Daten
Kommune
Kreuzau
Größe
2,6 MB
Datum
18.08.2015
Erstellt
07.01.15, 13:08
Aktualisiert
04.08.15, 09:58
Stichworte
Inhalt der Datei
Anlage 3 zu VL-Nr. 1/2015
Verträglichkeitsanalyse
für die Umstrukturierung eines Gartenfachmarkts
(Gartenfachmarkt Schaar)
in Kreuzau-Stockheim
gemäß § 11 Abs. 3 BauNVO
Verfasser:
Dipl.-Ing. Marc Föhrer
Geogr. M. A. Andreas Q. Schuder
Dortmund/ Karlsruhe, 16. Dezember 2014
Im Auftrag:
Schaar Pflanzenwelt GmbH
Am Burgholz 1
52372 Kreuzau-Stockheim
Auftragnehmer
Stadt + Handel
Dipl.-Ing.e Beckmann und Föhrer GbR
Hörder Hafenstraße 11
44263 Dortmund
Beiertheimer Allee 22
76137 Karlsruhe
Markt 9
04109 Leipzig
Tel. 0 231. 8 62 68 90
Fax. 0 231. 8 62 68 91
Tel. 0 721. 14 51 22 62
Fax. 0 721. 14 51 22 63
Tel. 0 341. 92 72 39 42
Fax. 0 341. 92 72 39 43
info@stadt-handel.de
www.stadt-handel.de
Inhalt
1
Anlass und Untersuchungsziel _________________________________________ 2
2
Methodik ___________________________________________________________ 4
3
Räumliche und sozioökonomische Rahmenbedingungen_________________ 9
3.1
Gemeinde Kreuzau ______________________________________________ 9
3.2
Vorhabenstandort ______________________________________________ 10
4
Markt- und Standortanalyse _________________________________________ 12
4.1
Einzugsgebiet und Untersuchungsraum ___________________________ 12
4.2
Städtebauliche Analyse der zentralen Versorgungsbereiche _________ 14
4.2.1
Städtebauliche Analyse ZVB Gemeindezentrum Kreuzau ____________ 14
4.2.2
Städtebauliche Bewertung ZVB Hauptgeschäftszentrum
Innenstadt Düren _______________________________________________ 16
4.3
Wettbewerbssituation im Untersuchungsraum _____________________ 18
4.4
Nachfrageanalyse ______________________________________________ 21
4.5
Zusammenfassung der Markt- und Standortanalyse _________________ 23
5
Vorhabendaten _____________________________________________________ 25
6
Prüfung der städtebaulichen/ raumordnerischen Auswirkungen _________ 31
7
6.1
Betriebliche und städtebauliche Besonderheiten des Vorhabens _____ 31
6.2
Absatzwirtschaftliche und städtebauliche Einordnung der
vorhabenbedingten Umsatzumverteilungen _______________________ 33
Zusammenfassung der wesentliche Ergebnisse ________________________ 37
Anhang _____________________________________________________________________ I
Abbildungsverzeichnis ________________________________________________________ I
Tabellenverzeichnis __________________________________________________________ I
Literatur- und Quellenverzeichnis _____________________________________________ II
1
1 Anlass und Untersuchungsziel
In Kreuzau-Stockheim beabsichtigt die Schaar Pflanzenwelt GmbH eine Veränderung und
Umstrukturierung der Verkaufs- und Gastronomieflächen des bestehenden Gartenfachmarkts. Avisiert ist eine Verkleinerung der Verkaufsfläche1 von derzeit bestehenden
5.727 m² um 11 m² auf 5.716 m²; zeitgleich soll die Gastronomiefläche von 110 m² um
144 m² auf 254 m² erweitert werden. Mit dem Umstrukturierung gehen auch leichte Veränderungen der Sortimentsverkaufsflächen einher: Die VKF des nicht zentrenrelevanten
Hauptsortiments des Gartenfachmarkts, der Sortimentsbereich Gartenbedarf/ Pflanzen,
wird um 34 m² VKF verkleinert, das nicht zentrenrelevante Randsortiment Gartenmöbel um
10 m² VKF erweitert sowie die Verkaufsfläche aller zentrenrelevanten Randsortimente leicht
von 511 auf 525 m² VKF erweitert.
Für den Betrieb Gartenfachmarkt Schaar ist eine Verkaufsfläche von 799 m² genehmigt, die
aktuelle Verkaufsfläche des Betriebs beträgt jedoch 5.727 m². In Abstimmung mit dem Auftraggeber sowie den zuständigen Planungsbehörden sollen in diesem Gutachten die Auswirkungen der Veränderungen und Umstrukturierungen der Verkaufsflächen des Gartenfachmarkts Schaar auf Grundlage der aktuell bestehenden Verkaufsfläche (5.727 m²) geprüft und bewertet werden.
Das Vorhaben hat die Schwelle zur Großflächigkeit von 1.200 m² BGF2/ 800 m² VKF überschreiten, d. h. dass gemäß der Regelvermutung nach § 11 Abs. 3 BauNVO raumordnerische oder städtebauliche Auswirkungen durch das Vorhaben unterstellt werden. Im Kontext des speziellen Betriebes ist jedoch auch § 11 Abs. 3 Satz 4 BauNVO zu beachten: Es
stellt sich die Frage, ob für das Vorhaben Anhaltspunkte bestehen, dass gemäß § 11 Abs. 3
BauNVO hinsichtlich seiner Art, Lage und seines Umfangs auf die Verwirklichung der Ziele
der Raumordnung und Landesplanung oder auf die städtebauliche Entwicklung und Ordnung nicht nur unwesentlich auswirken kann, oder ob Anhaltspunkte dafür bestehen, dass
Auswirkungen trotz des Überschreitens der Schwelle zur Großflächigkeit (1.200 m² BGF/
800 m² VKF) nicht vorliegen.
Zur Klärung der Frage der Genehmigungsfähigkeit sind somit folgende Aspekte zu klären:
Welche städtebaulichen Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche und Versorgungsstrukturen in Kreuzau und Nachbarkommunen sind zu erwarten?
Sind mehr als unwesentliche städtebauliche Auswirkungen auf Standortstrukturen in
Kreuzau oder in Nachbarkommunen/ im weiteren Einzugsbereich zu erwarten? Welche Konsequenz kann das Vorhaben auf die Entwicklung dortiger zentraler Versorgungsbereiche haben?
1
Im Folgendem abgekürzt durch VKF.
2
Bruttogeschossfläche.
2
Liegen insgesamt Anhaltswerte dafür vor, dass von dem Vorhaben keine mehr als
unwesentlichen Auswirkungen auf die Verwirklichung der Ziele der Raumordnung
und Landesplanung oder auf die städtebauliche Entwicklung und Ordnung ausgehen3?
Ziel des vorliegenden Gutachtens ist es, dem Auftraggeber eine fachfundierte und empirisch abgesicherte Entscheidungsgrundlage für das weitere Planverfahren und die
kommunale Abwägung bezüglich der Umstrukturierung des Gartenfachmarkts zur Verfügung zu stellen.
Selbst wenn Gründe für eine ‚atypische Fallgestaltung‘ für das Vorhaben nicht erkennbar
sind oder nicht in ausreichendem Maße vorliegen, kann das hier vorliegende Gutachten für
das weitere Planverfahren und die kommunale Abwägung bezüglich der Umstrukturierung
des Gartenfachmarkts genutzt werden, da in diesem Gutachten das Vorhaben auch eine
Bewertung gemäß § 11 Abs. 3 BauNVO erfährt.
3
Ggf. handelt es sich hierbei sodann um eine ‚atypische Fallgestaltung‘, d. .h. die Regelvermutung des
§ 11 Abs. 3 Satz 3 BauNVO ist ggf. nicht zutreffend. Hierfür ist jedoch zu prüfen, ob betriebliche und städtebauliche Besonderheiten für das Vorhaben gelten gemacht werden können.
3
2 Methodik
Im Folgenden wird die dem Gutachten zu Grunde liegende Methodik in Kürze dargestellt.
Untersuchungsraum
Die Abgrenzung des Untersuchungsraums ist ein wesentlicher Schritt zur Vorbereitung der
Modellberechnungen. Die Ableitung erfolgt v. a. unter Berücksichtigung der die Untersuchungsräume begrenzenden Konkurrenzstandorte sowie der Beachtung des sortimentsspezifischen Einkaufsverhaltens im Bereich Gartenfachmärkte und der verkehrlichen Anbindung des Vorhabenstandorts.
Einzelhandelsbestandserhebung
Für die im Sinne der Untersuchungsfragestellung relevanten Sortimente Gartenbedarf/
Pflanzen, Glas/ Porzellan/ Keramik4, Einrichtungszubehör, Papier/ Bastelbedarf und Floristik/ Schnittblumen wurde durch Stadt + Handel im Oktober 2013 eine sortimentsspezifische Vor-Ort-Erhebung flächendeckend im Zentrum von Kreuzau sowie in den zentralen
Versorgungsbereichen der Kommunen im Untersuchungsraum durchgeführt. Weiterhin
wurden relevante strukturprägende Wettbewerbsbetriebe5 (Gartenfachmärkte und Baumärkte mit Gartenfachabteilung) in den Kommunen des Untersuchungsraums erfasst.
Die Gesamtverkaufsfläche (VKF) wurde dabei differenziert nach innen und außen liegender
VKF6 sowie die sortimentsspezifischen Verkaufsflächen der untersuchungsrelevanten Sortimentsgruppen detailliert erfasst.
Umsatz (Umsatzschätzung Bestand / Umsatzprognose Vorhaben)
Aufbauend auf der Erhebung der sortimentsspezifischen Verkaufsflächen erfolgt eine Umsatzschätzung7 für die einzelnen Betriebe und Sortimente der Bestandsstrukturen sowie für
das Vorhaben.
Basis für die Umsatzschätzung der Bestandsstrukturen bilden
branchen- und betriebsübliche Leistungskennziffern (u. a. handelsdaten.de,
Factbook Einzelhandel 2013, DIY Statistik Garten 2012).
Kennwerte aus Unternehmensveröffentlichungen,
laufende Auswertung von Fachliteratur und
4
Im Folgendem abgekürzt GPK.
5
Gartenfachmärkte, Baufachmärkte mit Gartenfachabteilung, großflächige Gärtnereien, Gartenbaubetriebe/
Baumschulen.
6
Vgl. hierzu auch die Ausführungen zur Gewichtung von Verkaufsflächen in Kapitel 5 und im Speziellen die
Ausführungen zu Abbildung 7 (S. 26).
7
Alle Umsatzangaben brutto und per anno (p. a.).
4
Berücksichtigung der konkreten Standort- und Betriebsrahmenbedingungen vor Ort.
