Beschlussvorlage (Begründung zum Satzungsbeschluss)

STADT BAD MÜNSTEREIFEL Bebauungsplan Nr. 5 b "Gewerbegebiet Bad Münstereifel Kernstadt Bereich Flaches Feld / Steinsmühle“ 3. Änderung im beschleunigten Verfahren gemäß § 13a BauGB Verfahren gemäß § 13a BauGB ohne Durchführung einer Umweltprüfung BEGRÜNDUNG Stand: 07. Oktober 2013 Ergänzung nach erneuter Offenlage 09.12.21013 STADT BAD MÜNSTEREIFEL Planungsbüro: sgp architekten + stadtplaner BDA Neuer Markt 18 53340 Meckenheim Tel 02225 - 2077 Fax 02225 - 17361 info@sgp-architekten.de STADT BAD MÜNSTEREIFEL BEBAUUNGSPLAN NR. 5 B „GEWERBEGEBIET BAD MÜNSTEREIFEL KERNSTADT BEREICH FLACHES FELD / STEINSMÜHLE“, 3. ÄNDERUNG SEITE - 2 Stadt Bad Münstereifel Bebauungsplan Nr. 5 b „Gewerbegebiet Bad Münstereifel Kernstadt Bereich Flaches Feld / Steinsmühle“, 3. Änderung im beschleunigten Verfahren gemäß § 13a BauGB Verfahren gemäß § 13a BauGB ohne Durchführung einer Umweltprüfung Begründung zum Entwurf der erneuten Offenlage Stand: 07. Oktober 2013 Ergänzung nach erneuter Offenlage 09.12.21013 INHALT BEGRÜNDUNG SEITE 1. Ziel und Zweck der Planung 4 2. Rahmenbedingungen 4 2.1 Räumlicher Geltungsbereich 4 2.2 Flächennutzungsplan und planungsrechtliche Zusammenhänge 5 2.3 Vorhandene Flächennutzung 7 2.4 Städtebauliche Situation 7 3. Städtebauliches Konzept 8 3.1 Verkehrserschließung 3.1.1 Äußere Erschließung 3.1.2 Innere Erschließung 8 8 9 3.2 Bebauung 3.2.1 Städtebauliche Idee 3.2.2 Art der baulichen Nutzung 3.2.3 Maß der baulichen Nutzung und Bauweise 3.2.4 Stellplätze und Nebenanlagen 3.2.5 Bauordnungsrechtliche Festsetzungen 9 9 9 10 10 10 3.3 Belange von Natur und Landschaft 11 3.4 Ver- und Entsorgung 11 3.5 Immissionen / Emissionen 11 3.6 Kampfmittelfreiheit 12 SGP ARCHITEKTEN + STADTPLANER BDA MECKENHEIM / BONN / DÜSSELDORF 53340 MECKENHEIM OKTOBER 2013 - STADT BAD MÜNSTEREIFEL BEBAUUNGSPLAN NR. 5 B „GEWERBEGEBIET BAD MÜNSTEREIFEL KERNSTADT BEREICH FLACHES FELD / STEINSMÜHLE“, 3. ÄNDERUNG SEITE - 3 4. Landschaftspflegerischer Fachbeitrag / Eingriffe 12 5. Umweltbericht 13 6. Quantitative Auswirkungen des Bebauungsplanes 13 7. Bodenordnung, Kosten und Finanzierung 13 7.1 Bodenordnung 13 7.2 Kosten und Finanzierung 13 SGP ARCHITEKTEN + STADTPLANER BDA MECKENHEIM / BONN / DÜSSELDORF 53340 MECKENHEIM OKTOBER 2013 - STADT BAD MÜNSTEREIFEL BEBAUUNGSPLAN NR. 5 B „GEWERBEGEBIET BAD MÜNSTEREIFEL KERNSTADT BEREICH FLACHES FELD / STEINSMÜHLE“, 3. ÄNDERUNG SEITE - 4 A. Ziele, Zwecke und wesentliche Auswirkungen der 3. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 5 b 1. Ziel und Zweck der Planung Das Plangebiet liegt ca. 600 m nördlich der historischen Innenstadt zwischen Kölner Straße und Bahntrasse im südwestlichen Bereich des Bebauungsplanes Nr. 5 b und umfasst den gesamten Bereich der 1. Änderung des Bebauungsplanes. Ziel der Planung ist es, für die bestehende Verkaufseinrichtung die planungsrechtlichen Voraussetzungen für erforderliche Erweiterungsmöglichkeiten zur Sicherung des Standortes zu schaffen. Durch diese Maßnahme sollte es zunächst planungsrechtlich ermöglicht werden, die maximale Verkaufsfläche (VK) auf maximal 1.200 qm Verkaufsfläche zu vergrößern. Da der rechtskräftige Bebauungsplan, 1. Änderung Bebauungsplan Nr. 5 b, nur eine maximale Größe der Verkaufsflächen von 800 qm VK zulässt, muss er hierfür geändert werden. Durch die geplanten Maßnahmen soll der Einzelhandelsstandort gesichert werden und der beabsichtigten Entwicklung Rechnung getragen werden. Die zwischenzeitlich durchgeführte Ausbauplanung zeigt jedoch, dass in bzw. mit den vorhandenen baulichen Anlagen, die bis auf einen kleinen Anbau nicht vergrößert werden sollen, sinnvoll nur eine maximale Verkaufsfläche (VK) von 1000 qm möglich ist. Um den baulichen Gegebenheiten, dem Wunsch des Bauherren und seinen Anregungen Rechnung zu tragen, wird die maximale Verkaufsfläche lediglich auf 1000 qm zugelassen. Diese Änderung/Reduzierung der maximalen Verkaufsfläche macht eine erneute Offenlage erforderlich. Die Zielsetzung des Erhalts dieses Versorgungsstandortes entspricht den grundsätzlichen Zielen der Stadt Bad Münstereifel und den in der Fortschreibung des Strukturgutachtens / Einzelhandels- und Zentrenkonzept Bad Münstereifel (BBE Handelsberatung GmbH, Köln, 26. März 2012). Der Bebauungsplan soll im Verfahren