Beschlussvorlage (Wirtschaftlichkeitsberechnung)

Wirtschaftlichkeitsberechnung Hotelprojekt Erftstadt 27.08.2013 Wirtschaftlichkeitsberechnung Hotelprojekt Erftstadt Inhaltsverzeichnis 1 2 Aufgabenstellung und Auftrag ......................................................................... 4 Wirtschaftlichkeitsberechnung ........................................................................ 5 2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 2.6 2.7 3 Prämissen .............................................................................................................. 5 Raumprogramm ..................................................................................................... 5 Ermittlung des durchschnittlichen Zimmerpreises und der Belegung...................... 5 Ermittlung der Gastronomieumsätze ...................................................................... 6 Ermittlung sonstiger Umsätze ................................................................................ 7 Erläuterung der Kostenpositionen .......................................................................... 7 Betriebsergebnis und kalkulatorische Miete des Hotels.......................................... 8 Disclaimer .......................................................................................................... 9 Tabellenverzeichnis Tabelle 1: Raumprogramm ................................................................................................ 5 Tabelle 2: Nachfrageanalyse nach Segmenten ................................................................. 6 Tabelle 3: Ermittlung des Gastronomieumsatzes............................................................... 7 Tabelle 4: Betriebsergebnis Hotel ...................................................................................... 9 © STIWA 2013 Seite 2 / 10 Wirtschaftlichkeitsberechnung Hotelprojekt Erftstadt Auftraggeber Stadt Erftstadt Holzdamm 10 50374 Erftstadt Gutachter STIWA Hotel Valuation & Consulting GmbH Chartered Surveyors Keltenring 17 82041 Oberhaching Projekt Hotelprojekt Erftstadt Gewerbegebiet Lechenich 50374 Erftstadt © STIWA 2013 Seite 3 / 10 Wirtschaftlichkeitsberechnung Hotelprojekt Erftstadt 1 Aufgabenstellung und Auftrag STIWA Hotel Valuation & Consulting GmbH Chartered Surveyors wurde von der Stadt Erftstadt beauftragt, eine Potentialanalyse für ein neues Hotel in Erftstadt zu erarbeiten. Die Analyse kam zu dem Ergebnis, dass Potential für ein Hotel an einem Standort im Gewerbegebiet in Lechenich in der Nähe der Autobahn A 1 gegeben ist. In einem nächsten Schritt soll nun die Wirtschaftlichkeit eines solchen Hotels untersucht werden. Die Kalkulation basiert auf dem in der Potentialanalyse beschriebenen Konzept eines Economy Hotels, dessen Raumprogramm nachfolgend weiter spezifiziert wird. Der Auftrag wurde unabhängig und unvoreingenommen gegenüber dem Auftraggeber und Anderen durchgeführt. Der Auftrag wurde unter Einhaltung der Standesregeln der Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) ausgeführt. © STIWA 2013 Seite 4 / 10 Wirtschaftlichkeitsberechnung Hotelprojekt Erftstadt 2 Wirtschaftlichkeitsberechnung 2.1 Prämissen Die Berechnung bezieht sich auf ein Economy-Hotel im 2- bis 3-Sterne Segment. Alle in Ansatz gebrachten Zahlen basieren auf vorliegenden Marktdaten oder Kennzahlen vergleichbarer Betriebe. Der Kalkulation liegt das in der internationalen Hotellerie gebräuchliche Uniform System of Accounts for the Lodging Industry (USALI) in der aktuellen Fassung zugrunde. Alle Werte verstehen sich, sofern nicht anders angegeben, als Nettowerte exklusive MwSt. 2.2 Raumprogramm Das nachfolgende Raumprogramm geht von einer Betriebsgröße von 100 Zimmern aus. Die Netto-Zimmergröße beträgt 16 m²: Tabelle 1: Raumprogramm Produktive Flächen Zimmer, Flure, Lifte, Treppenhäuser Lobby, Rezeption, Verwaltung Konferenzräume und Foyer Gastronomie inkl. Küche Fitnessraum BoH (Personal, Lager) Haustechnik GESAMT Anzahl 100 1 2 1 1 1 1 Gesamtfläche (m²) 2.200 100 150 210 40 100 350 3.150 Die Gesamtfläche gemäß dem beschriebenen Konzept beträgt 3.150 m². Pro Zimmer ergibt sich eine Gesamtfläche von 31,50 m² BGF. Dieser Wert liegt im Rahmen der bekannten Referenzhotels. 