Die tatsächliche Betriebsbegehung und die sortimentsspezifische Verkaufsflächenaufteilung
der Bestandsstrukturen ist dabei notwendige Voraussetzung, um mögliche Abweichungen
von branchenspezifischen Kennziffern anhand der konkreten örtlichen Situation fundiert
bewerten zu können.
Die Umsatzprognose für das geplante Vorhaben orientiert sich an
branchen- und betriebsübliche Leistungskennziffern (u. a. handelsdaten.de, Factbook Einzelhandel 2013, DIY Statistik Garten 2013).
Kennwerte aus Unternehmensveröffentlichungen,
laufende Auswertung von Fachliteratur und
Berücksichtigung der konkreten Standort- und Betriebsrahmenbedingungen vor Ort.
Nachfrageanalyse
Die Datenbasis der Nachfrageseite basiert auf sortimentsspezifischen, postleitzahlbezogenen Kaufkraftzahlen der IfH Köln aus dem Jahr 2013 für die relevanten Kommunen sowie
auf veröffentlichten Einwohnerzahlen8.
Prüfung des Vorhabens hinsichtlich einer ‚atypischen Fallgestaltung’
Der Einzelhandelserlass NRW konkretisiert die gesetzlichen Vorgaben der BauNVO und
gibt in 2.7.2 und 2.8 Anhaltspunkte, wann für einen Einzelhandelsbetrieb wegen einer atypischen Fallgestaltung die Regelvermutung des § 11 Abs. 3 Satz 3 nicht gilt. Zu berücksichtigen sind insbesondere9:
die Gliederung und Größe der Gemeinde und ihrer Ortsteile
Sicherung der verbrauchernahen Versorgung der Bevölkerung und
das Warenangebot des Betriebes.
Um zu klären, ob Anhaltspunkte dafür bestehen, dass es sich bei dem Vorhaben um eine
atypischen Fallgestaltung handelt und somit die Regelvermutung des § 11 Abs. 3 Satz 3
nicht gilt, ist zu prüfen, ob betriebliche und städtebauliche Besonderheiten für das Vorhaben gelten gemacht werden können.
Betriebliche Besonderheiten des Vorhabens
Als betriebliche Besonderheiten werden in der Fachdiskussion u. a. folgende Aspekte angeführt:
Der Betrieb ist auf ein schmales Warensortiment beschränkt.
8
Nach IT.NRW Bevölkerungsstand vom 30.06.2013 (jeweils nur Hauptwohnsitz).
9
Vgl. Einzelhandelserlass NRW 2008: S. 17 ff.
5
Der Betrieb ist auf Artikel beschränkt, die üblicherweise in Verbindung mit handwerklichen Dienstleistungen angeboten werden oder auf Dienstleistungen, die in
einer gewissen Beziehung zur Produktion stehen.
Großflächige Einzelhandelsbetriebe, Fachmärkte mit nicht innenstadtrelevanten
Hauptsortimenten, die i. d. R. nur großflächig betrieben werden können, ohne dass
von ihnen in der Regel Auswirkungen i. S. von § 11 Abs. 3 Satz 2 BauNVO zu erwarten sind (wie Baustoff- und Baumärkte, Möbelmärkte, Märkte für Bodenbeläge,
Gartenmärkte, Reifenmärkte).
Städtebauliche Besonderheiten des Vorhabens
Als städtebauliche Besonderheiten werden in der Fachdiskussion u. a. folgende Aspekte
angeführt:
Keine negativen Auswirkungen auf die Sicherung der verbrauchernahen Versorgung.
Keine negativen Auswirkungen auf Bestand und die Entwicklung von zentralen Versorgungsbereichen.
Anhand der Überprüfung der Aspekte der betrieblichen und städtebaulichen Besonderheiten kann bewertet werden, ob das Vorhaben die Kriterien der Atypik gemäß § 11 Abs. 3
BauNVO erfüllt, die zu erwartenden absatzwirtschaftlichen und städtebaulichen Auswirkungen des Vorhabens können als zusätzliches Bewertungskriterium herangezogen werden.
Absatzwirtschaftliche Einordnung der Ergebnisse der Umsatzumverteilung
Die Ermittlung der durch das Vorhaben potenziell ausgelösten Umsatzumverteilungen wird
in Ergänzung zur Analyse der städtebaulichen und betrieblichen Eigenschaften des Vorhabens (im Hinblick auf § 11 Abs. 3 Satz 4 BauNVO) durchgeführt. Dadurch wird erkennbar,
von welchen Einzelhandelsstandorten und wiederum aus welchen städtebaulichen Lagen
eine Umsatzumverteilung in welcher Größenordnung zu erwarten sein wird. Damit steht ein
absatzwirtschaftliches Untersuchungsergebnis fest, welches Rückschlüsse auf die daraus resultierenden Auswirkungen in den untersuchungsrelevanten Sortimentsbereichen auf die
Bestandsstrukturen in Kreuzau sowie in den weiteren Kommunen im Untersuchungsraum
zulässt. Anhand dieser Ergebnisse können sodann Rückschlüsse gezogen werden, welche
städtebaulichen Auswirkungen durch das Vorhaben zu erwarten sind, unabhängig davon,
ob das Vorhaben in diesem Sachverhalt als atypisch gemäß § 11 Abs. 3 Satz 4 BauNVO oder nicht zu bewerten ist.
Für das Vorhaben ist grundsätzlich zu berücksichtigen, dass es sich nicht um eine klassische
Neuansiedlung, sondern um eine Umstrukturierung eines bestehenden Einzelhandelsbetriebs (s. hierzu nähere Ausführungen in Kapitel 5) handelt.
Als wichtige Eingangsgröße hierfür dient das Soll-Umsatzvolumen als absatzwirtschaftliches
Volumen des Vorhabens, welches auf Grundlage von plausibel erreichbaren Umsatzspannen anhand von spezifizierten Kennwerten der Handelsforschungsinstitute und standort-
6
spezifischen Rahmenbedingungen ermittelt wurde. Die Berechnung der Umsatzumverteilung erfolgt demnach anhand verschiedener Varianten, die jeweils unterschiedliche
Grundannahmen als Gegenstand haben. Mit der daraus resultierenden Bestimmung von
„Auswirkungskorridoren“ inkl. städtebaulichen worst case Annahmen wird ein hinreichender Abwägungsspielraum aufgezeigt.
Eingangswerte in die Umsatzumverteilungsberechnung sind neben den Daten des Vorhabens gemäß den vorstehenden Erläuterungen:
aktuelle Verkaufsflächen nach Sortimentsgruppen, Anbietern und Standorten;
spezifische Flächenproduktivitäten nach Sortimentsgruppen, Anbietern, Standorten;
sortimentsgruppenspezifische und summierte Umsatzzahlen der Anbieter/Standorte;
Distanz und Raumwiderstände zwischen den Nachfrage- und Angebotsstandorten,
die jeweils aus der Abhängigkeit der Sortimentsgruppen und der Gesamtattraktivität
der Anbieter/ Standorte (Kopplungsmöglichkeiten etc.) und ihrer jeweiligen Marktgebiete resultieren;
der zu erwartende Umsatz eines Planvorhabens in realistischen Spannweiten (inkl.
städtebaulichem worst case), darunter auch betreiberunabhängige Spannweiten;
einzelhandelsrelevante Kaufkraft der relevanten Sortimentsgruppen im Untersuchungsraum.
Berücksichtigung finden innerhalb der Umsatzumverteilungsberechnung die Wettbewerbsrelevanz (‚Systemähnlichkeit’) der Anbieter und Angebotsstandorte zueinander.
Diese Kennwerte werden – jeweils nach Sortimentsbereich und Standorten differenziert –
unter Berücksichtigung der Raumwiderstände nach Entfernung aufbereitet und in ein absatzwirtschaftliches Berechnungsmodell eingestellt. Da es sich nicht um eine klassische
Neuansiedlung, sondern um eine Umstrukturierung eines Bestandsbetriebs handelt, sei
auch auf die weiteren Ausführungen zum fachlich korrekten Umgang mit dieser Tatsache
bei der Berechnung der absatzwirtschaftliche Auswirkungen in Kapitel 5 verwiesen.
Einordnung der absatzwirtschaftlichen Auswirkungen des Vorhabens
Die durch das Vorhaben potenziell ausgelösten Umsatzumverteilungen sind ein Bewertungsaspekt für die Einordnung des Vorhabens. Aus diesen wird erkennbar, von welchen
Einzelhandelsstandorten und wiederum aus welchen städtebaulichen Lagen eine Umsatzumverteilung in welcher Größenordnung zu erwarten sein wird. Damit steht ein
absatzwirtschaftliches Untersuchungsergebnis fest, das Rückschlüsse auf die daraus resultierenden Auswirkungen auf die Einzelhandelsstrukturen in Kreuzau sowie im Untersuchungsraum zulässt. Dies ist ein Bewertungsparameter für die Beurteilung, ob das
Vorhaben hinsichtlich seiner Auswirkungen der Verwirklichung der Ziele der Raumordnung
und Landesplanung oder der städtebaulichen Entwicklung und Ordnung entgegen steht,
7
oder ob Anhaltswerte für eine ‚atypische Fallgestaltung‘ gemäß § 11 Abs. 3 Satz 4 BauNVO
erkennbar sind.
8
3 Räumliche und sozioökonomische Rahmenbedingungen
3.1 Gemeinde Kreuzau
Die Gemeinde Kreuzau im Kreis Düren befindet sich südlich der Kreisstadt Düren. In Kreuzau leben 17.026 Einwohner10. Nach dem Landesentwicklungsplan Nordrhein-Westfalen
1995 wie auch nach der Entwurfsfassung des neuen Landesentwicklungsplans NordrheinWestfalen ist der Gemeinde Kreuzau die zentralörtliche Funktion eines Grundzentrums zugewiesen. Die Gemeinde Kreuzau besteht aus 15 Ortsteilen, die einwohnerstärksten sind
Kreuzau, Stockheim und Drove. Der Ortsteil Kreuzau ist Sitz der Gemeindeverwaltung sowie der Kernort der Gemeinde.
Die verkehrliche Erschließung erfolgt über mehrere das Gemeindegebiet durchziehende
Landes- und Kreisstraßen sowie die durch Stockheim verlaufenden B56 (Düren – Stockheim
– Zülpich). Eine Anbindung an den ÖPNV erfolgt über lokale und regionale Busverbindungen sowie durch die Rurtalbahn (Düren – Heimbach).
Abbildung 1:
Quelle:
10
Lage Gemeinde Kreuzau
Eigene Darstellung Stadt + Handel 2014; Kartengrundlage OpenStreetMap – veröffentlicht
unter ODbL.
IT.NRW, Stand 30.06.2013, nur Hauptwohnsitz.