gemäß § 13a BauGB geändert werden, d. h. ohne Durchführung einer Umweltprüfung. Die Artenschutzbelange wurden im Verfahren jedoch geprüft. Ergänzende Erhebungen hierzu fließen bis zum Satzungsbeschluss in die Betrachtungen ein. 2. Rahmenbedingungen 2.1 Räumlicher Geltungsbereich Der räumliche Geltungsbereich entspricht dem Geltungsbereich der 1. Änderung des Bebauungsplanes. Das Plangebiet befindet sich in einer Entfernung von ca. 600 m nördlich der historischen Innenstadt. SGP ARCHITEKTEN + STADTPLANER BDA MECKENHEIM / BONN / DÜSSELDORF 53340 MECKENHEIM OKTOBER 2013 - STADT BAD MÜNSTEREIFEL BEBAUUNGSPLAN NR. 5 B „GEWERBEGEBIET BAD MÜNSTEREIFEL KERNSTADT BEREICH FLACHES FELD / STEINSMÜHLE“, 3. ÄNDERUNG SEITE - 5 Es wird begrenzt im Norden durch die bestehende Wohnbebauung der vorhandenen Stichstraße, im Osten durch die Verkehrsfläche der Kölner Straße, im Süden durch vorhandene Baustrukturen im Einmündungsbereich der Kölner Straße in die Bundesstraße B 51 sowie im Westen durch die Bahntrasse. Der Geltungsbereich der Änderung des Bebauungsplanes Nr. 5 b umfasst insgesamt ca. 0,5 ha (5.210 qm). Auf dem Grundstück befindet sich als bauliche Anlage eine Einkaufseinrichtung mit den Park- und Fahrflächen, die auch erhalten bleiben und der eine geringfügige Gebäudeerweiterung ermöglicht werden soll. Die im Plangebiet festgesetzten Lärmschutzmaßnahmen wurden im Rahmen der Baumaßnahmen bereits auf der Grundlage der 1. Änderung realisiert. Da das Plangebiet vollständig bebaut ist und sich innerhalb der geschlossenen Ortslage befindet, handelt es sich um einen Plan der Innenentwicklung mit erheblich weniger als 20.000 m² Grundfläche, so dass die 3. Änderung des Bebauungsplanes im beschleunigten Verfahren gemäß § 13a BauGB durchgeführt werden kann. 2.2 Flächennutzungsplan und planungsrechtliche Zusammenhänge Zur Realisierung des Lebensmitteldiscountmarktes mit den dazugehörigen Stellplätzen war es erforderlich, mit der 1. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 5 b auch im Parallelverfahren den Flächennutzungsplan zu ändern. Hierzu diente die 9. Änderung des Flächennutzungsplanes, die für die Fläche Sonderbaufläche für Einzelhandel vorsieht. Die Frage, ob die 3. Änderung des Bebauungsplanes aus den Darstellungen des Flächennutzungsplanes, 9. Änderung, entwickelt werden kann, oder ob für die Änderung des Bebauungsplanes eine erneute Anfrage im Sinne von § 34 LPlG NRW erforderlich ist, wurde im vorliegenden Verfahren geprüft und wie folgt abgewogen. Es stellt sich zunächst die Frage, ob der Änderung des Bebauungsplanes die Verordnung über den sachlichen Teilplan großflächiger Einzelhandel zum Landessentwicklungsplan Nordrhein-Westfalen vom 11.07.2013 entgegensteht. Da der Standort des bestehenden Netto-Marktes nach dem Einzelhandelskonzept der Stadt Bad Münstereifel weder innerhalb eines bestehenden noch innerhalb eines geplanten Zentralen Versorgungsbereiches liegt, wäre die geplante Erweiterung hier grundsätzlich nicht zulässig. Allerdings nennt Ziel 2 des Sachlichen Teilplanes von dieser Regelung eine Ausnahme: „Großflächige Einzelhandelsbetriebe mit nahversorgungsrelevanten Kernsortimenten dürfen auch außerhalb der zentralen Versorgungsbereiche ausnahmsweise dargestellt und festgesetzt werden, wenn nachweislich − eine Lage in den zentralen Versorgungsbereichen aus städtebaulichen oder siedlungsstrukturellen Gründen, insbesondere der Erhaltung bewachsener baulicher Strukturen oder der Rücksichtsnahme auf ein historisch wertvolles Ortsbild nicht möglich ist und − die Bauleitplanung der Gewährleistung einer wohnortnahen Versorgung mit nahversorgungsrelevanten Sortimenten dient und − − SGP zentrale Versorgungsbereiche von Gemeinden nicht wesentlich beeinträchtigt werden.