Beschlussvorlage (Anl. 3 Gutachterl. Kurzstellungn. zur NETTO-Erweiterung)

Stellungnahme Gutachterliche Kurzstellungnahme zur geplanten Erweiterung der Netto-Filiale in Bad Münstereifel, Kölner Straße 39 für die Centerscape Delta 16 GmbH Prinzenstraße 16 30159 Hannover Ihre Ansprechpartner Dipl.-Geogr. Franz J.W. Hrabak (Projektleitung) Dipl.-Geogr. Rainer Schmidt-Illguth (Niederlassungsleitung) BBE Handelsberatung GmbH Goltsteinstraße 87a 50968 Köln Deutschland Tel +49 221 789 41 160 Fax +49 221 789 41 169 E-Mail hrabak@bbe.de © BBE Handelsberatung GmbH Der Auftraggeber kann die vorliegende Unterlage für Druck und Verbreitung innerhalb seiner Organisation verwenden; jegliche – vor allem gewerbliche – Nutzung darüber hinaus ist nicht gestattet. Diese Entwurfsvorlagen und Ausarbeitungen usw. fallen unter § 2, Abs. 2 sowie § 31, Abs. 2 des Gesetzes zum Schutze der Urheberrechte. Sie sind dem Auftraggeber nur zum eigenen Gebrauch für die vorliegende Aufgabe anvertraut. Weitergabe, Vervielfältigungen und Ähnliches, auch auszugsweise, sind nur mit ausdrücklicher schriftlicher Zustimmung des Verfassers gestattet. Sämtliche Rechte, vor allem Nutzungsund Urheberrechte, verbleiben bei der BBE Handelsberatung GmbH. Wissen schafft Zukunft. München - Hamburg - Köln - Leipzig - Erfurt Köln, im Oktober 2013 Stellungnahme • Netto-Erweiterung • Bad Münstereifel Inhaltsverzeichnis 1 Ausgangssituation, ................................................................................................................................. 3 2 Standortseitige Aspekte und Wettbewerbssituation ........................................................................... 4 3 Wettbewerbssituation ............................................................................................................................. 6 3.1 Bad Münstereifel ............................................................................................................................... 6 3.2 Stadt Euskirchen .............................................................................................................................. 9 3.3 Mechernich ....................................................................................................................................... 9 3.4 Rheinbach....................................................................................................................................... 10 4 Einzugsgebiet ........................................................................................................................................ 12 5 Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche ............................................................................ 13 6 Städtebauliche Bewertung und Fazit .................................................................................................. 15 Abbildungsverzeichnis Abbildung 1: Mikrostandort ............................................................................................................................... 4 Abbildung 2: Bebauungsplan des Projektstandortes ....................................................................................... 5 Abbildung 3: Projektskizze ............................................................................................................................... 5 Abbildung 4: Wettbewerbssituation in Bad Münstereifel .................................................................................. 8 Abbildung 5: Wettbewerbssituation im Untersuchungsraum.......................................................................... 