Beschlussvorlage (Einzelhandels- und Zentrenkonzept)

Einzelhandelsstandort- und Zentrenkonzept Gemeinde Langerwehe Auftraggeber: Gemeinde Langerwehe Projektbearbeitung: Dipl.-Geogr. Rainer Schmidt-Illguth Claus Ciuraj M.A. Köln, im August 2010 Geschäftsführer: Thomas Grunewald / Hilmar Juckel Aufsichtsratsvorsitzender: Josef Sanktjohanser, Präsident des HDE e.V. Sitz der Gesellschaft: Köln/Registergericht Köln: HRA 25675 Komplementär: BBE Verwaltungs GmbH Geschäftsführer: Thomas Grunewald / Hilmar Juckel Sitz der Gesellschaft: Köln/Registergericht Köln: HRB 62231 Einzelhandelsstandort- und Zentrenkonzept Gemeinde Langerwehe Inhaltsverzeichnis Seite 1 Aufgabenstellung und Auftragsdurchführung 6 1.1 Ausgangssituation und Zielsetzung 6 1.2 Methodische Vorgehensweise und Primärerhebungen 7 1.3 Bedeutung kommunaler Einzelhandelskonzepte aus Sicht der Landesplanung 9 2 Rahmenbedingungen der Einzelhandelsentwicklung in Langerwehe 12 2.1 Lage im Raum und Verkehrsanbindung 12 2.2 Regionale Wettbewerbssituation 13 2.2.1 Stadt Düren 13 2.2.2 Stadt Eschweiler 14 2.2.3 Stadt Stolberg 15 2.2.4 Gemeinde Niederzier 16 2.2.5 Sonstige Städte und Gemeinden 16 2.3 Siedlungsstruktur der Gemeinde Langerwehe 17 2.4 Demographische Strukturen 19 2.5 Einzelhandelsrelevantes Nachfragevolumen in der Gemeinde 21 3 Einzelhandelssituation in der Gemeinde Langerwehe 24 3.1 Gesamtstädtische Strukturdaten und Einzelhandelszentralität 24 3.2 Einzelhandelsstandort Ortsmitte Langerwehe 36 3.3 Einzugsgebiet des Einzelhandels in der Ortsmitte Langerwehe 41 3.4 Wohnungsnahe Grundversorgung 43 3.5 Einkaufsorientierung in Langerwehe 46 3.6 Der Einzelhandelsstandort Langerwehe im Meinungsbild der Befragten 52 Seite 1 von 90 Einzelhandelsstandort- und Zentrenkonzept Gemeinde Langerwehe 4 Prognose der Einzelhandelsentwicklung 53 4.1 Konsumtrends in der Gesellschaft 53 4.2 Konsequenzen für den Einzelhandel 55 5 Einzelhandelsstandort- und Zentrenkonzept Langerwehe 56 5.1 Bewertung der Einzelhandelssituation und Schlussfolgerungen für die Konzeptentwicklung 56 5.2 Leitziele und Standortkonzept 61 5.3 Empfehlungen zur Entwicklung des Hauptzentrums Langerwehe-Ortsmitte 63 5.3.1 5.3.2 Räumliche Festlegung des Hauptzentrums Ortsmitte Langerwehe 63 Potenzielle Entwicklungsflächen des zentralen Versorgungsbereichs: Areal „Am Schießberggraben“ 64 5.4 Empfehlungen zur Sicherung und Stärkung der Nahversorgung 5.4.1.1 Potenzialfläche Ergänzungsstandort großflächiger Lebensmitteleinzelhandel: Östlicher Randbereich der Ortsmitte 66 67 5.4.1.2 Potenzialfläche(n) Ergänzungsstandort großflächiger Lebensmitteleinzelhandel: Nördlicher Randbereich der Ortsmitte 68 5.4.1.3 Schlussfolgerungen 69 5.5 Empfehlungen zur Sicherung und Stärkung der Nahversorgung 71 5.6 Empfehlungen zur Entwicklung des zentrenverträglichen großflächigen Einzelhandels 72 5.7 Planungsrechtliche Steuerung der Einzelhandelsentwicklung 74 5.7.1 5.7.2 5.7.3 Definition der zentren- und nahversorgungsrelevanten Sortimente 74 Steuerung des Einzelhandels mit Umsatzschwerpunkten bei zentrenrelevanten Sortimenten 80 Städtebauliche Prüfung von Ansiedlungsvorhaben des großflächigen Einzelhandels 80 Seite 2 von 90 Einzelhandelsstandort- und Zentrenkonzept Gemeinde Langerwehe 5.7.4 5.7.5 5.7.6 5.7.7 5.7.8 Festsetzungen zu Art und Umfang von Einzelhandelsnutzungen in Sondergebieten des großflächigen Einzelhandels 84 Beschränkung von Einzelhandelsnutzungen in Gewerbegebieten 84 Beschränkung von Einzelhandelsnutzungen in sonstigen Baugebieten 86 Ausschluss von Einzelhandelsnutzungen im unbeplanten Innenbereich 86 Möglichkeiten zur Umsetzung des Einzelhandelskonzepts durch die Bauleitplanung – Zusammenfassung der Empfehlungen 87 Seite 3 von 90 Einzelhandelsstandort- und Zentrenkonzept Gemeinde Langerwehe Seite Abbildungsverzeichnis: Abb. 1: Vorläufige Raumgliederung der Gemeinde Langerwehe 18 Abb. 2: Einwohnerentwicklung in Langerwehe und Vergleichsräumen 2000-2025 (2000 = 100 %) 19 Altersstruktur der Bevölkerung in Langerwehe Jahre 2006 und 2025 im Vergleich 20 Einzelhandelsrelevantes Kaufkraftniveau in der Gemeinde Langerwehe und in Vergleichsräumen 21 Einzelhandelsrelevantes Kaufkraftpotenzial in der Gemeinde Langerwehe nach Warengruppen 23 Abb. 6: Verkaufsflächen in der Gemeinde Langerwehe nach Warengruppen 27 Abb. 7: Umsatz-Kaufkraft-Relation nach Warengruppen – nahversorgungsrelevante Sortimente 29 Umsatz-Kaufkraft-Relation nach Warengruppen – zentrenrelevante Sortimente 31 Umsatz-Kaufkraft-Relation nach Warengruppen – Optional zentrenrelevante Sortimente 32 Umsatz-Kaufkraft-Relation nach Warengruppen – Nicht-zentrenrelevante Sortimente 33 Räumliche Verteilung der Einzelhandelsbetriebe in der Gemeinde Langerwehe 34 Abb. 12: Flächennutzungsplan Langerwehe – Ortsmitte 36 Abb. 13: Räumliche Verteilung der Betriebe 40 Abb. 14: Kundenwohnorterhebung in Langerwehe (Mo-Sa) (Angaben in %, n = 2.233) 41 Kundenwohnorterhebung in Langerwehe (Mo-Sa) (Angaben in %, n = 2.233) 42 Abb. 16: Fußläufige Einzugsradien bedeutender Lebensmittelbetriebe 45 Abb. 17: Bevorzugte Einkaufsorte für Lebensmittel (Angaben in %) 47 Abb. 18: Bevorzugte Einkaufsorte für Bekleidung (Angaben in %) 48 Abb. 19: Bevorzugte Einkaufsorte für Bau- und Gartenmarktartikel (Angaben in %) 49 Bevorzugte Einkaufsorte für Unterhaltungselektronik (Angaben in %) 50 Abb. 21: Bevorzugte Einkaufsorte für Möbel (Angaben in %) 51 Abb. 22: Vermisste Einzelhandelsangebote in Langerwehe 52 Abb. 23: Kaufkraftabflüsse in ausgewählten Warengruppen (in Mio. €) 56 Abb. 24: Abgrenzung zentraler Versorgungsbereich Langerwehe 64 Abb. 25: Potenzialfläche „Am Schießberggraben“ 65 Abb. 26: Potenzialfläche im östlichen Randbereich der Ortsmitte 68 Abb. 27: Potenzialfläche(n) im nördlichen Randbereich der Ortsmitte 69 Abb. 3: Abb. 4: Abb. 5: Abb. 8: Abb. 9: Abb. 10: Abb. 11: Abb. 15: Abb. 20: Seite 4 von 90 Einzelhandelsstandort- und Zentrenkonzept Gemeinde Langerwehe Seite Tabellenverzeichnis: Tabelle 1: Einzelhandelsrelevantes Kaufkraftpotenzial in der Gemeinde Langerwehe nach Warengruppen 22 Tabelle 2: Verkaufsflächen und Umsätze in der Gemeinde Langerwehe nach Warengruppen 25 Tabelle 3: Arealitätsziffern in Vergleichsgemeinden 28 Tabelle 4: Umsatz-Kaufkraft-Relation – nahversorgungsrelevante Leitsortimente 29 Tabelle 5: Umsatz-Kaufkraft-Relation – zentrenrelevante Leitsortimente 30 Tabelle 6: Umsatz-Kaufkraft-Relation – Optional zentrenrelevante Leitsortimente 31 Tabelle 7: Umsatz-Kaufkraft-Relation – Nicht-zentrenrelevante Sortimente 32 Tabelle 8: Betriebe und Verkaufsflächen nach Betriebsgrößenklassen in der Ortsmitte von Langerwehe 37 Tabelle 9: Verkaufsflächen und Umsätze in der Ortsmitte von Langerwehe 38 Tabelle 10: Langerweher Liste zur Definition der nahversorgungsrelevanten, zentrensowie nicht-zentrenrelevanten Sortimente 78 Seite 5 von 90 Einzelhandelsstandort- und Zentrenkonzept Gemeinde Langerwehe 1 Aufgabenstellung und Auftragsdurchführung 1.1 Ausgangssituation und Zielsetzung Die Gemeinde Langerwehe beabsichtigt, ihre entwicklungspolitischen Zielsetzungen zum Einzelhandel unter Berücksichtigung der aktuellen Gesetzgebung und Rechtsprechung in einem kommunalen Einzelhandelskonzept zum Ausdruck zu bringen. Als Grundlage dazu sollen mit dem vorliegenden Gutachten Vorschläge zur Stärkung des zentralen Versorgungsbereichs in Langerwehe sowie die Entwicklungsmöglichkeiten für den zentrenverträglichen Einzelhandel unterbreitet werden. Darüber hinaus muss sich auch mit der Situation in den nahversorgungsrelevanten Sortimenten auseinander gesetzt werden: Oberstes Ziel muss es sein, dass das Grundzentrum Langerwehe auch zukünftig die Versorgung der eigenen Bevölkerung mit Gütern des täglichen Bedarfes gewährleisten kann. Ein besonderer Schwerpunkt des Gutachtens soll somit in der Erarbeitung von konkreten Empfehlungen zur planungsrechtlichen Steuerung der Einzelhandelsentwicklung liegen. Dabei bilden die in Nordrhein-Westfalen mit der Änderung des Landesentwicklungsprogramms eingeführten Neuregelungen zur Steuerung des großflächigen Einzelhandels (§ 24a LEPro NRW) ebenso einen wichtigen Hintergrund wie der novellierte Einzelhandelserlass vom 22.09.2008. Im Einzelnen wird es erforderlich, die zentralen Versorgungsbereiche im Gemeindegebiet abzugrenzen und dabei auch diejenigen Standorte zu identifizieren, die unter städtebaulichen Gesichtspunkten für die Aufnahme weiterer großflächiger zentrenrelevanter Einzelhandelsbetriebe geeignet sind. Gleichzeitig ist genau zu begründen, in welchen Teilbereichen des Gemeindegebiets auf die Ansiedlung zentrenrelevanter Betriebe auch unterhalb der Großflächigkeitsgrenze verzichtet werden sollte. In Orientierung an die im § 24a LEPro NRW fixierten Sortimentsvorgaben und unter Berücksichtigung der Ausführungen im Einzelhandelserlass sind in diesem Zusammenhang auch diejenigen Sortimente zu bestimmen, die für die Funktionsfähigkeit des Langerweher Zentrums von besonderer Bedeutung sind („Langerweher Liste zentrenrelevanter Sortimente“). 1 Hierzu wurde die BBE Retail Experts GmbH & Co. KG im Sommer 2008 damit beauftragt, ein entsprechendes Gutachten zu erstellen. Um die zwischenzeitlich stattgefundenen Veränderungen zu berücksichtigen und das Einzelhandelskonzept auf aktuellen Daten basieren zu lassen, ist die 1 Zum 30.05.2010 wurde die BBE Retail Experts GmbH & Co. KG in die BBE Handelsberatung GmbH umfirmiert. Seite 6 von 90 Einzelhandelsstandort- und Zentrenkonzept Gemeinde Langerwehe BBE Handelsberatung GmbH im Sommer 2010 mit der Aktualisierung des bereits in der Entwurfsfassung vorliegenden Einzelhandelskonzeptes beauftragt worden. 1.2 Methodische Vorgehensweise und Primärerhebungen Die vorliegende Analyse basiert im Einzelnen auf den nachfolgend dargestellten Erhebungen und Datenquellen: Betriebsstättenerhebung Im August 2010 wurde von der BBE Handelsberatung in der Gemeinde Langerwehe eine Aktuali2 sierung des Einzelhandelsbestandes3 durchgeführt. Die Verkaufsflächen aller Betriebe wurden nach 29 Warengruppen differenziert erhoben. Soweit einsehbar, wurden auch die leerstehenden Ladenlokale mit ihrer Verkaufsfläche erfasst. Anschließend wurde für alle Betriebe unter Beachtung der standortbezogenen Rahmenbedingungen sowie branchen- und betriebsformenspezifischer Leistungskennziffern die Umsatzleistung sortimentsspezifisch ermittelt. Für Lebensmitteldiscounter wurde die vorhandene Verkaufsfläche für Aktionswarensortimente anhand von Leistungskennziffern der BBE-Marktforschung anteilig auf 29 Warengruppen aufgeteilt und entsprechend die Umsatzleistung ermittelt. So kann gewährleistet werden, dass alle Aktionssortimente, die innerhalb eines Jahres häufig wechselnd angeboten werden, erfasst werden und nicht nur ein temporäres Sortiment zum Zeitpunkt der Erhebung abgebildet wird. Alle standortbezogenen Daten wurden mittels eines Geographischen Informationssystems aufbereitet. Dabei wurden amtliche Geo-Koordinaten verwendet, so dass die von der BBE bereit gestellten empirischen Daten mit den in der Gemeinde Langerwehe vorliegenden Nutzungsdaten verknüpft werden können. 2 3 Die ursprüngliche Bestandserhebung der BBE Retail Experts GmbH & Co. KG stammt aus 08/2008. Als Einzelhandelsbetriebe werden hier und im Folgenden diejenigen Betriebe bezeichnet, die Waren ausschließlich oder überwiegend an letzte Verbraucher in Verkaufsräumen verkaufen. Zu den Ladenhandwerksbetrieben gehören Bäckereien, Konditoreien und Metzgereien. Aus der Betrachtung ausgeklammert werden die Betriebe des Kfz-Handwerks, des Handels mit Mineralölerzeugnissen (außer größeren Verkaufsräumen in Tankstellen) und ähnlichen Waren. Seite 7 von 90 Einzelhandelsstandort- und Zentrenkonzept Gemeinde Langerwehe Nachfrageanalyse Die im Rahmen der Analyse verwendeten Daten zum einzelhandelsrelevanten Kaufkraftpotenzial in Langerwehe stammen von der BBE-Marktforschung4. Zur Ermittlung der räumlichen Einkaufsorientierung wurden im Juni 2008 in der Gemeinde Langerwehe 305 telefonische Interviews durchgeführt. Die Befragten wurden im Rückgriff auf elektronische Verzeichnisse nach einem statistischen Zufallverfahren und unter Berücksichtigung der räumlichen Bevölkerungsverteilung ausgewählt. Abgefragt wurden u.a. die bevorzugten Einkaufsorte für fünf ausgewählte Leitbranchen (Lebensmittel, Bekleidung, Unterhaltungselektronik, Baumarktartikel und Möbel). Kundenwohnorterhebung Des Weiteren erfolgte im September 2008 eine Kundenwohnorterhebung zur Ermittlung des aktuellen Einzugsgebietes des Einzelhandels in Langerwehe. Dazu wurden alle in der Ortsmitte ansässigen Einzelhändler aufgefordert, Kundenerhebungsbögen in den Geschäften auszulegen, um die Kundenherkunft festzuhalten. Insgesamt wurden in dieser Stichprobe rd. 2.230 Wohnorte erfasst. Weitere Grundlagen Für die Konzeptentwicklung wurde auf relevante Daten aus sekundärstatistischen Quellen sowie einzelhandelsbezogene Kenndaten der BBE Regionalforschung, und des EHI Retail Institutes, Köln, zurückgegriffen. Vorliegende Planungsunterlagen der Gemeindeverwaltung Langerwehe wie Flächennutzungsplan, Katasterpläne, Bebauungspläne, Bauvoranfragen sowie sonstige vorhandene Gutachten wurden ebenfalls ausgewertet. Alle Erhebungsprogramme wurden mit dem Auftraggeber abgestimmt, die Datenschutzbestimmungen sind bei dieser Untersuchung gewährleistet. 4 Die BBE-Marktforschung analysiert und dokumentiert die Entwicklungstendenzen im Bereich Einzelhandel. Es werden jährlich mehrere aktuelle Fachdokumentationen und Publikationen erstellt und über den hauseigenen Verlag publiziert. Seite 8 von 90 Einzelhandelsstandort- und Zentrenkonzept Gemeinde Langerwehe 1.3 Bedeutung kommunaler Einzelhandelskonzepte aus Sicht der Landesplanung Aus Sicht der Landesplanung soll ein kommunales Einzelhandels- und Zentrenkonzept in erster Linie Vorschläge für die Ausgestaltung des landesplanerischen Steuerungsansatzes unter Berücksichtigung der ortsspezifischen Besonderheiten entwickeln. Dabei formuliert § 24 a Landesentwicklungsprogramm (LEPro) die Grundsätze der Raumordnung 5 für die Planung großflächiger Einzelhandelsvorhaben im Sinne des § 11 Abs. 3 BauNVO. Demnach kommen für großflächigen Einzelhandel künftig nur noch Standorte in zentralen Versorgungsbereichen (d.h. in Innenstädten, Ortsmitten, Stadtteilzentren) in Betracht, sofern es sich um Vorhaben mit zentrenrelevanten Sortimenten handelt. Vorhandene Standorte außerhalb zentraler Versorgungsbereiche genießen Bestandsschutz. Vorhaben mit nicht-zentrenrelevanten Sortimenten (insbesondere Möbelmärkte, Gartencenter, Baumärkte) und begrenztem Randsortiment dürfen weiterhin außerhalb von zentralen Versorgungsbereichen entstehen. Im Einzelnen gilt: ■ Die zulässigen Nutzungen müssen sich in Art und Umfang nach der Funktion des zentralen Versorgungsbereiches richten, in dem ihr Standort liegt. Sie dürfen weder zentrale Versorgungsbereiche noch die wohnungsnahe Versorgung der Bevölkerung im Einzugsgebiet beeinträchtigen. ■ Die räumliche und funktionale Festlegung der zentralen Versorgungsbereiche erfolgt durch die Kommunen, ist aber an Kriterien gebunden, etwa die „städtebaulich integrierte Lage innerhalb eines im Regionalplan dargestellten „Allgemeinen Siedlungsbereichs“ (ASB) und die „gute verkehrliche Anbindung in das öffentliche Personennahverkehrsnetz“. ■ Eine Beeinträchtigung zentraler Versorgungsbereiche oder der Nahversorgung wird regelmäßig nicht unterstellt, solange der erwartete Umsatz eines Planvorhabens die zurechenbare Kaufkraft weder in einzelnen Sortimentsbereichen noch insgesamt übersteigt. Bezugsmaßstab ist bei Hauptzentren die Kommune, bei Nebenzentren und Nahversorgungszentren sind es die funktional zugeordneten Stadtteile bzw. die zu versorgenden Bereiche. ■ Gemäß § 24 a Abs. 3 LEPro dürfen Sondergebiete für großflächige Einzelhandelsvorhaben auch außerhalb von zentralen Versorgungsbereichen geplant werden, wenn ergänzend zu dem nicht-zentrenrelevanten Kernsortiment nur ein begrenztes zentren- und nahversorgungsrelevantes Randsortiment vorgesehen ist. Von einer Beeinträchtigung zentraler Versorgungsbereiche oder der wohnungsnahen Grundversorgung ist in der Regel dann nicht 5 Gesetz zur Änderung des Gesetzes zur Landesentwicklung vom 19. Juni 2007 (GV. NRW. 2007 S. 225) Seite 9 von 90 Einzelhandelsstandort- und Zentrenkonzept Gemeinde Langerwehe auszugehen, wenn für das Kernsortiment ausreichend Kaufkraft innerhalb der Standortgemeinde zur Verfügung steht und sich der Umfang des Randsortiments auf 10 % bzw. höchstens 2.500 qm der insgesamt in dem betreffenden Sondergebiet zulässigen Verkaufsfläche beschränkt. ■ Standorte von zwei oder mehr Vorhaben mit mind. 50.000 qm Verkaufsfläche müssen in den Regionalplänen als ASB mit Zweckbindung dargestellt werden. Ihre Randsortimente dürfen insgesamt max. 5.000 qm VKF umfassen. Ergänzend wurde auch der „Einzelhandelserlass Nordhein-Westfalen“ im September 2008 durch die Landesregierung aktualisiert. Die Verwaltungsvorschrift erläutert die wesentlichen Punkte der gesetzlichen Rahmenbedingungen und bestimmt das Verwaltungshandeln, in dem sie „(…) den Trägern der Regionalplanung, den Bezirksregierungen, den Gemeinden als Trägern der Bauleitplanung und den Bauaufsichtsbehörden als Grundlage für die Beurteilung von Einkaufszentren, großflächigen Einzelhandelsbetrieben und sonstigen großflächigen Handelsbetrieben i. S. v. § 11 Abs. 3 Baunutzungsverordnung (BauNVO) dienen und für Investitionswillige, Grundstückseigentümerinnen und Grundstückseigentümer und den Einzelhandel Planungs- und Investitionssicherheit schaffen [soll].“ Zu gemeindliche Einzelhandelskonzepten wird unter Punkt 4.1 ausgeführt: 6 „Mit der Aufstellung von gemeindlichen Einzelhandelskonzepten und der planungsrechtlichen Umsetzung dieser Konzepte durch Bauleitpläne unterstützen die Gemeinden die Entwicklung ihrer Zentren und Nebenzentren und sorgen für eine ausgewogene Versorgungsstruktur. Einzelhandelskonzepte schaffen einerseits eine Orientierungs- und Beurteilungsgrundlage für die Bauleitplanung und die Beurteilung von Vorhaben, andererseits Planungsund Investitionssicherheit für Einzelhandel, Investoren und Grundstückseigentümer. In den Einzelhandelskonzepten legen die Gemeinden ihre Entwicklungsziele für den Einzelhandel fest. Dies beinhaltet neben den angestrebten Zentrengefüge über die Festlegung zentraler Versorgungsbereiche auch die Bestimmung der Sonderstandorte für großflächige Einzelhandelsvorhaben mit nicht-zentrenrelevanten Kernsortimenten sowie sonstige Sonderstandorte (u.a. Großeinrichtungen gem. § 24 a Abs. 4 LEPro). Dabei werden auf der Grundlage einer konkreten Bestandserhebung und -analyse der Einzelhandelssituation sowie der städtebaulichen Konzeption für die Einzelhandelsentwicklung die bestehenden tatsächlichen zentralen Versorgungsbereiche sowie die Entwicklung zentraler Ver- 6 Ansiedlung von Einzelhandelsbetrieben; Bauleitplanung und Genehmigung von Vorhaben (Einzelhandelserlass NRW). Gem. RdErl. d. Ministeriums für Bauen und Verkehr – V.4/ VI A 1 - 16.21 - u. d. Ministeriums für Wirtschaft, Mittelstand und Energie- 322/323 – 30.28.17. vom 22.09.2008. Seite 10 von 90 Einzelhandelsstandort- und Zentrenkonzept Gemeinde Langerwehe sorgungsbereiche räumlich und funktional festgelegt. Zu einem Einzelhandelskonzept gehört auch die ortsspezifisch zu entwickelnde Liste zentrenrelevanter Sortimente.