Allgemeine Vorlage (Antworten zu Schaar)

Gemeinde Kreuzau Der Bürgermeister Dez. II, Abt. 2.1 — Bauleitplanung, Wirtschaftsförderung Herr Gottstein - Kreuzau, 12.03.2015 Vermerk - Fragen der Fraktion B90/Grüne zur Angelegenheit Gartenmarkt Schaar (1. Änderung F13, 34. Änderung FNP) vom 21.02.2015 Zu den im o.g. Schreiben der Fraktion B90/Grünen gestellten 21 Fragen folgende Anmerkungen der Verwaltung: Nr. 1 Das erste Gespräch der Gemeinde mit den Bauherren hat am 19.11.2009 stattgefunden. Nr.2 Die Antragsunterlagen sind mit Datum 11.05.2010 unterzeichnet worden. Der Vorbescheid wurde mit Datum 03.09.2010 beschieden. Nr.3 Zum Zeitpunkt der Bauvoranfrage war der Aufstellungsbeschluss zum B-Plan F 13 gefasst, es lag aber noch kein Entwurf vor. Somit wurde die Bauvoranfrage für einen Gartenbaubetrieb nach § 35 (1) Ziffer 2 BauGB (Betrieb der gartenbaulichen Erzeugung) i. V. m. § 201 BauGB gestellt. Die Bezeichnung des Vorhabens in der Bauvoranfrage lautet: „Errichtung eines Gartenbaubetriebs zur Produktion, insb. Anzucht, Veredelung u. Vermarktung gärtnerischer Produkte m. Verschulung v. Bäumen u. Sträuchern m. Betriebsleiterwohnung ink. Präsentations- u. Verkaufsfläche“. Die genaue Fragestellung zum Vorbescheid wurde wie folgt formuliert: „Klärung der planungsrechtli chen Zulässigkeit des vorgenannten Vorhabens i. V. m. den notwendigen Entscheidungen hins. Des Landschafts-, Straßen- und Wasserrechts“. In der Betriebsbeschreibung zur Bauvoranfrage heißt es: „Dazu gehören: (...) Anzucht, Veredelung und Vermarktung gärtnerischer Produkte. Insbesondere die Verschulung von Bäumen und Sträu chern sowie die Anzucht von Pflanzen in Gewächshäusern und Freiland. Die Fläche der Gewächshäu ser wird eine Größenordnung von 3000 bis 5000 qm beinhalten (...) Daneben ist die Einrichtung (...) einer Präsentations- und Verkaufseinrichtung vorgesehen. In diesem Präsentations- und Abhofver kaufsraum von ca. 800 m2 soll ein Teil der gärtnerischen Eigenproduktion des Betriebes Schaar in Verbindung mit Nebenprodukten vermarktet werden.“ Im Bauvorbescheid vom 03.09.2010 bestätigt die Baugenehmigungsbehörde, dass das Vorhaben planungsrechtlich zulässig ist. Bauordnungsrechtliche Fragen sind nicht Bestandteil der Bauvoranfra ge, sondern werden im Rahmen eines Baugenehmigungsverfahrens geprüft. Nr.4 Gemäß Anlage zur Betriebsbeschreibung der Bauvoranfrage wurde die Bauvoranfrage nach § 35 (1) Ziffer 2 BauGB gestellt. Nr.5 Träger der Raumordnung sind die Länder. Diese haben gem. § 8 (1) ROG Raumordnungspläne für das Land (in NRW der Landesentwicklungsplan) und für Teilräume der Länder (in NRW Regionalpläne) nach dem ROG aufzustellen. Die Gemeinden stellen ihrerseits im Rahmen der kommunalen Bauleit planung vorbereitende Bauleitpläne (Flächennutzungspläne) auf. Diese bedürfen der Genehmigung der höheren Verwaltungsbehörde (Bezirksregierung Köln), die im Genehmigungsverfahren die Wah rung der Ziele der Raumordnung prüft. Die Kommunen haben die Möglichkeit verbindliche Bauleit Kreuzau, 11.03.2015 pläne (Bebauungspläne) aufstellen, die aus dem Flächennutzungsplan zu entwickeln sind. Die ver schiedenen Ebenen der Planung reichen von abstrakt (Landesentwicklungsplan) bis konkret (Bebau ungsplan). Da sich ein Plan aus dem jeweils höheren Plan entwickeln muss, sind auch bei der Aufstel lung von Bebauungsplänen die Ziele der Raumordnung berücksichtigt, auch wenn der Bebauungsplan nicht einer höheren Behörde zur Abstimmung vorgelegt wurde. Im Falle des Gartenmarktes Schaar lag eine Fläche vor, die im Ausgang nach § 35 BauGB zu bewerten war, im Flächennutzungsplan je doch als gewerbliche Baufläche