“ Die Frage nach einem Alternativstandort im zentralen Versorgungsbereich ist auf Grund der besonderen historischen Bausubstanz sowie der pflichtgemäßen Erhaltung des ARCHITEKTEN + STADTPLANER BDA MECKENHEIM / BONN / DÜSSELDORF 53340 MECKENHEIM OKTOBER 2013 - STADT BAD MÜNSTEREIFEL BEBAUUNGSPLAN NR. 5 B „GEWERBEGEBIET BAD MÜNSTEREIFEL KERNSTADT BEREICH FLACHES FELD / STEINSMÜHLE“, 3. ÄNDERUNG SEITE - 6 Ortsbildes mit seinem kleinteiligen Stadtgrundriss negativ zu beantworten. Dabei ist besonders beachtlich, dass der Stadtkern festgesetzter Denkmalbereich ist und viele der bestehenden Gebäude eingetragene Denkmäler sind. So würde die Zusammenlegung mehrerer Grundstücke, um eine Verkaufsfläche erforderlicher Größe realisieren zu können, nicht genehmigungsfähig sein. Auch stehen hierzu keine Objekte zur Verfügung. Erst recht stehen für die erforderlichen neuen Stellplatzanlagen (die im Zentrum bestehenden sind für den vorhandenen und sich entwickelnden Geschäftsbesatz bereits nicht ausreichend) im historischen Stadtgrundriss keine Flächen zur Verfügung. Davon unabhängig sind die Zufahrten für die Warenanlieferung mit den entsprechend großen Fahrzeugen nur eingeschränkt möglich. Diese Argumente führten dazu, zentrumsnahe Standorte entwickeln zu müssen, welche nicht die historischen Strukturen stören, über ausreichende Parkmöglichkeiten verfügen und damit auch das Zentrums stärkende Funktionen ausüben. Aufgrund der Tatsache, dass mit Realisierung des Fashion-Centers die im Süden der Altstadt ursprünglich für großflächige Lebensmittelmärkte vorgesehenen Potenzialflächen künftig nicht mehr zur Verfügung stehen, stellt, aufgrund der Tallage der Stadt, nur der nördliche Kernstadtbereich eine Standortalternative dar. Da in dieser näherer Umgebung des Zentrums wegen des Hochwasserschutzes, der erforderlichen Parkierungsanlagen für das Zentrum und der beabsichtigten und erforderlichen Umgestaltung des Bahnhofsumfeldes keine anderen gut anfahrbare und ausreichend große Grundstücke zu Verfügung stehen, ist es aus städtebaulichen Gründen geboten, an dem bestehenden Standort festzuhalten und diesen im Sinne der vorliegenden Planung zukunftsorientiert weiter zu entwickeln. Als einer der flächengrößten Nahversorgungsanbieter der Kernstadt, der sich nicht weit außerhalb des Altstadtbereiches (Stadtzentrum) befindet, wird der Lebensmitteldiscounter Netto in der „Auswirkungsanalyse zur Ansiedlung von Nahversorgungsanbietern an der Kölner Straße in Bad Münstereifel“ (BBE Handelsberatung Dezember 2012) mit analysiert. Im Fazit werden für die Stadt Ausstattungsdefizite besonders auch in der Nahversorgung festgestellt. Es ist deshalb geplant, an der Kölner Straße im nördlichen Bereich der Kernstadt von Bad Münstereifel zusätzliche Nahversorger anzusiedeln. Die o. g. Auswirkungsanalyse zeigt im Fazit, dass diese Planungen zu einer Erhöhung der Kaufkraftbindung und der Nahversorgungsfunktion in der Stadt Bad Münstereifel beitragen wird. Auch wird festgestellt, dass durch die geplante Erweiterung des Netto-Marktes keine nachteiligen Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche und die wohnortnahe Versorgung in der Stadt Bad Münstereifel sowie in umliegenden Städten und Gemeinden zu erwarten sind. Und dies bei der vorher geplanten Erweiterung auf 1.200 m² VK währen nun lediglich auf 1.000 m² maximale VK erweitert wird. Da andererseits entsprechende Auswirkungen für den Anbieter Netto aus der Neuansiedlung leistungsfähiger Lebensmittelmärkte weiter nördlich nicht ausgeschlossen werden können, ist es für diesen Nahversorger geboten, sich entsprechend Kundenorientiert weiter zu entwickeln, um diesen Standort zu sichern. Da die Stadt Bad Münstereifel mit der 3. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 5b das Ziel verfolgt, die wohnungsnahe Versorgung der Bevölkerung mit Lebensmitteln langfristig zu sichern und zentrale Versorgungsbereiche nicht wesentlich beeinträchtigt werden, trifft hier die Inanspruchnahme der Ausnahmevoraussetzung gemäß Ziel 2 des LEP – Sachlicher Teilplan großflächiger Einzelhandel – zu. SGP ARCHITEKTEN + STADTPLANER BDA MECKENHEIM / BONN / DÜSSELDORF 53340 MECKENHEIM OKTOBER 2013 - STADT BAD MÜNSTEREIFEL BEBAUUNGSPLAN NR. 5 B „GEWERBEGEBIET BAD MÜNSTEREIFEL KERNSTADT BEREICH FLACHES FELD / STEINSMÜHLE“, 3. ÄNDERUNG SEITE - 7 Es bleibt die Frage, ob die Änderung des Bebauungsplanes eine erneute landesplanerische Anfrage erforderlich macht. Für das Erfordernis einer erneuten Beteiligung der Bezirksregierung kommt es darauf an, ob der beabsichtigte Bebauungsplan mit der Festsetzung einer maximalen Verkaufsfläche von 1.000 qm aus dem im Jahre 2005 unter Beteiligung der Regionalplanungsbehörde geänderten Flächennutzungsplan im Sinne von § 8 Abs. 1 BauGB entwickelt werden kann. Es ist dabei zu berücksichtigen, dass der Flächennutzungsplan in seinen Darstellungen für das