“ Mit der aktuellen Entscheidung des Oberverwaltungsgerichtes Nordrhein-Westfalen wurde § 24 a Abs. 1 LEPro auf den Prüfstand gestellt. Im Urteil vom 26.08.2009 hat der Verfassungsgerichtshof entschieden, dass § 24 a Abs. 1 S. 4 LEPro NRW, wonach FOCs mit mehr als 5.000 qm Verkaufsfläche nur in Gemeinden mit mehr als 100.000 Einwohnern ausgewiesen werden dürfen, mit der Landesverfassung nicht vereinbar ist. Die Regelung verletzt das Recht auf kommunale Selbstverwaltung und ist deshalb nichtig. § 24 a Abs. 1 S. 4 LEPro wirke gegenüber Gemeinden mit nicht mehr als 100.000 Einwohnern als striktes Verbot, ein FOC mit mehr als 5.000 qm Verkaufsfläche eigenverantwortlich anzusiedeln. Dieser Eingriff in die gemeindliche Planungshoheit verstoße gegen das Verhältnismäßigkeitsprinzip und das Willkürverbot. Die Verbotsregelung in § 24 a Abs. 1 S. 4 LEPro sei nicht durch überörtliche Interessen von höherem Gewicht gerechtfertigt. Nachvollziehbare Erwägungen für die ausnahmslose Festlegung der Schwellenwerte für die Verkaufsfläche und die Einwohnerzahl seien nicht ersichtlich (Urteil des VerfGH Nordrhein-Westfalen vom 26.08.2009, Az.: VerfGH 18/08). In Fortsetzung dieses Rechtsstreites hat das Oberverwaltungsgericht (OVG) Münster in seinem Urteil vom 30.09.2009 (10 A 1676/08) die Bezirksregierung Münster verpflichtet, den Flächenutzungsplan der Stadt Ochtrup, der eine Erweiterung des bestehenden FOC von 3.500 qm auf 11.500 qm Verkaufsfläche vorsah, zu genehmigen. Zur Begründung hat das Oberverwaltungsgericht ausgeführt, dass die Planung nicht gegen verbindliche Ziele der Raumordnung verstoße, weil § 24 a LEPro – soweit er hier noch einschlägig sei – allenfalls in der Abwägung zu berücksichtigende Grundsätze der Raumordnung enthalte. Denn die Regelungen des § 24 a LEPro erfüllen nach Auffassung des OVG nicht die gesetzlichen Anforderungen an die Gemeinden bindende Ziele der Landesplanung im Sinne von § 1 Abs. 4 BauGB. Der Landesgesetzgeber habe keine der kommunalen Bauleitplanung vorgelagerte abschließende Entscheidung getroffen. Dies aber sei Voraussetzung für die Einordnung einer Regelung als Ziel der Landesplanung. Außerdem sei die Vorschrift nicht hinreichend bestimmt. Das Urteil hat nach einem Beschluss des Bundesverwaltungsgerichtes vom 14.04.2010 Rechtskraft erlangt. Damit wird die Verantwortung für die Entwicklung des Einzelhandels von den Landesplanungsbehörden wieder auf die Gemeinden zurückverlagert. Grundsätzlich wird den Kommunen damit wieder freigestellt, großflächige Einzelhandelsvorhaben selbst dann außerhalb zentraler Versorgungsbereiche zu planen, wenn diese zentren- und nahversorgungsrelevante Kensortimente führen. Der Nachweis der städtebaulichen Verträglichkeit über die Verfahren der Bauleitplanung bleibt aber selbstverständlich weiterhin die wichtigste Genehmigungsvoraussetzung. Seite 11 von 90 Einzelhandelsstandort- und Zentrenkonzept Gemeinde Langerwehe 2 Rahmenbedingungen der Einzelhandelsentwicklung in Langerwehe 2.1 Lage im Raum und Verkehrsanbindung Die Gemeinde Langerwehe liegt im Westen des Kreises Düren, der insgesamt etwa 268.600 Einwohner aufweist.7 Sie grenzt im Süden an die Gemeinde Hürtgenwald, im Osten an die Stadt Düren, im Norden an die Gemeinde Inden sowie im Westen an die Städte Eschweiler und Stolberg. Der Gemeinde Langerwehe ist im Landesentwicklungsplan NRW die Funktion eines Grundzentrums zugewiesen. Somit kommt der Gemeinde Langerwehe in erster Linie die Aufgabe zu, die Grundversorgung der Bevölkerung in der Gemeinde zu decken. Den angrenzenden Kommunen Eschweiler, Stolberg und Düren wird im Landesentwicklungsplan dagegen eine mittelzentrale Bedeutung attestiert und somit wird auch die Versorgung mit Gütern des gehobenen und des spezialisierten Bedarfs in räumlicher Nähe zur Gemeinde Langerwehe sichergestellt. Wichtigste überregionale Verkehrsachse für den Individualverkehr ist die im Norden des Gemeindegebietes liegende Bundesautobahn 4 von Aachen, Eschweiler, über Düren nach Köln. Die Gemeinde Langerwehe ist derzeitig über die Anschlussstelle „Weisweiler“ an die BAB 4 angeschlossen. Im Zuge des sechsspurigen Ausbaus der BAB 4 soll die bestehende Autobahnausfahrt verlagert werden. Nach Fertigstellung wird der Autobahnanschluss näher am Hauptsiedlungskörper Langerwehes liegen, so dass die verkehrliche Erreichbarkeit in naher Zukunft eine deutlichen Verbesserung erfährt. Richtungsgleich zur Bundesautobahn 4 verläuft die Bundesstraße 264, die nördlich von Langerwehe als Ortsumgehungsstraße dient. Diese Hauptverkehrsstraße ist ebenfalls von überörtlicher Bedeutung für die Gemeinde und führt von Aachen kommend über Eschweiler, Düren und Frechen bis nach Köln-Lindenthal. Sie stellt in westlicher Richtung eine indirekte Verbindung zur Bundesautobahn 4 dar und dient gleichzeitig als Entlastung selbiger. Darüber hinaus ermöglicht die Landesstraße L 12 die Nord-Süd-Erschließung der einzelnen Ortschaften des Gemeindegebietes. Sie mündet östlich des Langerwehers Hauptsiedlungskörpers in die B 264. Im Zuge der Verlegung des Autobahnanschlusses soll die L 12 im Kreuzungsbereich L 12/B 264 in nördlicher Richtung als L 12n fortgeführt werden und Zubringerfunktion für die gerade entstehende Anschlussstelle übernehmen. Gleichzeitig ist sie als Umgehungsstraße für den Ortsteil Luchem konzipiert. Des Weiteren verfügt die Gemeinde Langerwehe über einen DB-Bahnhof, der an die Strecken Aachen –Köln – Hamm (Westf.) (Regional - Express - Linie RE 1) und Aachen – Köln – Siegen 7 Quelle: Information und Technik Nordrhein-Westfalen – Geschäftsbereich Statistik (IT.NRW) ; Stand 31.12.2009 Seite 12 von 90 Einzelhandelsstandort- und Zentrenkonzept Gemeinde Langerwehe (Rhein – Sieg – Express RE 9) angebunden ist. Die Bahntrasse verläuft mittig durch den Siedlungskern der Gemeinde. Seit Juni 2009 ist die Gemeinde Langerwehe zudem an das Netz der Euregiobahn angeschlossen, die wochentags im 30-Minuten-Takt zwischen Eschweiler und Langerwehe verkehrt. Der ÖPNV gehört dem Aachener Verkehrsverbund an, dessen Busliniennetz Langerwehe mit allen Nachbarorten verbindet. Momentan wird die Gemeinde Langerwehe von sechs verschiedenen Buslinien angefahren (RVE 96, 237, 260, 261, 296, DKB Nachtbus). 2.2 Regionale Wettbewerbssituation Das Grundzentrum Langerwehe steht vor allem mit den umliegenden Grund- und Mittelzentren in Wettbewerbsbeziehungen. Die aus Sicht der BBE wesentlichen Wettbewerbsstandorte sollen im Folgenden kurz skizziert werden. 2.2.1 Stadt Düren Dominanter Einzelhandelsstandort im direkten Umfeld ist die Innenstadt des Mittelzentrums Düren. Sie erstreckt sich in etwa zwischen der Kuhgasse im Norden, der Schützenstraße im Osten, der Jesuitengasse im Süden und der Wilhelmstraße im Westen und verfügt insgesamt über rd. 53.000 qm VKF. Der hierauf erzielte Einzelhandelsumsatz beläuft sich nach gutachterlicher Einschätzung auf rd. 205 Mio. EUR. Zu den größten Anbietern gehört das Kaufhof Warenhaus mit rd. 8.000 qm VKF, die Bekleidungsanbieter C&A mit rd. 3000 qm VKF, Wehmeyer mit rd. 2.200 qm VKF, Woolworth mit rd. 1.500 qm VKF und H&M mit 1.400 qm VKF sowie der Elektrofachmarkt Saturn mit rd. 2.600 qm VKF. Mit der Eröffnung des Einkaufszentrums „StadtCenter“ in der Kuhgasse im Jahr 2005, das über insgesamt rd. 13.000 qm Einzelhandelsverkaufsflächen verfügt, hat die Innenstadt von Düren in der jüngeren Vergangenheit einen bedeutenden Einzelhandelsstandort hinzugewonnen. Magnetfunktionen werden vor allem durch den Elektrofachmarkt Saturn sowie den Young-Fashion Anbieter H&M wahrgenommen. Der Angebotsschwerpunkt der Dürener City liegt eindeutig im Bekleidungssortiment, auf das mit rd. 22.000 qm VKF etwa 40 % des gesamten innerstädtischen Verkaufsflächenangebotes entfällt. Auch in anderen Branchen wie z.B. Schuhe/Lederwaren, Hausrat/GPK/Geschenke, Unterhaltungselektronik, Heim- und Haustextilien, Spielwaren, Sportartikel, Drogeriewaren/Parfümerie und Bücher verfügt die Dürener Innenstadt über ein sehr umfassendes und kompetentes Angebot. Seite 13 von 90 Einzelhandelsstandort- und Zentrenkonzept Gemeinde Langerwehe Bedingt durch das vielfältige Angebotsspektrum und das ansprechende Angebotsniveau verfügt die Innenstadt von Düren über eine hohe Einkaufsattraktivität, die maßgeblich die Umlandbedeutung der Stadt Düren als Einkaufsstadt begründet. Außerhalb der Innenstadt im sonstigen Dürener Stadtgebiet sind einige großflächige Einzelhandelsbetriebe ansässig. Zu den größten Anbietern gehören die Möbelanbieter Schäfer (rd. 7.000 qm VKF), Möbelhalle Müller (rd. 5.200 qm VKF) und Möbel Boss (rd. 3.400 qm VKF), die Bau—und Heimwerkermärkte Praktiker (rd. 4.600 qm VKF) und Toom (rd. 4.200 qm VKF) sowie der Gartenmarktanbieter Amoflor (rd. 3.000 qm VKF), zwei Real-SB-Warenhäuser (jeweils rd. 6.500 qm VKF) sowie der Fahrradanbieter Gothe (rd. 1.300 qm VKF). Vor allem die Fachmarktagglomeration „Am Ellernbusch“ ist dabei für die Gemeinde Langerwehe von besonderer Bedeutung, ist sie doch aus Langerweher Richtung kommend verkehrstechnisch gut zu erreichen. Hier ist neben einem Real SB-Warenhaus auch ein Siemes Schuhcenter, der Schuhfachmarkt Weyergans, der Bekleidungsdiscounter Takko sowie ein Zoofachmarkt des Filialisten Zoo&Co verstandortet. Des Weiteren liegt in der näheren Nachbarschaft ein Toom Baumarkt in Standortunion mit einem Fressnapf Tierfachmarkt. 2.2.2 Stadt Eschweiler Nach der Schließung des Hertie Warenhauses (rd. 4.300 qm) im Frühjahr 2009 sind in der Innenstadt von Eschweiler derzeitig rd. 200 Einzelhandelsbetriebe mit einer Verkaufsfläche von etwas mehr als 24.000 qm ansässig. Der dort getätigte Einzelhandelsumsatz beläuft sich nach Schätzung der Gutachter auf etwa 97 Mio. Euro. Bei den Einzelhandelsbetrieben handelt es sich bei 71 % der Betriebe um kleinteilige Betriebseinheiten mit einem Verkaufsflächenbesatz von unter 100 qm. Daneben sind allerdings auch einige großflächige Einzelhandelsbetriebe mit einer Verkaufsfläche von über 800 qm in der Eschweiler Innenstadt vorhanden. Exemplarisch genannt werden sollen an dieser Stelle das Textilkaufhaus Peek & Cloppenburg (rd. 2.700 qm VKF) und der Fachmarkt Breuer Betten Teppiche (rd. 1.040 qm VKF). Der Angebotsschwerpunkt des Eschweiler Einzelhandels liegt vor allem im Textil- und Bekleidungssegment. Bedeutendste Anbieter sind hier neben Peek & Cloppenburg weiterhin die Filialen der Textildiscounter Kik (rd. 600 qm VKF) und NKD (rd. 540 qm VKF). Daneben ist auch der Schuhfilialist Deichmann in der Eschweiler Innenstadt ansässig. Seite 14 von 90 Einzelhandelsstandort- und Zentrenkonzept Gemeinde Langerwehe Wesentliche Einzelhandelsangebote werden zudem in den grundversorgenden Sortimenten Nahrungs- und Genussmittel (v.a. Discounter Netto und Supermarkt Kaiser’s) sowie Drogeriewaren (v.a. Drogeriemärkte Rossmann, dm und Schlecker) vorgehalten. Darüber hinaus verfügt die Stadt Eschweiler über mehrere bedeutende Fachmarktagglomerationen. Im Hinblick auf die Gemeinde Langerwehe spielt vor allem der Standort entlang der Dürener Straße eine bedeutende Rolle. Hier ist neben den Lebensmitteldiscountern Aldi, Lidl und Penny auch ein HIT-Verbrauchermarkt ansässig. Neben der Angebotskompetenz im Bereich Lebensmittel besitzt der Standort durch den OBI Baumarkt (rd. 12.000 qm VKF), das Gartencenter Garten Graaf (rd. 5.000 qm VKF) sowie den Heimtierfachmarkt Fressnapf eine Einkaufsattraktivität auch für die umliegenden Städte und Gemeinden. 2.2.3 Stadt Stolberg Die Stolberger Innenstadt verläuft bandförmig entlang der Rathausstraße. Dort befinden sich rd. 135 Betriebe die zusammen einen Verkaufsflächenbestand von etwa 28.300 qm aufweisen. Wie in Eschweiler auch, dominieren vor allem kleinteilige Besatzstrukturen mit einer Verkaufsfläche von unter 100 qm die Innenstadtlage. So handelt es sich bei 72 % der Betriebe um kleinteilige Betriebseinheiten mit einer Verkaufsfläche von weniger als 100 qm. Großflächige Einzelhandelsbetriebe sind das Textilhaus Victor Fashion (rd. 4.000 qm), das Warenhaus Woolworth (rd. 2.400 qm), zweimal Möbel Kaesmacher (rd. 1.700 bzw. 800 qm), Möbel Huset (rd. 1.700 qm) und Rewe (rd. 1.000 qm). Im südlichen Bereich des Hauptzentrums an der Zweifallerstraße ist zudem ein neu errichteter, attraktiver Kaufland Verbrauchermarkt mit einer Gesamtverkaufsfläche von rd. 4.000 qm ansässig. Angebotskompetenz besitzt die Stolberger Innenstadt vor allem in den Segmenten Bekleidung und Möbel sowie den grundversorgungsrelevanten Sortimenten. In der Warengruppe Bekleidung spielen vor allem Anbieter wie Victor Fashion (4.000 qm), KiK (780 qm), Modehaus Kohler (750 qm), Hopp Kleidung (350 qm) sowie Umstands- und Babymoden (300 qm) eine wichtige Rolle. Das Sortiment Möbel wird im zentralen Versorgungsbereich von den Einzelhandelsbetrieben Möbel bzw. Küchen Kaesmacher (1.700 qm) und Möbel Huset (1.500 qm) angeboten. Der 2008 an den Markt gegangene Verbrauchermarkt Kaufland, ein Rewe Supermarkt, der Discounter Aldi (rd. 700 qm) sowie mehrere Lebensmittelbetriebe mit einer Verkaufsfläche von unter 100 qm decken zusammen mit den Drogerien Rossmann (ca. 300 qm) und Schlecker (300 qm) den grundversorgungsrelevanten Bereich (Lebensmittel, Drogerie) ab. Daneben verfügt Stolberg über eine Reihe weitere großflächiger Einzelhandelsformate im restlichen Stadtgebiet. Diese sind vor allem der Nahrungs- und Genussmittelbranche sowie dem Bau- Seite 15 von 90 Einzelhandelsstandort- und Zentrenkonzept Gemeinde Langerwehe und Gartenmarktsegment zuzuordnen. Hauptanbieter ersterer sind der Verbrauchermarkt Edeka (rd. 2.800 qm) und Kontra (rd. 1.200 qm) sowie mehrere Lebensmitteldiscounterfilialen. Bedeutendste Anbieter im Bau- und Gartenmarktsegment sind zum einen der Praktiker Baumarkt (rd. 3.450 qm) und zum anderen zwei Toom Baumärkte (rd. 3.500 bzw. rd. 1.700 qm). Als maßgeblicher Wettbewerbsstandort innerhalb von Stolberg ist der Bereich Prattelsackstraße nördlich der Innenstadt zu nennen, wo die Anbieter von Takko, Deichmann, Lidl und Aldi in einer lockeren Standortagglomeration agieren. Insgesamt ist die Ausstrahlungskraft des Einzelhandels der Stadt Stolberg auf die Nachbarkommunen als eher gering zu werten. Weder die Innenstadt noch sonstige Angebote im Stolberger Stadtgebiet weisen eine Einkaufsattraktivität auf, die über die Stadtgrenze hinaus wirkt und dementsprechend Kunden attrahiert. 2.2.4 Gemeinde Niederzier Die Gemeinde Niederzier verfügt im Sondergebiet des Ortsteils Huchem-Stammeln, in unmittelbarer Nähe zur BAB 4 sowie zur Stadtgrenze von Düren, über eine deutlich ausgeprägte Fachmarktagglomeration, die bis nach Langerwehe ausstrahlen dürfte. Zu den größten Anbietern zählen u.a. ein Hornbach-Baumarkt (rd. 10.000 qm VKF), ein Toom-SBWarenhaus (rd. 6.400 qm VKF), der Teppichanbieter Domäne Harste (rd. 3.600 qm VKF, firmiert jetzt unter dem Namen Tedox), der Bekleidungsfachmarkt Krause (rd. 2.700 qm VKF), der Heimtextilienfachmarkt Essers (rd. 2.500 qm VKF), ein Dänisches Bettenlager (rd. 850 qm VKF) sowie Lebensmitteldiscountmärkte der Betreiber Aldi und Lidl. 2.2.5 Sonstige Städte und Gemeinden In den sonstigen Städten und Gemeinden im Umland gibt es kaum nennenswerte Angebotsstrukturen. Das Angebotsspektrum gestaltet sich überwiegend kleinteilig, größere Anbieter sind nur vereinzelt vorzufinden und werden meist durch Lebensmittelanbieter repräsentiert. Für die Gemeinde Inden können beispielhaft der Rewe Verbrauchermarkt in der Goltsteinstraße (rd. 1.200 qm VKF) und der Lebensmitteldiscounter Plus in der Merödgener Str. (rd. 550 qm VKF) angeführt werden. Seite 16 von 90 Einzelhandelsstandort- und Zentrenkonzept Gemeinde Langerwehe 2.3 Siedlungsstruktur der Gemeinde Langerwehe Die heutige Gemeinde Langerwehe hat ihren Ursprung in der kommunalen Gebietsreform aus dem Jahre 1972. Dabei wurden die bis dahin selbstständigen Gemeinden Langerwehe, Wenau, D`horn, Geich, Obergeich, Jüngersdorf und Luchem zur neuen, dem Kreis Düren zugeordneten, Gemeinde Langerwehe zusammengeschlossen. Heute besteht Langerwehe aus 14 Ortschaften: D’horn, Gleich, Hamich, Heisten, Jüngersdorf, Langerwehe, Luchem, Merode, Obergeich, Pier, Schlich, Schönthal, Stütgerloch, Wenau sowie aus mehreren Gehöften. Dabei verteilt sich die Bevölkerung wie folgt: Langerwehe 4.132 Stütgerloch 862 Gehöfte 111 Schlich 2.405 Merode 770 D'horn 392 Jüngersdorf 1.800 Pier 387 Geich 225 Obergeich 338 Heistern 994 Hamich 889 Wenau 33 Schönthal 72 Luchem } } } } } 5.105 Einwohner 3.567 Einwohner 2.187 Einwohner 563 Einwohner 1.988 Einwohner 762 Einwohner Mit einem Bevölkerungspotenzial von rd. 4.100 Einwohnern stellt Langerwehe die einwohnerstärkste Ortschaft dar, gefolgt von Schlich mit rd. 2.400 und Jüngersdorf mit rd. 1.800 Einwohnern. Die verbleibenden Ortschaften haben zwischen rd. 30 und 990 Einwohner.8 Von besonderer Bedeutung ist der Ortsteil Pier, der als Umsiedlungsstandort für die betroffenen Bürger des Braunkohlentagebaus Inden II neu geschaffen wurde. Der Internetseite der Gemeinde 8 Quelle: Gemeinde Langerwehe, Stand 31.12.2009 Seite 17 von 90 Einzelhandelsstandort- und Zentrenkonzept Gemeinde Langerwehe Langerwehe ist zu entnehmen, dass der Standort neben ca. 260 Grundstücken für private Bauvorhaben auch Flächenreserven für einen Kindergarten, ein Bürgerhaus mit Räumlichkeiten für die ansässigen Vereine, Flächen zur Anlegung eines Sportplatzes, eines Schützenstandes sowie eines Friedhofes enthält. Derzeitig haben bereits 106 Umsiedlerfamilien ihr neues Eigenheim in Langerwehe-Pier bezogen, weitere Vorhaben befinden sich aktuell im Bau oder in der Genehmigungsphase. Sofern im Rahmen der vorliegenden Analyse räumliche Differenzierungen der Untersuchungsergebnisse vorzunehmen sind, werden die erwähnten 14 Ortschaften in folgende drei Raumeinheiten zusammengefasst: • Langerwehe, Stütgerloch, Jüngersdorf, Pier • Schlich, Merode, Geich, Obergeich, D’horn • Sonstige Ortsteile, Gehöfte Abb. 1: Vorläufige Raumgliederung der Gemeinde Langerwehe Quelle: eigene Darstellung Seite 18 von 90 Einzelhandelsstandort- und Zentrenkonzept Gemeinde Langerwehe 2.4 Demographische Strukturen Nach Angaben des Statistischen Landesamtes Nordrhein-Westfalen lebten Ende 2009 etwa 14.170 Einwohner in der Gemeinde Langerwehe. Im Vergleich zu 2000 (rd. 13.900 Einwohner) kann die Gemeinde ein deutliches Bevölkerungswachstum von rd. 4 Prozent aufweisen9. Wie Abb. 2 illustriert, verzeichnet der Vergleichsraum Kreis Düren zwischen 2000 und 2004 ebenfalls einen Bevölkerungsanstieg (rd. 1,5 %), seitdem ist die Bevölkerungszahl leicht rückläufig. Im Land NRW sinkt die die Bevölkerungszahlen seit 2004 langsam und fiel 2007 unter das Niveau von 2000. Abb. 2: Einwohnerentwicklung in Langerwehe und Vergleichsräumen 2000-2025 (2000 = 100 %) 106 Gemeinde Langerwehe 104 102 Kreis Düren 100 Land Nordrhein-Westfalen 98 96 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2015 2020 2025 * Rundungsdifferenzen möglich Quelle: Information und Technik Nordrhein-Westfalen – Geschäftsbereich Statistik; Bertelsmann Stiftung 9 Um den Regionalvergleich zu ermöglichen, wird hier auf die amtlichen Daten des Statistischen Landesamtes zurückgegriffen. Seite 19 von 90 Einzelhandelsstandort- und Zentrenkonzept Gemeinde Langerwehe Bevölkerungsprognosen ergeben, dass in der Gemeinde Langerwehe für den Zeitraum bis 2025 von einer leichten Bevölkerungsabnahme auszugehen ist. So prognostiziert die BertelsmannStiftung10 für das Jahr 2025 eine Einwohnerzahl von rd. 13.900 für die Gemeinde Langerwehe. Dies entspricht einer prozentualen Abnahme von rd. 2,4 % gegenüber dem Jahr 2009. Somit stellt sich die anzunehmende Bevölkerungsentwicklung der Gemeinde ein wenig ungünstiger dar als die des Landes Nordrhein-Westfalens (rd. -1,6 % ggü. 2009). Zu beachten ist aber, dass sich infolge des demographischen Wandels auch Veränderungen in der Alterszusammensetzung der Bevölkerung ergeben werden. So werden im Jahre 2025 knapp 28,7 % der Langerweher Bevölkerung das 65. Lebensjahr überschritten haben (2006: 19,9 %), während gleichzeitig der Anteil der Kinder und Jugendlichen von knapp 19 % auf künftig rd. 13 % sinken wird (siehe Abb. 3). Abb. 3: Altersstruktur der Bevölkerung in Langerwehe Jahre 2006 und 2025 im Vergleich 100% 19,9 % 28,7 % 80% 60% 61,3 % 58,1 % 40% 20% 18,8 % 13,2 % 0% 2006 unter 19 Jahre 2025 19-64 Jahre 65 Jahre und älter Quelle: Bertelsmann-Stiftung, Wegweiser Demographischer Wandel 10 Quelle: Bertelsmann-Stiftung, Wegweiser Demographischer Wandel (www.wegweiserdemographie.de) Seite 20 von 90 Einzelhandelsstandort- und Zentrenkonzept Gemeinde Langerwehe 2.5 Einzelhandelsrelevantes Nachfragevolumen in der Gemeinde Zur Berechnung des einzelhandelsrelevanten Kaufkraftpotenziales werden die privaten Verbrauchsausgaben zugrunde gelegt, die wiederum aus dem verfügbaren Einkommen abzüglich der Sparquote resultieren. Von den privaten Verbrauchsausgaben im gesamten Bundesgebiet sind demnach für das Jahr 2010 pro Kopf insgesamt 5.514 EUR einzelhandelsrelevant11. Die BBE-Marktforschung weist für das Jahr 2010 für die Gemeinde Langerwehe ein einzelhandelsrelevantes Kaufkraftniveau je Einwohner von 101,5 % aus. Die einzelhandelsrelevanten Verbrauchsausgaben liegen somit 1,5 Prozentpunkte über dem Bundesdurchschnitt. Im Durchschnitt verfügt jeder Langerwehe Einwohner somit über eine einzelhandelsrelevante Kaufkraft von rd. 5.599 EUR. Dem „klassischen“ Einzelhandel stehen hiervon rd. 5.482 EUR zur Verfügung. Der Differenzbetrag von etwa 117 EUR entfällt auf sonstige Umsätze des Einzelhandels worunter bspw. Handelsvermittlungen, Dienstleistungen, e-Commerce des kleinbetrieblichen stationären Fachhandels etc. zu verstehen sind. Abb. 4: Einzelhandelsrelevantes Kaufkraftniveau in der Gemeinde Langerwehe und in Vergleichsräumen 5.514 € 100,0 12 5.599 € 5.237 € 100,9 97,8 NRW Düren Eschwei ler 101,5 Ind en Lan gerweh e 102,7 98,5 96,7 95,0 BRD 101,4 Stolb erg Aach en Hürtgen wald Quelle: BBE-Marktforschung 11 Unter den einzelhandelsrelevanten Ausgaben ist derjenige Ausgabenteil zu verstehen, der pro Kopf der Bevölkerung dem Einzelhandel zufließt (ohne die Ausgabenanteile, die von den gesetzlichen und privaten Krankenkassen für Arzneimittel und Sanitätsartikel erstattet werden). Um zu diesem Wert zu gelangen, werden von der Gesamtkaufkraft die pro Gebiet unterschiedlichen Ausgaben für Dienstleistungen, Wohnung, Reisen und Altersvorsorge abgezogen. Unberücksichtigt bleiben auch die Ausgaben für Kraftfahrzeuge, Brennstoffe und Reparaturen. 