Beschlussvorlage (Potentialanalyse Hotelstandort Erftstadt)

Hotelmarkt Erftstadt Oberhaching, März 2013 Makrostandort Metropolregion Köln/Bonn • Ballungsraum mit 4,4 Mio. Einwohnern • Hohe Dichte an Universitäten und Hochschulen • Aachen, Köln und Bonn als international bekannte Tourismusdestinationen • International anerkannte Forschungseinrichtungen • Schwerpunkte der Wirtschaft: − Chemie − Automobil − Maschinenbau − Medien © STIWA 2013 2 Makrostandort Rhein-Erft-Kreis • Im Städtedreieck Köln (30 km), Bonn (41 km) und Aachen (62 km) • Im Westen des Regierungsbezirks Köln • Untergliedert in zehn Gemeinden • Gute Anbindung an das Verkehrsnetz − 91 km Autobahnen (A1, A4, A61 und A553) − 602 km Bundes-, Landes- und Kreisstraßen − Öffentlicher Personennahverkehr (ÖPNV) Regional- Kennzahlen und Stadtbahnen mit 116 km Schienenwegen sowie 34 Einwohnerzahl Buslinien Bevölkerungsentwicklung bis 2030 • Positive Bevölkerungsentwicklung • Überdurchschnittliche Wirtschaftskraft ohne dominierende Großunternehmen 2012 465.435 +2,4 % Arbeitslosenquote bezogen auf alle zivilen Erwerbspersonen 7,7 % MB Kaufkraftindex 106,0 Kaufkraft pro Kopf [€] 21.791 Quelle: Landesbetrieb Information und Technik Nordrhein-Westfalen, Bundesagentur für Arbeit © STIWA 2013 3 Mikrostandort Erftstadt • Unterzentrum; 1969 entstanden im Zuge der . Gemeindereform • Kein eindeutiges Stadtzentrum • Nur Liblar mit historischem Ortskern touristisch attraktiv • Nur Ortsteil Liblar an das Schienennetz angebunden • Im Westen des Regierungsbezirks Köln • Negative Bevölkerungsentwicklung prognostiziert • Keine großen Nachfragegeneratoren identifiziert Kennzahlen • Untergliedert in zehn Gemeinden Einwohnerzahl 51.533 • Sehr gute Anbindung an die A1 und A61 Bevölkerungsentwicklung bis 2030 -7,1 % Arbeitslosenquote bezogen auf alle zivilen Erwerbspersonen 7,8 % 2012 Quelle: Landesbetrieb Information und Technik Nordrhein-Westfalen, Bundesagentur für Arbeit © STIWA 2013 4 Mikrostandort Erftstadt Infrastrukturelle Anbindung Sehr gute Anbindung an das überregionale Straßennetz • Entfernung zur A1 (Fehmarn - Saarbrücken) AS Erfstadt 2 km • Entfernung zur A61 (Venlo – Rhein-Neckar) 2 km • Entfernung zur A4 (Aachen - Görlitz) 13 km • Entfernung nach − Köln 27 km − Bonn 43 km − Düsseldorf 62 km 30 km Gute Flughafenanbindung Köln (9,7 Mio. Passagiere) 40 km Düsseldorf (20,8 Mio. Passagiere) 80 km 50 km Gute Regionale Bahnanbindung • Bahnhof Erftstadt: Regionalzüge im Halbstundentakt nach Köln (22 Min.), Bonn (33 Min.), Düsseldorf (60 Min.) und Aachen (über Köln 90 Min.) © STIWA 2013 5 Nachfrageneratoren Rhein-Erft-Kreis Businessnachfrage • Sehr gute, zentrale Lage im Rheinland • Kreis zählt zu den wirtschaftsstärksten Kreisen in der Bundesrepublik, Anzahl der Unternehmen Entwicklung der Anzahl der Unternehmen im RheiErft-Kreis 27.000 steigt • Dadurch Potenzial der Nachfrage nach Tagungen und Konferenzen auch aufgrund der Förderung durch den Rhein-Erft Tourismus e.V. • Nähe zu Messen (Köln, Düsseldorf) • Steigende Nachfrage aus der Forschung im Umfeld der Universitäten und Hochschulen (Köln, Bonn, Aachen) 26.500 26.000 25.500 25.000 24.500 24.000 23.500 23.000 22.500 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 Unternehmen • Bei entsprechendem Angebot, starke Nachfrage von „Durchreisenden“ wahrscheinlich Quelle: STIWA Recherche, www.rhein-erft-tourismus.de, www.wfg-rhein-erft.de, IHK Köln © STIWA 2013 6 Nachfragegeneratoren Rhein-Erft-Kreis Freizeitnachfrage • Im Gegensatz zu anderen Kreisen