dargestellt war. Nach der Aufstellung des Bebauungsplans F 13 ist die Fläche als Gewerbegebiet ausgewiesen und gilt somit als aus dem Flächennutzungsplan entwickelt. Eine Abstimmung mit höheren Verwaltungsbehörden war somit nicht notwendig. Ein „Landschaftsplanungsgesetz (LIPG NRW)“ existiert nicht. Sofern das Landesplanungsgesetz (LPIG NRW) gemeint ist, so bleibt festzustellen, dass die Gemeinde auch nach LPIG NRW keine Abstimmung mit der Regionalplanungsbehörde durchzuführen brauchte. Bei einer Änderung des Flächennut zungsplans muss im frühzeitigen Planungsstadium eine Anfrage nach § 34 LPIG NRW gestellt werden, ob die geplante Aufstellung oder Änderung des Flächennutzungsplans mit den Zielen der Raumord nung in Einklang steht. Da im Falle der Aufstellung des Bebauungsplans F 13 keine Änderung des FIä chennutzungsplans durchgeführt werden musste, wurde auch keine Anfrage nach § 34 LPIG NRW gestellt. Großflächige Einzelhandelsvorhaben i. 5. d. § 11 (3) BauNVO sind der Regionalplanungsbehörde und der IHK zur Prüfung vorzulegen. Im Falle des Gartenmarktes Schaar war die Schwelle zur Großflächig keit (>800 m2 Verkaufsfläche) nicht überschritten, sodass keine Abstimmung erfolgt ist. Nr.6 Im Rahmen der Bauvoranfrage wurde der Landesbetrieb Straßen NRW von der Baugenehmigungsbe hörde beteiligt. Die Bedingungen, Auflagen und Hinweise des Landesbetriebes Straßen NRW zur Bau voranfrage wurden von der Baugenehmigungsbehörde zum Bestandteil des Bauvorbescheides ge macht. Ein Teilbereich der L 327 ist in den Geltungsbereich des Bebauungsplans aufgenommen worden, um die vom Landesbetrieb geforderten Maßnahmen planungsrechtlich zu sichern. Bei der Aufstellung des Bebauungsplans F 13 wurde des Landesbetrieb Straßen NRW im Rahmen der Beteiligungsverfah ren nach §~ 4 (1) und 4 (2) BauGB beteiligt. Demnach lagen dem Landesbetrieb die Planzeichnung, Begründung, textliche Festsetzungen und eine Vorhabenbeschreibung vor. Bereits zur frühzeitigen TÖB-Beteiligung gem. § 4 (1) BauGB sah der Bebauungsplanentwurf straßenbauliche Maßnahmen an der L 327 vor. Diese resultierten aus zuvor geführten Abstimmungsgesprächen bzw. aus der Stellung nahme des Landesbetriebs aus der Bauvoranfrage. Nr.7 Es bleibt unklar was mit „speziellen Auflagen bzw. Festlegungen zur planungsrechtlichen Entschei dung“ gemeint ist. Die Baugenehmigungsbehörde hat aufgrund der ihr vorliegenden Unterlagen eine Baugenehmigung ohne Auflagen mit planungsrechtlichem Bezug erteilt. Planungsrechtlich ist ein Vorhaben mit einer Verkaufsfläche bis zu 800 m2 in einem Gewerbegebiet zulässig. Nr.8 Die Fragestellung lässt offen, welche Ortsbesichtigung der Bauaufsichtsbehörde gemeint ist. Es ist davon auszugehen, dass die Bauaufsichtsbehörde mehrere Ortsbesichtigungen durchgeführt hat. Am 20.02.2014 hat eine Ortsbesichtigung der Bauaufsichtsbehörde stattgefunden an der auch Herr Schmühl und Herr Gottstein von der Gemeinde Kreuzau teilgenommen haben. Anlass dieser Ortsbe sichtigung war die Inaugenscheinnahme der örtlichen Gegebenheiten in Bezug auf die Baugenehmi gung. Seite 2 von 5 Kreuzau, 11.03.2015 Nr.9 und Nr. 10 Die Bauaufsichtsbehörde hat bei seinen Prüfungen festgestellt dass die erteilte Baugenehmigung nicht in allen Punkten eingehalten wird. Der Kreis Düren hat ein ordnungsbehördliches Verfahren eingeleitet, in dem der Bauherr auf Missstände aufmerksam gemacht wird und die Beseitigung dieser gefordert wird. Mit Schreiben der Bauaufsicht vom 10.03.2014 wird deutlich gemacht, dass „die Nut zung vor Ort erheblich von der Baugenehmigung abweicht.