Beschlussvorlage (Vorentwurfsbegründung)

Bebauungsplan Nr. 165, E. –Bliesheim, Lange Heide Erläuterung der Städtebaulichen Entwürfe zum Bebauungsplan Nr. 165, Erftstadt – Bliesheim, Lange Heide (Stand: Aug. 2013) 1 Umwelt- und Planungsamt Stadt Erftstadt Bebauungsplan Nr. 165, E. –Bliesheim, Lange Heide 1. Ausgangslage Der seit dem 22.06.1999 wirksame Flächennutzungsplan (FNP) der Stadt Erftstadt weist im Nordosten des Ortsteils Bliesheim eine größere unbeplante Wohnbaufläche aus. Mit der Aufstellung des Bebauungsplanes 165, E. – Bliesheim, Lange Heide sollen die planungsrechtlichen Voraussetzungen für die Realisierung einer Wohnbebauung geschaffen werden. Als Diskussions- und Entscheidungsgrundlage sind in einem ersten Planungsschritt unter Berücksichtigung der in der Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange nach § 4 Abs. 1 BauGB vorgetragenen Anregungen sowie den nachfolgend aufgeführten städtebaulichen Zielsetzungen und planerischen Vorgaben zwei unterschiedliche städtebauliche Entwürfe erarbeitet worden. 2. Zielsetzung der Planung Im Sinne einer zeitgemäßen nachhaltigen Stadtplanung sowie angepasst an die angrenzende Siedlungs- und Bebauungsstruktur sollen folgende städtebauliche Zielsetzungen in die Planung einfließen: • • • • • • • 3. Entwicklung einer überwiegend ein - bis zweigeschossigen Wohnbebauung in Form von Ein- und Mehrfamilienhäusern Variabilität der Konzeptionen zur Integration von Bauprojekten (z. B. generationsübergreifendes Wohnen, altengerechtes Wohnen usw.) Behutsame Einbindung in den bestehenden Landschafts- und Erholungsraum Entwicklung von Bauabschnitten, die eine schrittweise Erschließung ermöglichen Flächen- und kostensparende Erschließung bei gleichzeitiger attraktiver städtebaulicher Gestaltung der Straßenräume und Freiflächen Anlage von internen Grünflächen und deren Verknüpfung mit dem umgebenden Landschafts- und Erholungsraum Integration von notwendigen Infrastruktureinrichtungen (z.B. Standorte für Spielplätze, Oberflächenwasser-Versickerungsanlagen etc.) Planerische Vorgaben Die wesentlichen planerischen Vorgaben für das städtebauliche Entwurfskonzept sind: • • • • die Plangebietsgröße von ca. 7 ha der topografiebedingte Standort der Versickerungsanlage zwei Anbindungen an die äußere Erschließung (im Norden: Vorgebirgsstraße, im Süden: Lange Heide) Ortsrandeingrünung/ Ausgleichsfläche 4. Städtebauliche Entwürfe (Planvarianten A und B) 4.1 Erschließungskonzept Die Anbindung des Plangebietes an das bestehende Straßennetz erfolgt bei beiden Plankonzepten im Norden über die Vorgebirgsstraße, im Süden über die Straße Lange Heide gegenüber der Einfahrt in die Straße Auf der Höhe. Bei der Planvariante A erfolgt die innere Erschließung in Form einer Haupterschließungsstraße, zwei Straßenschleifen und kleineren Stichstraßen. Die Haupterschließung verbindet 2 Umwelt- und Planungsamt Stadt Erftstadt Bebauungsplan Nr. 165, E. –Bliesheim, Lange Heide die beiden Zufahrten ins Plangebiet, erschließt die zwei zentralen Plätze sowie den Spielplatz und erhält einseitig einen Bürgersteig. Die Erschließungsschleifen und Stichstraßen werden als Wohnstraße ausgebaut. In definierten Bereichen werden Parkmöglichkeiten und Bäume angelegt. An drei Stellen gibt es Fuß- und Radwegeverbindungen zur parallelen Erschließung des Gebietes von Norden nach Süden. Die Haupterschließung der Planvariante B erfolgt über eine durchgehende Verbindung von Norden nach Süden sowie eine Ringstraße um das Zentrum des Gebietes. Die Randbereiche im Norden und Süden erschließen Stich- und Nebenstraßen, welche als Wohnstraßen ausgebaut werden. Fuß- und Radwege verknüpfen alle Teilbereiche des Plangebietes und schaffen zusätzliche Verbindungen zu dem zentralen Platz mit Spielfläche sowie dem alten Dorfkern und dem Außenbereich. Insbesondere die Ost-West-Verbindung durch den Mittelpunkt des Gebietes wird als Grüne Achse hervorgehoben. Der zentrale Platz bildet den Mittelpunkt sowohl als Schnittpunkt aller wichtigen Wege und Achsen als auch als zentraler Treffpunkt für Kinder und Erwachsene. Parkmöglichkeiten sind im Bereich aller Plätze, sowie am Übergang in den inneren Ringbereich vorgesehen. 