Allgemeine Vorlage (Flächennutzungsplan)

Anlage 2 zu VL-Nr.1/2015 Flächennutzungsplan der Gemeinde Kreuzau Ortsteil Stockheim 34. Änderung Sonderbaufläche „Gartenmarkt“ Gemeinde: Gemarkung: Kreis: Regierungsbezirk: Land: Kreuzau Stockheim Düren Köln Nordrhein-Westfalen ______________________________________________________________________  Begründung gemäß § 5, Abs. 5, BauGB Stand: Vorentwurf Dezember 2014 Bearbeitung: INHALTSVERZEICHNIS Seite 1. Umfang der 34. Änderung des Flächennutzungsplanes 3 2. Planungsrechtliche Situation 3 3. Anlass und Ziel des Planverfahrens 4 4. Lage und Erschließung des Gebietes 5 5. Neue Plandarstellung 5 6. Belange von Natur und Landschaft 5 7. Beseitigung des Niederschlagswassers 5 8. Ver- und Entsorgung 6 9. Städtebauliche und raumordnerische Auswirkungen 6 PE Becker GmbH, Abteilung Städtebau und Bauleitplanung Begründung 1. Umfang der 34. Änderung des Flächennutzungsplanes Das Erfordernis zur 34. Änderung des Flächennutzungsplanes (FNP) der Gemeinde Kreuzau ergibt sich aus der festgestellten Großflächigkeit eines im Ortsteil Stockheim ansässigen gewerblichen Betriebes. Der Geltungsbereich der Änderung liegt am nördlichen Ortsrand von Stockheim, westlich der B 56 und nördlich der Landesstraße L 327. Die Abgrenzung des Geltungsbereiches ist in der Planzeichnung eindeutig eingetragen. Der Änderungsbereich umfasst das Grundstück eines vorhandenen Gartencenters (Gemarkung Stockheim, Flur 14 Nr. 593) sowie Teilflächen des Flurstückes 592 (Wegeparzelle) mit einer Gesamtfläche von ca. 4,1 ha. Der Rat der Gemeinde Kreuzau hat hierzu auf Empfehlung des Bau- und Planungsausschusses in seiner Sitzung vom …………. den entsprechenden Aufstellungsbeschluss gefasst, um –im Parallelverfahren zur Änderung des Bebauungsplanes– auch im FNP die Darstellung des Gebietscharakters anzupassen. 2. Planungsrechtliche Situation Das Plangebiet liegt am nördlichen Ortsrand des Ortsteiles Stockheim und ist im derzeit gültigen Flächennutzungsplan als „gewerbliche Baufläche“ dargestellt. Das Plangebiet wird von einem gewerblichen Betrieb genutzt, der sich nicht wie vorgesehen und im Bebauungsplan F 13 angedacht zu einem Gartenbaubetrieb sondern durch eine stärkere Ausrichtung auf den Verkauf zu einem großflächigen Einzelhandelsbetrieb entwickelt hat. Im Regionalplan des Regierungsbezirks Köln, Teilabschnitt Aachen ist der überwiegende Bereich des Ortsteiles Stockheim als „Allgemeiner Siedlungsbereich“ (ASB) ausgewiesen. Die Flächen südlich der L 327 werden als „Bereich für gewerbliche und industrielle Nutzungen (GIB“) dargestellt, während dem Plangebiet selbst die Funktion „Allgemeine Freiraum- und Agrarbereiche“ zugewiesen ist. Bei dem Änderungsbereich (Sonderbaufläche „Gartenmarkt“) handelt es sich um das Plangebiet eines bestehenden Betriebes „Gartenbaubetrieb Schaar“, für den im derzeit rechtsgültigen vorhabenbezogenen Bebauungsplan (VEP F13) eine gewerbliche Fläche mit einer max. zulässigen Verkaufsfläche von 800 m² festgesetzt ist. Neben der Schaffung von Arbeitsplätzen war es Ziel dieses Bebauungsplanes die zwischenzeitlich erfolgte Ansiedlung eines Einzelhandelbetriebes zu ermöglichen, um den Ort Stockheim – als einer der Allgemeinen Siedlungsbereiche der Gemeinde Kreuzau– in seiner Funktion als Versorgungsschwerpunkt des nördlichen Gemeindebereiches zu stärken. Gemeinde Kreuzau 34. Änderung FNP, SO-Gebiet „Gartenmarkt“ – Vorentwurf – 3/7 PE