Beschlussvorlage (Auswirkungsanalyse)

Auswirkungsanalyse zur geplanten Entwicklung eines Nahversorgungsstandorts im Baugebiet „Am Steinchen“ in der Gemeinde Langerwehe für die Dirk Schlun Venture Group, Aachen Ihre Ansprechpartner Wirtschaftsgeogr. Claus Ciuraj, M.A. (Projektleitung) Dipl.-Geogr. Rainer Schmidt-Illguth (Niederlassungsleitung) BBE Handelsberatung GmbH Goltsteinstraße 87a 50968 Köln Deutschland Tel +49 221 789 41 160 Fax +49 221 789 41 169 E-Mail ciuraj@bbe.de © BBE Handelsberatung GmbH Der Auftraggeber kann die vorliegende Unterlage für Druck und Verbreitung innerhalb seiner Organisation verwenden; jegliche – vor allem gewerbliche – Nutzung darüber hinaus ist nicht gestattet. Diese Entwurfsvorlagen und Ausarbeitungen usw. fallen unter § 2, Abs. 2 sowie § 31, Abs. 2 des Gesetzes zum Schutze der Urheberrechte. Sie sind dem Auftraggeber nur zum eigenen Gebrauch für die vorliegende Aufgabe anvertraut. Weitergabe, Vervielfältigungen und Ähnliches, auch auszugsweise, sind nur mit ausdrücklicher schriftlicher Zustimmung des Verfassers gestattet. Sämtliche Rechte, vor allem Nutzungs- und Urheberrechte, verbleiben bei der BBE Handelsberatung GmbH. Wissen schafft Zukunft. Köln, im Mai 2016 Auswirkungsanalyse Planvorhaben Nahversorgungsstandort „Am Steinchen“/Langerwehe Inhaltsverzeichnis 1 Aufgabenstellung und methodische Vorgehensweise .................................................................... 4 1.1 Ausgangssituation und Zielsetzung ............................................................................................... 4 1.2 Methodische Vorgehensweise ....................................................................................................... 5 2 Marktsituation im Lebensmitteleinzelhandel .................................................................................... 6 2.1 Marktbedeutung der unterschiedlichen Betriebstypen ................................................................... 6 2.2 Unterschiede der Betriebstypen ..................................................................................................... 7 2.3 Flächenbedarf des Betriebstyps Supermarkt ............................................................................... 10 2.4 Flächenbedarf des Betriebstyps Lebensmittel-Discounter .......................................................... 11 3 Markt- und standortseitige Rahmenbedingungen .......................................................................... 12 3.1 Einzelhandelsrelevante Planungsvorgaben – Landesentwicklungsplan NRW............................ 12 3.2 Makrostandort .............................................................................................................................. 14 3.3 Mikrostandort ............................................................................................................................... 18 3.4 Planvorhaben und Prüfszenario ................................................................................................... 19 4 Relevante Wettbewerbssituation ...................................................................................................... 21 5 Nachfrageanalyse - Einzugsgebiet und Kaufkraftvolumen ........................................................... 26 6 Auswirkungsanalyse.......................................................................................................................... 30 6.1 Umsatzleistung des Planvorhabens und Marktanteile ................................................................. 30 6.2 Umsatzumverteilungseffekte ........................................................................................................ 34 6.2.1 Methodik ............................................................................................................................ 34 6.2.2 Umverteilungseffekte ......................................................................................................... 35 6.3 Städtebauliche Bewertung des Planvorhabens ........................................................................... 38 6.4 Übereinstimmung des Vorhabens mit den Grundsätzen und Zielen des Landesentwicklungsplanes .......................................................................................................... 40 7 Fazit ..................................................................................................................................................... 43 2 Auswirkungsanalyse Planvorhaben Nahversorgungsstandort „Am Steinchen“/Langerwehe Abbildungsverzeichnis Abbildung 1: Entwicklung der Marktanteile im Lebensmittelhandel ................................................................. 7 Abbildung 2: Durchschnittliche Artikelanzahl nach Betriebstyp ....................................................................... 8 Abbildung 3: Eigenschaften von Supermärkten und Lebensmitteldiscountern aus Verbrauchersicht ............ 9 Abbildung 4: Einwohner der Gemeinde Langerwehe ..................................................................................... 15 Abbildung 5: Bevorzugte Einkaufsorte für Lebensmittel (Angaben in %) ...................................................... 27 Tabellenverzeichnis Tabelle 1: Projektierte Verkaufsflächen der einzelnen Nutzungsbausteine ................................................ 19 Tabelle 2: Relevante Wettbewerbsstandorte ............................................................................................... 25 Tabelle 3: Nahversorgungsrelevantes Kaufkraftpotenzial im Einzugsgebiet .............................................. 29 Tabelle 4: Umsatz-Kaufkraft-Relationen in den nahversorgungsrelevanten Sortimenten in der Gemeinde Langerwehe..................................................................................................... 29 Tabelle 5: Umsatzerwartung des Planvorhabens in Mio. € ......................................................................... 31 Tabelle 6: Umsatzerwartung, Kundenstruktur und Kaufkraftbindung des Planvorhabens in den nahversorgungsrelevanten Sortimenten ..................................................................................... 32 Tabelle 7: Umverteilungseffekte des Planvorhabens in den nahversorgungsrelevanten Sortimenten ...... 37 Tabelle 8: Umsatz-Kaufkraft-Relationen in den nahversorgungsrelevanten Sortimenten in der Gemeinde Langerwehe nach Realisierung des Planvorhabens „Am Steinchen“ ....................... 42 Kartenverzeichnis Karte 1: Lage der Gemeinde Langerwehe und zentralörtliche Gliederung .............................................. 14 Karte 2: Abgrenzung zentraler Versorgungsbereich Langerwehe ........................................................... 17 Karte 3: Mikrostandort .............................................................................................................................. 18 Karte 4: Wettbewerbssituation .................................................................................................................. 21 Karte 5: Einzugsgebiet des Planvorhabens ............................................................................................. 28 3 Auswirkungsanalyse Planvorhaben Nahversorgungsstandort „Am Steinchen“/Langerwehe 1 Aufgabenstellung und methodische Vorgehensweise 1.1 Ausgangssituation und Zielsetzung Die Dirk Schlun Venture Group plant, im Rahmen der Gesamtentwicklung des Baugebiets „Am Steinchen“ auf einem Grundstück an der Hauptstraße in Langerwehe ein Nahversorgungsstandort zu entwickeln. Geplant werden: ■ Ein Lebensmittel-Supermarkt mit einer Verkaufsfläche (VKF) von rd. 1.700 m² sowie ■ die Ansiedlung eines Discountmarktes mit einer maximalen Verkaufsfläche von 800 m². Bei dem geplanten Discountmarkt soll es sich um die bislang in einer Gewerbegebietslage ansässige Norma-Filiale handeln, die kleinräumig verlagert und dabei geringfügig auf max. 800 m² erweitert werden soll. Für den Altstandort soll die Nachnutzung durch einen Lebensmittelmarkt vertraglich ausgeschlossen werden. Das Plangrundstück liegt in einem mit dem kommunalen Einzelhandelskonzept ausgewiesenen Ergänzungsstandort und stimmt somit standortseitig mit den Vorgaben der Gemeindeentwicklungsplanung überein. Die Errichtung des Vorhabens macht die Änderung des Flächennutzungsplans und die Aufstellung eines Bebauungsplanes mit Festsetzungen gemäß § 8 sowie § 11 Abs. 3 Baunutzungsverordnung (BauNVO) erforderlich. Vor diesem Hintergrund ist im Zuge des Genehmigungsverfahrens ist u. a. der Nachweis zu erbringen, dass die Bauleitplanung das Beeinträchtigungsverbot gemäß Ziel 3 des LEP NRW - Sachlicher Teilplan Großflächiger Einzelhandel wahrt und von dem geplanten Einzelhandelsvorhaben keine zentrale Versorgungsbereiche in Langerwehe oder sonstigen Gemeinden beeinträchtigt werden. Darüber hinaus soll das zu erarbeitende Gutachtung auch als Entscheidungsgrundlage für das Bauleitplanverfahren dienen und ebenfalls prüfen, ob bei Realisierung des Planvorhabens absatzwirtschaftliche Auswirkungen im Sinne von § 11 Abs. 3 BauNVO in Langerwehe und den Nachbargemeinden zu erwarten wären. Die BBE Handelsberatung GmbH ist mit der Erarbeitung eines entsprechenden Gutachtens beauftragt. 4 Auswirkungsanalyse Planvorhaben Nahversorgungsstandort „Am Steinchen“/Langerwehe 1.2 Methodische Vorgehensweise Die Ergebnisse der Untersuchung basieren insbesondere auf folgenden Datengrundlagen: ■ Vor-Ort-Recherchen zur Standortsituation und zu den Lagebeziehungen des Mikrostandorts, ■ Aktualisierung der Erhebung der projektrelevanten Einzelhandelsbetriebe in der Gemeinde Langerwehe sowie den relevanten Umlandkommunen. Hierzu gehören vor allem strukturprägende Lebensmittel- und Getränkemärkte, ■ Umsatzschätzung für die erfassten Einzelhandelsbetriebe unter Berücksichtigung der standortbezogenen Rahmenbedingungen sowie branchen- und betriebsformenspezifischer Leistungskennziffern, ■ Verwendung von aktuellen Datenmaterialien der BBE Marktforschung (z. B. gemeindebezogene Kaufkraftkennziffern und sortimentsspezifische Pro-Kopf-Ausgaben), ■ Aufbereitung relevanter sekundärstatistischer Daten und Informationsquellen (u. a. Einzelhandelskonzept der Gemeinde Langerwehe; soziodemografische Kennzahlen), ■ BBE-Erfahrungswerte aus ähnlich gelagerten Untersuchungen. Die Prognose der derzeitigen und der durch das Planvorhaben beeinflussten zukünftigen Kaufkraftbewegungen wird unter Zugrundelegung der folgenden Faktoren durchgeführt: ■ Zeitdistanzen zwischen den Wohnortstandorten im Einzugsbereich und den projektrelevanten Einzelhandelsstandorten, ■ Einwohnerzahlen im Untersuchungsgebiet, ■ einzelhandelsrelevantes Kaufkraftniveau im Untersuchungsgebiet, ■ Attraktivität der untersuchungsrelevanten Einkaufsziele im Untersuchungsgebiet ausgedrückt durch das Verkaufsflächenangebot, die Angebotsstruktur und die Erreichbarkeit, ■ Bereitschaft der Konsumenten zur „Raumüberwindung“ beim Einkauf bestimmter Warengruppen. 1 Das eingesetzte Prognosemodell wurde bereits in zahlreichen Praxissituationen erprobt und verfeinert, so dass es zur Abschätzung der Auswirkungen von Einzelhandel auf die Kaufkraftbindung und die Wettbewerbssituation im Einzugsgebiet geeignet ist. 1 Während beispielsweise bei Artikeln des täglichen Bedarfes (v. a. Lebensmittel und Drogeriewaren) das Kriterium der räumlichen Nähe des Einkaufszieles gegenüber dem Kriterium der Attraktivität relativ wichtiger ist, dominiert bei Artikeln des mittel- und längerfristigen Bedarfes (u. a. Sportartikel oder Bekleidung / Schuhe) das Kriterium der (vermuteten) Attraktivität. 