Allgemeine Vorlage (Begründung des Bebauungsplanes E 28)

Anlage 2 zu VL 28/2012, 3. Ergänzung BEGRÜNDUNG des Bebauungsplanes E 28 „Betriebsgelände Niederauer Mühle GmbH“ Gemeinde Kreuzau – Ortsteil Kreuzau Entwurf zur frühzeitigen Auslegung Begründung zur Frühzeitigen Stand: April 2014 Gemeinde Kreuzau Begründung Bebauungsplan E 28 –Betriebsgelände Niederauer Mühle– ENTWURF Inhalt 1. 2. Anlass, Ziele und Zwecke der Planung Städtebauliche und planungsrechtliche Situation 2.1. 2.2. 2.3. 2.4. 3. 5 Nutzungs- und Gestaltungskonzept ........................................................................................................................................ 5 Erschließungskonzept ............................................................................................................................................................. 6 Freiraumkonzept ..................................................................................................................................................................... 6 Immissionsschutz .................................................................................................................................................................... 7 Textliche und zeichnerische Festsetzungen 4.1. 4.2. 4.3. 4.4. 4.5. 4.6. 4.7. 4.8. 4.9. 4.10. 5. 6. 7. Beschreibung des Plangebietes .............................................................................................................................................. 4 Flächennutzungsplan .............................................................................................................................................................. 5 Regionalplan ........................................................................................................................................................................... 5 Fachplanungen ....................................................................................................................................................................... 5 Planungskonzept 3.1. 3.2. 3.3. 3.4. 4. 3 4 7 Geltungsbereich ...................................................................................................................................................................... 7 Art der baulichen Nutzung ....................................................................................................................................................... 8 Maß der baulichen Nutzung und Bauweise .......................................................................................................................... 11 Überbaubare Grundstücksflächen ........................................................................................................................................ 14 Stellplätze und Nebenanlagen .............................................................................................................................................. 15 Erschließung ......................................................................................................................................................................... 15 Lärmschutz............................................................................................................................................................................ 15 Schutz vor Geruchsemissionen ............................................................................................................................................ 16 Private Grünflächen .............................................................................................................................................................. 16 Flächen für die Erhaltung von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen ............................................................. 16 Hinweise Auswirkungen der Planung Plandaten 7.1. 16 16 17 Flächenbilanz zum Bebauungsplan E 28 .............................................................................................................................. 17 VDH Projektmanagement GmbH Erkelenz Stand: April 2014 2 Gemeinde Kreuzau 1. Begründung Bebauungsplan E 28 –Betriebsgelände Niederauer Mühle– ENTWURF ANLASS, ZIELE UND ZWECKE DER PLANUNG Im Jahr 1989 wurde für die damals vorhandene Feinpapierfabrik Gebrüder Hoesch der Bebauungsplan E 19 aufgestellt, um die planungsrechtlichen Voraussetzungen für zukünftige Betriebserweiterungen insbesondere unter Berücksichtigung der Belange des Immissionsschutzes und des Landschaftsschutzes zu treffen. Die Niederauer Mühle GmbH hat im Jahr 1995 die Papierfabrik übernommen. Heute befindet sich die Papierfabrik Niederauer Mühle in einer städtebaulichen Gemengelage: In ihrer unmittelbaren Umgebung befinden sich überwiegend Wohnnutzungen, kleinere Gewerbebetriebe sowie eine Schule. Seit Ende der 1990er Jahre hat sich die Papierfabrik stetig erweitert. Einige der nach Bundesimmissionsschutzgesetz (BImSchG) erteilten Genehmigungen enthalten Nebenbestimmungen, um ein konfliktfreies Nebeneinander der Papierfabrik mit den umliegenden Nutzungen zu gewährleisten. Trotz dieser Nebenbestimmungen gab es in den letzten Jahren Beschwerden der Anwohner über schädliche Umwelteinwirkungen (insbesondere Geruchs- und Lärmbelästigungen), die nach Aussage der Bürgerschaft von der Papierfabrik verursacht werden. Der Rat der Gemeinde Kreuzau hat in seiner Sitzung am 26.06.2012 die Aufstellung des Bebauungsplanes E 28, Ortsteil Kreuzau, „Betriebsgelände Niederauer Mühle“ beschlossen. Der Bebauungsplan E 28 soll den Bebauungsplan E 19 ersetzen, da der B-Plan E 19 – nach heutigen rechtlichen Maßstäben – Planungsfehler enthält. Allgemeines Ziel des Bebauungsplanes E 28 ist der nachbarschaftsverträgliche Erhalt der Papierfabrik in den Grenzen des heutigen Bestandes mit geringfügigen Erweiterungsmöglichkeiten unter Einhaltung der immissionsschutzrechtlichen Anforderungen. Die konkreten Ziele des Bebauungsplanes E 28 sollen gemäß Aufstellungsbeschluss sein: „Kontingentierung der zulässigen Lärmemissionen Diese Kontingentierung sollte zum Ziel haben, dass die Schutzansprüche in der unmittelbaren Umgebung auch unter Einbeziehung tieffrequenter Störungen eingehalten werden. Festsetzung von Vorkehrungen zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen (zum Beispiel Gerüche) oder zur Vermeidung oder Minderung dieser Einwirkungen im Sinne von § 9 Abs. 1 Nr. 24 BauGB Als derartige Maßnahmen kommen insbesondere die Einhausung von geruchsintensiven Produktions- und Lagerstätten sowie die Anordnung technischer Vorkehrungen zur Beschränkung sogenannter diffuser Immissionsquellen in Betracht. Gliederung des Plangebietes Unter Berücksichtigung des vorhandenen Betriebes (Bestandsschutz) ist eine Gliederung des Plangebietes in Gewerbe- und Industriegebiet, alternativ in ein Sonstiges Sondergebiet beabsichtigt. Zusätzliche Ziele könne im weiteren Bauleitplanverfahren noch festgelegt werden.