des Regierungsbezirks Köln ist im Rhein-Erft-Kreis Freizeitnachfrage vorhanden, die weiter steigen dürfte • Folgende Nachfragegeneratoren sorgen dafür: − Ausbau des Phantasialands (derzeit ca. 1,5 Mio. Besucher / Jahr) − Michael Schumacher Kart & Event-Center − Schloss Augustusburg als Unesco Weltkulturerbe − Lage im Dreieck der großen Tourismuszentren (Köln, Bonn, Aachen) − Hervorragendes Netz an Wander- und Radwegen − Zahlreiche Museen und Schlösser Quelle: STIWA Recherche, www.rhein-erft-tourismus.de, www.wfg-rhein-erft.de © STIWA 2013 7 Hotelmarkt Rhein-Erft-Kreis Nachfrageentwicklung • Positive Entwicklung der Übernachtungszahlen über den gesamten Entwicklung der Übernachtungen Betrachtungszeitraum 2001 - 2012 1.200.000 Æ Steigerung seit 2001: 87,9 % 1.000.000 Æ Jährliche Steigerung seit 2001: 7,3 % 800.000 600.000 • Höchste Anzahl der Übernachtungen wurde im Jahr 2012 mit rund 1,07 Mio. Übernachtungen erreicht 400.000 200.000 0 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 Anzahl Übernachtungen Quelle: Landesbetrieb Information und Technik Nordrhein-Westfalen, alle Beherbergungsbetriebe; * Übernachtungszahlen ab 2004: mit Campingplätzen © STIWA 2013 8 Hotelmarkt Rhein-Erft-Kreis Angebot • Seit 2001 mit Nachfrageentwicklung synchroner Anstieg des Bettenangebots Entwicklung des Bettenangebots (Hotels, Hotels garni, Gasthöfe und 8.000 Pensionen) 7.000 Æ Steigerung seit 2001: 80 % 6.000 5.000 • Angebot 2012: 7.770 Betten in − 59 Hotels 4.000 3.000 − 42 Hotels garni 2.000 − 11 Gasthöfen 1.000 − 8 Pensionen 0 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 Betten Quelle: Landesbetrieb Information und Technik Nordrhein-Westfalen, alle Beherbergungsbetriebe © STIWA 2013 9 Hotelmarkt Rhein-Erft-Kreis Kapazitätsauslastung • Volatile Entwicklung der Bettenauslastung • Absinken der Bettenauslastung 2002 und 2003: Entwicklung der Bettenauslastung als Folge der Anschläge am 9/11 40% • Höchststand der Auslastung in 2008 mit rund 39 % 38% • Kein starker Rückgang während der Finanzkrise 35% • Im Jahr 2012 lag die Bettenauslastung bei 36,4 % • Im Vergleich: Köln: 46% Rhein-Sieg-Kreis: 38% 33% 30% 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 Kapazitätsauslastung Quelle: Landesbetrieb Information und Technik Nordrhein-Westfalen, alle Beherbergungsbetriebe © STIWA 2013 10 Hotelmarkt Rhein-Erft-Kreis Saisonalität • Nachfrage stärkste Monate: Mai und August mit ca. 105 T Übernachtungen • Nachfrage schwächste Monate: Januar und Februar mit ca. 70 T Übernachtungen • • Saionale Verteilung der Übernachtungen 2012 120.000 100.000 Messen und Karneval machen sich anders 80.000 als in Köln nicht bemerkbar 60.000 Verteilung der Übernachtungen zeigt einen 40.000 ausgewogenen, eher touristisch geprägten 20.000 Verlauf 0 Jan • Feb Mär Apr Mai Jun Jul Aug Sep Okt Nov Dez Die durchschnittliche Aufenthaltsdauer Übernachtungen schwankt über den Betrachtungszeitraum zwischen 2,0 und 2,6 Tagen Quelle: Landesbetrieb Information und Technik Nordrhein-Westfalen, Rhein-Erft Tourismus e.V. © STIWA 2013 11 Hotelmarkt Rhein-Erft-Kreis Internationalität • Von den rund 10,7 Mio. Übernachtungen entfallen 20,4 % auf ausländische Gäste (206.230), ein für einen Ballungsraum • Verteilung der ausländischen Gäste an den Übernachtungen 50% unterdurchschnittlicher Wert 45% Anders als in anderen Märkten sinkt die 35% 40% 30% internationale Nachfrage !! (2004 = 28%) 25% 20% • Hauptherkunftsländer: − Niederlande (12 %) − Polen (7,4 %) − Belgien (7,1 %) 15% 10% 5% 0% 