Sitzungsvorlage (Anlage 2 - Begründung 3. Änderung Titz 31)

Projektmanagement GmbH - Maastrichter Straße 8 - 41812 Erkelenz - vdh@vdhgmbh.de BEGRÜNDUNG ZUR 3. ÄNDERUNG DES BEBAUUNGSPLANES NR. 31 – HASSELSWEILER – GEMEINDE TITZ – ORTSLAGE HASSELSWEILER BEGRÜNDUNG ZUM SATZUNGSBESCHLUSS STAND: JANUAR 2015 GEMEINDE TITZ BEGRÜNDUNG ZUM SATZUNGSBESCHLUSS ZUR 3. ÄNDERUNG DES BEBAUUNGSPLANES NR. 31 – HASSELSWEILER – Inhalt 1 Anlass, Ziel und Zweck der Planänderung 2 2 Beschreibung des Plangebietes 2 3 Bestehendes Planungsrecht 3 4 Inhalt der Planänderung 4 5 Hinweise 4 6 Umweltauswirkungen der Bebauungsplanänderung 5 7 Planverfahren 6 8 Flächenbilanz zur 3. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 31 6 VDH PROJEKTMANAGEMENT GMBH ERKELENZ STAND: JANUAR 2015 1/6 GEMEINDE TITZ BEGRÜNDUNG ZUM SATZUNGSBESCHLUSS ZUR 3. ÄNDERUNG DES BEBAUUNGSPLANES NR. 31 – HASSELSWEILER – 1 ANLASS, ZIEL UND ZWECK DER PLANÄNDERUNG Das Ziel der 3. Änderung des Bebauungsplans Nr. 31 ist, die Zulässigkeit von Stellplätzen und Garagen neu zu regeln. Derzeit sind Garagen, Carports oder Stellplätze im Allgemeinen Wohngebiet (WA) nur innerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen zulässig. Das Ziel dieser Festsetzung ist, die Inanspruchnahme der Gartenbereiche durch diese Anlagen zu verhindern. Gemäß dem derzeit gültigen Bebauungsplan Nr. 31 sind auf jedem Baugrundstück zwei Stellplätze nachzuweisen. Die Baufenster des Plangebietes haben teilweise nur 12 m bzw. 14 m Tiefe, so dass bei diesen Baufenstern kaum Flexibilität bei der Anordnung der Stellplätze gewährleistet wird. Die 3. Änderung des Bebauungsplanes sieht vor, eine ausnahmsweise Zulässigkeit von Garagen, Carports und Stellplätzen auch außerhalb der Baufenster zu ermöglichen. Dadurch wird mehr Gestaltungsfreiheit und Gestaltungsspielraum für Bauwillige eröffnet. Außerdem kann eine optimale bauliche Nutzung der Grundstücke erreicht werden. Darüber hinaus wird im Rahmen der 3. Änderung des Bebauungsplanes eine Anpassung an das aktuelle Kataster vorgenommen. Der Bebauungsplan Nr. 31 wurde vor der Umlegung und der Änderung des Katasters aufgestellt. Der im rechtsgültigen Bebauungsplan festgesetzte Straßenverlauf der Marienstraße entspricht nicht den reellen Verhältnissen. Eine minimale Abweichung ist festzustellen. Durch die minimale Veränderung des Straßenverlaufes kommt es analog zu einer geringfügigen Verschiebung der Baufenster, da der festgesetzte Abstand zu den Erschließungsflächen von 3,5 m beibehalten wird. Die dritte Änderung des Bebauungsplanes Nr. 31 passt den Bebauungsplan dementsprechend an die tatsächlichen Gegebenheiten an. Alle weiteren Festsetzungen des Bebauungsplanes Nr. 31 – Hasselsweiler – bleiben von der 3. Änderung des Bebauungsplanes unberührt. 2 BESCHREIBUNG DES PLANGEBIETES Das Plangebiet liegt in der Ortslage Hasselsweiler in der Gemeinde Titz im Norden des Kreises Düren. Der räumliche Geltungsbereich der Bebauungsplanänderung umfasst die Flurstücke 176, 434 teilw., 536, 585-589, 592-600, 602-627 Flur 13, Gemarkung Hasselsweiler. Das Plangebiet hat eine Gesamtgröße von ca. 2,6 ha. Die umgebenden Flächen sind im Wesentlichen durch Siedlungstätigkeit genutzt. Südlich und östlich des Plangebiets besteht Wohnnutzung, westlich angrenzend befindet sich ein Altenwohnheim. Nördlich des Plangebiets liegen die Von-Leerodt-Straße sowie öffentliche Nutzungen. Das Plangebiet ist teilweise bereits mit Wohnhäusern