“ Es wird beabsichtigt, das Bauleitplanverfahren im Normalverfahren (mit frühzeitiger Beteiligung und Offenlage) durchzuführen. Die Änderung des Flächennutzungsplanes ist nicht erforderlich. VDH Projektmanagement GmbH Erkelenz Stand: April 2014 3 Gemeinde Kreuzau Begründung Bebauungsplan E 28 –Betriebsgelände Niederauer Mühle– ENTWURF 2. STÄDTEBAULICHE UND PLANUNGSRECHTLICHE SITUATION 2.1. Beschreibung des Plangebietes Das Plangebiet befindet sich im Südwesten des Ortsteils Kreuzau, unweit der Rur. Im Süden wird das Plangebiet begrenzt durch Freiflächen, an die wiederum im Süden das FFH- und Naturschutzgebiet Rurtal angrenzt. Westlich des Plangebietes befinden sich ein Schulzentrum, eine Festhalle, ein Wellnessbetrieb und ein Wohngebiet. Im Norden schließt ein als Mischgebiet fstgesetztes Gebiet an. Östlich des Plangebietes befindet sich ein Mischgebiet im unbeplanten Innenbereich. Der Geltungsbereich des Bebauungsplanes E 28 umfasst sowohl das Grundstück der Papierfabrik Niederauer Mühle als auch Mischgebiete, die sich in unmittelbarer Umgebung zur Papierfabrik befinden. Die Papierfabrik befindet sich zwischen Windener Weg und Üdinger Weg. Dieser Bereich ist nahezu vollständig versiegelt bzw. baulich genutzt. Zwei Ausnahmen hiervon bilden ein kleiner Bereich im Südwesten, welcher mit Bäumen bestanden ist sowie Grünbereiche um den Mühlenteich östlich des als Papierfabrik genutzten Grundstücksteils. Im Osten des Betriebsgeländes der Papierfabrik befindet sich eine ca. 7,50 m hohe Lärmschutzwand, welche das Betriebsgelände von dem Mühlenteich abgrenzt. Östlich des Mühlenteiches befindet sich eine zweite Lärmschutzwand, welche das Grundstück der Papierfabrik von dem anschließenden Mischgebiet abgrenzt. In diesem östlichen Bereich des Plangebietes befinden sich entlang des Üdinger Weges Wohnnutzungen sowie gewerbliche Nutzungen. Westlich des Windener Weges befinden sich im Plangebiet ein Lebensmitteldiscounter sowie z.T. gewerblich genutzte Bereiche. Abbildung 1: Luftbild der Papierfabrik und Umgebung mit Liegenschaftskarte (Quelle: TIM-online, zugegr. Feb. 2014) VDH Projektmanagement GmbH Erkelenz Stand: April 2014 4 Gemeinde Kreuzau 2.2. Begründung Bebauungsplan E 28 –Betriebsgelände Niederauer Mühle– ENTWURF Flächennutzungsplan Der Flächennutzungsplan (FNP) der Gemeinde Kreuzau stellt in der derzeit gültigen Fassung für das Grundstück der Papierfabrik Niederauer Mühle gewerbliche Bauflächen dar. Im übrigen Plangebiet werden gemischte Bauflächen dargestellt. Eine Änderung des Flächennutzungsplanes ist nicht erforderlich. Das Betriebsgelände der Papierfabrik soll im Zuge der vorliegenden Bebauungsplanes E 28 als Sondergebiet mit der Zweckbestimmung „Papierfabrik“ sowie in Teilen als Gewerbegebiet festgesetzt werden. Eine solche Festsetzung gilt gem. § 8 (2) BauGB als aus dem Flächennutzungsplan entwickelt. Die Festsetzung eines Sondergebietes mit der Zweckbestimmung „Papierfabrik“ entspricht in der Art der baulichen Nutzung einer gewerblichen Nutzung. 2.3. Regionalplan Im Regionalplan für den Regierungsbezirk Köln (Teilabschnitt Aachen) sind der Ortsteil Kreuzau und auch das Plangebiet als „allgemeiner Siedlungsbereich“ festgelegt. 2.4. Fachplanungen Schutzgebiete nach FFH- und Vogelschutzrichtlinie sind durch die Planung voraussichtlich nicht betroffen. Die Vereinbarkeit der Planung mit den Zielen des Landschafts- und Naturschutzes wird im Laufe des weiteren Bauleitplanverfahrens abschließend geprüft. 3. PLANUNGSKONZEPT 3.1. Nutzungs- und Gestaltungskonzept Der Bebauungsplan E 28 soll die bestehende Papierfabrik sowie die umliegenden Nutzungen sichern und geringfügige Entwicklungsmöglichkeiten eröffnen. Aus diesem Grund wird das Betriebsgelände der Niederauer Mühle überwiegend als Sondergebiet mit der Zweckbestimmung „Papierfabrik“ festgesetzt sowie in Teilen als Gewerbegebiet. Die Grenzen dieser Baugebiete orientieren sich insbesondere an den Baugrenzen des Bebauungsplanes E 19 sowie an dem Verlauf der heutigen Lärmschutzwand. Auf das Festsetzen von Baugrenzen auf dem Grundstück der Papierfabrik wird überwiegend verzichtet, abgesehen von dem kleinen, heute mit Bäumen bestandenen Bereich im Südwesten. Dieser Bereich soll zukünftig nicht für Betriebserweiterungen zur Verfügung stehen, da ein bauliches Heranrücken der Papierfabrikfabrik an die Festhalle und das Schulzentrum aus städtebaulichen Gründen nicht gewünscht wird. Ein bauliches Heranrücken würde zudem die Eingangssituation in den Ortsteil Kreuzau beeinträchtigen. Nebenanlagen im Sinne des § 14 BauNVO sowie bauliche Anlagen, welche nach dem Landesrecht in Abstandsflächen zulässig sind, sind in diesem Bereich entsprechend ausgeschlossen. Diese Fläche wird (weiterhin) als Baugebiet ausgewiesen; die Festsetzung z.B. einer Grünfläche ist nicht erforderlich. Das Planungsziel in diesem Bereich ist der Erhalt der vorhandenen städtebaulich prägenden Bäume und Hecken, nicht der Erhalt oder die Schaffung einer überwiegend begrünten Fläche. Zudem befinden sich in diesem Bereich bereits einzelne bauliche Anlagen (Straßen), die der Papierfabrik dienen. Aufgrund der nahezu vollständigen Versiegelung des Betriebsgeländes wird für das Sondergebiet eine Grundflächenzahl von 1,0 festgesetzt. VDH Projektmanagement GmbH Erkelenz Stand: April 2014 5 Gemeinde Kreuzau Begründung Bebauungsplan E 28 –Betriebsgelände Niederauer Mühle– ENTWURF Innerhalb des Sondergebietes werden die Höhen baulicher Anlagen basierend auf dem Bestand und in Orientierung an den Festsetzungen des Bebauungsplanes E 19 festgesetzt. Dadurch ergibt sich eine Staffelung der maximal zulässigen Höhen baulicher Anlagen: Im Süden des Plangebietes – Richtung Naturschutzgebiet – sind partiell maximale Höhen von 171,0 m über NN möglich; nach Norden fällt diese zulässige Höhe auf 157,5 m ab. Der Bereich des heutigen Kartonagenlagers im Osten des Betriebsgeländes wird auf 154,0 m über NN festgesetzt, was einer niedrigeren Höhe als die Lärmschutzmauer entspricht und trotzdem eine ausreichende Höhe für eine etwaige Einhausung des Rohstofflagers darstellt. Das Geländeniveau liegt auf dem Betriebsgelände bei ca. 147 m über NN. Um besondere Anlagen sowie technische und bauliche Vorkehrungen zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen (Lärm, Luft/Geruch) im Sinne des Bundes-Immissionsschutzgesetzes trotz der Höhenbegrenzungen weiterhin zu ermöglichen, werden Ausnahmeregelungen für diese Anlagen getroffen. Die Ausnahmen sind an den gutachterlichen Nachweis gebunden, dass diese Maßnahmen tatsächlich zu einem gesteigerten Immissionsschutz beitragen. Die dies zu belegenden Gutachten sind aus fachlichen Gründen sowie aus Gründen der Neutralität durch die zuständige