Allgemeine Vorlage (Erhöhung der Grundmieten von gemeindlichen Wohnobjekten)

Gemeinde Kreuzau Bauleitplanung, Wirtschaftsförderung - Herr Gottstein BE: Herr Gottstein/Herr Schmühl Kreuzau, 09.07.2015 Vorlagen-Nr.: 33/2015 - öffentlicher Teil Sitzungsvorlage für den Haupt- und Finanzausschuss Rat 16.09.2015 01.10.2015 Erhöhung der Grundmieten von gemeindlichen Wohnobjekten I. Sach- und Rechtslage: Der Rat der Gemeinde Kreuzau hat mit Beschluss vom 24.02.2015 im Rahmen der Verabschiedung des gemeindlichen Haushaltes den einstimmigen Beschluss gefasst, die Verwaltung möge eine mögliche Mieterhöhung für die Wohnungen in der Lehrer-Mainz-Str. 8 prüfen. In der Prüfung werden die Grundmieten der weiteren gemeindlichen Mietobjekte ebenfalls geprüft. Die gemeindlichen Wohnobjekte Die Gemeinde ist im Besitz von insgesamt elf Wohnungen verteilt auf vier Gebäude. Im Wohnobjekt in der Kreuzauer Str. 44 in Stockheim befinden sich sechs Wohnungen, die seit einigen Jahren von Obdachlosen und Asylbewerbern bewohnt werden. Die Nutzung des Objektes für diese Personengruppen wird sich mittelfristig nicht ändern, sodass diese Wohnungen von der Prüfung ausgenommen werden. Gesetzliche Grundlagen für eine Mieterhöhung An den gemeindlichen Wohnungen sind in den vergangenen Jahren keine grundlegenden Sanierungsarbeiten durchgeführt worden, die eine Erhöhung der Miete rechtfertigen. Somit muss eine Mieterhöhung anhand des § 558 BGB „Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete“ geprüft werden. Als ortsübliche Vergleichsmiete dient der Mietspiegel der Gemeinde Kreuzau mit Stand vom 02.01.2015 (ist als Anlage 1 beigefügt). Nach § 558 BGB ist eine Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete frühestens ein Jahr nach Einzug oder der letzten Mieterhöhung, unter Berücksichtigung einer dreimonatigen Ankündigungsfrist, möglich. Die Mieterhöhung darf jedoch innerhalb von drei Jahren nicht mehr als 20 % betragen (sog. Kappungsgrenze). Beide Punkte greifen bei den gemeindlichen Wohnungen nicht, sodass eine Erhöhung bis zu 20 % möglich wäre, sofern die Mieten innerhalb der Mietspannen aus dem gemeindlichen Mietspiegel liegen. Prüfung einer Mieterhöhung Der als Anlage 2 beigefügten Tabelle sind Größe, Lage, Baujahr und Grundmiete (Gesamt und pro qm) der fünf Wohnungen zu entnehmen. Zudem ist die für die jeweilige Wohnung zutreffende Mietspanne in EUR/qm gemäß dem gemeindlichen Mietspiegel aufgeführt. In den nachfolgenden Spalten sind die Mieten bei einer Erhöhung von 5 %, 10 %, 15 % und 20 % aufgeführt. Die Mieten in EUR/qm, die innerhalb (oder unterhalb) der Mietspanne gemäß Mietspiegel liegen, sind grün hinterlegt, die Mieterhöhungen, die über dem Mietspiegel liegen, sind rot hinterlegt. Die Grundmiete der Wohnung „Am Leversbach 24“ wurde zuletzt zum 01.01.2007 um 10 % pauschal erhöht. Im Mai 2009 wurde zuletzt nach Vorliegen eines neuen Mietspiegels (mit Stand vom 02.01.2009) verwaltungsseitig eine Prüfung der Grundmieten durchgeführt. Auf eine Erhöhung der Mieten wurde verzichtet. 