9
3.2 Vorhabenstandort
Der Vorhabenstandort des in Rede stehenden Gartenfachmarkts Schaar (vgl. Abbildung 1
und Abbildung 3) befindet sich an der Straße Am Burgholz im Ortsteil Stockheim. Die verkehrliche Anbindung des Vorhabstandorts erfolgt über die L327 (nach Westen Richtung
Düren-Niederau), welche ca. 200 m östlich des Standorts in die B56 (Düren – Stockheim –
Zülpich) mündet.
Die Anbindung an den ÖPNV ist über die Bushaltstelle Kollweg gegeben, diese befindet
sich in rd. 200 m südlich des Vorhabenstandorts.
Nach Süden schließt südlich der L327 ein Gewerbegebiet an den Standort des Gartenfachmarkts an. Dieses Gewerbegebiet ist mit Einzelhandelsbetrieben durchsetzt ist,
darunter auch ein Lebensmitteldiscounter. Südöstlich des Standorts befindet sich der Leerstand eines 2011 geschlossenen Obi-Baumarkts. Nach Westen schließt Wald an den
Vorhabenstandort an, nach Norden und Osten landwirtschaftliche Flächen.
Abbildung 2:
Quelle:
10
Bestandsbetrieb Gartenfachmarkt Schaar
Eigene Aufnahme Stadt + Handel 2013.
Abbildung 3:
Quelle:
Vorhabenstandort im Gemeindegebiet Kreuzau
Eigene Darstellung auf Basis Bestandserhebung Stadt + Handel November 2013, Kartengrundlage OpenStreetMap – veröffentlicht unter ODbL.
11
4 Markt- und Standortanalyse
In diesem Analyseschritt werden die Angebots- und Nachfragekennziffern des Untersuchungsraums aufbereitet, dargestellt und mit Blick auf das Vorhaben bewertet.
4.1 Einzugsgebiet und Untersuchungsraum
Das perspektivische Einzugsgebiet des in Rede stehenden Umstrukturierungsbetriebs Gartenfachmarkt Schaar wird im Wesentlichen durch die strukturprägenden Wettbewerber
(Gartenfachmärkte, Baumärkte mit Gartenfachabteilung, Gärtnereien/ Gartenbaubetriebe/
Baumschulen) im weiteren Umfeld und Raum-Zeit-Determinanten begrenzt. Aufgrund
der speziellen Ausprägung des Gartenfachmarkts,
der vorhandenen ausgeprägten Wettbewerbsstrukturen, insbesondere in Düren, und
der guten örtlichen sowie überörtlichen Verkehrsanbindung des Vorhabenstandorts
ist von einem eingeschränkten regionalen Einzugsgebiet auszugehen.
Das Einzugsgebiet des Vorhabens dürfte sich auf die Standortkommune selbst sowie die
südlichen Stadtteile von Düren und die Gemeinden Hürtgenwald, Nideggen, Vettweiß sowie eingeschränkt auch Nörvenich beschränken. Die an diesen Bereich angrenzenden
Kommunen dürften dem weiteren Einzugsgebiet des Vorhabens zuzurechnen sein, die
Kaufkraftbindung durch das Vorhaben wird in diesem Bereich mit zunehmender Entfernung
zum Vorhabenstandort aufgrund der dort sowie der außerhalb dieses weiteren Einzugsgebiets verorteten Wettbewerbsstrukturen jedoch deutlich abnehmen.
Für die Einordnung der absatzwirtschaftlichen Auswirkungen des Vorhabens in das direkte
und indirekte Umfeld ist der Untersuchungsraum des Vorhabens weiter zu fassen als das
Einzugsgebiet des Vorhabens. Diese Vorgehensweise stellt sicher, dass auch die Einzugsbereichsüberschneidungen von Standorten, welche bisher die Kaufkraft aus dem jeweiligen
Einzugsbereich gebunden haben, mit dem Vorhaben hinsichtlich ihrer absatzwirtschaftlichen Bedeutung berücksichtigt werden. Durch diese Einzugsbereichsüberschneidung
ergeben sich für diese Angebotsstandorte konsequenterweise Auswirkungen, welche in der
Analyse der absatzwirtschaftlichen Auswirkungen berücksichtigt werden müssen.
Die nachfolgende Abbildung stellt das Einzugsgebiet (orange eingefärbt), den Untersuchungsraum und die in diesem angesiedelten strukturprägenden Wettbewerbsbetriebe11
dar.
11
12
Gartenfachmärkte, Baufachmärkte mit Gartenfachabteilung, großflächige Gärtnereien, Gartenbaubetriebe/
Baumschulen.
Abbildung 4:
Quelle:
Einzugsgebiet, Untersuchungsraum, strukturprägende Wettbewerbsbetriebe
Eigene Darstellung auf Basis Bestandserhebung Stadt + Handel November 2013, Kartengrundlage OpenStreetMap – veröffentlicht unter ODbL.
Die Untersuchung der zentrenrelevanten Randsortimente des Vorhabens bleibt aufgrund
der Ausprägung der entsprechenden Verkaufsflächen im Vorhaben sowie
der in diesen Sortimentsbereichen differenziert ausgeprägten Bestandsstrukturen im
Untersuchungsraum (insbesondere Düren)
auf die zentralen Versorgungsbereiche der Nachbarkommunen von Kreuzau sowie auf
Kreuzau selbst beschränkt. Dies sind:
ZVB Gemeindezentrum Kreuzau
ZVB Hauptgeschäftszentrum Innenstadt Düren
13
In den Kommunen des Untersuchungsraums, welche zwar bewertungsrelevant für die absatzwirtschaftlichen Auswirkungen des nicht zentrenrelevanten Hauptsortiments sowie der
zentrenrelevanten Randsortimente (orange eingefärbtes Einzugsgebiet, s. Abbildung 4)
sind, für welche jedoch oben stehend keine zentralen Versorgungsbereiche angeführt werden, wurden während der Bestandsanalyse und der damit einhergehenden städtebaulichen
Analyse keine Lagen identifiziert, welche nach fachgutachterlicher Einschätzung die Anforderungen der seitens der Rechtsprechung definierten (Mindest-) Anforderungen an einen
zentralen Versorgungsbereich erfüllen.
Die städtebauliche Analyse der zwei zentralen Versorgungsbereiche ist nachfolgend in Kapitel 4.2 stichpunktartig dargestellt.
4.2 Städtebauliche Analyse der zentralen Versorgungsbereiche
4.2.1 Städtebauliche Analyse ZVB Gemeindezentrum Kreuzau
Die städtebauliche Analyse erfolgt auf Basis des Entwurfs des Einzelhandelskonzepts der
Gemeinde Kreuzau bzw. auf der darin enthaltenen entsprechenden Abgrenzung des zentralen Versorgungsbereichs durch die Gemeinde12.
Anbindung zum Vorhabenstandort: rd. 5,0 km
Verkehrliche Erschließung:
MIV13: L 249 (Dürener Straße)
ÖPNV: Bahnhof Kreuzau, Rurtalbahn; lokale/ regionale Buslinien der Dürener
Kreisbahn GmbH
Gewachsenes Ortszentrum mit Versorgungsfunktion für die Gemeinde Kreuzau
Einzelhandelskonzentration bandartig entlang der Hauptstraße und Bahnhofstraße,
ergänzt um den Bereich Mittelstraße/ Mühlengasse/ Teichstraße:
Überwiegend kleinflächige Angebotsstrukturen in Fachgeschäftsausprägung,
punktuell ergänzt durch großflächige Anbieter
Angebotsschwerpunkt im kurz- und mittelfristigen Bedarfsbereich, ergänzt durch
einzelne Angebotsstrukturen des langfristigen Bedarfsbereichs
Magnetbetriebe: Edeka aktiv markt, Rewe Getränkemarkt, Lidl, Aldi Süd und
Raiffeisen Landwelt
12
Der Entwurf zur Abgrenzung des ZVB Gemeindezentrum Kreuzau wurde Stadt + Handel durch die Gemeinde Kreuzau zur Verfügung gestellt (November 2013). Es sei auf den Entwurfscharakter desselben verwiesen.
13
MIV = Motorisierter Individualverkehr.
14
Hauptlage: Hauptstraße/ Ecke Kirchweg bis Hauptstraße/ Ecke Peschstraße; dort
Mittlere Einzelhandelsdichte zusätzlich zentrenergänzende Funktionen14, teilweise jedoch auch Wohnnutzung in Erdgeschosslage
Nebenlagen:
Bahnhofstraße und im weiteren Verlauf Hauptstraße bis Kirchweg sowie Hauptstraße ab Peschstraße bis Einmündung Südstraße: dort nur vereinzelter Einzelhandelsbesatz und zentrenergänzende Funktionen;
Mittelstraße/ Mühlengasse/ Teichstraße: niedrige Einzelhandelsdichte, überwiegend zentrenergänzende Funktionen und Wohnnutzung in Erdgeschosslage
Randlage im Bereich Am Bahnhof und Windener Weg, jedoch mit versorgungsstrukturellen Magnetbetrieben (Aldi Süd bzw. Lidl)
Streulage im Bereich Flemmingstraße (Raiffeisen Landwelt)
Keine Fußgängerzone, aber beidseitig der Straßenführung breite Fußgängerwege
(Hauptstraße)
Aufenthaltsqualität wird hohes Verkehrsaufkommen (insbesondere Hauptstraße)
gemindert
Keine Massierung von Leerständen erkennbar, keine Bereiche mit eindeutigen Trading-Down-Tendenzen
14
Dienstleistungsbetriebe, öffentliche Verwaltung, kirchliche und kulturelle Einrichtungen sowie Gastronomie.
15
Abbildung 5:
Quelle:
ZVB Gemeindezentrum Kreuzau
Eigene Darstellung auf Basis Bestandserhebung Stadt + Handel November 2013 sowie
Entwurf zur Abgrenzung des ZVB Gemeindezentrum Kreuzau durch die Gemeinde Kreuzau
(Stand November 2013), Kartengrundlage OpenStreetMap – veröffentlicht unter ODbL.
4.2.2 Städtebauliche Bewertung ZVB Hauptgeschäftszentrum Innenstadt Düren
Anbindung zum Vorhabenstandort: rd. 6,0 km
Erschließung MIV: B264, L249, B56
Erschließung ÖPNV: Buslinien des AVV (Aachener Verkehrsverbund), insbesondere
Haltestellen Kaiserplatz und Stadt Center
Überwiegend gewachsenes Stadtzentrum mit Versorgungsfunktion für Düren
(Hauptzentrum) und Umland:
Hauptlage: Kölnstraße ab Ecke Am Pletzerturm, Markt, Wirtelstraße, JosefSchregel-Straße bis Ecke Arnoldsweilerstraße
Nebenlage: Oberstraße, Annaplatz, Wilhelmstraße, Weierstraße, Kaiserplatz,
Zehnthofstraße, Gutenbergstraße
Überwiegender Teil des ZVB als Fußgängerzone gestaltet
Innerstädtisches Einkaufszentrum (Stadt Center Düren)
16
Angebotsstrukturen aus dem kurz-, mittel- und langfristigen Bedarfsbereich
Magnetbetriebe: C&A, P&C, Galeria Kaufhof, Saturn (Stadt Center Düren), H&M
(Stadt Center Düren)
Wenig Ladenleerstände in der Hauptlage
Abbildung 6:
Quelle:
ZVB Hauptgeschäftszentrum Innenstadt Düren
Stadt Düren (2010): Einzelhandels- und Zentrenkonzept der Stadt Düren, S. 26.