12 Bundesweit liegt der entsprechende Betrag im Jahr 2010 bei rd. 5.399 EUR bzw. rd. 116 EUR. Seite 21 von 90 Einzelhandelsstandort- und Zentrenkonzept Gemeinde Langerwehe Wie die vorstehende Abbildung illustriert, ist das Kaufkraftniveau auch im regionalen Vergleich als überdurchschnittlich einzustufen. So erreichen die Nachbarstädte Düren (95,0 %), Eschweiler (97,8 %) sowie Stolberg (98,5 %) jeweils niedrigere Kaufkraftwerte. Lediglich die Gemeinde Hürtgenwald übertrifft die Gemeinde Langerwehe mit einer Kaufkraftkennziffer von 102,7 %. Tabelle 1: Einzelhandelsrelevantes Kaufkraftpotenzial in der Gemeinde Langerwehe nach Warengruppen Pro-KopfAusgaben 2010 Deutschl d in EUR Kaufkraftniveau Langerwehe Pro-KopfAusgaben 2010 Langerwehe Kaufkraftpotenzial Langerwehe in % in EUR in Mio. EUR 2.043 101,4 2.071 29,4 Drogerie/Parfümerie/Kosmetik 237 102,2 242 3,4 Pharmaz., mediz., orthop. Artikel 511 100,0 511 7,2 2.790 101,2 2.824 40,0 PBS*/Zeitungen/Zeitschriften/Bücher 190 102,2 194 2,8 Bekleidung/Wäsche/Schuhe/Lederwaren 544 102,3 556 7,9 GPK**/Haushaltsgegenstände/Gardinen/ Stoffe/Sicht- , Sonnenschutz/Heimtextilien 118 102,2 121 1,7 Spielwaren, Hobby, Basteln, Instrumente, Sportartikel 163 102,2 167 2,4 UE/CD/Video/PC/Drucker/Kommunikation/ Elektrokleingeräte 321 102,1 327 4,6 Foto/Optik/Akustik/Uhren/Schmuck 152 102,7 156 2,2 1.489 102,3 1.522 21,6 67 101,4 68 1,0 Einrichtungszubehör insgesamt*** 116 102,0 118 1,7 Optional zentrenrelevante Sortimente 183 101,8 186 2,6 Tierfutter, Heimtierzubehör, leb. Tiere/ Baumarktsortiment/KfzZubehör/Pflanzen/Gartenbedarf (o. G-Möbel) 583 100,7 587 8,3 Möbel (inkl. Bad-/Garten/Büromöbel)/Elektrogroßgeräte 349 102,3 357 5,1 5 102,3 5 0,1 937 101,3 949 13,5 5.399 101,5 5.482 77,7 Sortiment Nahrungs- u. Genussmittel/Bäcker/Metzger Nahversorgungsrelevante Sortimente gesamt Zentrenrelevante Leitsortimente gem. § 24a LEPro NRW Schnittblumen/Fahrräder sonstige Sortimente (Camping, Kinderwagen) Nicht-zentrenrelevante Sortimente gesamt Gesamt Quelle: BBE-Marktforschung, Kaufkraftkennziffern 2008; Rundungsdifferenzen möglich * Papier-, Büro-, Schreibwaren ** Glas, Porzellan, Keramik *** Teppiche, Bettwaren (Lattenroste, Matratzen, Oberbetten), Lampen, Leuchten, Kunstgegenstände, Bilder, Briefmarken, Münzen, sonst. Geschenkartikel, Antiquitäten Seite 22 von 90 Einzelhandelsstandort- und Zentrenkonzept Gemeinde Langerwehe Auf der Grundlage der BBE-Kenndaten ergibt sich für die Gemeinde eine jährliche Kaufkraft pro Kopf in Höhe von 5.482 EUR. Multipliziert mit der Einwohnerzahl13 lässt sich ein einzelhandelsrelevantes Kaufkraftpotenzial in Höhe von insgesamt 77,7 Mio. EUR für das Jahr 2010 errechnen (siehe Tabelle 1). Einen Überblick über das vorhandene Kaufkraftpotenzial im Gemeindegebiet nach einzelnen Warengruppen gibt die vorstehende Tabelle wieder. Abb. 5: Einzelhandelsrelevantes Kaufkraftpotenzial in der Gemeinde Langerwehe nach Warengruppen sonstige 16,9 Mio. EUR 21,7% Möbel 3,9 Mio. EUR 36,8% Lebensmittel (NuG) 29,4 Mio. EUR 5,1% 8,3% Baumarkt-Sortiment/ Gartenbedarf 6,4 Mio. EUR 5,3% 8,1% 4,4% 9,3% Unterhaltungselektronik 4,1 Mio. EUR Bekleidung/ Wäsche 6,3 Mio. EUR Drogerie/Parfümerie 3,4 Mio. EUR Pharma/ Orthopädie 7,2 Mio. EUR Quelle: BBE-Marktforschung; Rundungsdifferenzen möglich Bei der Betrachtung des Kaufkraftpotenzials nach Warengruppen ist festzustellen, dass etwa 37 % (29,4 Mio. EUR) des Volumens auf die Warengruppe Nahrungs- und Genussmittel entfallen. Rechnet man Drogeriewaren und pharmazeutische Artikel14 hinzu, so zeigt sich, dass mehr als die Hälfte des einzelhandelsrelevanten Kaufkraftpotenzials auf die nahversorgungsrelevanten Warengruppen entfallen. Für die zentrenrelevanten Leitbranchen Bekleidung und Unterhaltungselektronik stehen im Gemeindegebiet zusammen rd. 10,4 Mio. EUR zur Verfügung. Die jährlichen Ausgaben für Baumarkt/Gartenbedarf und Möbel addieren sich zusammen auf rd. 10,3 Mio. EUR, die sonstigen Warengruppen auf rd. 17 Mio. EUR oder rd. 22 % des Gesamtvolumens (siehe Abb. 5). 13 14 Einwohnerzahl im Dezember 2009 der Gemeinde Langerwehe; Quelle: IT.NRW Angesprochen werden die pharmazeutischen, medizinischen und orthopädischen Artikel ohne die von den Krankenkassen erstatteten Ausgabenanteile. Seite 23 von 90 Einzelhandelsstandort- und Zentrenkonzept Gemeinde Langerwehe 3 Einzelhandelssituation in der Gemeinde Langerwehe 3.1 Gesamtstädtische Strukturdaten und Einzelhandelszentralität Im Rahmen der Betriebsstättenerhebung wurden die Verkaufsflächen (VKF) aller im Gemeindegebiet Langerwehe ansässigen Einzelhandels- und Ladenhandwerksbetriebe15 einschließlich der Apotheken und Tankstellen-Convenience-Shops16, differenziert nach Warengruppen, erfasst. Im Folgenden werden die Ergebnisse der Erhebungen detailliert aufgezeigt. Aus Datenschutzgründen können dabei zum Teil nur statistisch aggregierte Bestandswerte dargelegt werden. Im Gemeindegebiet Langerwehe gibt es derzeitig insgesamt ■ 77 Einzelhandels- und Ladenhandwerksbetriebe, die zusammen über eine ■ Verkaufsfläche von rd. 11.555 qm verfügen und einen ■ Gesamtumsatz von ca. 45,8 Mio. EUR erwirtschaften. Zusätzlich waren zum Erhebungszeitpunkt 7 leerstehende Ladenlokale mit einer Verkaufsfläche von rd. 850 qm vorhanden. 15 Als Einzelhandelsbetriebe werden hier und im Folgenden diejenigen Betriebe bezeichnet, die Waren ausschließlich oder überwiegend an letzte Verbraucher in Verkaufsräumen verkaufen. Der Gruppe der Ladenhandwerksbetriebe sind die Betriebe des Bäckerei- und Konditorenhandwerks sowie die Metzgereien zuzuordnen. Aus der Betrachtung ausgeklammert werden die Betriebe des Kfz-Handwerks, des Handels mit Mineralölerzeugnissen (außer größeren Verkaufsräumen in Tankstellen) und ähnlichen Waren. 16 Als Tankstellen-Convenience-Shops werden diejenigen Verkaufsstellen der Tankstellenbetriebe erfasst, die Einzelhandelswaren in Verkaufsräumen anbieten. Seite 24 von 90 Einzelhandelsstandort- und Zentrenkonzept Gemeinde Langerwehe Tabelle 2: Verkaufsflächen und Umsätze in der Gemeinde Langerwehe nach Warengruppen Verkaufsfläche Warengruppen Nahrungs- u. Genussmittel/Bäcker/Metzger in m² Umsatz in % in Mio. EUR in % 3.200 27,7% 20,4 44,5% 750 6,5% 2,9 6,4% 65 0,6% 3,0 6,4% 4.015 34,7% 26,3 57,3% 90 0,8% 0,6 1,3% 2.350 20,3% 6,4 13,9% GPK**/Haushaltsgegenstände/Gardinen/ Stoffe/Sicht- , Sonnenschutz/Heimtextilien 775 6,7% 1,4 3,2% Spielwaren, Hobby, Basteln, Instrumente, Sportartikel 125 1,1% 0,4 0,9% UE/CD/Video/PC/Drucker/Kommunikation/ Elektrokleingeräte 175 1,5% 1,0 2,2% 80 0,7% 0,9 2,0% 3.595 31,1% 10,8 23,5% Schnittblumen/Fahrräder 145 1,3% 0,6 1,3% Einrichtungszubehör insgesamt*** 275 2,4% 0,7 1,6% Optional zentrenrelevante Sortimente 420 3,6% 1,3 2,9% Tierfutter, Heimtierzubehör, leb. Tiere/ Baumarktsortiment/Kfz-Zubehör/Pflanzen/ Gartenbedarf (o. G-Möbel) 1.410 12,2% 2,8 6,2% Möbel (inkl. Bad-/Garten-/Büromöbel)/ Elektrogroßgeräte 2.105 18,2% 4,6 10,1% 5 0,0% 0,0 0,1% 3.520 30,5% 7,5 16,4% 11.550 100,0% 45,8 100,0% Drogerie/Parfümerie/Kosmetik Pharmaz., mediz., orthop. Artikel Nahversorgungsrelevante Sortimente gesamt PBS*/Zeitungen/Zeitschriften/Bücher Bekleidung/Wäsche/Schuhe/Lederwaren Foto/Optik/Akustik/Uhren/Schmuck Zentrenrelevante Leitsortimente gem. § 24a LEPro NRW sonstige Sortimente (Camping, Kinderwagen) Nicht-zentrenrelevante Sortimente gesamt Sortimente gesamt Quelle: Eigene Erhebungen und Berechnungen; VKF auf 5 qm gerundet; Rundungsdifferenzen möglich Wegen zu geringer Zahl an Betrieben wurden aus Datenschutzgründen einzelne Sortimente teilweise zu Sortimentsgruppen zusammengefasst. * Papier-, Büro-, Schreibwaren ** Glas, Porzellan, Keramik *** Teppiche, Bettwaren (Lattenroste, Matratzen, Oberbetten), Lampen, Leuchten, Kunstgegenstände, Bilder, Briefmarken, Münzen, sonst. Geschenkartikel, Antiquitäten Von der geschätzten Jahresumsatzleistung in Höhe von rd. 46 Mio. EUR entfallen knapp 45 % auf die Warengruppe Nahrungs- und Genussmittel (rd. 20 Mio. EUR). Dieser Umsatz wird auf einer Verkaufsfläche von rd. 3.200 qm erwirtschaftet (siehe Tabelle 2), von der der Großteil auf die im Gewerbegebiet ansässigen Betriebe Rewe, Aldi und Norma entfällt. Seite 25 von 90 Einzelhandelsstandort- und Zentrenkonzept Gemeinde Langerwehe Da die Verkaufsflächen der jeweiligen Betriebe differenziert nach Branchen erhoben wurden, besteht die Möglichkeit, die in der Gemeinde Langerwehe vorgefundenen Angebote nach nahversorgungsrelevanten, zentrenrelevanten und nicht-zentrenrelevante Sortimente zu differenzieren. Zu den nahversorgungsrelevanten Sortimenten zählen die Warengruppen Nahrungs- und Genussmittel (inkl. Ladenhandwerksbetriebe), Drogerie/ Parfümerie/ Kosmetik sowie pharmazeutische, medizinische und orthopädische Artikel. Diese erreichen mit rd. 35 % die größten Verkaufsflächenanteile der insgesamt im Gemeindegebiet vorhandenen Verkaufsfläche, was einem absoluten Wert von rd. 4.015 qm entspricht. Davon entfällt wiederum der größte Anteil mit rd. 3.200 qm auf Anbieter der Sortimente Nahrungs- und Genussmittel (incl. Bäcker und Metzger). Die zentrenrelevanten Leitsortimente17 nehmen einen Anteil von rd. 31 % bzw. rd. 3.600 qm der Gesamtverkaufsfläche ein. Hiervon entfallen rd. 2.350 qm auf die Warengruppe Bekleidung/Wäsche sowie Schuhe/Lederwaren. Diese in der Anlage zum § 24a LEPro NRW aufgeführten Leitsortimente gelten grundsätzlich als zentrenrelevant. Gemäß des Einzelhandelserlasses NRW vom 22.09.2008 bedürfen insbesondere Teilsortimente aus der Warengruppe Einrichtungszubehör einer ortspezifischen Betrachtung hinsichtlich ihrer Zentrenrelevanz. Zu diesen optional zentrenrelevanten Sortimenten gehören die Warengruppen Teppiche, Lampen/Leuchten/Leuchtmittel, Matratzen/Bettwaren, Bilder/Bilderrahmen/Spiegel sowie Tapeten. In Langerwehe entfallen auf diese Sortimente insgesamt rd. 275 qm. Darüber hinaus werden die Sortimente Fahrräder und Schnittblumen nicht als zentrenrelevante Leitsortimente bezeichnet, so dass diese ebenfalls als optional zentrenrelevant zu bewerten sind. Zusammen werden beide Sortimente auf einer Verkaufsfläche von rd. 145 qm vorgehalten. Eine detaillierte Betrachtung zur Zentrenrelevanz einzelner Sortimente unter Berücksichtigung der ortspezifischen Gegebenheiten in Langerwehe erfolgt in Kap. 5.7.1. Nicht-zentrenrelevante Sortimente werden auf einer Verkaufsfläche von rd. 3.500 qm angeboten. Dies entspricht einem Anteil von rd. 30 %. Die sich sonst durch einen hohen Flächenverbrauch auszeichnenden Warengruppe des Bau- und Gartenmarktbedarfs verfügt in der Gemeinde Langerwehe dabei lediglich über eine Fläche von etwa 820 qm oder etwa 7 % der Gesamtverkaufsfläche. Der Schwerpunkt liegt eindeutig im Bereich Möbel, der vor allem auf die kompetenten Angebote des Möbel- bzw. Küchenhauses Herten sowie der Lederfabrikation Kreuder zurückzuführen ist. 17 Vgl. Anlage 1 zum § 24a LEPro NRW Seite 26 von 90 Einzelhandelsstandort- und Zentrenkonzept Gemeinde Langerwehe Abb. 6: Verkaufsflächen in der Gemeinde Langerwehe nach Warengruppen Nahrungs- u. Genussmittel/Bäcker/Metzger 3.200 Drogerie/Parfümerie/Kosmetik 750 Pharmaz., mediz., orthop. Artikel 60 90 PBS/Zeitungen/Zeitschriften/Bücher 2350 Bekleidung/Wäsche/Schuhe/Lederwaren GPK/Haushaltsgegenstände Gardinen/Stoffe/Sicht-,Sonnenschutz/Heimtextilien 655 70 130 Spielwaren/Hobby/Musikinstrumente/Sportart. 175 UE/CD/Video/PC/Kommunikation/Elektrokl.geräte Foto/Optik/Akustik/Uhren/Schmuck Schnittblumen/Fahrräder 80 150 Einrichtungszubehör insgesamt Tierfutter, Heimtierzubehör, leb. Tiere Baumarktsortiment/Kfz-Zubehör Pflanzen/Gartenbedarf (o. G-Möbel) 10 270 495 905 Möbel (inkl. Bad-, Garten-, Büro)/Elektrogroßgeräte 2105 Sonstige Sortimente (Camping, Kinderwagen) 5 Quelle: eigene Erhebungen und Berechnungen; VKF auf 5 qm gerundet Bezieht man die Einzelhandelsverkaufsfläche (insgesamt rd. 11.300 qm) auf die Einwohnerzahl, ergibt sich ein Dichtewert (Arealitätsziffer) von 0,8 qm je Einwohner. Verglichen mit dem Bundesdurchschnitt von 1,35 qm je Einwohner verzeichnet die Gemeinde Langerwehe somit einen vergleichsweise geringen Flächenbesatz. Auch im regionalen Vergleich verfügt die Gemeinde Langerwehe über eine verhältnismäßig niedrige Verkaufsflächenausstattung je Einwohner. So weist das StädteRegionale Einzelhandelskonzept der Region Aachen Arealitätsziffern der teilnehmenden Kommunen (Stadt und Kreis Aachen) aus. Mit einem Ausstattungsindex von 1,7 qm je Einwohner liegt die StädteRegion sowohl über dem bundesdeutschen Durchschnitt als auch über dem der Gemeinde Langerwehe. Dabei sind allerdings große kommunale Schwankungsbreiten bezüglich der Verkaufsflächenausstattung je Einwohner zu erkennen. Die Flächenkonzentration am Standort Aachener Kreuz ist bspw. wesentliche Ursache dafür, dass die Stadt Würselen bezogen auf die Einwohnerzahl die mit Abstand höchste Verkaufsflächendichte aufweist. Die quantitativ niedrigste Flächendichte erreicht die Stadt Baesweiler mit einem Wert von 0,9 qm je Einwohner. Mit einer Verkaufsfläche von rd. 0,8 qm je Einwohner verfügt die Gemeinde Langerwehe somit über die geringste Verkaufsflächenausstattung im betrachteten Vergleichsraum. Seite 27 von 90 Einzelhandelsstandort- und Zentrenkonzept Gemeinde Langerwehe Tabelle 3: Arealitätsziffern in Vergleichsgemeinden Stadt/Gemeinde Zentralörtliche Funktion Verkaufsfläche je Einwohner Simmerath Grundzentrum 1,9 Aachen Oberzentrum 1,8 Eschweiler Mittelzentrum 1,6 Herzogenrath Mittelzentrum 1,6 Monschau Mittelzentrum 1,6 Roetgen Grundzentrum 1,2 Alsdorf Mittelzentrum 1,2 Stolberg Mittelzentrum 1,0 Baesweiler Mittelzentrum 0,9 Langerwehe Grundzentrum 0,8 Quelle: BBE Retail Experts GmbH; Stand Ende 2007 Die Ausstrahlungskraft des Einzelhandels in Langerwehe in die Nachbarkommunen wird durch die Umsatz-Kaufkraft-Relation abgebildet. Diese wird durch das Verhältnis von Einzelhandelsumsatz und vorhandenem Nachfragevolumen (Kaufkraftpotenzial) berechnet. Ein Wert von 100 bedeutet, dass der Einzelhandelsumsatz genauso groß ist wie das lokal vorhandene Kaufkraftpotential, während Abweichungen über den Basiswert auf eine Leistungsstärke bzw. Abweichungen unterhalb des Basiswertes auf Strukturschwächen des Einzelhandels hinweisen können. Für das gesamte Gemeindegebiet Langerwehes kann eine Kennzahl von 59,1 % bestimmt werden. Diese Zahl beinhaltet, dass per Saldo der erwirtschaftete Gesamtumsatz rd. 41 Prozentpunkte unter dem vorhandenen Kaufkraftpotenzial liegt und somit per Saldo Kaufkraft in Höhe von rd. 32 Mio. EUR aus dem Gemeindegebiet abfließt. Seite 28 von 90 Einzelhandelsstandort- und Zentrenkonzept Gemeinde Langerwehe Betrachtet man die Umsatz-Kaufkraft-Relation (UKR) differenziert nach nahversorgungsrelevanten, zentrenrelevanten, optional-zentrenrelevanten und nicht-zentrenrelevanten Sortimenten so stellt sich folgendes Bild dar (siehe nachfolgende Tabellen und Abbildungen). Tabelle 4: Umsatz-Kaufkraft-Relation – nahversorgungsrelevante Leitsortimente Kaufkraftpotenzial Nahversorgungsrelevante Sortimente Nahrungs- u. Genussmittel/Bäcker/Metzger Umsatz in Mio. EUR in. Mio. EUR UmsatzKaufkraftRelation KaufkraftSaldo in % in Mio. EUR 29,4 20,4 69 -9,0 Drogerie / Parfümerie / Kosmetik 3,4 2,9 85 -0,5 Pharmaz., mediz., orthop. Artikel 7,2 3,0 41 -4,3 Nahversorgungsrelevante Sortimente gesamt 40,0 26,3 66 -13,8 Sortimente gesamt 77,7 45,8 59 -31,9 Quelle: Eigene Berechnungen; Rundungsdifferenzen möglich Wie in Tabelle 4 dargestellt, ergibt sich in den nahversorgungsrelevanten Sortimenten ein Kaufkraftsaldo von insgesamt rd. 13,8 Mio. EUR. Dabei entfällt auf die Warengruppe der Nahrungsund Genussmittel mit rd. 9 Mio. EUR der Großteil der Kaufkraftabflüsse. In den Warengruppen Drogerie/Parfümerie/Kosmetik sowie den pharmazeutischen, medizinischen und orthopädischen Artikeln sind per Saldo Abflüsse von jährlich rd. 0,5 bzw. 4,0 Mio. EUR zu verzeichnen. Allerdings liegen die jeweiligen Umsatz-Kaufkraft-Relationen im Lebensmittelsegment sowie bei den Drogeriewaren z.T. deutlich über der durchschnittlichen UKR der Gemeinde Langerwehe. Abb. 7: Umsatz-Kaufkraft-Relation nach Warengruppen – nahversorgungsrelevante Sortimente Nahrungs- u. Genussmittel/Bäcker/Metzger 69% Drogerie/Parfümerie/Kosmetik Pharmaz., mediz., orthop. Artikel Nahversorgungsrelevante Sortimente gesamt Sortimente gesamt 85% 41% 66% 59% Quelle: Eigene Berechnungen Seite 29 von 90 Einzelhandelsstandort- und Zentrenkonzept Gemeinde Langerwehe Insgesamt befindet sich die Umsatz-Kaufkraft-Relation bei den nahversorgungsrelevanten Sortimenten mit rd. 66 % zwar über dem Langerweher Durchschnitt. Berücksichtigt man aber, dass es sich hier um die Sortimente der wohnungsnahen Grundversorgung handelt, so ist der Ausstattungsgrad in diesem Bereich als nicht zufriedenstellend zu bewerten. Bei den zentrenrelevanten Leitsortimenten18 sind ebenfalls ausschließlich negative Kaufkraftsalden festzustellen. Aufsummiert ergibt sich per Saldo ein Abfluss über die Gemeindegrenze hinaus von rd. 10,8 Mio. EUR. Stellt man das entsprechende Kaufkraftpotenzial gegenüber, so lässt sich eine UKR von rd. 50 % errechnen, die somit nochmals rd. 9 Prozentpunkte unter dem Gesamtdurchschnitt des Langerwehers Einzelhandels liegt. Tabelle 5: Umsatz-Kaufkraft-Relation – zentrenrelevante Leitsortimente Kaufkraftpotenzial Zentrenrelevante Leitsortimente gem. § 24a LEPro NRW in Mio. EUR Umsatz in. Mio. EUR UmsatzKaufkraftRelation KaufkraftSaldo in % in Mio. EUR PBS*/Zeitungen/Zeitschriften/Bücher 2,8 0,6 22 -2,2 Bekleidung/Wäsche/Schuhe/Lederwaren 7,9 6,4 81 -1,5 GPK**/Haushaltsgegenstände/Gardinen/ Stoffe/Sicht- , Sonnenschutz/Heimtextilien 1,7 1,4 84 -0,3 Spielwaren, Hobby, Basteln, Instrumente, Sportartikel 2,4 0,4 18 -1,9 UE/CD/Video/PC/Drucker/Kommunikation/ Elektrokleingeräte 4,6 1,0 21 -3,6 Foto/Optik/Akustik/Uhren/Schmuck 2,2 0,9 41 -1,3 Zentrenrelevante Leitsortimente gem. § 24a LEPro NRW gesamt 21,6 10,8 50 -10,8 Sortimente gesamt 77,7 45,8 59 -31,9 Quelle: Eigene Berechnungen Den per Saldo höchsten Kaufkraftabfluss kann man in der Elektroklein- und Unterhaltungselektronikbranche verzeichnen. Dieser beträgt rd. 3,6 Mio. EUR und vereinigt somit rd. 33 % des gesamten Abflusses in den zentrenrelevanten Sortimenten auf sich. Allenfalls die Warengruppen GPK / Hausrat / Heimtextilien mit rd. 84 % sowie Bekleidung / Wäsche / Schuhe mit rd. 81 % können über dem Langerweher Durchschnitt liegende Werte aufweisen, sind dabei allerdings dennoch allesamt negativ. 