Beschlussvorlage (Begründung)

Projektmanagement GmbH - Maastrichter Straße 8 - 41812 Erkelenz - vdh@vdhgmbh.de BEGRÜNDUNG zur 1. Änderung des Bebauungsplanes Nr. E 10 Gewerbegebiet „Am Steinchen“ Gemeinde Langerwehe – Ortslage Langerwehe Entwurf zur Offenlage STAND: JANUAR 2017 GEMEIND DE LANGER RWEHE BEG GRÜNDUNG G - ENTWUR RF ZUM BEBA AUUNGSPLA AN NR. E 10 0 GEWERBE EGEBIET „AM M STEINCHE EN“ INHALT 1 ANLASS, ZIEL UND ZWEC CK DER PLA ANUNG ............................................................................................ 2 2 LAG GE DES PLA ANGEBIETE ES UND RÄU UMLICHER GELTUNGSB G BEREICH ................................................ 3 3 PLA ANERISCHE E RAHMENB BEDINGUNG GEN .................................................................................................. 4 3.1 Landesentwicklungsplan Nordrhein-W Westfalen – Saachlicher Teilpplan Großflächhiger Einzelhaandel ................. 4 3.2 Regionalpplan ..................................................................................................................................................... 7 3.3 Flächennuutzungsplan ........................................................................................................................................ 8 3.4 Landschafftsplan/ Schuttzgebiete ....................................................................................................................... 9 4 BIS SHERIGER PLANINHALT P T .......................................................................................................................... 9 5 PLA ANÄNDERU UNG ....................................................................................................................................... 10 6 HIN NWEISE .................................................................................................................................................. 11 6.1 Immissionnsschutz ............................................................................................................................................ 11 6.2 Erdbebengefährdung ...................................................................................................................................... 11 6.3 Ingenieurggeologie ............................................................................................................................................ 11 6.4 Baugrundvverhältnisse...................................................................................................................................... 11 6.5 Grundwassserverhältnissse ................................................................................................................................ 11 6.6 Grundwassserabsenkunggen und bergbbauliche Sümpfungsmaßnaahmen ......................................................... 11 6.7 Bergbautäätigkeit .............................................................................................................................................. 12 6.8 Werbeanlaagen ................................................................................................................................................. 12 6.9 Telekomm munikationslinien ............................................................................................................................... 12 6.100 Einsichtnaahme von Vorsschriften ...................................................................................................................... 12 7 ANHANG .................................................................................................................................................. 13 8 AUSWIRKUNG GEN DER PLA ANUNG............................................................................................................. 15 8.1 Auswirkunngen auf die Umwelt U ......................................................................................................................... 15 8.2 Auswirkunngen auf nachbarschaftlichee Belange .............................................................................................. 15 8.3 Auswirkunngen auf zentrrale Versorgunngsbereiche .......................................................................................... 15 8.4 Landschafftspflegerischeer Planungsbeeitrag .................................................................................................... 15 9 VER RFAHREN ................................................................................................................................................ 16 10 VER RWENDETE E GUTACHTE EN ..................................................................................................................... 16 VDH PRO OJEKTMANA AGEMENT GMBH G ERKE ELENZ STAND: JJANUAR 2017 1 GEMEINDE LANGERWEHE BEGRÜNDUNG - ENTWURF ZUM BEBAUUNGSPLAN NR. E 10 GEWERBEGEBIET „AM STEINCHEN“ 1 Anlass, Ziel und Zweck der Planung Der derzeitige Bebauungsplan Nr. E 10 Gewerbegebiet „Am Steinchen“ trifft eine Vielzahl an Festsetzungen, die in ihrem Zusammenspiel zu einer erheblichen Einschränkung der Nutzungsmöglichkeiten führen. Im Nachgang zu dem Satzungsbeschluss des Bebauungsplanes haben sich Entwicklungen ergeben, auf deren Grundlage den Einschränkungen entgegengewirkt werden kann. Zum einen haben Grundstücksverhandlungen gezeigt, dass nunmehr weitere Flächen für die Errichtung von Versickerungsanlagen zur Verfügung stehen. Hierdurch könnten Versickerungsanlagen unmittelbar angrenzend an die festgesetzten Misch- und Gewerbegebiete, innerhalb derer das wesentliche, zu versickernde Niederschlagswasser anfällt, errichtet werden. Die Länge der erforderlichen Leitungen und die mit deren Umsetzung verbundenen Eingriffe in den Boden würden sich reduzieren. Zudem könnte zumindest teilweise auf eine Regelung von Wege- und Leitungsrechten sowie, unter Berücksichtigung der derzeitigen Grundstücksverfügbarkeit, auf ein Umlegungsverfahren verzichtet werden. Somit würde die Verlagerung der Versickerungsanlagen in Summe zu einer erheblichen Zeit- und Kostenersparnis beitragen. Die zeitnahe Entwicklung von Bauland könnte gefördert und den Anforderungen an das kostensparende Bauen im Sinne des § 1 Abs. 6 Nr. 2 BauGB könnte gefolgt werden. Durch den Erhalt der bestehenden Versickerungsflächen wird die Entwässerung der – gegenüber dem bestehenden Bebauungsplan unveränderten – versiegelten Flächen aber in jedem Fall gesichert sein, sodass die Vollziehbarkeit der Planung nicht in Frage gestellt wird. Eine Abschließende