Allgemeine Vorlage (Bebauungsplan Nr. I 7, Ortsteil Winden, Gemarkungsbereich "Fränzches Garten", hier: Ergebnis der Offenlage sowie Satzungsbeschluss)

Gemeinde Kreuzau Vorlagen-Nr.: Ergänzung 56/2002 3. Bauamt - Herr Schmühl - 621-00-I 7BE: Herr Schmühl Kreuzau, Datum - Öffentlicher Teil Sitzungsvorlage für den Bau- und Planungsausschuss Hauptausschuss Rat 06.09.2005 20.09.2005 27.09.2005 TOP: Bebauungsplan Nr. I 7, Ortsteil Winden, Gemarkungsbereich „Fränzches Garten“, hier: Ergebnis der Offenlage sowie Satzungsbeschluss I. Sach- und Rechtslage: Der Rat der Gemeinde Kreuzau hat in seiner Sitzung am 15. 02. 2005 dem endgültigen Planentwurf zugestimmt und die Verwaltung ermächtigt, die Offenlage durchzuführen. Zu Ihrer Information ist der Planentwurf nochmals in verkleinerter Ablichtung als Anlage 1 beigefügt. Die Offenlage erfolgte in der Zeit vom 31. 03. 2005 bis 02. 05. 2005. Im Rahmen der Offenlage sind die nachstehend aufgeführten Stellungnahmen privater Grundstückseigentümer eingegangen, über die nunmehr vor dem Satzungsbeschluss im Rahmen der Abwägung gemäß § 1 Abs. 7 BauGB abschließend zu entscheiden ist. Hierbei sind die öffentlichen und privaten Belange gegeneinander und untereinander gerecht abzuwägen. 1.) Schreiben des Herrn Alexander Klein, Maubacher Str. 97 a, 52372 Kreuzau, vom 02. Mai 2005 (Anlage 2). 2.) Schreiben der Eheleute Martina und Thomas Baumanns, Kelterstraße 104, 52372 Kreuzau (Anlage 3). 3.) Schreiben der Eheleute Annemie und Paul Ecker, Kelterstraße 96/ Ralf und Beate Dohmen, Maubacher Str. 93, 52372 Kreuzau (Anlage 4). Zu den einzelnen Schriftsätzen wird wie folgt Stellung genommen: 1.) Alexander Klein: Aus dem Inhalt des Schreibens ergibt sich zunächst, dass Herr Klein aus verständlichen Gründen begrüßt, dass der Innenbereich zukünftig von Bebauung freigehalten wird. Aus Ziffer 1 seiner Stellungnahme ergeben sich allerdings zwei Bedenken, und zwar 1.) hinsichtlich der überbaubaren Fläche auf seinem eigenen Grundstück und 2.) hinsichtlich der zukünftigen Bebauungsmöglichkeit in gleicher Höhe auf dem Nachbargrundstück Parzelle 112. Er sieht hierin sogar eine Wertminderung seines Grundstückes. Bezüglich der überbaubaren Fläche auf dem eigenen Grundstück ist anzumerken, dass ein Grundstück nie insgesamt bebaubar ist und die im Bebauungsplan festgesetzte -2Grundflächenzahl von 0,4 auf seinem Grundstück voll ausgeschöpft werden kann. Lediglich der rückwärtige Teil seines Grundstückes (11 m Grundstückstiefe, die als Gartenland genutzt werden) sind auch zukünftig von einer Wohnbebauung ausgeschlossen. Hieraus ergibt sich absolut keine Wertminderung. Wenn man bedenkt, dass gerade dieses Bauvorhaben Auslöser für die Aufstellung des Bebauungsplanes war, ist es schon verwunderlich, dass Herr Klein sich nunmehr dagegen wehrt, dass auf der Nachbarparzelle 112 an gleicher Stelle ein Wohnhaus errichtet werden kann. Im Rahmen der Beratung über den Planentwurf wurde hierüber bereits ausführlich diskutiert. Da der Grundstückseigentümer auch nach § 34 (also ohne Bebauungsplan) an dieser Stelle genau wie Herr Klein ein Wohnhaus errichten dürfte, wäre eine Reduzierung der überbaubaren Fläche eine Wertminderung für den Eigentümer der Parzelle 112. Ich schlage Ihnen von daher vor, diese beiden Bedenken zurückzuweisen. Gemäß Ziffer 2 des Schreibens hat Herr Klein Bedenken gegen die vorgesehene maximale Firsthöhe von 12 m und verweist in diesem Zusammenhang auf die vorgesehene Firsthöhe in zweiter Reihe entlang des „Rosenweges“ mit maximal 8,50 m. Sein eigenes Wohnhaus hat eine Firsthöhe von ca. 7,50 m. Hierbei ist allerdings zu berücksichtigen, dass das