bebaut. Die übrigen Bereiche des Plangebietes sind derzeit noch unbebaut. Im Westen des Gebietes befindet sich eine 3.658 qm große öffentliche Grünfläche, die unbebaut bleibt und dem Schutz, der Pflege und der Entwicklung von Natur und Landschaft (gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 20 und 25 BauGB) dient. VDH PROJEKTMANAGEMENT GMBH ERKELENZ STAND: JANUAR 2015 2/6 GEMEINDE TITZ BEGRÜNDUNG ZUM SATZUNGSBESCHLUSS ZUR 3. ÄNDERUNG DES BEBAUUNGSPLANES NR. 31 – HASSELSWEILER – Abbildung 1: Luftbild des Plangebietes (Quelle: KISS Düren) 3 BESTEHENDES PLANUNGSRECHT Für das Plangebiet besteht der rechtsgültige Bebauungsplan Nr. 31. Der Bebauungsplan wurde aufgestellt, um der hohen Nachfrage nach Wohnbauland in Titz nachzukommen. Zum Zeitpunkt der Aufstellung des Bebauungsplans waren die städtebaulichen Entwicklungsmöglichkeiten in der Ortslage Hasselsweiler weitgehend erschöpft. Ziel der Planung war, ein ortsangepasstes Angebot an Wohnbauland zu entwickeln. Der Bebauungsplan setzt für das Plangebiet dementsprechend ein Allgemeines Wohngebiet (WA) fest. Darüber hinaus sind Erschließungs- und Grünflächen festgesetzt. Die höchstzulässige Geschosszahl ist in den Baugebieten teilweise auf ein Vollgeschoss und teilweise auf zwei Vollgeschosse festgesetzt. Die Grundflächenzahl (GRZ) beträgt in allen Baugebieten 0,4. Im gesamten Plangebiet sind ausschließlich Einzelund Doppelhäuser zulässig. Eine offene Bauweise, die den umgebenden Gebieten entspricht, wird festgesetzt. Abbildung 2: Bebauungsplan Nr. 31 VDH PROJEKTMANAGEMENT GMBH ERKELENZ STAND: JANUAR 2015 3/6 GEMEINDE TITZ BEGRÜNDUNG ZUM SATZUNGSBESCHLUSS ZUR 3. ÄNDERUNG DES BEBAUUNGSPLANES NR. 31 – HASSELSWEILER – Der rechtskräftige Bebauungsplan Nr. 31 wird gemäß § 13 BauGB im vereinfachten Verfahren geändert. Die Festsetzungen des Bebauungsplanes Nr. 31 werden dabei fast vollständig beibehalten. Die geringfügigen Änderungen, die im Rahmen der 3. Änderung des Bebauungsplanes erfolgen, werden im Folgenden erläutert. 4 INHALT DER PLANÄNDERUNG Die textliche Festsetzung zu der Zulässigkeit von Garagen, Stellplätzen und Carports wird gemäß § 12 Abs. 6 BauNVO wie folgt geändert: Derzeit gültige Festsetzung: „Garagen und Carports sind nur innerhalb der Baugrenzen zulässig.“ Vorgesehene Änderung: „Ausnahmsweise sind Garagen, Carports und Stellplätze auch außerhalb der Baugrenze oder der festgesetzten Flächen für Garagen, Carports und Stellplätze zulässig.“ Durch die ausnahmsweise Zulässigkeit wird sichergestellt, dass Garagen, Carports und Stellplätze nur dann außerhalb der bislang für sie vorgesehenen Flächen entstehen, wenn sie dem Ziel der bisherigen Festsetzung nicht widersprechen. Hier kann die Bauordnung gemäß § 31 Abs. 1 BauGB regelnd eingreifen. Das Ziel, die übermäßige Inanspruchnahme der Gartenbereiche durch diese Anlagen zu verhindern, wird aufrechterhalten. Landesrechtliche Vorgaben sind bei der Errichtung von Garagen, Carports und Stellplätzen zu beachten. Darüber hinaus wird im Rahmen der 3. Änderung des Bebauungsplanes die Planzeichnung geringfügig geändert. Das neue Kataster wird eingefügt und der Straßenverlauf der Marienstraße an die tatsächlichen Gegebenheiten angepasst. Diese Anpassung berührt die Grundzüge der Planung nicht, sondern passt die Planzeichnung lediglich den aktuellen Verhältnissen an. Zudem wird der Bereich für besondere bauliche Vorkehrungen gemäß § 9 Abs. 5 Nr. 1 BauGB gemäß der im Rahmen der Offenlage eingegangenen Stellungnahme angepasst. Alle weiteren Festsetzungen des rechtgültigen Bebauungsplanes Nr. 31 bleiben von der 3. Änderung unberührt. 