17
4.3 Wettbewerbssituation im Untersuchungsraum
Die Bestandserhebung im Untersuchungsraum erfolgt vor dem Hintergrund der voran stehenden Aspekte (vgl. Kapitel 4.1), differenziert nach Einzugsgebiet und einem weiteren
Untersuchungsraum (vgl. Abbildung 4 sowie entsprechende Ausführungen), so dass sich
eine zweigliedrige Bestandserhebung im Untersuchungsraum ergibt:
Engerer Untersuchungsraum (Einzugsgebiet):
Erhebung des untersuchungsrelevanten Einzelhandelsbestands in den zentralen Versorgungsbereichen (Kreuzau, Düren) sowie der strukturprägenden Anbieter.
Weiterer Untersuchungsraum
Erhebung der strukturprägenden Wettbewerbsbetriebe15.
Auf Grund der geplanten Verkaufsflächen- und Sortimentsausprägung des Vorhabens und
der sich daraus ergebenden Umsatzprognosen (vgl. Kapitel 5) wurden bei der Bestandserhebung nur das Hauptsortiment Gartenbedarf/ Pflanzen und sowie die beiden am größten
ausgeprägten16 zentrenrelevanten Randsortimente Einrichtungszubehör und Glas, Porzellan, Keramik (GPK) erfasst.
Die Verkaufsflächen der restlichen zentrenrelevanten Randsortimente des Vorhabens,
Bücher/ Zeitschriften (nur Gartenfachliteratur)
Nahrungs- und Genussmittel (insbesondere Obst, Gemüse, Kartoffeln)
Schnittblumen/ Floristikbedarf
Papier/ Bastelbedarf
Bekleidung (nur Gartenarbeitsbekleidung)
bzw. die für diese vorgesehenen Verkaufsflächen (vgl. Kapitel 5, insbesondere Tabelle 4,
S. 25 und Tabelle 5, S. 27) werden in Wettbewerb zu den ausgeprägten Bestandsstrukturen
in diesen Sortimentsbereichen im Untersuchungsraum (insbesondere Düren) treten. Anhand
der geplanten Verkaufsflächen bzw. -erweiterungen/ -umstrukturierungen und den sich daraus ergebenden Umsatzprognosen für diese Sortimentsbereiche (vgl. Kapitel 5) ist aus
fachgutachterlicher Sicht keinesfalls davon auszugehen, dass diese geplanten Randsortimentsverkaufsflächen strukturprägende Wirkungen entfalten können. Somit ist nicht von
negativen städtebaulichen Auswirkungen auf den Bestand und die Entwicklungsmöglichkeiten zentraler Versorgungsbereiche im Untersuchungsraum auszugehen. Durch die
geplanten Dimensionierungen der Verkaufsflächen dieser angeführten zentrenrelevanten
Randsortimente, sind auch keine negativen Auswirkungen auf die wohnortnahe Versorgung
15
Gartenfachmärkte, Baumärkte mit Gartenfachabteilung, Gärtnereien.
16
Gemessen an der sortimentsspezifischen Verkaufsfläche.
18
der Bevölkerung zu erwarten. Die Bestandsstrukturen dieser Sortimentsbereiche wurden
demnach nicht erfasst.
Nach den Planungen des Vorhabenträgers soll im Rahmen der Umstrukturierung auch das
nicht innenstadtrelevante Randsortiment Gartenmöbel eine Verkaufsfläche von max. 20 m²
aufweisen. Dieses nicht innenstadtrelevante Randsortiment weist einen direkten Bezug zum
Hauptsortiment des Gartenfachmarkts auf. Es ergibt sich für dieses Sortiment eine Umsatzprognose von unter 0,1 Mio. Euro (vgl. Kapitel 5, insbesondere Tabelle 5, S. 27). Aus
fachgutachterlicher Sicht ist daher ebenfalls anzunehmen, dass die geplante Verkaufsfläche
dieses Sortiments keine strukturprägenden Wirkungen entfalten kann. Negative städtebauliche Auswirkungen sind bei der ermittelten Umsatzprognose im genannten, nicht
zentrenrelevantem Sortiment demnach nicht zu erwarten. Die Bestandstrukturen in diesem
Sortimentsbereich wurden demnach nicht erfasst.
Nachfolgend wird der untersuchungsrelevante Einzelhandelsbestand der Sortimentsbereiche
Gartenbedarf/ Pflanzen,
Einrichtungszubehör und
Glas/ Porzellan/ Keramik
im Untersuchungsraum dargestellt. Es ist bei den dargestellten Bestandsstrukturen zu berücksichtigen, dass nur die Verkaufsflächen in den zentralen Versorgungsbereichen (nur
Einzugsbereich) und die strukturprägenden Wettbewerbsbetriebe des Vorhabens (Gartenfachmärkte, Baumärkte mit Gartenfachabteilung, Gärtnereien im Einzugsgebiet und
Untersuchungsraum, vgl. Abbildung 4) erfasst wurden. Die Bestandsstrukturen der drei untersuchungsrelevanten Sortimentsbereiche wurden im weiteren Untersuchungsraum nur bei
den wettbewerbsrelevanten Anbietern in dezentralen Lagen erfasst. Entsprechende Angebotsstrukturen von SB-Warenhäusern, Verbrauchermärkten oder weiteren großflächigen
Betriebstypen (Randsortimentsverkaufsflächen) oder kleinflächige Betriebe mit entsprechendem Hauptsortiment wurden im weiteren Untersuchungsraum nicht erfasst. Keine
Berücksichtigung fanden zudem entsprechende sortimentsspezifische Aktionswarenangebote bzw. deren Umsatzvolumina, bspw. des Lebensmitteleinzelhandels.
19
Tabelle 1:
Bestandsstrukturen untersuchungsrelevante Sortimente im Untersuchungsraum
Gartenbedarf/
Pflanzen *
VKF
in m²
Einrichtungszubehör
GPK
Umsatz in
Mio. Euro
VKF
in m²
Umsatz in
Mio. Euro
VKF
in m²
Umsatz in
Mio. Euro
350
0,3
100
0,2
< 50
< 0,1
2.350
0,5
150
0,3
< 50
< 0,1
ZVB Hauptgeschäftszentrum Innenstadt
Düren
150
0,2
1.000
2,1
450
0,9
Sonstige Lagen Düren
16.500
10,9
600
1,1
200
0,3
Lage
Engerer Untersuchungsraum
ZVB Gemeindezentrum Kreuzau
Sonstige Lagen
Kreuzau **
Weiterer Untersuchungsraum: Nur strukturprägende Anbieter (in dezentralen Lagen)
Erftstadt
2.400
2,0
-
-
-
-
Kerpen
6.500
6,7
250
0,5
< 50
< 0,1
Merzenich
6.650
2,4
-
-
-
-
Niederzier
3.950
3,5
350
0,6
100
0,1
Zülpich
9.900
2,5
< 50
< 0,1
-
-
48.750
29,0
2.500
4,7
750
1,4
Gesamt ***
Quelle:
Eigene Berechnungen Stadt + Handel 2014 auf Basis: Bestandserhebung Stadt + Handel
November 2013, laufende Auswertung einzelhandelsspezifischer Fachliteratur.
Werte auf 50 m² bzw. 0,1 Mio. Euro gerundet.
* Ungewichtete Verkaufsfläche.
** ohne Bestandsbetrieb Schaar.
*** Differenzen zur Gesamtsumme rundungsbedingt.
Die Bestandsanalyse verdeutlicht, dass im Sortimentsbereich Gartenbedarf/ Pflanzen ausgeprägte Wettbewerbsstrukturen im Untersuchungsraum, insbesondere in Düren, Zülpich,
Merzenich und Kerpen17 angesiedelt sind, welche vorrangig durch Betriebe in dezentralen
Lagen dominiert werden.
Für die beiden erfassten Sortimentsbereiche Einrichtungszubehör und Glas/ Porzellan/ Keramik ist festzuhalten, dass diese insbesondere im ZVB Hauptgeschäftszentrum Innenstadt
Düren, jedoch auch in den dezentralen Lagen von Düren relativ stark ausgeprägt sind.
17
20
Nur Bestandsstrukturen westlich der A61 erfasst.
4.4 Nachfrageanalyse
Für die Bewertung des Vorhabens hinsichtlich seiner Auswirkungen auf die Umlandkommunen sind neben der Kenntnis der angebotsseitigen Rahmenbedingungen auch die monetären Gegebenheiten auf der Nachfrageseite von Bedeutung. Anhand der ansässigen
Bevölkerung in Kreuzau und den Kommunen des Untersuchungsraums sowie der einzelhandelsrelevanten Kaufkraftdaten in den Kommunen lässt sich das in einem Gebiet vorhandene einzelhandelsrelevante sortimentsgruppenbezogene Kaufkraftpotenzial ermitteln.
Die Gemeinde Kreuzau weist eine leicht überdurchschnittliche Kaufkraftkennziffer von rd.
101,48 (vgl. IfH 2013) auf, d. h. sie liegt leicht über dem bundesdeutschen Durchschnitt (=
100). Die Kaufkraftkennziffern der übrigen Kommunen des Untersuchungsraums variieren
zwischen leicht über- und leicht unterdurchschnittlich, die Werte bewegen sich zwischen
91,51 in Stadtteilen von Düren und 106,64 in Erftstadt.
Tabelle 2:
Kommune
Einwohnerzahl und Kaufkraftkennziffer im Untersuchungsgebiet
Einwohner
Kaufkraftkennziffer
Kreuzau
17.026
101,48
Düren
88.684
91,51 – 97,59
Erftstadt
49.090
106,64
Heimbach
4.351
95,15
Hürtgenwald
8.586
101,97
Kerpen
63.670
101,28 – 102,50
Merzenich
9.878
101,26
Nideggen
9.826
98,38
Niederzier
13.710
97,08
Nörvenich
10.363
98,47
Vettweiß
8.966
99,78
Zülpich
19.621
98,54
Gesamt
303.771
-
Quelle:
Kaufkraftdaten IfH Köln 2013; Einwohnerdaten: IT.NRW Bevölkerungsstand vom
30.06.2013 (jeweils nur Hauptwohnsitz).