Wohnhaus des Herrn Klein nicht unterkellert ist. Herr Klein hätte an dieser Stelle aber auch im Rahmen des § 34 BauGB ein Wohnhaus mit einer Firsthöhe von bis zu 12 m planen können. Im Falle der Unterkellerung eines Gebäudes und aufgrund der Grundwasserverhältnisse dürfte bei Ausnutzung der zweigeschossigen Bauweise eine Firsthöhe von mindestens 9,50 m erreicht werden. Im Rahmen der Abwägung schlage ich daher vor, diesen Bedenken insoweit stattzugeben und die Firsthöhe im rückwärtigen Bereich im Bereich der Parzellen 112, 258 und 257 auf 9,50 m zu reduzieren. Die entsprechende Festsetzung ist durch eine Knotenlinie zu kennzeichnen (siehe hierzu BPlan-Ablichtung zu Anlage 2). 2.) Eheleute Martina und Thomas Baumanns Die Eheleute Baumanns sind Eigentümer der Parzelle 148. Im Rahmen der Bürgerbeteiligung haben Sie sich in der Tat gegen eine Bebauung des Hinterlandes ausgesprochen. Dennoch sieht der Bebauungsplanentwurf auch im Grundstücksbereich der Eheleute Baumanns eine überbaubare Fläche bis zu 40 m Tiefe vor. Ob die Eheleute Baumanns ihr eigenes Grundstück tatsächlich bebauen, bleibt ihrer eigenen Entscheidung überlassen. Fakt ist, dass für die Nachbarparzelle 252 eine positive Bauvoranfrage für eine zweigeschossige Bebauung vorliegt. Fakt ist auch, dass auf der Parzelle 105 und auf der Parzelle 117 nach § 34 Baurecht in zweiter Reihe besteht. Aus diesem Grunde wurde ja auch gerade die rückwärtige überbaubare Fläche entlang der „Kelterstraße“ bis 40 m Tiefe festgelegt. Es gibt auch keinen Sinn, lediglich die Parzelle Baumanns auszuklammern. Eine Reduzierung der überbaubaren Fläche auf den Parzellen 117 und 105 würde zu Regressansprüchen führen. Ich schlage Ihnen von daher vor, die Bedenken der Eheleute Baumanns zurückzuweisen. 3.) Eheleute Annemie und Paul Ecker/Eheleute Beate und Ralf Dohmen Die Eheleute Ecker sind Eigentümer des Wohnhausgrundstückes Kelterstraße 96. Die Eheleute Dohmen haben das Schreiben zwar mitunterzeichnet, da sie jedoch nicht Grundstückseigentümer sind und sich die Bedenken der Eheleute Ecker ausschließlich auf die Bebauung der Nachbarparzelle 105 beziehen, sind die Eheleute Dohmen nicht betroffen. Dies dient jedoch nur der Klarstellung. Die Bedenken der Eheleute Ecker richten sich gegen die Bautiefe von 40 m auf der Nachbarparzelle 105 und gegen die vorgesehene Firsthöhe von 12 m. Bei Beibehaltung der Bautiefe und der Firsthöhe befürchten Sie in der Ruhezone Ihres Grundstückes beeinträchtigt zu werden. Sie schlagen aus diesem Grunde vor (siehe beigefügte Ablichtung aus dem B-Plan) die überbaubare Fläche auf den Parzellen 148, 117 und 105 auf 25 m Tiefe zu reduzieren und vertreten die Auffassung, dass alsdann auch noch eine -3großzügige Nutzung der Grundstücke möglich wäre. Darüber hinaus weisen sie darauf hin, dass der Baukörper auf der Parzelle 105 bis zu 3 m an ihre Grundstücksgrenze heran gebaut werden könnte (einzuhaltende Abstandsfläche nach BauO NRW). Die persönlichen Argumente der Eheleute Ecker sind für mich durchaus nachvollziehbar. Andererseits wäre eine Bebauung der Parzelle 105 bis zu einer Tiefe von 40 m nach § 34 (also auch ohne Bebauungsplan) rechtlich bis zu einer Firsthöhe von 12 m heute unproblematisch möglich. Hier ist also eine Rechtsposition entstanden, die durch einen qualifizierten Bebauungsplan, der eine städtebauliche Ordnung gewährleisten soll, nicht rechtsgrundlos und im Interesse Einzelner missachtet werden darf. Aus dem Aufstellungsverfahren ist Ihnen noch bekannt, dass der Eigentümer der Parzelle 105 auch über die 40 m hinaus eine überbaubare Fläche begehrt hat. Diesem Wunsch wurde richtigerweise nicht