5 HINWEISE In den Bebauungsplan werden folgende Hinweise aufgenommen: Denkmalschutz Die Bestimmungen nach §§ 15, 16 DSchG NW sind zu beachten. Archäologische Bodenfunde sind dem Rheinischen Amt für Denkmalpflege oder der Unteren Denkmalbehörde mitzuteilen. Bodendenkmal und Fundstelle sind nach erfolgter Mitteilung drei Werktage unverändert zu erhalten. Humose Böden Die Flächen für besondere bauliche Vorkehrungen gemäß § 9 Abs. 5 Nr. 1 BauGB weisen Böden aus, die humoses Bodenmaterial enthalten. Humose Böden sind empfindlich gegen Bodendruck und im Allgemeinen kaum tragfähig. Selbst bei gleichmäßigen Belastungen können diese Böden mit unterschiedlichen Setzungen reagieren. Die Bauvorschriften der DIN 1054 „Zulässige Belastung des Baugrundes“ und der DIN 18 196 „Erdund Grundbau; Bodenklassifikation für bautechnische Zwecke“ sowie die Bestimmungen der Bauordnung des Landes NRW sind zu beachten. Bergbau und Kohlenwasserstoffe Das Plangebiet befindet sich über dem auf Braunkohle verliehenen Bergwerksfeld „Horrem 123“ sowie über VDH PROJEKTMANAGEMENT GMBH ERKELENZ STAND: JANUAR 2015 4/6 GEMEINDE TITZ BEGRÜNDUNG ZUM SATZUNGSBESCHLUSS ZUR 3. ÄNDERUNG DES BEBAUUNGSPLANES NR. 31 – HASSELSWEILER – dem auf Kohlenwasserstoffe erteilten Erlaubnisfeld „Rheinland“ (zu gewerblichen Zwecken). Eigentümerin des Bergwerksfeldes "Horrem 123" ist die RWE Power Aktiengesellschaft, Stüttgenweg 2 in 50935 Köln. lnhaberin der Erlaubnis "Rheinland" ist die Wintershall Holding GmbH, Friedrich-Ebert-Straße 160 in 34119 Kassel. Sümpfungsmaßnahmen Der Bereich des Plangebietes ist nach den der Bezirksregierung Arnsberg vorligenden Unterlagen (Grundwasserdifferenzenpläne mit Stand: Oktober 2012 aus dem Revierbericht, Bericht 1, Auswirkungen der Grundwasserabsenkung, des Sammelbescheides - 61.42.63 -2000-1 -) von durch Sümpfungsmaßnahmen des Braunkohlenbergbaus bedingten Grundwasserabsenkungen betroffen. Die Grundwasserabsenkungen werden, bedingt durch den fortschreitenden Betrieb der Braunkohlentagebaue, noch über einen längeren Zeitraum wirksam bleiben. Eine Zunahme der Beeinflussung der Grundwasserstände im Planungsgebiet in den nächsten Jahren ist nach heutigem Kenntnisstand nicht auszuschließen. Ferner ist nach Beendigung der bergbaulichen Sümpfungsmaßnahmen ein Grundwasserwiederanstieg zu erwarten. Sowohl im Zuge der Grundwasserabsenkung als auch bei einem späteren Grundwasseranstieg sind hierdurch bedingte Bodenbewegungen möglich. Die Änderungen der Grundwasserflurabstände sowie die Möglichkeit von Bodenbewegungen sollten bei Planungen und Vorhaben Berücksichtigung finden. Räumliche Abgrenzung Alle weiteren Festsetzungen (fortbestehende textliche Festsetzungen in grau) des Bebauungsplans Titz 31 Ortslage Hasselsweiler bleiben von der 3. Änderung des Bebauungsplans unberührt. Die Hinweise (humose Böden, Bergbau und Kohlenwasserstoffe, Sümpfungsmaßnahmen) ergeben sich aus den im Rahmen der Offenlage eingegangenen Stellungnahmen. Der Hinweis bezüglich des Denkmalschutzes war bereits vor der 3. Änderung im Bebauungsplan Nr. 31 enthalten. 