5 Auswirkungsanalyse Planvorhaben Nahversorgungsstandort „Am Steinchen“/Langerwehe 2 Marktsituation im Lebensmitteleinzelhandel Zur Einordnung des Vorhabens in einen übergeordneten Rahmen innerhalb der deutschen Handelslandschaft werden im Folgenden einige Entwicklungen und Trends im Lebensmitteleinzelhandel aufgezeigt. Der Ausgabenanteil für Lebensmittel hat im Gegensatz zu anderen Bereichen des Handels in den letzten Jahren leicht zugenommen. Der Grund dafür liegt zum einen in Veränderungen der Nachfrage und steigenden Preisen begründet, zum anderen in einer Diversifizierung des Angebotes. Nachfrageseitig haben verschiedene Lebensmittelskandale ein Umdenken in Gang gesetzt, das bei den Verbrauchern zu einer leicht gestiegenen Ausgabebereitschaft für qualitativ hochwertige Lebensmittel geführt hat. Insbesondere lässt sich dies am boomenden Absatz von Bio-Lebensmitteln ablesen, die inzwischen zum Sortiment aller Lebensmittelmärkte - vom Lebensmitteldiscounter bis zum Bio-Supermarkt - zählen. Von den Einzelhandelsausgaben der deutschen Verbraucher in Höhe von ca. 525 Mrd. € entfallen rd. 272 Mrd. € auf die Kernsortimente der Nahversorgung (Lebensmittel, Getränke, Drogeriewaren, Apotheken2 waren). Dies entspricht einem Anteil von rd. 52 % und dokumentiert die hohe Bedeutung dieses Marktsegmentes, insbesondere der Nahrungs- und Genussmittel. Die Entwicklung im Lebensmitteleinzelhandel ist insgesamt durch eine starke Dynamik geprägt, wobei das Wachstum der Branche vor allem durch zunehmende Nachverdichtung, Flächenausweitungen und Diversifizierung des Angebots generiert wird. Gleichzeitig weist die Branche eine hohe Konzentration auf Handels- und Lieferantenseite auf. 2.1 Marktbedeutung der unterschiedlichen Betriebstypen Aufgrund einer ausgeprägten Preisorientierung der deutschen Kunden und der an veränderte Verbraucherwünsche angepassten Betriebskonzepte haben die Lebensmitteldiscounter in den letzten Jahrzehnten stark an Marktanteilen gewinnen können und sind seit einigen Jahren mit einem Marktanteil von ca. 46 % der am stärksten präsente Betriebstyp des Lebensmittelhandels (vgl. Abbildung 1). Auch die Supermärkte konnten in den letzten Jahren aufgrund ihrer Anstrengungen bei der Weiterentwicklung der Konzepte wieder Marktanteile hinzugewinnen. Die aktuellen Zahlen des EHI weisen für Supermärkte und große Supermärkte einen Marktanteil von ca. 38 % aus. Um sich gegenüber den konkurrierenden Vertriebstypen wie den Lebensmitteldiscountern und den Verbrauchermärkten besser profilieren zu können, wurden Supermarktkonzepte aller Betreiber in der Vergangenheit strukturellen Veränderungen unterzogen. So hat beispielsweise die Gestaltung der Bedientheken für Frischeprodukte (Wurst, Fleisch, Käse, Delikatessen, etc.) deutlich an Qualität gewonnen. 2 Vgl. MB-Research, Sortimentskaufkraft 2015 in Deutschland 6 Auswirkungsanalyse Planvorhaben Nahversorgungsstandort „Am Steinchen“/Langerwehe Abbildung 1: 100% 90% Entwicklung der Marktanteile im Lebensmittelhandel 4,3% 3,7% 3,5% 3,4% 3,3% 14,1% 14,0% 13,6% 13,2% 12,9% 35,4% 36,7% 37,0% 37,5% 38,0% 80% 70% Übrige LEH-Geschäfte 60% SB-Warenhäuser 50% Supermärkte/große Supermärkte Discounter 40% 30% 20% 46,2% 45,6% 45,9% 45,9% 45,8% 2008 2011 2012 2013 2014 10% 0% Quelle: EHI handelsdaten aktuell 2015, BBE-Darstellung 2016 2.2 Unterschiede der Betriebstypen Anders als Supermärkte, Verbrauchermärkte und SB-Warenhäuser stellen die Lebensmitteldiscounter keine Vollsortimenter dar. Auf einer Verkaufsfläche von bis zu 1.500 m² bieten Lebensmitteldiscounter ein schnelldrehendes Sortiment mit relativ niedriger Artikelzahl an. Die Attraktivität der Lebensmitteldiscounter basiert also auf einem preislichen Vorteil, kombiniert mit einer überschaubaren Anzahl an Artikeln. Der Umfang eines durchschnittlichen Supermarktsortiments weist knapp 12.000 Artikel auf, so dass ein umfassendes nahversorgungsbezogenes Angebot vorhanden ist. Damit stehen Supermärkte zwischen den preisorientierten Lebensmitteldiscountern mit eng umgrenztem Sortiment und den Verbrauchermärkten bzw. SB-Warenhäusern, deren Sortiment weit über das der Nahversorgung hinausgeht und bereits den mittel- bis langfristigen Bedarfsbereich abdeckt. SB-Warenhäuser zielen mit ihrem erweiterten Sortiment somit nicht primär auf eine Nahversorgung ab, sondern führen ein deutlich erweitertes Angebot. Während Lebensmitteldiscounter von den Konsumenten in der Regel zum preisgünstigen Grundeinkauf aufgesucht werden, sind Supermärkte v. a. wegen ihres umfassenden Sortiments, einer großen Auswahl an Frischeartikeln, der attraktiveren Warenpräsentation und Ladenatmosphäre, des fachkundigen Personals und der Service-Elemente gefragt. Aus der zunehmenden Bedeutung der Faktoren Übersichtlichkeit und angenehme Atmosphäre sowie einer Zunahme der Artikelzahl resultiert der steigende Flächenbedarf der Lebensmittelmärkte. Bei den Discountmärkten ist zwischen den Hard-Discountern und den Soft- bzw. Markendiscountern zu unterscheiden (vgl. Abbildung 2). Hard-Discounter führen etwa 800 – 1.000 verschiedene Artikel, wo hin- 7 Auswirkungsanalyse Planvorhaben Nahversorgungsstandort „Am Steinchen“/Langerwehe gegen die Soft-Lebensmitteldiscounter mit bis zu 1.700 Artikeln, mehr als die doppelte Artikelzahl anbieten. Der Schwerpunkt liegt bei beiden Lebensmitteldiscounterarten im Trockensortiment, das um Getränke (v. a. in Einwegverpackung) ergänzt wird. Bedienungsabteilungen wie Frischetheken und andere Dienstleistungen sind in Lebensmitteldiscountern nicht vorzufinden. Charakteristisch für Lebensmitteldiscounter, insbesondere Hard-Discounter, ist der hohe Anteil an Eigenmarken, die sehr preiswert angeboten werden können. Dieser Betriebstyp weist eine preisorientierte und werbeintensive Unternehmensphilosophie auf. Die Warenpräsentation wird daher in der Regel eher nüchtern gestaltet, wobei vereinzelt ausgewählte Warengruppen (z. B. Drogerieartikel) aufwendiger präsentiert werden. Die Soft- bzw. Markendiscounter verfolgen dabei das Discount-Konzept weniger strikt als die Hard-Discounter. Der Nonfood-Bereich, der sich neben festen Nonfood-Artikeln zu einem Großteil aus wöchentlich wechselnden Aktionsangeboten zusammensetzt, umfasst durchschnittlich einen Umsatzanteil von 9 % bis 13 %. Abbildung 2: Durchschnittliche Artikelanzahl nach Betriebstyp Durchschnittliche Artikelanzahl nach Betriebstypen Artikel pro Filiale (in TSD) SB-Warenhaus 50 - 70 Verbrauchermarkt 25 - 45 Supermarkt 9 - 14 Hybrid-Discounter 2,8 - 3,5 Soft-/ MarkenDiscounter 1,3 - 1,7 Hard-Discounter 0,8 - 1 SB-Markt 1 - 3,6 Convenience- und Nachbarschaftsladen 0,5 - 1 0 10 20 30 40 50 60 70 80 Quelle: BBE-Darstellung 2015 Die Lebensmitteldiscounter besitzen in der Regel einen einheitlichen Marktauftritt, so dass der Kunde in jedem Markt dasselbe Sortiment vorfindet. Abgeleitete Betriebsformen wie beispielsweise bei den Supermärkten (z. B. City-Supermarkt) sind bei Lebensmitteldiscountern i. d. R. nicht vorzufinden. Eine Ausnahme bilden die Supermarkt-Discount-Hybriden (oder Hybrid-Discounter), zu denen in Deutschland u.a. Netto zählt. Netto positioniert sich hinsichtlich der Artikelzahl aber auch der Bedienform und des Getränkesortiments zwischen Supermärkten und Lebensmitteldiscountern. Mit rund 3.500 Artikeln liegt die Artikelzahl eines Netto-Marktes deutlich über den discount-typischen 800 bis 1.700 Artikeln, so dass Netto ein weitaus größeres Sortiment führt als es Hard- oder Soft-Discounter tun. 8 Auswirkungsanalyse Planvorhaben Nahversorgungsstandort „Am Steinchen“/Langerwehe Dies hat zur Folge, dass das Sortiment breiter und auch tiefer aufgestellt ist und der Kunde eine umfangreichere Auswahl an Produkten vorfindet. Neben Eigenmarken bietet Netto dabei eine discount-untypisch hohe Anzahl an Markenartikeln an. Auch im Nonfood I-Segment (Drogerieartikel, Tiernahrung und Wasch- und Putzmittel) verfügt Netto über eine größere Sortimentsbreite und entspricht diesbezüglich eher dem Nonfood I Aufbau eines Supermarktes. Zudem verzichtet Netto weitgehend auf Aktionsartikel, so dass der entsprechende Umsatzanteil deutlich unter dem der klassischen Discounter liegen dürfte. In der Praxis versorgt sich der Verbraucher nicht nur bei einer, sondern bei durchschnittlich 4,25 Betriebsformen. Idealtypischer Weise wird der Grundbedarf beim Lebensmitteldiscounter eingekauft, die Produkte, die dort nicht erhältlich sind oder die man dort nicht kaufen möchte, werden bei ergänzenden Wettbewerbern besorgt. Supermärkte bedienen andere Verbraucherbedürfnisse als beispielsweise Lebensmitteldiscounter, wie die folgende Abbildung veranschaulicht: Abbildung 3: Eigenschaften von Supermärkten und Lebensmitteldiscountern aus Verbrauchersicht Wichtigkeit 1. Produkte sind von guter Qualität 98% 2. frische Ware 96% 3. Sauberkeit des Geschäfts 94% 4. Geschäft ist freundlich und übersichtlich 93% 5. günstige Preise 93% 6. reichhaltiges und gut sortiertes Angebot 92% 7. Gechäft liegt in der Nähe 92% 8. freundliches und hilfreiches Personal 91% 9. viele Sonderangebote 70% 0% 10% 20% 30% trifft weniger stark zu 40% trifft sehr stark zu Supermärkte Discounter Quelle: ZMG (Branchenreport LEH), Bearbeitung BBE Handelsberatung GmbH. 9 Auswirkungsanalyse Planvorhaben Nahversorgungsstandort „Am Steinchen“/Langerwehe 2.3 Flächenbedarf des Betriebstyps Supermarkt Ein Grund für die Entwicklung von größeren Flächen bei Supermärkten ist die Notwendigkeit, sich stärker von Lebensmitteldiscountern abzusetzen, deren Flächengrößen seit Jahren wachsen. Übersichtlichkeit und angenehme Atmosphäre sind bei der deutlich größeren Artikelzahl der Supermärkte nur auf einer größeren Verkaufsfläche zu realisieren. Daneben sind noch andere Entwicklungen für einen größeren Flächenbedarf entscheidend: ■ Die Nachfrage nach Convenience-Produkten (z.B. Tiefkühl- und Halbfertigware, Fertigsalate) ist in den letzten Jahren konstant angestiegen. Daher sind größere Kühlregale und Tiefkühlbereiche erforderlich. ■ Auch die gestiegene Nachfrage nach Bio-Produkten erfordert, dass einzelne Artikel sowohl in BioQualität als auch konventionell hergestellt angeboten werden (u.a. Obst & Gemüse, Kaffee, Fleisch-/Wurstwaren). ■ Um eine angenehmere Ladenatmosphäre und attraktivere Warenpräsentation bei gleichzeitig besserem Überblick und besserer Orientierung zu erreichen, wird bei neuen Lebensmittelmärkten eine niedrigere Höhe der Regale gewählt. Dies führt bei gleichem Sortiment zu einer größeren Verkaufsfläche. ■ Im Sinne der Verbesserung der Ladenatmosphäre und einer vereinfachten, zeitsparenden Warenbestückung werden die Laufwege und Gänge in den Märkten breiter als früher gehalten. Als Faustregel wird hier im Idealfall eine Breite gewählt, die drei Einkaufswägen nebeneinander zulässt. Der Kunde soll sich in Ruhe im Regal umsehen können, ohne sich von hinter ihm wartenden anderen Kunden bedrängt zu fühlen. Großzügigere Warenpräsentation und niedrigere Regalhöhen erleichtern dabei vor allem den älteren Kunden (u. a. auch mit Blick auf den demographischen Wandel) den Warenzugang. ■ Den Kunden werden verstärkt saisonale und regionale Artikel außerhalb der Regale auf Zusatzflächen in Form von Sonder-, Aktions- und Zweitplatzierungen präsentiert. Außerdem werden Abteilungen, die eine besondere Lebensqualität (z.B. Wein, Feinkost, Obst) vermitteln sollen, entsprechend aufwendig und großzügiger gestaltet. ■ Gesetzliche Vorgaben machen einen zusätzlichen Platzbedarf erforderlich. So unter anderem die Anforderungen der geänderten Verpackungsverordnung, nach der Kunden Verpackungsmaterial sofort im Laden entsorgen können, oder die Pfandregelung für Kunststoffflaschen. ■ Darüber hinaus werden zunehmend auch Super-/Verbrauchermärkte mit sogenannten Backstationen ausgestatten. Betreiberseitig wird dabei dem Wunsch vieler Kunden nach permanenter Frische im Backwarensegment nachgekommen. Für Backautomat und Backwaren-Entnahmeregal sind allerdings zusätzliche Stellflächen nötig, die in der Regel durch die (allenfalls leicht) reduzierte Artikelzahl verpackter Backwaren nicht kompensiert werden. 