Planung der Entwässerungsanlagen soll aus diesem Grund auf die nachgelagerten Planungsebenen abgeschichtet werden. Darüber hinaus liegt zwischenzeitlich eine weitere Analyse zu den Auswirkungen möglicher Einzelhandelsbetriebe vor.1 Die Gutachter gelangen zu der Einschätzung, dass auch die Errichtung eines nicht großflächigen Lebensmittel-Discountmarktes, zusätzlich zu dem bereits festgesetzten, großflächigen LebensmittelVollsortimenter, zu keiner Beeinträchtigung zentraler Versorgungsbereiche führen wird. Demgemäß stellt die bisherige Begrenzung der möglichen Einzelhandelsnutzungen auf einen Lebensmittel-Vollsortimenter mit einer maximalen Verkaufsfläche von 1.700 m² sowie einen Getränkemarkt mit einer maximalen Verkaufsfläche von 800 m² eine nicht erforderliche Einschränkung dar. Da Beeinträchtigungen zentraler Versorgungsbereiche hierdurch nicht zu erwarten sind, beabsichtigt die Gemeinde Langerwehe, im Sinne der planerischen Zurückhaltung, die ungewollte Härte des bestehenden Bebauungsplanes aufzuheben und die Errichtung eines nicht großflächigen Lebensmittel-Discountmarktes zu ermöglichen. In diesem Zusammenhang ist die Änderung des Bebauungsplanes Nr. E 10 Gewerbegebiet „Am Steinchen“ erforderlich. Es besteht ein Planungserfordernis gemäß § 1 Abs. 3 BauGB. Ziel der Planung ist die Verlagerung der bisher festgesetzten „Flächen für Versorgungsanlagen“ mit der Zweckbestimmung „Abwasser“ sowie die Änderung der Zweckbestimmung in dem Sondergebiet SO 2. Hierdurch sollen die Errichtung von Versickerungsanlagen an der bestmöglichen Stelle sowie der größtmögliche, zugleich jedoch verträgliche Gestaltungsspielraum bei der Errichtung von Einzelhandelsnutzungen ermöglicht werden. Da von der Verlagerung der Versickerungsanlagen auch die bisher festgesetzten Ausgleichsflächen betroffen sind, können Auswirkungen auf den Naturhaushalt nicht von vornherein ausgeschlossen werden. Zudem kommt es zu einer Änderung der Art der baulichen Nutzung, so dass die Grundzüge der Planung durch die 1. Änderung des Bebauungsplanes Nr. E 10 Gewerbegebiet „Am Steinchen“ berührt werden. Demnach steht das vereinfachte Verfahren gem. § 13 BauGB nicht zur Verfügung und es wird beabsichtigt, das Bauleitplanverfahren im Normalverfahren, einschließlich einer Frühzeitigen Beteiligung und einer Offenlage durchzuführen. BBE Handelsberatung: Auswirkungsanalyse zur geplanten Entwicklung eines Nahversorgungsstandorts im Baugebiet „Am Steinchen“ in der Gemeinde Langerwehe. Köln, Mai 2016 1 VDH PROJEKTMANAGEMENT GMBH ERKELENZ STAND: JANUAR 2017 2 GEMEINDE LANGERWEHE BEGRÜNDUNG - ENTWURF ZUM BEBAUUNGSPLAN NR. E 10 GEWERBEGEBIET „AM STEINCHEN“ 2 Lage des Plangebietes und räumlicher Geltungsbereich Die Gemeinde Langerwehe liegt im Kreis Düren am Rand der Eifel. Während die nördlichen Gemeindeteile von Siedlungsräumen und einer landwirtschaftlichen Nutzung geprägt sind, liegen im Süden des Gemeindegebietes große zusammenhängende Waldbereiche vor, die sich bis in die Eifel erstrecken. Angrenzende Städte und Gemeinden sind im Norden Inden, im Osten Düren, im Süden Hürtgenwald und Stolberg sowie Eschweiler im Westen. Die Gemeinde Langerwehe besteht aus 15 Ortsteilen mit insgesamt ca. 14.095 Einwohnern bei einer Fläche von 41,49 km². Der räumliche Geltungsbereich der 1. Änderung des Bebauungsplanes Nr. E 10 Gewerbegebiet „Am Steinchen“ befindet sich im Nordosten des Hauptortes Langerwehe und umfasst die Grundstücke Gemarkung Jüngersdorf, Flur 14, Flurstück 49 sowie Teile der Flurstücke 18, 19, 20, 21 und 50 und damit eine Fläche von ca. 1,3 ha. Die verfahrensgegenständlichen Flächen sind in zwei Teilbereiche untergliedert, wobei ca. 0,2 ha auf den südlich gelegenen Teilbereich und die verbleibenden 1,0 ha auf den nördlichen Teilbereich entfallen. Es wurden diejenigen Flächen in den Geltungsbereich aufgenommen, die unmittelbar durch eine Änderung zeichnerischer Festsetzungen betroffen sind. Bei der derzeitigen Nutzung der beiden Plangebiete handelt es sich um Ackerbau. Die unmittelbar angrenzenden Flächen werden derzeit ebenfalls weitestgehend ackerbaulich genutzt. Im weiteren Umfeld befindet sich in Richtung Nordosten die freie Feldflur und im Südwesten die Ortslage Langerwehe. Die spätere Erschließung der Plangebiete erfolgt über unterschiedliche Planstraße, die im Rahmen der Umsetzung des Bebauungsplanes Nr. E 10 Gewerbegebiet „Am Steinchen“ noch erstellt werden. Abbildung 1: Luftbildausschnitt des Plangebietes VDH PROJEKTMANAGEMENT GMBH ERKELENZ STAND: JANUAR 2017 3 GEMEIND DE LANGER RWEHE BEG GRÜNDUNG G - ENTWUR RF ZUM BEBA AUUNGSPLA AN NR. E 10 0 GEWERBE EGEBIET „AM M STEINCHE EN“ 3 3.1 Planerische Rahmenbed R ingungen Lanndesentwicklungsplan No ordrhein-Westtfalen – Sach hlicher Teilplaan Großflächiiger Einzelhaandel Seit dem 13. Juli 20133 ist der „Lanndesentwick lungsplan Noordrhein-Wesstfalen – Sacchlicher Teilpplan Großfläcchiger Einzelhandel“ in Kraft, K der denn zum 31.12..2011 ausgelaufenen § 24a LEPro errsetzt. In diessem werden die Ziele und Grundsätze der Raumordnung bezügglich der Steuuerung des großflächigen g n Einzelhanddels auf Landdesebene gerregelt. Gemääß § 4 Abs. 1 ROG sind „„bei raumbeddeutsamen Planungen P unnd Maßnahmen die Ziele der Raumordnnung zu beaachten sowiee die Grundssätze und soonstigen Erfordernisse dder Raumorddnung in Abw wägungs- odder Ermessennsentscheiduungen zu berrücksichtigenn“. Somit sindd die Aussageen des Sachhlichen Teilplaans großflächiiger Einzelhaandel des LEPs zu beach ten. Die möglicchen Auswirkungen der Bebauungsp B planänderungg auf zentralee Versorgunggsbereiche wurden w in einnem Gutachtenn untersucht.2 Im Rahmeen der Unterssuchungen wurden w ein LebensmittelL -Supermarkt mit einer maaximalen Verkaufsfläche von 1.700 m², m welcher bbereits gemääß dem besteehenden Bebbauungsplann zulässig wääre, sowie ein zusätzlicherr Lebensmitteel-Discountm markt mit eineer maximalenn Verkaufsflääche von 8000 m² berücksichtigt. Bei deem geplanteen Discountm markt soll es ssich um die bislang in einner Gewerbeegebietslage ansässige NorN ma-Filiale handeln, diee kleinräumigg verlagert uund dabei geeringfügig auf maximal 8000 m² erweittert werden soll. s Für den A Altstandort sooll die Nachnuutzung durchh einen Lebensmittelmarkkt vertraglich ausgeschlosssen werden. Bei dem P Plangebiet handelt es sicch um einen im gemeindlichen Einzelhandelskonzzept ausgew wiesenen Erggänzungsstanndort. Insoferrn werden die Vorgaben der Gemeindeentwicklunngsplanung eeingehalten. Darüber hinaaus werden auuch die Vorggaben des