Die einzelhandelsrelevante Kaufkraft in den untersuchungsrelevanten Sortimenten stellt sich
demnach wie folgt dar:
21
Tabelle 3:
Kaufkraft in den untersuchungsrelevanten Sortimentsbereichen (in Mio. Euro)
Gartenbedarf/
Pflanzen
Einrichtungszubehör
GPK
Kreuzau
1,4
0,3
0,3
Düren
6,9
1,5
1,2
Erftstadt
4,2
1,0
0,9
Heimbach
0,3
0,1
0,1
Hürtgenwald
0,7
0,2
0,1
Kerpen
5,3
1,3
1,0
Merzenich
0,8
0,2
0,2
Nideggen
0,8
0,2
0,2
Niederzier
1,1
0,2
0,2
Nörvenich
0,8
0,2
0,2
Vettweiß
0,7
0,2
0,1
Zülpich
1,6
0,4
0,3
24,7
5,7
4,8
Kommune
Gesamt *
Quelle:
22
Eigene Berechnungen nach Kaufkraftdaten IfH Köln 2013 sowie Einwohnerdaten IT.NRW
Bevölkerungsstand vom 30.06.2013 (jeweils nur Hauptwohnsitz).
* Differenzen zur Gesamtsumme rundungsbedingt.
4.5 Zusammenfassung der Markt- und Standortanalyse
Die Markt- und Standortanalyse lässt sich folgendermaßen zusammenfassen:
Der Vorhabenstandort des Gartenfachmarkts Schaar befindet sich in städtebaulich
nicht integrierter Lage am nördlichen Siedlungsrand von Stockheim, einem Ortsteil
der Gemeinde Kreuzau. Kreuzau ist als Grundzentrum ausgewiesen.
Für den MIV weist der Standort durch die Lage an der L327 eine hohe Verkehrsgunst
auf. Die Anbindung an den ÖPNV ist über eine Bushaltestelle in rd. 200 m Entfernung gegeben.
Aufgrund der Lage des Vorhabenstandorts in Zusammenschau mit den Wettbewerbsstrukturen ist von einem Einzugsgebiet auszugehen, das sich auf die Standortkommune selbst sowie die südlichen Stadtteile von Düren und die Gemeinden
Hürtgenwald, Nideggen, Vettweiß sowie eingeschränkt auch Nörvenich beschränkt.
Die an diesen Bereich angrenzenden Kommunen dürften dem weiteren Einzugsgebiet des Vorhabens zuzurechnen sein, die Kaufkraftbindung durch den umzustrukturierenden Gartenfachmarkt wird in diesem Bereich mit zunehmender Entfernung
zum Vorhabenstandort aufgrund der dort sowie der außerhalb dieses weiteren Einzugsgebiets verorteten Wettbewerbsstrukturen jedoch deutlich abnehmen.
Neben den zentralen Versorgungsbereichen in Kreuzau und Düren sind im Einzugsgebiet des Vorhabens nach fachgutachterlicher Einschätzung keine Lagebereiche
vorhanden, die den seitens der Rechtsprechung definierten (Mindest-) Anforderungen an einen zentralen Versorgungsbereich erfüllen.
Die Darstellung des Einzelhandelsbestands im Untersuchungsraum hat gezeigt, dass
der Verkaufsflächenbestand in dem Sortimentsbereich Gartenbedarf/ Pflanzen v. a.
durch systemgleiche/ -ähnliche Wettbewerbsbetriebe geprägt ist.
Das Sortiment Gartenbedarf/ Pflanzen ist in allen Kommunen des Untersuchungsraums als nicht zentrenrelevant definiert, für die Kommunen, für welche keine
Sortimentsliste vorliegt, ist die Sortimentsliste des Landesentwicklungsplan Nordrhein-Westfalen – Sachlicher Teilplan Großflächiger Einzelhandel maßgeblich, welche
das Sortiment ebenfalls als nicht zentrenrelevant definiert.
Im Sortimentsbereich Gartenbedarf/ Pflanzen wird im Untersuchungsraum auf einer
ungewichteten VKF von 48.750 m² ein Umsatz von rd. 29,0 Mio. Euro durch die untersuchten Bestandstrukturen18 per anno generiert.
Die erfassten Bestandsstrukturen der untersuchungsrelevanten Randsortimente Einrichtungszubehör und Glas/ Porzellan/ Keramik – die Erfassung erfolgt im Einzugsgebiet nur in den zentralen Versorgungsbereichen sowie bei strukturprägenden
18
Ohne den Bestandsbetrieb Schaar.
23
Bestandsstrukturen in dezentralen Lagen sowie im weiteren Untersuchungsraum bei
den wettbewerbsrelevanten Anbietern – weisen ihren Angebotsschwerpunkt insbesondere im Hauptgeschäftszentrum Innenstadt Düren auf.
Der Untersuchungsraum weist für den Sortimentsbereich Gartenbedarf/ Pflanzen eine Kaufkraft von rd. 24,7 Mio. Euro auf, in der Gemeinde Kreuzau beträgt die
Kaufkraft dieses Sortiments 1,4 Mio. Euro. Die Spannweite zwischen vorhandener
Kaufkraft und generiertem Umsatz im Untersuchungsraum deutet auf die stark ausgeprägten Kaufkraftverflechtungen in diesem Sortimentsbereich hin, die v. a. aus
dem Umstand resultieren, dass wenige großflächige Angebotsstandorte das Angebot in diesem Sortimentsbereich prägen und diese deutlich über die Grenzen des
Untersuchungsraums hinaus ausstrahlen (insbesondere die Standorte in Düren, Kerpen, Zülpich).
Das untersuchungsrelevante Hauptsortiment des Vorhabens Gartenbedarf/ Pflanzen
weist – was anhand der Lage der strukturprägenden Betriebe deutlich wird – keine
Bedeutung für die Funktionsfähigkeit von zentralen Versorgungsbereichen im Untersuchungsraum auf, auch nicht für den ZVB Gemeindezentrum Kreuzau und den ZVB
Hauptgeschäftszentrum Innenstadt Düren.
24
5 Vorhabendaten
In Kreuzau-Stockheim beabsichtigt die Schaar Pflanzenwelt GmbH eine Veränderung der
und Umstrukturierung der Verkaufs- und Gastronomieflächen des bestehenden Gartenfachmarkts. Avisiert ist eine Verkleinerung der VKF von derzeit bestehenden 5.727 m² um
11 m² auf 5.716 m²; zeitgleich soll die Gastronomiefläche von 110 m² um 144 m² auf 254 m²
erweitert werden. Mit der Umstrukturierung gehen auch leichte Veränderungen der Sortimentsverkaufsflächen einher.
Konkret stellen sich die Verkaufsflächen des Bestands und der geplanten Umstrukturierung
des Gartenfachmarkts Schaar wie folgt dar:
Tabelle 4:
Vorhabenausprägung Gartenfachmarkt Schaar
VKF Bestand
in m²
VKF Veränderung
in m²*
VKF Neu
in m²
5.205
– 34
5.171
939
– 137
802
1.670
– 30
1.640
581
0
581
2.015
+ 133
2.148
512
+ 13
525
1
+4
5
30
– 15
15
155
0
155
155
0
155
86
+4
90
55
0
55
30
+ 20
50
Nicht zentrenrelevante Randsortimente
10
+10
20
Gartenmöbel (Innenverkaufsfläche)
10
+ 10
20
5.727
– 11
5.716
110
+ 144
254
0
+ 144
144
110
0
110
Sortimente
Gartenbedarf/ Pflanzen
Innenverkaufsfläche
Warmhalle
Pflanzhalle/ Kalthalle
Freifläche überdacht (Baumschule)
Freifläche (Baumschule)
Zentrenrelevante Randsortimente
Innenverkaufsfläche
Bücher/ Zeitschriften
(nur Gartenfachliteratur)
Gartenarbeitsbekleidung
Einrichtungszubehör
GPK
Schnittblumen/ Floristik
Papier/ Bastelbedarf
Nahrungs- und Genussmittel
19
Gesamt
Gastronomieflächen
Warmhalle
Freifläche überdacht (Baumschule)
Quelle:
Eigene Berechnung auf Angaben des Vorhabenträgers.
3
19
Das Sortiment Nahrungs- und Genussmittel ist nach dem Entwurf der Kreuzauer Sortimentsliste als nahversorgungsrelevant definiert. Da jedoch bisher keine Textfassung des Einzelhandelskonzepts vorliegt, welche
die Unterscheidung zwischen bzw. Aussagen zum differenzierten Umgang mit zentrenrelevanten und nahversorgungsrelevanten Sortimenten erläutert, wird nachfolgend das Sortiment als zentrenrelevant
behandelt.
25
Für den Betrieb Gartenfachmarkt Schaar ist eine Verkaufsfläche von 799 m² genehmigt, die
aktuelle Verkaufsfläche des Betriebs beträgt jedoch 5.727 m². In Abstimmung mit dem Auftraggeber sowie den zuständigen Planungsbehörden sollen in diesem Gutachten die
Auswirkungen der Veränderungen und Umstrukturierungen der Verkaufsflächen des Gartenfachmarkts Schaar auf Grundlage der aktuell bestehenden Verkaufsfläche (5.727 m²)
geprüft und bewertet werden.
Nach dem BHB – Handelsverband Heimwerken, Bauen und Garten e.V. – sind die Verkaufsflächen bei der Berechnung des Vorhabenumsatzes für großflächige DIY-Fachmärkte20 –
darunter sind auch Gartenfachmärkte wie das Vorhaben qua Definition zu zählen – mit einer
überdachten Verkaufsfläche von mind. 1.000 m² wie nachfolgend dargestellt, zu gewichten.
Die Gewichtung der Verkaufsflächen ist bei der Ableitung der Umsatzprognose für das
Vorhaben wie auch bei der Umsatzschätzung für die Bestandsbetriebe zu berücksichtigen.
Abbildung 7:
Quelle:
Gewichtung der Verkaufsfläche der verschiedenen Bereiche von Bau- und Gartenfachmärkten für Umsatzprognosen nach BHB – Handelsverband Heimwerken,
Bauen und Garten e.V.
http://www.heimwerkerverband.de/german/branchenzahlen/definition_baumarkt.html; abgerufen am 21.06.2012. Gewichtung ist anzuwenden für großflächige DIY-Fachmärkte mit
einer überdachten Verkaufsfläche von mind. 1.000 m².
Durch die Auswertung einzelhandelsspezifischer Fachliteratur sowie unter Beachtung der
standortspezifischen Rahmenbedingungen für die Gemeinde Kreuzau und den Mikrostand20
26
DIY-Fachmärkte = do-it-yourself-Fachmärkte, Bezeichnung für Bau- und Gartenfachmärkte.
ort werden die zu erwartenden Flächenproduktivitäten für das Vorhaben abgeleitet. Dabei
sind folgende Aspekte von besonderer Bedeutung:
ein in etwa durchschnittliches Kaufkraftniveau im gesamten Untersuchungsraum;
gute Verkehrslage und Außenwirkung des Vorhabenstandortes an der L327;
ausgeprägte Wettbewerbsstrukturen im Untersuchungsraum;
in den ausgeprägten Wettbewerbsstrukturen bereits etablierter Standort.