“ Mit Schreiben vom 26.11.2014 hat die Bauaufsicht eine Ordnungsverfügung erlassen, da in vorherigen Schreiben und Ortsterminen ange mahnte Punkte nicht umgesetzt wurden. In der Ordnungsverfügung wird aufgefordert die Verkaufs fläche auf die genehmigten 799,9 m2 in dem als Warmhaus bezeichneten Bereich zu reduzieren. Nr. 11 Die Baugenehmigungsbehörde hat in seiner Zuständigkeit über den Bauantrag entschieden. Der Bau genehmigungsbehörde steht die Möglichkeit offen vom Bauherrn zusätzliche Angaben oder Unterla gen zum geplanten Vorhaben einzuholen, sofern sie diese für eine Beurteilung des Antrages für er forderlich hält. Auf Basis der eingereichten Antragsunterlagen ist die Baugenehmigung unter Aufla gen, Bedingungen und Hinweisen am 18.10.2012 ausgesprochen worden. Nr.12 Das Bauvorhaben war nach Prüfung der vorgelegten Antragsunterlagen nicht als brisant zu bezeich nen. Das Vorhaben entsprach den im Bebauungsplan getroffenen Festsetzungen, die auch den politi schen Gremien vorgelegen haben. Nach Bekanntwerden der realisierten Verkaufsfläche ist die Gemeinde Kreuzau zu dem Schluss ge kommen, dass es sich um einen großflächigen Einzelhandelsbetrieb i. 5. d. § 11 (3) BauNVO handelt der nicht in einem Gewerbegebiet zulässig ist. Die Verwaltung hat in Abstimmung mit dem Bauher ren über mögliche Lösungsmöglichkeiten gesprochen, um den planungsrechtlichen Missstand behe ben zu können. Hierzu sind Abstimmungen mit der IHK und der Regionalplanungsbehörde durchge führt worden. Diese haben zu dem Ergebnis geführt, dass eine Ausweisung eines Sondergebietes angestrebt wird. Nr. 13 Das zuständige Dezernat 35 der Bezirksregierung Köln ist als obere Bauaufsichtsbehörde involviert worden. Wann genau und in weIcher Form das Dezernat 3S über den Hergang informiert wurde ent zieht sich der Kenntnis der Verwaltung, die keine Zuständigkeit im Bereich der Bauaufsicht innehat. Die Verwaltung hat erste bilaterale Gespräche mit Mitarbeitern aus den Dezernat 35 (Bauaufsicht, Genehmigungsbehörde für FNP) und Dezernat 32 (Regionalplanung) im Februar 2014 geführt. Hier bei ging es um die Auslotung von möglichen planungsrechtlichen Änderungsverfahren (Sondergebiet) zur „Heilung“ der Verkaufsflächenproblematik. Nr. 14 Die Baubeschreibung sagt zur Verkaufsfläche Folgendes aus: „Art der Nutzung: Gartenbaubetrieb mit Gartencenter <800 m2 Verkaufsfläche.“ Die Betriebsbeschreibung führt aus: „Innerhalb der Gewächshausflächen sollen im Warmhaus auf einer Fläche von unter 800 m2 Pflanzen und Gartencenterartikel zum Kauf angeboten werden (...) Aus Imagegründen soll der Kunde durch die Pflanzenhalle geführt werden, da aus fachlicher Sicht Gar tenpflanzen und Baumschulpflanzen nicht im Warmhaus gelagert werden können. Hier hat der Kun de die Gelegenheit eine riesige Menge an Pflanzen in der Veredelung und Aufbereitung zu erleben und eine entsprechende Kaufentscheidung zu treffen um die Pflanze dann im Warmhaus zu kaufen.“ Die Baubeschreibung und die Betriebsbeschreibung sind Bestandteile der erteilten Baugenehmigung. Seite 3 von 5 Kreuzau, 11.03.2015 Nr. 15 Die IHK ist im Rahmen der Beteiligung der Behörden und Träger öffentlicher Belange gern. der §~ 4 (1) und 4(2) BauGB bei der Aufstellung des Bebauungsplans F 13 beteiligt worden. Es wurden seitens der IHK keine Bedenken zur Bauleitplanung vorgetragen. Zudem ist die IHI< nach Bekanntwerden der Verkaufsflächenproblematik um Stellungnahme gebeten worden. Nr. 16 Der Geltungsbereich des Bebauungsplans F 13 ist im Regionalplan, Teilgebiet Aachen, als Freifläche dargestellt. Da der Bebauungsplan aus dem genehmigten und wirksamen Flächennutzungsplan der Gemeinde Kreuzau entwickelt wurde, der für diesen Bereich eine „Gewerbliche