Laandesentwickklungsplaness Nordrhein-W Westfalen – SSachlicher Teilplan T Groß ßflächiger Einnzelhandel eingehalten. Gegenstand G der 1. Änderung des Bebauungsplannes Nr. E 10 Gewerbegebbiet „Am Steinnchen“ ist u.a. die Ausw weisung einees Sondergeebietes für einen e nicht ggroßflächigen LebensmitttelDiscountm markt. Der weeiterhin untersuchte, großßflächige Lebbensmittel-Supermarkt giilt gemäß deem bestehendden Bebauunggsplan als beereits zulässsig. Da jedocch beide Märkte in einem m direkten ZZusammenhaang stehen wird w nachfolgend, klarstelleend die Zulässsigkeit beideer Nutzungenn noch einmaal belegt. W – Sachlichher Teilplan großflächige g Gemäß deem Ziel 1 dees LEPs NRW r Einzelhanddel dürfen Soondergebietee für den großfflächigen Einnzelhandel gemäß g § 11 A Abs. 3 BauN NVO nur in allgemeinen a Siedlungsbeereichen festtgesetzt werdden. Die zur Ansiedlung des Lebensm mittel-Superm marktes vorggesehene Flääche kann als im ASB geelegen betrachtet werdenn. Der Regioonalplan weisst eine zeichnerische Unsschärfe auf. Bei der Beurteilung, wo genau die „zzeichnerischee“ Grenze veerläuft, kann man sich ann natürlichenn Grenzen orrientieren. An der Stelle der zeichnerisschen Grenzze kann keine natürliche Grenze aussgemacht weerden. Von ddaher kann als Grenze des d ASB zum GIB die L 12 angesehenn werden. Deemnach würdde das zur Ansiedlung A voorgesehene Gebiet nochh im ASB liegeen. Auch die tatsächlich vorhandenen v Nutzungen können zur Beurteilung der Grenze beitragen. Die D Wohnbebbauung ist von Westen heer inzwischenn sehr nah ann den GIB heerangerückt. Daher ist in ddiesem Bereeich die EntwickA sttark imitierennder Betriebee in lung des GIBs bereitss stark eingeeschränkt undd kann nichtt mehr zur Ansiedlung Betracht ggezogen werrden. Daher macht es Si nn, diesen Bereich B gedaanklich dem AASB zuzuschlagen und hier h auch andeere verträglicche Nutzungeen, wie z.B. dden Einzelhaandel, zuzulassen. Bei der nuun mit den Sondergebiet S en überplantten Fläche handelt es sicch um eine FFläche von ca. 1, 35 ha. Die Darstellunngsschwelle des Regionaalplanes lieggt bei 10 ha. Eine Änderrung des Reegionalplaness ist für einee so kleine Fläche demnacch nicht möglich, ebenso verhält es sich für ein möögliches Zielaabweichungssverfahren. HieH mkehrschlusss, dass „Abw weichungen“ unterhalb deer Darstellunggsschwelle ohne o ein offizzielraus ergibbt sich im Um les Verfahhren möglich sind und som mit die Fläch e als im ASB B liegend betrachtet werdden kann. 2 BBE Handeelsberatung: Ausswirkungsanalysee zur geplanten E Entwicklung einees Nahversorgungsstandorts im BBaugebiet „Am Steinchen“ S in derr Gemeinde Langerwehe. Köln, Mai 2016 VDH PRO OJEKTMANA AGEMENT GMBH G ERKE ELENZ STAND: JJANUAR 2017 4 GEMEINDE LANGERWEHE BEGRÜNDUNG - ENTWURF ZUM BEBAUUNGSPLAN NR. E 10 GEWERBEGEBIET „AM STEINCHEN“ In einem Abstimmungstermin mit der Bezirksregierung Köln am 24.11.2011 wurde bestätigt, dass die gedankliche Verschwenkung des ASBs mit dem Ziel der Einbeziehung des geplanten Sondergebietes mit der Zweckbestimmung „Einzelhandel – nahversorgungsrelevante Sortimente“ als den Zielen der Raumordnung entsprechend betrachtet wird. Eine Regionalplanänderung ist demnach nicht erforderlich. Gemäß dem Ziel 2 dürfen Sondergebiete für Einzelhandelsvorhaben mit zentrenrelevantem Kernsortiment weiterhin nur in zentralen Versorgungsbereichen festgesetzt werden. Der geplante Standort liegt nicht in einem zentralen Versorgungsbereich. Das Ziel 2 sieht jedoch weiterhin eine Ausnahmeregelung für Vorhaben mit nahversorgungsrelevantem Kernsortiment (als Untergruppe des zentrenrelevanten Kernsortiments) vor. Demnach dürfen Sondergebiete für Vorhaben im Sinne des § 11 Abs. 3 BauNVO mit nahversorgungsrelevantem Kernsortiment auch außerhalb zentraler Versorgungsbereiche dargestellt werden, wenn  eine integrierte Lage in den zentralen Versorgungsbereichen nicht möglich ist und  die Gewährleistung einer wohnortnahen Versorgung mit Gütern des täglichen Bedarfs diese Bauleitplanung erfordert und  Zentrale Versorgungsbereiche von Gemeinden nicht wesentlich beeinträchtigt werden. Eine Lage innerhalb des zentralen Versorgungsbereiches der Gemeinde Langerwehe ist nicht möglich, da verbleibende Entwicklungsflächen innerhalb der kleinteilig strukturierten Ortsmitte zwischenzeitlich bebaut wurden. Zudem besteht in Langerwehe ein Versorgungsdefizit mit Gütern der nahversorgungsrelevanten Sortimente. Insofern sind zur Sicherung der wohnortnahen Versorgung weitere Angebotsergänzungen erforderlich. Das geplante Vorhaben ist geeignet, dass lokale Versorgungsdefizit zu verringern.3 Die dritte Voraussetzung beinhaltet, dass zentrale Versorgungsbereiche von Gemeinden nicht wesentlich beeinträchtigt werden dürfen. Auch Ziel 3 besagt, dass durch die Festsetzung eines Sondergebietes für Vorhaben im Sinne des § 11 Abs. 3 BauNVO mit zentrenrelevantem Kernsortiment die zentralen Versorgungsbereiche von Gemeinden nicht wesentlich beeinträchtigt werden dürfen. Bzgl. der Umsatzleistung gehen die Gutachter von den nachfolgenden Berechnungsgrundlagen aus: 4 In der Auswirkungsanalyse der BBE Handelsberatung werden die durch den Bebauungsplan ermöglichten Nutzungen bewertet. Es werden der geplante Lebensmittel-Supermarkt im SO 1 mit 1.700 m² Verkaufsfläche sowie ein Lebensmittel-Discounter im SO 2 mit max. 800 m² betrachtet. Insgesamt wird das Planvorhaben somit max. 2.500 m² Verkaufsfläche umfassen, wovon 800 m² als Umsiedlung und geringfügige Erweiterung eines bestehenden Marktes berücksichtigt werden. Bezüglich der Nachfragesituation kommt der Gutachter im Rahmen der Auswirkungsanalyse zu dem Ergebnis, dass sich das Einzugsgebiet der geplanten Märkte im Kerneinzugsgebiet auf die Langerweher Bevölkerung mit ca. 13.800 Personen bezieht. Das vorhabenrelevante Kaufkraftpotential beläuft sich bei einem statistisch ermittelten Pro-Kopf-Ausgabenbetrag von 2.575 € für nahversorgungsrelevante Sortimente und einem Kaufkraftindex von 101 auf insgesamt rund 36 Mio. € / Jahr. Hiervon stehen für rund 5,5 Mio. € für Getränke zur Verfügung. Insgesamt besteht nach aktueller Berechnung in Langerwehe ein Kaufkraftabfluss von 11 bis 12 Mio. € im Bereich der nahversorgungsrelevanten Sortimente. Im Rahmen der Auswirkungsanalyse wurden die Auswirkungen der neuen Sortimentsanteile betrachtet. Für den Lebensmittel-Supermarkt wird bei einer Flächenleistung von 4.400 €/ m² ein Umsatz von ca. 7,3 Mio. € erwartet. Aufgrund der Konkurrenzsituation zu dem geplanten Lebensmittel-Discounter wird die Umsatzleistung geringfügig