10 Auswirkungsanalyse Planvorhaben Nahversorgungsstandort „Am Steinchen“/Langerwehe 2.4 Flächenbedarf des Betriebstyps Lebensmittel-Discounter Lebensmittel-Discounter hingegen versuchen durch eine großzügigere, ansprechendere Warenpräsentation eine qualitative Aufwertung ihres – bisher eher als funktional zu bezeichnenden – Marktauftritts zu erreichen. Darüber hinaus sind zusätzliche Ursachen für den gestiegenen Flächenbedarf bei Lebensmittel-Discountern in der Prozessoptimierung und geänderten gesetzlichen Vorgaben zu sehen: ■ Die ansprechende Präsentation insbesondere von Frische-Produkten (Obst, Gemüse), Backwaren und Bio-Lebensmitteln hat neben einer qualitativen Aufwertung des Marktauftritts regelmäßig auch einen höheren Platzbedarf zur Folge. ■ Großzügigere Warenpräsentation und niedrigere Regalhöhen erleichtern vor allem den älteren Kunden (u. a. auch mit Blick auf den demographischen Wandel) den Warenzugang. ■ Gesetzliche Vorgaben machen einen zusätzlichen Platzbedarf erforderlich, so u. a. die Anforderungen der geänderten Verpackungsverordnung, nach der Kunden Verpackungsmaterial sofort im Laden entsorgen können, oder die Pfandregelung für Kunststoffflaschen. ■ Großzügigere Verkehrsflächen, insbesondere größere Gangbreiten, tragen auch zu einer effizienteren Bestückung des Ladens und zur Vereinfachung von (logistischen) Betriebsabläufen bei. Sowohl bei Supermärkten als auch Discountern werden größere Flächen somit nicht in gleichem Umfang zu Mehrumsätzen, sondern regelmäßig zu einer abnehmenden Flächenleistung führen. 11 Auswirkungsanalyse Planvorhaben Nahversorgungsstandort „Am Steinchen“/Langerwehe 3 Markt- und standortseitige Rahmenbedingungen 3.1 Einzelhandelsrelevante Planungsvorgaben – Landesentwicklungsplan NRW Mit dem Inkrafttreten des Landesentwicklungsplans Nordrhein-Westfalen, Sachlicher Teilplan Großflächiger Einzelhandel am 13.07.2013 bestehen Ziele und Grundsätze der Raumordnung, die im Rahmen des Bauleitplanverfahrens bei der Abwägung beachtet bzw. berücksichtigt werden müssen. Nachfolgend werden die landesplanerischen Ziele und Grundsätze dargestellt: ■ Ziel 1: Standorte nur in Allgemeinen Siedlungsbereichen Kerngebiete und Sondergebiete für Vorhaben im Sinne des § 11 Abs. 3 BauNVO dürfen nur in regionalplanerisch festgelegten Allgemeinen Siedlungsbereichen (ASB) dargestellt und festgesetzt werden. ■ Ziel 2: Zentrenrelevante Kernsortimente: Standorte nur in zentralen Versorgungsbereichen Großflächige Einzelhandelsbetriebe mit zentrenrelevanten Kernsortimenten sind nur in bestehenden sowie neu geplanten zentralen Versorgungsbereichen in städtebaulich integrierter Lage zulässig. Als zentrenrelevant gelten dabei die Sortimente gemäß Anlage 1 – Sachlicher Teilplan sowie weitere, von der jeweiligen Standortgemeinde als zentrenrelevant festgelegte Sortimente (Ortstypische Sortimentsliste). Großflächige Einzelhandelsbetriebe mit nahversorgungsrelevanten Kernsortimenten (Nahrungsund Genussmittel, Drogeriewaren) dürfen ausnahmsweise auch außerhalb von zentralen Versorgungsbereichen realisiert werden. Dazu ist nachzuweisen, dass eine Errichtung in integrierter Lage aus städtebaulichen oder siedlungsstrukturellen Gründen nicht möglich ist, das Vorhaben einer wohnortnahen Versorgung mit nahversorgungsrelevanten Sortimenten dient und zentrale Versorgungsbereiche nicht wesentlich beeinträchtigt werden. ■ Ziel 3: Beeinträchtigungsverbot Durch großflächige Einzelhandelsbetriebe mit zentrenrelevanten Kernsortimenten dürfen zentrale Versorgungsbereiche nicht wesentlich beeinträchtigt werden. ■ Grundsatz 4: Nicht zentrenrelevante Kernsortimente: Verkaufsfläche Der zu erwartende Umsatz von großflächigen Einzelhandelsbetrieben mit nicht-zentrenrelevanten Kernsortimenten soll die sortimentsbezogene Kaufkraft der Standortgemeinde nicht überschreiten. ■ Ziel 5: Nicht-zentrenrelevante Kernsortimente: Standort, relativer Anteil zentrenrelevanter Randsortimente Sondergebiete für Vorhaben i.S.d. § 11 Abs. 3 BauNVO mit nicht-zentrenrelevanten Kernsortimenten dürfen außerhalb zentraler Versorgungsbereiche dargestellt und festgesetzt werden, wenn der Umfang zentrenrelevanter Sortimente maximal 10 % der Verkaufsfläche beträgt und es sich um Randsortimente handelt. ■ Grundsatz 6: Nicht-zentrenrelevante Kernsortimente: Verkaufsfläche zentrenrelevanter Randsortimente Die maximale Verkaufsflächenobergrenze für zentrenrelevante Randsortimente soll 2.500 m² nicht überschreiten. 12 Auswirkungsanalyse Planvorhaben Nahversorgungsstandort „Am Steinchen“/Langerwehe ■ Ziel 7: Überplanung von vorhandenen Standorten Abweichend von den vorstehenden Zielen/ Grundsätzen dürfen vorhandene Standorte außerhalb von zentralen Versorgungsbereichen als Sondergebiet festgesetzt werden, wenn die Verkaufsflächen auf den baurechtlichen Bestandsschutz begrenzt werden. In Ausnahmefällen sind auch geringfügige Erweiterungen möglich. ■ Ziel 8: Einzelhandelsagglomerationen Außerhalb Allgemeiner Siedlungsbereiche ist dem Entstehen neuer sowie der Verfestigung und Erweiterung bestehender Einzelhandelsagglomerationen entgegenzuwirken. Gleiches gilt für Einzelhandelsagglomerationen mit zentrenrelevanten Sortimenten außerhalb zentraler Versorgungsbereiche. Gemeinden haben dabei sicherzustellen, dass eine wesentliche Beeinträchtigung zentraler Versorgungsbereiche vermieden wird. Unter Verfestigung ist dabei etwa die Änderung der Sortimente bestehender Betriebe zu verstehen, während mit Erweiterung das Hinzutreten weiterer Einzelhandelsbetriebe zu einer bestehenden Agglomeration gemeint ist. ■ Grundsatz 9: Regionale Einzelhandelskonzepte Bei der Aufstellung und Änderung von Regionalplänen sind Regionale Einzelhandelskonzepte in die Abwägung miteinzustellen. ■ Ziel 10: Vorhabenbezogene Bebauungspläne für Vorhaben i.S.d. § 11 Abs.3 BauNVO Diese sind, soweit von § 12 Abs. 3a (1) BauGB kein Gebrauch gemacht wird, nur zulässig, wenn sie den vorab formulierten Anforderungen der Festlegungen 1-8 entsprechen. 13 Auswirkungsanalyse Planvorhaben Nahversorgungsstandort „Am Steinchen“/Langerwehe 3.2 Makrostandort Die Gemeinde Langerwehe liegt im Westen des Kreises Düren, der insgesamt etwa 258.400 Einwohner 3 aufweist. Sie grenzt im Süden an die Gemeinde Hürtgenwald, im Osten an die Stadt Düren, im Norden an die Gemeinde Inden sowie im Westen an die Städte Eschweiler und Stolberg. Karte 1: Lage der Gemeinde Langerwehe und zentralörtliche Gliederung Quelle: eigene Darstellung 3 Quelle: Information und Technik Nordrhein-Westfalen – Geschäftsbereich Statistik (IT.NRW) ; Stand 31.12.2013 14 Auswirkungsanalyse Planvorhaben Nahversorgungsstandort „Am Steinchen“/Langerwehe Der Gemeinde Langerwehe ist im Landesentwicklungsplan NRW die Funktion eines Grundzentrums zugewiesen. Somit kommt der Gemeinde Langerwehe in erster Linie die Aufgabe zu, die Grundversorgung 4 für die rd. 13.800 in der Gemeinde lebenden Personen zu decken. Den angrenzenden Kommunen Eschweiler, Stolberg und Düren wird im Landesentwicklungsplan dagegen eine mittelzentrale Bedeutung attestiert und somit wird auch die Versorgung mit Gütern des gehobenen und des spezialisierten Bedarfs in räumlicher Nähe zur Gemeinde Langerwehe sichergestellt. Wichtigste überregionale Verkehrsachse für den Individualverkehr ist die im Norden des Gemeindegebietes gelegene Bundesautobahn 4 von Aachen, Eschweiler, über Düren nach Köln. Im Zuge des sechsspurigen Ausbaus der BAB 4 ist zudem eine näher am Hauptsiedlungskörper der Gemeinde Langerwehe liegende, zusätzliche Autobahnanschlussstelle gebaut worden. Mit der Ende 2015 stattgefundenen Eröffnung hat sich die verkehrliche Erreichbarkeit von Langerwehe deutlich verbessert. Richtungsgleich zur Bundesautobahn 4 verläuft die Bundesstraße 264, die nördlich von Langerwehe als Ortsumgehungsstraße dient. Diese Hauptverkehrsstraße ist ebenfalls von überörtlicher Bedeutung für die Gemeinde und führt von Aachen kommend über Eschweiler, Düren und Frechen bis nach KölnLindenthal. Sie stellt in westlicher Richtung eine indirekte Verbindung zur Bundesautobahn 4 dar und dient gleichzeitig als Entlastung selbiger. Darüber hinaus ermöglicht die Landesstraße L 12 die Nord-SüdErschließung der einzelnen Ortschaften des Gemeindegebietes. Sie mündet östlich des Hauptsiedlungskörpers von Langerwehe in die B 264. Im Zuge der Verlegung des Autobahnanschlusses soll die L 12 im Kreuzungsbereich L 12/B 264 in nördlicher Richtung als L 12n fortgeführt werden und Zubringerfunktion für die gerade entstehende Anschlussstelle übernehmen. Gleichzeitig ist sie als Umgehungsstraße für den Ortsteil Luchem konzipiert. Abbildung 4: Einwohner der Gemeinde Langerwehe Gemeinde Langerwehe (Kerngebiet) D'horn Geich Hamich Heistern Jüngersdorf Luchem Merode Obergeich Schlich Schönthal Stütgerloch Wenau Gehöfte Pier Gemeinde Langerwehe insg. Einwohner abs. 4.005 377 218 832 968 1.654 700 705 314 2.378 78 941 40 98 511 13.819 in % 29 3 2 6 7 12 5 5 2 17 1 7 0 1 4 100 Quelle: Gemeinde Langerwehe, Stand 31.12.2014; ohne Nebenwohnsitze 4 Quelle: Gemeinde Langerwehe, Stand 31.12.2014 15 Auswirkungsanalyse Planvorhaben Nahversorgungsstandort „Am Steinchen“/Langerwehe Die heutige Gemeinde Langerwehe hat ihren Ursprung in der kommunalen Gebietsreform aus dem Jahre 1972. Heute besteht Langerwehe aus 14 Ortschaften: D’horn, Gleich, Hamich, Heisten, Jüngersdorf, Langerwehe, Luchem, Merode, Obergeich, Pier, Schlich, Schönthal, Stütgerloch, Wenau sowie aus mehreren Gehöften. Mit einem Bevölkerungspotenzial von rd. 4.000 Einwohnern stellt der Kernort Langerwehe die einwohnerstärkste Ortschaft dar, gefolgt von Schlich mit rd. 2.400 und Jüngersdorf mit rd. 1.650 Einwohnern. Die verbleibenden Ortschaften haben zwischen rd. 40 und 970 Einwohner. Das kommunale Einzelhandelskonzept weist der Langerweher Ortsmitte als einzigem zentralen Versorgungsbereich der Gemeinde (=Hauptzentrum) eine gesamtgemeindliche Versorgungsfunktion zu. Weitere zentrale Versorgungsbereiche sind im Gemeindegebiet von Langerwehe nicht vorhanden. Dem vorgeschlagenen Standortkonzept folgend, sollen (großflächige) Neuansiedlungen von Betrieben mit zentrenrelevanten Kernsortimenten und gesamtgemeindlicher Ausstrahlung zukünftig ausschließlich an geeigneter Stelle innerhalb der Ortsmitte erfolgen, um hier eine nachhaltige Stärkung des innerstädtischen Einzelhandels und den langfristigen Erhalt der Besatzstrukturen (Einzelhandel, Gastronomie, Dienstleistungen) zu erreichen. Gemäß Einzelhandelskonzept sollen zudem auch Betriebe mit den für die Gemeinde Langerwehe besonders bedeutsamen nahversorgungsrelevanten Sortimenten auf den Hauptsiedlungskörper konzentriert werden. Handlungsbedarfe ergeben sich diesbezüglich insbesondere aus der Tatsache, dass „sich das entsprechende Angebot im Lebensmittelvollsortimentsbereich lediglich auf einen einzigen Anbieter beschränkt und dieser im Gewerbegebiet ansässige Supermarkt aus betrieblichen Gründen nur noch eingeschränkt wettbewerbsfähig ist.“ Um eine umfassende Versorgungsfunktion des Grundzentrums im Bereich des Lebensmitteleinzelhandels langfristig zu sichern, wird als wesentliche Handlungsempfehlung angeraten „geeignete Entwicklungsareale für den großflächigen Lebensmitteleinzelhandel mit Vollsortiment städtebaulich zu erschließen und bauplanungsrechtlich zu sichern.“. Da innerhalb der kleinteiligen baulichen Strukturen der Ortsmitte jedoch keine größeren Entwicklungsflächen vorhanden sind, sind im Rahmen des Einzelhandelskonzepts letztlich zwei Ergänzungsstandorte für den großflächigen Lebensmitteleinzelhandel außerhalb der Ortsmitte („Nördlicher bzw. Östlicher Randbereich der Ortsmitte“) identifiziert worden. Aufgrund einer höheren städtebaulichen Integration sollte dabei die Potenzialfläche östlich des zentralen Versorgungsbereiches als Ergänzungsstandort für den großflächigen Lebensmitteleinzelhandel prioritär entwickelt werden. Der Planstandort befindet sich am östlich der Ortsmitte gelegenen Ergänzungsstandort und stimmt somit standortseitig mit den Vorgaben der Gemeindeentwicklungsplanung überein. 