Immissionsschutzbehörde zu bestätigen. Sonstige Teile technischer Anlagen (z.B. Rohrleitungen) dürfen die festgesetzten maximalen Höhen baulicher Anlagen geringfügig (bis zu drei Meter) überschreiten, sofern die Maßnahme nicht zu einer Zunahme der Immissionen an den maßgeblichen Immissionsorten führt, nachbarliche Belange nicht beeinträchtigt werden und die Anlagen an anderer Stelle im Plangebiet nicht realisierbar sind. Die Festsetzung der Mischgebiete orientiert sich grundsätzlich an dem Bebauungsplan E 19, insbesondere in Bezug auf den Zuschnitt der Baugebiete. Auf die darin z.T. vorgesehene Gliederung der Mischgebiete in eingeschränkte Mischgebiete wird im E 28 aus Gründen der Rechtssicherheit und der planerischen Zurückhaltung verzichtet. Die Festsetzungen des E 19 in Bezug auf Geschossigkeit, Bauweise, Grundflächenzahl und Geschossflächenzahl werden aus Gründen des Bestands- und Vertrauensschutzes beibehalten. Auf die differenzierte und kleinräumige Festsetzung von Baugrenzen – insbesondere entlang des Üdinger Weges – wird verzichtet, da eine solche Festsetzung aus heutiger Sicht städtebaulich nicht erforderlich ist. Um die recht schmale Straße „Im Hanfgarten“ durch Garagen oder Nebenanlagen nicht zu sehr einzuengen, werden an dieser Stelle aus Vorsorgegründen Baugrenzen beiderseitig der Straße in einem Abstand von 3 m sowie Flächen für Stellplätze festgesetzt. 3.2. Erschließungskonzept Die vorhandenen Erschließungen sollen durch den Bebauungsplan E 28 nicht verändert werden. Die bestehenden öffentlichen Erschließungsflächen werden daher weiterhin als öffentliche Verkehrsfläche im Bestand festgesetzt. 3.3. Freiraumkonzept Die beiden großen im Plangebiet vorhandenen Freiräume sollen erhalten werden. Dabei handelt es sich einerseits um den mit Bäumen bestandenen Bereich im Südwesten des Plangebietes. Die Bäume und die Hecken sollen im Rahmen des Bebauungsplanes als zu erhaltend festgesetzt werden. Einerseits prägen diese Bäume die Eingangssituation des Ortsteils Kreuzau, anderseits stellen sie eine städtebauliche Zäsur gegenüber der Festhalle und dem VDH Projektmanagement GmbH Erkelenz Stand: April 2014 6 Gemeinde Kreuzau Begründung Bebauungsplan E 28 –Betriebsgelände Niederauer Mühle– ENTWURF Schulzentrum dar sowie ein verbindendes landschaftliches Element in den südlich anschließenden Freiraum. Der naturnahe Bereich um den Mühlenteich soll im Zuge der Planungen erhalten werden. Dazu wird dieser Bereich als privater Grünbereich festgesetzt, wodurch er einer baulichen Nutzung entzogen ist. Auch da der Mühlenteich seit 2007 als Bau- und Bodendenkmal in die Denkmalliste eingetragen ist, soll dieser Bereich einer baulichen Nutzung entzogen bleiben; dies entspricht der heutigen Nutzung als Grünfläche. Auf die Festsetzung zu erhaltener Bäume o.ä. soll verzichtet werden, da dies aus heutiger Sicht städtebaulich nicht erforderlich ist. Dieser Bereich tritt im öffentlichen Raum kaum in Erscheinung, da sich dieser überwiegend hinter einer Lärmschutzwand befindet. 3.4. Immissionsschutz Im Rahmen der erteilten Bau- und BImSch-Genehmigungen wurde stets gutachterlich nachgewiesen, dass die allgemein verbindlichen Richtwerte der TA Lärm eingehalten werden. Im Zuge des Bebauungsplanverfahrens des B-Plans E 28 wird im Auftrag der Gemeinde Kreuzau ein Schallgutachten erarbeitet. Für dieses Gutachten gelten dieselben Richtwerte in Bezug auf Schallimmissionen, wie im Rahmen der Genehmigungsverfahren. Die Erarbeitung eines vom Vorhabenträger unabhängigen Gutachtens bringt zwei Vorteile: Erstens können so die Parameter überprüft werden, welche zu den früheren Gutachtenergebnissen geführt haben (insb. die Lage der Immissionspunkte). Zweitens können Emissionskontingente abgeleitet und definiert werden, welche wiederum als textliche Festsetzungen Teil des Bebauungsplanes E 28 werden. Inwiefern der Belang der Geruchsimmissionen im Rahmen des vorliegenden Bebauungsplanverfahrens wirksam geregelt werden kann, kann zum aktuellen Verfahrensstand nicht abschließend beurteilt werden. Derzeit befinden sich die jüngst angefertigten Geruchsgutachten bei den zuständigen Landesbehörden zur Prüfung. Sollte das Prüfergebnis sein, dass die bundesweit einheitlich definierten Richtwerte bzgl. des Geruchs (GIRL) eingehalten werden, sind die Regelungsmöglichkeiten im Rahmen der kommunalen Bauleitplanung in Bezug auf Geruchsemissionen voraussichtlich erheblich eingeschränkt. 4. TEXTLICHE UND ZEICHNERISCHE FESTSETZUNGEN 4.1. Geltungsbereich Der Geltungsbereich des Bebauungsplanes E 28 orientiert grundsätzlich an dem Geltungsbereich des Bebauungsplanes E 19. Der Geltungsbereich des E 19 umfasst sowohl das Betriebsgelände der Papierfabrik als auch die jeweils erste Reihe an Grundstücken, welche der Papierfabrik gegenüber liegen und den Gebietscharakter eines Mischgebietes aufweisen. Im Vergleich zu dem Bebauungsplan E 19 wurde der Geltungsbereich des E 28 in zwei Teilbereichen verändert: Einerseits ist das Grundstück Gemarkung Kreuzau, Flur 13, Flurstück 52 im Nordwesten des Geltungsbereiches nicht mehr Teil des Bebauungsplanes E 28. Dies begründet sich einerseits darin, dass die Grenze des Geltungsbereiches des B-Plans E 19 heute im Tatsächlichen mittig durch ein Einfamilienhaus verläuft. Aus Gründen der bauplanungsrechtlichen Bestimmtheit ist eine solche Regelung städtebaulich nicht gewünscht. Zudem widerspräche die Hereinnahme VDH Projektmanagement GmbH Erkelenz Stand: April 2014 7 Gemeinde Kreuzau Begründung Bebauungsplan E 28 –Betriebsgelände Niederauer Mühle– ENTWURF dieses Grundstückes der Systematik des Bebauungsplanes, jeweils nur die erste Baureihe in den Geltungsbereich mit einzubeziehen. Anderseits wurden im Südosten des Bebauungsplanes die Grundstücke zwischen Üdinger Weg, Peschstraße und Im Hanfgarten in den Geltungsbereich integriert. Diese Grundstücke waren nicht Teil des Bebauungsplanes E 19, da diese Grundstücke früher Teil des Bebauungsplans E 2, Ortsteil Kreuzau, waren. Der Bebauungsplan E 2 wurde im Jahr 2012 ersatzlos aufgehoben, so dass diese Grundstücke dem unbeplanten Innenbereich gem. § 34 BauGB zugeordnet werden. Ein wesentliches Ziel des verfahrensgegenständlichen Bebauungsplanes E 28 ist die abschließende und nachhaltige Lösung möglicher nachbarschaftlicher Konflikte, die sich durch die vorhandene Gemengelage ergeben (könnten). Um dieses Ziel zu erreichen, ist es aus Sicht der Gemeinde erforderlich, jeweils die besonders schutzwürdigen Nutzungen gegenüber der Papierfabrik in ihrem Bestands als Baugebiete festzusetzen; der Gebietscharakter dieser Bereiche entspricht heute (wie auch damals im Bebauungsplan E 19) Mischgebieten. Es ist städtebaulich nicht erforderlich, die Festhalle und das Schulzentrum in den Geltungsbereich des E 28 zu integrieren. Die Bereiche, die sich in der Nähe der Papierfabrik befinden stellen überwiegend Sport- und Freiflächen dar und halten zu den bestehenden (E 19) bzw. geplanten (E 28) Baugrenzen einen aus städtebaulicher Sicht ausreichenden Abstand ein. Nördlich des Geltungsbereiches befindet sich ein Mischgebiet, welches bauleitplanerisch als solche festgesetzt ist; somit besteht keine Erforderlichkeit, diese Flächen in den Bebauungsplan E 28 zu integrieren. Im Süden grenzt der Geltungsbereich des Bebauungsplans E 28 an den Bebauungsplan E 19 A an, der Parkplatzflächen, Flächen für das Anpflanzen von Bäumen und Sträuchern sowie öffentlichen Grünflächen ausweist. Der Geltungsbereich des Bebauungsplanes orientiert sich an bestehenden Flurstücksgrenzen. 