11 2 Stellungnahme • Netto-Erweiterung • Bad Münstereifel 1 Ausgangssituation, Der Betreiber der Lebensmitteldiscountfiliale Netto beabsichtigt, die auf dem Grundstück Kölner Straße 39 ansässige Filiale von heute ca. 800 m² auf künftig ca. 1.000 m² Verkaufsfläche (VKF) zu erweitern. Es liegt ein wirksamer Flächennutzungsplan vor, aus dem nach Einschätzung des begleitenden Rechtsbeistands der Bebauungsplan abgeleitet werden kann. Der Planungsausschuss der Stadt Bad Münstereifel hat die Stadtverwaltung beauftragt, eine erneute Offenlage des zugehörigen Bebauungsplans durchzuführen. Nach weiterer Einschätzung des Rechtsbeistands kann die Filialerweiterung trotz der Lage außerhalb eines zentralen Versorgungsbereichs unter Inanspruchnahme der Ausnahmeregelung von Ziel 2 des LEP NRW - sachlicher Teilplan großflächiger Einzelhandel grundsätzlich durchgeführt werden. Mit Blick auf die angeführte Ausnahmeregelung wird der Nachweis erforderlich, dass im Realisierungsfall zentrale Versorgungsbereiche nicht wesentlich beeinträchtigt werden. 1 Der Eigentümer des Objekts, die Centerscape Deutschland GmbH & Co. KG hat in Abstimmung mit der Stadt Bad Münstereifel die BBE Handelsberatung GmbH zur Prüfung dieses Sachverhalts mit der Erstellung einer gutachterlichen Stellungnahme beauftragt. Die BBE hat neben der Erstellung des kommunalen Einzelhandelskonzepts der Stadt Bad Münstereifel zuletzt auch mehrere Planvorhaben mit nahversorgungsrelevanten Kernsortimenten in der Stadt begleitet. Der Kenntnisstand um Bestand und Entwicklung des nahversorgungsrelevanten Einzelhandels findet deshalb bei der Einschätzung des o.g. Planvorhabens explizit Berücksichtigung. Die Ergebnisse der gutachterlichen Stellungnahme werden im Folgenden dargestellt. 1 Vgl. LEP NRW - sachlicher Teilplan großflächiger Einzelhandel (Stand 15.04.2013), Ziel 2 (insb. letzter Absatz und zugehörige Unterpunkte). 3 Stellungnahme • Netto-Erweiterung • Bad Münstereifel 2 Standortseitige Aspekte und Wettbewerbssituation Der Projektstandort befindet sich an der Kölner Straße 39 in Bad Münstereifel, am Nordrand des Hauptortes. Weiter nördlich an der Kölner Straße befindet sich der Standort des Planvorhabens zur Erweiterung des Nahversorgungsstandortes Josef-Jonas-Straße (Errichtung Supermarkt und Lebensmitteldiscounter). Daran anschließend befindet sich ein Rewe-Supermarkt mit separatem Getränkemarkt. Der Projektstandort grenzt an den Kreisverkehrt an, von dem aus über die Kölner Straße die Ortsmitte Bad Münstereifel direkt erreicht werden kann; über die B51, die ebenfalls in den Kreisverkehr mündet, kann die Ortsmitte umfahren werden und in kurzer Distanz die Südhälfte von Bad Münstereifel erreicht werden. Beide Straßenverläufe grenzen den Projektstandort ebenfalls nach Osten ab. Nördlich, westlich und südlich des Grundstücks befinden sich Wohnnutzungen. 2 Der Standort der Netto-Filiale stellt gemäß Einzelhandelskonzept der Stadt Bad Münstereifel einen ausgewiesenen Nahversorgungsstandort dar. Abbildung 1: Mikrostandort Quelle: BBE Handelsberatung, eigene Darstellung (2013). 2 Kommunales Einzelhandelskonzept Bad Münstereifel, Stand März 2012. 4 Stellungnahme • Netto-Erweiterung • Bad Münstereifel Die beiden folgenden Abbildungen stellen Bebauungsplan und Objektskizze des Planvorhabens dar. Abbildung 2: Bebauungsplan des Projektstandortes Quelle: BBE Handelsberatung, eigene Darstellung (2013). Abbildung 3: Projektskizze Quelle: BBE Handelsberatung, eigene Darstellung (2013). 