18 Vgl. Anlage 1 zum § 24a LEPro NRW Seite 30 von 90 Einzelhandelsstandort- und Zentrenkonzept Gemeinde Langerwehe Abb. 8: Umsatz-Kaufkraft-Relation nach Warengruppen – zentrenrelevante Sortimente PBS/Zeitungen/Zeitschriften/Bücher 22% Bekleidung/Wäsche/Schuhe/Lederwaren GPK/Haushaltsgegenstände/Gardinen/ Stoffe/Sicht-, Sonnenschutz/Heimtextilien Spielwaren/Hobby/Basteln/ Musikinstrumente/Sportartikel UE/CD/Video/PC/Drucker/ Kommunikation/Elektrokleingeräte 81% 84% 18% 21% 41% Foto/Optik/Akustik/Uhren/Schmuck Zentrenrelevante Sortimente gesamt 50% Sortimente gesamt 59% Quelle: Eigene Berechnungen In den optional zentrenrelevanten Warengruppen (vgl. Ausführungen S. 25) sind per Saldo ebenfalls deutliche Kaufkraftabflüsse zu verzeichnen. Insgesamt summiert sich der Kaufkraftverlust hier auf rd. 1,3 Mio. EUR. Tabelle 6: Umsatz-Kaufkraft-Relation – Optional zentrenrelevante Leitsortimente Kaufkraftpotenzial Optional zentrenrelevante Sortimente in Mio. EUR Umsatz in. Mio. EUR UmsatzKaufkraftRelation KaufkraftSaldo in % in Mio. EUR Schnittblumen 0,7 0,6 82 -0,1 Fahrräder 0,3 0,0 16 -0,2 Einrichtungszubehör insgesamt* 1,7 0,8 43 -1,0 Optional zentrenrelevante Sortimente gesamt 2,6 1,4 50 -1,3 77,7 45,8 59 -31,9 Sortimente gesamt Quelle: Eigene Berechnungen * Teppiche, Bettwaren (Lattenroste, Matratzen, Oberbetten), Lampen und Leuchten, Kunstgegenstände, Bilder, Briefmarken, Münzen, sonst. Geschenkartikel, Antiquitäten Absolut betrachtet wird vor allem in den unter dem Oberbegriff „Einrichtungszubehör“ zusammengefassten Warengruppen Teppiche/ Bettwaren/ Lampen und Leuchten etc. das vorhandene Kaufkraftpotenzial bei Weitem nicht gebunden. Hier fließen per Saldo rd. 1 Mio. EUR an Konkurrenz- Seite 31 von 90 Einzelhandelsstandort- und Zentrenkonzept Gemeinde Langerwehe standorte ab. Die niedrigste Umsatz-Kaufkraft-Relation liegt mit rd. 16 % allerdings im Segment der Fahrräder. Lediglich die Warengruppe der Schnittblumen kann mit einer UKR von rd. 82 % die vorhandene Kaufkraft zum Großteil abschöpfen. Abb. 9: Umsatz-Kaufkraft-Relation nach Warengruppen – Optional zentrenrelevante Sortimente 82% Schnittblumen Fahrräder Einrichtungszubehör insgesamt* Optional zentrenrelevante Sortimente gesamt 16% 43% 50% Sortimente gesamt 59% Quelle: Eigene Berechnungen Betrachtet man die nicht-zentrenrelevanten Sortimente, so ist festzustellen, dass auch hier ausschließlich negative Umsatz-Kaufkraft-Relationen auftreten. Der quantitativ gesehen größte Kaufkraftverlust ist dabei mit rd. 5,5 Mio. EUR im Segment Bau- und Gartenmarktbedarf zu verzeichnen. Tabelle 7: Umsatz-Kaufkraft-Relation – Nicht-zentrenrelevante Sortimente Kaufkraftpotenzial Nicht-zentrenrelevante Sortimente Tierfutter, Heimtierzubehör, leb. Tiere/ Baumarktsortiment/Kfz-Zubehör/Pflanzen/ Gartenbedarf (o. G-Möbel) Möbel (inkl. Bad-/Garten-/Büromöbel)/ Elektrogroßgeräte sonstige Sortimente (Camping, Kinderwagen) in Mio. EUR Umsatz in. Mio. EUR UmsatzKaufkraftRelation KaufkraftSaldo in % in Mio. EUR 8,3 2,8 34 -5,5 5,1 4,6 91 -0,4 0,1 0,0 34 0,0 Nicht-zentrenrelevante Sortimente gesamt 13,5 7,5 56 -6,0 Sortimente gesamt 77,7 45,8 59 -31,9 Seite 32 von 90 Einzelhandelsstandort- und Zentrenkonzept Gemeinde Langerwehe Quelle: Eigene Berechnungen Dabei muss allerdings darauf hingewiesen werden, dass seit der Eröffnung des Tierfachmarktes im Gewerbegebiet die entsprechende Umsatz-Kaufkraft-Relation bei rd. 87 % liegt und somit rechnerisch nahezu die gesamte vorhandene Kaufkraft im Gemeindegebiet gebunden werden kann. Auch die Warengruppe von Möbel/Elektrogroßgeräte weist mit einer UKR von rd. 91 % einen Wert auf, der sowohl deutlich über dem Durchschnittswert aller nicht-zentrenrelevanten Sortimente als auch des Gesamtwerts aller Sortimente liegt. Vor allem im Untersegment Möbel kann Kaufkraft im Gemeindegebiet gehalten werden und sogar von außen hinzugewonnen werden. Grund hierfür sind die Angebote von Möbelhaus und Küchenstudio Herten sowie der Lederfabrikation Kreuder. Abb. 10: Umsatz-Kaufkraft-Relation nach Warengruppen – Nicht-zentrenrelevante Sortimente Bau-/Gartenmarktsortiment/ Kfz-Zubehör/Heimtierbedarf 34% Möbel (inkl. Bad-/Garten-/Büromöbel)/ Elektrogroßgeräte Sonstige Sortimente (Camping, Kinderwagen) Nicht-zentrenrelevante Sortimente gesamt Sortimente gesamt 91% 34% 56% 59% Quelle: Eigene Berechnungen Seite 33 von 90 Einzelhandelsstandort- und Zentrenkonzept Gemeinde Langerwehe In Hinblick auf die räumliche Verteilung der Einzelhandelsbetriebe in der Gemeinde Langerwehe lässt sich feststellen, dass sich rd. 95 % der Gesamtverkaufsfläche auf den Hauptsiedlungskörper Langerwehes, bestehend aus den Ortsteilen Langerwehe, Stütgerloch, Jüngersdorf und Pier, konzentrieren. Somit entfallen weniger als 5 % des Verkaufsflächenbestandes auf die restlichen zehn Ortsteile, von denen die Ortschaften Geich, Hamich, Obergeich, Schönthal und Wenau gar keinen Einzelhandelsbesatz aufweisen. Ebenso konzentriert sich die Zahl der Einzelhandelsbetriebe auf den Siedlungskörper der Gemeinde Langerwehe. Abb. 11: Räumliche Verteilung der Einzelhandelsbetriebe in der Gemeinde Langerwehe Quelle: eigene Erhebungen und Berechnungen Seite 34 von 90 Einzelhandelsstandort- und Zentrenkonzept Gemeinde Langerwehe Von den insgesamt 77 erhobenen Betrieben sind 66 dort ansässig, damit entfallen rd. 86 % der Betriebe auf diesen Standortbereich. Innerhalb des Hauptsiedlungskörpers sind dabei grundsätzlich zwei Einzelhandelsschwerpunkte zu unterscheiden. Zum einen handelt es sich um die Ortsmitte der Gemeinde, die vor allem durch ihren kleinteiligen Besatz des Facheinzelhandels geprägt wird (eine differenzierte Betrachtung erfolgt in Kapitel 3.2). Daneben haben sich in den östlich angrenzenden Gewerbegebieten mit Robert Ley, Rewe, Aldi, Norma etc. die größten Betriebe der Gemeinde angesiedelt. Im Übergangsbereich zwischen den Gewerbegebieten und der Ortsmitte agiert zudem das Möbelhaus Herten in Standortunion mit einem Dursty-Getränkemarkt. Die übrigen 11 Einzelhandelsbetriebe verteilen sich entsprechend auf die sonstigen Ortschaften, von denen allein 6 Betriebe im Langerweher Ortsteil Schlich ansässig sind. Seite 35 von 90 Einzelhandelsstandort- und Zentrenkonzept Gemeinde Langerwehe 3.2 Einzelhandelsstandort Ortsmitte Langerwehe Innerhalb der Gemeinde Langerwehe befindet sich die größte Zahl der Betriebe in der Ortsmitte. Vorläufig soll unter der Ortsmitte die im Flächennutzungsplan als MI-Gebiete dargestellte Fläche verstanden werden (vgl. nachfolgende Karte). Das so abgegrenzte Gebiet erstreckt sich zumeist beidseitig entlang der Hauptstraße, beginnend etwa auf Höhe der Bergstraße im Westen bis hin zum Drosselweg am östlichen Ende. Östlich des Mühlenwegs beschränkt sich das MI-Gebiet auf die südlich der Hauptstraße gelegenen Flächen. Dieses lineare Gebilde wird um die Flächen entlang der Schönthaler Straße in südlicher Richtung ergänzt. Abb. 12: Flächennutzungsplan Langerwehe – Ortsmitte Quelle: Flächennutzungsplan Gemeinde Langerwehe In der so abgegrenzten Ortsmitte befinden sich mit 53 Betriebseinheiten rd. 70 % aller Betriebe in Langerwehe. Diese verfügen über eine Verkaufsfläche von rd. 4.110 qm. Bezogen auf die Gesamtverkaufsfläche der Gemeinde bedeutet dies ein Verkaufsflächenanteil von lediglich 36 %, deutliches Indiz für die Kleinteiligkeit des Langerweher Einzelhandels in der Ortsmitte. Bekräftigt wird dieser Sachverhalt durch den hohen Anteil (72 %) an Betrieben mit einer Betriebsgröße von unter 100 qm. Nur sechs Betriebe weisen eine Verkaufsfläche von über 100 qm auf (siehe Tab. 8). Darunter befinden sich u.a. ein Netto Discountmarkt mit rd. 700 qm Verkaufsfläche, das Küchenstudio Herten, die Lederfabrikation Kreuder und ein Rossmann Drogeriemarkt. Seite 36 von 90 Einzelhandelsstandort- und Zentrenkonzept Gemeinde Langerwehe Tabelle 8: Betriebe und Verkaufsflächen nach Betriebsgrößenklassen in der Ortsmitte von Langerwehe Betrieb Betriebsgrößenklasse (VKF) Anzahl ≤ 50 qm Verkaufsfläche in % in qm in % 40 72 985 24 > 50 qm - ≤100 qm 7 17 545 13 > 100 qm - ≤200 qm 1 2 180 4 > 200 qm - ≤500 qm 3 6 1.150 28 > 500 qm - ≤800 qm 2 4 1.250 30 > 800 qm Gesamt - - - - 53 100 4.110 100 Quelle: Eigene Erhebungen und Berechnungen; VKF auf 5 qm gerundet; Rundungsdifferenzen möglich Der quantitative Verkaufsflächenschwerpunkt liegt in der Warengruppe Nahrungs- und Genussmittel (rd. 840 qm), auf die ein Anteil von rd. 20 % entfällt. Insgesamt beläuft sich der Verkaufsflächenanteil der nahversorgungsrelevanten Warengruppen innerhalb der Ortsmitte sogar auf fast 35 %. In diesem Zusammenhang übernimmt die Langerwehe Ortsmitte folglich auch wohnortnahe Versorgungsfunktion für die umliegende Wohnbevölkerung. Darüber hinaus verfügt der vorhandene Einzelhandel über einen eher undifferenzierten Branchenbesatz. Besonders in den innenstadttypischen Branchen Bekleidung/ Wäsche und Schuhe/ Lederwaren sowie Unterhaltungselektronik/Kommunikation sind deutliche Angebotsschwächen auszumachen. Zwar entfallen mehr als 34 % auf die den zentrenrelevanten Sortimenten zuzuordnenden Warengruppen, dabei wird dieses Bild allerdings stark durch die entsprechenden Angebote der „Töpfergemeinde Langerwehe“ beeinflusst. In diesem Zusammenhang sei vor allem auf das Angebot der „Töpferei Kuckertz & Rennertz“ hingewiesen. Optional zentrenrelevante Sortimente sind in der Langerweher Ortsmitte kaum von Bedeutung. Einzige Ausnahme hier ist die Warengruppe der Schnittblumen, die gleich von mehreren Fachgeschäften vorgehalten wird. Seite 37 von 90 Einzelhandelsstandort- und Zentrenkonzept Gemeinde Langerwehe Tabelle 9: Verkaufsflächen und Umsätze in der Ortsmitte von Langerwehe Verkaufsfläche Nahversorgungsrelevantes Sortiment in m² Umsatz in % in Mio. EUR in % Nahrungs- u. Genussmittel/Bäcker/Metzger 840 20,4 6,6 34,4 Drogerie/Parfümerie/Kosmetik 515 12,5 1,8 9,5 60 1,5 2,9 15,2 1.415 34,4 11,4 59,2 45 1,1 0,2 1,1 Bekleidung/Wäsche/Schuhe/Lederwaren 365 8,9 1,2 6,0 GPK**/Haushaltsgegenstände/Gardinen/ Stoffe/Sicht- , Sonnenschutz/Heimtextilien 680 16,5 1,2 6,0 90 2,2 0,3 1,3 140 3,4 0,7 3,4 75 1,8 0,9 4,8 1.410 34,3 4,4 22,9 125 3,0 0,5 2,5 60 1,5 0,1 0,7 Optional zentrenrelevante Sortimente gesamt 180 4,4 0,6 3,2 Tierfutter, Heimtierzubehör, leb. Tiere/ Baumarktsortiment/Kfz-Zubehör/Pflanzen/ Gartenbedarf (o. G-Möbel) 200 4,9 0,4 1,8 Möbel (inkl. Bad-/Garten-/Büromöbel)/ Elektrogroßgeräte 900 21,9 2,5 12,8 sonstige Sortimente (Camping, Kinderwagen) 0 0,0 0,0 0,0 Nicht-zentrenrelevante Sortimente gesamt 1.100 26,8 2,8 14,7 4.110 100,0 19,3 100,0 Pharmaz., mediz., orthop. Artikel Nahversorgungsrelevante Sortimente gesamt PBS*/Zeitungen/Zeitschriften/Bücher Spielwaren, Hobby, Basteln, Instrumente, Sportartikel UE/CD/Video/PC/Drucker/Kommunikation/ Elektrokleingeräte Foto/Optik/Akustik/Uhren/Schmuck Zentrenrelevante Leitsortimente gem. § 24a LEPro NRW gesamt Schnittblumen/Fahrräder Einrichtungszubehör insgesamt*** Sortimente gesamt Quelle: eigene Erhebungen und Berechnungen; Rundungsdifferenzen möglich Wegen zu geringer Zahl an Betrieben wurden aus Datenschutzgründen einzelne Sortimente teilweise zu Sortimentsgruppen zusammengefasst. Eigene Erhebungen und Berechnungen; Rundungsdifferenzen möglich Auffällig ist der relativ hohe Anteil der nicht-zentrenrelevanten Sortimente Möbel/Elektrogroßgeräte, auf die mit rd. 27 % gut ein Viertel der Gesamtverkaufsfläche entfallen. Hierfür verantwortlich sind die an der Hauptstraße gelegenen Fachgeschäfte „HertenKüchenstudio“ sowie „Kreuder Lederfabrikation“, die zusammen rd. 900 qm in den entsprechenden Branchen auf sich vereinen. Mit der aktuellen Umbaumaßnahme des Küchenstudios Herten wird dieser Anteil zukünftig wahrscheinlich sogar noch zunehmen. Die in der Ortsmitte ansässigen Betriebe erwirtschaften insgesamt einen Umsatz in Höhe von 19,3 Mio. EUR. Dies bedeutet einen Anteil von 41,7% am Gesamtumsatz Langerwehes. Seite 38 von 90 Einzelhandelsstandort- und Zentrenkonzept Gemeinde Langerwehe Der höchste Umsatz wird ebenfalls in der Warengruppe Nahrungs- und Genussmittel generiert, der mit 6,6 Mio. EUR rd. 35 % (siehe Tab. 9) des Gesamtumsatzes in der Ortsmitte ausmacht. Somit ist diese Warengruppe eindeutig als Leitbranche des Handels in der Ortsmitte Langerwehes zu charakterisieren. Innerhalb der Ortsmitte sind zwei Funktionsbereiche zu unterscheiden (siehe Abb. 13): Zum einen ist dies der Hauptgeschäftsbereich zu beiden Seiten der Hauptstraße, dessen Schwerpunkt sich zwischen der im westlichen Teil gelegenen Einmündung der Poststraße bis etwa zu dem Kreisverkehr Ecke Haupt- und Schönthaler Straße am östlichen Ende erstreckt. In diesem Bereich kann ein im Prinzip durchgängiger Besatz von Einzelhandels-, Gastronomie- und sonstigen Dienstleistungsbetrieben festgestellt werden. Wie bereits dargestellt, handelt es sich bei den Einzelhandelsbetrieben, mit Ausnahme des Rossmann Drogeriemarktes, um zumeist kleinteilige Ladenlokale, die eine Verkaufsfläche von z.T. deutlich unter 100 qm aufweisen. Südlich an den Hauptgeschäftsbereich angrenzend, allerdings durch zwei Kreisverkehre sowie die Bahntrasse räumlich getrennt, befindet sich der Bereich im Umfeld des Langerweher Rathauses entlang der Schönthaler Straße mit dem (nicht nur) für die wohnungsnahe Grundversorgung wichtigen Lebensmitteldiscounter Netto (rd. 700 qm Verkaufsfläche). Seite 39 von 90 Einzelhandelsstandort- und Zentrenkonzept Gemeinde Langerwehe Abb. 13: Räumliche Verteilung der Betriebe Quelle: Eigene Erhebungen; eigene Darstellung Seite 40 von 90 Einzelhandelsstandort- und Zentrenkonzept Gemeinde Langerwehe 3.3 Einzugsgebiet des Einzelhandels in der Ortsmitte Langerwehe Um die Attraktivität des Einzelhandelsstandorts Langerwehe und dessen Ausstrahlung in umliegende Städte und Kommunen zu ermitteln, wurden im September 2008 alle in der Ortsmitte Langerwehes ansässigen Einzelhändler gebeten, die Wohnorte der einzelnen Kunden auf vorher angefertigten und verteilten Erhebungsbögen zu vermerken. Die Kundenwohnorterhebung fand im Zeitraum vom 06. bis zum 12. September 2008 statt, an der sich 12 Betriebe beteiligten. Insgesamt wurden rd. 2.230 Kundenwohnorte differenziert nach Ortsteilen erfasst. Abb. 14: Kundenwohnorterhebung in Langerwehe (Mo-Sa) (Angaben in %, n = 2.233) Sonstige Inden Stolberg Eschweiler Düren 5% 8% 5% 6% 5% 72% Langerwehe Quelle: Kundenwohnorterhebung 2008, eigene Berechnungen Abb. 14 stellt die Situation der Kundenherkunft in der Langerweher Ortsmitte dar. Der Anteil der Kunden, die aus Langerwehe kommen liegt bei rd. 72 %. Neben der hohen Bedeutung von Langerwehe / Stütgerloch sind vor allem Kunden aus den Ortsteilen Geich/Obergeich sowie Luchem proportional zum Bevölkerungspotenzial verhältnismäßig hoch vertreten. Kunden aus den sich in geographischer Randlage zum Siedlungsschwerpunkt befindlichen Ortschaften (Schlich / Merode / D’horn sowie Heistern / Wenau / Hamich) sind dagegen nur unterproportional angetroffen worden. Auf die von außerhalb kommenden Kunden verbleiben somit rd. 28 %, wobei der Großteil auf die nahegelegenen Ortschaften der Umlandkommunen entfällt. Vor allem Inden (Altdorf), Eschweiler Seite 41 von 90 Einzelhandelsstandort- und Zentrenkonzept Gemeinde Langerwehe (Weisweiler), Stolberg (Schevenhütte/Gressenich) und Düren (Derichsweiler/Gürzenich) sind in diesem Zusammenhang von Bedeutung. Wie der nachfolgenden Abbildung zu entnehmen ist, können bei einer nach Wochentagen differenzierenden Betrachtung lediglich marginale Unterschiede ausgemacht werden, so dass sich insgesamt ein eher einheitliches Bild ergibt. Abb. 15: Kundenwohnorterhebung in Langerwehe (Mo-Sa) (Angaben in %, n = 2.233) Mo-Do 36% Fr 11% 41% Gesamt 10% 38% 0% 10% 20% Langerwehe/Stütgerloch Heistern/Wenau/Hamich Stolberg 5% 8% 11% 39% Sa 9% 10% 30% 40% Schlich/Merode/D'horn Luchem Inden 10% 7% 8% 50% 4% 6% 6% 6% 5% 3% 4% 6% 60% Geich/Obergeich Düren Sonstige 6% 70% 5% 6% 5% 5% 6% 6% 8% 5% 7% 5% 80% 6% 6% 5% 8% 8% 4% 5% 90% 100% Jüngersdorf/Pier Eschweiler Quelle: Kundenwohnorterhebung 2008, eigene Berechnungen Als Zwischenergebnis kann festgehalten werden, dass der Einzelhandel der Gemeinde Langerwehe kaum eine Ausstrahlung über das eigene Gemeindegebiet hinaus entfaltet. Allenfalls die Bevölkerung der nahegelegenen Ortschaften aus den angrenzenden Kommunen tätigen ihre Einkäufe (auch) in Langerwehe. Seite 42 von 90 Einzelhandelsstandort- und Zentrenkonzept Gemeinde Langerwehe 3.4 Wohnungsnahe Grundversorgung Eine der wichtigsten Aufgaben des Einzelhandelsstandort- und Zentrenkonzeptes besteht darin, Aussagen zur Situation und den Entwicklungspotenzialen im Bereich der wohnungsnahen Grundversorgung zu treffen. Diese wird grundsätzlich von allen Anbietern mit Sortimentsschwerpunkt auf Nahrungs- und Genussmitteln gewährleistet, dabei aber im Wesentlichen von Lebensmittel-Verbrauchermärkten und –Supermärkten, Discountern und Getränkemärkten. Ergänzt wird das Versorgungsnetz i.d. Regel durch kleinere Anbieter von Obst/Gemüse, Süßwaren und Getränken sowie von Bäckern, Fleischern, Kiosks, Tankstellenshops und bäuerlichen Direktverkaufsstellen („Hofläden“). Die Qualität der Nahversorgung wird demzufolge wesentlich vom Lebensmitteleinzelhandel bestimmt. Die Gemeinde Langerwehe weist in dieser Warengruppe (Nahrungs- und Genussmittel) mit rd. 70 % einen unterdurchschnittlichen sortimentsspezifischen Zentralitätswert auf. So wird für diese Warengruppe bei einer sortimentsspezifischen Kaufkraft von rd. 29,4 Mio. EUR eine Gesamtumsatzleistung von rd. 20,4 Mio. EUR prognostiziert. Dies bedeutet, dass die Gemeinde Langerwehe per Saldo einen Kaufkraftabfluss in Höhe von rd. 9 Mio. EUR zu verzeichnen hat. Die wohnungsnahe Grundversorgung wird im Wesentlichen durch die drei Standorte Langerwehe, Schlich und Heistern gewährleistet. In den beiden letzteren Ortsteilen ist das Angebot allerdings allenfalls dazu geeignet, eine Ergänzungsfunktion zu den Angeboten im übrigen Gemeindegebiet zu übernehmen. Die dort vorhandenen Lebensmittelbetriebe weisen mit Flächen von rd. 70 bzw. rd. 110 qm zwar eine sehr geringe Verkaufsflächenausstattung auf; für die dort ansässige Wohnbevölkerung gewährleisten sie dennoch eine gewisse Basisversorgung und sind vor diesem Hintergrund von besonderer Bedeutung für die Wohn- und Lebensqualität der jeweiligen Ortschaften. Auch vor dem Hintergrund einer immer älter werdenden Gesellschaft sind solche Versorgungseinrichtungen besonders erhaltens- und schützenswert. In allen sonstigen, über das gesamte Gemeindegebiet verteilten und dörflich strukturierten Ortsteilen befinden sich keine nahversorgungsrelevanten Anbieter. Die größerformatigen Lebensmittelangebote konzentrieren sich dem Einzelhandelsbesatz folgend ebenfalls auf den Hauptsiedlungskörper Langerwehes. Einziger Anbieter im Bereich des Lebensmittelvollsortiments ist der im Gewerbegebiet ansässige Rewe-Supermarkt, der auf einer Fläche 19 von rd. 890 qm in Standortunion mit dem Lebensmitteldiscounter Norma (rd. 650 qm) agiert. Im gegenüberliegenden Gewerbegebiet betreibt der Lebensmitteldiscounter Aldi eine Filiale auf rd. 700 qm. 19 inkl. eigenem Getränkemarkt Seite 43 von 90 Einzelhandelsstandort- und Zentrenkonzept Gemeinde Langerwehe Eine ebenfalls deutlich unterhalb der Großflächigkeit liegende Filiale des Lebensmittel-Discounters Netto ist darüber hinaus im Bereich der Schönthaler Straße vorhanden. Das Lebensmittelangebot Langerwehes wird durch mehrere, vor allem dem Lebensmittelhandwerk (Bäcker/Metzger) zuzuordnenden und in der Ortsmitte verstandorteten Betriebe sowie zwei Getränkemärkte ergänzt. In Hinblick auf die Angebotsstruktur ist festzuhalten, dass das Vorhandensein von drei Discountmärkten bei nur einem Vollsortimentsbetrieb als eher unzufriedenstellend zu bewerten ist. Gleichzeitig wird deutlich, dass alle Anbieter deutlich unterhalb der heute üblichen Größe neu projektierter Objekte der jeweiligen Betriebsform agieren. Einen Überblick über die aktuellen Versorgungsstrukturen der Gemeinde Langerwehe gibt die folgende Karte. Als wichtigste Träger der Nahversorgung sind alle bedeutenden Lebensmittelmärkte im Gemeindegebiet aufgenommen worden. Dabei wurde um diese zur räumlichen Bewertung der Nahversorgungssituation jeweils ein 700-Meter-Radius (Luftlinie) gezogen. Die innerhalb dieser Radien lebenden Bevölkerungsteile finden in einer auch zu Fuß überbrückbaren Entfernung mindestens einen Anbieter vor. Seite 44 von 90 Einzelhandelsstandort- und Zentrenkonzept Gemeinde Langerwehe Abb. 16: Fußläufige Einzugsradien bedeutender Lebensmittelbetriebe Quelle: eigene Erhebungen und Berechnungen Die Karte verdeutlicht, dass sich die relevanten Nahversorgungsanbieter auf den Hauptsiedlungskörper Langerwehes konzentrieren. Im Hauptsiedlungskörper Langerwehes werden die meisten Wohngebiete von den 700-Meter-Radien abgedeckt, so dass sich die dort lebende Bevölkerung wohnortnah versorgen kann, soweit nötig oder erwünscht, auch ohne Pkw. In zentraler Lage kann oftmals sogar zwischen mehreren Anbietern gewählt werden. Gleichfalls wird ersichtlich, dass sowohl die in den Ortsteilen Merode/Schlich als auch die im Ortsteil Heistern lebende Bevölkerung wohnortsnah versorgt wird. In allen sonstigen, über das gesamte Gemeindegebiet verteilten und eher dörflich strukturierten Ortsteilen befinden sich keine nahversorgungsrelevanten Anbieter, so dass eine umfassende fußläufige Nahversorgung nicht gewährleistet ist. Unter Berücksichtigung der siedlungsstrukturellen Situation der Flächengemeinde Langerwehe, ist die wohnungsnahe Grundversorgung unter Erreichbarkeitsgesichtspunkten aber insgesamt als zufriedenstellend zu bewerten. Seite 45 von 90 Einzelhandelsstandort- und Zentrenkonzept Gemeinde Langerwehe 3.5 Einkaufsorientierung in Langerwehe Im Rahmen der vorliegenden Analyse wurde im September 2008 eine telefonische Haushaltsbefragung unter den Bürgerinnen und Bürgern von Langerwehe durchgeführt. Dabei wurden insgesamt 305 Telefoninterviews geführt. Die ausgewählten Haushalte wurden telefonisch nach ihrer Standortwahl beim Einkauf der wichtigsten Warengruppen (Lebensmittel, Bekleidung, Bau- und Gartenmarktartilkel, Unterhaltungselektronik sowie Möbel) befragt. Im Folgenden werden die Ergebnisse der telefonischen Bürgerbefragung dargestellt. Um einen besseren Überblick zu erlangen, wurden bei der Auswertung des Datenmaterials die einzelnen Ortschaften Langerwehes zu den Raumeinheiten Langerwehe Zentrum, Schlich/Merode und Hamich/Heistern zusammengefasst. Zunächst werden die bevorzugten Einkauforte der befragten Bürgerinnen und Bürger, aufgeteilt nach den wichtigsten Warengruppen, vorgestellt. Die differierende Zahl der befragten Personen bei den einzelnen Warengruppen ist durch die Personen zu erklären, die keine Angaben machten. Diese wurden bei der jeweiligen Frage herausgerechnet, so dass die Fallzahl nur den Personenkreis widerspiegelt, die tatsächlich eine Antwort gegeben haben. Bei Lebensmitteln als klassischem nahversorgungsrelevanten Sortimentsbereich fällt die Wahl des Einkaufortes eindeutig auf den eigenen Wohnort. In der Gesamtbetrachtung entscheidet sich mit 80 % der überwiegende Teil der befragten Haushalte beim Lebensmittelkauf für den Heimatort Langerwehe. Die benachbarten Städte Düren und Eschweiler spielen mit 10 % bzw. 8 % in der Gesamtbetrachtung zwar jeweils eine untergeordnete Rolle, insgesamt bedeutet es allerdings, dass immerhin 20 % der Befragten ihre Lebensmittel bevorzugt nicht in Langerwehe einkaufen und somit Kaufkraft ins Umland abfließt (siehe Abb. 17). Bei der Untersuchung der drei Teilbereiche der Gemeinde Langerwehe kann beobachtet werden, dass mit 86 % überdurchschnittlich viele Bewohner des Langerweher Zentrums auch im Ortskern einkaufen. Die umliegenden Gemeinden haben als Einkaufsorte für das nahversorgungsrelevante Sortiment kaum eine