Mitteilung (Veränderungssperre zum Bebauungsplan E 28, Ortsteil Kreuzau, "Betriebsgelände Niederauer Mühle")

Gemeinde Kreuzau Bauleitplanung, Wirtschaftsförderung - Herr Gottstein BE: Herr Schmühl Kreuzau, 16.04.2015 Mitteilung/19/2015 - öffentlicher Teil Mitteilung für den Bau- und Planungsausschuss 27.05.2015 Veränderungssperre zum Bebauungsplan E 28, Ortsteil Kreuzau, "Betriebsgelände Niederauer Mühle" In seiner Sitzung am 14.09.2012 hat der Rat der Gemeinde Kreuzau eine Veränderungssperre gem. § 14 BauGB zum im Aufstellung befindlichen Bebauungsplan E 28, Ortsteil Kreuzau, „Betriebsgelände Niederauer Mühle“, beschlossen (VL 43/2012). Diese wurde mit Bekanntmachung im Amtsblatt der Gemeinde Kreuzau vom 28.09.2012 rechtswirksam. Ziel der Veränderungssperre ist die Sicherung der Planung. Die Veränderungssperre tritt gem. § 17 (1) Satz 1 BauGB nach Ablauf von zwei Jahren außer Kraft. Mit Beschluss des Rates vom 07.04.2014 wurde die Geltungsdauer der Veränderungssperre i. A. d. § 17 (1) Satz 3 BauGB um eine weiteres Jahr verlängert (VL 43/2012 1. Ergänzung). Die Veränderungssperre tritt nunmehr zum 27.09.2015 außer Kraft. Eine weitere Verlängerung um ein Jahr ist gem. § 17 (2) BauGB nur unter „besonderen Umständen“ möglich. Zum § 17 (2) BauGB führt die BauGB-Kommentierung Ernst-ZinkhahnBielenberg (Stock, Lfg. 100, Juni 2011) Folgendes aus: (Rn. 31) „Nach § 17 Abs. 2 kann die Gemeinde die Frist bis zu einem weiteren Jahr nochmals verlängern, wenn besondere Umstände es erfordern. Im Gegensatz zu der ersten Verlängerung stellt das Gesetz bei der zweiten Verlängerung, die bei Ausschöpfung der gesetzlich zulässigen Geltungsdauer zu einer über dreijährigen Sperrzeit führt, erhöhte Anforderungen an die Rechtfertigung der Aufrechterhaltung der Satzung (…) Diese Verschärfung der Voraussetzungen einer Verlängerung und die ausdrückliche – im Sinne einer Verdeutlichung zu verstehende – Hervorhebung, dass die zweite Verlängerung „bis“ zu einem Jahr erfolgen kann, lassen erkennen, dass der Gesetzgeber eine über drei Jahre andauernde Veränderungssperre nur dann als eine entschädigungslos zulässige Eigentumsbegrenzung ansieht, wenn die Bebauungsplanung infolge außergewöhnlicher Verhältnisse, die grundsätzlich außerhalb des Einflussbereichs der Gemeinde liegen, innerhalb der bereits vergangen drei Jahre nicht zu Ende geführt werden konnte.“ (Rn. 32) „(…) Die qualifizierten Anforderungen des § 17 Abs. 2 BauGB müssen bereits beim Satzungsbeschluss über die zweite Verlängerung vorliegen. Auch bei der zweiten Verlängerung der Geltungsdauer ist eine vorsorgliche Sicherung unzulässig; das Sicherungsbedürfnis auch für das vierte Jahr muss verlässlich feststehen, wenn die Gemeinde die Satzung beschließt.“ (Rn. 33) „An die zur Rechtfertigung der zweiten Verlängerung erforderlichen besonderen Umstände sind nach Auffassung des BVerwG mit weiterem Zeitablauf kontinuierlich steigende Anforderungen zu stellen. Dass das öffentliche Interesse an einer Veränderungssperre um so schwerer wiegen muss, desto länger die Einschränkung des Grundeigentums ausfällt, belegen die materiell- und verfahrenstechnisch abgestuften Bestimmungen des § 17 Abs. 1 und 2. Diese vom BVerwG aufgestellte Regel trifft sicherlich auf eine weitere, dann entschädigungspflichtige Verlängerung über das vierte Jahr hinaus zu (…).“ (Rn. 34) „Grundsätzlich ist die Gemeinde verpflichtet, ein durch Veränderungssperre gesichertes Planungsverfahren unter Einsatz ihrer Verwaltungskraft, mit der notwendigen Umsicht, vorausschauend und in intensiver Bearbeitung zu betreiben. Bewegt sich die gemeindliche Planungstätigkeit in diesem Rahmen, ist Raum für die weitere Prüfung, ob die Verzögerung der Planung auf „besondere Umstände“ zurückzuführen ist und diese Umstände eine Verlängerung der Sperre „erfordern“ (…).“ (Rn. 35) „Besondere Umstände sind in erster Linie dann anzuerkennen, wenn sie durch die außergewöhnlichen Schwierigkeiten der konkreten Planung selbst begründet sind. Hierzu zählen etwa unvorhersehbare, nicht nur unerhebliche Änderungen der tatsächlichen, z.B. wirtschaftlichen Verhältnisse, die zu zur Änderung des Planungskonzeptes führen können. Besondere Umstände können z.B. bei umfangreichen und kostenintensiven Untersuchungen zur Schaffung verlässlicher Entscheidungsgrundlagen vorliegen, insbesondere, aber keineswegs nur bei der Beplanung bebauter Bereiche (…)“ (Rn. 36) „Keine besonderen Umstände ergeben sich daraus, dass ersichtlich eine kommunalpolitische Entscheidungsschwäche mit der Folge des Hinauszögerns schwieriger Entscheidungen zu nicht nur unwesentlichen Verzögerungen geführt hat (…).“ (Rn. 37) „Insgesamt muss es sich also um eine Planung handeln, die sich materiell- und/oder verfahrensrechtlich von dem allgemeinen Rahmen der üblichen städtebaulichen Planungstätigkeit wesentlich abhebt. Hieran hat das BVerwG (…) angeknüpft und bemerkt, dass es sich bei der Ungewöhnlichkeit um Besonderheiten des Umfangs, des Schwierigkeitsgrads oder des Verfahrensablaufs handeln kann. Ferner müsse gerade die Ungewöhnlichkeit des Falls ursächlich dafür sein, dass die Aufstellung des Plans mehr als die übliche Zeit erfordere, und zusätzlich – neben der Ungewöhnlichkeit und der Ursächlichkeit – muss nach Auffassung des BVerwG noch hinzu kommen, dass die jeweilige Gemeinde die verzögerungsverursachende Ungewöhnlichkeit nicht zu vertreten habe.“ Im Falle der Veränderungssperre zum Bebauungsplan E 28 liegen nach Auffassung der Verwaltung keine „besonderen Umstände“ vor, die eine erneute Verlängerung der Veränderungssperre rechtfertigen. Durch das Vorliegen der Veränderungssperre wird die Firma Niederauer Mühle in der Nutzung ihrer Grundstücke eingeschränkt. Eine weitere – rechtlich nicht sachgemäße – Verlängerung der Veränderungssperre birgt das Risiko einer Klage des betroffenen Grundstückeigentümers auf Entschädigung. Unter den genannten Umständen ist eine weitere Verlängerung der Veränderungssperre rechtlich nicht haltbar. Ich darf um Kenntnisnahme bitten. Der Bürgermeister - Eßer - -2-