5 Stellungnahme • Netto-Erweiterung • Bad Münstereifel 3 Wettbewerbssituation Um Aussagen über die wettbewerblichen Rahmenbedingungen treffen zu können sowie mögliche durch die geplante Erweiterung des Lebensmitteldiscounters hervorgerufenen städtebaulichen Auswirkungen abschätzen zu können, ist eine Betrachtung der Angebotsstrukturen im erweiterten Umfeld des Planstandortes notwendig. Vor diesem Hintergrund kann auf eine aktuelle Erhebung aller strukturprägenden Le3 bensmittelanbieter in Bad Münstereifel und den potenziell betroffenen Nachbarkommunen, differenziert nach Standort und Verkaufsfläche (VKF), zurückgegriffen werden. In der Stadt Bad Münstereifel sind insgesamt 35 Betriebe ansässig, die im Kernsortiment Nahrungs- und Genussmittel anbieten. Der Betriebstypenmix reicht hierbei von Hofverkäufen, Bäcker/ Metzger/ Kiosk über Getränkemärkte, Discounter und Lebensmittelgeschäften bis zum großflächigen Supermarkt. Diese Betriebe verfügen über eine Gesamtverkaufsfläche von rd. 7.400 m². Leitbetriebe stellen ein großflächiges Rewe-Center mit separatem Getränkemarkt und zwei kleinflächige Discountmärkte am Hauptort dar (ein Aldi im Süden der Kernstadt sowie der hier untersuchte Netto(Projekt-)Standort im Norden der Kernstadt). Im Stadtteil Eicherscheid ist ein kleinflächiger Supermarkt vorhanden. Diese fünf Betriebe verfügen über eine Verkaufsfläche von rd. 5.600 m². Dies verdeutlicht, dass es sich bei den übrigen 30 Betrieben um jeweils kleinteilige Anbieter handelt. Zu berücksichtigen ist darüber hinaus insbesondere das Planvorhaben zur Erweiterung des Nahversorgungsstandorts Josef-Jonas-Straße (dort ist derzeit ein Rewe-Markt inkl. Getränkemarkt ansässig). Hier ist die Errichtung eines großflächigen Edeka-Supermarktes und eines großflächigen Lebensmitteldiscounters geplant. Die standortbezogene Darstellung der Wettbewerber ist den nachfolgenden Gliederungspunkten zu entnehmen. 3.1 Bad Münstereifel In der Altstadt von Bad Münstereifel ist noch ein größeres Lebensmittelfachgeschäft vorhanden. An der Orchheimer Straße befindet sich ein „Bio-Markt“® Naturkostfachgeschäft mit einer Verkaufsfläche von rd. 4 50 m² . Das zentral in der Innenstadt liegende, ehemals durch den Lebensmittelhändler Melder genutzte Ladenlokal mit einer Verkaufsfläche von knapp 100 m² ist im Laufe des Jahres 2013 leer gefallen. Das in der Altstadt vorhandene Nachfragepotenzial kann der Bioladen nur zu einem Bruchteil abdecken. Dar- 3 4 Diese Sortimentsbereiche stellen über 90 % der Verkaufsflächen von Lebensmittelsuper- und Discountmärkten. Bio-Markt stellt ein Werbe- und Vertriebskonzept des marktführenden Großhändlers „dennree“ für den selbständigen Bio-Einzelhandel dar. 6 Stellungnahme • Netto-Erweiterung • Bad Münstereifel über hinaus sind in der Altstadt mehrere Bäckereien und Metzgereien ansässig. Nach den Betriebsschließungen von Schlecker und Ihr Platz sind aktuell keine Drogeriemärkte mehr vorhanden. Die flächengrößten Nahversorgungsanbieter der Kernstadt finden sich außerhalb des Altstadtbereichs: Im Süden der Altstadt ist ein knapp 800 m² VKF großer Aldi-Lebensmitteldiscountmarkt ansässig. Der Betrieb liegt in der Nähe des südlichen Kreisverkehrs an der Zufahrtsstraße zur Stadtmitte und verfügt über eine großzügige Stellplatzanlage. Ein vergleichbar aufgestellter Lebensmitteldiscounter ist mit Netto nördlich der Altstadt an der Kölner Straße vorhanden (VKF 800 m²). Hierbei handelt es sich um den Projektstandort. Ebenfalls nördlich der Altstadt und im nahen Projektumfeld sind an der Josef-Jonas-Straße das Rewe-Center (3.160 m² VKF) und der zugehörige, separate Rewe-Getränkemarkt (580 m² VKF) angesiedelt. An der Kölner Straße befindet sich ein weiterer Getränkemarkt, die Getränke Quelle mit rd. 270 m² VKF. In den Ortsteilen der Stadt Bad Münstereifel sind weitere Nahversorgungsanbieter vorhanden. Aufgrund ihrer geringen Verkaufsflächengrößen und der deutlichen Entfernung zur Kernstadt von Bad Münstereifel sind diese Betriebe allerdings auf die unmittelbare Umfeldversorgung ausgerichtet sind. Vor diesem Hintergrund kann auch davon ausgegangen werden, dass diese Betriebe nur in geringer Wettbewerbsbeziehung zum Planvorhaben stehen werden. 5 Entsprechende Anbieter mit Verkaufsflächen zwischen 50 m² und 350 m² sind mit dem „Frischmarkt“ in Arloff, Lebensmittel Scheuren in Houverath sowie den beiden Edeka-Märkten in Eicherscheid und Schönau vorhanden. Ebenfalls ist im Ortsteil Effelsberg-Lethert seit 2010 ein kleiner Lebensmittelladen ansässig. 5 Die detaillierten Ergebnisse der Umsatz-Umverteilungsanalyse unterstreichen dies. 7 Stellungnahme • Netto-Erweiterung • Bad Münstereifel Abbildung 4: Wettbewerbssituation in Bad Münstereifel Quelle: BBE Handelsberatung, eigene Darstellung (2013). 8 Stellungnahme • Netto-Erweiterung • Bad Münstereifel 3.2 Stadt Euskirchen Hinsichtlich des Einzelhandelsbesatzes in Nachbarkommunen ist insbesondere die nördlich nächstgelegene Stadt Euskirchen relevant; sie verfügt über eine Bevölkerungszahl von rd. 56.000. Die Kernstadt (rd. 29.100 Einwohner) stellt den Bevölkerungs- und Versorgungsschwerpunkt dar. Die aktuellen Angebotsstrukturen stellen sich wie folgt dar: Die wohnungsnahe Grundversorgung im zentralen Versorgungsbereich Flamersheim wird durch ein nah & frisch Lebensmittel-SB-Geschäft geprägt. Die Verkaufsfläche beträgt ca. 200 m²; das Objekt verfügt über eine kleine Stellplatzanlage/ Straßenrandparken. In Flamersheim findet sich darüber hinaus ein Koppelstandort der Anbieter Edeka und Norma (Lebensmittelvollsortimenter mit ca. 1.600 m² und Lebensmitteldiscounter mit 800 m² Verkaufsfläche). Im Nahversorgungszentrum Stotzheim prägt das Lebensmittel-SB-Geschäft „Ihr Frischmarkt“ (ca. 100 m² VKF) die wohnungsnahe Versorgung. Am Standort „Im Krautgarten“ besteht ein Lebensmittel-SB-Markt mit max. 1.600 m² Verkaufsfläche inkl. Getränkeshop und Stehcafé. Das Nahversorgungszentrum Kuchenheim verfügt neben kleinteiligem Facheinzelhandel über einen Edeka Supermarkt mit ca. 510 m² Verkaufsfläche. Neben diesen, auf die Nahversorgung im unmittelbaren Wohnumfeld ausgerichteten Ortsmitten kennzeichnet Euskirchen ein relevanter Einzelhandelsbesatz an und im Umfeld der Bundesstraße B 51. Am Südrand des Hauptortes Euskirchen ist hier eine Ansiedlung von mehreren Lebensmittelmärkten und weiteren Fachmärkten gegeben: Strukturprägend sind das real,- -SB-Warenhaus am Standort Narzissenweg (ca. 4.850 m² VKF ohne Konzessionäre) sowie die an der Roitzheimer Straße ansässigen Anbieter: Hit Verbrauchermarkt (ca. 3.300 m² VKF), die Lebensmitteldiscountmärkte Aldi („An der Vogelrute“ (ca. 900 m² VKF) und Lidl (ca. 870 m² VKF). Ein weiterer HIT-Markt (Georgstraße) sowie Filialen der Betreiber Aldi (ebenfalls Georgstraße) und Edeka (Billiger Straße) 6 befinden sich im Zentrum und im Westen der Stadt. Im Osten der Stadt ist eine Netto Filiale (Kölner Straße) vorhanden. 3.3 Mechernich Hinsichtlich des Einzelhandelsbesatzes in Nachbarkommunen ist ebenfalls die im Nordwesten von Bad Münstereifel liegende Stadt Mechernich relevant. Die Stadt verfügt über eine Bevölkerungszahl von rd. 27.000 Einwohnern, die dispers auf eine Vielzahl von Ortsteilen verteilt sind. Am Hauptort leben rd. 6.600 Einwohner, größter Ortsteil ist Kommern (rd. 4.000 Einwohner). 