16 Auswirkungsanalyse Planvorhaben Nahversorgungsstandort „Am Steinchen“/Langerwehe Karte 2: Abgrenzung zentraler Versorgungsbereich Langerwehe Potenzialfläche(n) nördlicher Randbereich Potenzialfläche östlicher Randbereich Quelle: Einzelhandels- und Zentrenkonzept der Gemeinde Langerwehe (2010), S. 64; eigene Darstellung 17 Auswirkungsanalyse Planvorhaben Nahversorgungsstandort „Am Steinchen“/Langerwehe 3.3 Mikrostandort Das Standortareal des geplanten Nahversorgungsstandortes bildet den östlichen Abschluss des Langerweher Kernortes. Derzeit wird der Standortbereich noch landwirtschaftlich genutzt. Er wird im Osten durch die Landstraße L 12 und im Süden durch die Hauptstraße begrenzt. Westlich schließt sich das Betriebsgelände der Spedition Schain und im weiteren Verlauf eine Tankstelle (Aral) sowie ein Standortverbund von Möbelhaus Herten sowie Dursty-Getränkemarkt an. Im Norden befinden sich ausschließlich landwirtschaftlich genutzte Flächen, auf denen die Entwicklung von Wohnnutzungen sowie eines Gewerbegebietes geplant ist. Dieses so abgegrenzte Areal verfügt über ein Flächenpotenzial von rd. 15.000 m² und ist fußläufig etwa 450 m vom zentralen Versorgungsbereich entfernt. Südlich der Hauptstraße und somit in direkter Nachbarschaft des Planvorhabens befinden sich eine Filiale des Lebensmitteldiscounters Aldi sowie der Lagerverkauf des Modehändlers Robert Ley. Rd. 250 Meter südlich sind mit Rewe und dem zu verlagernden Norma zwei weitere Lebensmittelmärkte im Gewerbegebiet „Am Parir“ ansässig. Karte 3: Mikrostandort Quelle: Eigene Darstellung; Kartengrundlage: www.openstreetmap.de 18 Auswirkungsanalyse Planvorhaben Nahversorgungsstandort „Am Steinchen“/Langerwehe Das Standortareal befindet sich in guter verkehrlicher Lage in räumlicher Nähe zur nordöstlich verlaufenden Ortsumgehung B 264 und im Kreuzungsbereich der beiden Hauptverkehrsstraßen Knotstraße (L 12) und Hauptstraße. Über die dem Planareal unmittelbar vorgelagerte Bushaltestelle „Abzweig. Jüngersdorf“, die von den Buslinien 237 (Langerwehe – Merode – Obergeich – Geich – Echtz – Mariaweiler – Düren) und 296 (Düren – Schlich - Jüngersdorf – Obergeich – Langerwehe – Luchem – Inden/Altorf – Frenz) angefahren werden, weist der Standort zudem eine gute Anbindung an den öffentlichen Personennahverkehr auf. Über straßenbegleitende Fußgängerwege ist auch die fußläufige Erreichbarkeit aus Richtung Ortsmitte gesichert. Darüber hinaus soll im Zuge der geplanten Gesamtentwicklung weitere Fuß- und Radwege zur verbesserten Anbindung des Planstandorts an die umliegenden Wohngebiete errichtet werden. 3.4 Planvorhaben und Prüfszenario Das Vorhaben „Am Steinchen“ sieht die Errichtung eines Supermarkts mit rd. 1.700 m² Verkaufsfläche (inkl. Vorkassenzone) und eines max. rd. 800 m² großen Lebensmittel-Discounters vor. Bei letzterem soll es sich um die bislang in einer Gewerbegebietslage ansässige Norma-Filiale handeln, die kleinräumig verlagert und dabei geringfügig auf max. rd. 800 m² erweitert werden soll. Tabelle 1: Projektierte Verkaufsflächen der einzelnen Nutzungsbausteine Supermarkt Sortiment Nahversorgungsrelevante Sortimente insgesamt, davon (Nahrungs- und Genussmittel inkl. Getränke/ Drogeriewaren) Randsortimente Summe Discountmarkt (Norma) Planvorhaben insg. 1.530 720 2.250 170 80 250 1.700 800 2.500 Quelle: Eigene Darstellung unter Zugrundelegung betriebsformentypischer Flächen-/Sortimentskonzeptionen, Rundungsdifferenzen möglich. Insgesamt wird das Planvorhaben somit eine Gesamtverkaufsfläche von max. rd. 2.500 m² umfassen, wobei rd. 2.250 m² auf die nahversorgungsrelevanten Kernsortimente Nahrungs- und Genussmittel/Getränke sowie Drogeriewaren entfallen. Mit rd. 90 % wird somit der weit überwiegende Teil der projektierten Verkaufsfläche den gemäß Langerweher Sortimentsliste als nahversorgungsrelevant einzustufenden Sortimenten Nahrungs- und Genussmittel, Getränke und Drogeriewaren zuzuordnen sein. Mit einer Verkaufsfläche von insgesamt rd. 250 m² entfällt mit rd. 10 % nur ein deutlich untergeordneter Teil auf die in den einzelnen Betrieben vorgehaltenen Randsortimente. Dabei werden rd. 170 m² auf den Randsortimentsbereich des Supermarktes entfallen und hier im We- 19 Auswirkungsanalyse Planvorhaben Nahversorgungsstandort „Am Steinchen“/Langerwehe sentlichen von den regelmäßig im Randsortiment vorgehaltenen Warengruppen Tiernahrung/ Heimtierbedarf, Papier-/ Schreib-/ Haushaltswaren sowie Zeitschriften belegt. Bei der Randsortimentsfläche des Discountmarktes wird es sich im Wesentlichen um die wöchentlich wechselnde Aktionsware handeln. Im Rahmen der Auswirkungsanalyse werden folgende Annahmen getroffen: ■ Da der Betreiber für den Supermarkt noch nicht bekannt ist, wird dieser als Neuansiedlung in die Betrachtung eingestellt. ■ Bei dem Discountmarkt wird es sich hingegen um die Standortverlagerung des bislang „Am Parir“ ansässigen Norma-Marktes handeln. Da im Zuge der Vorhabenrealisierung die bestehende Norma-Filiale mit rd. 730 m² geschlossen werden soll, ergibt sich hieraus in der Bilanz eine Verkaufsflächenerweiterung um gerade einmal rd. 70 m². ■ Die in der Langerweher Ortsmitte vorhandene Rossmann-Filiale ist kleinräumig innerhalb des Zentrums verlagert und dabei auf rd. 700 m² vergrößert worden. Die Eröffnung des neu errichteten Marktes hat Ende April 2016 stattgefunden. Im Gegenzug ist die Altfiliale geschlossen worden. In der Prognoserechnung ist somit der zwischenzeitlich neu eröffnete Drogeriemarkt berücksichtigt. ■ Darüber hinaus soll der ebenfalls dem Zentrumsbereich zuzuordnende Netto-Discountmarkt an der Jüngersdorfer Straße modernisiert und neu aufgestellt werden. Auch die Neuaufstellung des Netto-Marktes dürfte zum Zeitpunkt des Markteintritts des Vorhabens „Am Steinchen“ abgeschlossen sein und wird daher mit seiner (dann) attraktiveren Marktposition in die Untersuchung eingestellt. 20 Auswirkungsanalyse Planvorhaben Nahversorgungsstandort „Am Steinchen“/Langerwehe 4 Relevante Wettbewerbssituation Im Hinblick auf die Abgrenzung des perspektivischen Einzugsgebietes des Planvorhabens sowie die zu untersuchenden städtebaulichen Auswirkungen ist der vorhandene Besatz mit projektrelevanten Wettbewerbern in Langerwehe und den Nachbarkommunen von maßgeblicher Bedeutung. Denn die räumliche Ausstrahlung - und damit die Ausdehnung des Einzugsgebietes des Planvorhabens - hängt in hohem Maße von der Attraktivität und der Ausstrahlung typgleicher Mitbewerber ab. Karte 4: Wettbewerbssituation Quelle: Eigene Darstellung 21 Auswirkungsanalyse Planvorhaben Nahversorgungsstandort „Am Steinchen“/Langerwehe Zudem ist davon auszugehen, dass sich die Wettbewerbswirkungen des Planvorhabens in erster Linie auf diese Anbieter beziehen werden. Denn diese Betriebe (= Super-/ Discountmärkte, Verbrauchermärkte/ SB-Warenhäuser) weisen einerseits die größte Sortimentsüberschneidung mit dem Vorhaben auf und übernehmen zum anderen oftmals ähnliche Versorgungsfunktionen (Versorgungseinkauf). Der kleinteilige Einzelhandel (Lebensmittelfachgeschäfte und Ladenhandwerksbetriebe) wird hingegen bei Marktzutritt des Planvorhabens nur in begrenztem Maße tangiert werden. Als wettbewerbsrelevant sind neben den Betrieben in Langerwehe insbesondere die Angebotsstandorte in Inden, Weisweiler (Stadt Eschweiler) und Gürzenich (Stadt Düren) sowie der weit in die Region ausstrahlende Standortbereich „Am Ellernbusch/ Monschauer Straße“ in Düren (u.a. Real, Aldi, Lidl; dm) anzusehen. In der Nachbarstadt Eschweiler sind vor allem die Angebotsstrukturen im östlichen Ortseingangsbereich entlang der Dürener Straße (u.a. Hit, Aldi, Lidl, Penny) zu berücksichtigen. Den im Rahmen der Wettbewerbsanalyse erfolgten Umsatzschätzungen der BBE Handelsberatung liegen detaillierte Vor-Ort-Recherchen zu Grunde. Als Einflussfakturen fließen in die Umsatzprognose neben betriebsformen- bzw. betreiberspezifischen Durchschnittswerten auch das ansprechbare Kaufkraftvolumen, die Wettbewerbssituation, die Attraktivität der Betriebe, die Verkaufsflächendimensionierung, die Erreichbarkeitssituation und das Stellplatzangebot ein. Die Einzelhandelsstruktur in der Gemeinde Langerwehe weist grundsätzlich zwei Versorgungsschwerpunkte auf: Zum einen handelt es sich hierbei um die zentrale Ortsmitte entlang der Hauptstraße mit kleinteiliger Struktur, wo neben nahversorgungsrelevanten Gütern auch mittelfristige Bedarfsgüter wie bspw. Bekleidung, Schuhe und Hausrat angeboten werden. Größter Anbieter ist hier die zwischenzeitlich am Töpferbrunnen neu aufgestellte Filiale des Drogerieanbieters Rossmann. Das sonstige nahversorgungsrelevante Angebot beschränkt sich ausschließlich auf kleinteilige Anbieter, die sich vorwiegend dem Lebensmittelhandwerk zuordnen lassen (u.a. Bäckerei Kuckertz, Bäckerei Kaminiarz, Metzgerei Hourtz, Naturkost Simons, Tabak Hilden). Auch eine südlich der Bahntrasse gelegene Netto-Filiale (inkl. Backshop Kaminiarz) ist dem Hauptzentrum räumlich zuzuordnen – diese soll zeitnah neu aufgestellt und modernisiert werden. Zukünftig wird es sich bei diesem Anbieter um den größten Discountmarkt in der Gemeinde Langerwehe handeln. Inklusive der neu eröffneten Rossmann-Filiale sowie der (dann) erweiterten Netto-Filiale beläuft sich das nahversorgungsrelevante Angebot innerhalb des zentralen Versorgungsbereiches auf eine Gesamtverkaufsfläche von rd. 1.500 m², auf der nach eigenen Prognosen eine Umsatzleistung von rd. 8 Mio. € generiert wird. Daneben bildet das am Ostrand des Kernortes gelegene Standortumfeld des Planvorhabens mit Aldi, Rewe und dem zu verlagernden Norma den zweiten Angebotsschwerpunkt im Gemeindegebiet. Einziger Lebensmittelvollsortimenter ist der im Gewerbegebiet ansässige Rewe-Supermarkt, der mit einer Verkaufsfläche von rd. 890 m² nur über eine weit unter den heute üblichen Standards liegenden Be- 22 Auswirkungsanalyse Planvorhaben Nahversorgungsstandort „Am Steinchen“/Langerwehe 5 triebsgröße verfügt. Dies macht sich sowohl in einer sehr beengten Warenpräsentation als auch vergleichsweise engen Kundengängen bemerkbar. Über nur unterdurchschnittlich große Verkaufsflächen verfügt auch der Discounter Norma (ca. 730 m²; Verlagerungsobjekt) und der in Nachbarschaft zum Planvorhaben gelegene, ebenfalls nicht großflächige Lebensmitteldiscounter Aldi. Im Übergangsbereich zwischen den Gewerbegebieten und der Ortsmitte ist zudem der einzige Getränkemarkt der Gemeinde (Dursty, Hauptstraße) vorzufinden, der eine Teilfläche von Möbel Herten belegt. In den sonstigen Ortslagen der Gemeinde Langerwehe sind mit der Bäckerei Kaminiarz in Schlich sowie dem Spar-Markt in Heistern (rd. 70 m²) lediglich rudimentäre Versorgungsangebote vorzufinden. Somit befinden sich alle für das Planvorhaben relevanten Nahversorgungsanbieter im Hauptort Langerwehe. Die nahversorgungsrelevante Angebotsstruktur in der Nachbargemeinde Inden wird maßgeblich durch die Märkte Rewe und Netto an der Goltsteinstraße im Ortsteil Inden/ Altdorf geprägt. Mit einer Verkaufsfläche von rd. 1.300 m² und einer angemessenen Zahl eigener Parkplätze stellt der Rewe Supermarkt einen attraktiven Vollsortimenter dar. Auch der Netto-Markt hat sich zuletzt durch eine Standortverlagerung und gleichzeitiger Verkaufsflächenerweiterung marktgerecht aufgestellt. Beide Anbieter verfügen zudem über Bäckerei-Filialen in ihren Vorkassenbereichen. Nach der insolvenzbedingten Schließung des Schlecker-Marktes beschränkt sich das nahversorgungsrelevante Angebot innerhalb der kleinteilig strukturierten Ortsmitte dagegen nur noch auf die beiden Ladenhandwerksbetriebe „Bäckerei/Café Weisweiler“ und „Metzgerei Stein“. Insgesamt beläuft sich das nahversorgungsrelevante Angebot in Inden/ Altdorf auf rd. 2.000 m² Verkaufsfläche, auf der nach eigener Prognose eine Umsatzleistung von rd. 12 Mio. € erwirtschaftet wird. Das Nahversorgungszentrum Düren-Gürzenich befindet sich rd. 7 km östlich von Langerwehe. Der räumliche Angebotsschwerpunkt befindet sich an der Valencienner Straße (B 264), an der sich ein Vollsortimenter (Edeka) und ein Discounter (Netto) als Ankerbetriebe etabliert haben. Ein ehemals an der Schillingsstraße ansässige Netto-Discountmarkt ist zwischenzeitlich geschlossen worden, so dass im südlichen Teil des Nahversorgungszentrums nur noch kleinteilige Angebotsstrukturen (u.a. Bäckerei Grass, Bäckerei Kaminiarz, Metzgerei Stadler) vorzufinden sind. Die Verkaufsfläche in den nahversorgungsrelevanten Sortimenten beläuft sich auf insgesamt rd. 1.800 m², der nahversorgungsrelevante Umsatz wird auf rd. 10 Mio. € prognostiziert. 