4.2. Art der baulichen Nutzung Der überwiegende Teil des Betriebsgeländes der Papierfabrik – der Teil, welcher heute vorwiegend für die Papierproduktion genutzt wird – soll als sonstiges Sondergebiet gem. § 11 (1) BauNVO mit der Zweckbestimmung „Papierfabrik“ festgesetzt werden. Dieses Betriebsgelände unterscheidet sich wesentlich von den Baugebieten nach den §§ 2 bis 10 BauNVO – insbesondere bei einer wertenden Gesamtbetrachtung unter Berücksichtigung der allgemeinen Zweckbestimmungen der Baugebiete – weshalb die Festsetzung als Sondergebiet erforderlich und sachgerecht ist. Ausweisung des überwiegenden Teils der Papierfabrik als GI eignet sich nicht Der Bebauungsplan E 19 setzte das gesamte Betriebsgelände der Papierfabrik als GI fest und schränkte die zulässigen Arten von Nutzungen nach § 1 (5) BauNVO erheblich ein, indem ausschließlich Papierfabriken nach Abstandserlass zulässig waren. Eine solche erhebliche Einschränkung der zulässigen Nutzungen entspricht aus Sicht des Plangebers nicht der Zweckbestimmung eines GI, sondern stellt vielmehr faktisch eine betriebs- bzw. vorhabenbezogene Planung dar. Tatsächlich entsteht in der Örtlichkeit nicht der Eindruck eines typischen Industriegebietes, sondern der Eindruck, es handele sich um einen einzelnen Gewerbetrieb. Nach § 9 (1) BauNVO dienen Industriegebiete vorwiegend der Unterbringung von Gewerbebe- VDH Projektmanagement GmbH Erkelenz Stand: April 2014 8 Gemeinde Kreuzau Begründung Bebauungsplan E 28 –Betriebsgelände Niederauer Mühle– ENTWURF trieben, die in anderen Baugebieten unzulässig sind. Der Gebietscharakter eines GI ist im Umkehrschluss zumindest dann erfüllt, wenn der Anteil an Betrieben, die in dem GI angesiedelt sind, vorwiegend aus erheblich belästigenden Betrieben besteht. Bei der Papierfabrik Niederauer Mühle wurden aufgrund der Gemengelage in den bereits erteilten BImSch-Genehmigungen z.T. erhebliche Nebenbestimmungen in Bezug auf das Emissions- und Immissionsverhalten getroffen, so dass diese Papierfabrik auch als atypischer Gewerbebetrieb betrachtet werden könnte und folglich in einem Gewerbegebiet zulässig sein könnte. Zumindest handelt es sich bei der Papierfabrik Niederauer Mühle aufgrund der erheblichen Einschränkungen im Rahmen der Genehmigungen im Tatsächlichen um keinen uneingeschränkt erheblich belästigenden Gewerbebetrieb. In der Begründung zum Bebauungsplan E 19 wird auf ein Urteil des Bundesverwaltungsgerichtes Berlin hingewiesen, das besagte, dass nach dem Bundes-Immissionsschutzgesetz genehmigungsbedürftige Anlagen in GI-Gebiete nach § 9 BauNVO untergebracht werden müssten. Dieses Urteil ist spätestens seit der BauNVO-Novelle 1990 nicht mehr durchschlägig, da mit dem ergänzten § 15 (3) BauNVO klargestellt wurde, dass sich die Zulässigkeit der Anlagen in Baugebieten nicht alleine nach den verfahrensrechtlichen Einordnungen des BundesImmissionsschutzgesetzes und der auf seiner Grundlage erlassenen Verordnungen zu beurteilen ist. Die erfolgte erhebliche Einschränkung eines Industriegebietes derart, dass nur eine einzige Nutzung zulässig wäre, könnte aus Sicht der Gemeinde grundsätzlich unter Bezugnahme auf § 1 (4) BauNVO möglich sein, also bei Gliederung des Industriegebietes im Verhältnis zu mehreren Industriegebieten der Gemeinde zueinander. In der einschlägigen Kommentierung wird jedoch auf folgendes hingewiesen (Ernst / Zinkhahn / Bielenberg / Krautzberger: Kommentar BauNVO bzgl. § 1 (4) BauNVO, RN 63 (Juni 2009, Lfg. 92, Söfker)): „Entsprechend dem zur Gliederung innerhalb eines Baugebiets zu beachtenden Grundsatz der Wahrung des Gebietscharakters muss auch bei der Gliederung im Verhältnis der Gewerbegebiete der Gemeinde zueinander in der Bilanz gewährleistet bleiben, dass vom Typ her Gewerbebetriebe aller Art, die nicht erheblich belästigen, ihren Standort im Gemeindegebiet weiter finden. Dies gilt auch für Industriegebiete. […] Im Übrigen ist maßgeblich, dass bei baugebietsübergreifenden räumlichen Gliederungen von Gewerbe- oder Industriegebieten mindestens in einem Gebiet oder in allen Gewerbe- bzw. Industriegebieten einer Gemeinde im Ergebnis alle gewerblichen bzw. industriellen Nutzungen so, wie sie nach § 8 oder § 9 BauNVO vorgesehen sind, allgemein zulässig sind.“ Daher könnte die erhebliche Einschränkung der zulässigen baulichen Nutzung für die Papierfabrik Niederauer Mühle alleine deshalb nicht unter Bezug auf den § 1 (4) BauGB begründet werden, da in der Gemeinde Kreuzau insgesamt nur zwei Industriegebiete ausgewiesen sind, die beide in ihrer Nutzung bereits nicht unerheblich eingeschränkt sind. Der Gebietscharakter eines Industriegebietes wäre somit unter gesamtgemeindlicher Betrachtungsweise nicht gewährleistet, weshalb sich die Gemeinde bei o.g. erheblicher Einschränkung der zulässigen Nutzung dem begründeten Vorwurf der Verhinderungsplanung ausgesetzt sähe. VDH Projektmanagement GmbH Erkelenz Stand: April 2014 9 Gemeinde Kreuzau Begründung Bebauungsplan E 28 –Betriebsgelände Niederauer Mühle– ENTWURF Ausweisung des gesamten Betriebsgeländes der Papierfabrik als GE eignet sich nicht Die Ausweisung des überwiegenden Teils des Betriebsgeländes der Papierfabrik als Gewerbegebiet (GE) wäre bauplanungsrechtlich grundsätzlich zwar möglich. Dazu wäre jedoch der abschließende und rechtssichere Nachweis erforderlich, dass es sich tatsächlich um einen atypischen Industriebetrieb handelt. Im Übrigen würde die Ausweisung als GE ggf. zu erheblichen Einschränkungen in den Entwicklungsmöglichkeiten und ggf. einen wesentlichen Eingriff in bestehende Nutzungen der Papierfabrik führen. Ziel des verfahrensgegenständlichen Bauleitplanverfahrens ist jedoch die Schaffung eines rechtssicheren Bebauungsplanes, welcher den Bestand planungsrechtlich sichert und geringfügige Entwicklungsmöglichkeiten für die Papierfabrik eröffnet. Ausweisung des überwiegenden Teils des Betriebsgeländes der Papierfabrik als SO Die Ausweisung des überwiegenden Teil des Betriebsgeländes der Papierfabrik als sonstiges Sondergebiet gem. § 11 (1) BauNVO mit der Zweckbestimmung „Papierfabrik“ stellt somit aus o.g. Gründen sowie unter Berücksichtigung der Planungsziele und unter Beachtung des Verhältnismäßigkeitsprinzips nach Auffassung der Gemeinde Kreuzau das angemessenste Mittel dar. Die Ausweisung als Sondergebiet mit der Zweckbestimmung „Papierfabrik“ ist nach Auffassung der Gemeinde auch im Hinblick auf ein Urteil des BVerwG vom 25.05.2009 – 4 CN 2.08 sachgerecht. Hierin heißt es wörtlich: „Hat der Satzungsgeber ein Sondergebiet festgesetzt, indem er die Nutzungen eines Gebietstyps so eingeengt hat, dass das Sondergebiet als Baugebietsrelikt unter Aufgabe der allgemeinen Zweckbestimmung erscheint […], ist den Erfordernissen des § 11 Abs. 1 BauNVO regelmäßig Rechnung getragen.