Sitzungsvorlage (Flächennutzungsplanänderung zum Bebauungsplan Nr. A 8 "Am Klingerpützchen" a) Beschluss über die Anregungen aus der öffentlichen Auslegung gem. §§ 3 und 4 des Baugesetzbuches (BauGB) vom 01.01.2007 b) Satzungsbeschluss gem. § 10 BauGB)

Stadt Jülich Der Bürgermeister Amt: 61 Az.: Sc/Wo Jülich, 04.06.2012 öffentlicher Teil Vorlagen-Nr.: 264/2012 Sitzungsvorlage Beratungsfolge Planungs-, Umwelt- und Bauausschuss Termin 21.06.2012 Haupt- und Finanzausschuss 25.06.2012 Stadtrat 05.07.2012 TOP Ergebnisse Flächennutzungsplanänderung zum Bebauungsplan Nr. A 8 "Am Klingerpützchen" a) Beschluss über die Anregungen aus der öffentlichen Auslegung gem. §§ 3 und 4 des Baugesetzbuches (BauGB) vom 01.01.2007 b) Satzungsbeschluss gem. § 10 BauGB Anlg.: 2 SD.Net Beschlussentwurf: Zu a) Die eingegangene Anregung wird wie folgt berücksichtigt: Schreiben vom 10.05.2012 Es sei unverständlich, dass das Planungsvorhaben nach längerem Stillstand mit dem Beschluss des Planungs-, Umwelt- und Bauausschusses vom 14. März 2012 erneut auflebe. Dieses Unverständnis werde besonders genährt durch den Beschluss des Rates der Stadt Jülich vom 13. Februar 2012, mit dem die Verwaltung beauftragt wird, Vorbereitungen zu treffen, die Planungen und Voraussetzungen für die Ausweisung eines Gewerbe- bzw. Industriegebietes, einer Photovoltaikanlage und einer Windkraftanlage im Bereich der ehemaligen Sendeanlage Merscher Höhe zu schaffen. Die Stadt Jülich habe sich damit verpflichtet, ihr bislang größtes Gewerbegebiet planungsrechtlich in Angriff zu nehmen. Hier werden demnächst nach Willen des Rates der Stadt Jülich etliche Grundstücke für die An- Zweck des Bebauungsplans Nr. A8 ist es, die planungsrechtlichen Voraussetzungen für die Ansiedlung eines großflächigen Einzelhandelsbetriebes im Sinne von § 11 Abs. 3 BauNVO zu schaffen, der in einem Gewerbegebiet gemäß § 8 BauNVO nicht zulässig wäre. Für die Ausweisung derartiger Sondergebiete bestehen auf regionaler und Landesebene bestimmte Entwicklungsziele und -vorgaben für die kommunale Bauleitplanung, insbesondere in Form von Grundsätzen, Zielen und sonstigen Erfordernissen der Raumordnung. So sind z. B. die Bauleitpläne gemäß § 1 Abs. 4 BauGB den Zielen der Raumordnung anzupassen. Die Grundsätze und sonstigen Erfordernisse sind bei der Aufstellung der Bauleitpläne zu beachten. Gemäß Regionalplan Köln, Teilabschnitt Region Aachen, Ziffer 1.1.1 der Textfassung, sollen großflächige Einzelhandelsbe- siedlung kleinerer, mittlerer und größerer Betriebe zu vergeben sein. In Ansehung dessen, unweit von diesem neuen Gewerbegebiet die bislang vorgesehene Wohnbaufläche im Bereich "Am Klingerpützchen" in eine Sonderbaufläche mit der Zweckbestimmung Bau- und Gartenmarkt umzuwandeln, hätte eine massive Schwächung des neuen Gewerbegebietes Merscher Höhe zur Folge und würde zu einer der Gewerbeansiedlung in Jülich insgesamt abträglichen Gewerbezersiedelung führen. Die Stadt Jülich kann sich einen solchen unnötigen Dualismus, einerseits ein weit ausgreifendes neues Gewerbegebiet aus der Taufe zu heben und andererseits in Wurfweite einen weiteren Gewerbesiedlungspunkt in die Landschaft zu sprenkeln schlichtweg nicht leisten. Richtigerweise hat sich die Stadt Jülich verpflichtet, eine Gewerbeansiedlung auf der Merscher Höhe ernsthaft zu betreiben, was aber die Ausweisung des Bereiches "Am Klingerpützchen" als Sonderbaufläche ersichtlich überflüssig mache. Die Ansiedlung eines zunächst alleinstehenden Bau- und Gartenmarktes würde vor diesem Hintergrund jede Generalplanung für eine Erfolg versprechende Gewerbeansiedlung in Jülich ad absurdum führen und die Konzeptlosigkeit des Jülicher Stadtmarketings überdeutlich dokumentieren. triebe und sonstige Handelsbetriebe im Sinne