Plangebiet Lebensmitteldiscountmarkt ohne Beschränkung auf eine bestimmte Verkaufsfläche enthält. Durch die Darstellung eines Sondergebietes ist der Standort für einen großflächigen Lebensmitteldiscountmarkt festgelegt. Eine Bauleitplanung, die für das Grundstück einen entsprechenden Lebensmitteldiscountmarkt festsetzt, ist daher grundsätzlich mit der Darstellung des Flächennutzungsplanes vereinbar bzw. aus diesem entwickelt. Gefragt werden kann, ob sich aus der seinerzeitigen Absicht, einen Lebensmittelmarkt mit einer Verkaufsfläche von bis zu 800 qm zu errichten, etwas Anderes ergibt. Diese Absicht ist selbst nicht unmittelbarer Gegenstand der Darstellungen des Flächennutzungsplanes, jedoch in dem Erläuterungsbericht zum Flächennutzungsplan dargestellt. Allerdings sollte der Flächennutzungsplan nach dem Willen der Gemeinde lediglich die planungsrechtlichen Voraussetzungen für einen entsprechenden Bebauungsplan schaffen, in dem dann auch, entsprechend der seinerzeitigen Absicht, eine Beschränkung der Verkaufsfläche festgesetzt war. Hiergegen könnte eingewandt werden, dass Gegenstand der landesplanerischen Beteiligung der Bezirksregierung ebenfalls nur ein Lebensmitteldiscountmarkt mit einer Fläche von 800 qm war. Da diese Flächenbegrenzung jedoch nicht Bestandteil des von der Bezirksregierung genehmigten Flächennutzungsplanes geworden ist, steht die seinerzeitige Motivation der Bezirksregierung der Annahme eines aus dem Flächenutzungsplan entwickelten Bebauungsplanes nicht entgegen. Hätte die Beschränkung der maximalen Verkaufsfläche über die sich aus der räumlichen Ausdehnung der Fläche ergebenden Grenzen hinaus Bestandteil des Flächennutzungsplanes werden sollen, hätte es hierzu einer entsprechenden Darstellung bedurft. In Folge des Fehlens einer solchen einschränkenden Darstellung kann der geplante Lebensmitteldiscountmarkt mit einer Verkaufsfläche von 1.000 qm aus dem Flächennutzungsplan entwickelt werden. Dementsprechend ist gemäß § 34 Abs. 6 LPIG eine erneute Beteiligung der Bezirksregierung rechtlich nicht erforderlich. Die vorgesehene Änderung der maximalen Verkaufsfläche widerspricht dem Flächennutzungsplan nicht und kann deshalb aus den Darstellungen des Flächennutzungsplanes entwickelt werden. Da es sich bei dem Plangebiet um eine Fläche im Innenbereich handelt und die Maßnahme eine typische Weiterentwicklung im Innenbereich darstellt, wird der Bebauungsplan im beschleunigten Verfahren gemäß § 13a BauGB durchgeführt. Gemäß den gesetzlichen Vorgaben wird auf die Erarbeitung eines Landschaftspflegerischen Fachbeitrages und eines Umweltberichtes deshalb verzichtet. Die Umweltbelange werden im Verfahren trotzdem beachtet und im erforderlichen Umfang berücksichtigt. Da das Verfahren gemäß § 13a BauGB als verkürztes Verfahren keine frühzeitige Beteiligung vorsieht, wird darauf hingewiesen, dass eine Beteiligung der Öffentlichkeit erst im Rahmen der öffentlichen Auslegung erfolgt. Da diese Auslegung jedoch wiederholt wurde, gab es trotz des beschleunigten Verfahrens ausreichende Möglichkeiten für die Öffentlichkeit ihre Anregungen einzubringen. SGP ARCHITEKTEN + STADTPLANER BDA MECKENHEIM / BONN / DÜSSELDORF 53340 MECKENHEIM OKTOBER 2013 - STADT BAD MÜNSTEREIFEL BEBAUUNGSPLAN NR. 5 B „GEWERBEGEBIET BAD MÜNSTEREIFEL KERNSTADT BEREICH FLACHES FELD / STEINSMÜHLE“, 3. ÄNDERUNG 2.3 SEITE - 8 Vorhandene Flächennutzung Bei den vorhandenen Nutzungen und den baulichen Anlagen handelt es sich um einen vollständig ausgebauten und funktionsfähigen Einzelhandelsstandort mit den üblichen Verkaufsflächen eines Lebensmitteldiscountmarktes bis 800 qm VK, den dazu erforderlichen Nebenräumen und den Stellplätzen. 