2.3 Für Ermittlung des Logisumsatzes das projektierte Hotel wurde die in der folgenden Tabelle aufgeführte Nachfrageverteilung angenommen. Aufgrund des prognostizierten Konzepts eines 2- bis 3Sterne Hotels setzen wir den Nettodurchschnittszimmerpreis mit 50 € netto fest und gehen davon aus, dass das Hotel diesen Preis nachhaltig am Markt durchsetzen kann. Die durchschnittliche Auslastung des zukünftigen Hotels von 67,0 % orientiert sich an Hotels mit ähnlicher Ausrichtung sowie an Benchmarks des Hotelmarktes „Großraum Köln“. © STIWA 2013 Seite 5 / 10 Wirtschaftlichkeitsberechnung Hotelprojekt Erftstadt Das Geschäft mit Geschäftsreisenden wird 50,0 % zur Nachfrage beisteuern. Bedeutende Nachfragegeneratoren sind die im Großraum Köln und der Region um Erftstadt ansässigen Unternehmen, bei starken Messen auch die Messe Köln. Wir prognostizieren, dass 20,0 % der Nachfrage aus dem Segment Konferenzen und Tagungen generiert wird und das Hotel aufgrund seiner vorhandenen Konferenzflächen gebucht wird. Individualtouristen und Gruppen sind zu 30,0 % Umsatzträger, die das Hotel entweder auf der Durchreise oder wegen touristischer Attraktionen der Region – insbesondere wegen des Phantasialandes – buchen. Tabelle 2: Nachfrageanalyse nach Segmenten Nachfragesegment in % Doppelbelegungsfaktor Geschäftsreisende 50,0 % 1,1 16.507 Konferenzen 20,0 % 1,2 6.603 Touristische Nachfrage 30,0 % 1,8 9.904 100,0 % 1,352 33.014 Gesamt Anzahl der Gäste 1 Anteil in % Der Logisumsatz beträgt 1.222.750 € und ergibt 71,3 % des Gesamtumsatzes. 2.4 Ermittlung der Gastronomieumsätze Folgende auf Erfahrungswerten beruhende Prämissen zur Ermittlung des Gastronomieumsatzes wurden getroffen. Von den ermittelten 33.014 Übernachtungsgästen nehmen 70,0 % ein Frühstück im Restaurant ein. Es wurde ein Nettopreis von 7,50 € für das Frühstück angesetzt. Wir gehen davon aus, dass die Konferenzräume an 180 Tagen für Veranstaltungen mit durchschnittlich 50 Gästen pro Veranstaltung genutzt werden. Von den 9.000 Konferenzteilnehmern werden 2/3 gastronomisch versorgt. Das durchschnittliche „Couvert“ – gemittelt aus Snacks, Mittag- und Abendessen – wurde mit 12,00 € für Speisen und 8,00 € für Getränke (inklusive Tagungsgetränke) angesetzt. Es wird davon ausgegangen, dass die Gastronomie des Hotels als legere Bistro/Bar mit kleinen Speisen konzipiert wird. Das Konzept ist nur auf Hotelgäste ausgerichtet, eine Attraktivität für externe Gäste liegt nicht vor. Deshalb wird bei angenommenen 50 Plätzen 1 2 Bezogen auf 100 Zimmer, 67% Zimmerauslastung und 365 Tagen Wert 1,33 gerundet 1,35 © STIWA 2013 Seite 6 / 10 Wirtschaftlichkeitsberechnung Hotelprojekt Erftstadt von einem 1-fachen Stuhlumschlag und einer Belegung von 60,0 % mit einem Durchschnittscouvert pro Gast von 7,00 € für Speisen und 9,00 € für Getränke gerechnet. Der Gesamtumsatz aus Speisen und Getränken beträgt in Summe 457.581 €. Tabelle 3: Ermittlung des Gastronomieumsatzes Abteilung Gesamtumsatz Frühstück Tagungen Bar/Bistro 173.325 € 120.006 € 164.250 € Total 457.581 € 2.5 Ermittlung sonstiger Umsätze Sonstige Umsätze ergeben sich bei diesem Hotelprojekt im Wesentlichen aus den Erträgen aus der Vermietung von Konferenzräumen und sonstigen Dienstleistungen. Wir gehen davon aus, dass die Parkplätze oberirdisch und kostenfrei angeboten werden. Die sonstigen Umsätze wurden deshalb unterdurchschnittlich mit nur 2,0 % des Logisumsatzes (=35.000 €) in Ansatz gebracht. 