Bedeutung. Nur jeweils 6 % der befragten Personen tätigen ihre Einkäufe in Düren und Eschweiler. Von den Befragten, die aus den Ortschaften Schlich/Merode und Hamich/Heistern stammen, fällt der Anteil derer, die in Langerwehe einkaufen, mit 73 und 62 % dagegen zum Teil deutlich geringer aus. Sie orientieren sich zunehmend auf die entsprechenden Angebote in den nahegelegenen Nachbargemeinden. Die Stadt Düren wird somit von 26 % der aus Schlich/Merode kommenden Personen aufgesucht. Der Kundenanteil, der in die Nachbarstadt Eschweiler fährt, ist mit 36 % in Hamich/Heistern deutlich höher als in den anderen Ortschaften. Sonstige Orte als Versorgungsstandorte spielen in diesem Zusammenhang keine erwähnenswerte Rolle. Seite 46 von 90 Einzelhandelsstandort- und Zentrenkonzept Gemeinde Langerwehe Abb. 17: Bevorzugte Einkaufsorte für Lebensmittel (Angaben in %) n= 86% Langerwehe Zentrum* 6% 6% 73% Schlich/Merode* 26% 62% Hamich/Heistern 0% 20% Langerwehe 74 36% 80% GESAMT 40% Düren 39 10% 60% 190 8% 80% Eschweiler 303 100% Sonstige *Langerwehe Zentrum= Zentrum Langerwehe/Stütgerloch/Jüngersdorf/Luchem/Schönthal/Pier/“Süd“ *Schlich/Merode= Schlich/Merode/Geich,Obergeich/D‘Horn Quelle: telefonische Haushaltsbefragung im September 2008 Erwartungsgemäß ändert sich das Bild beim Einkaufsverhalten bei den mittelfristigen Bedarfsgütern. So orientieren sich die Langerweher Haushalte beim Einkauf von Bekleidung überwiegend auf das benachbarte Mittelzentrum Düren (rd. 55 %), da dort ein entsprechend großes Angebot vorzufinden ist. Eschweiler als ein weiterer mittelzentraler Ort nimmt dagegen lediglich 9 % der Stimmen ein. Die Oberzentren Aachen und Köln führen jeweils 12 % bzw. 5 % der Befragten als ihren bevorzugten Einkaufsort an (siehe Abb. 18). Die in Langerwehe vorgehaltenen Angebote sprechen immerhin 15 % der befragten Personen an. Auffällig ist, dass die Bewohner des Gemeindeteils Hamich/Heistern sich mit 42 % unterdurchschnittlich häufig zum Einkauf von Bekleidung in die Stadt Düren begeben. Sie suchen zu 24 % das näher liegende Mittelzentrum Eschweiler oder zu 18 % die Stadt Aachen auf. Seite 47 von 90 Einzelhandelsstandort- und Zentrenkonzept Gemeinde Langerwehe Abb. 18: Bevorzugte Einkaufsorte für Bekleidung (Angaben in %) n= 52% 19% Langerwehe Zentrum* 69% Schlich/Merode* 5% 55% 0% 20% Langerwehe Düren 12% 9% 40% 60% Eschweiler Aachen 185 7% 75 18% 24% 15% GESAMT 5% 11% 12% 42% 13% Hamich/Heistern 6% 80% Köln *Langerwehe Zentrum= Zentrum Langerwehe/Stütgerloch/Jüngersdorf/Luchem/Schönthal/Pier/“Süd“ *Schlich/Merode= Schlich/Merode/Geich,Obergeich/D‘Horn 38 5% 298 100% Sonstige Quelle: telefonische Haushaltsbefragung im September 2008 Die Ergebnisse der Befragung zur Einkaufsorientierung bei Baumarkt- und Gartenmarktartikeln ergeben ein anderes Bild. Die Stadt Eschweiler nimmt insgesamt gesehen mit 41 % einen höheren prozentualen Anteil ein als die Kreisstadt Düren. Die in Langerwehe vorgehaltenen Angebote decken nur rd. 8 % der Nachfrage ab. Dies lässt darauf schließen, dass die Gemeinde Langerwehe über kein kompetentes Bau- und Gartenmarktangebot verfügt. Darüber hinaus kaufen 9 % der Befragten in sonstigen Orten ein - 12 % geben an, diese Ware nie einzukaufen. Betrachtet man die Einkaufsorientierung der Einwohner Hamichs/Heisterns und Langerwehe Zentrum, so lässt sich erkennen, dass Eschweiler u.a. mit dem Obi Baumarkt für 66 % bzw. 42 % der bevorzugte Einkaufsort für Bau- und Gartenmarktartikel ist. Die per Telefon befragten Personen in Schlich/Merode hingegen wählen mit 57 % Düren als ihren präferierten Einkaufsort (siehe Abb. 19). Die wichtigsten Anbieter in der Nachbarstadt sind der Praktiker Bau- und Heimwerkermarkt am Ellernbusch und der Toom Baumarkt an der Bahnstraße. Seite 48 von 90 Einzelhandelsstandort- und Zentrenkonzept Gemeinde Langerwehe Abb. 19: Bevorzugte Einkaufsorte für Bau- und Gartenmarktartikel (Angaben in %) n= 11% Langerwehe Zentrum* 25% 42% 57% Schlich/Merode* 24% 11% Hamich/Heistern 8% GESAMT 66% 31% 0% 41% 20% Langerwehe Düren 8% 40% Eschweiler 14% 9% 190 5% 74 8% 13% 39 9% 12% 303 60% 80% Sonstige Kaufe diese Waren nie *Langerwehe Zentrum= Zentrum Langerwehe/Stütgerloch/Jüngersdorf/Luchem/Schönthal/Pier/“Süd“ *Schlich/Merode= Schlich/Merode/Geich,Obergeich/D‘Horn 100% Quelle: telefonische Haushaltsbefragung im September 2008 Auf die Frage nach den bevorzugten Einkaufsorten für Unterhaltungselektronik nennen im ganzen Gemeindegebiet 52 % der Befragten die Nachbarstadt Düren. Kundenmagnet ist dort v.a. der Saturn-Markt in der Innenstadt. Wie in Abbildung 20 zu sehen ist, wird Langerwehe noch von rd. 15 % der Interviewten als Haupteinkaufsort genannt. Das benachbarte Mittelzentrum Eschweiler spielt mit 4 % eine sehr geringe Rolle. Als weitere Einkaufsalternative wird die Stadt Aachen mit 9 % angeben, die ebenfalls über einen in der Innenstadt liegenden Saturn-Fachmarkt verfügt.. Die Bewohner von Hamich/Heistern sehen für Artikel der Unterhaltungselektronik im Oberzentrum Aachen (32 %) ihren bevorzugten Einkaufsort. Aber auch Eschweiler wird mit 11 % überdurchschnittlich häufig angegeben. Seite 49 von 90 Einzelhandelsstandort- und Zentrenkonzept Gemeinde Langerwehe Abb. 20: Bevorzugte Einkaufsorte für Unterhaltungselektronik (Angaben in %) n= 50% 19% Langerwehe Zentrum* 72% Schlich/Merode* 5% 11% Hamich/Heistern 26% 0% Langerwehe 32% 52% 20% Düren 9% 40% Eschweiler 14% 11% 11% 15% GESAMT 6% 6% 7% 60% Aachen 7% 75 8% 13% 38 8% 12% 303 80% Sonstige 190 100% Kaufe diese Waren nie *Langerwehe Zentrum= Zentrum Langerwehe/Stütgerloch/Jüngersdorf/Luchem/Schönthal/Pier/“Süd“ *Schlich/Merode= Schlich/Merode/Geich,Obergeich/D‘Horn Quelle: telefonische Haushaltsbefragung im September 2008 Hinsichtlich des Möbelsortiments ergibt sich für alle drei Raumeinheiten ein homogenes Bild. Als präferierten Einkaufsort von Wohnmöbeln nennen insgesamt gesehen 34 % der Befragten den oberzentralen Standort Aachen. Darauf folgt Langerwehe mit 19 %, sonstige Orte mit 10 % und jeweils 9 % lassen sich Düren und Würselen zuordnen (siehe Abb. 21). Die Bewohner des Langerweher Zentrums kaufen, im Gegensatz zu denen aus den anderen Ortsteilen, häufiger in Langerwehe selber ein (rd. 26 %), dafür aber seltener in Aachen (28 %). Die befragten Personen aus Hamich/Heistern erwerben ihre Möbel dagegen neben Aachen auch in Würselen (19 %). Im Gewerbegebiet Würselen am Aachener Kreuz ist z.B. das Möbelhaus „Wohnwelt Pallen“ ansässig, das über ein überregionales Einzugsgebiet verfügt und demzufolge auch bis nach Langerwehe bzw. Düren ausstrahlt. Seite 50 von 90 Einzelhandelsstandort- und Zentrenkonzept Gemeinde Langerwehe Abb. 21: Bevorzugte Einkaufsorte für Möbel (Angaben in %) n= 9% 26% Langerwehe Zentrum* 15% 8% Schlich/Merode* 44% Hamich/Heistern 5% 43% 0% Langerwehe 34% 20% Düren 40% Aachen Köln 9% 5% 19% 9% 19% GESAMT 5% 8% 28% 60% 10% 80% Sonstige 188 13% 75 19% 11% 9% Würselen 12% 16% 37 300 16% 100% Kaufe diese Waren nie *Langerwehe Zentrum= Zentrum Langerwehe/Stütgerloch/Jüngersdorf/Luchem/Schönthal/Pier/“Süd“ *Schlich/Merode= Schlich/Merode/Geich,Obergeich/D‘Horn Quelle: telefonische Haushaltsbefragung im September 2008 Seite 51 von 90 Einzelhandelsstandort- und Zentrenkonzept Gemeinde Langerwehe 3.6 Der Einzelhandelsstandort Langerwehe im Meinungsbild der Befragten Über die Einkaufsorientierung hinaus wurden mit der Telefonbefragung auch die in den jeweiligen Wohnorten vermissten Einzelhandelsangebote abgefragt. Von den 305 befragten Haushalten haben 49 % bei der Frage, ob sie etwas bezüglich des Langerweher Einzelhandelsangebotes vermissen würden, keine Angabe gemacht. Lediglich 10 % der Befragten haben sich ausdrücklich mit der derzeitigen Situation zufrieden gezeigt. Dagegen sind 41 % mit dem bestehenden Einzelhandelsangebot unzufrieden. Diese haben 192 Nennungen für die Sortimentsbereiche abgegeben, die ihrer Meinung nach in der Gemeinde Langerwehe verbesserungswürdig sind. Wie die vorherige Analyse der Einkaufsorientierung bereits gezeigt hat, sieht mit 27 % ein Großteil der Befragten einen Mangel im Bereich Bekleidung. Jeder Vierte vermisst somit in dieser Warengruppe zusätzliche Angebote in Langerwehe. Rd. 11 % bzw. rd. 10 % sehen die derzeitige Angebotsstruktur im Elektronikfachhandel bzw. im Lebensmittelhandel als unzureichend an. Darüber hinaus vermissen mit jeweils rd. 8 % die befragten Haushalte ergänzende Angebote in den Warengruppen Bau- und Gartenmarkt sowie Schuhe. Die sonstigen Angaben summieren sich auf rd. 30 % auf, wobei jede Einzelnennung deutlich unterhalb von 5 % liegt. Abb. 22: Vermisste Einzelhandelsangebote in Langerwehe Mit dem Angebot zufrieden n=192 27% 10% 11% n=305 10% 41% 8% 49% 8% 6% Keine Angabe Nicht Zufrieden Bekleidungsgeschäft Buchhandlung Elektrohandel Schuhgeschäft Lebensmittelhandel Sonstige 30% Bau- und Gartenmarkt Quelle: telefonische Haushaltsbefragung im September 2008; Seite 52 von 90 Einzelhandelsstandort- und Zentrenkonzept Gemeinde Langerwehe 4 Prognose der Einzelhandelsentwicklung 4.1 Konsumtrends in der Gesellschaft Nicht nur die Bevölkerung, ihre soziodemographische Struktur und die Höhe der für Konsumzwecke verfügbaren Kaufkraft haben maßgeblichen Einfluss auf die weitere Entwicklung der Versorgungsstrukturen. Auch die Präferenzen und Gewohnheiten beim Einkauf werden die räumliche Verteilung, die Sortimentsgestaltung und damit letztlich die unterschiedlichen Vertriebsformen weiterhin einem stetigen Wandel unterwerfen. So sollen zunächst die aus Sicht der BBEMarktforschung wesentlichen Verbrauchertrends aufgezeigt werden. „Smart-Shoppen“: Discount und Luxus sind kein Widerspruch mehr Grundbedürfnisse sollen effizient und preisgünstig erfüllt werden, das gesparte Geld kann dann für Luxus ausgegeben werden. Aber auch da muss das Preis-Leistungs-Verhältnis stimmen. Traditionelle Verhaltensmuster verschwinden: Der Konsument schlüpft ständig in andere Identitäten und sucht einerseits das ultimative Sonderangebot, andererseits Erlebnisse, Freundlichkeit und Bequemlichkeit. Für Marken wird nicht automatisch mehr ausgegeben. Hinzu kommt aber auch, dass nur rd. 40 % der Haushalte so kaufkraftstark sind, dass sie ihre Konsumwünsche weitgehend erfüllen können, der größere Rest der Bevölkerung muss sich zwangsläufig zurückhalten. Individualismus als Gegenentwurf zu Massenmode Viele Verbraucher machen aus der Not eine Tugend: Lifestyle zeigt sich für sie nicht mehr durch regelmäßigen Kauf von modischer Kleidung, Schuhen oder persönlichen Accessoires. Stattdessen wird die Nachfrage immer mehr von einem Wunsch nach Individualität bestimmt. Stil ist gefragt, rastloser Konsum nicht. Markenprodukte können dank kundenindividueller Massenfertigung sogar nach eigenen Vorstellungen abgeändert oder gestaltet werden. Gesundheitsorientierung Gesundes Essen wird Vielen immer wichtiger. Gesundheit und Genuss sind längst kein Widerspruch mehr, immer mehr Menschen wollen ihr Wohlbefinden gezielt durch bewusstes Einkaufen steigern. So werden Bio-Lebensmittel zum Massenmarkt, Essen „mit Herkunft“ und regionale Produkte sind zunehmend gefragt. „Glokalisierung“ steht bei vielen für eine Neuorientierung und löst die manchem längst überdrüssige „Geiz-ist-geil“-Mentalität ab. Rauchen verliert an Bedeutung. Seite 53 von 90 Einzelhandelsstandort- und Zentrenkonzept Gemeinde Langerwehe Wellness und neue Besinnlichkeit Es wird immer erstrebenswerter, Arbeit und Freizeit ins Gleichgewicht bringen. Der Rückzug ins Private ersetzt hektischen Konsum, stattdessen wird Zeit mit der Familie oder dem Lebenspartner verbracht. Aus kulturellem Interesse – aber auch dank „Billigflieger“ und günstiger Pauschalangebote - werden mehr Städtereisen durchgeführt, „sanfte“ Sportarten wie Nordic Walking oder Wandern sowie Musik, Lesen und kreative Tätigkeiten bieten Entspannung. Langsamkeit und Authentizität sind gefragt. Dabei ist durchaus Eitelkeit im Spiel: „Selbstoptimierung“ durch gesunde Ernährung, „Selbstmedikation“, Sport, Entspannung und falls nötig plastische Chirurgie spielen vor allem für kaufkraftstarke Haushalte eine zunehmende Rolle. Online leben Immer mehr Haushalte sind ans Internet angeschlossen, immer leistungsfähigere Technik ermöglicht schnellen Informationsaustausch, Mediengenuss und nicht zuletzt Preisvergleiche und OnlineEinkauf. Mobile Geräte und die ständige Verbindung zum Netz bestimmen den Alltag und verändern die Kommunikations- und Freizeitgewohnheiten nicht nur junger Menschen. Medienkompetenz entscheidet über Zukunftschancen: Während gut Ausgebildete von den faszinierenden Möglichkeiten profitieren, fallen „Computeranalphabeten“ und Kaufkraftschwache weiter zurück. Neue Senioren Es wird mehr ältere Menschen geben, ihr Einkaufsverhalten wird sich von dem früherer „Senioren“ unterscheiden: Sie wollen das Leben genießen, haben Ansprüche und stellen Sparen nicht mehr in den Mittelpunkt. Sie schätzen die Vielfalt, allerdings nur wenn sie mit persönlicher Ansprache durch das Personal einhergeht. Sie wollen, dass man sich Zeit für sie nimmt und erwarten Service. Viele sind bis ins hohe Alter mobil, an neuen Erfahrungen interessiert und kaufkraftstark. Auch als Singles wollen sie dabei nicht allein sein. So ist Wohnen in der Stadt zunehmend gefragt, dient Einkauf auch der Begegnung mit anderen Menschen und werden überschaubare Versorgungsstrukturen in Wohnortnähe bevorzugt. Seite 54 von 90 Einzelhandelsstandort- und Zentrenkonzept Gemeinde Langerwehe 4.2 Konsequenzen für den Einzelhandel Die BBE Marktforschung geht unter Würdigung der skizzierten Trends bis zum Jahr 2020 von folgender Entwicklung für die einzelnen Warengruppen aus20: Nominal wird der Einzelhandelsumsatz geringfügig wachsen. Im Rahmen einer so langfristigen Betrachtung bewegt sich dieser Wert in der Mitte einer Prognose-Bandbreite von rd. 330 bis 420 Mrd. €, die bei Annahme verschiedener Szenarien aus heutiger Sicht denkbar erscheint. Dennoch gilt als gesichert, dass reale Zuwächse nur in begrenztem Maße zu erwarten sind. Der „Food“-Bereich – Nahrungs- und Genussmittel sowie sonstiger kurzfristiger Haushaltsbedarf (Tiernahrung, Reinigungsmittel, Blumen) kann - gemessen am Einzelhandelsdurchschnitt - trotz anhaltendem Preiswettbewerb leicht überdurchschnittlich wachsen. Die Konsumenten werden tendenziell gesünder/besser essen – Bio-Produkte und Convenience/ Out of Home bewirken vor allem ein qualitatives Wachstum, hingegen werden keine größeren Mengen nachgefragt. Die Entwicklung zeigt vor allem bei Bekleidung/Wäsche/Strickwaren und Schuhen nach unten. Dazu tragen ein rückläufiger Mengenverbrauch und der Trend zu preiswerter Bekleidung bei. Das Segment Einrichtung/Haushalt könnte bei steigendem Haushaltsbestand mit 10 % leicht überdurchschnittlich wachsen, vor allem bezogen auf Möbel/Einrichtung und auch Hausgeräte/Beleuchtung inkl. sanitäre Haustechnik. Impulse gehen dabei von neuen Technologien und vom Trend zum Rückzug ins eigene Heim aus. Hausrat/Eisenwaren und Heimtextilien legen dagegen nur unterdurchschnittlich zu. Allenfalls geringes Wachstum ist im Bereich Bau-, Heimwerker und Gartenbedarf bei anhaltend hartem Wettbewerb der großen Filialisten im Handel zu erwarten. Impulse kommen aber aus dem Freizeitbereich, auch wirken zunehmende Haushaltszahlen begünstigend. „Consumer Electronics“ zählen trotz anhaltend ruinöser Preiskämpfe nach wie vor zu den Wachstumssegmenten. Im Einzelnen fallen darunter: klassische Unterhaltungselektronik, PC/Zubehör und Telekommunikation, bespielte Bild- und Tonträger, PC- und Videospiele/Software sowie aus dem Fotobereich Digitalkameras. Mit Blick auf die steigende Zahl von "Home Offices" wird voraussichtlich auch der Bürobedarf gute Zuwächse haben. Unterdurchschnittlich wird hingegen der Fotobereich -ohne Digitalkameras- zulegen. Bei den übrigen Sortimenten wird es nur leichtes Wachstum geben, vor allem beeinflusst von Körperpflege/Kosmetika und stark steigenden Ausgaben für Gesundheit. Auch Sportund Spielwaren werden sich mit Blick auf das wachsende Freizeitsegment steigern können. 20 Vgl. BBE-Zukunftsstudie „Quo Vadis, Konsum?“ Seite 55 von 90 Einzelhandelsstandort- und Zentrenkonzept Gemeinde Langerwehe 5 Einzelhandelsstandort- und Zentrenkonzept Langerwehe 5.1 Bewertung der Einzelhandelssituation und Schlussfolgerungen für die Konzeptentwicklung Das Grundzentrum Langerwehe steht in einer ausgeprägten Wettbewerbssituation mit den benachbarten Mittelzentren Düren, Eschweiler und Stolberg. Vor diesem Hintergrund weist Langerwehe in fast allen Warengruppen einen unterdurchschnittlichen Verkaufsflächenbesatz aus. Dieser findet in einer Verkaufsflächenausstattung von lediglich 0,8 qm je Einwohner seinen Ausdruck. Der Langerweher Einzelhandel zeichnet sich in erster Linie durch eine Konzentration von Betrieben auf den Kernort aus. Innerhalb des Hauptsiedlungskörpers verteilen sich die Einzelhandelsbetriebe im Wesentlichen auf die Ortsmitte sowie die sich östlich anschließenden Gewerbegebiete. Kennzeichnend für den Einzelhandel in der Ortsmitte sind kleinteilige Besatzstrukturen mit einer geringen Durchschnittsgröße der Ladenlokaleinheiten, während im Bereich der Gewerbegebiete die größten Betriebseinheiten der Gemeinde ansässig sind. Abb. 23: Kaufkraftabflüsse in ausgewählten Warengruppen (in Mio. €) 1,8 Baumarktsortiment -3,5 5,3 0,8 UE/CD/Video/PC/Drucker/Kommunikation 4,1 -3,3 3,0 Pharmaz., medz., orthop. Artikel -4,3 7,2 20,4 Nahrungs- u. Genussmittel/Bäcker/Metzger 29,4 0,0 5,0 10,0 15,0 20,0 25,0 -9,0 30,0 Mio. € Kaufkraftpotenzial in Mio. € Umsatz in Mio. € Quelle: eigene Erhebung und Berechnungen; Rundungsdifferenzen möglich Seite 56 von 90 35,0 Einzelhandelsstandort- und Zentrenkonzept Gemeinde Langerwehe Wie bereits gezeigt wurde, weist Langerwehe bei der Gegenüberstellung von vorhandener Kaufkraft zu erwirtschaftetem Einzelhandelsumsatz fast ausschließlich negative Salden auf. Lediglich in den Warengruppen Glas/Porzellan/Keramik sowie Möbel/Bettwaren kann vorhandene Kaufkraft gebunden bzw. sogar von außen dazu gewonnen werden. Dabei sind die größten Kaufkraftabflüsse in den nahversorgungsrelevanten Warengruppen Nahrungs- und Genussmittel sowie pharmazeutische, medizinische und orthopädische Artikel zu verzeichnen. In ersterer beträgt der Kaufkraftverlust rd. 9 Mio. EUR. Bei den nahversorgungsrelevanten Sortimenten insgesamt summiert sich der Abfluss sogar auf etwa 13,8 Mio. EUR und trägt allein zu über 40 % zum Kaufkraftabfluss aus der Gemeinde Langerwehe bei. Als im Landesentwicklungsplan NRW ausgewiesenes Grundzentrum soll die Gemeinde Langerwehe vor allem die Grundversorgung der eigenen Bevölkerung sicherstellen. Zwar ist der Lebensmitteleinzelhandel bereits jetzt das mit Abstand umsatzstärkste Segment des Langerweher Einzelhandels, trotzdem kann die Gemeinde die ihr zugewiesene Versorgungsfunktion derzeitig nur unzureichend erfüllen. Darüber hinaus weist der einzige Lebensmittelvollsortimentsbetrieb deutliche Schwächen in seinem Marktauftritt auf. Vor diesem Hintergrund soll in den folgenden Überlegungen der Ausbau der nahversorgungsrelevanten Warengruppe der Nahrungs- und Genussmittel vordergründig thematisiert werden. Bezüglich der sonstigen Entwicklungspotenziale einzelner Angebotsegmente können folgende Grundaussagen getroffen werden: Pharmazeutischer Bedarf/ Apotheken Die Standortpotenziale für Apotheken werden sehr stark von der Struktur der ärztlichen Versorgung bestimmt, da diese in hohem Maße von dem Patientenaufkommen umliegender Arztpraxen profitieren. Die Ansiedlung einer weiteren Apotheke ist folglich nur in Kombination mit einem deutlichen Ausbau der ärztlichen Versorgung in Langerwehe zu sehen. Bücher/Zeitschriften Im Segment Bücher/Zeitschriften/Schreibwaren schafft es der bestehende Einzelhandel nicht, die vorhandene Kaufkraft zufriedenstellend zu binden. Die Umsatz-Kaufkraft-Relation liegt mit rd. 21 % deutlich unterhalb des Gemeindedurchschnitts. Ansiedlungspotenziale sind aus Sicht der Gutachter allerdings nur im Standortverbund mit kundenfrequenzstarken Betrieben (z.B. Lebensmittler) vorstellbar. Elektroniksortimente Trotz eines vergleichsweise hohen sortimentsspezifischen Kaufkraftpotenzials sowie hohen Kaufkraftabflüssen wird es aufgrund der standort- und wettbewerbsseitigen Rahmenbedingungen sehr Seite 57 von 90 Einzelhandelsstandort- und Zentrenkonzept Gemeinde Langerwehe wahrscheinlich nicht gelingen, eine größere Angebotsergänzung herbeizuführen. Selbst „kleinere“ Fachmarktkonzepte werden heute bereits auf Verkaufsflächen zwischen 800 bis 1.200 qm konzipiert und benötigen deshalb so hohe Nachfragepotenziale im Einzugsbereich, dass das wirtschaftlich rentable Betreiben eines solchen „kleineren“ Fachmarktes in Langerwehe nicht gewährleistet werden kann. Bau- und Gartenbedarf Im Bereich der „baumarktspezifischen“ Sortimente verfügt die Gemeinde Langerwehe über ein Kaufkraftpotenzial von 6,4 Mio. EUR. Auf die hierunter subsumierten Warengruppen teilt sich dieses Potenzial wie folgt auf: Baumarktsortiment 