2.4 Städtebauliche Situation Entsprechend den Aussagen des Einzelhandels- und Zentrenkonzeptes Bad Münstereifel ist die Anzahl der Einzelhandelsbereiche gegenüber 2006 aufgrund relativ konstanter Einwohner- und Verkaufsflächensummen nahezu unverändert. Demgegenüber hat in den letzten Jahren in der Bundesrepublik ein weiteres Verkaufsflächenwachstum stattgefunden (s. BBE Einzelhandels- und Zentrenkonzept Bad Münstereifel, S. 22). Das Gutachten der BBE Handelsberatung „Fortschreibung des Strukturgutachtens / Einzelhandels- und Zentrenkonzept Bad Münstereifel“, Köln, 26. März 2012 kommt deshalb zu dem Ergebnis, dass im Bereich des Lebensmittelvollsortiments noch Ergänzungsbedarf besteht. Vor dem Hintergrund dieser gutachterlichen Ermittlungen ist es derzeit vorgesehen, am Standort des Bebauungsplanes Nr. 80a die Ansiedlung eines Drogeriemarktes, eines Lebensmittelsupermarktes und eines Lebensmitteldiscountmarkt zu realisieren. Hieraus wird einerseits eine größere Kaufkraft in Bad Münstereifel resultieren, andererseits werden jedoch auch Auswirkungen auf bestehende Einrichtungen erwartet. Um dieses einzuschätzen wurde eine Auswirkungsanalyse erarbeitet, um die zu erwartenden versorgungsstrukturellen und städtebaulichen Auswirkungen der o. g. Neuansiedlung zu bewerten (BBE Handelsberatung, Köln, Dezember 2012). Die Auswirkungsanalyse kommt zu dem Ergebnis, dass auf einzelhandelsbetrieblichem Niveau die höchste relevante Umverteilungsqoute mit ca. 32 % gegenüber dem Netto-Discounter zu erwarten ist. Als deutliche Reaktion auf die Entwicklung des neuen Ergänzungszentrums ist es vorgesehenen, die Verkaufsflächen des Netto-Discounters im Plangebiet zu erhöhen, um hierdurch eine Standortsicherung zu fördern. Es ist also nicht zu erwarten, dass sich die Kundenströme erhöhen, sondern die größere Verkaufsfläche soll dazu beitragen, mit mehr Angeboten den Umverteilungseffekt zu verringern. Diese Betriebsstandsicherung soll dazu beitragen, die vorhandene Nahversorgung wie im Bestand zu erhalten und zukunftsfähig zu gestalten. Da es sich wie ausgeführt nur um Standortsicherung zur Kompensation der prognostizierten hohen Umteilungseffekte handelt, werden weitergehende Untersuchungen nicht erforderlich. Da insgesamt von einer Reduzierung des Umsatzes durch Umverteilungseffekte ausgegangen wird, kann auch mit einer entsprechenden Reduzierung des Verkehrsaufkommens gerechnet werden. Mit der Planänderung, die eine angemessene Vergrößerung der Verkaufsflächen ermöglichen soll, werden diese Effekte lediglich abgemildert bzw. ausgeglichen. Insofern ist nicht von einer Zunahme des Verkehrsaufkommens auszugehen. Aus diesem Grundergeben sich keine nachhaltigen Veränderungen der Umweltbelange und keine nachhaltigen Vergrößerungen der Störungen auf die umliegenden Nutzungen. Diese sind ganz wesentlich geprägt durch die Lage des Plangebietes zwischen Bahntrasse und Kölner Straße, die im Umfeld des Plangebietes in die Bundesstraße B 51 einmündet. SGP ARCHITEKTEN + STADTPLANER BDA MECKENHEIM / BONN / DÜSSELDORF 53340 MECKENHEIM OKTOBER 2013 - STADT BAD MÜNSTEREIFEL BEBAUUNGSPLAN NR. 5 B „GEWERBEGEBIET BAD MÜNSTEREIFEL KERNSTADT BEREICH FLACHES FELD / STEINSMÜHLE“, 3. ÄNDERUNG SEITE - 9 Das Plangebiet wird begrenzt von Straßen im Osten, der Bahnstrecke mit dahinter liegender Wohnbebauung im Westen, Wohnbebauung im Norden und Mischgebieten im Süden. Insbesondere die in der Nachbarschaft des Bebauungsplangebietes liegenden Wohnhäuser hatten es bei der Planung des Einzelhandelsstandortes erforderlich gemacht, im Rahmen einer Schallimmissionsprognose die Einhaltung der Immissionsrichtwerte durch den Betrieb der Anlage, dem damit verbundenen Lieferungsverkehr sowie dem Kundenverkehr nachzuweisen. Dieses erfolgte bereits im Rahmen der Bearbeitung der 1. Änderung des Bebauungsplanes sowie der weiteren Realisierungen. Da auch bei der geplanten Vergrößerung der Verkaufsflächen keine zusätzlichen Stellplätze geschaffen werden, und die Verweildauer der Kundschaft kaum Änderungen unterliegt, werden keine nachhaltigen Veränderungen für die Nachbarschaft erwartet, die eine Überarbeitung der Gutachten erforderlich machen. 3. Städtebauliches Konzept 3.1 Verkehrserschließung 3.1.1 Äußere Erschließung Das Plangebiet wird im Osten begrenzt durch die Verkehrsflächen der Kölner Straße, die südöstlich in die Bundesstraße B 51 einmündet. Diese äußere Erschließung liegt nicht im Geltungsbereich des Bebauungsplanes. Da die Auswirkungen des Projektes in verkehrlicher Hinsicht jedoch bereits im Rahmen der 1. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 5b zu klären waren, wurden in dem hierzu erstellten Verkehrsgutachten insbesondere die Aspekte − mit welchen Verkehrsbelastungen an dieser Stelle in Zukunft zu rechnen ist, − ob diese Belastungen in der vorhandenen Situation zu Problemen führen, − ob Veränderungen der Verkehrsflächen, verursacht durch das Vorhaben, erforderlich werden bearbeitet. In Folge dieser Untersuchungen und der Ziele des Landesbetrieb Straßenbau Niederlassung Euskirchen wurde der Knotenpunkt B 51 / Kölner Straße zu einem Kreisverkehrsplatz umgebaut. Hierdurch und durch die weiteren Ausbau- und Baumaßnahmen wurde eine qualitätsvolle äußere Erschließung des Einkaufsstandortes erreicht, die es jetzt auch ermöglicht, den weiteren Ausbau vorzunehmen. 