reduziert. Von dem Gesamtumsatz entfallen 6,7 Mio. € auf nahversorgungsrelevante Sortimente und weite3 BBE Handelsberatung: Auswirkungsanalyse zur geplanten Entwicklung eines Nahversorgungsstandorts im Baugebiet „Am Steinchen“ in der Gemeinde Langerwehe. Köln, Mai 2016; Seite 40 4 BBE Handelsberatung: Auswirkungsanalyse zur geplanten Entwicklung eines Nahversorgungsstandorts im Baugebiet „Am Steinchen“ in der Gemeinde Langerwehe. Köln, Mai 2016; Seite 30 bis 33 VDH PROJEKTMANAGEMENT GMBH ERKELENZ STAND: JANUAR 2017 5 GEMEINDE LANGERWEHE BEGRÜNDUNG - ENTWURF ZUM BEBAUUNGSPLAN NR. E 10 GEWERBEGEBIET „AM STEINCHEN“ re 0,6 Mio. € auf sonstige Sortimente. Der Umsatz für den Lebensmittel-Discounter wird bei 3,6 Mio. € liegen, wovon 3,2 Mio. € auf nahversorgungsrelevante Sortimente und weitere 0,4 Mio. € auf sonstige Sortimente entfallen. Insgesamt wird das Vorhaben somit einen Gesamtumsatz von maximal 10,9 Mio. € generieren. Unter Berücksichtigung der von dem verlagerten Norma derzeit getätigten Umsatzleistungen ergeben sich gegenüber sonstigen Standorten raumwirksam umzuverteilende Mehrumsätze in Höhe von etwa 8 Mio. €. Das Vorhaben wird etwa 9 Mio. € des prognostizierten Gesamtumsatzes mit in Langerwehe lebenden Personen erwirtschaften. Somit werden etwa 90 % des prognostizierten Gesamtumsatzes aus dem Einzugsgebiet generiert. Von dem vorhandenen Kaufkraftpotential können innerhalb des Gemeindegebietes 25 % und innerhalb des Kerneinzugsgebietes 33 % gebunden werden. Diffuse Zuflüsse sind untergeordnet und liegen bei etwa 10 % des zu erwartenden Umsatzes. Auf der Grundlage der zuvor genannten Werte ergeben sich die nachfolgenden Umverteilungseffekte:5 Bezüglich der Umverteilungseffekte ist insbesondere der geplante Lebensmittel-Supermarkt zu berücksichtigen. Umverteilungen durch ihn werden vor allem den REWE-Supermarkt im östlich liegenden Gewerbegebiet treffen. Eine Betriebsaufgabe kann hier nicht ausgeschlossen werden. Jedoch liegt dieser Supermarkt außerhalb zentraler Versorgungsbereiche (ZVB) und die Versorgung der Bevölkerung wäre auch in diesem Falle sichergestellt. Die REWE kommt als möglicher Betreiber für den neu geplanten Vollsortimenter durchaus in Frage, so dass in diesem Falle eine Verlagerung vorläge. Der Lebensmittel-Discounter wird aufgrund der kleinräumigen Standortverlagerung zu einer Umsatzumverteilung von 100 % des bisherigen Umsatzes führen. Weitere Auswirkungen entfallen auf Märkte in Inden, Weisweiler, Düren-Gürzenich, Düren-Ellernbusch und Eschweiler-Ost. In der Gesamtbetrachtung von Lebensmittel-Vollsortimenter und Lebensmittel-Discounter werden sich die zu erwartenden Umsatzumverteilungen gegenüber den ansässigen Discountern auf rd. 8 – 9 % der derzeitigen Umsatzleistung belaufen. Der zu erwartende, geringfügige Mehrumsatz von etwa 0,6 Mio. € wird insbesondere zu Lasten der umliegenden Märkte in Inden und Langerwehe erfolgen, deren Existenz, aufgrund der geringfügigen Größe der Umverteilung und der Leistungsstärke der Märkte jedoch nicht gefährden. Betriebsgefährdungen lassen sich auch in den umliegenden zentralen Versorgungsbereichen „Hauptzentrum Inden“, „Hauptzentrum Düren“, „Nahversorgungszentrum Düren-Gürzenich“ sowie dem „Hauptzentrum Eschweiler“ ausschließen. Die Gutachter fassen zusammen, dass der geplante Nahversorgungsstandort versorgungsstrukturell eine sinnvolle Entwicklung der defizitären wohnungsnahen Versorgung der in Langerwehe darstellt. Negative Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche in Langerwehe und dem Umland sowie auf der wohnungsnahen Versorgung dienende Angebotsstandorte sind nicht zu erwarten.6 5 BBE Handelsberatung: Auswirkungsanalyse zur geplanten Entwicklung eines Nahversorgungsstandorts im Baugebiet „Am Steinchen“ in der Gemeinde Langerwehe. Köln, Mai 2016; Seite 35 bis 37 6 BBE Handelsberatung: Auswirkungsanalyse zur geplanten Entwicklung eines Nahversorgungsstandorts im Baugebiet „Am Steinchen“ in der Gemeinde Langerwehe. Köln, Mai 2016; Seite VDH PROJEKTMANAGEMENT GMBH ERKELENZ STAND: JANUAR 2017 6 GEMEIND DE LANGER RWEHE BEG GRÜNDUNG G - ENTWUR RF ZUM BEBA AUUNGSPLA AN NR. E 10 0 GEWERBE EGEBIET „AM M STEINCHE EN“ 3.2 Reggionalplan Abbildung 22: Ausschnitt aus dem Regionalplaan für den Regierrungsbezirk Kölnn, Teilabschnitt Region Aachen; Q Quelle: Bezirksreggierung Köln Im Regionnalplan für den Regierungsbezirk Kölln, Teilabschhnitt Region Aachen A liegeen die Plangebiete im Übbergang einees Allgemeineen Siedlungssbereiches (A ASB) zu eineem Bereich füür die Gewerrbe- und Induustrieansiedluung (GIB). Gemäß dder textlichenn Darstellungg zum Regiionalplan fürr den Regierungsbezirk Köln, Teilabbschnitt Reggion Aachen dienen GIB der d Ansiedlunng, dem Aussbau und der Bestandssicherung sol cher gewerbblicher Betrieebe, die wegenn ihres großeen Flächenbeedarfs, ihrer Emissionen oder ihrer besonderen b SStandortanforderungen nicht 7 in den ASB integriert werden w können. In den A ASB sollen Wohnungen, W Wohnfolgeein W nrichtungen, wohnungsnaahe Freiflächeen, zentralörtliche Einrichttungen und ssonstige Diennstleistungenn sowie geweerbliche Arbeeitsstätten in der Weise zussammengefaasst werden, dass sie nacch Möglichkeeit unmittelbaar, d.h. ohne größeren Veerkehrsaufwaand untereinannder erreichbbar sind.8 Zuur Umsetzunng dieser Nuutzungen, ist eine hinreicchende Erschhließung zu gewährleisteen. Diese um mfasst auch die d Möglichkkeit zur Entsoorgung des anfallenden a N Niederschlaggswassers, welw che gem. § 44 LWG inn erster Liniee über eine V Versickerung zu erfolgen hat. Auch deer Regionalpllan bewertet die Versickeruung als vorraangig, denn um u die Grunddwasserneubbildung zu veerbessern unnd die Hochw wassergefahrr zu senken, sollen in der Bauleitplanun B ng Maßnahm men zur Erhaaltung natürliccher Bodenpprofile und deeren Retentioonsfähigkeit zzur Regenwaasserversickeerung ermögglicht werdenn, soweit nichht im Einzelfaall schädlichee Nebenwirkkungen dagegen sprecheen.9 Demgem mäß stehen ddie Darstelluungen des Regionalplane R es der geplaanten Errichtuung eines Verrsickerungsbeeckens nichtt entgegen. Vielmehr kann der textlichen Vorgabbe, die Belange der Gruundwasserneubildung, durch die Versickerung von Niederschlaagswasser zuu fördern, geffolgt werden. Bezirksregieerung Köln – Bezzirksplanungsbehhörde (Hrsg.): Reegionalplan für den Regierungsbe ezirk Köln - Textlliche Darstellung, 1. Auflage 20033 mit Ergänzungenn, Köln 2013, Seite 17 7 Bezirksregieerung Köln – Bezzirksplanungsbehhörde (Hrsg.): Reegionalplan für den Regierungsbe