4.2 Bebauungskonzept Die geplante Bebauungsstruktur ist durch eine überwiegende Einfamilienhausbebauung in Form von freistehenden Einfamilienhäusern, Doppel- und Reihenhäusern sowie Geschosswohnungsbauten in Form von Mehrspännern und Stadthäusern geprägt. Die gewählte Bebauungsstruktur trägt insbesondere der derzeitigen Marktlage bzw. Nachfrage nach Baugrundstücken Rechnung. Die Bebauungskonzepte sind jedoch so flexibel konzipiert, dass sie insbesondere hinsichtlich der Bauweise der Einfamilienhäuser (freistehendes Einfamilienoder Doppelhaus) und der Dichte im weiteren Planverfahren und bei der Planrealisierung entsprechend angepasst werden können. Das Bebauungskonzept der Planvariante A ist geprägt durch die torbildenden Bebauungen in den beiden Eingangsbereichen durch Stadthäuser sowie die beiden platzbildenden Bebauungen im Inneren des Plangebietes durch Geschosswohnungsbauten respektive Reihenhäuser. Hier ist auch eine 3-Geschossigkeit bei festgesetzter maximaler Gebäudehöhe denkbar. Um den öffentlichen Raum dieser beiden markanten Orte zu stärken, soll bei einer Reihenhausbebauung von Vorgärten abgesehen werden. Der öffentliche Raum reicht bis an die Gebäudekante. In den verbleibenden Plangebietsteilen soll eine ein- bis zweigeschossige freistehende Einfamilien- oder Doppelhausbebauung entstehen. Bei der Planvariante B nimmt die bauliche Dichte zum zentralen Platz zu. In den Randbereichen zur freien Landschaft sowie im Bereich der Gebietseinfahrten herrscht lockere Einfamilienhausbebauung vor. Doppel- und Reihenhäuser säumen die Ringstraße und verdichten sich bis zu Geschosswohnungsbauten unmittelbar um den Gebietsmittelpunkt. Die zentrale Funktion des Platzes mit Spiel- und Aufenthaltsmöglichkeiten wird hierdurch ebenfalls hervorgehoben. Insgesamt wurden Grundstückszuschnitte gewählt, welche ausreichend Belichtung aus Ost-, Süd- und West-Richtung gewährleisten. 4.3 Bauabschnitte, Grundstückszuschnitt und Nutzungsformen Die Konzepte der Baugebiete bzw. -abschnitte sind so ausgelegt, dass eine sukzessive und dem Bedarf bzw. der Nachfrage angepasste Realisierung der Wohnbebauung möglich ist. In den Planentwürfen sind großzügige (ca. 500 bis 700 qm), für freistehende Einfamilienhäuser z.B. für Stadthäuser geeignete Grundstücke sowie kompakte (300 bis 480 qm) Grund3 Umwelt- und Planungsamt Stadt Erftstadt Bebauungsplan Nr. 165, E. –Bliesheim, Lange Heide stückszuschnitte vorgesehen, die sowohl für eine freistehende Einfamilienhausbebauung als auch für eine Doppelhausbebauung geeignet sind. An den Plätzen sind bei beiden Planvarianten flexible große Grundstücke für den Geschosswohnungsbau vorgesehen, die ebenfalls eine Bebauung mit Reihenhäusern zulassen. Darüber hinaus sind in beiden Planentwürfen die oben erwähnten alternativen Wohnformen wie generationsübergreifendes Wohnen, altengerechtes Wohnen an unterschiedlichen Stellen ins Plangebiet integrierbar. 4.4 Grünflächenkonzept Das Grünflächenkonzept besteht bei beiden Planvarianten im Wesentlichen aus der im Nordosten an das Gebiet angrenzenden Ausgleichsfläche, der nordwestlich gelagerten Versickerungsfläche sowie mehreren wohnungsnahen Grünflächen. Bei der Planvariante A reihen sich an der Haupterschließung die beiden Hauptplätze mit einer dazwischenliegenden größeren Grünfläche aneinander, die mit entsprechender Aufenthaltsqualität (mit Spielgeräten, -plätzen und sonstigen Grünflächenmöblierungen) ausgestaltet werden. Von hier aus ist eine fußläufige Anbindung an den Ortskern von Bliesheim vorgesehen. Bei der Planvariante B verbinden Fuß-, Rad- und Wohnstraßen durch eine grüne West-OstAchse die beiden großen Grünbereiche - Versickerungsmulde und Ausgleichsfläche- quer zur Haupterschließungsrichtung. Ein Durchgang in Richtung des alten Ortskerns Bliesheim ist hierbei ebenso vorgesehen wie eine Verbindung zur freien Landschaft. Der große zentrale Platz mit Spiel- und Erholungsangebot ist mittig in dieser Achse angeordnet. 4.5 Infrastruktur (Versickerungsanlagen und Spielplätze) Das Gelände des Plangebietes weist von Nordosten nach Westen einen Höhenunterschied von ca. 5 m auf. Als Standort für die Versickerung des Oberflächenwassers bietet sich eine Fläche im Nordwesten des Plangebietes an, da durch das Gefälle optimale Bedingungen vorherrschen. Aufgrund der Kinderspielplatzbedarfsplanung der Stadt Erftstadt ist im Stadtteil Bliesheim ein Defizit an Spielfläche vorhanden. Die nächstgelegenen Spielflächen liegen an der Merowinger Straße / Sportplatz. In den Planvarianten sind daher ausreichend Spielplätze/-flächen innerhalb der wohnungsnahen Grünflächen vorgesehen, wodurch die Versorgung mit wohnungsnahen Spielflächen für Kinder bis 13 Jahre sichergestellt wird. 5. Bilanzierung 5. 1 Wohneinheiten: In den beiden städtebaulichen Planentwürfen sind ca. 150 bis 170 WE geplant. 5.2 Bruttowohndichte: Die Bruttowohndichte beträgt ca. 23 WE / ha. 4 Umwelt- und Planungsamt Stadt Erftstadt