5,3 Mio. EUR Pflanzen/Gartenbedarf (o. G-Möbel) 1,2 Mio. EUR Vor diesem Hintergrund sollte die Ansiedlung eines Bau- und Gartenmarktes, der ein möglichst breites Sortimentspektrum abdeckt und die genannten Warengruppen in Form kompetenter Fachabteilungen konzipiert, vertiefend geprüft werden. Ein den Standortanforderungen eines modernen Baumarktes entsprechendes Grundstück vorausgesetzt, könnten Potenziale zur Ansiedlung eines Angebotsformats in der Größenordnung von bis zu rd. 7.000 qm Verkaufsfläche gegeben sein. Bekleidung Das derzeitige Angebot im Bereich Bekleidung wird maßgeblich durch den im Gewerbegebiet ansässigen Modeanbieter Robert Ley geprägt. Darüber hinaus wird in den kleinteiligen Fachgeschäften entlang der Hauptstraße ein z.T. recht wertiges Bekleidungsangebot vorgehalten. Das bestehende Angebotsspektrum könnte somit durchaus mittels entsprechender Formate z.B. aus dem diskontierenden, filialisierten Bekleidungseinzelhandel ergänzt werden. Möbel, Einrichtungsbedarf Im Gegensatz zu der Warengruppe Möbel erscheint im Hinblick auf die ausgeprägten Angebotsdefizite im Bereich „Einrichtungsbedarf“ die Ansiedlung eines filialisierten Fachmarktes wünschenswert. Ein Angebotskonzept, das u.a. auch Bettwaren, Matratzen und Bettenzubehör sowie Heimund Haustextilien im Randsortiment führt und auf Größenordnungen zwischen 800 und 1.000 qm konzipiert ist, könnte den Branchenmix des Einzelhandels im Gemeindegebiet sinnvoll ergänzen. Seite 58 von 90 Einzelhandelsstandort- und Zentrenkonzept Gemeinde Langerwehe Lebensmittel Die Analyse der Besatzstrukturen im Lebensmitteleinzelhandel hat gezeigt, dass bei drei Lebensmitteldiscountbetrieben lediglich ein Vollsortimentsbetrieb im Gemeindegebiet ansässig ist. Dieser im Gewerbegebiet „Am Parir“ ansässige Supermarkt verfügt – wie alle anderen größeren Lebensmittelbetriebe in Langerwehe auch - mit knapp 700 qm zzgl. eines knapp 200 qm großen Getränkemarktes allerdings über eine nicht länger als marktgerecht einzustufende Verkaufsfläche, die zudem deutlich unterhalb der heute üblichen Größe neu projektierter Supermärkte liegt. Aufgrund des bestehenden Bebauungsplans und der Darstellung im Regionalplan 21 ist eine Verkaufsflä- chenerweiterung an diesem Standort ausgeschlossen, so dass kurz- bis mittelfristig eine Betriebsaufgabe nicht ausgeschlossen werden kann. Vor diesem Hintergrund ist es notwendig, sich mit möglichen Entwicklungspotenzialen – vor allem im Lebensmittelvollsortiment - auseinanderzusetzen, damit auch zukünftig die Versorgung innerhalb der Gemeinde Langerwehe gewährleistet ist. Dabei wäre unter versorgungsstrukturellen Gesichtspunkten eine möglichst flächendeckende, wohnortnahe Versorgung der Langerweher Bevölkerung anzustreben. Aufgrund der siedlungsstrukturellen Gegebenheiten mit einem Hauptsiedlungskörper und mehreren kleineren Ortschaften sowie der daraus folgenden fehlenden absatzwirtschaftlichen Tragfähigkeit jeweils eigener Betriebe, ist dies allerdings nicht zu realisieren. Daraus ergeben sich zwei grundlegende Handlungsempfehlungen: Ö in den vorhandenen Ortschaften sollen keine neuen Nahversorgungsangebote geschaffen werden, deren Versorgungsreichweiten über die jeweilige Gebietsebene hinausgehen Ö dies impliziert, auch die Nahversorgung auf den Hauptsiedlungskörper zu zentralisieren Vor diesem Hintergrund werden im vorliegenden Standortkonzept folgende Aussagen getroffen: Ableitung eines funktional differenzierten Versorgungsmodells Genaue Abgrenzung des zentralen Versorgungsbereiches, auf den sich der zentrenrelevante Einzelhandel konzentrieren sollte Identifizierung von Entwicklungsarealen für den großflächigen Lebensmitteleinzelhandel innerhalb des Hauptsiedlungskörpers von Langerwehe 21 Das gesamte Gewerbegebiet wird im relevanten Regionalplan für den Regierungsbezirk Köln - Teilabschnitt Aachen als „Bereich für gewerbliche und industrielle Nutzung“ (GIB) dargestellt in dem keine Sondergebietsausweisung möglich ist. Seite 59 von 90 Einzelhandelsstandort- und Zentrenkonzept Gemeinde Langerwehe Vorschläge zu geeigneten Entwicklungsstandorten zentrenrelevanten Kernsortimenten für den Einzelhandel mit nicht- Identifizierung und Begründung zentren- und nahversorgungsrelevanter Sortimente unter Beachtung der ortsspezifischen Besonderheiten in den Angebotsstrukturen Empfehlungen zur Umsetzung des Einzelhandelskonzepts im Rahmen der Bauleitplanung Ziel ist es, ein Einzelhandelskonzept zu entwickeln, dass als Leitlinie für die künftige Gemeindeentwicklungsplanung dienen kann. Beschließt der Rat der Gemeinde Langerwehe das Konzept als städtebauliche Planung im Sinne von § 1 Abs. 6 BauGB, wäre es künftig bei der Aufstellung einzelhandelsrelevanter Bauleitpläne zu berücksichtigen. Seite 60 von 90 Einzelhandelsstandort- und Zentrenkonzept Gemeinde Langerwehe 5.2 Leitziele und Standortkonzept Die neuen Ansätze der Landesplanung bilden den Orientierungsrahmen für das kommunale Einzelhandelsstandort- und Zentrenkonzept Langerwehes, das sich aus Sicht der Gutachter an folgenden Leitzielen ausrichten sollte: Facheinzelhandelsgeschäfte und Fachmärkte mit zentrenrelevanten Kernsortimenten sollen im zentralen Versorgungsbereich der Gemeinde Langerwehe konzentriert werden. Die Qualität der wohnungsnahen Grundversorgung wird in der Gemeinde Langerwehe wesentlich durch die auf den Hauptsiedlungskörper konzentrierten, größeren Lebensmittelanbieter bestimmt. Perspektivisch ist allerdings die Versorgung in diesem Bereich gefährdet, da der einzige in Langerwehe ansässige Vollsortimentsbetrieb aus betrieblichen Gründen nur noch eingeschränkt wettbewerbsfähig ist. Innerhalb des zentralen Versorgungsbereichs von Langerwehe sind allerdings keine für den großflächigen Lebensmitteleinzelhandel geeigneten Entwicklungsflächen vorhanden. Um die Versorgungsfunktion des Grundzentrums Langerwehes im Bereich der wohnungsnahen Versorgung langfristig zu sichern, wird es somit erforderlich, einen Ergänzungsstandort für den großflächigen Lebensmitteleinzelhandel außerhalb der Ortsmitte zu entwickeln. Entwicklung eines zentrenverträglichen Ergänzungsstandortes für den großflächigen Einzelhandel mit nicht-zentrenrelevanten Kernsortimenten. Sicherung und Förderung der bestehenden Basisversorgung in den sonstigen Ortschaften. Unter Berücksichtigung der vorgestellten Zielvorstellungen empfehlen die Gutachter, die künftige Entwicklung der Versorgungsstrukturen in Langerwehe an folgendem räumlichen Versorgungsmodell auszurichten: Zentraler Versorgungsbereich Die Funktion des Hauptzentrums übernimmt die Langerweher Ortsmitte. Der Standortbereich ist damit privilegiert, auch großflächige Einzelhandelsbetriebe mit mehr als 800 m² Verkaufsfläche und zentrenrelevanten Kernsortimenten aufzunehmen, deren Versorgungsfunktionen sich auf die gesamte Gemeinde Langerwehe beziehen. Weitere zentrale Versorgungsbereiche sollten im Gemeindegebiet von Langerwehe nicht ausgewiesen werden, um städtebaulich unverträgliche Standortkonkurrenzen zu vermeiden. Ausdrücklich hinzuweisen ist in diesem Zusammenhang, dass diese Funktionszuweisung nicht dazu führen würde, dass die ortsbezogene Versorgung in den übrigen Ortschaften Seite 61 von 90 Einzelhandelsstandort- und Zentrenkonzept Gemeinde Langerwehe künftig behindert würde. Denn in allen Ortschaften blieben kleinflächige Einzelhandelsbetriebe für die lokale Versorgung selbstverständlich weiterhin zulässig. Vertiefende Empfehlungen zur Entwicklung des zentralen Versorgungsbereiches werden im folgenden Kapitel ausgesprochen. Wohnungsnahe Versorgung Neue Einzelhandelsbetriebe mit nahversorgungsrelevanten Angeboten, die weiträumige Ausstrahlung entfalten, sind auf den Siedlungsschwerpunkt Langerwehe zu konzentrieren. Hier wird es notwendig sein, entsprechende Standorte aufzuzeigen, die zum einen in räumlichem Bezug zum Hauptsiedlungskörper Langerwehes stehen und gleichzeitig den Standortansprüchen moderner Lebensmittelbetriebe genügen. Denn nur so kann auch langfristig ein umfassendes Lebensmittelangebot innerhalb des Gemeindegebietes gewährleisten werden. Neben der Ortsmitte als Zentrum verfügen die Ortsteile Schlich bzw. Heistern über kleinere Geschäfte mit nahversorgungsrelevanten Sortimenten. Die Betriebsgrößen sind derart ausgelegt, dass diese Betriebe in erster Linie die Aufgabe zur wohnungsnahen Versorgung bzw. für Ergänzungs- und „Vergesslichkeitseinkäufe“ wahrnehmen. Der Einzugsbereich des dortigen Einzelhandels sollte auch in Zukunft auf die Versorgung des jeweiligen Ortsteils bzw. zugeordneter benachbarter Ortsteile ausgerichtet sein. Zentrenverträglicher großflächiger Einzelhandel Auch der zentrenverträgliche großflächige Einzelhandel ist auf den Hauptsiedlungskörper Langerwehe zu konzentrieren. Dabei ist zu berücksichtigen, dass die Gemeindeverwaltung Langerwehe den großflächigen Einzelhandel grundsätzlich aus den bestehenden Gewerbegebieten der Gemeinde Langerwehe fernhalten möchte, um Flächen für das produzierende Gewerbe bereithalten zu können. Seite 62 von 90 Einzelhandelsstandort- und Zentrenkonzept Gemeinde Langerwehe 5.3 Empfehlungen zur Entwicklung des Hauptzentrums LangerweheOrtsmitte Die Entwicklung des zentrenrelevanten Einzelhandels ist auf die gewachsene Ortsmitte zu konzentrieren, um diese nachhaltig in ihrer Versorgungsfunktion zu stärken. Dazu wird es notwendig sein, Ladenlokale von 200 qm und mehr innerhalb der Ortsmitte zu schaffen, um potenziellen Ansiedlungsvorhaben adäquate Mietflächen anbieten zu können. Die Bestandsanalyse der vorhandenen Einzelhandelsbetriebe hat diesbezüglich allerdings aufgezeigt, dass die bestehenden Ladenlokale größtenteils über Verkaufsflächen von 100 qm und weniger verfügen, so dass auch die Arrondierung einzelner Mietflächen in Betracht bezogen werden sollte. Gleichzeitig sollten vorhandene Baulücken zur Schaffung moderner Einzelhandelsflächen genutzt werden (Areal „Am Schießberggraben“). 5.3.1 Räumliche Festlegung des Hauptzentrums Ortsmitte Langerwehe Den in Kapitel 3.2 gemachten Ausführungen folgend schlagen die Gutachter zunächst vor, die von der Hauptstraße erschlossenen Grundstücke in den zentralen Versorgungsbereich einzubeziehen. Im Westen stellen die beiden Anbieter „Orthopädie Fergen“ sowie „Naturkost Simons“ die Grenze dar. Östlich bilden die Geschäftshäuser der „Lederfabrikation Kreuder“ bzw. des gegenüberliegenden Drogeriemarkts „Schlecker“ die Begrenzung des zentralen Versorgungsbereiches. Darüber hinaus wird der Bereich südlich der Bahntrasse entlang der Schönthaler Straße (Standort Rathaus) bzw. das Eckgrundstück Schönthaler Straße/ Jüngersdorfer Straße (Standort Netto, Altenheim etc) in die Abgrenzung einbezogen (siehe Abb. 28). Seite 63 von 90 Einzelhandelsstandort- und Zentrenkonzept Gemeinde Langerwehe Abb. 24: Abgrenzung zentraler Versorgungsbereich Langerwehe Quelle: eigene Darstellung 5.3.2 Potenzielle Entwicklungsflächen des zentralen Versorgungsbereichs: Areal „Am Schießberggraben“ Das Areal „Am Schießberggraben“ liegt im Zentrum der Gemeinde Langerwehe entlang der Hauptstraße. Im vorderen Bereich ist eine Platzsituation inklusive Springbrunnen („Am Töpferbrunnen“) 22 geschaffen worden , im rückwärtigen Bereich wird das Areal als Parkplatzfläche genutzt. Die Fläche wird im Süden durch die dort verlaufende Bahntrasse begrenzt, westlich und östlich schließen sich Garten- bzw. Garagenflächen an. Die Größe dieser Fläche beträgt rd. 2.700 qm. 22 Die Finanzierung erfolgte zum Teil durch öffentliche Fördergelder. Dieser Sachverhalt ist bei einer evtl. Überplanung des Areals zu beachten. Seite 64 von 90 Einzelhandelsstandort- und Zentrenkonzept Gemeinde Langerwehe Abb. 25: Potenzialfläche „Am Schießberggraben“ Quelle: eigene Darstellung Mit einer Fläche von unter 3.000 qm liegt sie somit deutlich unterhalb der Flächenanforderungen marktüblicher Vollsortiments- bzw. Discountbetriebe23 und ist folglich zur Aufnahme dieser nicht geeignet. Darüber hinaus dürfte die nach hinten ansteigende Neigung des Geländes die Nutzbarkeit erheblich einschränken. Gleichwohl das Areal nicht zur Aufnahme eines Nahversorgers geeignet ist, erscheint eine städtebauliche Entwicklung als wünschenswert, stellt die derzeitige Nutzung als Parkplatz doch eine Mindernutzung dieser zentral gelegenen Fläche dar. Vor allem ein Nutzungskonzept mit dem Schwerpunkt Gesundheit/Gesundheitsdienstleistungen sowie ergänzenden gastronomischen Einrichtungen, die die Platzsituation mit einbeziehen, erscheint durchaus vorstellbar und sollte weiter verfolgt werden. 23 Für die Ansiedlung eines Vollsortimenters wird eine benötigte Mindestfläche von rd. 6.000 qm für die eines Discounters von mindestens 5.000 qm angenommen. Seite 65 von 90 Einzelhandelsstandort- und Zentrenkonzept Gemeinde Langerwehe Auch kleinformatige Fachmarktkonzepte mit zentrenrelevantem Kernsortiment kommen als Mieter in einem neu zu schaffenden Einzelhandels- und Dienstleistungsstandort grundsätzlich in Betracht. Aufgrund der sehr kleinteiligen Struktur und der engen Straßenquerschnitte sind die Möglichkeiten, Kundenparkplätze innerhalb der Ortsmitte vorzuhalten, sehr eingeschränkt. Vor diesem Hintergrund ist es für den ansässigen Einzelhandel von großer Wichtigkeit, dass in der Ortsmitte auch weiterhin ausreichende Stellplatzkapazitäten vorhanden sind. Bei einer Überplanung des vorgeschlagenen Areals „Am Schießberggraben“ sollte dieser Aspekt unbedingt berücksichtigt werden. Im Falle einer Überplanung des heutigen Parkplatzes sollte sicher gestellt werden, dass auf dem Areal auch weiterhin frei zugängliche Parkplätze erhalten bleiben und Stellplatzkapazitäten nachgewiesen werden, die über den eigenen Bedarf neu geschaffener Nutzungen hinaus gehen. 5.4 Empfehlungen zur Sicherung und Stärkung der Nahversorgung Dem vorgeschlagenen Standortkonzept folgend, sollen (großflächige) Neuansiedlungen von Betrieben mit zentrenrelevanten Kernsortimenten und gesamtgemeindlicher Ausstrahlung zukünftig ausschließlich an geeigneter Stelle innerhalb der Ortsmitte erfolgen, um hier eine nachhaltige Stärkung des innerstädtischen Einzelhandels und den langfristigen Erhalt der Besatzstrukturen (Einzelhandel, Gastronomie, Dienstleistungen) zu erreichen. Ebenfalls auf den Hauptsiedlungskörper konzentriert werden sollten die Betriebe mit den für die Gemeinde Langerwehe besonders bedeutsamen nahversorgungsrelevanten Sortimenten. Da innerhalb der kleinteiligen baulichen Strukturen der Ortsmitte keine größeren Entwicklungsflächen vorhanden sind, wird es erforderlich sein, einen Ergänzungsstandort für den großflächigen Lebensmitteleinzelhandel außerhalb der Ortsmitte zu entwickeln. Mit den folgenden Ausführungen wird diese Empfehlung begründet: Die Qualität der wohnungsnahen Grundversorgung wird in der Gemeinde Langerwehe wesentlich durch die auf den Hauptsiedlungskörper konzentrierten, allesamt kleinflächigen Lebensmittelanbieter bestimmt. Dabei handelt es sich um die drei Lebensmitteldiscounter Aldi, Netto und Norma sowie den Rewe Supermarkt. Das aktuell umfassende Nahversorgungsangebot – bestehend aus Anbietern des Lebensmitteldiscount- sowie Vollsortimentssegments - ist perspektivisch allerdings gefährdet, da sich das entsprechende Angebot im Lebensmittelvollsortimentsbereich lediglich auf einen einzigen Anbieter be- Seite 66 von 90 Einzelhandelsstandort- und Zentrenkonzept Gemeinde Langerwehe schränkt und dieser im Gewerbegebiet ansässige Supermarkt aus betrieblichen Gründen nur noch eingeschränkt wettbewerbsfähig ist. Hierfür spricht vor allem, dass die aktuelle Verkaufsfläche des Rewe-Supermarktes weit unter den heute üblichen Standards liegt. Dies macht sich sowohl in einer sehr beengten Warenpräsentation als auch vergleichsweise engen Kundengängen bemerkbar. Hinzu kommt, dass der Markt an seinem jetzigen Standort nicht erweitern kann: Sowohl aufgrund des rechtsgültigen Bebauungsplanes der Gemeinde Langerwehe als auch aufgrund der Lage innerhalb eines im gültigen Flächennutzungsplan dargestellten GIB, ist eine Erweiterung in die Großflächigkeit am Altstandort grundsätzlich nicht möglich. Innerhalb des zentralen Versorgungsbereichs von Langerwehe sind allerdings aufgrund der kleinteiligen Besatz-/ Bestandsstrukturen keine für den großflächigen Lebensmitteleinzelhandel geeigneten Entwicklungsflächen vorhanden, die als Standort im Falle einer eventuellen Verlagerung bzw. Neuansiedlung in Frage kommen können. Um die Versorgungsfunktion des Grundzentrums im Bereich des Lebensmitteleinzelhandels langfristig zu sichern, wird es somit erforderlich, ein Alternativareal für einen großflächigen Lebensmittelvollsortimentsbetrieb außerhalb der Ortsmitte zu entwickeln. Bei der Identifizierung dieser Grundstücksareale wird auf die Ergebnisse der städtebaulichen Analyse des Planungsbüros BKI 24 zurückgegriffen. 25 Dabei beschränken sich die verfügbaren Freiflächen auf folgende zwei Potenzialflächen : 5.4.1.1 Potenzialfläche Ergänzungsstandort großflächiger Lebensmitteleinzelhandel: Östlicher Randbereich der Ortsmitte Unmittelbar an den vorhandenen Siedlungskörper schließt sich in östlicher Richtung eine derzeitig noch landwirtschaftlich genutzte Potenzialfläche an. Sie wird im Osten durch die Landstraße L 12 und im Süden durch die Hauptstraße begrenzt. Westlich schließt sich das Betriebsgelände der Fa. Schain und im weiteren Verlauf eine Tankstelle sowie der Standortverbund von Möbelhaus Herten sowie Dursty-Getränkemarkt an. Im Norden befinden sich ausschließlich landwirtschaftlich genutzte Flächen. 24 25 Quelle: Entwurfsfassung (Stand November 2008) der „Städtebaulichen Analyse Langerwehe Zentrum“ der Beratungsgesellschaft für kommunale Infrastruktur mbH (BKI), die den Gutachtern der BBE Handelsberatung seitens der Gemeindeverwaltung zur Verfügung gestellt wurde. Das zentral gelegene Areal „Am Schießberggraben“ sowie die Freifläche gegenüber des Park&Ride-Parkplatzes kommen sowohl aufgrund ihres Zuschnitts als auch wegen ihrer zu geringen Gesamtgröße nicht zur Aufnahme eines modernen Lebensmittelvollsortimentsbetriebes in Betracht. Seite 67 von 90 Einzelhandelsstandort- und Zentrenkonzept Gemeinde Langerwehe Auf der gegenüberliegenden Seite entlang der Hauptstraße liegt die über das Gewerbegebiet erschlossene Filiale des Lebensmitteldiscounters Aldi sowie der Modelagerverkauf Robert Ley. Dieses so abgegrenzte Areal verfügt über ein Flächenpotenzial von rd. 15.000 qm und ist fußläufig rd. 830 m vom Kreuzungsbereich Schönthaler Straße/Hauptstraße in der Ortsmitte entfernt. Abb. 26: Potenzialfläche im östlichen Randbereich der Ortsmitte Quelle: eigene Darstellung 5.4.1.2 Potenzialfläche(n) Ergänzungsstandort großflächiger Lebensmitteleinzelhandel: Nördlicher Randbereich der Ortsmitte Nördlich der Ortsmitte befinden sich im Übergangsbereich zwischen Siedlungskörper und der Bundesstraße B 264 landwirtschaftlich genutzte Flächen, die beidseitig entlang der Luchemer Straße liegen. In diesem Bereich sind prinzipiell zwei Standortareale zu unterscheiden. Das östlich der Luchemer Straße befindliche Areal verfügt über eine Fläche von rd. 30.000 qm, das westlich gelegene ist mit rd. 19.000 qm deutlich kleiner. Zwar liegen die beiden Entwicklungsflächen mit rd. 750 m fußläufiger Entfernung etwas näher zu dem Kreuzungsbereich Schönthaler Straße/Hauptstraße als die vorweg dargestellte Potenzialflä- Seite 68 von 90 Einzelhandelsstandort- und Zentrenkonzept Gemeinde Langerwehe che, aufgrund ihrer isolierter Lage kann allerdings kein funktionaler Bezug zur Ortsmitte festgestellt werden. Abb. 27: Potenzialfläche(n) im nördlichen Randbereich der Ortsmitte Quelle: eigene Darstellung 5.4.1.3 Schlussfolgerungen Wie bereits dargelegt, hat die Gemeinde Langerwehe nicht nur sehr deutliche Kaufkraftabflüsse in den zentren- und nicht-zentrenrelevanten Sortimenten zu verzeichnen, sondern auch Defizite im Bereich des täglichen Bedarfs. Betrachtet man den Betriebsformenmix, so ist insbesondere anzuraten, geeignete Entwicklungsareale für den großflächigen Lebensmitteleinzelhandel mit Vollsortiment städtebaulich zu erschließen und bauplanungsrechtlich zu sichern. Die Bestandsanalyse ergab allerdings, dass die vorhandenen Angebotsdefizite im Lebensmittelvollsortiment nicht durch Ansiedlungen im derzeitigen zentralen Versorgungsbereich abgebaut Seite 69 von 90 Einzelhandelsstandort- und Zentrenkonzept Gemeinde Langerwehe werden können. Denn in der zentralen Ortsmitte fehlen nach der städtebaulichen Analyse des Büros BKI Flächenpotenziale, die für die Aufnahme wettbewerbsfähiger Angebotsformate des Lebensmitteleinzelhandels aufnehmen können. Gleichzeitig wurde aber auch aufgezeigt, dass geeignete Potenzialflächen für die Ansiedlung eines großflächigen Lebensmittelvollsortimentsbetriebes sowohl im Bereich der „Luchermer Straße“ als auch im östlichen Bereich der Hauptstraße vorhanden sind. Beide Potenzialstandorte weisen mit Größenordnungen von 15.000 qm und mehr Flächendimensionierung auf, die grundsätzlich die Aufnahme von großflächigen Lebensmittelvollsortimentern