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 Ausländische Gäste − Vereinigtes Königreich (6,6 %) Quelle: Landesbetrieb Information und Technik Nordrhein-Westfalen, Rhein-Erft Tourismus e.V. © STIWA 2013 12 Hotelmarkt Rhein-Erft-Kreis Zusammenfassung • Nahezu paralleler Verlauf des Angebots und Gegenüberstellung Übernachtungen* - Bettenangebot der Nachfrage • • • • Bettenauslastung volatil und derzeit auf 200 durchschnittlichem Niveau 180 Internationale Nachfrage schwach und sinkend, 160 deutet auf unzureichendes Angebot hin 140 Saisonalität und Aufenthaltsdauer deuten auf 120 touristisch geprägten Markt hin 100 Für die Zukunft ist mit einem weiteren Anstieg 80 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 der Nachfrage und des Angebots zu rechnen Übernachtungen Bettenangebot Quelle: Landesbetrieb Information und Technik Nordrhein-Westfalen, alle Beherbergungsbetriebe; * Übernachtungszahlen ab 2004: mit Campingplätzen © STIWA 2013 13 Hotelmarkt Erftstadt Nachfrage • Entwicklung der Übernachtungszahlen Æ Steigerung seit 2001: 76,2% Æ Steigerung seit 2008: ca. 1% Übernachtungen* 40.000 Höchste Anzahl an Übernachtungen in 2012 35.000 (35.182) 30.000 Æ sehr kleiner Markt 25.000 20.000 (jährliches Übernachtungspotential eines 15.000 150-Zimmer-Hotels (bei Vollauslastung) 10.000 = 109.500 Übernachtungen 5.000 0 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 Anzahl Übernachtungen Quelle: Landesbetrieb Information und Technik Nordrhein-Westfalen, alle Beherbergungsbetriebe; * Übernachtungszahlen ab 2004: mit Campingplätzen © STIWA 2013 14 Hotelmarkt Erftstadt Angebot • Über den gesamten Beobachtungszeitraum positive Entwicklung des Bettenangebots (seit 2001: +22,2 %) • Seit 2005 sinkendes Angebot (-11 %) • Geringe Größe des Hotelmarkts (270 Betten) führt Entwicklung des Bettenangebots 400 bei Öffnung / Schließung eines Betriebes bereits zu 300 großen Schwankungen 200 Unterkunftsangebot Erftstadt − 4 Hotels − 1 Hotel garni − 2 Gasthöfe − 0 Pensionen Æ kein DEHOGA klassifizierter Betrieb 100 0 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 Betten Æ geringe Zimmerzahl der Hotels (Ø 20 Zimmer) Quelle: Landesbetrieb Information und Technik Nordrhein-Westfalen, alle Beherbergungsbetriebe © STIWA 2013 15 Hotelmarkt Erftstadt Kapazitätsauslastung • Zwischen 2004 und 2011 Absinken der Bettenauslastung; vom Spitzenjahr 2004 (36,6%) auf magere 23,8 % in 2011 Entwicklung der Bettenauslastung 50% 45% 40% • Von 2011 auf 2012 leichte Erholung der Bettenauslastung (26,4 %) 35% 30% 25% 20% 15% • Aufgrund der geringen Auslastung kein Potenzial für neue Betriebe in Erftstadt 10% 5% 0% 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 Kapazitätsauslastung Quelle: Landesbetrieb Information und Technik Nordrhein-Westfalen, alle Beherbergungsbetriebe © STIWA 2013 16 Hotelmarkt Erftstadt Saisonalität / Ausländeranteil Saisonalität: • Relativ hohe Nachfrage in den Sommermonaten, Saionale Verteilung der Übernachtungen 2012 Nachfrage stärkster Monat = August mit 5.119 ÜN bedeutet faktisch Vollauslastung 6.000 5.000 • Schwache Nachfrage im Winter 4.000 Nachfrage schwächster Monat = Dezember mit 3.000 1.547 ÜN 2.000 • Durchschnittliche Aufenthaltsdauer 2012 = 1.000 1,9 Tage (- 0,7 Tage seit 2001) 0 Anteil ausländischer Gäste Jan Feb Mär Apr Mai Jun Jul Aug Sep Okt Nov Dez Übernachtungen • Hotelmarkt in Erftstadt stark national geprägt • Anteil ausländischer Gäste im Jahr 2011: 4,9% Quelle: Landesbetrieb Information und Technik Nordrhein-Westfalen, Rhein-Erft