Becker GmbH, Abteilung Städtebau und Bauleitplanung Gemäß den Textlichen Festsetzungen des Bebauungsplanes sind hier großflächige Einzelhandelsbetriebe mit einer Verkaufsfläche > 800 m² nicht zulässig. Der bestehende Betrieb ist jedoch mit einer festgestellten Verkaufsfläche von ca. 5.730 m² als großflächiger Einzelhandelsbetrieb im Sinne des § 11 (3) BauNVO und des Einzelhandelserlasses NRW einzuordnen. Eine planungsrechtliche Legalisierung des Vorhabens erfordert daher eine Änderung des Flächennutzungsplanes sowie des Bebauungsplanes. Zur städtebaulichen und raumordnerischen Verträglichkeit der geplanten Erweiterung sei auf die Erläuterungen in Kapitel 9 verwiesen. In einem von der Gemeinde Kreuzau am 07.05.2014 mit der Bezirksregierung Köln geführten Abstimmungsgespräch wurde seitens der Bezirksregierung signalisiert, dass diese unter bestimmten Voraussetzungen grundsätzlich bereit sei ein entsprechendes Verfahren zur Ausweisung einer Sonderbaufläche gemäß § 11 (3) BauNVO mitzutragen. Hierzu ist von der Gemeinde Kreuzau jedoch noch eine entsprechende Anfrage nach § 34 Landesplanungsgesetz (LPlG) zu stellen. 3. Anlass und Ziel des Planverfahrens Konkreter Anlass zur Änderung des FNP ist die beabsichtigte Änderung des rechtskräftigen Bebauungsplanes, welche die Umstrukturierung des Betriebes und eine Anpassung der zulässigen Verkaufsfläche (VKF) vorsieht. Der Flächennutzungsplan der Gemeinde Kreuzau weist den Änderungsbereich als „Gewerbliche Baufläche“ aus. In Abstimmung mit den zuständigen Planungsund Genehmigungsbehörden soll im Parallelverfahren zur Änderung des Bebauungsplanes die FNP-Darstellung in Sonderbaufläche mit der Zweckbestimmung „Gartenmarkt“ geändert werden. Im Bebauungsplan sollen dann –auf der Basis des Sachlichen Teilplanes großflächiger Einzelhandel zum Landesentwicklungsplan (LEP NRW)– neue Festsetzungen getroffen werden, welche im Sinne einer geordneten städtebaulichen und zentrenverträglichen Planung die weitere Entwicklung steuern und eine planungsrechtliche Grundlage für den Fortbestand des ortsansässigen Betriebes am bestehenden Standort ermöglichen sollen. Hauptbeweggrund für die Änderung des Flächennutzungsplanes ist die Tatsache, dass gemäß der Darstellung des rechtsgültigen FNP als gewerbliche Baufläche ein Standort des großflächigen Einzelhandels nicht zulässig ist. Die derzeit im FNP ausgewiesene „gewerbliche Baufläche“ lässt Verbrauchermärkte in der beabsichtigten Größenordnung nicht zu. Wesentliches Ziel der FNP-Änderung ist somit die Umwidmung des Bereiches in eine „Sonderbaufläche“ mit der Zweckbestimmung „Gartenmarkt“, als planungsrechtliche Voraussetzung für die beabsichtigte Festsetzung einer max. zulässigen Verkaufsfläche (VK) von 5.730 m². Gemeinde Kreuzau 34. Änderung FNP, SO-Gebiet „Gartenmarkt“ – Vorentwurf – 4/7 PE Becker GmbH, Abteilung Städtebau und Bauleitplanung 4. Lage und Erschließung des Gebietes Das Areal ist an die Landesstraße 327 angebunden, welche die Funktion einer Ortsumfahrt für Stockheim hat. Über die Straße „Am Burgholz“ ist auch eine Anbindung an das südlich des Plangebietes gelegene Gewerbegebiet gegeben. Da durch eine ca. 200 m entfernt gelegene Bushaltestelle auch eine Anbindung an den öffentlichen Personennahverkehr besteht, zeichnet sich der Standort des Plangebietes durch eine hohe Verkehrsgunst aus. 5. Neue Plandarstellung Der Bereich der 34. Änderung des Flächennutzungsplanes