5 inkl. eigenem Getränkemarkt 23 Auswirkungsanalyse Planvorhaben Nahversorgungsstandort „Am Steinchen“/Langerwehe Aufgrund der guten Erreichbarkeit ist für Kunden aus Langewehe darüber hinaus auch die Fachmarktagglomeration „Am Ellernbusch“ von besonderer Bedeutung. Hier sind neben einem rd. 6.000 m² großen Real SB-Warenhaus (zzgl. eines rd. 400 m² großen separaten Getränkemarktes) auch ein dmDrogeriemarkt sowie ein Siemes Schuhcenter, das Futterhaus, der Schuhfachmarkt Weyergans und der Bekleidungsdiscounter Takko ansässig. Dem Standortbereich „Am Ellernbusch“ zuzuordnen sind auch die beiden an der Monschauer Straße gelegenen Discounterstandorte von Aldi und Lidl sowie die an der Bahnstraße ansässige FressnapfFiliale. Darüber hinaus befindet sich an der Tivolistraße ein Toom-Getränkemarkt im Standortverbund mit ATU. Insgesamt summiert sich die nahversorgungsrelevante Verkaufsfläche in diesem Standortbereich auf rd. 7.900 m², auf der nach eigener Prognose eine Umsatzleistung von rd. 40 Mio. € generiert wird. Damit bildet der Bereich die größte Agglomeration mit nahversorgungsrelevanten Sortimenten im Südwesten der Stadt Düren, die als solches über eine dementsprechend hohen Ausstrahlungskraft verfügen und zumindest bis in die Umlandkommunen Langerwehe und Hürtgenwald reichen wird. Nächstgelegener Lebensmittelmarkt in der Nachbarstadt Eschweiler ist der im Ortsteil Weisweiler ge6 legene, Ende 2012 neueröffnete Rewe-Markt Schüller. Von der Ortsmitte Langerwehe aus beträgt die Entfernung rd. 4 km bzw. 4 Fahrminuten. Der moderne Lebensmittelmarkt hat seinen Altstandort von der Langerweher Straße kleinräumig auf einen unmittelbar an der B 264 gelegenen Standort im Kreuzungsbereich von Kölner Straße (B 264) und Weißer Weg verlagert. Mit rd. 1.400 m² Verkaufsfläche, einer attraktiven Ladengestaltung, einem vorgelagerten Pkw-Stellplatz sowie einer guten Werbesichtanbindung ist er als sehr leistungsfähig zu bewerten. Nochmals rd. 3 km weiter westlich befindet sich im Ortseingangsbereich der Kernstadt Eschweiler ein Standortverbund von HIT Verbrauchermarkt (inkl. separatem Getränkemarkt), den Discountern Aldi, Penny und Lidl, einer Fressnapf-Filiale sowie einem Getränkemarkt (Getränke Star). In der Summe können die vorab genannten Wettbewerber eine nahversorgungsrelevante Verkaufsfläche von rd. 6.300 m² auf sich vereinen. Der entsprechende Umsatz wird sich auf rd. 28 Mio. € belaufen. Vor dem Hintergrund der guten verkehrlichen Erreichbarkeit ist von einem weitreichenden Marktgebiet und entsprechenden Kaufkraftzuflüssen auszugehen. Nach Wettbewerbslagen differenziert, stellt sich die Angebotsstruktur in den projektrelevanten Sortimenten (Nahrungs- und Genussmittel, Getränke, Drogeriewaren) wie folgt dar: 6 Inkl. Bäckerei/ Café Leo im Vorkassenbereich. 24 Auswirkungsanalyse Planvorhaben Nahversorgungsstandort „Am Steinchen“/Langerwehe Tabelle 2: Relevante Wettbewerbsstandorte Standort Gemeinde Langerwehe, davon Verkaufsfläche in m² Umsatz in Mio. € Nahversorgungsrelevante Sortimente insgesamt Nahversorgungsrelevante Sortimente insgesamt 4.195 24,5 Hauptzentrum* (v.a. Netto/rd. 920 m² Gesamt-VKF; Rossmann/rd. 690 m²; Betriebe < 100m²: Naturkost Simons, Bäckerei Kuckertz, Bäckerei Kaminiarz, Metzgerei Hourtz, Obst und Gemüse o.N.) 1.530 8,3 Sonstige Lage – „Langerwehe Ost“ (v.a. Rewe/rd. 850 m², Aldi/rd. 760 m², Norma/rd. 730 m², Dursty/rd. 400 m²), davon 2.580 15,4 85 0,7 1.975 11,6 45 1,0 1.930 10,6 9.685 49,4 Nahversorgungszentrum Gürzenich (v.a. Edeka/rd. 1.000 m²; Netto/rd. 800 m²) 1.815 9,8 Sonstige Lagen (Am Ellernbusch: Real SB-Warenhaus(rd. 6.000 m²), Real Getränkemarkt (rd. 400 m²), dm (rd. 600 m²); Monschauer Straße: Aldi (rd. 800 m²), Lidl (rd. 950 m²); Tivolistraße: Toom Getränkemarkt (rd. 600 m²)) 7.870 39,6 6.340 27,5 6.340 27,5 22.195 113,0 Sonstige Ortsteile Gemeinde Inden, davon Hauptzentrum Sonstige Lagen (v.a. Rewe/rd. 1.300 m²; Netto/rd. 800 m²) Stadt Düren, davon Stadt Eschweiler, davon Sonstige Lagen (Rewe (rd. 1.400 m²)/Kölner Straße (Weisweiler); HIT (rd. 2.750 m²), HIT-Getränke (rd. 350 m²), Aldi (rd. 760 m²), Lidl (rd. 1.000 m²), Penny (rd. 790 m²), Getränke Star (rd. 200 m²)/ Königsbenden) Relevanter Wettbewerb insg. Quelle: Eigene Erhebungen und Prognosen; Rundungsdifferenzen möglich * inkl. neu aufgestellter Rossmann-Filiale und modernisiertem Netto-Markt 25 Auswirkungsanalyse Planvorhaben Nahversorgungsstandort „Am Steinchen“/Langerwehe 5 Nachfrageanalyse - Einzugsgebiet und Kaufkraftvolumen Das Einzugsgebiet des Planvorhabens umfasst den Raum, aus dem dieses den überwiegenden Teil seines Umsatzes generiert und dadurch einen auch im Vergleich zum Wettbewerb hohen Marktanteil erreicht. Es stellt damit das Gebiet dar, in dem das Planvorhaben eine hohe Versorgungsbedeutung in den nahversorgungsrelevanten Sortimenten übernimmt bzw. übernehmen wird. Das Einzugsgebiet für das Untersuchungsobjekt wird unter Berücksichtigung der Angebots- und Nachfragesituation bestimmt. Dabei sind für die Einkaufsorientierung der Bevölkerung grundsätzlich folgende Faktoren von Bedeutung: ■ die Häufigkeit der Bedarfsdeckung im geplanten Sortimentsbereich ■ der vom Verbraucher in der Regel akzeptierte Zeit- und Wegeaufwand7 ■ die projektrelevante Wettbewerbssituation, wie z. B. die Entfernung und die Attraktivität der relevanten Anbieter im engeren und weiteren Standortumfeld ■ die Attraktivität des Projektvorhabens, die u. a. durch die Dimensionierung, die Leistungsfähigkeit und den Bekanntheitsgrad des Betreibers bestimmt wird ■ die Qualität des Projektstandortes, die u. a. die verkehrliche Erreichbarkeit, die Lage zu Siedlungsschwerpunkten sowie ggf. Agglomerationseffekte umfasst ■ Barrierewirkungen, ausgehend von den topographischen, infrastrukturellen oder baulichen Gegebenheiten. Neben der begrenzten Ausstrahlung der überwiegend nahversorgungsorientierten Angebote des geplanten Nahversorgungsstandortes wird die Ausdehnung des Einzugsgebietes maßgeblich durch die Wettbewerbs- und Siedlungsstrukturen im räumlichen Umfeld beeinflusst. Die Prognose des Einzugsgebiets kann unter anderem auf die Ergebnisse einer im Rahmen des kommunalen Einzelhandelskonzepts durchgeführten telefonischen Haushaltsbefragung gestützt werden. Hierbei ist festgestellt worden, dass bei Lebensmitteln als klassischem nahversorgungsrelevantem Sortimentsbereich die Wahl des Einkaufortes eindeutig auf den eigenen Wohnort fällt. In der Gesamtbetrachtung entscheidet sich mit 80 % der überwiegende Teil der befragten Haushalte beim Lebensmittelkauf für den Heimatort Langerwehe. Die benachbarten Städte Düren und Eschweiler spielen mit 10 % bzw. 8 % in der Gesamtbetrachtung zwar jeweils nur eine vergleichsweise geringe Rolle, insgesamt bedeutet es allerdings, dass immerhin 20 % der Befragten ihre Lebensmittel bevorzugt außerhalb von Langerwehe einkaufen und somit Kaufkraft ins Umland abfließt. Sonstige Orte sind als Versorgungsstandort nicht relevant (vgl. folgende Abbildung) 7 Mit zunehmender Häufigkeit der Bedarfsdeckung und abnehmendem spezifischen Wert des nachgefragten Gutes nimmt der zum Einkauf akzeptierte Zeitaufwand ab. Dem zu Folge sind bei einem Angebot der Grundversorgung die Aktionsradien räumlich enger als bei Angeboten des längerfristigen Bedarfsbereichs (z.B. Möbelsortiment). 26 Auswirkungsanalyse Planvorhaben Nahversorgungsstandort „Am Steinchen“/Langerwehe Abbildung 5: Bevorzugte Einkaufsorte für Lebensmittel (Angaben in %) n= 86% Langerwehe Zentrum* 6% 6% 73% Schlich/ Merode* 26% 62% Hamich/ Heistern 0% 20% Langerwehe 74 36% 80% GESAMT 40% Düren 39 10% 60% Eschweiler 190 8% 80% 303 100% Sonstige * Langerwehe Zentrum= Zentrum Langerwehe/ Stütgerloch/ Jüngersdorf/ Luchem/ Schönthal/ Pier/ “Süd“ * Schlich/ Merode= Schlich/ Merode/ Geich,Obergeich/ D‘Horn Quelle: Einzelhandelsstandort- und Zentrenkonzept Gemeinde Langerwehe; S. 47 Vor diesem Hintergrund ist davon auszugehen, dass auch der geplante Nahversorgungsstandort vor allem die in Langerwehe lebende Bevölkerung (insgesamt rd. 13.800 Personen) ansprechen wird, für die das Planvorhaben zukünftig einen wesentlichen Träger der wohnortnahen Versorgung darstellt. Seine höchste Marktdurchdringung wird das Planvorhaben dabei in den umliegenden, ineinander übergehenden Siedlungsbereichen von Langerwehe- Kernort, Stütgerloch, Jüngersdorf und Pier (vgl. folgende Abbildung) erreichen. In diesem als Kerneinzugsgebiet abzugrenzenden Siedlungsbereich leben in der Summe etwa 7.100 Personen. Darüber hinaus ist auch die in den übrigen, ländlich strukturierten Ortslagen von Langerwehe lebende Bevölkerung auf die im Kernort vorhandenen Angebotsstrukturen ausgerichtet (rd. 6.700 Personen). Allerdings machen sich hier bereits die umliegenden Wettbewerbsstandorte bemerkbar und führen in diesem Teilbereich des perspektivischen Einzugsgebietes zu einer geringeren Marktdurchdringung. Weitere Ortslagen sind dem Einzugsgebiet angesichts des umfassenden Lebensmittelangebotes in den Umlandkommunen (u.a. Inden, Düren, Eschweiler) sowie der topographischen und siedlungsstrukturellen Gegebenheiten nicht zuzurechnen. Über das abgegrenzte Einzugsgebiet hinaus sind vor allem aufgrund der Nähe zur regional bedeutsamen B 264 auch zusätzlich Kunden von außerhalb zu erwarten. Diese werden im weiteren Verlauf der Untersuchung als so genannte „diffuse Umsatzzuflüsse“ berücksichtigt. 27 Auswirkungsanalyse Planvorhaben Nahversorgungsstandort „Am Steinchen“/Langerwehe Karte 5: Einzugsgebiet des Planvorhabens Quelle: eigene Darstellung Das vorhabenrelevante Kaufkraftvolumen errechnet sich aus der Multiplikation der Bevölkerungszahl im Einzugsgebiet mit dem statistisch ermittelten Pro-Kopf-Ausgabebetrag von rd. 2.575 € für die projektrelevanten Sortimente Nahrungs- und Genussmittel/Drogeriewaren, gewichtet mit der ortsspezifischen Kaufkraftkennziffer (MB-Research). 