inklusive eigener Parkmöglichkeiten ermöglichen. Aufgrund einer höheren städtebaulichen Integration wird der Gemeinde Langerwehe empfohlen, die Potenzialfläche östlich des zentralen Versorgungsbereiches als Ergänzungsstandort für den großflächigen Lebensmitteleinzelhandel prioritär zu entwickeln. Hierbei gilt allerdings zu beachten, dass die Potenzialfläche im Regionalplan als „Bereich für gewerbliche und industrielle Nutzung“ (GIB) dargestellt ist. Sondergebiete für Einkaufszentren, großflächige Einzelhandelsbetriebe und sonstige Einzelhandelsbetriebe im Sinne von § 11 Abs. 3 BauNVO können aber nur in Allgemeinen Siedlungsbereichen (ASB) geplant werden. Vor diesem Hintergrund wird der Gemeindeverwaltung Langerwehe empfohlen, diesbezüglich Kontakt mit der zuständigen Bezirksregierung aufzunehmen und ggf. eine Regionalplanänderung zu beantragen. Mit der baulichen Entwicklung des Ergänzungsstandorts einhergehend sollte die gegenüberliegende Aldi-Filiale sowie der ebenfalls gegenüberliegende Modeanbieter Robert Ley aus dem Gewerbegebiet gelöst und zur Hauptstraße hin ausgerichtet werden. Dazu sollte v. a. die Anfahrbarkeit aus dem Gewerbegebiet unterbrochen werden um die Erschließung ausschließlich von der Hauptstraße aus zu ermöglichen. Zusammen mit dem Ergänzungsstandort für den großflächigen Lebensmitteleinzelhandel würde sich somit eine neue Ortseingangssituation ergeben, die aus städtebaulicher Sicht zu begrüßen wäre. Gleichzeitig sollte der Einzelhandelsbetrieb „Moden Ley“ über einen Bebauungsplan innerhalb eines SO-Gebietes auf den jetzigen Bestand festgeschrieben werden. Seite 70 von 90 Einzelhandelsstandort- und Zentrenkonzept Gemeinde Langerwehe 5.5 Empfehlungen zur Sicherung und Stärkung der Nahversorgung Die Analyse der Nahversorgungssituation innerhalb der Gemeinde kam unter anderem zu dem Ergebnis, dass in Langerwehe deutliche Angebotsdefizite auszumachen sind. Hinzu kommt, dass der einzige Lebensmittelvollsortimentsbetrieb über eine nicht länger als marktgerecht anzusehende Verkaufsflächenausstattung verfügt und sich aufgrund seiner Lage inmitten des Gewerbegebietes dort auch nicht neu positionieren kann. Damit das Grundzentrum Langerwehe allerdings auch langfristig seinen ihm zugedachten Versorgungsauftrag erfüllen kann, müssen bereits jetzt die Voraussetzungen zur Schaffung eines zukunftsfähigen Nahversorgungsstandortes eingeleitet werden. Die Analyse der Potenzialflächen hat gezeigt, dass die Entwicklungsfläche östlich der Ortsmitte am besten dazu geeignet erscheint, einen (großflächigen) Lebensmittelvollsortimentsbetrieb aufzunehmen. Dabei wird der Gemeinde Langerwehe empfohlen, im Realisierungsfall die Ausweisung eines Sondergebietes im Sinne von § 11 Abs. 3 BauNVO vorzunehmen. Dies eröffnet die Möglichkeit, genaue Festlegungen zu Gesamtverkaufsfläche und Sortimenten zu treffen und so auch langfristig sicher zu stellen, dass sich am Standort ausschließlich Nutzung mit nahversorgungsrelevanten Kernsortimenten niederlassen können. Auf Langerwehe bezogen bedeutet dies, dass das Sondergebiet mit der Zweckbestimmung „großflächiger Einzelhandel: Nahversorgung“ ausgewiesen werden sollte, in dem gleichzeitig die zulässigen Warensortimente und ihre Verkaufsflächenbegrenzungen festgelegt werden. Unter Beachtung der sonstigen Nahversorgungsstrukturen wird der Gemeinde Langerwehe darüber hinaus empfohlen, keine weiteren Nahversorgungsbetriebe zuzulassen. Ausnahmen bilden selbstverständlich kleinere Läden, die überwiegend der Versorgung einzelner Wohngebiete dienen und deshalb auch in allgemeinen Wohngebieten nach § 4 BauNVO zulässig sind. Seite 71 von 90 Einzelhandelsstandort- und Zentrenkonzept Gemeinde Langerwehe 5.6 Empfehlungen zur Entwicklung des zentrenverträglichen großflächigen Einzelhandels Im Hinblick auf die Ansiedlung von zentrenverträglichen großflächigen Einzelhandelsbetrieben ist aus Gutachtersicht die Konzentration potenzieller Vorhaben ebenfalls auf lediglich einen Standortbereich zu empfehlen. Vor allem verkehrstechnische Aspekte spielen hier eine Rolle. Das Verkehrsaufkommen zwischen mehreren bedeutsamen Einzelhandelsstandorten wäre wesentlich höher, als es nur bei einem einzigen der Fall ist. Somit würden durch die Konzentration auf nur einen Standort Verkehrsströme im Gemeindegebiet vermieden. Gleichzeitig bietet die Bündelung von Einkaufsmöglichkeiten auch Vorteile für den Kunden und begünstigt die Kopplung von Einkäufen. Zudem profitieren die einzelnen Anbieter von den Kundenfrequenzen der jeweils Anderen und bestärken sich somit gegenseitig. Vor diesem Hintergrund wird der Gemeinde Langerwehe empfohlen, für den großflächigen Einzelhandel mit nicht-zentrenrelevanten Kernsortimenten einen geeigneten Schwerpunkstandort zu definieren, auf den zukünftige Ansiedlungsersuche gelenkt werden können. Aus Sicht der Gutachter sollten Ansiedlungen von zentrenverträglichen großflächigen Einzelhandelsbetrieben im Bereich des geplanten Gewerbegebietes „Am Steinchen“ ermöglicht werden können. Das Areal weist eine zentrale Lage innerhalb des Gemeindegebietes auf, verfügt gleichzeitig über eine hohe Verkehrszentralität und könnte somit als betreibergerechter Standort für zentrenverträgliche Einzelhandelsnutzungen fungieren. Als Nutzungen kommen beispielsweise infrage: Bau-/Gartenmarkt Fachmarktnutzungen mit nicht-zentrenrelevanten Sortimenten, z.B. Autozubehör-Fachmarkt Betten-/ Matratzen-Fachmarkt Warengruppenspezialisten aus dem Bereich Möbel/ Einrichtungsbedarf Im Falle konkreter Ansiedlungsersuche sollte die Gemeinde Langerwehe mittels geeigneter Bebauungspläne sicher stellen, dass ausschließlich Betriebe mit nicht-zentrenrelevanten Kernsortimenten und begrenzten Randsortimenten (max. 10 % der Verkaufsfläche) realisiert werden können (siehe auch nachfolgendes Kapitel). In dem für die Gemeinde Langerwehe verbindlichen Regionalplan für den Regierungsbezirk Köln Teilabschnitt „Region Aachen“ liegt das Areal der vorgeschlagenen Potenzialfläche allerdings nicht gänzlich innerhalb des Allgemeinen Siedlungsbereiches (ASB). Der östliche Bereich des geplanten Gewerbegebietes wird im Regionalplan als „Bereich für gewerbliche und industrielle Nutzung“ Seite 72 von 90 Einzelhandelsstandort- und Zentrenkonzept Gemeinde Langerwehe (GIB) dargestellt. Der Regionalplan führt in seiner textlichen Darstellung dahingehend aus, dass die Ansiedlung oder wesentliche Erweiterung von Handelsbetrieben im Sinne von § 11 Abs. 3 BauNVO in GIB auszuschließen ist. In diesem Sinne wird auch das Ziel 1 in Kapitel 1.1.1 formuliert, dass Sondergebiete für Einkaufszentren, großflächige Einzelhandelsbetriebe und sonstige Einzelhandelsbetriebe im Sinne von § 11 Abs. 3 BauNVO nur in Allgemeinen Siedlungsbereichen (ASB) geplant werden sollen. Dieser Sachverhalt sollte seitens der Gemeinde Langerwehe mit der Bezirksplanungsbehörde geklärt und ggf. eine Regionalplanänderung beantragt werden, um so die genehmigungsrechtlichen Voraussetzungen für die Ausweisung eines Sondergebietes zu schaffen. Seite 73 von 90 Einzelhandelsstandort- und Zentrenkonzept Gemeinde Langerwehe 5.7 Planungsrechtliche Steuerung der Einzelhandelsentwicklung Die Umsetzung der vorgeschlagenen Zentrenkonzeption erfordert einen maßvollen Einsatz planungsrechtlicher Steuerungsinstrumente. Denn nur so wird es gelingen, die aus unternehmerischer Sicht am Standort Langerwehe zusätzlich wettbewerbsfähigen Einzelhandelsnutzungen auf diejenigen Standorte zu lenken, die sich städtebaulich bestmöglich in das Siedlungsgefüge einordnen. Vor diesem Hintergrund werden im Folgenden grundlegende Empfehlungen zur planungsrechtlichen Steuerung des Einzelhandels ausgesprochen. 5.7.1 Definition der zentren- und nahversorgungsrelevanten Sortimente Vorrangiges Ziel für Ansiedlungsvorhaben von Einzelhandelsbetrieben mit Umsatzschwerpunkten bei zentrenrelevanten Sortimenten sollte es nach dem vorgeschlagenen Standortkonzept sein, diese weitgehend in den zentralen Versorgungsbereich einzubinden. Die resultierende Kundenfrequenz soll der Belebung der Hauptgeschäftslage dienen und diese weiter stärken. Zentrenrelevante Sortimente zeichnen sich im Allgemeinen dadurch aus, dass sie für das Einzelhandelsangebot einer Innenstadt prägend und daher für eine starke und intakte Innenstadt bedeutsam sind. Als zentrenrelevant sind somit grundsätzlich diejenigen Sortimente anzusehen, deren Ansiedlung in peripheren Lagen zu Funktionsverlusten durch nennenswerte Umsatzumlenkungen und daraus resultierenden Verdrängungseffekten in der Innenstadt führen kann. Die Einstufung als "zentrenrelevantes Sortiment" setzt allerdings nicht voraus, dass ein Sortiment bereits in einer Innenstadt vertreten ist. Dies bedeutet, dass auch Sortimente als zentrenrelevant eingestuft werden können, die gegenwärtig nicht bzw. nur in einem geringen Umfang in einer Innenstadt angeboten werden, jedoch als ein wichtiger Beitrag zu einer attraktiven und leistungsstarken Innenstadt anzusehen sind. Als wesentliche Merkmale zentrenrelevanter Sortimente anzusehen sind: eine hohe Verbundwirkung mit anderen Sortimenten eine hohe Beratungsintensität eine hohe Flächenproduktivität eine gute Handlichkeit bzw. geringe Sperrigkeit (weshalb sie nicht nur mit dem Pkw transportierbar sind) Seite 74 von 90 Einzelhandelsstandort- und Zentrenkonzept Gemeinde Langerwehe Dagegen sind alle diejenigen Sortimente als nicht-zentrenrelevant anzusehen, die nicht oder nur in geringem Umfang in der Innenstadt vertreten sind und für das innerstädtische Angebotsspektrum keine bzw. nur geringe Synergieeffekte hervorrufen. Vielfach können diese Sortimente aufgrund ihrer Beschaffenheit und der besonderen Standortanforderungen der auf sie spezialisierten Betriebe (z.B. hoher Flächenbedarf, starke PkwOrientierung, Sperrigkeit der Waren) kaum in innerstädtische Bereiche integriert werden. Gewissermaßen eine Untergruppe der zentrenrelevanten Sortimente stellen die nahversorgungsrelevanten Sortimente dar. Es handelt sich dabei vor allem um Angebote des kurzfristigen Grundbedarfs, die von allen Bevölkerungsschichten und Altersgruppen gleichermaßen nachgefragt werden. Die Nahversorgungsrelevanz von derartigen Sortimenten ergibt sich aus den in sehr kurzen Abständen wiederkehrenden Versorgungsvorgängen, die insbesondere auch für weniger mobile Verbraucher ohne eigenen Pkw durch ein am Wohnstandort und damit verbrauchernah gelegenes Angebot gewährleistet werden sollen. Eine Beschränkung solcher Angebote ausschließlich auf die größeren Zentren würde die verbrauchernahe Versorgung mit Waren des Grundbedarfs einschränken. Insofern können bei Beachtung der spezifischen städtebaulichen und versorgungsstrukturellen Rahmenbedingungen nahversorgungsrelevante Sortimente auch an Standorten zugelassen werden, die zwar außerhalb von zentralen Versorgungsbereichen liegen, aber einen deutlichen Wohngebietsbezug aufweisen. Gleichwohl weisen nahversorgungsrelevante Warenangebote auch eine wichtige Bedeutung für Versorgungszentren auf. Insbesondere in den Zentren von Klein- und Mittelstädten können kundenfrequenzstarke Lebensmittelbetriebe die wichtige Funktion von Frequenzbringern übernehmen. Auch in Langerwehe ist dies der Fall. So ist beispielsweise der Netto-Discounter als wichtiger Magnetbetrieb innerhalb des zentralen Versorgungsbereiches zu betrachten. Ebenso sind im zentralen Versorgungsbereich Langerwehe entlang der Hauptstraße mehrere (kleinteilige) Lebensmittelbetriebe vertreten. Insofern weisen nahversorgungsrelevante Waren für die Gemeinde Langerwehe auch eine hohe Zentrenrelevanz auf. In der Vergangenheit wurden bundesweit von verschiedenen Kommunen, Planungsbehörden und Trägern öffentlicher Belange Sortimentslisten entwickelt, in denen die zentren- und nahversorgungsrelevanten Sortimente auf Basis grundsätzlicher Überlegungen definiert wurden (u. a. „Kölner Liste“). Eine allgemeingültige Aufstellung genügt jedoch der aktuellen Rechtsprechung zufolge nicht den Anforderungen, die etwa an textliche Festsetzungen im Rahmen der Bauleitplanung zu stellen sind. Sollen zum Schutz des Innenstadtbereiches bestimmte Warensortimente an nicht-integrierten Seite 75 von 90 Einzelhandelsstandort- und Zentrenkonzept Gemeinde Langerwehe Standorten ausgeschlossen werden, bedarf es beispielsweise nach Ansicht des OVG Münster ausdrücklich einer individuellen Betrachtung der jeweiligen örtlichen Situation. Dabei gibt es erfreulicherweise keine grundsätzlichen Zweifel daran, dass das Ziel der Erhaltung der Attraktivität und der Einzelhandelsfunktion einer Innenstadt zur städtebaulichen Rechtfertigung des Ausschlusses von Einzelhandelsbetrieben mit zentrenrelevanten Sortimenten herangezogen 26 werden darf . Mit der Novellierung des LEPro NRW ist den Kommunen die Aufgabe zugewiesen worden, zentren- und nahversorgungsrelevante Sortimente eigenverantwortlich festzulegen. Allerdings sind dabei die in der Anlage zum neu eingefügten § 24 a benannten „Zentrenrelevanten Leitsortimente“ zu beachten, die damit als Ziel der Landesplanung zu interpretieren sind. Demzufolge sind folgende Leitsortimente grundsätzlich als zentrenrelevant definiert: Bücher, Zeitschriften, Papier, Schreibwaren Bekleidung, Lederwaren, Schuhe Unterhaltungs- und Kommunikationselektronik, Computer, Elektrohaushaltswaren (Kleingeräte) Foto, Optik Haus- und Heimtextilien, Haushaltswaren, Einrichtungszubehör (ohne Möbel) Uhren, Schmuck Spielwaren, Sportartikel Für einen großen Teil des gesamten Sortimentsspektrums ist die Zentrenrelevanz unter Würdigung der oben skizzierten Kriterien demnach unstrittig. Weiter gehende Festlegungen können und sollten unter Würdigung der ortspezifischen Gegebenheiten getroffen werden. Für die Sortimentsgruppe Einrichtungszubehör eröffnet der neue Einzelhandelserlass explizit die Möglichkeit für die Gemeinden anhand der Prüfung der ortspezifischen Gegebenheiten in einer Einzelfallbetrachtung einzelne Teilsortimente ggf. als nicht-zentrenrelevant zu bewerten. Im Einzelnen betrifft dies die Warengruppen: Teppiche (Rollware und Einzelware) Lampen/Leuchten/Leuchtmittel Matratzen/Bettwaren Bilder/Bilderrahmen/Spiegel Tapeten 26 Vgl. Schmitz / Federwisch (Hrsg.): Einzelhandel und Planungsrecht (2005), S. 165 Seite 76 von 90 Einzelhandelsstandort- und Zentrenkonzept Gemeinde Langerwehe Der neue § 24 a LEPro NRW verzichtet auf die Vorgabe nahversorgungsrelevanter Sortimente, die in jedem Fall von den Kommunen zu bestimmen sind. Als nahversorgungsrelevant gelten üblicherweise die Sortimente Lebensmittel, Getränke Drogerie, Kosmetik Von den Vorschlägen der Landesplanung ausgehend, wird auch für die Gemeinde Langerwehe eine differenzierte Sortimentsliste vorgeschlagen, die nahversorgungsrelevante und zentrenrelevante Warengruppen in einer Positivliste darstellt. Übertragen auf die Gemeinde Langerwehe ist die Sortimentszuordnung wie folgt zu beurteilen: Nahversorgungsrelevante Sortimente Die Kriterien für die Nahversorgungsrelevanz von Nahrungs- und Genussmitteln sowie Drogeriewaren werden auch in Langerwehe erfüllt. Sie decken den Grundbedarf jedes Haushaltes ab und werden häufig eingekauft. Zentrenrelevante Leitsortimente Die in der Anlage des § 24a LEPro dargestellten Leitsortimente sind bei der Festlegung der ortsspezifischen Sortimentsliste zu beachten. Auch in Langerwehe ist die Zentrenrelevanz dieser Sortimente nicht infrage zu stellen. Optional zentrenrelevante Sortimente Gemäß den Ausführungen des Einzelhandelserlasses gelten die o.g. Untergruppen des Sortiments „Einrichtungszubehör (ohne Möbel)“ als optional zentrenrelevant, abhängig von den ortsspezifischen Gegebenheiten. Die aufgeführten Sortimente erfüllen in Langerwehe nicht die Kriterien der Zentrenrelevanz und sind in der Ortsmitte in keinem nennenswerten Umfang vertreten. Die Sortimente Schnittblumen und Fahrräder werden nicht als Leitsortiment i.S.d. § 24a LEPro betrachtet und sind somit ebenfalls anhand der ortsspezifischen Gegebenheiten hinsichtlich ihrer Zentrenrelevanz zu prüfen. Schnittblumen erfüllen für Langerwehe das Kriterium der Zentrenrelevanz, werden auch innerhalb des zentralen Versorgungsbereiches angeboten und sind daher als zentrenrelevant einzustufen. Fahrräder erfüllen in Langerwehe diese Kriterien nicht. Sie werden im zentralen Versorgungsbereich nur in untergeordnetem Maße angeboten und sind daher aus Sicht der Gutachter als nichtzentrenrelevant einzustufen. Seite 77 von 90 Einzelhandelsstandort- und Zentrenkonzept Gemeinde Langerwehe Zusammengefasst ergibt sich nach den Empfehlungen der Gutachter für die Gemeinde Langerwehe folgende Sortimentsliste: Tabelle 10: Langerweher Liste zur Definition der nahversorgungsrelevanten, zentren- sowie nicht-zentrenrelevanten Sortimente Nahversorgungsrelevante Sortimente WZ 2008 Bezeichnung 47.11; 47.2 Nahrungsmittel, Getränke, Tabakwaren, Facheinzelhandel mit Nahrungsmitteln 47.73 Apotheken 47.75 kosmetische Erzeugnisse und Körperpflegemittel, Drogerieartikel Zentrenrelevante Sortimente WZ 2008 Bezeichnung 47.41 Datenverarbeitungsgeräte, periphere Geräte und Software 47.42 Telekommunikationsgeräte 47.43 Geräte der Unterhaltungselektronik aus 47.51 Haushaltstextilien (z.B. Haus- und Tischwäsche), Kurzwaren, Schneidereibedarf, Handarbeiten sowie Meterware für Bekleidung und Wäsche o h n e Bettwaren aus 47.53 Heimtextilien (Gardinen, Dekorationsstoff, Vorhänge, dekorative Decken) aus 47.54 Elektrische Haushaltsgeräte (nur Kleingeräte o h n e Öfen, Herde, Kühlschränke, Spülmaschinen und Waschmaschinen) 47.59.2 keramische Erzeugnisse und Glaswaren aus 47.59.9 Haushaltsgegenstände (nicht elektrische Haushaltsgeräte, Koch-, Brat- und Tafelgeschirre, Schneidwaren, Bestecke) 47.59.3 Musikinstrumente und Musikalien 47.61.0 Bücher 47.62.1 Fachzeitschriften, Unterhaltungszeitschriften und Zeitungen 47.62.2 Schreib- und Papierwaren, Schul- und Büroartikel 47.63 bespielte Ton- und Bildträger aus 47.64.2 Sportartikel (Sportbekleidung, Sportschuhe o h n e Sportgroßgeräte, Campingartikel) 47.65 Spielwaren, Bastelartikel 47.71 Bekleidung 47.72 Schuhe, Lederwaren und Reisegepäck 47.74 medizinische und orthopädische Artikel aus 47.75 Parfümerieartikel aus 47.76.1 Schnittblumen 47.77 Uhren und Schmuck 47.78.1 Augenoptiker Seite 78 von 90 Einzelhandelsstandort- und Zentrenkonzept Gemeinde Langerwehe 47.78.2 Foto- und optische Erzeugnisse 47.78.3 Kunstgegenstände, Bilder, kunstgewerbliche Erzeugnisse, Briefmarken, Münzen und Geschenkartikel Nicht-zentrenrelevante Sortimente WZ 2008 Bezeichnung aus 47.51 Bettwaren (u. a. Matratzen, Lattenroste, Ober- und Unterdecken) 47.52.1 Metall- und Kunststoffwaren (u. a. Schrauben und -zubehör, Kleineisenwaren, Bauartikel, Dübel, Beschläge, Schlösser und Schlüssel, Installationsbedarf für Gas, Wasser, Heizung und Klimatechnik, Bauelemente aus Eisen, Metall und Kunststoff, Werkzeuge aller Art; Werkstatteinrichtungen, Leitern, Lager- und Transportbehälter, Spielgeräte für Garten und Spielplatz, Drahtwaren, Rasenmäher) 47.52.3 Anstrichmittel, Elektroinstallationszubehör, Bau- und Heimwerkerbedarf aus 47.53 Tapeten und Bodenbeläge aus 47.53 Teppiche aus 47.54 Elektrische Haushaltsgeräte (nur Großgeräte wie Herde, Kühlschränke, Spülmaschinen und Waschmaschinen) 47.59.1 Wohnmöbel, Kücheneinrichtungen, Büromöbel aus 47.59.9 Lampen, Leuchten und Beleuchtungsartikel aus 47.59.9 Holz-, Kork- , Flecht- und Korbwaren (u. a. Drechslerwaren, Korbmöbel, Bast- und Strohwaren), Kinderwagen aus 47.59.9 Bedarfsartikel für den Garten, Gartenmöbel, Grillgeräte 47.64.1 Fahrräder, Fahrradteile und –zubehör aus 47.64.2 Sportgroßgeräte, Campingartikel und Campingmöbel aus 47.76.1 Pflanzen, Saatgut und Düngemittel (u. a. Baumschul-, Topf- und Beetpflanzen, Weihnachtsbäume, Blumenbindereierzeugnisse, Blumenerde, Blumentöpfe) 47.76.2 Zoologischer Bedarf und lebende Tiere 47.78.8 Handelswaffen, Munition, Jagd- und Angelgeräte 47.79 Einzelhandel mit Antiquitäten und Gebrauchtwaren Quelle: eigene Zusammenstellung im Rückgriff auf die Systematik der Wirtschaftszweige (WZ 2008) Seite 79 von 90 Einzelhandelsstandort- und Zentrenkonzept Gemeinde Langerwehe 5.7.2 Steuerung des Einzelhandels mit Umsatzschwerpunkten bei zentrenrelevanten Sortimenten Um das Ziel einer weitgehenden Konzentration des zentrenrelevanten Einzelhandels auf die Innenstadt zu erreichen, wird der Gemeinde Langerwehe mit dem vorliegenden Konzept unter anderem empfohlen, Ausschlussregelungen für die Standortbereiche außerhalb des zentralen Versorgungsbereiches zu treffen. Dazu sind der Gemeinde Langerwehe weitgehende Möglichkeiten gegeben: Wie das Bundesverwaltungsgericht in seiner Entscheidung vom 4. Oktober 2001 klarstellt, lässt § 1 Abs. 9 BauNVO auch Sortimentsbeschränkungen des Einzelhandels zu, wenn diese Differenzierung marktüblichen Gegebenheiten entspricht (BVerwG, 4 BN 45.01 – BRS 64 Nr.28). Diese Anforderung ist dann erfüllt, wenn die gewählten Sortimentsbezeichnungen zweifelsfrei die in der Realität vorhandenen Einzelhandelsbetriebe bezeichnen (siehe OVG NRW, Urteil vom 22. April 2004, Az. 7a D 142/02, Seite 18). Als rechtlicher Hintergrund für die vorgeschlagenen Ausschlussregelungen in bestimmten Standortbereichen ist weiterhin zu beachten, dass die Zulässigkeit von Sortimentsbeschränkungen nicht nur auf großflächige Einzelhandelsbetriebe 27 begrenzt ist, die mit einer Geschossfläche von mehr als 1.200 qm der so genannten Regelvermutung des § 11 Abs. 3 BauNVO unterliegen. Nach dem zitierten Urteil des OVG NRW vom 22. April 2004 lässt § 1 Abs. 9 BauNVO den Ausschluss aller Arten baulicher Anlagen im Sinne der BauNVO zu, mithin auch den Ausschluss bestimmter Einzelhandelsbetriebe in Gewerbegebieten nach § 8, Industriegebieten nach § 9 und sogar in Mischgebieten nach § 6 BauNVO. Allerdings ist zu beachten, dass eine Feindifferenzierung der zulässigen Art der baulichen Nutzung nach § 1 Abs. 9 BauNVO eine städtebauliche Begründung erfordert, die sich aus der jeweiligen konkreten Planungssituation ergeben muss und geeignet ist, die Abweichung vom normativen Regelfall der Baugebietsausweisung zu rechtfertigen. 