entsprochen. Hierauf besteht auch nach § 34 kein Rechtsanspruch. Würde man den Bedenken der Eheleute Ecker Rechnung tragen und die überbaubare Fläche auf 25 m Tiefe reduzieren, können Regressansprüche auf die Gemeinde Kreuzau zukommen. Ich verweise in diesem Zusammenhang auch auf die von mir eingeholte Stellungnahme der Rechtsanwälte Derichs und Kollegen, die ich Ihnen in Ablichtung als Anlage 5 beifüge. Der Eigentümer der Parzelle 105 hat im Rahmen der Offenlage innerhalb der Frist keine Bedenken erhoben, da er sich mit dem Bebauungsplanentwurf einverstanden erklärt hat, obwohl seinem Ursprungsantrag ja nicht entsprochen worden ist. Da gemäß § 1 Abs. 7 BauGB ja auch die privaten Belange gegeneinander und untereinander gerecht abzuwägen sind, habe ich mit dem Eigentümer der Parzelle 105, Herrn Wilhelm Schall, die vorliegenden Bedenken der Eheleute Ecker diskutiert und versucht, einen Kompromiss zu erzielen, der die Gemeinde zumindest von Schadenersatzansprüchen freistellt. Herr Schall hat sich mit diesem Kompromiss auch einverstanden erklärt und im Übrigen nach der Offenlage die als Anlage 6 beigefügte Stellungnahme abgegeben. Meinen Kompromissvorschlag wollen Sie der Bebauungsplanablichtung gemäß Anlage 7 entnehmen. Hierzu folgende Erläuterungen: 1.) Es verbleibt zunächst grundsätzlich bei der überbaubaren Grundstücksfläche bis 40 m Tiefe. Entlang der Grundstücksgrenze der Eheleute Ecker wird die überbaubare Grundstücksfläche jedoch auf 25 m zurückgenommen und verspringt nach 8 m Grenzabstand wieder auf 40 m. Hierdurch ist gewährleistet, dass ein Wohnhaus unabhängig von den Vorschriften der Bauordnung einen Mindestabstand von 8 m einhalten muss. 2.) Die maximale Firsthöhe soll im rückwärtigen Bereich (nach 25 m) von bisher 12 m auf maximal 9,50 m reduziert werden. Hierdurch ist zwar noch eine zweigeschossige Bebauung möglich, der Ausbau eines Dachgeschosses (kein Vollgeschoss) scheidet jedoch aus. Damit dies auch städtebaulich einen Sinn gibt, sollte diese Knotenlinie und die Reduzierung der Firsthöhe auch im Bereich der Parzellen 117, 148 und 252 erfolgen. Dieser Kompromissvorschlag wird von Herrn Schall akzeptiert. Ich habe diesen Kompromissvorschlag auch den Eheleuten Ecker unterbreitet. Die Eheleute Ecker sind jedoch nicht bereit, sich zu diesem Kompromissvorschlag zu äußern. Unter Abwägung aller Belange schlage ich Ihnen jedoch vor, die Bedenken der Eheleute Ecker in der vorgetragenen Form zurückzuweisen, jedoch gleichzeitig den Bebauungsplan aufgrund meines Kompromissvorschlages zu ändern. II. Haushaltsmäßige Auswirkungen: - entfällt - -4III. Beschlussvorschlag: „Zu 1.) Zu 2.) Zu 3.) Zu 4.) Die Bedenken des Herrn Alexander Klein bezüglich der Festlegung der überbaubaren Flächen werden aus den in der Sitzungsvorlage genannten Gründen zurückgewiesen. Den Bedenken bezüglich der Firsthöhe wird insofern stattgegeben, als die Firsthöhe nunmehr im rückwärtigen Bereich entsprechend dem Vorschlag in der Sitzungsvorlage von 12 m auf 9,50 m reduziert wird. Die Bedenken der Eheleute Baumanns werden aus den in der Sitzungsvorlage genannten Gründen zurückgewiesen. Die Bedenken der Eheleute Ecker auf Reduzierung der überbaubaren Flächen werden zurückgewiesen. Im Rahmen der Abwägung erfolgt jedoch eine Änderung der Festsetzungen entsprechend dem Kompromissvorschlag aus der Sitzungsvorlage. Der Bebauungsplan Nr. I 7, Ortsteil Winden, „Gemarkungsbereich Fränzchens Garten“ wird als Satzung gemäß § 10 BauGB nebst der dazugehörigen Begründung beschlossen.“ Der Bürgermeister - Ramm - IV. Beratungsergebnis: Einstimmig: Ja: Nein: Enthaltungen: ________ ________ ________ ________