“ Wird, wie in dem vorliegen Fall, die Zulässigkeit eines Sondergebietes auf eine einzige Nutzungsart beschränkt (Papierfabrik), und wird zudem das Emissionsverhalten dieser Nutzung eingeschränkt, erscheint dem Plangeber das Sondergebiet „Papierfabrik“ in der Tat als „Baugebietsrelikt“ unter Aufgabe der allgemeinen Zweckbestimmung anderer Baugebiete. Ein weiterer Grund, welcher aus Sicht der Gemeinde die Ausweisung eines Sondergebietes erfordert, ist die Tatsache, dass die angestrebte erhebliche Einschränkung der Nutzung – insbesondere auch durch die beabsichtigten Einschränkungen des Emissionsverhaltens – über die Differenzierungsmöglichkeiten des § 1 BauNVO hinaus geht. Bei Einhaltung der Ziele und Zwecke der Planung wird es sich nach Auffassung des Plangebers zum Zeitpunkt des Satzungsbeschlusses faktisch um eine konkrete Vorhabenplanung in Form der Festsetzung einer „maßgeschneiderten“ Nutzung handeln. Ferner wird mit der Ausweisung als sonstiges Sondergebiet der planerische Wille zum Ausdruck gebracht, den Bestand zu sichern. Ob der Standort auch unter stadtentwicklungspolitischen Gesichtspunkten langfristig ein geeigneter Standort für ein großflächiges Gewerbe- oder Industriegebiet darstellen kann, soll aus heutiger Sicht nicht durch die Ausweisung eines Industrie- oder Gewerbegebietes planerisch vorbereitet bzw. entschieden werden. Die Zweckbestimmung der Papierfabrik wird in der textlichen Festsetzung 1.1 näher erläutert. Demnach sind unter „Papierfabrik“ Anlagen zur Herstellung von Papier, Karton und Pappe, auch als Altpapier, zu verstehen. Somit können insbesondere auch Anlagen gem. Nr. 114 der Ab- VDH Projektmanagement GmbH Erkelenz Stand: April 2014 10 Gemeinde Kreuzau Begründung Bebauungsplan E 28 –Betriebsgelände Niederauer Mühle– ENTWURF standsliste 2007 (Anlage 1 RdErl v. 6.6.2007) des Abstandserlasses NRW (V-3 – 8804.25.1) zulässig sein. Zulässig sind ferner auch solche Anlagen, die der primären Zweckbestimmung der Papierfabrik dienen ohne selbst Anlage zur Herstellung von Papier, Karton und Pappe zu sein (z.B. Verwaltungsgebäude, Lager). Ausweisung des übrigen Betriebsgeländes der Papierfabrik als GE In den Teilen des Betriebsgeländes, in denen sich ausschließlich Nutzungen befinden, die allgemein in einem Gewerbegebiet zulässig wären, wird ein eingeschränktes Gewerbegebiet nach § 8 BauNVO festgesetzt. In diesen Teilen des Betriebsgeländes befinden sich heute Verwaltungsnutzungen sowie kleinere nicht erheblich belästigende Gewerbebetriebe als Untermieter der Papierfabrik Niederauer Mühle. Das Gewerbegebiet wird in der baulichen Nutzung nach § 1 (5) BauNVO derart eingeschränkt, dass die allgemein zulässigen Nutzungen Tankstellen und Anlagen für sportliche Zwecke (§ 8 (2) Nr. 3 und 4 BauNVO) nicht zulässig sind. Ebenfalls nicht zulässig ist die ausnahmsweise zulässige Nutzungen der Vergnügungsstätten (§ 8 (3) Nr. 3 BauNVO). Der Ausschluss der genannten Nutzungen begründet sich in dem gemeindlichen Planungsziel, die bestehenden Nutzungen zu sichern und das Konfliktpotential innerhalb der Gemengelage vorsorglich zu minimieren. Ausweisung der umliegenden Baugebiete als MI Die übrigen Baugebiete werden als Mischgebiet nach § 6 BauNVO festgesetzt. Dies entspricht sowohl dem tatsächlichen Gebietscharakter als auch den Festsetzungen des Bebauungsplanes E 19. Das Mischgebiet wird in der Art der baulichen Nutzung nach § 1 (5) BauNVO derart eingeschränkt, dass die allgemein zulässigen Nutzungen Gartenbaubetriebe, Tankstellen und Vergnügungsstätten (§ 6 (2) Nr. 6 bis 8 BauNVO) nicht zulässig sind. Ebenfalls nicht zulässig ist die ausnahmsweise zulässige Nutzungen der Vergnügungsstätten (§ 6 (3) BauNVO). Der Ausschluss der genannten Nutzungen begründet sich in dem gemeindlichen Planungsziel, die bestehenden Nutzungen zu sichern und das Konfliktpotential innerhalb der Gemengelage vorsorglich zu minimieren. 4.3. Maß der baulichen Nutzung und Bauweise Festsetzungen auf dem Betriebsgelände der Papierfabrik In dem GE und SO „Papierfabrik“ wird die Grundflächenzahl auf 1,0 festgesetzt. Aufgrund der bereits vollständigen Versiegelung des Betriebsgeländes (insb. mit Gebäuden, Zufahrten und Stellplätzen) wird hiermit lediglich der Bestand festgesetzt. Zwar wird damit sowohl die Obergrenze nach § 17 (1) BauNVO als auch die festgesetzte GRZ des Bebauungsplanes E 19 überschritten. Im Tatsächlichen bleibt die flächige Bebaubarkeit jedoch in denselben Grenzen, wie im Bebauungsplan E 19, da die festgesetzten Baugebiete im Bebauungsplan E 28 kleiner sind als die des E 19. So wird im Bebauungsplan E 28 der gesamte Bereich um das Gewässer Mühlenteich als private Grünfläche festgesetzt und ist damit einer baulichen Nutzung entzogen. Im Bebauungsplan E 19 stellten diese Flächen offenbar maßgeblich die von baulichen Anlagen freizuhaltenden 20 % des Grundstückes dar. Die Festsetzung des SO und des GE in Verbindung mit einer GRZ von 1,0 sind aus Gründen des Vertrauensschutzes erforderlich sowie zur Sicherung des Bestandes mit geringen Entwicklungsmöglichkeiten. In dem Bebauungsplan E 19 wurde eine Baumassenzahl festgesetzt. Auf eine solche Festsetzung kann im Bebauungsplan E 28 verzichtet werden, da mit den Festsetzungen der Art der VDH Projektmanagement GmbH Erkelenz Stand: April 2014 11 Gemeinde Kreuzau Begründung Bebauungsplan E 28 –Betriebsgelände Niederauer Mühle– ENTWURF baulichen Nutzung, der Baugrenzen, der GRZ und der maximalen Höhe baulicher Anlagen bereits hinreichende Regelungen getroffen sind. In dem SO und dem GE werden maximale Höhen baulicher Anlagen zeichnerisch als sog. Gebäudehöhen festgesetzt. Als Gebäudehöhe wird der höchste Punkt baulicher Anlagen definiert. Dabei wird es sich in der Regel um die Oberkante der Dachhaut handeln. Mitunter verlaufen technische Anlagen (z.B. Rohrleitungen) auf dem Dach, in solchen Fälle wird die Gebäudehöhe durch die Oberkante der technischen Anlagen definiert. Die Höhen werden in über Normalnull (ü.NN) angegeben. Die Abgrenzung der festgesetzten Höhen orientiert sich an den Abgrenzungen des E 19 sowie an den realisierten Höhen. Generell staffeln sich die festgesetzten Höhen baulicher Anlagen von Süden nach Norden wie nachfolgend dargestellt. Die zulässigen maximalen Höhen