Tourismus e.V. © STIWA 2013 17 Hotelmarkt Erftstadt Relevante Wettbewerber Relevante Wettbewerber im Umkreis von 15 km • 4* RAMADA Hotel Brühl-Köln (157 Zi.) • 3* Schlosshotel Domäne Walberberg (45 Zi.) • • • • • • • 3* Hotel am Stern Brühl (41 Zi.) 3* Overnight – Tagungshotel Kerpen (40 Zi.) 3* Hotel Köln-Bonn Bornheim (38 Zi.) 3* sup. Hotel Am Freischütz Hürth (43 Zi.) 4* RAMADA Hotel Hürth-Köln (178 Zi.) 3* Parkhotel Kerpen (47 Zi.) Hotels Phantasialand − 3* sup. Hotel Matamba (120 Zi.) − 4* Hotel Ling Bao (175 Zi.) • Ausreichend Angebot im 3- und 4-Sterne Segment • Potential im Economy Segment 15 km Quelle: STIWA Recherche, hotel.de, © STIWA 2013 18 SWOT-Analyse Hotelmarkt und Makrostandort Rhein-Erft Kreis Stärken Hotelmarkt • Gute Wirtschaftsstrukur • Ausgewogene Saisonalität • Freizeitnachfrage durch Phantasialand Standort • Zentrale Lage im Dreieck Köln, Bonn, Aachen • Sehr gute Verkehrsinfrastruktur Chancen Schwächen Hotelmarkt • Geringe Auslastung bestehender Hotels • Angebot wächst analog zur Nachfrage • Große Anzahl hochwertiger Wettbewerber • Geringe internationale Nachfrage Standort • Kein klares Zentrum Risiken Hotelmarkt • Vermarktung der Region als Konferenzdestination • Veraltete Hotels geringer Größe schließen Hotelmarkt • Konzentration der Nachfrage auf etablierte Hotelmärkte (Köln, Bonn) • Hotelkonjunktur kühlt sich ab Standort • Verkehr auf den Autobahnen nimmt zu • Weiteres Wachstum des Ballungsraums Köln Standort • Steigendes Angebot in anderen Subzentren des Rhein-Erft Kreises (u.a. Phantasialand) © STIWA 2013 19 Analyse Hotelstandorte Erftstadt Hotelstandorte werden nach folgenden Kriterien bewertet Standort „Lechenich“ • Zentralität • Randlage • Nähe zu Nachfragegeneratoren • Gute Sichtbarkeit • Sichtbarkeit • Exzellente Verkehrsanbindung • Verkehrsanbindung • Nachfragegeneratoren im Umfeld Gewerbegebiet Bahnhof Standort „Liblar“ • Randlage im Zentrum • Geringe Sichtbarkeit • Gute Verkehrsanbindung mit ÖPNV • Keine Nachfragegeneratoren im direkten Umfeld Quelle: Map Point © STIWA 2013 20 Hotelkonzept • Grundstücksgröße abhängig von der Bebaubarkeit • Modernes Economy Hotel (2 - 3 Sterne), möglichst mit bekannter Marke (Ibis, B&B, Holiday Inn Express) • Aufgrund der begrenzten Marktgröße empfehlen wir eine Betriebsgröße zwischen 80 und 100 Zimmer • Nettozimmergröße ca. 16 - 18 m² • Gesamt BGF ca. 2.500 bis 3.500 m² • Reduzierte Gastronomie (Frühstücksraum, maximal kleines Bistro oder Lounge) • Begrenztes Konferenzangebot • Keine Wellnesseinrichtungen • Keine Tiefgarage, nur Aussenstellplätze • Gesamtinvestition solllte 7 Mio. € nicht überschreiten © STIWA 2013 21 Fazit • Hotelmarkt Erftstadt für ein modernes Hotelkonzept zu klein • Hotelmarkt im Rhein-Erft-Kreis entwickelt sich positiv • Starke Wirtschaftsdaten ohne klare Nachfragegeneratoren • Ausgewogener Markt mit touristischer Prägung im Sommer • Angebotswachstum hält mit Nachfragewachstum Schritt • Relativ viele gute Wettbewerber im 3 - 4 Sterne Segment im Umfeld Warum Hotel in Erftstadt: • Exzellente Straßenanbindung im Großraum Köln • Nähe zum Phantasialand • Trend zu „Motels“ im zusammenwachsenden Europa Konzept: • Economy Hotel in Autobahnnähe (möglichst sichtbar) © STIWA 2013 22 Kontakt STIWA Hotel Valuation & Consulting GmbH Chartered Surveyors Keltenring 17 82041 Oberhaching Deutschland Tel Fax E-Mail +49 (0) 89/66 66 81-25 +49 (0) 89/66 66 81-55 rittler@stiwa.de Ihre Ansprechpartnerin Caroline Rittler, Senior Consultant © STIWA 2013 23