erhält die Darstellung Sonderbaufläche mit der Zweckbestimmung „Gartenmarkt“. Gemäß den Festsetzungen des Bebauungsplanes ist eine Gesamtverkaufsfläche von max. 5.730 m² zulässig. Davon dürfen zentrenrelevante Randsortimente max. 50 m² (<10 % der Verkaufsfläche) einnehmen. Im Bebauungsplan werden darüber hinaus weitergehende Festsetzungen zu zentrenrelevanten und nicht zentrenrelevanten Randsortimenten getroffen, um sicherzustellen, dass von dem Vorhaben keine negativen Auswirkungen auf die Sicherung der verbrauchernahen Versorgung sowie auf zentrale Versorgungsbereiche ausgehen. Die Änderung des Flächennutzungsplanes ist in einer Planzeichnung im M. 1:5000 eindeutig dargestellt. 6. Belange von Natur und Landschaft Da mit Erlangung der Rechtskraft des Bebauungsplans F13 bereits eine faktische Herausnahme aus dem Landschaftsschutzgebiet 2.2-3 „Börde bei Stockheim und Drove und Rurniederung zwischen Kreuzau und Niederau“ des Landschaftsplanes Kreuzau/Nideggen erfolgt ist, liegt der Planbereich nicht innerhalb von Landschaftsschutzgebieten. Das Plangebiet ist bereits bebaut, so dass mit der Planung voraussichtlich keine nachhaltigen Beeinträchtigungen von Natur und Landschaft verbunden sind. Bis zur Offenlage wird zum Planvorhaben noch ein Umweltbericht erstellt, um ggf. auftretende Auswirkungen der Planung festzustellen. Sofern durch die beabsichtigte Planung Eingriffe in den Naturhaushalt und das Landschaftsbild gemäß § 1a BauGB in Verbindung mit § 8 a BNatSchG und §§ 4-6 LG NW ausgelöst werden sollten, wären diese im Rahmen der Änderung des Bebauungsplanes (Parallelverfahren) zu regeln. 7. Beseitigung des Niederschlagswassers Die Entwässerung erfolgt im Trennsystem. Das anfallende Niederschlagswasser wird im Plangebiet gesammelt und dort zur Versickerung gebracht. Im Gebiet anfallendes Schmutzwasser wird über die Kanalisation des Ortsnetzes Stockheim der Zentral-Kläranlage des WVER in Düren-Merken zugeführt. Gemeinde Kreuzau 34. Änderung FNP, SO-Gebiet „Gartenmarkt“ – Vorentwurf – 5/7 PE Becker GmbH, Abteilung Städtebau und Bauleitplanung 8. Ver- und Entsorgung Durch die Umwidmung des Plangebietes von gewerblicher Baufläche in Sonderbaufläche für den großflächigen Einzelhandel ist keine wesentliche Veränderung der derzeitigen Situation zu erwarten. Die Ver- und Entsorgung des Plangebietes (Trinkwasser, Strom, Telekommunikation, Abwasser,.....) ist durch den Anschluss an bestehende Systeme gegeben. Die ursprünglich durch das Plangebiet führende Mittelspannungsleitung (20kV) wurde zwischenzeitlich abgebaut und durch Erdkabel ersetzt. 9. Städtebauliche Situation und raumordnerische Auswirkungen Die Gemeinde Kreuzau weist eine heterogene Siedlungsstruktur auf. Die Gesamtbevölkerung verteilt sich auf insgesamt 15 Ortslagen, die z.T. räumlich deutlich voneinander getrennt liegen. Von den ca. 18.000 Einwohnern wohnen ca. zwei Drittel in den Ortslagen Kreuzau, Drove, Stockheim und Winden. Die übrigen Einwohner verteilen sich auf die weiteren Ortslagen. Stockheim ist mit ca. 2.600 Einwohnern der zweitgrößte Ort in der Gemeinde Kreuzau. Innerhalb des Kreises Düren ist der Gemeinde Kreuzau in der Hierarchie der zentralen Orte die Funktion eines Grundzentrums zugewiesen. Somit übernimmt Kreuzau i. d. R. keine überörtliche Versorgungsfunktion. Durch die Größe des Gartenmarktes ist in dem Sortiment Gartenbedarf/Pflanzen jedoch die Funktion einer überörtlichen