3.1.2 Innere Erschließung Aufgrund der gegebenen Situation, die nur geringfügig verändert werden soll und wegen des sehr kleinen Plangebietes, werden öffentliche Erschließungsanlagen auf dem Grundstück nicht erforderlich. Für die Verkaufseinrichtung wurde eine private Stellplatzanlage errichtet mit insgesamt 89 Stellplätzen. SGP ARCHITEKTEN + STADTPLANER BDA MECKENHEIM / BONN / DÜSSELDORF 53340 MECKENHEIM OKTOBER 2013 - STADT BAD MÜNSTEREIFEL BEBAUUNGSPLAN NR. 5 B „GEWERBEGEBIET BAD MÜNSTEREIFEL KERNSTADT BEREICH FLACHES FELD / STEINSMÜHLE“, 3. ÄNDERUNG SEITE - 10 Da für die jetzt geplante Verkaufsfläche gemäß LBauONRW insgesamt 48 Stellplätze nachzuweisen sind, reichen die vorhandenen Stellplätze auch bei einer Vergrößerung der Verkaufsflächen aus. Es wird also nicht erforderlich, dass Veränderungen oder Vergrößerungen der Stellplatzanlage vorgesehen werden. Damit ändern sich auch nicht die von der Stellplatzanlage ausgehenden Immissionen. Im Rahmen der Ausbaumaßnahmen der Stellplatzanlage vor ca. 8 Jahren war es erforderlich, die im Bebauungsplan Nr. 5b, 1. Änderung festgesetzten Bäume zu fällen. Da dem hierzu gestellten Dispensantrag im Rahmen der Baugenehmigung stattgegeben worden ist, werden die Bäume nicht mehr im Bebauungsplan festgesetzt. 3.2 Bebauung 3.2.1 Städtebauliche Idee Durch die Änderung des Bebauungsplanes wird lediglich das Ziel verfolgt, den bestehenden Standort zukunftsfähig zu entwickeln. Die bisherigen städtebaulichen Ideen werden beibehalten, die bauliche Situation wird nur geringfügig verändert. 3.2.2 Art der baulichen Nutzung Bereits im derzeitig rechtskräftigen Bebauungsplan wird das Plangebiet vollständig als sonstiges Sondergebiet mit Zweckbestimmung Lebensmitteldiscountmarkt festgesetzt. Ziel ist es, diese Festsetzung auch weiterhin zu belassen und nur die maximale Verkaufsfläche von 800 qm VK auf 1.000 qm zu erhöhen. Der Standort hat sich sehr positiv im Innenstadtgebiet von Bad Münstereifel entwickelt. Die im ursprünglichen Fachgutachten, Verträglichkeitsstudie 2005 (GMA: Flaches Feld / Steinsmühle als Standort für einen Discountmarkt, Februar 2005) dargelegten, positiven Entwicklungen zur Versorgung der Bevölkerung haben sich bestätigt. Um die gutachterlichen Aussagen neu zu bewerten, wurde eine Fortschreibung des Strukturgutachtens / Einzelhandels- und Zentrenkonzept Bad Münstereifel (BBE Handelsberatung, Köln, 26. März 2012) erarbeitet. Die Analyse der Kaufkraftbindung sowohl aus 2007 als auch der Untersuchung aus 2011 zeigen, dass im Bereich Nahrungs- und Genussmittel nur eine unzureichende Kaufkraftbindung festzustellen ist. Die Weiterentwicklung der Verkaufsflächen am Standort des Plangebietes entspricht den Zielen des Einzelhandels- und Zentrenkonzeptes. Die vorliegende Bauleitplanung dient auch der Gewährleistung einer wohnungsnahen Versorgung mit nahversorgungsrelevanten Sortimenten. SGP ARCHITEKTEN + STADTPLANER BDA MECKENHEIM / BONN / DÜSSELDORF 53340 MECKENHEIM OKTOBER 2013 - STADT BAD MÜNSTEREIFEL BEBAUUNGSPLAN NR. 5 B „GEWERBEGEBIET BAD MÜNSTEREIFEL KERNSTADT BEREICH FLACHES FELD / STEINSMÜHLE“, 3. ÄNDERUNG SEITE - 11 3.2.3 Maß der baulichen Nutzung und Bauweise Entsprechend den dargelegten Planungszielen ist die Vergrößerung der Verkaufsfläche auf 1.000 qm VK vorgesehen, um so den geänderten Kaufansprüchen der Kunden gerecht zu werden. Dieses kann weitgehend innerhalb des vorhandenen Gebäudes und innerhalb der festgesetzten Baugrenzen erfolgen. Auch der Parkplatz bleibt in seiner Dimensionierung bestehen, so dass die GRZ = 0,8, wie im Rechtsplan festgesetzt, unverändert bestehen bleibt. Auch die Geschossigkeit bleibt unverändert als 1-geschossig erhalten. Da der Baukörper nur geringfügig verändert werden soll, werden die weiteren Festsetzungen zur geschlossenen Bauweise, zur Dachform (SD = Satteldach) unverändert übernommen und bedürfen deshalb keiner neuen Begründung. 