6 Bereits außerhalb des Untersuchungsraums liegt die Aldi-Filiale an der Stresemannstraße im Norden der Stadt Euskirchen. 9 Stellungnahme • Netto-Erweiterung • Bad Münstereifel Am Hauptort Mechernich erstreckt sich der Zentrale Versorgungsbereich entlang der Bahnstraße, auf der südlichen Weierstraße, der Turmhofstraße sowie im Bereich der St.-Florian-Straße, DoktorFelix-Gerhardus-Straße und dem Marktplatz. In der Stadtmitte sind Penny (Zum Markt, rd. 700 m² VKF) und Rewe (Gartenstraße, rd. 1.200 m VKF zzgl. 400 m² Getränkemarkt) ansässig. Im Osten des Hauptortes Mechernich betreiben die Discounter Lidl (Feytalstraße, rd. 900 m² VKF), Aldi (Georges-Girard-Ring, rd. 900 m² VKF) und Netto (Georges-Girard-Ring) Filialen außerhalb des zentralen Versorgungsbereiches. Am Westrand des Hauptortes ist an der „Marienau“ ein Rewe-Center gelegen. Es verfügt zusammen mit einem zugehörigen Getränkemarkt über eine Verkaufsfläche von rd. 2.200 m². Im Norden des Hauptortes, im Ortsteil Mechernich-Kommern ist ein Nahversorgungszentrum mit einem Rewe-Frischecenter, einem Penny- und einem Aldi-Discountmarkt vorhanden. Unweit des Nahversorgungszentrums ist am Standort „Wingert“ ein Netto-Discountmarkt (rd. 800 m² VKF) ansässig. 3.4 Rheinbach Die Stadt Rheinbach im Nordosten von Bad Münstereifel stellt einen relevanten Pendlerstandort für Bewohner der Stadt Bad Münstereifel dar. In der Stadt Rheinbach leben rd. 27.400 Einwohner. Folgender Einzelhandel prägt die kommunale Nahversorgungsstruktur: Im nordwestlich der Innenstadt gelegenen Nahversorgungszentrum „Alte Molkerei“ sind ein großflächiger Rewe-Lebensmittelsupermarkt mit über 1.200 m² VKF und Discountfilialen der Betreiber Aldi (rd. 900 m² VKF, südlich der Bahnlinie) und Lidl (nördlich der Bahnlinie, <800 m² VKF) ansässig. Im Nahversorgungszentrum „Meckenheimer Straße“ befindet sich ein rd. 4.000 m² VKF umfassendes HIT-SB-Warenhaus. Nördlich der Meckenheimer Str. liegen Filialen der Discountbetreiber Aldi (Meckenheimer Str. 11) und Netto (Eulenbach 5). Im östlich angrenzenden Fachmarktzentrum „An den Märkten“ ist der Lebensmitteldiscounter Lidl (je rd. 800 m² VKF) ansässig. Neben dem oben dargestellten Hauptzentrum der Stadt sind in Rheinbach auch vier Grundversorgungszentren vorhanden (Flerzheim, Oberdrees, Wormersdorf und Merzbach). Diese verfügen nur über einen kleinteiligen, auf die Versorgung der Ortsteilbevölkerung ausgerichteten Einzelhandelsbesatz. Die folgende Abbildung fasst die Angebotssituation am Standort Bad Münstereifel bzw. in der regionalen Perspektive graphisch zusammen. Es werden die im Raumbezug jeweils relevanten Wettbewerber dargestellt. 7 7 Zwischenzeitlich ist auch am Standort Effelsberg-Lethert ein kleines Lebensmittelgeschäft ansässig. 10 Stellungnahme • Netto-Erweiterung • Bad Münstereifel Abbildung 5: Wettbewerbssituation im Untersuchungsraum Quelle: BBE Handelsberatung, eigene Darstellung (2013). 