baulicher Anlagen werden aus Gründen der Einheitlichkeit auf den halben Meter aufgerundet ausgehend vom Bestand: - Im Süden sind für das Gebäude des Papierrollenlagers Gebäudehöhen von 170,50 m zulässig, was ca. 23,5 m über Grund entspricht. Das Gebäude hat eine maximale Firsthöhe von 170,37 m. Der Bebauungsplan E 19 traf in diesem Bereich keine Regelung, da sich dieser Bereich außerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen befunden hat. Das heute bestehende Gebäude wurde im Rahmen einer Befreiung genehmigt. - Nördlich schließt sich das Gebäude der Papiermaschinenhalle III an. In diesem Bereich wird eine maximale Gebäudehöhe von 168,50 m üNN festgesetzt, was ca. 21,5 m über Grund entspricht. Das Gebäude hat eine maximale Firsthöhe von 168,18 m. Der Bebauungsplan E 19 traf in diesem Bereich keine Regelung, da sich dieser Bereich nahezu vollständig außerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen befunden hat. Das heute bestehende Gebäude wurde im Rahmen einer Befreiung genehmigt. - Nördlich schließt das Gebäude der Stoffaufbereitung an. In diesem Bereich wird eine maximale Gebäudehöhe von 166,50 m üNN festgesetzt, was ca. 19,5 m über Grund entspricht. Das Gebäude hat eine maximale Firsthöhe von 166,3 m. Der Bebauungsplan E 19 ermöglichte in diesem Bereich Firsthöhen von 20,0 m über Grund, was bis zu 167,0 m über NN entspricht. Der Bebauungsplan E 28 bleibt damit ca. 0,5 m hinter den zulässigen Höhen des Bebauungsplanes E 19 zurück. - Nördlich schließen sich die Gebäude der Papiermaschine II und des Rohstofflagers an. In diesem Bereich wird eine maximale Gebäudehöhe von 159,50 m üNN festgesetzt, was ca. 12,5 m über Grund entspricht. Das Gebäude hat eine maximale Firsthöhe von 158,79 m bzw. an einer Stelle eine Wandhöhe von 159,08 m. Der Bebauungsplan E 19 ermöglichte in diesem Bereich Firsthöhen von bis 15,0 m über Grund, was ca. 162,0 m über NN entspricht. Der Bebauungsplan E 28 bleibt damit ca. 2,5 m hinter den zulässigen Höhen des Bebauungsplanes E 19 zurück. - Nördlich schließen sich die Gebäude der Papiermaschine II und des Rohstofflagers an. In diesem Bereich wird eine maximale Gebäudehöhe von 159,50 m üNN festgesetzt, was ca. 12,5 m über Grund entspricht. Das Gebäude hat eine maximale Firsthöhe von 158,79 m bzw. an einer Stelle eine Wandhöhe von 159,08 m. Der Bebauungsplan E 19 ermöglichte in diesem Bereich Firsthöhen von bis 15,0 m über Grund, was ca. 162,0 m über NN entspricht. Der VDH Projektmanagement GmbH Erkelenz Stand: April 2014 12 Gemeinde Kreuzau Begründung Bebauungsplan E 28 –Betriebsgelände Niederauer Mühle– ENTWURF Bebauungsplan E 28 bleibt damit ca. 2,5 m hinter den zulässigen Höhen des Bebauungsplanes E 19 zurück. - Nördlich schließen sich die übrigen Gebäude der Papierfabrik an, die im Bebauungsplan teilweise als SO, teilweise als GE festgesetzt sind. In diesem Bereich wird eine maximale Gebäudehöhe von 157,50 m ü.NN festgesetzt, was ca. 12,5 m über Grund entspricht. Die Gebäude haben hier überwiegend Höhen von 155 bis 157 m über NN, was ca. 8 bis 10 m über Grund entspricht; die maximale Firsthöhe entspricht 157,21 m. Der Bebauungsplan E 19 ermöglichte in diesem Bereich Firsthöhen von bis zu 15,0 m über Grund, was ca. 162,0 m über NN entspricht. Der Bebauungsplan E 28 bleibt damit ca. 4,5 m hinter den zulässigen Höhen des Bebauungsplanes E 19 zurück. - In dem Bereich des offenen Altpapierlagers wird eine Höhe von 154,0 m ü.NN festgesetzt (ca. 7 m über Grund). Dies entspricht nicht bestehender Bebauung sondern soll ausreichend Raum bieten, um diesen Bereich zukünftig ggf. einzuhausen. Die Höhe der Lärmschutzwand (ca. 154,5 m ü.NN, entspricht ca. 7,5 m über Grund) würde durch eine entsprechende Einhausung nicht überschritten. Der Bebauungsplan E 19 ermöglichte in diesem Bereich Firsthöhen von bis zu 15,0 m über Grund, was ca. 162,0 m über NN entspricht. Der Bebauungsplan E 28 bleibt damit ca. 8 m hinter den zulässigen Höhen des Bebauungsplanes E 19 zurück. Gegenüber den festgesetzten Höhen baulicher Anlagen des E 19 entsprechen die festgesetzten maximalen Höhen baulicher Anlagen des E 28 z.T. erheblichen Rücknahmen der zulässigen maximalen Höhen. Wie oben dargestellt, orientiert sich die Höhe an dem Bestand. In den Übergangsbereichen zu schutzwürdigen Nutzungen in der Nachbarschaft sind die zulässigen Höhen am niedrigsten. Das Geländeniveau der Papierfabrik liegt bei ca. 147 m ü.NN. Die maximalen Höhen baulicher Anlagen dürfen ausnahmsweise von besonderen Anlagen sowie von technischen und baulichen Vorkehrungen zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen (Lärm, Luft, Gerüche) überschritten werden, sofern diese Anlagen oder Vorkehrungen dem Immissionsschutz dienen bzw. immissionsschutzrechtlich erforderlich sind. Eine solche Festsetzung ist aus Vorsorgegründen erforderlich. Zudem dient eine solche Festsetzung der Sicherung des Bestandes, da mitunter bestimmte Anlagenteile (z.B. Schornsteine) die Gebäudehöhen z.T. deutlich überschreiten. Eine Begrenzung dieser Höhenüberschreitung wird aus Vorsorgegründen nicht festgesetzt, da aus heutiger Sicht nicht abschließend abgeschätzt werden kann, welche Anlagen oder Vorkehrungen in welcher Höhe zukünftig erforderlich sein werden. Diese Ausnahmetatbestände können nur in Anspruch genommen werden, sofern die immissionsschutzfachliche Wirksamkeit solcher Anlagen oder Vorkehrungen gutachterlich belegt wurde. Die fachliche Plausibilität eines solchen Gutachtens ist vor Erteilung der Bau- bzw. BImSchGenehmigung durch die zuständige Immissionsschutzbehörde zu bestätigen. Dies soll erfolgen, da einerseits die Gemeinde nicht über die erforderlichen Fachkenntnisse verfügt; anderseits soll eine unabhängige Dritte Instanz hinzugezogen werden. Des Weiteren dürfen sonstige Teile technischer Anlagen (z.B. Rohrleitungen, Teile von Klimaanlagen) die zeichnerisch festgesetzten maximalen Höhen baulicher Anlagen ausnahmsweise um bis zu 3,0 m überschreiten. Diese Höhenüberschreitung ist aus Vorsorgegründen erforderlich, da nicht abgeschätzt werden kann, ob und welche Anlagenteile auf dem Gebiet die festgesetzten Höhen z.T. heute überschreiten bzw. in Zukunft überschritten werden. Eine solche Festsetzung dient somit auch dem Erhalt der Entwicklungsfähigkeit der Papierfabrik sowie der RechtssicherVDH Projektmanagement GmbH Erkelenz Stand: April 2014 13 Gemeinde Kreuzau Begründung Bebauungsplan E 28 –Betriebsgelände Niederauer Mühle– ENTWURF heit des Bebauungsplanes. Die Überschreitung bis zu einer Höhe von 3,0 m wird von der Gemeinde als ausreichend erachtet. Die Erteilung einer solchen Ausnahme ist an mehrere Tatbestandsmerkmale gebunden: Erstens dürfen solche Maßnahmen nicht zu einer Zunahme der Immissionen (insb. Luft, Gerüche, Lärm) an den maßgeblichen Immissionsorten führen. Als maßgebliche Immissionsorte gelten die Punkte