ezirk Köln - Textlliche Darstellung, 1. Auflage 20033 mit Ergänzungenn, Köln 2013, Seite 14 8 Bezirksregieerung Köln – Bezzirksplanungsbehhörde (Hrsg.): Reegionalplan für den Regierungsbe ezirk Köln - Textlliche Darstellung, 1. Auflage 20033 mit Ergänzungenn, Köln 2013, Seite 13 9 VDH PRO OJEKTMANA AGEMENT GMBH G ERKE ELENZ STAND: JJANUAR 2017 7 GEMEIND DE LANGER RWEHE BEG GRÜNDUNG G - ENTWUR RF ZUM BEBA AUUNGSPLA AN NR. E 10 0 GEWERBE EGEBIET „AM M STEINCHE EN“ Bzgl. des Einzelhandeels regelt derr Regionalplaan, dass die Ansiedlung von Einkaufsszentren, grooßflächigen EinE zelhandelsbetrieben und u sonstigeen Handelsbbetrieben im Sinne des § 11 Abs. 3 BauNVO auuf die ASB be1 schränkt w werden soll. 0 Durch die Änderung Ä dees Bebauungssplanes soll ein Sondergeebiet für eineen nicht groß ßflächigen Einnzelhandelsbbetrieb festgeesetzt werdeen. Dieser ist von der vorggenannten R Regelung nicht betroffen und u wäre somit selbst in eiinem GIB zulässig. Demnnach ist auchh hier eine Annpassung ann die Ziele deer Raumordnuung gegeben. 3.3 Fläcchennutzung gsplan Gem. § 8 Abs. 2 Satz 1 BauGB sinnd die Bebau ungspläne aus dem Flächennutzungssplan zu entw wickeln. In dem deerzeit gültigen Flächennutzungsplan dder Gemeindde Langerwehe werden ddie Flächen, die d für die Feestsetzung eeines Versickkerungsbeckeens vorgeseehen sind, als „Grünflächen“ dargesteellt. Die Umssetzung der geplanten Nutzung ist innerhalb der bestehendenn Darstellungg möglich, daa die Planzeiichenverordnnung explizit die Möglichkeeit eröffnet, „Flächen für Entsorgungssanlagen“ mit der Zweckbbestimmung „Abwasser“ als Randsiggnatur, also z.B. über einer e Grünflääche festzussetzen. Die Flächen, diee zur Umseetzung einess „LebensmitttelDiscountm marktes“ gennutzt werden sollen, werdden als Sondderbauflächee SO 2 mit deer Zweckbesstimmung “nicht großflächiiger Lebensm mittel-Einzelhhandelsbetrieeb max. 800qqm VK“ dargeestellt. Insofern sstehen die Darstellungen D n des Flächeennutzungspplanes der geeplanten Bebbauungsplannänderung nicht entgegen.. Eine Änderuung des Fläcchennutzungssplanes ist nicht erforderllich. Abbildung 33: Auszug aus dem derzeit gültigen Flächennutzunngsplan der Gemeinde Langerweh he Bezirksregierung Köln – Beezirksplanungsbeehörde (Hrsg.): R Regionalplan für den d Regierungsbezirk Köln - Textltliche Darstellungg, 1. Auflage 20033 mit Ergänzungenn, Köln 2013, Seite 14 10 VDH PRO OJEKTMANA AGEMENT GMBH G ERKE ELENZ STAND: JJANUAR 2017 8 GEMEIND DE LANGER RWEHE BEG GRÜNDUNG G - ENTWUR RF ZUM BEBA AUUNGSPLA AN NR. E 10 0 GEWERBE EGEBIET „AM M STEINCHE EN“ 3.4 Lanndschaftsplan n/ Schutzgeb biete Im Verfahhrensbereich liegen keine Schutzgebieete vor. Wesstlich des Plangebietes soowie nördlichh der B 264 liiegt ein Landschaftsschutzzgebiet 2.2-1. Folgende FFestsetzungen gelten für das d Landschhaftsschutzgeebiet 2.2-1: I. Laandschaftsscchutzgebiete werden festggesetzt, sow weit dies erforrderlich ist: II. 1.. zur Errhaltung, Enttwicklung odder Wiederheerstellung der Leistungs- und Funktioonsfähigkeit des d Naturhhaushaltes oder o der Reggenerationsfäähigkeit und nachhaltigenn Nutzungsfäähigkeit der Naturgütter, einschließlich des Scchutzes von Lebensstätten und Lebeensräumen bestimmter b w wild lebendder Tier- undd Pflanzenartten (§ 23 (1) Nr. 1 BNatScchG); 2.. wegenn der Vielfaltt, Eigenart unnd Schönheit oder der beesonderen kkulturhistoriscchen Bedeutuung der Laandschaft (§ 23 (1) Nr. 2 B BNatSchG) oder o 3.. wegenn ihrer besonnderen Bedeuutung für die Erholung (§ 23 (1) Nr. 3 BNatSchG). Inn den unter Ziffer Z 2.2-1 bis b 2.2-6 festtgesetzten und näher beschriebenen Landschaftssschutzgebieeten siind generell nach Maßgaabe der nacchstehenden Bestimmunggen alle Hanndlungen verboten, die den d C Charakter dess Gebietes veerändern könnnen oder deem besonderren Schutzzw weck zuwiderrlaufen (§ 26 (2) BNatSchG in Verbindung V mit m § 34 (4a)) ff. LG NRW). Verstöße gegen die naachfolgend aufgeführten a Verbote sow wie gegen diee speziellen VVerbote der einzelnen e Laandschaftsschhutzgebiete können alss Ordnungsw widrigkeit geahndet weerden. Ordnnungswidrig im Sinne des d § 69 BNattSchG i.V. m. m § 70 LG handelt, h wer vorsätzlich oder fahrlässig einem odder mehrereen festgesetzzten Verboten zuwider handelt. Dies kannn nach § 71 LG L mit einer Geldbuße G voon bis zu 50.0000,- € geahndet werden . 4 Bisheriger Planinhalt Der gegenwärtig rechhtswirksame Bebauungspplan setzt fürr den Bereicch des geplaanten Versickkerungsbeckeens zeichnerissch folgendess fest:  M Maßnahmen und u Flächen zum Schutz,, zur Pflege und u zur Entw wicklung von N Natur und Laandschaft,  m mit Geh-, Fahr- und Leitunngsrechten zuu belastendee Flächen,  Umgrenzungeen von Flächhen, bei dereen Bebauung besonderee bauliche M Maßnahmen, insb. im Grründuungsbereich erforderlich sind sowie  Läärmpegelberreiche. Im Bereicch des geplaanten Lebenssmittel-Discoountmarktes werden w die nachfolgendeen, zeichnerrischen Festssetzungen geetroffen:  eiin Sondergebiet SO 2 mit der Zweckkbestimmung “Getränkem markt VK maxx. 800 m²“ als Art der baaulichhen Nutzung,  eiine Grundfläcchenzahl vonn 0,9, eine G Geschossflächenzahl von 1,6 und einee maximale Zahl Z der Volllgescchosse von 3 als Maß der baulichen N Nutzung sow wie  Läärmpegelberreiche. Die textlicchen Festsetzzungen sind dem Planweerk zu entnehhmen. VDH PRO OJEKTMANA AGEMENT GMBH G ERKE ELENZ STAND: JJANUAR 2017 9 GEMEINDE LANGERWEHE BEGRÜNDUNG - ENTWURF ZUM BEBAUUNGSPLAN NR. E 10 GEWERBEGEBIET „AM STEINCHEN“ 5 Planänderung Mit der vorliegenden 1. Änderung des Bebauungsplanes Nr. E 10 Gewerbegebiet „Am Steinchen“ sollen zeichnerische und textliche Festsetzungen geändert werden. Zur Entsorgung des anfallenden Niederschlagswassers angrenzender Baugebiete ist die Errichtung von Versickerungsanlagen erforderlich. Um eine größtmögliche Flexibilität bei der baulichen Ausgestaltung dieser Anlagen zu ermöglichen sollen die bisher festgesetzten „Maßnahmen und Flächen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Natur und Landschaft“ zu „Flächen für Entsorgungsanlagen“ mit der Zweckbestimmung „Abwasser“ geändert werden. Hierdurch können die Versickerungsanlagen direkt an die angrenzenden Baugebiete angebunden werden, so dass die Festsetzung mit „Geh-, Fahr- und Leitungsrechten zu belastende Flächen“ nicht mehr erforderlich ist und aufgehoben wird. Durch die beschriebene Änderung kann der erforderliche Erschließungsaufwand optimiert, auf ein zeitintensives Umlegungsverfahren verzichtet und den Anforderungen an das kostensparende