11 Stellungnahme • Netto-Erweiterung • Bad Münstereifel 4 Einzugsgebiet Das Einzugsgebiet umfasst den Raum, in dem die Verbraucher überwiegend bzw. zu großen Teilen das Planvorhaben aufsuchen werden. Es stellt damit das Gebiet dar, in dem das Erweiterungsvorhaben eine hohe Versorgungsbedeutung bei nahversorgungsrelevanten Sortimenten übernimmt bzw. übernehmen wird. Unter Berücksichtigung der Angebots- und Nachfragesituation wird gutachterlicherseits das Einzugsgebiet für das Untersuchungsobjekt abgegrenzt. Dabei sind für die Einkaufsorientierung der Bevölkerung grundsätzlich folgende Faktoren von Bedeutung: ■ die Häufigkeit der Bedarfsdeckung in den geplanten Sortimentsbereichen, ■ der vom Verbraucher in der Regel akzeptierte Zeit- und Wegeaufwand, ■ die projektrelevante Wettbewerbssituation, wie z. B. die Entfernung und die Attraktivität der relevanten Anbieter im Standortumfeld, ■ die Attraktivität der Projektvorhaben, die u. a. durch die Dimensionierung, die Leistungsfähigkeit und den Bekanntheitsgrad der Betreiber bestimmt wird, ■ die Qualität des Projektstandortes, die u. a. aus der verkehrlichen Erreichbarkeit, der Lage zu Siedlungsschwerpunkten sowie aus vorhandene Agglomerationseffekten resultiert, ■ Barrierewirkungen ausgehend von z. B. topographischen, infrastrukturellen oder baulichen Gegebenheiten, ■ traditionelle Einkaufsorientierungen und die zentralörtliche Funktion der Stadt. Das Einzugsgebiet beschränkt sich auf Basis der vorgenannten Bestimmungskriterien sowie unter Berücksichtigung der lokalen und regionalen Wettbewerbssituation auf die Stadt Bad Münstereifel. ■ Innerhalb eines fußläufig noch erreichbaren Radius von bis zu 700 m ist dabei die Zone höchster Kaufkraftbindung zu erwarten. ■ Innerhalb des übrigen Stadtgebiets von Bad Münstereifel stellt der Projektstandort den einzigen Netto-Lebensmitteldiscounter dar. Zugleich steht die Projektfiliale in diesem Kontext allerdings im Wettbewerb zu weiteren Lebensmittelanbietern und zukünftig im Wettbewerb zu einer weiteren Discountfiliale. Am Standort Bad Münstereifel steht im Jahr 2013 in den nahversorgungsrelevanten Warengruppen Nahrungs- und Genussmittel/ Drogerie/ Parfümerie/ Kosmetik ein Kaufkraftvolumen von insgesamt rd. 43,8 8 Mio. EUR zur Verfügung. Dies errechnet sich aus einer Zahl von 17.395 Einwohnern , die über eine nah9 versorgungsrelevante Kaufkraft von je 2.516 EUR/EW/Jahr verfügen. 8 9 Landesbetrieb Information und Technik Nordrhein-Westfalen (IT.NRW), Stand 31.12.2012. MB-Research!BBE!CIMA - Markt- und Kaufkraftdaten im Einzelhandel (2013). 12 Stellungnahme • Netto-Erweiterung • Bad Münstereifel 5 Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche Die aus einer Erweiterung zu erwartenden Mehrumsätze bilden eine Voraussetzung für die Prognose der ausgelösten Umsatzumlenkungen und der hierdurch möglicherweise hervorgerufenen städtebaulichen Auswirkungen. Die Umsatzerwartung des Planvorhabens hängt - bei unveränderter Wettbewerbssituation - zunächst von der Verkaufsflächengröße und von der Sortimentsaufteilung ab. Hinzu kommen aber auch die Gesamtattraktivität des Standortes sowie die standortbezogene Wettbewerbsintensität. Im vorliegenden Fall ist darüber hinaus eine besondere Fallkonstellation zu berücksichtigen, da kurzfristig die gesamtstädtische Angebotssituation im Bereich der Nahversorgung am Standort Bad Münstereifel einen deutlichen Entwicklungsimpuls verzeichnen wird. In kurzer Distanz zum Projektstandort sind mehrere Nahversorgungsanbieter in Standortunion geplant; ein Lebensmitteldiscountmarkt soll auf einer Verkaufsfläche von rd. 1.200 m² etabliert werden. Wie aus dem Prognosemodell des zugehörigen Einzelhandelsgutachtens hervorgeht, wird dieses Planvorhaben zu Umsatzverlagerungen auch gegenüber der hier diskutierten, bestehenden Netto-Filiale führen. Diese können demnach eine Größenordnung von bis zu rd. 32 % des aktuellen Umsatzes erreichen. 