1. Am Leversbach 24, Leversbach Wie der beigefügten Tabelle zu entnehmen ist, wäre eine Erhöhung der Miete des Objekts „Am Leversbach 24“ bis zur Kappungsgrenze von 20 % möglich. Die bisherige Miete von 3,48 EUR/qm liegt unterhalb der Mietspanne gemäß des Mietspiegels (3,90-4,20 EUR/qm). Da keine wesentlichen Sanierungsarbeiten durchgeführt worden sind, erscheint eine Erhöhung der Grundmiete um 20 % unverhältnismäßig hoch. Bei einer Erhöhung um 5 oder 10 % würde der Betrag unterhalb der Mietspanne gem. Mietspiegel liegen. Aus diesem Grunde wird eine Erhöhung um 15 % empfohlen. Bei einer 5 %igen Erhöhung wären jährliche Mehreinnahmen von 188,52 EUR und bei einer 10 %igen Erhöhung von 377,04 EUR und bei einer 15 %igen Erhöhung von 565,56 EUR zu erzielen. Es wird verwaltungsseitig empfohlen die Grundmiete um 15 % zu erhöhen. 2. Lehrer-Mainz-Str. 8, Winden Im Wohnobjekt in der Lehrer-Mainz-Str. befinden sich insgesamt drei Wohnungen unterschiedlicher Größe. Die beiden Wohnungen im OG sind mit Dachschrägen versehen, sodass nicht die gesamte Grundfläche mit dem vollen Mietpreis berechnet wird. In allen drei Wohnungen belaufen sich die Mietkosten auf 3,68 EUR pro qm. Aufgrund der unterschiedlichen Größe der Wohnungen sind gemäß Mietspiegel verschiedene Mietspannen möglich. Die EG-Wohnung befindet sich mit einem Mietpreis von 3,68 EUR/qm am oberen Ende der Mietspanne (3,51-3,78 EUR/qm). Bereits eine 5 %ige Erhöhung würde dazu führen, dass der Preis oberhalb der Mietspiegel-Spanne liegt. Die Grundmieten der beiden OG-Wohnungen könnten dagegen um 5 % erhöht werden. Eine 5 %ige Erhöhung von beiden OG-Wohnungen würde zu jährlichen Mehreinnahmen in Höhe von 301,32 Euro führen. Es wird verwaltungsseitig empfohlen die Grundmieten der beiden OG-Wohnungen um 5 % zu erhöhen. 3. Gereonstr. 15, Boich (bisher Schulverband) Die Grundmiete der Wohnung in der Gereonstraße könnte um 5 % erhöht werden. Eine Erhöhung um 10 % würde dazu führen, dass der Mietpreis/qm oberhalb der Mietspanne des Mietspiegels liegen würde. Einer 5 %ige Mieterhöhung würde zu jährlichen Mehreinnahmen in Höhe von 194,16 Euro führen. Es wird verwaltungsseitig empfohlen die Grundmiete um 5 % zu erhöhen. Sofern den Empfehlungen gefolgt wird, sind jährliche Mehreinnahmen in Höhe von 1.061,04 Euro zu erzielen. Sofern eine Mieterhöhung vom Rat am 01.10.2015 beschlossen wird, kann aufgrund der zu beachtenden dreimonatigen Ankündigungsfrist einer Mieterhöhung diese frühestens am 01.02.2016 erfolgen. II. Haushaltsmäßige Auswirkungen: Sofern dem Beschlussvorschlag gefolgt wird, entstehen jährliche Mehreinnahmen in Höhe von 1.061,04 Euro. -2- III. Beschlussvorschlag: 1. Die monatliche Grundmiete der gemeindlichen Wohnung „Am Leversbach 24“ wird um 15 % auf 361,42 Euro erhöht. 2. Die monatlichen Grundmieten der gemeindlichen Wohnungen im Obergeschoss des Wohnobjektes „Lehrer-Mainz-Straße 8“ werden um 5 % auf 245,64 Euro bzw. 215,61 Euro erhöht. 3. Die monatliche Grundmiete der gemeindlichen Wohnung „Gereonstraße 15“ wird um 5 % auf 339,83 Euro erhöht. 4. Die Erhöhungen der Grundmieten erfolgt zum 01.02.2016. Der Bürgermeister - Eßer - IV. Beratungsergebnis: Einstimmig: Ja: Nein: Enthaltungen: ________ ________ ________ ________ Anlagen -3-