28 Auswirkungsanalyse Planvorhaben Nahversorgungsstandort „Am Steinchen“/Langerwehe Die Höhe der Kaufkraftkennziffer wird durch die Einkommensverhältnisse der Bevölkerung bestimmt. Die Kennziffer gibt unabhängig von der Größe der Stadt das verfügbare Netto-Einkommen pro Einwohner im Verhältnis zum Gesamt-Einkommen der Bundesrepublik an, welches für die Ausgaben im Einzelhandel zur Verfügung steht. Das sortimentsspezifische Kaufkraftniveau für nahversorgungsrelevante Sortimente in der Gemeinde Langerwehe liegt aktuell bei rd. 101 und somit leicht oberhalb des Bundesdurchschnitts (=100). Nach den Zahlen der BBE-Marktforschung steht, unter Berücksichtigung der erläuterten Parameter, im abgegrenzten Einzugsgebiet in den nahversorgungsrelevanten Sortimenten ein Kaufkraftvolumen in Höhe von insgesamt rd. 36 Mio. € im Jahr zur Verfügung, wovon etwas mehr als die Hälfte auf das Kerneinzugsgebiet entfällt. Tabelle 3: Nahversorgungsrelevantes Kaufkraftpotenzial im Einzugsgebiet Einwohner Einzugsgebiet (= Gemeinde Langerwehe), davon Kerneinzugsgebiet (= Kernort, Stütgerloch, Jüngersdorf, Pier) Kaufkraft in Mio. € 13.819 36,0 7.111 18,5 Quelle: Eigene Berechnungen unter Verwendung der aktuellen MB-Research-Kaufkraftkennziffern; Rundungsdifferenzen möglich Für die Gemeinde Langerwehe zeigt sich bei der Gegenüberstellung von vorhandener Kaufkraft und derzeitig getätigtem Umsatz (vgl. Kapitel 4), dass selbst bei der Annahme vergleichsweise hoher Flächenproduktivitäten der vorhandenen Lebensmittelanbieter gerade einmal rd. zwei Drittel des in Langerwehe vorhandenen, nahversorgungsrelevanten Kaufkraftpotenzials lokal gebunden werden kann und somit per Saldo hohe Kaufkraftabflüsse an Angebotsstandorte in Nachbarkommunen zu unterstellen sind. Insgesamt wird somit eine Summe von im Saldo rd. 11 -12 Mio. € an außerhalb des Gemeindegebietes gelegenen Wettbewerbsstandorten getätigt. Tabelle 4: Umsatz-Kaufkraft-Relationen in den nahversorgungsrelevanten Sortimenten in der Gemeinde Langerwehe Umsatz in Mio. € Nahversorgungsrelevante Sortimente* 24,5 Kaufkraft in Mio. € 36,0 UmsatzKaufkraftRelation 68 % Saldo in Mio. € -11,5 Quelle: Eigene Berechnungen; Rundungsdifferenzen möglich * inkl. neu aufgestellter Rossmann-Filiale und modernisiertem Netto-Markt 29 Auswirkungsanalyse Planvorhaben Nahversorgungsstandort „Am Steinchen“/Langerwehe 6 Auswirkungsanalyse 6.1 Umsatzleistung des Planvorhabens und Marktanteile Unter Berücksichtigung der vorhandenen Wettbewerbsstrukturen im Untersuchungsgebiet, der Attraktivität des Planvorhabens sowie des ansprechbaren Kaufkraftvolumens im Einzugsgebiet wird die zu erwartende Umsatzleistung für die geplanten nahversorgungsrelevanten Angebote innerhalb des Einzugsgebietes prognostiziert. Dabei bildet die Einschätzung der durch das Planvorhaben zu erwartenden Umsätze die Voraussetzung für die Prognose ausgelöster Umsatzumlenkungen und der hierdurch möglicherweise hervorgerufenen städtebaulichen Auswirkungen. Bezüglich des geplanten Discountmarktes sind folgende Aspekte zu berücksichtigen: ■ Aufgrund der nur kleinräumigen Standortverlagerungen wird unterstellt, dass der Norma- Discountmarkt den am Altstandort getätigten Umsatz „mit an den Neustandort nehmen kann“. ■ Wettbewerbswirksam werden somit ausschließlich die nach der Neuerrichtung des Marktes zu erwartenden Mehrumsätze. Auf diese zusätzliche Umsatzgröße ist bei der Umverteilungsrechnung sowie bei der sich anschließenden städtebaulichen Bewertung vornehmlich abzustellen. ■ Laut aktueller Veröffentlichung der auf Einzelhandelsimmobilien spezialisierten Hahn Gruppe – in Kooperation mit dem Marktforschungsinstitut GfK sowie des Immobiliendienstleisters CBRE - beträgt der durchschnittliche Filialumsatzes eines Lebensmittel-Discountmarktes der Fa. Norma bei 8 einer durchschnittlichen Verkaufsfläche von rd. 700 m² rd. 2,4 Mio. € (Brutto). ■ Die BBE-Gutachter gehen davon aus, dass der bestehende Norma-Markt - unter Berücksichtigung der Standortqualität (Verbundstandort mit Rewe) sowie der derzeitigen Angebotssituation in Langerwehe - mit gegenwärtig rd. 2,9 Mio. € eine etwa 20 % über dem eigenen Filialnetz liegende Umsatzleistung erzielt. ■ Auf die nahversorgungsrelevanten Kernsortimente (Nahrungs- und Genussmittel, Drogeriewaren) entfallen hiervon rd. 2,6 Mio. € und auf Nonfood-Sortimente rd. 0,3 Mio. €. Bei den NonfoodSortimenten handelt es sich vornehmlich um die wöchentlich wechselnden Aktionswaren. ■ Durch die geringfügige Erweiterung, v.a. aber den Attraktivitätsgewinn durch die zukünftige Verbundlage mit dem dann modernsten Vollsortimenter im Gemeindegebiet, ist von einem Umsatzplus in Höhe von rd. 10 bis maximal 15 % auszugehen. ■ In die Worst-Case-Betrachtung wird hingegen eine rd. 25 % über dem derzeitigen Umsatz liegen- de Umsatzleistung eingestellt. Diese wird sich demnach auf insgesamt rd. 3,6 Mio. € belaufen und damit deutlich über dem durchschnittlichen Umsatz im eigenen Filialnetz liegen. Etwa 3,2 Mio. € entfallen hiervon auf die nahversorgungsrelevanten Sortimente Nahrungs- und Genussmittel, Getränke und Drogeriewaren. 8 Vgl. Retail Real Estate Report 2015/2016 der Hahn Gruppe in Zusammenarbeit mit der GfK und CBRE; Standort- und Flächenproduktivitätsentwicklung von Lebensmitteleinzelhändlern in 2014; S. 23 30 Auswirkungsanalyse Planvorhaben Nahversorgungsstandort „Am Steinchen“/Langerwehe Für den Supermarkt gilt: ■ Der geplante Supermarkt wird zukünftig den modernsten Vollsortimenter in Langerwehe darstellen und eine entsprechend hohe Attraktivität entfalten können. ■ Laut aktuellen Veröffentlichungen des Kölner EHI Retail Institutes beläuft sich die Flächenproduktivität bei Supermärkten mit einer Verkaufsfläche zwischen 400 und 2.500 m² bei rd. 4.400 €/m². Die durchschnittliche Verkaufsfläche dieses Betriebstyps beträgt rd. 950 m². 9 ■ Mit zunehmender Verkaufsflächendimensionierung ist von sinkenden Flächenproduktivitäten auszugehen, da sich die Umsatzleistung nicht proportional zur Verkaufsfläche entwickelt. ■ Auch wenn die geplante Verkaufsfläche mit rd. 1.700 m² deutlich über der durchschnittlichen Filialgröße von Supermärkten liegt, wird im Worst-Case-Szenario für das Planvorhaben eine Flächenproduktivität von rd. 4.400 € je m² unterstellt, so dass sich eine maximale Umsatzleistung von rd. 7,4 Mio. € errechnen lässt. ■ Aufgrund der Konkurrenzsituation zu dem ebenfalls am Standort geplanten Discountmarkt (s.o.) wird sich die Umsatzleistung geringfügig reduzieren. ■ Der Umsatz verteilt sich hierbei vornehmlich auf die nahversorgungsrelevanten Sortimente Nahrungs- und Genussmittel, Getränke und Drogeriewaren, auf die ein Umsatzanteil von rd. 6,7 Mio. € bzw. 92 % entfällt. Damit ergeben sich in der Gesamtbetrachtung folgende Umsatzleistungen: Tabelle 5: Umsatzerwartung des Planvorhabens in Mio. € Nahversorgungsrelevante Sortimente insgesamt Sonstige Sortimente Supermarkt 6,7 0,6 7,3 Discountmarkt (NormaVerlagerung) 3,2 0,4 3,6 +0,6 +0,1 +0,7 9,9 1,0 +7,3 +0,7 davon Mehrumsatz Planstandort „Am Steinchen“ insgesamt, davon Mehrumsatz Summe 10,9 +8,0 Quelle: eigene Prognose und Berechnungen; Rundungsdifferenzen möglich * marginal; < 0,05 Mio. € Im Realisierungsfall ist nach Berechnungen der BBE somit in der Gesamtbetrachtung von einer Gesamtumsatzleistung von insgesamt maximal rd. 11 Mio. € zu rechnen. Mit rd. 91 % wird der Angebotsschwerpunkt eindeutig in den nahversorgungsrelevanten Warengruppen Nahrungs- und Genussmittel, Getränke sowie Drogeriewaren liegen. 9 Vgl. EHI Retail Institute; Umsatz der Lebensmittelgeschäfte in Deutschland nach Betriebsformen (2006-2013); Verkaufsfläche der Lebensmittelgeschäfte in Deutschland (2006-2013) 31 Auswirkungsanalyse Planvorhaben Nahversorgungsstandort „Am Steinchen“/Langerwehe Unter Berücksichtigung der von Norma derzeit getätigten Umsatzleistungen ergeben sich gegenüber sonstigen Standorten raumwirksam umzuverteilende Mehrumsätze in Höhe von rd. 8 Mio. €. Bei den (Mehr-)Umsatzerwartungen der sonstigen Sortimente handelt es sich um eine Vielzahl an Sortimenten auf Klein- und Kleinstflächen im Randsortiment der geplanten Nutzungseinheiten. Aufgrund der Vielzahl an Wettbewerbern, die diesen Angeboten gegenüberstehen sowie der insgesamt vergleichsweise geringen, sortimentsbezogenen Einzelhandelsumsätze ist eine standortbezogene Darstellung der Umverlagerungseffekte seriös nicht prognostizierbar. Grundsätzlich kann aber davon ausgegangen werden, dass der überwiegende Teil dieser Umsätze bereits heute von den Hauptwettbewerbern (v.a. Super-/ Verbrauchermärkte, Discountmärkte) gebunden wird und diese demnach auch am stärksten von Umsatzumverlagerungen betroffen sein werden. Der sonstige Einzelhandel wäre dagegen nur in sehr geringem Maße tangiert. Vor diesem Hintergrund werden in der weiteren Untersuchung ausschließlich die nahversorgungsrelevanten Kernsortimente (Nahrungs- und Genussmittel/Drogeriewaren inkl. Getränke) einer genaueren Untersuchung unterzogen. Insgesamt wird der geplante Nahversorgungsstandort rd. 9 Mio. € des prognostizierten Umsatzes mit in Langerwehe lebenden Personen erwirtschaften, für die das Planvorhaben zukünftig den größten und modernsten Angebotsstandort nahversorgungsrelevanter Sortimente im Gemeindegebiet darstellen wird. Somit werden rd. 90 % des prognostizierten Umsatzes aus dem Einzugsgebiet generiert, was die Bedeutung des projektierten Nahversorgungsstandortes für die in Langerwehe lebende Bevölkerung nochmals verdeutlicht. Tabelle 6: Umsatzerwartung, Kundenstruktur und Kaufkraftbindung des Planvorhabens in den nahversorgungsrelevanten Sortimenten Kaufkraft Einzugsgebiet Einzugsgebiet insgesamt (=Gemeinde Langerwehe), davon Kaufkraft in Mio. € 36,0 Bindungsquoten 25 Umsatz in Mio. € 8,9 Umsatzanteil in % 90 Kerneinzugsgebiet (= Kernort, Stütgerloch, Jüngersdorf, Pier) 18,5 33 6,1 62 Sonstige Ortsteile von Langerwehe 17,5 16 2,8 28 Diffuse Zuflüsse - - 1,0 10 Insgesamt - - 9,9 100 Quelle: Eigene Berechnungen; Rundungsdifferenzen möglich Dabei wird das Planvorhaben durchschnittlich rd. 25 % des vorhandenen Kaufkraftpotenzials binden können. Im Kerneinzugsgebiet – aus dem nahezu zwei Drittel des prognostizierten Gesamtumsatzes 32 Auswirkungsanalyse Planvorhaben Nahversorgungsstandort „Am Steinchen“/Langerwehe stammen werden - werden die projektierten Lebensmittelmärkte eine Kaufkraftbindung von insgesamt etwa 33 % erreichen. Wie vorab dargelegt, ist am Standort nur untergeordnet von diffusen Zuflüssen auszugehen. Diese werden sich in den nahversorgungsrelevanten Sortimenten zukünftig auf rd. 1,0 Mio. € belaufen und somit etwa 10 % des zu erwartenden Umsatzes darstellen. Neben – bereits jetzt bestehenden – Zuflüssen aus den Nachbarkommunen (u.a. Inden; Eschweiler-Weisweiler etc.) wird es sich hierbei auch um Streuumsätze aufgrund der Nähe zur B 264 handeln. 33 Auswirkungsanalyse Planvorhaben Nahversorgungsstandort „Am Steinchen“/Langerwehe 6.2 Umsatzumverteilungseffekte 6.2.1 Methodik Im Hinblick auf die absatzwirtschaftlichen Auswirkungen ist der zu erwartende jeweilige Sortimentsumsatz der Projektplanung als maßgebliche Bewertungsgröße heranzuziehen, der Auslöser für Veränderungen von Kaufkraftströmen und in deren Folge für Auswirkungen auf bestehende Angebotsstrukturen sein kann. Ausgehend vom Status quo werden die Veränderungen der Kaufkraftströme im Rahmen einer Kaufkraftstrom-Modellrechnung simuliert. Das Prognosemodell berücksichtigt folgende Faktoren: ■ Einwohnerzahlen und einzelhandelsrelevante Kaufkraft im Untersuchungsgebiet ■ Zeitdistanzen im Einkaufsverkehr zwischen den Kundenwohnorten im Untersuchungsgebiet und den relevanten Wettbewerbsstandorten ■ Standorte, Dimension und Attraktivität der relevanten Wettbewerber ■ Agglomerationseffekte des geplanten Fachmarktzentrums. Auf der Basis dieses Simulationsmodells können Aussagen darüber getroffen werden, welche Standorte durch die Realisierung der geplanten Einzelhandelsentwicklung in welchem Umfang durch Umsatzeinbußen in den relevanten Sortimentsbereichen betroffen sind. Anzunehmen ist dabei, dass der Umsatz, der im Realisierungsfall am Planstandort gebunden wird, zwangsläufig Anbietern an anderer Stelle verloren geht. Denn weder ein erweiterter noch ein neuer Anbieter vergrößert den verfügbaren "Kaufkraftkuchen", sondern sorgt lediglich für eine räumliche Umverteilung des Umsatzes. Dies ist grundsätzlich als Ausdruck erwünschten und zulässigen Wettbewerbs zu sehen, kann aber für die Genehmigungsfähigkeit des Planobjektes eine Rolle spielen, wenn dadurch negative Auswirkungen i. S. von § 11 Abs. 3 BauNVO ausgelöst werden können. Für das angestrebte Verlagerungs-/ Erweiterungsvorhaben von Norma ist Folgendes zu berücksichtigen: Da der bestehende Lebensmittelmarkt bereits langjährig Umsätze am Standort Langerwehe realisiert, wird durch diesen „Bestandsumsatz“ keine zusätzliche städtebaulich relevante Umsatzumverteilung ausgelöst. Aufgrund der im Rahmen der Neuaufstellung angestrebten geringfügigen Erweiterung, vor allem aber der am Neustandort zu unterstellenden Synergieeffekte ist jedoch mit zusätzlichen Umsätzen - und damit mit Wettbewerbswirkungen - zu rechnen. Auf diese – im Worst-Case-Szenario zu erwartende- zusätzliche Umsatzleistung sind die städtebaulichen Auswirkungen des geplanten Planvorhabens vornehmlich abzustellen. Diese Methodik ist in den letzten Jahren mehrfach vom OVG Münster – u.a. im Zuge der geplanten 10 11 CentrO-Erweiterung in Oberhausen - bestätigt worden. Bei der Beurteilung, ob im Rahmen einer Erweiterung eines bestehenden Einzelhandelsbetriebes Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche 10 11 OVG Münster in seinem Urteil vom 06.06.2005; Aktenzeichen: 10 D 148/04.NE Vgl. ebenfalls die Urteile des OVG Münster vom 06.11.2008; Aktenzeichen 10 A 1417/07 bzw. 10 A 2601/07 34 Auswirkungsanalyse Planvorhaben Nahversorgungsstandort „Am Steinchen“/Langerwehe der Standortkommune oder benachbarter Kommunen zu erwarten sind, ist demnach zu beachten, dass der zu erweiternde Einzelhandelsbetrieb mit seiner bisherigen (genehmigten) Größe am Erweiterungsstandort bereits vorhanden ist. Diese Verfahrensweise hat das Bundesverwaltungsgericht in seinem Beschluss vom 12.02.2009 grund12 sätzlich bestätigt. Dort heißt es: „Dass das Oberverwaltungsgericht bei der Prognose, ob schädliche Auswirkungen in diesem Sinne zu erwarten sind, berücksichtigt hat, dass die Klägerin am Erweiterungsstandort bereits ein genehmigtes Lebensmitteldiscountgeschäft mit einer Verkaufsfläche von 699,11 m² betreibt, dass es also nicht die Auswirkungen der Neuansiedlung eines Discounters mit einer Verkaufsfläche von 900,08 m², sondern der Erweiterung eines Geschäfts mit 699,11 m² um 200,97 m², das dadurch großflächig wird, ermittelt hat (UA S. 19), steht zu der dargelegten Rechtsprechung nicht in W iderspruch. Bei der Prognose der Auswirkungen ist […] von der gegebenen städtebaulichen Situation auszugehen. Diese wird nicht nur von den anderen vorhandenen Einzelhandelsbetrieben, sondern auch durch den Betrieb, dessen Erweiterung geplant ist, in seinem bisherigen Bestand geprägt.