10 Vor diesem Hintergrund ist festzustellen, dass die avisierte Erweiterung des Netto-Marktes nicht dauerhaft und wesentlich zu einer Erhöhung des Umsatzes führen wird. Hierfür sind folgende Gründe ausschlaggebend: ■ Die Verkaufsflächenerweiterung zielt darauf ab, Umsatzverluste die durch einen ausgebauten Nahversorgungsstandort an der Josef-Jonas-Straße induziert werden, im Gegenzug wieder zu reduzieren. ■ Gegenüber den sonstigen Wettbewerbern in der Stadt Bad Münstereifel sowie den Nachbarkommunen wird das Planvorhaben nicht zu einer Veränderung der Einkaufsgewohnheiten und Versorgungsbezüge führen. Das vorhandene Attraktivitätsgefüge und die vorhandene Zielgruppenausrichtung bleiben erhalten. ■ Somit ist die geplante Erweiterung als Maßnahme zur Bestandssicherung des Marktes zu bewerten. ■ Mögliche, hierdurch ausgelöste Umverteilungseffekte sind aufgrund der nur geringen Erweiterung von geringer Größe und wirken sich systembedingt insbesondere auf das Wettbewerbsumfeld im Lebensmitteldiscountsegment aus. 10 Vgl. Auswirkungsanalyse zur geplanten Ansiedlung von Nahversorgungsanbietern an der Kölner Straße in Bad Münstereifel (Dezember 2012), S. 41. 13 Stellungnahme • Netto-Erweiterung • Bad Münstereifel ■ Dieses Wettbewerbsumfeld wird allerdings durch die kurzfristige Realisierung eines wettbewerbsstarken Nahversorgungsangebots unweit des Projektstandortes eine deutliche Aufwertung erfahren. ■ Nach einer Prognose der BBE Handelsberatung11 wird der Netto-Markt im Realisierungsfall dieses Vorhabens deutliche Umsatzverluste von über 30 % des heutigen Umsatzes hinzunehmen haben. Diese wettbewerbsinduzierte Umsatzreduzierung wird somit eine Größenordnung erreichen, die auch durch die nunmehr geplante Verkaufsflächenerweiterung bei Weitem nicht kompensiert werden kann. Dies gilt sowohl für das nahversorgungsrelevante Kernsortiment des Discounters als auch sein (überwiegend zentrenrelevantes) Aktionswarensortiment. ■ Es bleibt festzustellen, dass die geplante Erweiterung als bestandssichernde Maßnahme und als Gegenreaktion auf die künftig deutlich verschärfte Wettbewerbssituation zu bewerten ist. Da die Flächenerweiterung perspektivisch zu keiner Erhöhung der Umsatzleistung führen wird, kann eine Beeinträchtigung zentraler Versorgungsbereiche ausgeschlossen werden. 11 BBE Handelsberatung: Auswirkungsanalyse zur geplanten Ansiedlung von Nahversorgungsanbietern an der Kölner Straße in Bad Münstereifel, Köln, Dezember 2012. 14 Stellungnahme • Netto-Erweiterung • Bad Münstereifel 6 Städtebauliche Bewertung und Fazit Für die städtebauliche Bewertung des Erweiterungsvorhabens ist gemäß §11 Abs. 3 BauNVO entscheidend, ob durch die induzierten Umsatzverlagerungseffekte zentrale Versorgungsbereiche in ihrer Funktionalität beeinträchtigt werden und eine nachhaltige Störung der städtebaulichen Entwicklung und Ordnung zu erwarten wäre. Diese schädlichen Effekte sind insbesondere dann zu unterstellen, wenn infolge der geplanten Netto-Erweiterung solche Betriebe geschlossen werden, die für die Funktionsfähigkeit bestehender Versorgungszentren oder die wohnungsnahe Versorgung wichtig sind, ohne dass adäquate Nachnutzungen realisiert werden können. Die BBE Handelsberatung GmbH vertritt die gutachterliche Einschätzung, dass durch die geplante Erweiterung des Netto-Lebensmittel-Discountmarktes am Standort Kölner Straße in Bad Münstereifel keine nachteiligen Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche und die wohnungsnahe Versorgung in der Stadt Bad Münstereifel sowie in umliegenden Städten und Gemeinden zu erwarten sind. Köln, im Oktober 2013 BBE Handelsberatung GmbH i. V. Franz J.W. Hrabak i. V. Rainer Schmidt-Illguth 15