von § 11 Abs. 3 BauNVO in der Bauleitplanung nur in Allgemeinen Siedlungsbereichen geplant werden. Diesem Ziel der Raumordnung entspricht die Standortwahl, da der Geltungsbereich des Bebauungsplans innerhalb eines in der Zeichnerischen Darstellung des Regionalplans festgelegten Allgemeinen Siedlungsbereichs liegt. Bis Ende 2011 galt ferner der § 24a des Gesetzes zur Landesentwicklung (LEPro), wonach Sondergebiete für Vorhaben im Sinne des § 11 Abs. 3 BauNVO mit nicht zentrenrelevanten Kernsortimenten nur dann außerhalb von zentralen Versorgungsbereichen ausgewiesen werden dürfen, wenn der Standort innerhalb eines im Regionalplan ausgewiesenen Allgemeinen Siedlungsbereichs liegt und der Umfang der zentren- und nahversorgungsrelevanten Randsortimente entsprechend begrenzt wird. Darauf haben andere Beteiligte im Rahmen der frühzeitigen Beteiligung zum Bebauungsplan im Jahre 2009 verwiesen und ihre positive Stellungnahme darauf gestützt. Als vorgesehene Nachfolgenorm des § 24 a LEPro liegt nunmehr seit dem 17.04.2012 der Entwurf des Landesentwicklungsplans NRW – Sachlicher Teilplan Großflächiger Einzelhandel vor, wonach Sondergebiete für Vorhaben im Sinne von § 11 Abs. 3 BauNVO nur in regionalplanerisch festgelegten Allgemeinen Siedlungsbereichen dargestellt und festgesetzt werden dürfen. Da es sich hierbei noch um einen Entwurf handelt, entfalten die diesbezüglichen Raumordnungsziele zwar noch nicht die Bindungswirkung des § 1 Abs. 4 BauGB, jedoch sind sie bereits als sonstige Erfordernisse bei der Abwägung zu berücksichtigen. Der angesprochene Bereich Merscher Höhe ist im Regionalplan nicht als Allgemeiner Siedlungsbereich festgelegt und würde daher sowohl den zuvor genannten sonstigen Erfordernissen als auch den bereits verbindlichen Zielen der Raumordung widersprechen. Unabhängig davon sind objektive Standortvorteile im Hinblick auf die angestrebte Handelsnutzung nicht ersichtlich und nicht vorgetragen worden. Zudem ist der dortige Standort aufgrund der voraussichtlichen, kleinteiligen Flächenzuschnitte nicht für einen Bau- und Gartenmarkt geeignet und der entsprechende Ratsbeschluss beinhaltet nicht das Entwicklungsziel einer großflächigen Handelsnutzung. Sitzungsvorlage 264/2012 Seite 2 Der gewählte Standort dagegen wird aus der Sicht der Stadtentwicklung im Hinblick auf die Lage in der Stadt, die Erreichbarkeit, die Flächenverfügbarkeit und die durch die Festsetzungen des Bebauungsplans nachweislich verträgliche Einbindung in das nähere und weitere Umfeld als besonders geeignet angesehen. Daher wird die Anregung einer Standortverlagerung nicht berücksichtigt. Der Vorbildcharakter einer Privilegierung des alleine anzusiedelnden Garten- und Baumarkts im Bereich "Am Klingerpützchen" wäre in Ansehung des neu zu schaffenden Gewerbegebietes Merscher Höhe und der immer noch nicht ausgelasteten Gewerbegebiete Königskamp I und Königskamp II geschweige des den leisen Tod sterbenden Gewerbegebietes Heckfeld fatal. Denn die derartige Vorgehensweise der Stadt Jülich würde jeden anfragenden Investor dazu animieren, sich nach Belieben Filetstücke im Ortsgebiet der Stadt Jülich zur Ansiedlung eines Gewerbegebietes unter den Nagel zu reißen. Hinsichtlich des potenziellen Gewerbegebietes Merscher Höhe wird auf die vorangehende Antwort verwiesen. Bei der Prüfung von Alternativstandorten in anderen Gewerbegebieten der Stadt Jülich wurde festgestellt, dass für das Vorhaben keine realistisch umsetzbaren, alternativen Flächen im Stadtgebiet vorhanden sind. Die in der Einwendung z.T. benannten Gewerbegebiete Königskamp wie auch andere Gewerbegebiete wie Heckfeld, Steffensrott und Koslar sind weitestgehend vollgelaufen. Dort sind nur noch kleine Parzellen unbelegt und somit keine Grundstücksflächen