Baufläche“ darstellt, war eine Genehmigung durch die Regionalplanungsbehörde bei der Ausweisung eines „Gewerbege bietes“ im Bebauungsplan nicht notwendig. Bezogen auf die geplante Darstellung eines Sondergebietes im Flächennutzungsplan bedarf es keiner Anpassung des Regionalplans, da die betroffene Fläche mit einer Größe von 4,2 ha unterhalb der Darstellungsschwelle (5,0 ha) des Regionalplans liegt. Dies ist mit der Regionalplanungsbehörde ab gestimmt. Nr. 17 Ja, es wurde im Vorfeld mit der Regionalplanungsbehörde abgestimmt, dass die Verkaufsflächen problematik nur über eine Ausweisung eines Sondergebietes nachträglich geheilt werden kann. Die Regionalplanungsbehörde ist bereit1einem Sondergebiet zuzustimmen. Es wurde im Rahmen der Vorabstimmung seitens der Regionalplanungsbehörde gesagt, dass der Begriff „Gartenbaubetrieb“ für den Betrieb nicht zutreffend sei. Eine korrekte Bezeich nung sei mit der IHK abzustimmen. Ein Betrieb der Größenordnung der Pflanzenwelt Schaar nicht atypisch sein kann. Eine Dar stellung eines Sondergebietes kann nicht auf der Atvpik des Betriebes beruhen. Bei der Darstellung als Sondergebiet müssen die Verkaufsfläche und das zentrenrelevante Randsortiment festgeschrieben werden. Zudem muss eine Zweckbindung festgeschrieben werden. - - - Nr. 18 Die Abstimmung mit der Bezirksregierung Köln wurde mit den Dezernaten 32 (Regionalplanung) und 35 (Bauaufsicht und Genehmigungsbehörde für FNP-Änderungen) durchgeführt. Zu den gestellten Forderungen zum geplanten Sondergebiet verweise ich auf die Ausführungen unter Nr. 17. Nr. 19 Es wurde nach Bekanntwerden der Verkaufsflächenproblematik zunächst geprüft, ob eine Lösung des Problems ohne die Änderung von ßauleitplänen möglich sei. Es war dabei die Möglichkeit einer Nachtragsbaugenehrnigung mit Festlegung der tatsächlich vorhandenen Verkaufsfläche in Betracht gezogen worden. Diesbzgl. hat die IHK auf Anfrage der Verwaltung eine positive Stellungnahme ab gegeben. Die Idee wurde jedoch nach dem ersten Gespräch mit der BR Köln ad acta gelegt. Stattdes sen wurde mit der BR Köln die Darstellung eines Sondergebietes vorabgestimmt. Anschließend wur den die Planentwürfe zu den beiden Änderungsverfahren ausgearbeitet. Die Verwaltung hielt es für sinnvoll zuerst die Entwürfe auszuarbeiten, um diese anschließend den politischen Gremien zur Bera tung vorzulegen. Nr.20 Es handelt sich beim dem Grundsatz 4 des „Sachlichen Teilplans Großflächiger Einzelhandel“ nicht um ein Ziel, dass zwingend einzuhalten ist sondern „nur“ um einen Grundsatz. Der „Sachliche Teilplan Großflächiger Einzelhandel“ führt hierzu unter Kapitel 2 Folgendes aus: „Grundsätze der Raum ordnung sind Aussagen zur Entwicklung, Ordnung und Sicherung des Raums als Vorgaben für nach- Seite 4 von 5 Kreuzau, 1103.2015 folgende Abwägungs- und Ermessensentscheidungen. Sie sind gemäß § 4 Abs.1 Satz 1 ROG zu be rücksichtigen. Das heißt, sie sind mit dem ihnen zukommenden Gewicht in die Abwägung einzustel len und können bei der Abwägung mit anderen relevanten Belangen überwunden werden.“ Nr. 21 Im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens wurden durch die Genehmigungsbehörde nach Aus kunft der Verwaltung keine Umweltschutzverbände beteiligt. Die Umweltschutzverbände haben im Rahmen der Beteiligungsverfahren nach §~ 4 (1) und 4 (2) BauGB keine Stellungnahme abgegeben. Der Vermerk sowie das Schreiben der Fraktion B90/Grüne vom 21.02.2015 wird den Mitgliedern des Umweltausschuss, Bau- und Planungsausschusses, Haupt- und Finanzausschusses und des Rates mit der Bitte um Kenntnisnahme übermittelt. -Gottstein- - M Eßer- -GVD Schmühl Seite 5 von 5