Bauen im Sinne des § 1 Abs. 6 Nr. 2 BauGB gefolgt werden. Im Sinne der planerischen Zurückhaltung sollen ferner die Entwicklungsmöglichkeiten auf ein größtmögliches, für vorhandene, Zentrale Versorgungsbereiche verträgliches Maß erweitert werden. Demgemäß soll die Zweckbestimmung des Sondergebietes SO 2 von “Getränkemarkt VK max. 800 m²“ zu “Lebensmittel-Discountmarkt VK max. 800 m²“ geändert werden. Die bisherige, textliche Festsetzung 1.5 steht dieser Nutzung entgegen: Das Sondergebiet 2 dient der Unterbringung eines Getränkemarktes. Im Sondergebiet 2 ist ein Getränkemarkt mit einer Gesamtverkaufsfläche von maximal 800 m² zulässig. Zulässig ist der Handel mit dem gemäß „Langerweher Sortimentsliste“ nahversorgungsrelevanten Sortiment (Kernsortiment) „Getränke“. Nahversorgungsrelevante, Zentrenrelevante oder nicht-zentrenrelevante Rand- und Nebensortimente gemäß „Langerweher Sortimentsliste“ sind auf bis zu 12,5 % der Gesamtverkaufsfläche (entspricht max. 100 m²) zulässig. Um die Zulässigkeit baulicher Nutzungen innerhalb dieser Flächen entsprechend der Ziele dieser Bebauungsplanänderung zu regeln, wird die textliche Festsetzung 1.5 wie folgt geändert: Das Sondergebiet 2 dient der Unterbringung eines Lebensmittel-Discountmarktes. Im Sondergebiet 2 ist ein Lebensmittel-Discountmarkt mit einer Gesamtverkaufsfläche von maximal 800 m² zulässig. Zulässig ist der Handel mit nahversorgungsrelevanten Sortimenten (Kernsortiment). Gemäß „Langerweher Sortimentsliste“ des Einzelhandelskonzeptes der Gemeinde Langerwehe sind folgende Sortimente nahversorgungsrelevant:  Nahrungsmittel, Getränke, Tabakwaren, Facheinzelhandel mit Nahrungsmitteln  Apotheken  Kosmetische Erzeugnisse und Körperpflegemittel, Drogerieartikel Ausnahmsweise sind zusätzlich auch zentrenrelevante oder nicht-zentrenrelevante Rand- und Nebensortimente gemäß „Langerweher Sortimentsliste“ auf bis zu 10 % der Gesamtverkaufsfläche (entspricht max. 80 m²) zulässig. Durch die Begrenzung der Verkaufsfläche wird die Schwelle zur Großflächigkeit nicht überschritten und eine Schädigung zentraler Versorgungsbereiche wird vermieden. Der Nachweis der Verträglichkeit wurde durch eine gutachterliche Untersuchung erbracht (vgl. Kapitel 1). Alle weiteren, textlichen Festsetzungen des BebauungsVDH PROJEKTMANAGEMENT GMBH ERKELENZ STAND: JANUAR 2017 10 GEMEIND DE LANGER RWEHE BEG GRÜNDUNG G - ENTWUR RF ZUM BEBA AUUNGSPLA AN NR. E 10 0 GEWERBE EGEBIET „AM M STEINCHE EN“ planes Nrr. E 10 Gewerbegebiet „A Am Steinchenn“ stehen derr Planungszieelen der 1. ÄÄnderung nichht entgegen und u bleiben soomit von diesser unberührtt. 6 Hinweise Die nachffolgenden Hinweise H wurden im Raahmen des Verfahrens zur Aufstelluung des Beebauungsplanes Nr. E 10 G Gewerbegebiiet „Am Steinnchen“ eingebbracht und trreffen auch füür den Bereicch der 1. Ändderung zu. 6.1 Im mmissionssch hutz „Im m Rahmen der späterenn Genehmiguungsverfahreen für Gewerbebetriebe ist deren Zuulässigkeit geem. deen Bedingunngen der texxtlichen Fests tsetzungen zum z Lärmschhutz grundsäätzlich durchh staatlich annerkaannte Sachveerständige naachzuweisenn.“ 6.2 Errdbebengefährdung „D Das Planungssgebiet ist deer Erdbebenzzone 3 mit geeologischer Untergrundkla U lasse T zuzuordnen. Bei Planung und u Bemessuung üblicherr Hochbautenn sind die Teechnischen BBaubestimmuungen des LanL dees NRW mit DIN 4149:20005-04 "Baute ten in deutschhen Erdbebeengebieten" zzu berücksichhtigen. Zuur Planung und u Bemessuung spezielleer Bauwerksttypen müsseen bei Berückksichtigung der d gültigen ReR geelwerke die Hinweise zuur Berücksichhtigung der Erdbebengef E fährdung beaachtet werdeen. Hier wirdd oft auuf die Einstuffung nach DIIN 4149:20055 zurückgegrriffen.“ 6.3 Inngenieurgeolo ogie „A Aus ingenieuurgeologischeer Sicht ist vo vor Beginn voon Baumaßnnahmen der BBaugrund obbjektbezogenn zu unntersuchen und u zu bewerrten.“ 6.4 Baaugrundverh hältnisse „W Wegen der Bodenverhältn B nisse im Aueegebiet sind bei der Bauwerksgründuung ggf. besoondere baulicche M Maßnahmen, insbesonderre im Gründuungsbereich,, erforderlichh. Hier sind ddie Bauvorscchriften der DIN D 10054 "Baugruund- Sicherheeitsnachweisse im Erd- unnd Grundbauu", der DIN 118 196 "Erd- und Grundbbau; Bodenklassifikkation für bautechnische Zwecke" sowie die Besttimmungen dder Bauordnuung des Landdes N Nordrhein- Weestfalen zu beachten.“ 6.5 Grundwasservverhältnisse „D Der natürlichhe Grundwassserspiegel ssteht nahe der Geländeeoberfläche aan. Der Gruundwasserstaand kaann vorüberggehend durcch künstliche oder natürliiche Einflüssse verändert sein. Bei deen Abdichtunngsm maßnahmen ist i ein zukünfftiger Wiederranstieg des Grundwasseers auf das nnatürliche Nivveau zu berüücksiichtigen. Hierr sind die Vorrschriften derr DIN 18 1955 "Bauwerksaabdichtungenn" zu beachteen. Bereits bei deer Planung von v unterirdisschen Anlageen (Keller, Garage, G etc.)) sind baulichhe Maßnahm men (zz.B. Abdichtuungen) zum Schutz S vor hhohen Grunddwasserständden vorzunehhmen. Es daarf keine Gruundw wasserabsenkkung bzw. -aableitung - auuch kein zeittweiliges Abppumpen - naach Errichtung der baulichhen Annlage erfolgeen. Weiterhinn dürfen keiine schädlichhen Verändeerungen der Beschaffenhheit des Gruundw wassers eintreeten. 6.6 Grundwasseraabsenkungen n und bergbauuliche Sümpffungsmaßnah hmen D Der Bereich des d Planungssgebietes istt nach den der d Bezirksreegierung Arnssberg vorlieggenden Unteerlageen (Grundwaasserdifferenzenpläne mitit Stand: Oktoober 2012 auus dem Reviierbericht, Beericht 1, AuswirVDH PRO OJEKTMANA AGEMENT GMBH G ERKE ELENZ STAND: JJANUAR 2017 11 GEMEIND DE LANGER RWEHE BEG GRÜNDUNG G - ENTWUR RF ZUM BEBA AUUNGSPLA AN NR. E 10 0 GEWERBE EGEBIET „AM M STEINCHE EN“ kuungen der Grundwassera G absenkung, ddes Sammellbescheides - 61.42.63 --2000-1 -) voon durch Süm mpfuungsmaßnahm men des Braaunkohlenbeergbaus bediingten Grunddwasserabseenkungen betroffen. Bei den d Pl Planungen soollte folgendees bereits Beerücksichtiguung finden: Die Grundwa wasserabsenkkungen werdden, beedingt durch den fortschreitenden Beetrieb der Brraunkohlentaggebaue, nocch über einenn längeren ZeitZ raaum wirksam m bleiben. Einne Zunahme der Beeinfluussung der Grundwassers G stände im Plaanungsgebieet in deen nächsten Jahren ist nach n heutigeem Kenntnissstand nicht auszuschließe a en. Ferner isst nach Beenndiguung der berggbaulichen Süümpfungsmaaßnahmen eiin Grundwassserwiederansstieg zu erwaarten.