5.7.3 Städtebauliche Prüfung von Ansiedlungsvorhaben des großflächigen Einzelhandels Die Baunutzungsverordnung (BauNVO) enthält mit § 11 Abs. 3 eine Sondervorschrift für die planungsrechtliche Behandlung des großflächigen Einzelhandels. Die grundlegende Vorgabe besteht darin, großflächige Einzelhandelsbetriebe, die sich auf die Ziele der Raumordnung oder die städ27 Zur Definition der Großflächigkeit vgl. Ausführungen im folgenden Kapitel 5.7.3 Seite 80 von 90 Einzelhandelsstandort- und Zentrenkonzept Gemeinde Langerwehe tebauliche Entwicklung auswirken können, lediglich in Kerngebieten und in Sondergebieten zuzulassen. Großflächige Einzelhandelsbetriebe insbesondere mit zentrenrelevanten Sortimenten sollten aufgrund ihrer zumeist nicht unerheblichen Auswirkungen auf die lokalen und regionalen Versorgungsstrukturen, die Umwelt und die Stadtentwicklung nur dann zugelassen werden, wenn sie nach Art und Umfang in einem angemessenen Verhältnis zur lokalen und regionalen Versorgungsstruktur stehen. Darüber hinaus ist eine weitere Grundvoraussetzung entsprechend der Vorgabe nach LEPro (§ 24a), dass sich der Planstandort innerhalb eines ausgewiesenen zentralen Versorgungsbereiches befindet. Aus städtebaulicher Sicht ist im Zuge von Ansiedlungsverfahren zu prüfen, ob der großflächige Einzelhandelsbetrieb mit dem städtebaulichen Gefüge vereinbar ist. Dabei ist ein wesentlicher öffentlicher Belang das Interesse der Gemeinden an der Erhaltung und Weiterentwicklung ihrer Zentren. Mit seinem Urteil vom 24. November 2005 (BVerwG 4 C 10.04) hat sich das Bundesverwaltungsgericht zur Grenze der Großflächigkeit von Einzelhandelsbetrieben verbindlich geäußert. Demnach sind Einzelhandelsbetriebe großflächig im Sinne von § 11 Abs. 3 Satz 1 Nr.2 BauNVO, wenn sie eine Verkaufsfläche von 800 qm überschreiten (Tatbestandsmerkmal, unabhängig von lokalen Gegebenheiten). Im Rahmen seiner Auseinandersetzung mit den Bestimmungsgrößen großflächiger Einzelhandelsbetriebe hat das Bundesverwaltungsgericht weiterhin die Frage beantwortet, wann die Funktionseinheit mehrerer Einzelhandelsbetriebe als großflächiger Einzelhandelsbetrieb im Sinne von § 11 Abs. 3 BauNVO zu betrachten ist. Die Eckpunkte lassen sich wie folgt zusammenfassen (BVerwG 4 C 14.04, Urteil vom 24. November 2005): Ob es sich bei einer Verkaufsstätte um einen einzigen oder um mehrere Betriebe handelt, bestimmt sich nach baulichen und betrieblich-funktionellen Gesichtspunkten. Für die räumliche Abgrenzung eines Einzelhandelsbetriebs ist auf die nach außen erkennbaren baulichen Gegebenheiten abzustellen. Eine Verkaufsstätte kann nur dann ein selbstständiger Einzelhandelsbetrieb sein, wenn sie selbstständig, d.h. unabhängig von anderen Einzelhandelsbetrieben genutzt werden kann und deshalb baurechtlich auch als eigenständiges Vorhaben genehmigungsfähig wäre. Hierzu muss die Verkaufsstätte jedenfalls - einen eigenen Eingang, - eine eigene Anlieferung und - eigene Personalräume haben sowie - unabhängig von anderen Betrieben geöffnet und geschlossen werden können. Seite 81 von 90 Einzelhandelsstandort- und Zentrenkonzept Gemeinde Langerwehe Ist innerhalb eines Gebäudes die Betriebsfläche baulich in mehrere selbstständig nutzbare betriebliche Einheiten unterteilt, bilden diese Einheiten gleichwohl einen großflächigen Einzelhandelsbetrieb im Sinne von § 11 Abs. 3 BauNVO, wenn die Gesamtfläche durch einen Einzelhandelsbetrieb als Hauptbetrieb geprägt wird und auf den baulich abgetrennten Flächen zu dessen Warenangebot als Nebenleistung ein Warenangebot hinzutritt, das in einem inneren Zusammenhang mit der Hauptleistung steht, diese jedoch nur abrundet und von untergeordneter Bedeutung bleibt (z.B. Backshop, Lotto/Toto/Zeitschriften). Nach § 11 Abs. 3 BauNVO 1990 sind städtebauliche Auswirkungen bei Ansiedlung von großflächigen Einzelhandelsbetrieben in der Regel anzunehmen, wenn die Geschossfläche des Betriebes 1.200 qm überschreitet. Weist das Vorhaben mehr als 800 qm Verkaufsfläche, aber weniger als 1.200 qm Geschossfläche auf, ist die Genehmigungsbehörde darlegungspflichtig dafür, ob mit Auswirkungen zu rechnen ist. Bei mehr als 1.200 qm Geschossfläche obliegt es dem Antragsteller, die Regelvermutung zu widerlegen. Hierzu bedarf es zunächst des Nachweises einer "atypischen Fallgestaltung". Dazu müssen Anhaltspunkte dafür bestehen, dass von einem Vorhaben jenseits der Vermutungsgrenze keine Auswirkungen auf die Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche oder die wohnungsnahe Versorgung der Bevölkerung ausgehen. Dabei sind nach dem Verordnungstext "... in Bezug auf die in Satz 2 [des § 11 Abs. 3 BauNVO] bezeichneten Auswirkungen insbesondere die Gliederung und Größe der Gemeinde und ihrer Ortsteile, die Sicherung der verbrauchernahen Versorgung der Bevölkerung und das Warenangebot des Betriebs zu berücksichtigen." Insofern kann diese Atypik aus betrieblichen oder städtebaulichen Besonderheiten des konkreten Sachverhaltes resultieren. Dabei können betriebliche Besonderheiten z.B. vorliegen bei einer Abweichung des Verhältnisses von Geschossfläche zur Verkaufsfläche, d.h. wenn der Anteil der Verkaufsfläche trotz Überschreitung des Schwellenwertes von 1.200 qm Geschossfläche unter 800 qm liegt, wenn der Betrieb beschränkt ist auf ein schmales Warensortiment (z.B. Baustoffe), bei Artikeln, die üblicherweise in Verbindung mit handwerklichen Dienstleistungen angeboten werden (z.B. Kfz-Handel mit Werkstatt). Städtebauliche Besonderheiten können beispielsweise vorliegen, wenn der Einzugsbereich des Betriebs im Warenangebot bisher unterversorgt war und innerhalb des Einzugsbereichs des Betriebs keine zentralen Versorgungsbereiche vorhanden sind, Seite 82 von 90 Einzelhandelsstandort- und Zentrenkonzept Gemeinde Langerwehe wenn der Betrieb in zentraler und für die Wohnbevölkerung gut erreichbarer Lage (städtebaulich integriert) errichtet werden soll und das Vorhaben aufgrund eines außergewöhnlich hohen Nachfragepotenzials im Nahbereich überwiegend von der lokalen Nachfrage getragen wird. Auch im unbeplanten Innenbereich nach § 34 BauGB –also innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile, jedoch außerhalb des Geltungsbereichs eines qualifizierten Bebauungsplaneskann die Regelung des § 11 Abs. 3 BauNVO in bestimmten Fällen Anwendung finden. Sie gilt beispielsweise dann, wenn nach § 34 Abs. 2 BauGB die Eigenart der näheren Umgebung faktisch einem der Baugebiete der BauNVO, z.B. einem Gewerbe- oder Industriegebiet, entspricht. Auch in diesem Fall ist die Ansiedlung von großflächigen Einzelhandelsbetrieben in der Regel unzulässig, es sei denn die Eigenart der näheren Umgebung wird bereits durch großflächige Einzelhandelsbetriebe geprägt und entspricht somit faktisch einem Sondergebiet nach § 11 Abs. 3 BauNVO. Zur Festsetzung „Sondergebiet“ wird im neuen Einzelhandelserlass im Kap. 4.2.4 ausgeführt, dass für Sondergebiete die Zweckbestimmung speziell festgesetzt werden muss. Während die BauNVO bei den übrigen Baugebieten (§§ 2 bis 9) die Zweckbestimmung des Gebietes und die zulässige Art der Nutzung selbst festlegt, müssen diese Regelungen bei Sondergebieten im Bebauungsplan getroffen werden. Dadurch ergibt sich ein größerer Spielraum, die zulässige Nutzung zu konkretisieren. Neben der Angabe der Zweckbestimmung (SO-Gebiet für großflächige Einzelhandelsbetriebe) ist die Festsetzung der Art der Nutzung (d.h. der einzeln aufzuführenden zulässigen Anlagen) unerlässlich. Bei Festsetzungen von Verkaufsflächenobergrenzen ist zwischen baugebietsbezogenen und vorhabenbezogenen Obergrenzen zu unterscheiden. Die Festsetzung baugebietsbezogener Verkaufsflächenbeschränkungen ist vom Bundesverwaltungsgericht für ein Sondergebiet für unwirksam erklärt worden, weil sie weder als Bestimmung des Maßes der baulichen Nutung noch als Festsetzung der Art der baulichen Nutzung zulässig ist. […] Festsetzungen zu vorhabenbezogenen Verkaufsflächenobergrenzen sind jedoch zulässig, da die Gemeinde auf der Grundlage von § 11 Abs. 2 BauNVO die Art der baulichen Nutzung näher konkretisieren und zu diesem Zweck die Merkmale bestimmen kann, die ihr am besten geeignet erscheinen, um das von ihr verfolgte Planungsziel zu erreichen. Insbesondere darf sie in einem von ihr festgesetzten Sondergebiet den vorhabenbezogenen Anlagentyp durch die von ihr bestimmte Begrenzung der Verkaufsflächen selbst festsetzen (BVerwG, 27.04.1990, 4 C 36.87 und 03.04.2008, 4 CN 4.07). Seite 83 von 90 Einzelhandelsstandort- und Zentrenkonzept Gemeinde Langerwehe 5.7.4 Festsetzungen zu Art und Umfang von Einzelhandelsnutzungen in Sondergebieten des großflächigen Einzelhandels Um potenzielle raumordnerische und städtebauliche Auswirkungen grundsätzlich in einem 'verträglichen Rahmen' zu halten und die zukünftige Flächenentwicklung in den Sonderlagen gemäß § 11 Abs. 3 BauNVO planungsrechtlich abzusichern, sind in der Regel Begrenzungen der zulässigen Verkaufsfläche und genaue Sortimentsfestsetzungen zu empfehlen. Insbesondere sollten verbindliche und definitorisch eindeutige Festsetzungen der zentrenrelevanten Sortimente erfolgen, die auf der vorab definierten Liste zentren- und nahversorgungsrelevanter Sortimente basieren. Bei großflächigen Betrieben mit nicht-zentrenrelevanten Kernsortimenten hängt die städtebaulich verträgliche Obergrenze für zentrenrelevante Randsortimente jeweils von der Art und Größe des konkreten Vorhabens sowie auch von der örtlichen Situation ab. Laut § 24a LEPro ist die Höchstgrenze für Vorhaben mit nicht-zentrenrelevanten Kernsortimenten an nicht-integrierten Standorten auf 10 % der Gesamtverkaufsfläche, max. jedoch auf 2.500 qm zu beschränken. Sollten zwei oder mehr Einzelhandelsvorhaben an einem Standort realisiert werden und beträgt deren Gesamtverkaufsfläche zusammen mehr als 50.000 qm, darf der Umfang der zentren- und nahversorgungsrelevanten Randsortimente insgesamt maximal 5.000 qm betragen. 5.7.5 Beschränkung von Einzelhandelsnutzungen in Gewerbegebieten Eine Beschränkung von bestimmten, in einem Baugebiet an sich zulässigen Nutzungen ist der Gemeinde Langerwehe nach § 1 Abs. 5 und 9 BauNVO grundsätzlich dann möglich, wenn besondere städtebauliche Gründe dies rechtfertigen. Nach allgemeiner Rechtsauffassung bleibt beispielsweise der Gebietscharakter bei Einschränkung von Einzelhandelsnutzungen in einem Gewerbegebiet gewahrt, wie das Bayerische Verwaltungs28 gericht bereits 1985 im Rahmen eines Normenkontroll-Verfahrens bestätigte . In dem vorgenannten Urteil wird u. a. ausgeführt, dass der Einzelhandel nur einen schmalen Ausschnitt aus der Fülle der nach § 8 Abs. 2 BauNVO allgemein zulässigen Nutzungen eines Gewerbegebietes darstellt, so dass die Wahrung des Gebietscharakters auch dann gegeben ist, wenn ein Bebauungsplan diese Nutzungsart ausschließt. 28 Bay VGH, Normenkontroll-Urteil vom 23.05.1985, Nr. 2 N 83 A 1490. Seite 84 von 90 Einzelhandelsstandort- und Zentrenkonzept Gemeinde Langerwehe Vor diesem Hintergrund wird der Gemeinde Langerwehe empfohlen, Einzelhandelsbetriebe und sonstige Gewerbebetriebe mit Verkaufsflächen für den Verkauf an Endverbraucher in Gewerbegebieten durch geeignete Bebauungspläne auszuschließen, sofern sich das Kernsortiment aus zentren- oder nahversorgungsrelevanten Sortimenten zusammensetzt. Zentrenrelevante Sortimente sollten nur als Randsortimente zulässig sein, die dem nicht-zentrenrelevanten Kernsortiment sachlich zugeordnet und diesem im Angebotsumfang deutlich untergeordnet sind. Ausnahmen sind für Einzelhandelsbetriebe denkbar, die aufgrund ihres Warensortiments und ihrer begrenzten Verkaufsfläche überwiegend der Versorgung der im Gewerbegebiet Tätigen dienen (z. B. ein Kiosk). Auch sollten Verkaufsstätten von produzierenden und weiterverarbeitenden Betrieben sowie Handwerksbetrieben zugelassen werden, wenn die Verkaufsfläche dem Hauptbetrieb räumlich zugeordnet, in betrieblichem Zusammenhang errichtet, dem Hauptbetrieb flächenmäßig deutlich untergeordnet ist und die Grenze der Großflächigkeit nach § 11 Abs. 3 BauNVO nicht überschritten wird. Zu beachten ist, dass bereits bestehenden Einzelhandelsbetrieben individuell auf sie zugeschnittener Bestandsschutz eingeräumt werden muss. Mit den vorgeschlagenen Empfehlungen zu den textlichen Festsetzungen werden: die unkontrollierbare Ansiedlung von Einzelhandelsbetrieben verhindert, Handwerks- und Gewerbebetrieben die Möglichkeit gegeben, funktional untergeordneten Einzelhandel mit dem Produktionsbetrieb angemessen zu verknüpfen und zum Zeitpunkt der Planänderung bereits bestehenden Einzelhandelsbetrieben angemessene Erweiterungen, Nutzungsänderungen und Erneuerungen zugestanden. Seite 85 von 90 Einzelhandelsstandort- und Zentrenkonzept Gemeinde Langerwehe 5.7.6 Beschränkung von Einzelhandelsnutzungen in sonstigen Baugebieten Zur Umsetzung des vorgeschlagenen Einzelhandelsstandort- und Zentrenkonzeptes kann es unter Umständen erforderlich werden, auch in Mischgebieten nach § 6 BauNVO Regelungen zum Ausschluss bestimmter Einzelhandelsnutzungen zu treffen. Diese setzen jedoch in der Regel besondere städtebauliche Begründungen voraus, die zum Beispiel auf Zielaussagen eines Einzelhandelsstandort- und Zentrenkonzeptes beruhen können. Gleichzeitig ist darauf zu achten, dass jeweils der Gebietscharakter gewahrt bleibt, was einem generellen Ausschluss von Einzelhandelsnutzungen wohl entgegenstehen dürfte. 5.7.7 Ausschluss von Einzelhandelsnutzungen im unbeplanten Innenbereich Am 1. Januar 2007 ist das Gesetz zur Erleichterung von Planungsvorhaben für die Innenentwicklung der Städte in Kraft getreten. Mit ihm sind das Baugesetzbuch (BauGB) sowie das Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung (UVPG) und die Verwaltungsgerichtsordnung (VwGO) geändert worden. Die Erhaltung und Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche ist in § 1 Abs. 6 Nr. 4 BauGB als bei Aufstellung der Bauleitpläne zu berücksichtigender Belang ausdrücklich aufgenommen worden. Als zusätzliches planungsrechtliches Steuerungsmoment ist es nach § 9 Abs. 2a BauGB möglich, in einem Bebauungsplan für im Zusammenhang bebaute Ortsteile ohne Ausweisung von Baugebieten im Sinne der Baunutzungsverordnung die Zulässigkeit beschränkende Festsetzungen insbesondere zum Einzelhandel zu treffen, um zentrale Versorgungsbereiche zu erhalten und zu entwickeln. Die Anwendung des neuen Steuerungsinstruments macht eine genaue Begründung erforderlich. Denn wie bereits in früheren Urteilen auch von hohen Gerichten klargestellt wurde, „… ist der bauplanerische Ausschluss einzelner Nutzungsarten nur dann städtebaulich gerechtfertigt, wenn er anhand eines schlüssigen Plankonzepts auf Eignung, Erforderlichkeit und Angemessenheit 29 überprüft werden kann“ (VGH Mannheim, Urteil vom 28.01.2005) . 29 zitiert nach Schmitz, H: Die Novellierung des BauGB 2007 unter Berücksichtigung der spezifischen Berliner Planungsbedingungen, Berlin 2007. Seite 86 von 90 Einzelhandelsstandort- und Zentrenkonzept Gemeinde Langerwehe 5.7.8 Möglichkeiten zur Umsetzung des Einzelhandelskonzepts durch die Bauleitplanung – Zusammenfassung der Empfehlungen Zur Umsetzung des vorgeschlagenen Einzelhandelsstandort- und Zentrenkonzepts werden für die künftige Bauleitplanung zusammengefasst folgende Handlungsempfehlungen ausgesprochen: (1) Großflächige Einzelhandelsbetriebe mit zentrenrelevanten Sortimenten sind grundsätzlich nur noch im bestehenden Zentralen Versorgungsbereich zuzulassen. Hierbei werden großflächige Neuansiedlungen mit zentrenrelevanten Sortimenten ausschließlich auf das Hauptzentrum Langerwehe verwiesen. (2) Großflächiger nahversorgungsrelevanter Einzelhandel ist darüber hinaus ausnahmsweise im Bereich der östlichen Hauptstraße zuzulassen („Ergänzungsstandort für den großflächigen Le30 bensmitteleinzelhandel“). (3) Sofern die bauplanungsrechtlichen Voraussetzungen bisher fehlen, ist die Genehmigung von großflächigen Einzelhandelsbetrieben mit zentrenrelevanten oder nahversorgungsrelevanten Sortimenten innerhalb des Zentralen Versorgungsbereiches bzw. des Ergänzungsstandorts für den großflächigen Lebensmitteleinzelhandel durch Bebauungspläne mit Kerngebiets- oder ggf. Sondergebietsfestsetzungen gemäß § 7 BauNVO oder über Festsetzungen nach § 11 Abs. 3 BauNVO zu regeln. (4) Großflächiger Einzelhandel mit nicht-zentrenrelevanten Kernsortimenten ist auch außerhalb des Zentralen Versorgungsbereiches an städtebaulich geeigneten Standorten grundsätzlich zuzulassen. Dabei ist der Anteil der zentrenrelevanten Randsortimente auf 10 % der Gesamtverkaufsfläche, max. jedoch auf 2.500 qm zu beschränken. Bei einem Ausbau vorhandener Standorte dürfen zentrenrelevante Randsortimente über den Bestand hinaus nur noch nur in einem eng begrenzten Umfang zugelassen werden. (5) Einzelhandelsbetriebe und sonstige Gewerbebetriebe mit Verkaufsflächen für den Verkauf an Endverbraucher sind in Gewerbegebieten auszuschließen, sofern sich das Kernsortiment aus zentren- oder nahversorgungsrelevanten Sortimenten zusammensetzt. Zentrenrelevante Sortimente sollten nur als Randsortimente zulässig sein, die dem nicht-zentrenrelevanten Kernsortiment sachlich zugeordnet und diesem im Angebotsumfang deutlich untergeordnet sind. Ausnahmen sind für Einzelhandelsbetriebe denkbar, die aufgrund ihres Warensortiments und ihrer begrenzten Verkaufsfläche überwiegend der Versorgung der im Gewerbegebiet Tätigen dienen (z. B. ein Kiosk). Auch sind Verkaufsstätten von produzierenden und weiterverarbeitenden Betrieben sowie Handwerksbetrieben zuzulassen, wenn die Verkaufsfläche dem Hauptbetrieb räumlich zugeordnet, 30 Vgl. Ausführungen in Kapitel 5.4 und 5.5 Seite 87 von 90 Einzelhandelsstandort- und Zentrenkonzept Gemeinde Langerwehe in betrieblichem Zusammenhang errichtet, dem Hauptbetrieb flächenmäßig deutlich untergeordnet ist und die Grenze der Großflächigkeit nach § 11 Abs. 3 BauNVO nicht überschritten wird. (6) Grundsätzlich ist auch der kleinflächige zentrenrelevante Einzelhandel auf den Zentralen Versorgungsbereich zu konzentrieren. In Mischgebieten außerhalb des Zentralen Versorgungsbereiches sollten Einzelhandelsbetriebe mit zentrenrelevanten Kernsortimenten ausnahmsweise nur dann zugelassen werden, wenn deren Ansiedlung die Entwicklung des Zentrums nachweislich nicht gefährdet. (7) In Wohngebieten sollten nur noch Läden für die Gebietsversorgung wie Nachbarschaftsläden, Lebensmittel SB-Geschäfte, Ladenhandwerksbetriebe und Kioske zugelassen werden. (8) Vorhandene Bebauungspläne sind daraufhin zu überprüfen, ob der angestrebte Schutz des Zentralen Versorgungsbereichs den Teilausschluss bestimmter Einzelhandelsnutzungen erfordert. Ggf. sind unter Beachtung der Anforderungen des Bestandsschutzes Einzelhandelsbetriebe mit zentrenrelevantem Sortiment bis auf eng begrenzte Ausnahmen gemäß § 1 Abs. 5 und 9 BauNVO durch geeignete Bebauungspläne auszuschließen. (8) Für den unbeplanten Innenbereich sind Bebauungspläne aufzustellen, die die Einhaltung der vorab definierten städtebaulichen Ziele gewährleisten. Dabei ist auch zu prüfen, ob als zusätzliches planungsrechtliches Steuerungsmoment Bebauungspläne nach § 9 Abs. 2a BauGB Anwendung finden können. Danach ist es möglich, in einem Bebauungsplan für im Zusammenhang bebaute Ortsteile ohne Ausweisung von Baugebieten die Zulässigkeit beschränkende Festsetzungen zu treffen, um den zentralen Versorgungsbereich zu erhalten und zu entwickeln. Seite 88 von 90 Einzelhandelsstandort- und Zentrenkonzept Gemeinde Langerwehe --Die vorliegende Untersuchung ist urheberrechtlich geschützt. Der Auftraggeber ist berechtigt, die Untersuchung an Dritte weiterzugeben, soweit dies mit dem Zweck der Untersuchung in unmittelbarem Zusammenhang steht. Darüber hinaus ist jede Verwertung außerhalb der engen Grenzen des Urheberrechts, insbesondere Nachdruck, Vervielfältigung, Veröffentlichung und Weitergabe der Untersuchung nur mit vorheriger Zustimmung der BBE Handelsberatung GmbH erlaubt. --- Seite 89 von 90