“ Die Umstrukturierung bzw. Erweiterung eines bereits am Markt tätigen Einzelhandelsbetriebes stellt folglich keine Neuansiedlung dar, so dass bei der Beurteilung etwaiger Auswirkungen im Wesentlichen auf die vorgesehene Verkaufsflächenerweiterung und des sich ggf. hieraus ergebenden zusätzlichen Attraktivitätsgewinns abzustellen ist. 6.2.2 Umverteilungseffekte Zunächst kann festgehalten werden, dass der wesentliche Anteil der zukünftig „Am Steinchen“ generierten, nahversorgungsrelevanten (Mehr-)Umsatzleistung auf den am Nahversorgungsstandort geplanten Supermarkt bzw. das von ihm geführte Lebensmittelvollsortiment entfällt. Von den Umverteilungseffekten werden daher insbesondere die Wettbewerber in räumlicher Nähe betroffen sein, die heute die Versorgung mit nahversorgungsrelevanten Sortimenten im Vollsortiment übernehmen. Als bislang einziger Vollsortimentsbetrieb in Langerwehe wird der nahegelegene Rewe-Supermarkt von den höchsten Umsatzumverteilungen betroffen sein. Dieser wird Umsatzeinbußen von rd. 50 - 60 % in den nahversorgungsrelevanten Sortimenten hinzunehmen haben. Mit Realisierung des Planvorhabens wird dieser Markt somit einem so starken Wettbewerbsdruck ausgesetzt sein, dass eine Betriebsschließung nicht ausgeschlossen werden kann. Von der durch die Realisierung des Supermarktes einhergehenden Wettbewerbsverschärfung im Lebensmittelvollsortiment werden auch die umliegenden Supermärkte in Inden, Weisweiler und DürenGürzenich betroffen sein. Umverteilungen in Größenordnungen, die diese durchweg leistungsfähigen Wettbewerber in ihrem wirtschaftlichen Fortbestand gefährden würden, können aber ausgeschlossen 12 BVerwG 4 B 3.09 35 Auswirkungsanalyse Planvorhaben Nahversorgungsstandort „Am Steinchen“/Langerwehe werden. Darüber hinaus wird der geplante Supermarkt dazu geeignet sein, aktuell an die autokundenorientierten Angebotsstandorte Düren-Ellernbusch sowie Eschweiler-Ost abfließende Kaufkraft zukünftig lokal zu binden. Bei Umverteilungsquoten von rd. 1 - 2 % werden die damit einhergehenden Umsatzeinbußen für die dort ansässigen Wettbewerbsbetriebe jedoch nur sehr gering ausfallen. Bei Betrachtung des geplanten Discountmarktes ist zunächst davon auszugehen, dass die NormaFiliale – wie vorab mehrfach dargelegt – aufgrund der lediglich kleinräumigen Standortverlagerung innerhalb der Gemeinde Langerwehe den gesamten aktuell getätigten Einzelhandelsumsatz im nahversorgungsrelevanten Sortiment an den neuen Standort „mitnehmen“ wird. Die entspricht einer 100%igen Umsatzumverteilung gegenüber dem Altstandort. Der im Zuge der Umsiedlungsmaßnahme zu erwartende Mehrumsatz wird sich in den nahversorgungsrelevanten Sortimenten auf max. rd. 0,6 Mio. € belaufen. Diese zusätzliche Umsatzgröße wird sich insbesondere gegenüber den umliegenden Lebensmitteldiscountmärkten in Langerwehe und Inden einstellen, aufgrund der insgesamt als gering zu wertenden absoluten Höhe dort aber keine geschäftsgefährdenden Wirkung gen auslösen. In der Gesamtbetrachtung von Supermarkt und Discounter werden sich die zu erwartenden Umsatzumverteilungen gegenüber den in Langerwehe ansässigen Discountern auf rd. 8 – 9 % der derzeitigen Umsatzleistung belaufen. Bei beiden handelt es sich allerdings um leistungsfähige Anbieter, so dass die zu erwartenden Umsatzeinbußen nicht als betriebsgefährdend eingestuft werden müssen. Dabei stellt die neu aufgestellte Netto-Filiale den einzigen Betrieb innerhalb des zentralen Versorgungsbereichs von Langerwehe dar, der von einzelbetrieblich nachweisbaren Umverlagerungen betroffen sein wird. Der sonstige Lebensmitteleinzelhandel wäre dagegen nur untergeordnet von Umverteilungen betroffen. Betriebsgefährdungen lassen sich auch in den umliegenden zentralen Versorgungsbereichen „Hauptzentrum Inden“, „Hauptzentrum Düren“, „Nahversorgungszentrum Düren-Gürzenich“ sowie dem „Hauptzentrum Eschweiler“ ausschließen. In der Gesamtbetrachtung beziehen sich damit die zu erwartenden Umsatzumverteilungen im Wesentlichen auf die Gemeinde Langerwehe: Mit rd. 7 Mio. € werden gut zwei Drittel der im Worst-Case unterstellten Umsatzleistung zu lokalen Umverlagerungen führen. Neben der 100%igen Umsatzumverlagerung vom Norma-Alt- zum Neustandort werden sich die Umverteilungseffekte vor allem auf den nahegelegenen Rewe-Markt konzentrieren und hier mit existenzgefährdenden Umsatzeinbußen einhergehen. Außerhalb von Langerwehe addieren sich die Umsatzumverlagerungen gegenüber den benachbarten Mittelzentren Düren und Eschweiler auf Umsatzgrößen von jeweils rd. 1 Mio. €. Bei Umverteilungsquoten von 2 – 3 % sind Betriebsgefährdungen in diesen Nachbarkommunen jedoch durchgängig auszuschließen. Auch gegenüber dem benachbarten Grundzentrum Inden werden sich mit rd. 0,6 Mio. € bzw. rd. 5 % keine Umverteilungen einstellen, von denen sich Existenzgefährdungen ableiten lassen. Eine Umsatzgröße von etwa 0,5 Mio. € bzw. rd. 5 % der zu erwartenden Umsatzleistung wird gegenüber einer Vielzahl außerhalb des Untersuchungsraumes gelegener Wettbewerbsbetriebe im Rahmen einer diffusen Umverteilung („Streukunden“) umverteilt, ohne dass hier eine standortbezogene Bilanzierung 36 Auswirkungsanalyse Planvorhaben Nahversorgungsstandort „Am Steinchen“/Langerwehe erfolgen kann. Gefährdungen einzelner Betriebe sind aufgrund der großen Anzahl von Wettbewerbern sowie der geringen absoluten Höhe der zu erwartenden Umverteilungen jedoch auszuschließen. Tabelle 7: Umverteilungseffekte des Planvorhabens in den nahversorgungsrelevanten Sortimenten Umsatz in Mio. € Umverteilung abs. Umverteilung in % 24,5 7,0 28 8,3 0,6 7 „Langerwehe Ost“ - Rewe, Aldi, Dursty 12,8 3,8 30 „Langerwehe Ost“ - Norma-Altstandort 2,6 2,6 100 Sonstige Ortsteile 0,7 * * Gemeinde Inden, davon 11,6 0,6 5 1,0 * * 10,6 0,6 6 49,4 0,9 2 9,8 0,4 0,4 39,6 0,5 1 Standort Gemeinde Langerwehe, davon Hauptzentrum* Hauptzentrum Sonstige Lagen (Rewe, Netto/Goltsteinstraße) Stadt Düren, davon Nahversorgungszentrum Gürzenich Sonstige Lagen (Real SB-Warenhaus, Real Getränkemarkt, dm/Am Ellernbusch, Aldi, Lidl/Monschauer Straße, Toom Getränkemarkt/Tivolistraße) Stadt Eschweiler, davon Sonstige Lagen (Rewe/Kölner Straße (Weisweiler); HIT, Aldi, Lidl, Penny, Getränke Star/Königsbenden) Untersuchungsraum insg. Sonstige Standorte Umverteilungseffekte insg. 27,5 0,9 3 27,5 1,0 1,0 113,0 9,4 8 ./. 0,5 ./. ./. 9,9 ./. Quelle: Eigene Erhebungen und Prognosen; Rundungsdifferenzen möglich * inkl. neu aufgestellter Rossmann-Filiale und modernisiertem Netto-Markt 37 Auswirkungsanalyse Planvorhaben Nahversorgungsstandort „Am Steinchen“/Langerwehe 6.3 Städtebauliche Bewertung des Planvorhabens Die prognostizierten Umverteilungseffekte des Planvorhabens sind im Hinblick auf die versorgungsstrukturellen und städtebaulichen Auswirkungen in der Gemeinde Langerwehe und den umliegenden Städten und Gemeinden zu bewerten. Dabei stehen gemäß § 11 Abs. 3 BauNVO die Funktions- und Entwicklungsfähigkeit zentraler Versorgungsbereiche und der wohnungsnahen Versorgung im Vordergrund. Negative Auswirkungen auf einen zentralen Versorgungsbereich bzw. die wohnungsnahe Versorgung wären einerseits dann zu erwarten, wenn infolge der Realisierung des Planvorhabens bestehende Einzelhandelsbetriebe gefährdet würden, die für die Funktionsfähigkeit eines zentralen Versorgungsbereichs bzw. der wohnungsnahen Versorgung eine hohe Bedeutung haben. Andererseits wäre die Entwicklungsfähigkeit von zentralen Versorgungsbereichen dann beeinträchtigt, wenn infolge des Planobjektes die Neuansiedlung bzw. Erweiterung von entsprechenden Betrieben in den zentralen Versorgungsbereichen eingeschränkt würde. Bei der Bewertung des Planvorhabens ist zudem zu beachten, dass im Einzelhandelskonzept der Gemeinde Langerwehe Defizite im Bereich des täglichen Bedarfs aufgezeigt werden. Dies insbesondere deswegen, da sich das Angebot im Lebensmittelvollsortimentsbereich lediglich auf einen einzigen Anbieter beschränkt und dieser im Gewerbegebiet ansässige Supermarkt aus betrieblichen Gründen nur noch eingeschränkt wettbewerbsfähig ist. Innerhalb des zentralen Versorgungsbereichs von Langerwehe sind allerdings keine für den großflächigen Lebensmitteleinzelhandel geeigneten Entwicklungsflächen vorhanden. Um die Versorgungsfunktion des Grundzentrums Langerwehes im Bereich der wohnungsnahen Versorgung langfristig zu sichern, wird als eine der wesentlichen Handlungsempfehlungen des kommunalen Einzelhandelskonzepts empfohlen, einen Ergänzungsstandort für den großflächigen Lebensmitteleinzelhandel außerhalb der Ortsmitte zu entwickeln. Das Projektareal liegt in einem dieser mit dem kommunalen Einzelhandelskonzept ausgewiesenen Ergänzungsstandorte und stimmt somit standortseitig mit den Vorgaben der Gemeindeentwicklungsplanung überein. Hinsichtlich des geplanten Supermarktes gilt: Die Umsatzverluste im Vollsortiment werden sich nach den Ergebnissen der Auswirkungsanalyse im Wesentlichen auf den nahegelegenen, in einer Gewerbegebietslage ansässigen Rewe Supermarkt konzentrieren und hier existenzgefährdende Umverlagerungen verursachen. Allerdings wird im Falle der nicht auszuschließenden Aufgabe dieses heute für die Lebensmittelversorgung wichtigen Betriebes die Versorgung der Bevölkerung im Lebensmittelvollsortiment verbessert, da der geplante Supermarkt diesen Verlust mehr als kompensieren würde. Auswirkungen auf innerhalb zentraler Versorgungsbereiche ansässige Lebensmittelmärkte oder auf der wohnortnahen Versorgung dienende Angebotsstandorte sind weder in Langerwehe noch in Umlandkommunen zu erwarten. Die kleinräumige Verlagerung und Neuaufstellung des Lebensmittel-Discounters Norma geht selbst im Worst-Case-Szenario mit vergleichsweise geringen Mehrumsätzen einher. Die hierdurch hervorgerufenen Umsatzumverteilungen sind als äußerst gering zu bewerten und bewegen sich im Rahmen üblicher Wettbewerbswirkungen. Existenzgefährdungen lassen sich durchgängig ausschließen. 