des jeweiligen Fachrechts (z.B. TA Lärm, GIRL). Zweitens dürfen nachbarliche Belange nicht beeinträchtigt werden, insb. in Bezug auf die Abstandsflächen. Festsetzungen im übrigen Plangebiet In dem Mischgebiet werden die Festsetzungen bzgl. des Maßes der baulichen Nutzung des Bebauungsplanes E 19 übernommen. Somit bleibt dieselbe Baufreiheit für die Grundstückseigentümer in diesem Bereich erhalten. Ferner entsprechen diese Festsetzungen dem Bestand, insbesondere die zulässige Zweigeschossigkeit sowie die offene Bauweise. Die Grundflächenzahl und die Geschossflächenzahl bleiben mit 0,4 bzw. 0,8 hinter den Orientierungswerten des § 17 BauNVO zurück. Dies begründet sich insbesondere dadurch, da diese Gebiete unmittelbar an faktische Allgemeine Wohngebiete grenzen. Um vorsorglich bodenrechtlichen Spannungen vorzubeugen sowie zur Erhaltung eines einheitlichen Ortsbildes wird daher in dem MI die Grundflächenzahl auf den Orientierungswert eines WA festgesetzt. Die Geschossflächenzahl ergibt sich aus der zulässigen und ortsteiltypischen Zweigeschossigkeit. 4.4. Überbaubare Grundstücksflächen Die Festsetzung von Baugrenzen wurde gegenüber des Bebauungsplanes E 19 in dem vorliegenden Bebauungsplan E 28 weitgehend aufgehoben. Somit wird die für bauliche Anlagen nutzbare Fläche im Wesentlichen durch bauordnungsrechtliche Vorschriften bestimmt. Die flächige bauliche Nutzbarkeit des Betriebsgeländes der Papierfabrik bleibt im E 28 gegenüber dem Bebauungsplan E 19 – aufgrund der Ausweisung der Baugebiete im Zusammenspiel mit der privaten Grünfläche und der GRZ von 1,0 – nahezu unverändert. Im Westen bleibt die Baugrenze des E 19 erhalten, um den heute bewachsenen Vorplatzbereich der Papierfabrik – gegenüber des Schulzentrums und der Festhalle – zu erhalten. In dem Mischgebiet wurden die Baugrenzen nahezu vollständig zurückgenommen. Einerseits entfalteten die überbaubaren Grundstücksflächen des E 19 aufgrund ihrer Größe eine sehr geringe städtebauliche Steuerungswirkung und sind aus heutiger Sicht aus städtebaulicher Gründen daher nicht erforderlich. Anderseits entsprachen die der Straße zugewandte Baugrenzen in ihrem kleinteiligen Verlauf (unregelmäßige Vor- und Rücksprünge der Baugrenze) nicht den heutigen Maßstäben einer geordneten städtebaulichen Entwicklung. Aufgrund der sehr heterogenen Bebauung – insbesondere entlang des Üdinger Weges – würde das neuerliche Festsetzen einer solchen Baugrenze schwerlich mit dem Gebot der planerischen Gleichbehandlung vereinbar sein. Daher ist der weitgehende Verzicht auf die Festsetzung von Baugrenzen Ausdruck der diesem Bebauungsplan zugrundeliegenden planerischen Zurückhaltung. Bauordnungsrechtliche Vorschriften gewährleisten, dass es zu keinen städtebaulichen Beeinträchtigungen des Straßenraumes kommen kann. Entlang der Straße Im Hanfgarten ist es erforderlich, beidseits der Straße Baugrenzen in einem Abstand von 3 m festzusetzen. Dadurch wird in dieser ohnehin schmale Straße eine städtebaulich geordnete Entwicklung gewährleistet, eine Beeinträchtigung des Straßenbildes vermieden und verkehrlichen Belangen entsprochen. Die nicht überbaubaren Flächen werden in diesem VDH Projektmanagement GmbH Erkelenz Stand: April 2014 14 Gemeinde Kreuzau Begründung Bebauungsplan E 28 –Betriebsgelände Niederauer Mühle– ENTWURF Bereich als Flächen für Stellplätze ausgewiesen. Zudem sind dort nach § 23 (5) BauNVO Nebenanlagen i. S. d. § 14 BauNVO sowie sonstige in Abstandsflächen zulässige bauliche Anlagen nicht zulässig. Im südöstlichen MI wird im hinteren Grundstücksbereich aus immissionsschutzrechtlichen Vorsorgegründen eine Baugrenze festgesetzt. Der Verlauf der Baugrenze orientiert sich an dem Bestand und bietet zugleich ausreichende Entwicklungsmöglichkeiten. 4.5. Stellplätze und Nebenanlagen Um einer bauliche Verengung der Straße Im Hanfgarten vorzubeugen, wird die bauliche Nutzung in einem Abstand von drei Metern zur öffentlichen Verkehrsfläche eingeschränkt. In diesem Abstand sind sowohl Nebenanlagen als auch bauliche Anlagen, die nach Landesrecht in den Abstandsflächen zulässig sind oder zugelassen werden können (z.B. Garagen oder Carports), nicht zulässig. Stellplätze sind in diesem Bereich weiterhin zulässig. Der heute mit Bäumen bestanden Vorplatzbereich im Südwesten der Papierfabrik soll ebenfalls einer baulichen Nutzung weitgehend entzogen werden. Daher sollen auch hier Nebenanlagen sowie bauliche Anlagen, die nach Landesrecht in den Abstandsflächen zulässig sind oder zugelassen werden können (z.B. Garagen oder Carports), nicht zulässig sein. Auch Stellplätze sind hier nicht zulässig, da keine Flächen für Stellplätze festgesetzt sind. 4.6. Erschließung Die öffentlichen Verkehrsflächen werden in ihrem Bestand gesichert und als öffentliche Verkehrsfläche festgesetzt. 4.7. Lärmschutz Der Bebauungsplan E 19 setzte sog. Zaunwerte in Bezug auf Lärmimmissionen fest. Eine solche Festsetzung ist laut zwischenzeitlicher höchstrichterlicher Rechtsprechung unzulässig. Daher ist es wesentliches Ziel des Bebauungsplanes E 28 die Festsetzungen in Bezug auf Lärmimmissionen an die Rechtsprechung anzupassen. Dementsprechend sollen Emissionskontingente für das Sondergebiet „Papierfabrik“ sowie das Gewerbegebiet festgesetzt werden. Um Emissionskontingente festzusetzten, bedarf es eines Lärmgutachtens. In dieses zu erstellende Lärmgutachten fließen die Annahmen der bisherigen Lärmgutachten, welche im Rahmen von BImSch-Genehmigungen vorgelegt wurden, ein. Grundsätzlich gelten sowohl für die bisherigen als auch für das zu erstellende Gutachten die Richtwerte der TA Lärm. Die Lärmschutzwand entlang des Üdinger Weges wird im Bestand gesichert, in dem ein straßenbegleitender Streifen in einer Breite von 2,0 m als Fläche für Vorkehrungen zum Schutz gegen schädliche Umwelteinwirkungen im Sinne des Bundes-Immissionsschutzgesetzes festgesetzt wird. Da diese Lärmschutzmauer überwiegend auf einer privaten Grünfläche verläuft, ist eine zeichnerische Festsetzung erforderlich. Aus Gründen der Bestimmtheit und Plausibilität wird auch der Bereich innerhalb des SO mit dieser Festsetzung zeichnerische überlagert. Es ist nicht erforderlich, die Lärmschutzwand im östlichen Bereich des Betriebsgeländes (die bauliche Trennung zum Mühlenteich) zeichnerisch festzusetzen, da eine solche Maßnahme in dem SO auch ohne zeichnerische Festsetzung zulässig ist; die bauliche Höhe dieser Lärmschutzwand von 7,5 m ist durch die textliche Ausnahmeregelung 2.3 ihren Bestand gesichert. VDH Projektmanagement GmbH Erkelenz Stand: April 2014 15 Gemeinde Kreuzau 4.8. Begründung Bebauungsplan E 28 –Betriebsgelände Niederauer Mühle– ENTWURF Schutz vor Geruchsemissionen Der Belang der Geruchsimmissionen kann zum gegenwärtigen Verfahrensstand nicht beurteilt werden. Das vorliegende Geruchsgutachten, welches im Rahmen jüngerer BImSchGenehmigungen angefertigt wurde, wird derzeit von den Landesbehörden geprüft. 