3.2.4 Stellplätze und Nebenanlagen Wie bereits dargelegt, setzt der Bebauungsplan Gemeinschaftsflächen für die Errichtung von Stellplätzen fest. Die bestehende Stellplatzanlage soll weitgehend unverändert erhalten bleiben. Zusätzliche Stellplätze werden nicht erforderlich. Auch die festgesetzte Zu- und Ausfahrt bleibt unverändert erhalten und entspricht den gutachterlichen Stellungnahmen zum Verkehr und zu den Schallemissionen, die für die 1. Änderung des Bebauungsplanes erstellt worden sind. 3.2.5 Bauordnungsrechtliche Festsetzungen Gegenüber dem rechtskräftigen Bebauungsplan werden keine Änderungen vorgenommen. Die Festsetzungen werden deshalb übernommen. Zur besseren Integration der Neubebauung in das vorhandene und erhaltenswerte Orts- und Landschaftsbild sowie zur Schaffung eines ruhigen, harmonischen Straßenbildes wurden im Rahmen des Bebauungsplanes folgende bauordnungsrechtliche Vorschriften gemäß § 86 BauONRW getroffen, die weiterhin Gültigkeit haben. − 3.3 Festsetzungen zur Dachgestaltung, hier Festsetzung eines Satteldaches als Form des Hauptdaches. Belange von Natur und Landschaft Im Rahmen der Änderung des Bebauungsplanes werden nur die Bäume im Bebauungsplan festgesetzt, die im Bestand erhalten wurden oder gepflanzt worden sind. Da das Verfahren zur Änderung des Bebauungsplanes gemäß § 13a BauGB durchgeführt wird, wird von einer Erarbeitung eines Landschaftspflegerischen Fachbeitrages und eines Umweltberichts abgesehen. SGP ARCHITEKTEN + STADTPLANER BDA MECKENHEIM / BONN / DÜSSELDORF 53340 MECKENHEIM OKTOBER 2013 - STADT BAD MÜNSTEREIFEL BEBAUUNGSPLAN NR. 5 B „GEWERBEGEBIET BAD MÜNSTEREIFEL KERNSTADT BEREICH FLACHES FELD / STEINSMÜHLE“, 3. ÄNDERUNG SEITE - 12 Die Umweltbelange werden dennoch im Rahmen der Artenschutzvorprüfung sowie durch die bestehenden Festsetzungen zum Schallschutz und zur Bepflanzung im Verfahren berücksichtigt. 3.4 Ver- und Entsorgung Durch die direkte Zu- und Ausfahrt auf die Kölner Straße wurde auch eine direkte Anbindung des Planbereiches an die Ver- und Entsorgungseinrichtungen der Stadt hergestellt. Zur Gewährleistung einer schadlosen Abwasserbeseitigung wurde das Plangebiet an die vorhandene Kanalisation angeschlossen. Nach § 51 a Landeswassergesetz (LWG NW) ist das Niederschlagswasser von Grundstücken, die nach dem 1. Januar 1996 erstmals bebaut, befestigt oder an die öffentliche Kanalisation angeschlossen werden, vor Ort zu versickern, zu verrieseln oder ortsnah in Gewässer einzuleiten, sofern dies ohne Beeinträchtigung des Wohls der Allgemeinheit möglich ist. Da es sich bei dem Plangebiet um ein bereits bebautes und versiegeltes Grundstück handelt, das bereits vor 1996 an die städtische Kanalisation angeschlossen wurde, wurde das Plangebiet an die vorhandene und dafür ausgelegte städtische Kanalisation angeschlossen. Das heißt, dass auch das anfallende Niederschlagswasser in das Kanalsystem der Stadt eingeleitet wird. An dieser derzeit rechtskräftigen Situation der Ver- und Entsorgung wird nichts geändert. 3.5 Immissionen / Emissionen Im Schalltechnischen Gutachten (Graner + Partner Ingenieure, Projektnummer A 4454 vom 08.02.2005) wurden die Verkehrslärmimmissionen auf der Zu- / Abfahrt, die Geräuschimmissionen der LKW-Warenanlieferung, die Emissionen der Papierpresscontainer und die Schallemissionen des Parkplatzes ermittelt, beurteilt und in das Planverfahren zur 1. Änderung des Bebauungsplanes integriert. Außerdem wurde der anlagenbezogene Verkehr auf öffentlichen Straßen ermittelt und bewertet. Zum anlagenbezogenen Verkehr auf öffentliche Straßen wurde aufgrund der hier vorhandenen örtlichen Gegebenheiten (Lage des Parkplatzes und unmittelbare Anbindung an die Kölner Straße) Pegelerhöhungen über 3 dB (A) im Zusammenhang mit dem induzierten Verkehrsaufkommen auf öffentliche Straßen ausgeschlossen, so dass 7.4 TA-Lärm in vollem Umfang erfüllt wird. Um den Gewerbelärm so zu reduzieren, dass die betroffenen Grundstücke keinen unverträglichen Immissionsbelastungen ausgesetzt werden, sind Schallschutzmaßnahmen auf der Grundlage des bestehenden Rechtsplans realisiert worden. Gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 24 BauGB wurden Maßnahmen zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen durch Lärm im Sinn des BImSchG vorgesehen, die inzwischen ebenfalls realisiert worden sind und weiterhin festgesetzt