Für das Vorhaben ergeben sich unter Beachtung der standortspezifischen Rahmenbedingungen sowie der Angaben des Vorhabenträgers die nachfolgend dargestellten sortimentsspezifischen Flächenproduktivitäten und Umsätze in Spannweiten (moderate und worst
case) für das Vorhaben:
Tabelle 5:
Umsatzprognose Vorhaben Gartenfachmarkt Schaar
Sortimente
VKF
in m²
Flächenproduktivität
in Euro/ m² VKF
Umsatzprognose
in Mio. Euro
1.050 – 1.250
3,1 – 3,6
Gartenbedarf/ Pflanzen
Innenverkaufsfläche
(Warmhalle)
802
(Gewichtung VKF 100 %)
Innenverkaufsfläche
(Pflanzhalle = Kalthalle)
1.640
(Gewichtung VKF 100 %)
Freifläche überdacht
(Baumschule)
581
(Gewichtung VKF 50 %)
Freifläche (Baumschule)
2.418
(Gewichtung VKF 25 %)
Zentrenrelevante Randsortimente (Innenverkaufsfläche, Gewichtung 100 %)
Bücher/ Zeitschriften
(nur Gartenfachliteratur)
5
2.100 – 2.400
< 0,1
Gartenarbeitsbekleidung
15
2.100 – 2.400
< 0,1
Einrichtungszubehör
155
1.600 – 1.900
0,2 – 0,3
GPK
155
1.600 – 1.900
0,2 – 0,3
Schnittblumen/ Floristik
90
2.100 – 2.400
~ 0,2
Papier/ Bastelbedarf
55
2.100 – 2.400
~ 0,1
Nahrungs- und Genussmittel
50
2.100 – 2.400
~ 0,1
Nicht zentrenrelevante Randsortimente (Innenverkaufsfläche, Gewichtung 100 %)
Gartenmöbel
Gesamt *
Quelle:
20
1.000 – 1.200
< 0,1
5.716
-
4,1 – 4,7
Eigene Berechnungen Stadt + Handel 2014 auf Basis: Angaben des Vorhabenträgers, laufende Auswertung einzelhandelsspezifischer Fachliteratur.
Werte auf 0,1 Mio. Euro gerundet.
* Differenzen zur Gesamtsumme rundungsbedingt.
27
Für das Vorhaben Gartenfachmarkt Schaar kann ein Umsatz von rd. 4,1 – 4,7 Mio. Euro per
anno prognostiziert werden, davon entfallen auf das Sortiment Gartenbedarf/ Pflanzen rd.
3,1 – 3,6 Mio. Euro.
Die Verortung der Gesamtverkaufsfläche des Vorhabens i. H. v. 5.716 m² stellt sich nach
den Planungen zukünftig wie folgt dar:
Warmhalle:
1.197 m² VKF
Pflanzhalle/ Kalthalle:
1.790 m² VKF
Freifläche überdacht (Baumschule):
Freifläche nicht überdacht (Baumschule):
581 m² VKF
2.148 m² VKF
Für das Vorhaben ist grundsätzlich zu berücksichtigen, dass es sich nicht um eine Neuansiedlung, sondern um eine Veränderung und Umstrukturierung der Verkaufs- und Gastronomieflächen eines bestehenden Einzelhandelsbetriebs handelt.
In der Auswirkungsanalyse (vgl. Kapitel 6.2) wird daher die Wirkung des Gesamtvorhabens
bewertet. In diese Bewertung fließen somit die gesteigerte Gesamtattraktivität (durch die
Verkaufsflächenumstrukturierung, Neupositionierung des Betriebs sowie Erweiterung der
Gastronomiefläche), die umstrukturierte Verkaufsfläche sowie die sich dadurch verändernde
Flächenproduktivität mit ein. Im Rahmen des fachlich korrekten Umgangs mit der Veränderung und Umstrukturierung des Bestandbetriebs gilt es Folgendes zu berücksichtigen: Eine
isolierte Betrachtung begrenzt auf die Verträglichkeit der veränderten Verkaufsflächen und
deren Auswirkungen ist unzulässig, da mit einer Verkaufsflächenveränderung qualitative
Änderungen einhergehen, welche die Attraktivität des gesamten Betriebs erheblich steigern können21. Durch die vorgesehene Verkaufsflächenumstrukturierung und Erweiterung
des Gastronomieangebots des Bestandsbetriebs wird es zu einer gewissen Modernisierung
und Anpassung des Betriebs an bestehende Wettbewerbsstrukturen (Verkaufsflächendimensionierung, Sortimentsstruktur) kommen. Unter Beachtung dieser Rahmenbedingungen
ist davon auszugehen, dass das Vorhaben nach der Umstrukturierung eine nahezu gleichbleibende bis leicht höhere Flächenproduktivität im Vergleich zum Bestandsbetrieb erzielen
wird. Dies ist zum einen durch die höhere Marktdurchdringung im derzeitigen Einzugsbereich des Vorhabens zu begründen, gleichzeitig kann jedoch nicht von einer grundsätzlichen Ausweitung des Einzugsbereichs durch die Umstrukturierung – aufgrund der ausgeprägten Wettbewerbsstrukturen im Untersuchungsraum – ausgegangen werden.
Für den Bestandsbetrieb ist unter Beachtung der Aspekte
ein in etwa durchschnittliches Kaufkraftniveau im gesamten Untersuchungsraum,
gute Verkehrslage und Außenwirkung des Vorhabenstandortes an der L327,
ausgeprägte Wettbewerbsstrukturen im Untersuchungsraum sowie
21
28
Vgl. Urteile des OVG Münster vom 06.11.2008 (10A 1417/07 und 10A/ 2601/07).
in den ausgeprägten Wettbewerbsstrukturen bereits etablierter Standort
folgende Umsatzschätzung zugrunde zu legen:
Tabelle 6:
Umsatzschätzung Bestandsbetrieb Gartenfachmarkt Schaar
Sortimente
VKF
in m²
Flächenproduktivität
in Euro/ m² VKF
Umsatzprognose
in Mio. Euro
1.000
3,1
Gartenbedarf/ Pflanzen
Innenverkaufsfläche
(Warmhalle)
939
(Gewichtung VKF 100 %)
Innenverkaufsfläche
(Pflanzhalle = Kalthalle)
1.670
(Gewichtung VKF 100 %)
Freifläche überdacht
(Baumschule)
581
(Gewichtung VKF 50 %)
Freifläche (Baumschule)
2.015
(Gewichtung VKF 25 %)
Zentrenrelevante Randsortimente (Innenverkaufsfläche, Gewichtung 100 %)
Bücher/ Zeitschriften
(nur Gartenfachliteratur)
1
2.100
< 0,1
Gartenarbeitsbekleidung
30
2.100
0,1
Einrichtungszubehör
155
1.600
0,2
GPK
155
1.600
0,2
Schnittblumen/ Floristik
86
2.100
0,2
Papier/ Bastelbedarf
55
2.100
0,1
Nahrungs- und Genussmittel
30
2.100
0,1
Nicht zentrenrelevante Randsortimente (Innenverkaufsfläche, Gewichtung 100 %)
Gartenmöbel
Gesamt *
Quelle:
10
1.000
< 0,1
5.727
-
4,0
Eigene Berechnungen Stadt + Handel 2014 auf Basis laufende Auswertung einzelhandelsspezifischer Fachliteratur.
Werte auf 0,1 Mio. Euro gerundet.
* Differenzen zur Gesamtsumme rundungsbedingt.
Durch das dargestellte Vorgehen wird letztlich erreicht, dass der Umsatz des Vorhabens,
das mit einer leicht höheren Ausstrahlungskraft als der Bestandsbetrieb ausgestattet sein
wird, korrekt in die Berechnung der absatzwirtschaftlichen Auswirkungen unter Berücksichtigung der gegebenen städtebaulichen Situation eingestellt wird. Zugleich wird berücksichtigt, dass es durch die Umstrukturierung der Verkaufsflächen nicht zu einem deutlichen
Anstieg der Flächenproduktivität kommen wird, da das Vorhaben zwar attraktiver sein wird,
aber das zur Verfügung stehende Kaufkraftpotenzial begrenzt ist. Durch die Differenz des
Umsatzes des Vorhabens mit dem Bestandsumsatz ergibt sich der umverteilungsrelevante
Umsatz für die Bestandsstrukturen im Untersuchungsraum.
29
Tabelle 7:
Umverteilungsrelevanter Umsatz des Vorhabens Gartenfachmarkt Schaar
Sortimente
Umsatzschätzung
Bestandsbetrieb
Umsatzprognose
Vorhaben
in Mio. Euro *
Umverteilungsrelevanter
Umsatz
in Mio. Euro *
in Mio. Euro *
Gartenbedarf/ Pflanzen
(gewichtete VKF)
3,1
3,1 – 3,6
< 0,1 – 0,6
Bücher/ Zeitschriften
(nur Gartenfachliteratur)
< 0,1
< 0,1
< 0,1
Gartenarbeitsbekleidung
0,1
< 0,1
–
Einrichtungszubehör
0,2
0,2 – 0,3
< 0,1
GPK
0,2
0,2 – 0,3
< 0,1
Schnittblumen/ Floristik
0,2
~ 0,2
< 0,1
Papier/ Bastelbedarf
0,1
~ 0,1
< 0,1
Nahrungs- und Genussmittel
0,1
~ 0,1
~ 0,1
< 0,1
< 0,1
< 0,1
4,0
4,1 – 4,7
0,1 – 0,7
Gartenmöbel
Gesamt **
Quelle:
30
Eigene Berechnungen Stadt + Handel 2014 auf Basis: Angaben des Vorhabenträgers, laufende Auswertung einzelhandelsspezifischer Fachliteratur.
* Werte auf 0,1 Mio. Euro gerundet.
** Differenzen zur Gesamtsumme rundungsbedingt.
6 Prüfung der städtebaulichen/ raumordnerischen Auswirkungen
6.1
Betriebliche und städtebauliche Besonderheiten des Vorhabens
Der Bestandsbetreib Gartenfachmarkt Schaar22, für welchen eine Umstrukturierung der Verkaufs- und Gastronomieflächen (Verringerung der VKF von 5.727 auf 5.716 m²) geplant ist,
hat die Grenze der Vermutungsregel des § 11 Abs. 3 BauNVO überschritten. Diese besagt,
dass bei Betrieben mit mehr als 800 m² Verkaufsfläche bzw. 1.200 m² Geschossfläche negative Auswirkungen auf z. B. Verkehr, Infrastruktur, Umwelt und die Versorgung der Bevölkerung zu vermuten sind. Derartige Betriebe sind demnach i. d. R. nur in Kern- oder
Sondergebieten zulässig. Eine abweichende Beurteilung lässt § 11 Abs. 3 Satz 4 BauNVO
zu, „[…] wenn Anhaltspunkte dafür bestehen, dass Auswirkungen […] bei mehr als 1.200 m²
Geschossfläche nicht vorliegen“. Bei Vorliegen einer entsprechenden ‚atypischen Fallgestaltung’ kann von der Vermutungsregel abgesehen werden, dass negative Auswirkungen i.
