliche Zentren oder zentrale Versorgungsbereiche nicht wesentlich beeinträchtigt werden. Dies kann für den vorliegenden Gartenmarkt verneint werden. Hierzu wird auf die gutachterliche Stellungnahme („Verträglichkeitsanalyse“) des Büros Stadt+Handel vom 16.12.2014 verwiesen (siehe Anlage 3). Ferner ist Grundsatz 4 des Sachlichen Teilplans von Relevanz. Der Grundsatz besagt, dass von großflächigen Einzelhandelsvorhaben mit nicht zentrenrelevanten Kernsortimenten der zu erwartende Gesamtumsatz der durch die jeweilige Festsetzung ermöglichten Einzelhandelsnutzungen die Kaufkraft der Einwohner der jeweiligen Gemeinde für die geplanten Sortimentsgruppen nicht überschreiten soll. Dieser Grundsatz wird im Fall des Gartenmarktes Schaar nicht eingehalten. Da es sich jedoch nur um einen Grundsatz und kein Ziel der Landesplanung handelt, kann hiervon abgewichen werden. Die Regionalplanungsbehörde hat in einem Vorgespräch signalisiert der Abweichung zum Grundsatz 4 zuzustimmen. Die geplante Änderung des Flächennutzungsplans steht somit in Einklang mit dem Sachlichen Teilplan Großflächiger Einzelhandel. Zentrale Versorgungsbereiche werden vom Gartenmarkt nicht beeinträchtigt. Das Bauleitplanverfahren ist mit der Regionalplanungsbehörde in einem Vorgespräch bereits abgestimmt. Sofern Sie dem Beschlussvorschlag folgen, wird die Verwaltung die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit sowie die frühzeitige Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange durchführen. Anschließend werden die eingegangenen Stellungnahmen dem Rat im Rahmen der städtebaulichen Abwägung nebst einem angepassten FNP-Entwurf erneut zur Beratung vorgelegt. Aus Sicht der Verwaltung ist die planungsrechtliche Sicherung des Gartenmarktes „Pflanzenwelt Schaar“ von großer Bedeutung und sollte durch die Änderung des Flächennutzungsplans unterstützt werden. Kosten für die Gemeinde entstehen bei diesem Planverfahren nicht. II. Haushaltsmäßige Auswirkungen: Die Planungskosten werden vom Betreiber des Gartenmarktes übernommen. Somit entstehen keine Kosten für die Gemeinde. III. Beschlussvorschlag: 1. Die Aufstellung der 34. Änderung des Flächennutzungsplanes der Gemeinde Kreuzau, Ortsteil Stockheim, „Sonderbaufläche Gartenmarkt“ wird beschlossen. 2. Dem Entwurf der 34. Änderung des Flächennutzungsplans wird zugestimmt. 3. Die Verwaltung wird ermächtigt die Verfahren gemäß § 3 (1) BauGB (frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit) und § 4 (1) BauGB (Scoping) durchzuführen. Der Bürgermeister -2- - Eßer - IV. Beratungsergebnis: Einstimmig: Ja: Nein: Enthaltungen: ________ ________ ________ ________ -3-