“ 6.7 Beergbautätigkeit „D Das Planungssbiet liegt übber dem auf S Steinkohle, Eisenerz, E Bleei und Galmeei verliehenenn Bergwerksffeld "G Gute Hoffnunng", sowie übber dem auf B Braunkohle verliehenen v Bergwerksfeld B d "Zukunft-Erweiterung". Ei Eigentümer dees Bergwerkksfeldes "Gutte Hoffnung"" ist die EBV V Gesellschafft mit beschrränkter Haftuung, M Myhler Straßee 83 in 418336 Hückelho ven. Eigentüümer des Beergwerksfeldees "Zukunft-E Erweiterung"" ist diie RV Rheinbbraun Handeel und Diensttleistungen GmbH, G hier vertreten v durcch die RWE Power AG, Abt. A Liiegenschafteen und Umsieedlung in 504416 Köln. N Nach den derr Bezirksregiierung Arnsbberg vorliegeenden Unterlaagen ist im BBereich der Planungsfläcche keein einwirkunngsrelevanterr Bergbau dookumentiert. Mit bergbaullichen Nachw wirkungen auuf die Planunngsflääche ist danaach nicht zu rechnen. r Ü Über möglichee zukünftige bergbauliche b e Tätigkeiten ist der Bezirrksregierung AArnsberg nicchts bekannt..“ 6.8 W Werbeanlagen n „Inn Bezug auff die Errichtunng von Werbbeanlagen ist § 28 StrWG G i. V. m. § 225 StrWG unnd § 9 FStrG G zu beeachten. Diee Werbeanlaggen sind nurr an der Stätte der Leistuung und nur bbis zur jeweiiligen Gebäuudeobberkante zullässig. Anlaggen der Außeerwerbung dürfen d bis zu einer Entferrnung von 20 m, gemesssen voom äußeren Rand der füür den Kfz-Veerkehr bestim mmten Fahrbbahn, nicht errrichtet werdden. Werbeannlageen mit retrorreflektierendeer bzw. fluorriszierender Wirkung dürfen nicht veerwendet weerden. Evtl. Beleeuchtung ist zur z Bundes- oder Landessstraße hin so s abzuschirrmen, dass ddie Verkehrstteilnehmer nicht geeblendet werrden. Schauffenster sind eebenfalls zurr Bundes-/ Laandesstraße hin abzuschhirmen; den VerV keehrsteilnehm mer ablenkendde Gestaltunngen sind niccht hinnehmbar. Die Außßenfassadenn sind so zu gesttalten, dass keine k ablenkeende Wirkunng auf den Veerkehr der Buundes-/Lande desstraße enttsteht. Innerhhalb deer 40,0 m Anbaubeschräänkungszonee ist die Fasssadengestaltung so zu w wählen, dasss die Sicherh rheit unnd Leichtigkeeit des Verkeehrs auf der B 264/ L 12 nicht n gefährdet werden.“ 6.9 Teelekommunikkationslinien „Inn allen Straß ßen bzw. Gehwegen sindd geeignete und u ausreichhende Trasseen mit einer Leitungszonee in eiiner Breite von v ca. 0,5 m für die Untterbringung der d Telekommunikationsllinien der Teelekom vorzuuseheen. H Hinsichtlich geeplanter Bauumpflanzungeen ist das "M Merkblatt übeer Baumstanddorte und unnterirdische VerV unnd Entsorguungsanlagen"" der Forschhungsgesellsschaft für StraßenS undd Verkehrsw wesen, Ausgaabe 19989; siehe innsbesondere Abschnitt 3, zu beachtenn.“ 6.10 Eiinsichtnahmee von Vorsch hriften „D Die der Planung zugrunde liegendden Vorschririften (Gesettze, Verordnnungen, Erlaasse und DIND V Vorschriften) werden w im Rathaus R der G Gemeinde Laangerwehe zu z jedermannns Einsicht während w der allgeemeinen Öffnnungszeiten bereitgehalteen.“ VDH PRO OJEKTMANA AGEMENT GMBH G ERKE ELENZ STAND: JJANUAR 2017 12 GEMEIND DE LANGER RWEHE BEG GRÜNDUNG G - ENTWUR RF ZUM BEBA AUUNGSPLA AN NR. E 10 0 GEWERBE EGEBIET „AM M STEINCHE EN“ Der nachffolgenden Hinnweise wurde im Rahmenn der 1. Ändeerung des Beebauungsplaanes ergänzt:: 6.11 Boodendenkmaalpflege “B Bei Bodenbewegungen auftretende arrchäologische Funde undd Befunde sinnd der Gemeeinde als Unttere D Denkmalbehörde oder dem LVR-Amt für Bodenddenkmalpflegee im Rheinlaand, Außensstelle Nidegggen, Zeehnthofstraß ße 45, 523855 Nideggen, Tel.: 02425 / 9039- 0, Fax: F 02425 / 9039-199 , unverzüglichh zu m melden. Bodeendenkmal unnd Fundstellee sind zunäcchst unverändert zu erhallten. Die Weeisung des LV VRAm mtes für Boddendenkmalppflege für denn Fortgang deer Arbeiten isst abzuwarteen.“ 6.12 Kaampfmittel „D Der räumlichee Geltungsbeereich dieserr Bebauungssplanänderunng wurde berreits vollstänndig von Kam mpfm mitteln geräum mt. Daher istt eine Überprrüfung des beantragten b Bereichs auff Kampfmitteel nicht erfordderlicch. Eine Garrantie auf Kaampfmittelfreiiheit kann glleichwohl niccht gewährt w werden. Sofe fern Kampfmittel geefunden werrden, sind diee Bauarbeiteen sofort einzzustellen undd die zuständdige Ordnunggsbehörde oder o eiine Polizeidieenststelle unvverzüglich zuu verständigeen. Er Erfolgen Erdarbeiten mit erheblichen m mechanischenn Belastungeen wie Ramm marbeiten, Pffahlgründunggen, V Verbauarbeiteen etc. empfieehlt der Kam mpfmittelräum mdienst der Bezirksregieru B rung Düsselddorf eine Sichherheeitsdetektion. In diesem Fall ist das M Merkblatt fürr Baugrundeingriffe auf de der Internetseeite der Bezirrksreegierung Düssseldorf zu beeachten.“ 7 Anhang Laangerweher Liste zur Definition D deer nahversoorgungsrelevaanten, zentrrenrelevanten sowie nicchtzeentrenrelevannten Sortimeente Nahversorg gungsrelevan nte Sortimennte Nahrungsmittel, Getränkee, Tabakwarren, Facheinzzelhandel mitt Nahrungsm mitteln Apotheken kosmetischee Erzeugnissee und Körperrpflegemittel,, Drogerieartiikel Zentrenreleevante Sortim mente Datenverarbbeitungsgerätte, periphere Geräte und Software Telekommunnikationsgerääte Geräte der Unterhaltungs U selektronik Haushaltstexxtilien (z.B. HausH und Tisschwäsche), Kurzwaren, Schneidereibbedarf, Handdarbeiten sow wie Meterware füür Bekleidungg und Wäschhe o h n e Beettwaren Heimtextilienn (Gardinen, Dekorationssstoff, Vorhännge, dekorative Decken) Elektrische Haushaltsger H räte (nur Kleiingeräte o h n e Öfen, Heerde, Kühlschhränke, Spülm maschinen und u Waschmascchinen) keramische Erzeugnisse und Glaswaaren Haushaltsgeegenstände (nicht ( elektrissche Haushaaltsgeräte, Kooch-, Brat- unnd Tafelgescchirre, Schneeidwaren, Besteecke) VDH PRO OJEKTMANA AGEMENT GMBH G ERKE ELENZ STAND: JJANUAR 2017 13 GEMEINDE LANGERWEHE BEGRÜNDUNG - ENTWURF ZUM BEBAUUNGSPLAN NR. E 10 GEWERBEGEBIET „AM STEINCHEN“ Musikinstrumente und Musikalien Bücher Fachzeitschriften, Unterhaltungszeitschriften und Zeitungen Schreib- und Papierwaren, Schul- und Büroartikel bespielte Ton- und Bildträger Sportartikel (Sportbekleidung, Sportschuhe o h n e Sportgroßgeräte, Campingartikel) Spielwaren, Bastelartikel Bekleidung Schuhe, Lederwaren und Reisegepäck medizinische und orthopädische Artikel Parfümerieartikel Schnittblumen Uhren und Schmuck Augenoptiker Foto- und optische Erzeugnisse Kunstgegenstände, Bilder, kunstgewerbliche Erzeugnisse, Briefmarken, Münzen und Geschenkartikel Nicht-zentrenrelevante Sortimente Bettwaren (u. a. Matratzen, Lattenroste, Ober- und Unterdecken) Metall- und Kunststoffwaren (u. a. Schrauben und -zubehör, Kleineisenwaren, Bauartikel, Dübel, Beschläge, Schlösser und Schlüssel, Installationsbedarf für