mehr verfügbar, die den Flächenansprüchen des Bau- und Gartenmarktes entsprechen. Eine Fläche zwischen der Firma Gissler & Pass Werk und dem Bundeswehrinstandsetzungszentrum ist in privatem Eigentum und ist nicht für die Entwicklung eines Baumarktes verfügbar. Im Übrigen gilt für alle genannten bereits bestehenden Gewerbegebiete das zur Beachtung und Berücksichtigung der Erfordernisse der Raumordnung weiter oben bereits ausgeführte, ergänzt um die Tatsache, dass diese in der Zeichnerischen Darstellung des Regionalplans als Bereiche für gewerbliche und industrielle Nutzungen festgelegt sind. In diesen ist gemäß vorgenanntem Regionalplan, Ziffer 1.2.1, die Ansiedlung oder wesentliche Erweiterung von Handelsbetrieben im Sinne von § 11 Abs. 3 BauNVO bauleitplanerisch auszuschließen. Ein weiterer wesentlicher Gesichtspunkt blockiert nach hiesiger Auffassung die Bauleitplanung für den Bereich "Am Klingerpützchen" tatsächlich und rechtlich. Die Kommune ist gesetzlich gehalten, eine Fläche, die potentiell zu einem Gewerbegebiet entwickelt werden kann, mit ihrem Vorkaufsrecht zu belegen. Dies ist vorliegend gerade nicht geschehen. Die überschuldete Stadt Jülich hätte mit dem bekanntlich preiswerten Aufkauf der entsprechenden Grundstücke Gemäß §§ 24 und 25 ff BauGB steht der Gemeinde ein Vorkaufsrecht im Geltungsbereich eines Bebauungsplans zu. Es besteht jedoch keine Verpflichtung zur Durchsetzung des Vorkaufsrechtes. Im vorliegenden Fall besteht insbesondere deshalb kein Anlass zur Ausübung des Vorkaufsrechtes, da sich die voraussichtlichen Festsetzungen des Bebauungsplans mit den im Rahmen der Planungshoheit festgelegten städtebaulichen Zielsetzungen decken. Sitzungsvorlage 264/2012 Seite 3 im Bereich "Am Klingerpützchen“ von diesem Vorkaufsrecht Gebrauch machen müssen, um diese Grundstücke für die Weiterveräußerung an Investoren zu erschließen, was der Stadt Jülich aufgrund der dann zu erzielenden weitaus höheren Grundstückspreise einen ansehnlichen wirtschaftlichen Teil erbracht hätte. Gegen diese Wirtschaftlichkeitsgrundsätze hat die Stadt Jülich nach hiesiger Auffassung sorgfaltswidrig verstoßen. Es wird darauf hingewiesen, dass die Einwenderin das vorliegende Schreiben sowie die Schreiben aus 2009 der Bezirksregierung vorlegen wird, um auch deren Aufsichtsobliegenheiten einzufordern. Die Einwenderin behält sich weitere rechtliche Schritte gegen die Bauleitplanung vor. Der Anregung wird nicht gefolgt. Die Hinweise werden zur Kenntnis genommen. Zu b) Die Flächennutzungsplanänderung zum Bebauungsplan Nr. A 8 „Am Klingerpützchen“ wird gem. § 10 BauGB als Satzung beschlossen. Begründung: Der Planungs-, Umwelt- und Bauausschuss hat in seiner Sitzung am 14.03.2012 die Aufstellung und die öffentliche Auslegung der Flächennutzungsplanänderung zum Bebauungsplan Nr. A 8 „Am Klingerpützchen“ beschlossen. Die Auslegung fand in der Zeit vom 16.04.2012 bis einschl. 18.05.2012 statt. Gleichzeitig fand die Beteiligung der Träger öffentlicher Belange statt. Es ging das als Anlage beigefügte Schreiben ein. Als weitere Anlage ist der Plan zur Änderung des Flächennutzungsplanes in verkleinerter Fassung beigefügt. ja 1.Finanzielle Auswirkungen: Gesamtkosten: nein jährl. Folgekosten: Haushaltsmittel stehen bereit: ja jährl. Einnahmen: nein (siehe Beschlussentwurf) bei Produktsachkonto: (unter Berücksichtigung der Vorbelastungen) noch verfügbar: Erläuterungen zu Ziffer ______ 2.Der Personalrat ist zu beteiligen: Mitbestimmung Mitwirkung ja nein Anhörung Der Personalrat hat zugestimmt: ja nein Der Personalrat hat Bedenken erhoben: ja nein 3.Die Gleichstellungsbeauftragte ist zu beteiligen: ja nein Sie hat dem Beschlussentwurf gemäß § 5 Abs. 5 GO NW widersprochen: ja nein Sitzungsvorlage 264/2012 Seite 4