S. § 11 Abs. 3 BauNVO durch einen großflächigen Einzelhandelsbetrieb entstehen.
Um zu klären, ob Anhaltspunkte dafür bestehen, dass es sich bei dem Vorhaben um eine
atypische Fallgestaltung handelt und somit die Regelvermutung des § 11 Abs. 3 Satz 3
BauNVO nicht gilt, ist zu prüfen, ob betriebliche und städtebauliche Besonderheiten für das
Vorhaben gelten gemacht werden können.
Selbst wenn Gründe für eine ‚atypische Fallgestaltung‘ für das Vorhaben nicht erkennbar
sind oder nicht in ausreichendem Maße vorliegen, kann das hier vorliegende Gutachten für
das weitere Planverfahren und die kommunale Abwägung bezüglich der Umstrukturierung
des Gartenfachmarkts genutzt werden, da in diesem Gutachten das Vorhaben auch eine
Bewertung gemäß § 11 Abs. 3 BauNVO erfährt (vgl. Kapitel 6.2).
Der Einzelhandelserlass NRW konkretisiert die gesetzlichen Vorgaben der BauNVO und
gibt in 2.7.2 und 2.8 Anhaltspunkte, wann für einen Einzelhandelsbetrieb wegen einer atypischen Fallgestaltung die Regelvermutung des § 11 Abs. 3 Satz 3 nicht gilt. Zu berücksichtigen sind insbesondere23:
die Gliederung und Größe der Gemeinde und ihrer Ortsteile
Sicherung der verbrauchernahen Versorgung der Bevölkerung und
das Warenangebot des Betriebes.
Um zu klären, ob Anhaltspunkte dafür bestehen, dass es sich bei dem Vorhaben um eine
atypische Fallgestaltung handelt und somit die Regelvermutung des § 11 Abs. 3 Satz 3
22
Für den Betrieb Gartenfachmarkt Schaar ist eine Verkaufsfläche von 799 m² genehmigt, die aktuelle Verkaufsfläche des Betriebs beträgt jedoch 5.727 m². In Abstimmung mit dem Auftraggeber sowie den
zuständigen Planungsbehörden sollen in diesem Gutachten die Auswirkungen der Veränderungen und Umstrukturierungen der Verkaufsflächen des Gartenfachmarkts Schaar auf Grundlage der aktuell bestehenden
Verkaufsfläche (5.727 m²) geprüft und bewertet werden.
23
Vgl. Einzelhandelserlass NRW 2008: S. 17 ff.
31
nicht gilt, ist zu prüfen, ob betriebliche und städtebauliche Besonderheiten für das Vorhaben gelten gemacht werden können.
Betriebliche Besonderheiten des Vorhabens
Der Betrieb ist auf ein schmales Warensortiment beschränkt.
Es ist eine Veränderung des Bestandsbetriebs von der derzeit 5.727 m² auf 5.716 m² VKF
vorgesehen. Das Vorhaben ist auf ein schmales Warensortiment, Gartenbedarf/ Pflanzen
(über 90 % der VKF) und einen schmalen, sich eindeutig auf dieses Hauptsortiment beziehenden Randsortimentsanteil beschränkt – nur rd. 9 % der VKF des Gesamtbetriebs
entfallen auf zentrenrelevante Randsortimente.
Demnach trifft die betriebliche Besonderheit zu.
Der Betrieb ist auf Artikel beschränkt, die üblicherweise in Verbindung mit handwerklichen Dienstleistungen angeboten werden oder auf Dienstleistungen, die in
einer gewissen Beziehung zur Produktion stehen.
Zwar ist erkennbar, dass der Betrieb auch selbst erzeugte Waren – bspw. Pflanzen aus eigener Aufzucht oder Bäume/ Sträucher aus der eigenen Baumschule – zum Verkauf
anbieten wird, jedoch ist nicht erkennbar, dass dies ausschließlich oder üblicherweise in
Verbindung mit einer handwerklichen Dienstleistung steht.
Demnach trifft die betriebliche Besonderheit nur sehr eingeschränkt zu.
Großflächige Einzelhandelsbetriebe, Fachmärkte mit nicht innenstadtrelevanten
Hauptsortimenten, die i. d. R. nur großflächig betrieben werden können, ohne dass
von ihnen in der Regel Auswirkungen i. S. von § 11 Abs. 3 Satz 2 BauNVO zu erwarten sind (wie Baustoff- und Baumärkte, Möbelmärkte, Märkte für Bodenbeläge,
Gartenmärkte, Reifenmärkte).
I. d. R. können moderne Gartenfachmärkte/ -center nur großflächig betrieben werden, zudem resultieren durch das Vorhaben – wie im nachfolgenden Kapitel 6.2 dargestellt – keine
mehr als unwesentlichen Auswirkungen i. S. von § 11 Abs. 3 Satz 2 BauNVO.
Demnach trifft die betriebliche Besonderheit zu.
Städtebauliche Besonderheiten des Vorhabens
Keine negativen Auswirkungen auf die Sicherung der verbrauchernahen Versorgung.
Keine negativen Auswirkungen auf Bestand / Entwicklung von zentralen Versorgungsbereichen.
Wie in Kapitel 6.2 dargelegt, sind weder negative Auswirkungen auf die Sicherung der verbrauchernahen Versorgung noch negative Auswirkungen auf den Bestand und die Entwicklungsmöglichkeiten von zentralen Versorgungsbereichen im Untersuchungsraum zu erwarten.
Demnach treffen beide städtebaulichen Besonderheiten zu.
32
Fazit zur Prüfung der betrieblichen und städtebaulichen Besonderheiten des Vorhabens
Gartenfachmarkt Schaar:
Durch die betrieblichen und städtebaulichen Besonderheiten des Vorhabens Gartenfachmarkt Schaar,
Beschränkung auf ein schmales Warensortiment,
Fachmarktausprägung mit nicht innenstadtrelevantem Hauptsortiment, der nur großflächig betrieben werden kann, ohne dass von diesem in der Regel Auswirkungen
i. S. von § 11 Abs. 3 Satz 2 BauNVO zu erwarten sind (s. nachfolgende Ausführungen
in Kapitel 6.2),
liegen demnach Anhaltswerte für eine atypische Fallgestaltung vor.
6.2
Absatzwirtschaftliche und städtebauliche Einordnung der vorhabenbedingten Umsatzumverteilungen
Zur Einordnung der Auswirkungen des Vorhabens ist das Maß der vorhabenbedingten absatzwirtschaftlichen Auswirkungen auf Bestandsstrukturen in Kreuzau sowie im Untersuchungsraum von Relevanz. Die Berechnung der Umsatzumverteilungen erfolgt anhand von
Varianten (moderate und worst case), die jeweils unterschiedliche Grundannahmen als Gegenstand haben. Eingangswerte in die Umsatzumverteilungsberechnung sind neben den
Daten des Vorhabens, die ermittelten Verkaufsflächen, die Flächenproduktivitäten gemäß
einzelhandelsspezifischer Fachliteratur sowie die daraus resultierenden Umsatzsummen. Berücksichtigung finden innerhalb der Umsatzumverteilungsberechnung folgende Parameter:
die Gesamtattraktivität der erfassten Standorte unter Einbeziehung der Entfernung
zum Vorhabenstandort;
Agglomerationswirkungen in den bestehenden Zentren;
Verkaufsflächenausstattung der untersuchten Betriebe;
großräumige und siedlungsstrukturelle verkehrliche Anbindung der untersuchten
Betriebe;
Wettbewerbsrelevanz der Anbieter und Angebotsstandorte zum Vorhaben.
Für das Vorhaben ist grundsätzlich zu berücksichtigen, dass es sich nicht um eine klassische
Neuansiedlung handelt, sondern um eine Umstrukturierung eines bestehenden Einzelhandelsbetriebs. Auf die entsprechenden Ausführungen zum fachgerechten Umgang mit einer
solchen Fallkonstellation in Kapitel 5 sei nachdrücklich verwiesen.
Auf Grund der Verkaufsflächenausprägung und der Umsatzprognose werden nur für das
Hauptsortiment Gartenbedarf/ Pflanzen die absatzwirtschaftlichen Auswirkungen berechnet
33
und bewertet. Diese Sortimentsgruppe stellt mit Ihrer Verkaufsflächengröße den größten
Sortimentsbereich dar.
Wie in Kapitel 5 in Tabelle 5, Tabelle 6, und Tabelle 7 dargestellt, ergeben sich für die aktuell bestehenden wie auch zukünftig geplanten Verkaufsflächenzuschnitte der Randsortimente des Vorhabens Umsatzprognosen, aufgrund derer in Zusammenschau mit den
Angebots- und Wettbewerbsstrukturen im Untersuchungsraum, sowie nicht erfasster Bestandstrukturen im Untersuchungsraum24 aus fachgutachterlicher Sicht keinesfalls angenommen werden kann, dass die geplanten Verkaufsflächenzuschnitte dieser Sortimente
eine strukturprägenden Wirkungen entfalten können.
Negative städtebauliche Auswirkungen sind anhand der ermittelten Umsatzprognosen
des Vorhabens durch die zentrenrelevanten Randsortimente
Bücher/ Zeitschriften (nur Gartenfachliteratur),
Gartenarbeitsbekleidung,
Einrichtungszubehör,
Glas/ Porzellan/ Keramik,
Schnittblumen/ Floristik
Papier/ Bastelbedarf,
Nahrungs- und Genussmittel
sowie durch das nicht zentrenrelevantem Randsortiment
Gartenmöbel
nicht zu erwarten.
Unter Berücksichtigung des eng abgegrenzten Untersuchungsraums, der Beschränkung der
Erhebung auf die strukturprägenden Bestandsstrukturen im Untersuchungsraum sowie der
verkehrsgünstigen Lage des Vorhabens und der anzunehmenden Einkaufsverflechtungen im
Untersuchungsraum bzw. der Bestandsstrukturen an den Rändern über diesen hinaus, wird
für die Bestandsstrukturen des Untersuchungsraums ein umverteilungsneutraler Umsatzanteil
im Sortimentsbereich Gartenbedarf/ Pflanzen i. H. von 5 % des Gesamtumsatzes des
Vorhabens
angenommen.
24
34
Randsortimentsverkaufsflächen des großflächigen Lebensmitteleinzelhandels, Aktionswaren, Randsortimente weiterer großflächiger Einzelhandelsbetriebe (bspw. Möbelfachmärkte).