6 UMWELTAUSWIRKUNGEN DER BEBAUUNGSPLANÄNDERUNG Da ein vereinfachtes Verfahren nach § 13 BauGB durchgeführt wird, kann von der der Erstellung eines Umweltberichts abgesehen werden. Dennoch sind die Umweltbelange zu ermitteln, zu bewerten und gerecht abzuwägen. Durch die Planung entstehen keine schädlichen Umweltauswirkungen. Die im Plangebiet zulässigen Nutzungen werden nicht geändert. Im Bebauungsplan Nr. 31 wurden Flächen und Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und Entwicklung von Boden, Natur und Landschaft (gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 20 und Abs. 1a BauGB) sowie Flächen zur Anpflanzung und zur Erhaltung von Bepflanzungen (gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 25 BauGB) festgesetzt. Diese als öffentliche beziehungsweise private Grünfläche festgesetzten Bereiche, die eine wichtige Bedeutung für die Umwelt haben, werden von der 3. Änderung nicht berührt. Die zulässige Flächenversiegelung bleibt gleich, da die Festsetzungen des Bebauungsplanes Nr. 31 bezüglich der Überbaubarkeit des Grundstückes beibehalten werden. Da die Festsetzungen des Bebauungsplanes Nr. 31 bezüglich der Überbaubarkeit des Grundstückes beibehalten werden, besteht auch kein neuer Eingriff. Der Eingriff war bereits vor der planerischen Entscheidung im Sinne des § 1a Abs. 3 Satz 5 BauGB zulässig. Daher ist kein Ausgleich notwendig. VDH PROJEKTMANAGEMENT GMBH ERKELENZ STAND: JANUAR 2015 5/6 GEMEINDE TITZ BEGRÜNDUNG ZUM SATZUNGSBESCHLUSS ZUR 3. ÄNDERUNG DES BEBAUUNGSPLANES NR. 31 – HASSELSWEILER – 7 PLANVERFAHREN Das Verfahren wird nach § 13 BauGB als vereinfachtes Verfahren durchgeführt. Voraussetzungen dafür sind, dass die Grundzüge der Planung nicht berührt werden. Eine weitere Voraussetzung ist, dass die Änderungen des Bebauungsplanes keiner Durchführung der Umweltprüfung (gemäß Anlage 1 zum Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung) bedürfen. Anhaltspunkte für eine Beeinträchtigung der in § 1 Abs. 6 Nr. 7 Buchstabe b genannten Schutzgüter dürfen bei einem vereinfachten Verfahren nach § 13 BauGB nicht vorliegen. Die Grundzüge der Planung sind nicht berührt, weil das Leitziel der Gemeinde trotz der 3. Änderung des Bebauungsplanes weiterhin bestehen bleibt. Der Bebauungsplan zielt weiterhin darauf ab, der hohen Nachfrage nach Wohnbauland in Titz nachzukommen und ein der Umgebung angepasstes Allgemeines Wohngebiet (WA) zu schaffen. Der geänderte Plan entspricht der Planungsgrundlage des Bebauungsplans Nr. 31 in fast allen Punkten. Das Verfahrensgebiet des Bebauungsplanes ist in Baugebiete, die als Allgemeine Wohngebiete (WA) charakterisiert sind, Erschließungs- und Grünflächen aufgeteilt. Die grundlegende Aufteilung des Plangebietes wird durch die 3. Änderung nicht verändert. Die Art der baulichen Nutzung, das Maß der baulichen Nutzung und die Vollgeschosse bleiben von der Änderung ebenfalls unberührt. Weiterhin wird die für alle Baugrundstücke des Bebauungsplanes festgesetzte offene Bauweise beibehalten. Sowohl die planerische Grundkonzeption und der Gebietscharakter als auch die nachbarschaftlichen Interessen sind von der 3. Änderung des Bebauungsplanes nicht betroffen. Somit kann der Bebauungsplan im vereinfachten Verfahren gemäß § 13 BauGB geändert werden. Von der Erstellung eines Umweltberichtes kann abgesehen werden (gemäß § 13 Abs. 3 BauGB). 8 FLÄCHENBILANZ ZUR 3. ÄNDERUNG DES BEBAUUNGSPLANES NR. 31 Plangebiet ca. 26.629 qm Allgemeines Wohngebiet (WA) ca. 18.763 qm Private Grünflächen ca. 686 qm Öffentliche Grünflächen ca. 3.658 qm Verkehrsflächen ca. 3.522 qm VDH PROJEKTMANAGEMENT GMBH ERKELENZ STAND: JANUAR 2015 6/6