werden. Zusammenfassend wurde in dem Schallgutachten festgestellt, dass aufgrund der vorhandenen örtlichen Gegebenheiten und Lage der Schallquellen zu den benachbarten Wohnhäu- SGP ARCHITEKTEN + STADTPLANER BDA MECKENHEIM / BONN / DÜSSELDORF 53340 MECKENHEIM OKTOBER 2013 - STADT BAD MÜNSTEREIFEL BEBAUUNGSPLAN NR. 5 B „GEWERBEGEBIET BAD MÜNSTEREIFEL KERNSTADT BEREICH FLACHES FELD / STEINSMÜHLE“, 3. ÄNDERUNG SEITE - 13 sern die dort geltenden Immissionswerte unterschritten, also eingehalten werden. Da die Vorgaben zum Schallschutz gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 24 BauGB berücksichtigt worden sind, ergeben sich durch die geplanten Änderungen des Bebauungsplanes keine Gesichtspunkte für eine Neubewertung der Belange des Schallschutzes. 3.6 Kampfmittelfreiheit Die Auswertung der vorliegenden Luftbilder durch den Kampfmittelräumdienst der Bezirksregierung Düsseldorf ergab Hinweise auf das Vorhandensein von Bombenblindgängern / Kampfmittel, da der Bereich in einem ehemaligen Bombenabwurfgebiet / Kampfgebiet liegt. Eine Garantie auf Kampfmittelfreiheit konnte deshalb nicht gewährt werden. Daher wurde in den Bebauungsplan ein Hinweis auf das Vorgehen im Falle eines Kampfmittelfunds aufgenommen. Dieser Hinweis gilt auch weiterhin. 4. Landschaftspflegerischer Fachbeitrag / Eingriffe in Natur und Landschaft Zu den abwägungsrelevanten Belangen gehören gemäß § 1 (6) Nr. 7 BauGB i. V. mit § 1a BauGB die Belange des Umweltschutzes, auch durch Nutzung erneuerbarer Energien, des Naturschutzes und des Naturhaushaltes, des Wassers, der Luft und des Bodens, einschließlich seiner Rohstoffvorkommen sowie das Klima. Diese Belange wurden bei der rechtskräftigen 1. Änderung des Bebauungsplanes eingehend bearbeitet und in die Planung einbezogen. Neue Aspekte ergeben sich durch die vorliegende Änderung des Bebauungsplanes nicht. Es werden keine erheblichen Beeinträchtigungen der Umweltbelange erwartet. Da das Verfahren gemäß § 13a BauGB durchgeführt wird, kann auf einen Landschaftspflegerischen Fachbeitrag sowie auf eine Bilanzierung der Eingriffe in Natur und Landschaft verzichtet werden. Belange des Artenschutzes Die Belange des Artenschutzes wurden im Rahmen einer Artenschutzvorprüfung im Verfahren berücksichtigt. Die hierzu erfolgten Erhebungen werden in das Verfahren integriert und fließen in die Gesamtbetrachtung ein. Auf Grund der Tatsache, dass es sich um eine bestehende Verkaufseinrichtung handelt und keine nachhaltigen für die Umweltbelange relevanten Auswirkungen erfolgen, kann davon ausgegangen werden, dass keine artenschutzrechtlich relevanten Tatbestände betroffen werden. 5. Umweltbericht Seit dem 20.07.2004 ist zu neu begonnenen Bauleitplanverfahren ein Umweltbericht zu erstellen (§ 2 (2a) BauGB). Der Umweltbericht als zentraler Bestandteil der Umweltprüfung stellt einen gesonderten Teil der Begründung dar. Die umweltrelevanten Gutachten sind im Umweltbericht einzuarbeiten. Da das Verfahren jedoch, wie bereits näher erläutert, gemäß § 13a BauGB durchgeführt wird, kann auf einen Umweltbericht verzichtet werden. SGP ARCHITEKTEN + STADTPLANER BDA MECKENHEIM / BONN / DÜSSELDORF 53340 MECKENHEIM OKTOBER 2013 - STADT BAD MÜNSTEREIFEL BEBAUUNGSPLAN NR. 5 B „GEWERBEGEBIET BAD MÜNSTEREIFEL KERNSTADT BEREICH FLACHES FELD / STEINSMÜHLE“, 3. ÄNDERUNG 6. SEITE - 14 Quantitative Auswirkung des Bebauungsplanes Fläche qm Ha (gerundet) Anteil Bruttobauland 5.210 0,5 100 % Nettobauland (SO) 5.210 0,5 100 % Es wird ein Lebensmitteldiscountmarkt mit maximal ca. 1.000 qm Verkaufsfläche festgesetzt. Die versiegelte Fläche für Stellplätze, Zufahrten und private Verkehrsanlagen bleibt, wie im Bestand, mit ca. 2.850 qm nahezu unverändert erhalten. 7. Bodenordnung, Kosten und Finanzierung 7.1 Bodenordnung Die Realisierung des Bauvorhabens erfolgt im Rahmen einer konkreten Umbaumaßnahme. Bodenordnende Maßnahmen werden nicht erforderlich. 7.2 Kosten und Finanzierung Die zu erwartenden Kosten aus der Realisierung des Bebauungsplanes werden durch den Träger der Baumaßnahme übernommen. Meckenheim, den 07.10.2013, Ergänzung nach erneuter Offenlage 09.12.21013 Naumann/Wü/S-576_Begründung_ErneuteOffenlage gez. Dr. Detlef Naumann sgp architekten + stadtplaner BDA SGP ARCHITEKTEN + STADTPLANER BDA MECKENHEIM / BONN / DÜSSELDORF 53340 MECKENHEIM OKTOBER 2013 -