Demnach sind für die erfassten Bestandsstrukturen des Untersuchungsraums für die Berechnung der Umsatzumverteilung im Sortimentsbereich Gartenbedarf/ Pflanzen max.
0,4 Mio. Euro umsatzumverteilungsrelevant, der umsatzumverteilungsneutrale Anteil liegt
deutlich unter 0,05 Mio. Euro25.
Die Umsatzumverteilungen im Sortimentsbereich Gartenbedarf/ Pflanzen stellen sich wie
folgt dar:
Tabelle 8:
Absatzwirtschaftliche Auswirkungen Sortimentsbereich Gartenbedarf/ Pflanzen
Bestandsumsatz
Gartenbedarf/ Pflanzen
in Mio. Euro
in
Mio. Euro
in
%
ZVB Gemeindezentrum Kreuzau
0,3
*
*
Sonstige Lagen Kreuzau **
0,5
*
*
ZVB Hauptgeschäftszentrum Innenstadt
Düren
0,2
*
*
Sonstige Lagen Düren
10,9
max. 0,2
max. 2
Lage
Umsatzumverteilung
Engerer Untersuchungsraum
Weiterer Untersuchungsraum: Nur strukturprägende Anbieter (in dezentralen Lagen)
Erftstadt
2,0
*
*
Kerpen
6,7
max. 0,1
max. 1
Merzenich
2,4
*
*
Niederzier
3,5
max. 0,1
max. 2
Zülpich
2,5
*
*
< 0,05
–
max. 0,4
–
Für Bestandstrukturen im Untersuchungsraum umsatzumverteilungsneutraler Umsatzanteil i. H. v. 5 %
Gesamt ***
Quelle:
29,0
Eigene Berechnungen Stadt + Handel 2014 auf Basis: Bestandserhebung Stadt + Handel
November 2013, Angaben des Vorhabenträgers, laufende Auswertung einzelhandelsspezifischer Fachliteratur. Werte auf 0,1 Mio. Euro gerundet.
* Umsatzumverteilungen empirisch nicht nachweisbar (deutlich geringer 0,05 Mio. Euro).
** ohne Bestandsbetrieb Schaar.
*** Differenzen zur Gesamtsumme rundungsbedingt.
Anhand der ermittelten absatzwirtschaftlichen Auswirkungen ergeben sich im untersuchten Sortimentsbereich Gartenbedarf/ Pflanzen keine absatzwirtschaftlichen
Auswirkungen, aus welchen negative städtebauliche Auswirkungen auf den Bestand
und die Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche in Kreuzau oder in den Kommunen
des Untersuchungsraum resultieren.
25
Der umsatzumverteilungsrelevante Wert von 0,4 Mio. Euro resultiert aus der Umsatzprognose des worst
case. Der umsatzumverteilungsrelevante Wert des moderate case liegt – unter Berücksichtigung des Bestandsumsatzes des Vorhabens – deutlich unter 0,05 Mio. Euro und entzieht sich somit einer empirisch
abgesicherten Berechnung.
35
Negative Auswirkungen auf die Sicherung der verbrauchernahen Versorgung sind
durch die Auswirkungen des Vorhabens nicht zu erwarten.
Das Vorhaben weist ein nicht zentrenrelevantes Hauptsortiment (Gartenbedarf/ Pflanzen)
auf, das nur aperiodisch nachgefragt wird. Die zentrenrelevanten Randsortimente des Vorhabens weisen derartige Dimensionierungen auf, dass diese keine strukturprägenden
Wirkung entfalten werden und somit keine mehr als unwesentlichen Auswirkungen für die
Bestandsstrukturen in zentralen Versorgungsbereichen wie auch an städtebaulich integrierten Standorten, welche der Sicherung der verbrauchernahen Nahversorgung dienen, in
diesen Sortimentsbereichen resultieren.
36
7 Zusammenfassung der wesentliche Ergebnisse
In Kreuzau-Stockheim beabsichtigt die Schaar Pflanzenwelt GmbH eine Veränderung und
Umstrukturierung der Verkaufs- und Gastronomieflächen des bestehenden Gartenfachmarkts. Avisiert ist eine Verkleinerung der Verkaufsfläche26 von derzeit bestehenden
5.727 m² um 11 m² auf 5.716 m²; zeitgleich soll die Gastronomiefläche von 110 m² um
144 m² auf 254 m² erweitert werden. Mit dem Umstrukturierung gehen auch leichte Veränderungen der Sortimentsverkaufsflächen einher: Die VKF des nicht zentrenrelevanten
Hauptsortiments des Gartenfachmarkts, der Sortimentsbereich Gartenbedarf/ Pflanzen,
wird um 34 m² VKF verkleinert, das nicht zentrenrelevante Randsortiment Gartenmöbel um
10 m² VKF erweitert sowie die Verkaufsfläche aller zentrenrelevanten Randsortimente leicht
von 511 auf 525 m² VKF erweitert.
Zur Bewertung des Vorhabens können folgende Sachverhalte angeführt werden:
Das Vorhaben weist eine zentrenrelevante Randsortimentsverkaufsfläche von rd. 9 %
auf.
Das Kernsortiment Gartenbedarf/ Pflanzen ist nach dem Entwurf der Kreuzauer Sortimentsliste wie auch nach den Sortimentslisten der Kommunen des
Untersuchungsraum wie auch nach dem Landesentwicklungsplan NordrheinWestfalen – Sachlicher Teilplan Großflächiger Einzelhandel als nicht zentrenrelevant
eingestuft.
Negative städtebauliche Auswirkungen sind anhand der ermittelten Umsatzprognosen des Vorhabens in den zentrenrelevanten wie auch den nicht zentrenrelevanten
Sortimentsbereichen des Vorhabens sowohl in der Standortgemeinde als auch in
den Umlandkommunen nicht zu erwarten.
Anhand der ermittelten absatzwirtschaftlichen Auswirkungen ergeben sich im untersuchten nicht zentrenrelevanten Hauptsortimentsbereich Gartenbedarf/ Pflanzen
keine absatzwirtschaftlichen Auswirkungen, aus welchen negative städtebauliche
Auswirkungen auf den Bestand und die Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche
in Kreuzau oder in den Kommunen des Untersuchungsraum resultieren.
Vor diesem Hintergrund ist das Vorhaben als verträglich im Kontext des § 11 Abs. 3
BauNVO zu bewerten.
Des Weiteren liegen Hinweise für eine atypische Fallgestaltung gemäß § 11 Abs. 3
Satz 4 BauNVO vor:
26
Für den Betrieb Gartenfachmarkt Schaar ist eine Verkaufsfläche von 799 m² genehmigt, die aktuelle Verkaufsfläche des Betriebs beträgt jedoch 5.727 m². In Abstimmung mit dem Auftraggeber sowie den
zuständigen Planungsbehörden sollten in diesem Gutachten die Auswirkungen der Veränderungen und
Umstrukturierungen der Verkaufsflächen des Gartenfachmarkts Schaar auf Grundlage der aktuell bestehenden Verkaufsfläche (5.727 m²) geprüft und bewertet werden.
37
Das Vorhaben ist auf ein schmales Warensortiment beschränkt.
Das Vorhaben ist ein Fachmarkt, der nur großflächig betrieben werden kann, ohne
dass von diesem in der Regel Auswirkungen i. S. von § 11 Abs. 3 Satz 2 BauNVO zu
erwarten sind.
Durch das Vorhaben resultieren keine negativen Auswirkungen auf den Bestand und
die Entwicklung von zentralen Versorgungsbereichen.
Negative Auswirkungen auf die Sicherung der verbrauchernahen Versorgung sind
durch das Vorhaben nicht zu erwarten.
38
Anhang
Abbildungsverzeichnis
Abbildung 1:
Lage Gemeinde Kreuzau _____________________________________ 9
Abbildung 2:
Bestandsbetrieb Gartenfachmarkt Schaar _____________________ 10
Abbildung 3:
Vorhabenstandort im Gemeindegebiet Kreuzau ________________ 11
Abbildung 4:
Einzugsgebiet, Untersuchungsraum, strukturprägende
Wettbewerbsbetriebe_______________________________________ 13
Abbildung 5:
ZVB Gemeindezentrum Kreuzau ______________________________ 16
Abbildung 6:
ZVB Hauptgeschäftszentrum Innenstadt Düren _________________ 17
Abbildung 7:
Gewichtung der Verkaufsfläche der verschiedenen Bereiche von
Bau- und Gartenfachmärkten für Umsatzprognosen nach BHB –
Handelsverband Heimwerken, Bauen und Garten e.V. __________ 26
Tabellenverzeichnis
Tabelle 1:
Bestandsstrukturen untersuchungsrelevante Sortimente im
Untersuchungsraum ________________________________________ 20
Tabelle 2:
Einwohnerzahl und Kaufkraftkennziffer im Untersuchungsgebiet _ 21
Tabelle 3:
Kaufkraft in den untersuchungsrelevanten Sortimentsbereichen
(in Mio. Euro) ______________________________________________ 22
Tabelle 4:
Vorhabenausprägung Gartenfachmarkt Schaar _________________ 25
Tabelle 5:
Umsatzprognose Vorhaben Gartenfachmarkt Schaar ____________ 27
Tabelle 6:
Umsatzschätzung Bestandsbetrieb Gartenfachmarkt Schaar _____ 29
Tabelle 7:
Umverteilungsrelevanter Umsatz des Vorhabens
Gartenfachmarkt Schaar _____________________________________ 30
Tabelle 8:
Absatzwirtschaftliche Auswirkungen Sortimentsbereich
Gartenbedarf/ Pflanzen _____________________________________ 35
I
Literatur- und Quellenverzeichnis
Dähne Verlag (2013): Dähne Statistik Garten. Ettlingen.
IFH RERAIL CONSULTANTS GmbH (2013): Einzelhandelsrelevante Kaufkraft 2013. Köln.
Stadt Düren, Amt für Stadtentwicklung (2010): Einzelhandels- und Zentrenkonzept der
Stadt Düren. Düren
BBE Unternehmensberatung (2011): Einzelhandels- und Zentrenkonzept Stadt Erftstadt.
Köln.
Staatskanzlei des Landes Nordrhein-Westfalen – Landesplanungsbehörde (2013): Landesentwicklungsplan Nordrhein-Westfalen – Sachlicher Teilplan Großflächiger Einzelhandel,
Düsseldorf.
Sonstige Quellen
Website HDE: www.einzelhandel.de
Website Statistisches Bundesamt (Destatis): www.destatis.de
Website handelsdaten.de: www.handelsdaten.de
Landesbetrieb Information und Technik Nordrhein-Westfalen (IT.NRW) (2013): Statistische
Berichte: Bevölkerung der Gemeinden Nordrhein-Westfalens am 30. Juni 2013, Düsseldorf.
www.it.nrw.de
II