2.6 Erläuterung der Kostenpositionen Die Kostenansätze orientieren sich an vorliegenden Kennzahlen vergleichbarer Betriebe. Wir sind dabei von folgenden Prämissen ausgegangen: Die Zimmerreinigung wird ebenso wie die Wäscherei von Fremdfirmen übernommen. Das Hotel wird mit ca. 20 Mitarbeitern inklusive Teilzeitkräften und Auszubildenden betrieben (0,2 MA/Zimmer). Die Personalkosten betragen 466.582 € und liegen mit 23.329 € pro Mitarbeiter im plausiblen Bereich vergleichbarer Hotels. Der Wareneinsatz liegt mit 26,0 % für Speisen und Getränke im Rahmen der branchenüblichen Kennzahlen. Die Summe der Gemeinkosten beträgt 20,5 % des Gesamtertrages des Hotels. Diese setzt sich aus 8,0 % Verwaltungs- und Allgemeinkosten, 5,0 % Marketingkosten, 2,5 % Reparatur- und Instandhaltungskosten sowie 5,0 % Energie- und Wasserkosten zusammen. © STIWA 2013 Seite 7 / 10 Wirtschaftlichkeitsberechnung Hotelprojekt Erftstadt 2.7 Betriebsergebnis und kalkulatorische Miete des Hotels Unter den getroffenen Annahmen und unter der Voraussetzung eines professionellen Managements erreicht das Hotel nach unserer Kalkulation im stabilisierten Jahr ein Bruttobetriebsergebnis (GOP) von ca. 638.602 €. Dies entspricht einem Prozentsatz von 37,2 % des Gesamtumsatzes in Höhe von 1.715.331 €. Abgezogen werden kalkulatorische Managementgebühren in Höhe von 115.320 € (branchenüblich mit 3,0 % vom Umsatz und 10,0 % vom GOP) berechnet. Weiter abgezogen wird eine Instandhaltungsrücklage für Einrichtung (FF&E Reserve), die branchenüblich mit 3,0 % vom Umsatz angesetzt wird. Es ergibt sich ein Nettobetriebsergebnis vor Immobilienkosten von ca. 471.822 €. Damit errechnet sich eine maximale „kalkulatorische“ Pacht pro Zimmer pro Monat von 393 €. Hierbei ist ein für den Betreiber risikoloser Managementvertrag unterstellt und die übliche Vergütung für den Betreiber (Management Vergütung) berücksichtigt. Unter der Annahme einer Bruttoverzinsung von 7 % kann aus dem Nettoergebnis eine Investition von 6,7 Mio. € dargestellt werden. © STIWA 2013 Seite 8 / 10 Wirtschaftlichkeitsberechnung Hotelprojekt Erftstadt Tabelle 4: Betriebsergebnis Hotel Hotelprojekt Erftstadt Öffnungstage Verfügbare Zimmer / Anzahl Zimmer Belegte Zimmer / Zimmerbelegung Netto-Zimmerpreis (ARR) Umsatz pro Zimmer (RevPar) Personalkosten gesamt Gesamtumsatz Logis Umsatz Logis Personalaufwand Sonstige Aufwendungen Abteilungsergebnis Logis Speisen & Getränke Umsatz Speisen & Getränke Wareneinsatz Speisen & Getränke Direkte Personalkosten Sonstige Aufwendungen Abteilungsergebnis Speisen & Getränke Nebenbetriebe Umsatz Nebenbetriebe Direkte Kosten Abteilungsergebnis Nebenbetriebe Rohertrag Gemeinkosten Verwaltung & Allgemeines Direkte Personalkosten Sonstige Aufwendungen Verwaltungskosten Gesamt Gesamtkosten Sales & Marketing Instandhaltung und Energie Instandhaltungskosten Energiekosten Summe Instandhaltung & Energie Summe Gemeinkosten Betriebsergebnis G.O.P. Management Vergütung FF&E Reserve Nettobetriebsergebnis (EBIT) © STIWA 2013 Stabilisiertes Jahr 365 100 24.455 50,00 € 33,50 € 466.582 1.715.331 36.500 67,0% 33.014 1,35 27,2% 100,0% 1.222.750 207.868 158.958 855.925 71,3% 17,0% 13,0% 70,0% 457.581 118.971 183.032 45.758 109.819 26,7% 26,0% 40,0% 10,0% 24,0% 35.000 10.500 24.500 990.244 2,0% 30,0% 70,0% 57,7% 65.183 72.044 137.226 85.767 3,8% 4,2% 8,0% 5,0% 42.883 85.767 128.650 351.643 2,5% 5,0% 7,5% 20,5% 638.602 115.320 51.460 471.822 37,2% 6,7% 3,0% 27,5% Seite 9 / 10 Wirtschaftlichkeitsberechnung Hotelprojekt Erftstadt 3 Disclaimer Die vorliegende Studie wurde unter folgenden Bedingungen erstellt:  Der Auftragnehmer haftet nicht für Mängel oder Schäden, die aufgrund falscher oder lückenhafter Angaben durch den Auftraggeber verursacht wurden.  Informationen, die durch Dritte zur Verfügung gestellt wurden und auf die in der Untersuchung Bezug genommen wurde, sind überwiegend als verlässlich bekannt. 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