38 Auswirkungsanalyse Planvorhaben Nahversorgungsstandort „Am Steinchen“/Langerwehe Im Zuge der angestrebten Standortverlagerung wird der Norma-Markt zudem seinen bislang in einer Gewerbegebietslage ansässigen Lebensmittelmarkt aufgeben und an einen im kommunalen Einzelhandelskonzept für den Lebensmitteleinzelhandel vorgesehenen Ergänzungsstandort verlagern. Zudem soll die Nachnutzung des Altstandortes durch einen Lebensmittelmarkt vertraglich ausgeschlossen werden. Insgesamt betrachtet stellt der geplante Nahversorgungsstandort „Am Steinchen“ versorgungsstrukturell somit eine sinnvolle Entwicklung der derzeit defizitären wohnungsnahen Versorgung in Langerwehe dar. Diesbezüglich konnte aufgezeigt werden, dass das Planvorhaben dazu in der Lage sein wird, eine umfassende Nahversorgungssituation in Langerwehe zu sichern und bestehende Kaufkraftabflüsse zukünftig wohnortnah binden zu können, ohne dass negative Auswirkungen im Sinne von § 11 Abs. 3 BauNVO auf zentrale Versorgungsbereiche in Langerwehe und dem Umland sowie auf der wohnortnahen Versorgung dienenden Angebotsstandorte zu erwarten sind. 39 Auswirkungsanalyse Planvorhaben Nahversorgungsstandort „Am Steinchen“/Langerwehe 6.4 Übereinstimmung des Vorhabens mit den Grundsätzen und Zielen des Landesentwicklungsplanes Nachfolgend wird das Planvorhaben im Hinblick auf die landesplanerischen Grundsätze und Ziele mit Projektrelevanz bewertet: Ziel 1: Standorte nur in Allgemeinen Siedlungsbereichen (ASB) Im Rahmen der Projektplanung haben im Vorfeld bereits diverse Abstimmungstermine stattgefunden, u.a. auch mit der Bezirksregierung Köln. Hinsichtlich des in Ziel 1 formulierten Lagekriteriums wird seitens der Gemeinde Langerwehe sowie des Projetentwicklers auf folgende Aussage verwiesen: „In einem Abstimmungstermin mit der Bezirksregierung Köln am 24.11.2011 wurde bestätigt, dass die gedankliche Verschwenkung des ASBs mit dem Ziel der Einbeziehung des geplanten Sondergebietes mit der Zweckbestimmung „Einzelhandel – nahversorgungsrelevante Sortimente“ als den Zielen der Raumordnung entsprechend betrachtet wird. Eine Regionalplanänderung ist demnach nicht erforderlich.“ Ziel 2 - Regelfall: Zentrenrelevante Kernsortimente: Standorte nur in zentralen Versorgungsbereichen Der Planstandort liegt außerhalb des zentralen Versorgungsbereichs der Gemeinde Langerwehe. Ziel 2 - Ausnahmefall: Ausnahmsweise sind großflächige Betriebe im Sinne des § 11 Abs. 3 BauNVO mit nahversorgungsrelevantem Kernsortiment auch außerhalb zentraler Versorgungsbereiche zulässig, wenn eine Lage in den zentralen Versorgungsbereichen aus städtebaulichen oder siedlungsstrukturellen Gründen nicht möglich ist, das Vorhaben einer wohnortnahen Versorgung mit nahversorgungsrelevanten Sortimenten dient und keine wesentliche Beeinträchtigung von zentralen Versorgungsbereichen zu erwarten ist. Am Planstandort ist die Ansiedlung von einem Lebensmittelmarkt sowie einem Discountmarkt geplant. Alle Nutzungen weisen nahversorgungsrelevante Kernsortimente auf, so dass für diese Betriebe die Voraussetzung zur Anwendung der Ausnahmeregelung erfüllt ist. Weiterhin hat das Einzelhandelskonzept der Gemeinde Langerwehe aufgezeigt, dass innerhalb der kleinteilig strukturierten Ortsmitte mit dem Areal „Am Töpferbrunnen“ nur eine Entwicklungsfläche vorhanden gewesen ist, auf der ein größerer Betrieb mit nahversorgungsrelevanten Sortimenten realisiert werden konnte. Auf diesem Areal ist zwischenzeitlich ein Geschäftshaus errichtet worden, in dem im Erdgeschoss ein moderner Rossmann-Drogeriemarkt angesiedelt worden ist. Die angestrebte Funktionsstärkung im Bereich der zentralen Ortsmitte ist somit inzwischen umgesetzt worden. Zu beachten ist allerdings, dass das in Langerwehe im Bereich der nahversorgungsrelevanten Sortimente bestehende ausgeprägte Versorgungsdefizit mit der Modernisierung und Vergrößerung des bereits heute ansässigen Rossmann Drogeriemarktes bei weitem nicht ausgeglichen werden kann. Wie bereits mit dem Einzelhandelskonzept dargelegt, werden zur Sicherung der wohnortnahen Versorgung weitere Angebotsergänzungen erforderlich. Dass der geplante Nahversorgungsstandort „Am Steinchen“ in der Lage sein wird, das lokale Versorgungsdefizit zu verringern, ist den folgenden Ausführungen zu Ziel 8 zu entnehmen. Als geeigneter Standort für die Erweiterung des Nahversorgungsangebots wurde mit dem Einzelhandelskonzept die östliche Hauptstraße im Bereich „Am Steinchen“ und damit das Areal festgelegt, das nun40 Auswirkungsanalyse Planvorhaben Nahversorgungsstandort „Am Steinchen“/Langerwehe mehr mit dem vorliegenden Bebauungsplanentwurf konkret überplant wird. Standortseitig folgt das Planvorhaben somit den Vorgaben des kommunalen Einzelhandelskonzepts und setzt das planerische Ziel um, im Bereich „Am Steinchen“ einen Ergänzungsstandort für den nahversorgungsrelevanten Einzelhandel zu entwickeln. Ziel 3: Beeinträchtigungsverbot Nach den Ergebnissen der in Kapitel 6.2 dargelegten Umsatzumverteilungsanalyse werden durch das Planvorhaben keine negativen städtebaulichen Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche in Langerwehe oder in Nachbarkommunen induziert werden. Somit wahrt das Vorhaben das mit Ziel 3 des sachlichen Teilplans definierte Beeinträchtigungsverbot. Gleichzeitig wird damit auch die mit der Ausnahmeregelung von Ziel 2 geforderte Voraussetzung erfüllt, dass Vorhaben zur Stützung einer wohnortnahen Versorgung mit nahversorgungsrelevanten Sortimenten keine negativen Auswirkungen auslösen dürfen. Ziel 8: Einzelhandelsagglomerationen Außerhalb zentraler Versorgungsbereiche ist dem Entstehen neuer sowie der Verfestigung und Erweiterung bestehender Einzelhandelsagglomerationen mit zentrenrelevanten Sortimenten entgegenzuwirken. Wie die Begründung des sachliche Teilplans ausführt, liegt eine Einzelhandelsagglomeration im Sinne von Ziel 8 vor, wenn mehrere selbstständige, auch je für sich nicht-großflächige Einzelhandelsbetriebe räumlich konzentriert angesiedelt sind oder angesiedelt werden sollen und davon raumordnerische Auswirkungen im Sinne des § 11 Abs. 3 BauNVO wie bei einem Einkaufszentrum oder einem großflächigen Einzelhandelsbetrieb ausgehen bzw. ausgehen können. Es spricht somit vieles dafür, dass das Vorhaben „Am Steinchen“ als Einzelhandelsagglomeration im Sinne von Ziel 8 zu bewerten ist und deshalb der Nachweis zu führen ist, dass dieses landesplanerische Ziel gewahrt wird. In einem aufzustellenden Bebauungsplan wären daher zunächst Betriebe mit zentrenrelevanten Kernsortimenten im gesamten Plangebiet auszuschließen. Darüber hinaus wären über entsprechende Festsetzungen auch die maximalen Verkaufsflächen des geplanten Supermarktes (1.700 m²) ebenso wie die des Discountmarktes (rd. 800 m²) zu fixieren. Zudem wären im übrigen Plangebiet weitere Betriebe mit nahversorgungsrelevanten Kernsortimenten auszuschließen. Ein dementsprechend formulierter Bebauungsplan ließe somit zu, dass im südlichen Teilbereich des Plangebiets eine Agglomeration von zwei Einzelhandelsbetrieben mit nahversorgungsrelevanten Sortimenten (Supermarkt und Discountmarkt) entsteht. Mit Blick auf die Regelungsinhalte des landesplanerischen Agglomerationsverbots kann die Gemeinde Langerwehe am Standort „Am Steinchen“ diese Bauleitplanung umsetzen, wenn die Agglomeration der Einzelhandelsbetriebe mit nahversorgungsrelevanten Sortimenten zusammengenommen den mit Ziel 2 des sachlichen Teilplans definierten Ausnahmetatbestand erfüllt. Aus Sicht der BBE Handelsberatung erfüllt die am Planstandort „Am Steinchen“ projektierte Agglomeration von Einzelhandelsbetrieben mit nahversorgungsrelevanten Kernsortimenten diese Ausnahmevoraussetzungen. Diese Schlussfolgerung begründet sich wie folgt: 41 Auswirkungsanalyse Planvorhaben Nahversorgungsstandort „Am Steinchen“/Langerwehe ■ Mit dem Areal „Am Töpferbrunnen“ ist die einzige Entwicklungsfläche innerhalb des zentralen Versorgungsbereichs, die für einen nahversorgungsrelevanten Einzelhandelbetrieb mit 700 bis 800 m² VKF infrage kommt, zwischenzeitlich bereits entwickelt worden. ■ Möglichkeiten zur Integration eines Supermarktes in einer marktüblichen Dimensionierung sind in der zentralen Ortsmitte aufgrund der fehlenden Flächenkapazitäten nicht gegeben. ■ Die im Plangebiet „Am Steinchen“ vorgesehenen Einzelhandelsbetriebe sind funktionsgerecht und fügen sich mit ihren Versorgungsfunktionen in das Marktgebiet der Gemeinde Langerwehe ein. Denn etwa 90 % der prognostizierten Umsatzleistung werden mit den in der Gemeinde Langerwehe lebenden Bevölkerung getätigt, für die das Planvorhaben „Am Steinchen“ zukünftig den größten Angebotsstandort nahversorgungsrelevanter Sortimente im Grundzentrum Langerwehe darstellen wird. ■ Auch nach Realisierung des Rossmann Drogeriemarktes auf dem Areal „Am Töpferbrunnen“ sowie der Neuaufstellung des Netto-Marktes wird die Gemeinde Langerwehe im Bereich der nahversorgungsrelevanten Sortimente noch ein ausgeprägtes Versorgungsdefizit zu verzeichnen haben. Zur Gewährleistung einer angemessenen wohnortnahen Versorgung mit nahversorgungsrelevanten Sortimenten wird somit ein weiterer Ausbau der Einzelhandelsangebote erforderlich. Tabelle 8: Umsatz-Kaufkraft-Relationen in den nahversorgungsrelevanten Sortimenten in der Gemeinde Langerwehe nach Realisierung des Planvorhabens „Am Steinchen“ Super-/Discountmarkt Erwarteter Umsatz 1) gesamt Kaufkraft in Mio. € in Mio. € 27,4 36,0 UmsatzKaufkraftRelation in % Saldo in Mio. € 76 % -8,6 Quelle: Eigene Berechnungen; Rundungsdifferenzen möglich 1) unter Berücksichtigung der prognostizierten Umsatzumverteilungen ■ Wie ausgeprägt das Versorgungsdefizit heute ist, zeigt sich darin, dass nach der Prognose der BBE Handelsberatung selbst nach Realisierung des Planvorhabens noch deutliche Kaufkraftabflüsse aus der Gemeinde Langerwehe zu verzeichnen sein werden. Die vorstehende Tabelle illustriert, dass die Gesamtumsätze mit nahversorgungsrelevanten Sortimenten im Realisierungsfall eine Größenordnung von rd. 27 - 28 Mio. € erreichen würden und damit weiterhin unterhalb der Kaufkraftpotenzialbasis im Gemeindegebiet Langerwehe verbleiben. Per Saldo wären dann noch Kaufkraftabflüsse in Höhe von rd. 8 - 9 Mio. € in den nahversorgungsrelevanten Sortimenten zu verzeichnen. ■ Zusammenfassend ist somit festzuhalten, dass die geplanten nahversorgungsrelevanten Einzelhandelsnutzungen erforderlich werden, um die ausgeprägten Defizite auf der Ebene der wohnungsnahen Grundversorgung abzumildern. ■ Insofern ist es sachgerecht und begründbar, dass die Gemeinde Langerwehe das von Ziel 8 des sachlichen Teilplans eingeräumte Ermessen, eine Agglomeration mit nahversorgungsrelevanten Kernsortimenten der geplanten Größenordnung am Standort „Am Steinchen“ zuzulassen, im Rahmen der Bauleitplanung nutzen möchte. Denn die in Ziel 2 genannten Voraussetzungen für Planungen nahversorgungsrelevanter Betriebe außerhalb zentraler Versorgungsbereiche werden erfüllt. 42 Auswirkungsanalyse Planvorhaben Nahversorgungsstandort „Am Steinchen“/Langerwehe 7 Fazit Zusammenfassend kommt die BBE Handelsberatung zu dem Ergebnis, dass der Planstandort in einem mit dem kommunalen Einzelhandelskonzept ausgewiesenen Ergänzungsstandort liegt und somit standortseitig mit den Vorgaben der Gemeindeentwicklungsplanung übereinstimmt. Das Planvorhaben sieht die Realisierung eines modernen Nahversorgungsstandortes (Vollsortimenter/ Discountmarkt) vor, der seinen Umsatzschwerpunkt mit rd. 91 % eindeutig in den gemäß Sortimentsliste für die Gemeinde Langerwehe als nahversorgungsrelevant zu klassifizieren Sortimenten (Nahrungs- und Genussmittel inkl. Getränke/ Drogeriewaren) aufweist. Im Zuge der Auswirkungsanalyse konnte aufgezeigt werden, dass die projektierten Nutzungen auch dazu in der Lage sein werden, bestehende Kaufkraftabflüsse zu reduzieren und zukünftig wohnortnah binden zu können. Das Planvorhaben ist demnach grundsätzlich dazu geeignet, die derzeitig defizitäre lokale Nahversorgungssituation auszubauen und perspektivisch zu sichern. Im Ergebnis wird die Versorgungsfunktion des Grundzentrums Langerwehe nach der Projektrealisierung des Planvorhabens stärker ausgeprägt sein als zum jetzigen Zeitpunkt. Die im Falle des Planvorhabens zu erwartenden Umverlagerungen werden nach Auffassung der BBE Handelsberatung GmbH auch keine mehr als unwesentlichen Auswirkungen im Sinne von § 11 Abs. 3 BauNVO auf zentrale Versorgungsbereiche in Langerwehe und dem Umland sowie auf der wohnortnahen Versorgung dienende Angebotsstandorte entfalten. Köln, im Mai 2016 BBE Handelsberatung GmbH i. V. Claus Ciuraj i. V. Rainer Schmidt-Illguth 43