4.9. Private Grünflächen Der Bereich um den Mühlenteich wird als private Grünfläche festgesetzt, um der bestehenden Nutzung zu entsprechen. Zudem trägt diese Fläche zu einer räumlichen Trennung zwischen der Papierfabrik und den umliegenden Mischgebieten bei. Diese Fläche ist im Tatsächlichen mit Bäumen bestanden und bisher einer baulichen Nutzung entzogen. Auch der Bebauungsplan E 19 entzog diese Fläche weitgehend einer baulichen Nutzung, indem hier keine überbaubaren Grundstücksflächen festgesetzt wurden. Die Festsetzung einer Zweckbestimmung der privaten Grünfläche ist nicht erforderlich, da alleinig das städtebauliche Ziel verfolgt wird, die begrünte Fläche zu erhalten. 4.10. Flächen für die Erhaltung von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen Im Südwesten des Sondergebietes „Papierfabrik“ wird eine Fläche für die Erhaltung von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen festgesetzt. In diesem Bereich befinden sich insbesondere Bäume und Sträucher, welche eine städtebauliche Zäsur zwischen Papierfabrik und Festhalle und dem dahinter anschließenden Schulzentrum bilden. Ferner prägen die vorhandenen Bäume den Ortseingang zu Kreuzau. Bereits im Bebauungsplan E 19 waren in diesem Bereich mehrere erhaltenswerte Bäume festgesetzt. 5. HINWEISE Es werden drei Hinweise aufgenommen. Der erste Hinweis erläutert die nachrichtliche Übernahme des Geltungsbereichs des Bau- und Bodendenkmals Mühlenteich: Das Gewässer Mühlenteich ist seit dem 06.12.2007 als Baudenkmal (Denkmal Nr. 117) und als Bodendenkmal (Nr. 11 / DN 166) eingetragen. Die offenbar deckungsgleichen Geltungsbereiche wurden in die nebenstehende Planzeichnung nachrichtlich übernommen. Maßgeblich ist der Geltungsbereich der Denkmalliste. Der zweite Hinweis bezieht sich auf die Einsichtnahme von Vorschriften. Ein solcher Hinweis ist aus Gründen der Rechtssicherheit erforderlich. Die der Planung zugrunde liegenden Vorschriften (Gesetze, Verordnungen, Erlasse und DINVorschriften) werden im Rathaus der Gemeinde Kreuzau zu jedermanns Einsicht während der allgemeinen Öffnungszeiten bereitgehalten. Der dritte Hinweis erläutert die Höhenangaben und trägt somit zur besseren Lesbarkeit des Bebauungsplanes bei: Die zeichnerisch festgesetzten maximalen Höhen baulicher Anlagen sind in der Planzeichnung in der Einheit „über Normalnull“ (ü.NN) aus Gründen der Bestimmtheit angegeben. Das Geländeniveau befindet sich im Plangebiet bei ca. 147 m ü.NN. Eine festgesetzte maximale Höhe baulicher Anlagen von 157,5 m ü.NN entspricht somit einer tatsächlichen Höhe von ca. 10,5 m. 6. AUSWIRKUNGEN DER PLANUNG VDH Projektmanagement GmbH Erkelenz Stand: April 2014 16 Gemeinde Kreuzau Begründung Bebauungsplan E 28 –Betriebsgelände Niederauer Mühle– ENTWURF Die planbedingten voraussichtlich erheblichen Umweltauswirkungen werden im Laufe des Verfahrens ermittelt und in einem Umweltbericht als Teil der Begründung beschrieben und bewertet. Die Umweltprüfung ist von der Kommune in eigener Verantwortung durchzuführen. Die Kommune stellt dazu in jedem Bauleitplan fest, in welchem Umfang und Detaillierungsgrad die Ermittlung der Belange für die Abwägung erforderlich ist. Sie bezieht sich auf das, was nach gegenwärtigem Wissensstand und allgemein anerkannten Prüfmethoden sowie nach Inhalt und Detaillierungsgrad des Bauleitplanes angemessenerweise verlangt werden kann. Liegen Landschaftspläne vor, so sind deren Bestandsaufnahmen und Bewertungen in der Umweltprüfung heranzuziehen. Ausgleichsmaßnahmen für die vorgesehenen Planungen sind gemäß der geplanten Bebauung bzw. Versiegelung des Plangeländes zu ermitteln und zu leisten. Ein Ausgleich auf externen Flächen bzw. durch einen Kauf von Ökopunkten ist grundsätzlich möglich. Zur vollumfänglichen Berücksichtigung aller umweltrelevanten Belange wird ferner ein landschaftspflegerischer Fachbeitrag erstellt. Durch die Aufstellung des Bebauungsplanes E 28 wird voraussichtlich kein ökologischer Kompensationsbedarf ausgelöst. Schließlich wird mit dem Bebauungsplan lediglich der Bestand gesichert. Die wenigen baulichen Entwicklungsmöglichkeiten des Sondergebietes und des Gewerbegebietes bestehen innerhalb von Bereichen, welche bereits heute vollständig versiegelt sind. In den Mischgebieten werden die zulässige Grund- oder Geschossflächen im Gegensatz zu dem Bebauungsplan E 19 nicht erhöht. Der Bebauungsplan E 28 führt voraussichtlich zu keinen zusätzlichen Eingriffen in den Boden oder Naturhaushalt (insbesondere Versiegelung oder Grundwasser), die nach bisherigem Recht nicht ohnehin zulässig wären. Auch wird das Orts- und Landschaftsbild durch die Neuaufstellung des Bebauungsplanes E 28 nicht zusätzlich beeinträchtigt. Im Gegenteil, die Planung trägt zu einem erhöhten Schutz des Orts- und Landschaftsbildes bei: Einerseits wird mit der Festsetzung von Flächen für die Erhaltung von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen ein das Ortsbild prägender Bereich in seiner Gesamtheit erhalten. Anderseits wird mit der Festsetzung als private Grünfläche der gesamte Bereich um den Mühlenteich einer baulichen Nutzung entzogen. Insgesamt gilt der Eingriff innerhalb des Geltungsbereiches des Bebauungsplanes E 28 als bereits erfolgt. Im Bebauungsplan E 19 wurden im Süden erhaltenswerte Bäume festgesetzt, die heute nicht mehr existieren. Diese würden mit dem Bebauungsplan E 28 nicht mehr als zu erhaltende Bäume festgesetzt werden. Dies stellt jedoch keinen Eingriff in die Natur dar, da dieser Bereich im Rahmen von BImSch- bzw. Bauanträgen und Befreiungen bereits vollständig baulich genutzt wird. 7. PLANDATEN 7.1. Flächenbilanz zum Bebauungsplan E 28 Plangebiet / Geltungsbereich E 28 ................................................................ ca. 105.390 m² Sondergebiet „Papierfabrik“ ........................................................................... ca. 54.890 m² Gewerbegebiet ................................................................................................. ca. 3.790 m² Mischgebiet ..................................................................................................... ca. 25.210 m² Private Grünfläche........................................................................................... ca. 11.610 m² Verkehrsflächen ................................................................................................ ca. 9.890 m² VDH Projektmanagement GmbH Erkelenz Stand: April 2014 17 Gemeinde Kreuzau Begründung Bebauungsplan E 28 –Betriebsgelände Niederauer Mühle– ENTWURF Diese Begründung ist Bestandteil des Beschlusses mit dem der Rat der Gemeinde Kreuzau am …………………… den Bebauungsplanes E 28 „Betriebsgelände Niederauer Mühle“ als Satzung beschlossen hat. VDH Projektmanagement GmbH Erkelenz Stand: April 2014 18