Versorgung gegeben. Gemäß den Aussagen einer vom Büro Stadt+Handel zur Planung erstellten Verträglichkeitsanalyse beschränkt sich das Einzugsgebiet des Gartenmarktes im Wesentlichen auf die Gemeinde Kreuzau selbst, die südlichen Bereiche der Stadt Düren und der Gemeinde Nörvenich sowie die Gemeinden Hürtgenwald, Nideggen und Vettweiß, wobei die angrenzenden Kommunen dem Weiteren Einzugsgebiet des Fachmarktes zuzurechnen sind. Der Gartenmarkt übernimmt dabei in den unterversorgten Gebieten der Nachbarkommunen wichtige ergänzende Versorgungsleistungen für die Wohnbevölkerung des ländlich strukturierten Bereiches. Nach Aussage der vorgelegten Verträglichkeitsanalyse weist das Hauptsortiment des Gartenmarktes (Gartenbedarf/Pflanzen) dabei keine Bedeutung für die Funktionsfähigkeit des Zentralen Versorgungsbereiches der Dürener Innenstadt oder des Geschäftszentrums der Gemeinde Kreuzau auf. Die von den Gutachtern festgestellte große Spannweite zwischen der in Kreuzau vorhandenen Kaufkraft und dem im Untersuchungsraum des Gutachtens generiertem Umsatz deutet auf stark ausgeprägte Kaufkraftverflechtungen hin, die sich v.a. daraus ergeben, dass das Angebot in dem Sortimentsbereich Gartenbedarf/Pflanzen von wenigen großflächigen Angebotsstandorten geprägt wird, welche deutlich über die Grenzen des Untersuchungsraumes hinaus ausstrahlen. Die Gemeinde Kreuzau hat noch keine Festlegung über einen zentralen Versorgungsbereich getroffen. Hierzu liegt bislang lediglich ein mit der Bezirksregierung Gemeinde Kreuzau 34. Änderung FNP, SO-Gebiet „Gartenmarkt“ – Vorentwurf – 6/7 PE Becker GmbH, Abteilung Städtebau und Bauleitplanung Köln abgestimmter Entwurf vor, so dass im Rahmen des Bebauungsplanes eine Festlegung über nicht zulässige Warensortimente anhand der Anlage 1 des sachlichen Teilplanes des Landes NRW zum Großflächigen Einzelhandel getroffen wird. Die von Stadt+Handel erstellte Verträglichkeitsanalyse (Stand: Dezember 2014) kommt zu dem Ergebnis, dass durch die beabsichtigte Umwidmung des vorhandenen Standortes voraussichtlich keine negativen Auswirkungen auf die zentralen Versorgungsbereiche in Kreuzau und der Nachbarkommunen im Sinne des § 11 Absatz 3 BauNVO zu erwarten sind. Gemäß der Umsatzprognose des Gutachtens ist aufgrund der vorhandenen Siedlungsstruktur und der Wettbewerbssituation davon auszugehen, dass weder die aktuell bestehenden, noch die künftig geplanten Verkaufsflächenzuschnitte des Sortimentes Gartenbedarf/Pflanzen oder der Randsortimente des Vorhabens strukturprägende Wirkungen entfalten könnten, welche die Entwicklungsmöglichkeiten der Gemeinde Kreuzau und die vorhandenen Versorgungsstrukturen in den zentralen Versorgungsbereichen der Nachbarkommunen in unzumutbarer Weise negativ beeinflussen würden. Somit werden durch die vorliegende Planung weder der Versorgungsbereich der Gemeinde Kreuzau noch Umlandstädte und Gemeinden in ihrer zentralörtlichen Funktion beeinträchtigt. Die Änderung ist daher im Sinne einer geordneten städtebaulichen Entwicklung angemessen. Sie stellt sicher, dass sich der Gartenmarkt in die vorhandene Bedarfs- und Angebotsstruktur einfügt und befindet sich somit im Einklang mit der Zielsetzung den Einzelhandelsstandort Stockheim zu stabilisieren. Aufgestellt: Kall, Dez. 2014 sr/D/Daten/Projekte/_B-Plan/24.421 34.Änd. FNP-Kreuzau. 22.12.2014 Gemeinde Kreuzau 34. Änderung FNP, SO-Gebiet „Gartenmarkt“ – Vorentwurf – 7/7