Gas, Wasser, Heizung und Klimatechnik, Bauelemente aus Eisen, Metall und Kunststoff, Werkzeuge aller Art; Werkstatteinrichtungen, Leitern, Lager- und Transportbehälter, Spielgeräte für Garten und Spielplatz, Drahtwaren, Rasenmäher) Anstrichmittel, Elektroinstallationszubehör, Bau- und Heimwerkerbedarf Tapeten und Bodenbeläge Teppiche Elektrische Haushaltsgeräte (nur Großgeräte wie Herde, Kühlschränke, Spülmaschinen und Waschmaschinen) Wohnmöbel, Kücheneinrichtungen, Büromöbel Lampen, Leuchten und Beleuchtungsartikel Holz-, Kork- , Flecht- und Korbwaren (u. a. Drechslerwaren, Korbmöbel, Bast- und Strohwaren), Kinderwagen Bedarfsartikel für den Garten, Gartenmöbel, Grillgeräte Fahrräder, Fahrradteile und -zubehör Sportgroßgeräte, Campingartikel und Campingmöbel Pflanzen, Saatgut und Düngemittel (u. a. Baumschul-, Topf- und Beetpflanzen, VDH PROJEKTMANAGEMENT GMBH ERKELENZ STAND: JANUAR 2017 14 GEMEIND DE LANGER RWEHE BEG GRÜNDUNG G - ENTWUR RF ZUM BEBA AUUNGSPLA AN NR. E 10 0 GEWERBE EGEBIET „AM M STEINCHE EN“ Weihnachtsbbäume, Blum menbindereierrzeugnisse, Blumenerde, B Blumentöpffe) Zoologischerr Bedarf undd lebende Tieere Handelswafffen, Munitionn, Jagd- und A Angelgeräte Einzelhandeel mit Antiquittäten und Geebrauchtwareen 8 8.1 Auswirkungen n der Planung g Ausswirkungen auf a die Umweelt Aufgabe dder Bauleitplaanung ist es u.a., dazu beeizutragen, die d Funktionss- und Leistu ngsfähigkeit des Naturhaaushalts aufreecht zu erhallten und zu verbessern. v D Daher sind beei der Bauleittplanung die Belange dess Naturschutzes und der Laandschaftspfflege zu berüücksichtigen uund in die Abbwägung nacch § 1 Abs. 7 BauGB einzzustellen. Für die Umweltprüfungg zum vorliegenden Bau leitplan gelteen die §§ 2 Abs. A 4 und 22a BauGB, nach denen eine e d werden musss, die zu einem Umwelttbericht nachh der Anlagee 1 zum BauuGB Umweltprüüfung (UP) durchgeführt als Bestanndteil der Beggründung dees Bauleitplannes (Teil 2 deer Begründunng) führt. Die Erstellung der Um mweltprüfungg und deren Zusammenfassung erfolgt in dem w weiteren Verlaauf des Verffahrens, nachh derzeitigem m Planungssttand vor der Frühzeitigen Beteiligung gem. § 3 Abss. 1 und § 4 Abs. 1 BauG GB. 8.2 Ausswirkungen auf a nachbarschaftliche Beelange Da das Pllangebiet bissher unbebauut ist, bleibenn nachbarschhaftliche Belaange durch ddie 1. Änderuung des Bebbauungsplanees Nr. E 10 Gewerbegeb G iet „Am Steinnchen“ unberrührt und boddenrechtlichee Spannungeen werden nicht ausgelöst. Würde der Bebauungspplan zu einem m späteren Zeitpunkt Z geändert, so köönnte nicht ausgeschloss a sen m Insoffern werden, ddass in bereitts bestehendde nachbarscchaftliche Zussammenhängge eingegrifffen werden müsste. bietet es ssich an, den Bebauungspplan bereits jjetzt, also voor der baulichhen Umsetzuung des Baugebietes zu ändern. 8.3 Ausswirkungen auf a zentrale Versorgungsb V bereiche Die möglicchen Auswirkungen der Bebauungsp B planänderungg auf zentralee Versorgunggsbereiche wurden w in einnem 11 Gutachtenn untersucht. Die Gutacchter fassen zusammen, dass der geeplante Nahvversorgungssstandort verssorgungsstruukturell eine sinnvolle Enntwicklung dder defizitäreen wohnungssnahen Verssorgung der in Langerweehe darstellt. N Negative Ausswirkungen auf a Zentrale V Versorgungssbereiche in Langerwehe L und dem Um mland sowie auf der wohnungsnahen Versorgung V dienende Anngebotsstanddorte sind niicht zu erwaarten. Eine Ausführliche A Zusammenfaassung der zu z erwartendeen Umverteil ungseffekte erfolgt im Kaapitel 3.1 diesser Begründuung. 8.4 Lanndschaftspfleegerischer Planungsbeitraag Im Rahmeen des Bauleitplanverfahhrens wird u ntersucht, inn wie weit Um mweltbelang e tangiert sind. Es wird ein Landschaftspflegerischher Planungsbeitrag ersttellt, in dem der Eingrifff in Natur unnd Landschaaft ermittelt und u Vorschlägge für geeignete Ausgleichsmaßnahm men formuliertt werden. Beereits jetzt keenn festgestellt werden, dass die Planunng zu einem ökologischen Defizit führren wird. Im vorlieggenden Vorhaaben wurde das Bewertuungsverfahreen „Bewertunng von Biotopptypen für die Eingriffsreegelung in N NRW“, Ausgaabe Septem mber 2008, hherausgegebben von derr Landesregiierung Nordrhein-Westfaalen (LANUV N NRW 2008), herangezogeen. Demgem äß ergibt sicch die nachfolgende Beweertung. 11 BBE Handdelsberatung: Auuswirkungsanalyse zur geplante n Entwicklung eines e Nahversorg gungsstandorts i m Baugebiet „A Am Steinchen“ inn der Gemeinde Laangerwehe. Köln, Mai 2016 VDH PRO OJEKTMANA AGEMENT GMBH G ERKE ELENZ STAND: JJANUAR 2017 15 GEMEINDE LANGERWEHE BEGRÜNDUNG - ENTWURF ZUM BEBAUUNGSPLAN NR. E 10 GEWERBEGEBIET „AM STEINCHEN“ Die bestehenden Biotoptypen ergeben sich aus dem derzeit gültigen Bebauungsplan. Das Sondergebiet darf zu 90 % versiegelt werden. Dies entspricht einer Fläche von 2.036 m² für die ein Einzelflächenwert von 0 Ökopunkten angesetzt wird. Die verbleibenden 226 m² werden einer intensiven Pflege unterliegen und aufgrund der geringen Flächengröße und ihrer Einbindung in bebaute Flächen und Verkehrsflächen über keine besondere ökologische Funktion verfügen. Sie werden entsprechend des Codes EE1 als Grünlandbrache bewertet. Sie erhalten somit einen Gesamtwert von 2 Ökopunkten/m² bzw. einen Einzelflächenwert von 452 Ökopunkten. Ein untergeordneter, etwa 5 m² großer Teil des Plangebietes ist entsprechend der textlichen Festsetzungen des Bebauungsplanes als mehrreihige Hecke mit > 70 % lebensraumtypischen Gehölzen zu bepflanzen. Ein regelmäßiger Formschnitt erfolgt nicht. Dies entspricht dem Code BD100, kd4, so dass die Fläche einen Gesamtwert von 6 Ökopunkten/m² bzw. einen Einzelflächenwert von 30 Ökopunkten erhält. Die insgesamt verbleibenden Flächen umfassen mit 10.988 m² den überwiegenden Teil des Plangebietes. Sie wären gemäß dem bestehenden Planungsrecht als Streuobstwiese anzupflanzen. Gemäß des Codes KH, ta14 erhalten diese Bereiche einen Gesamtwert von 6 Ökopunkten/m² und damit einen Einzelflächenwert 65.928 Ökopunkten. Insgesamt entsteht durch das bestehende Planungsrecht ein Gesamtflächenwert von 66.410 Ökopunkten. Durch die Änderung des Bebauungsplanes kommt es zu einer Anpassung im Bereich der bisherigen Streuobstwiese. Diese soll nunmehr für die Versickerung des anfallenden Niederschlagswassers genutzt werden. Der Ausbau des Versickerungsbeckens ist noch nicht abschließend konkretisiert, so dass von dem Worst-Case, also einem bedingt naturfernen Ausbau ausgegangen wird. Demgemäß wird, entsprechend des Codes FFD, wf14 ein Gesamtwert von 2 Ökopunkten/m² berücksichtigt. Dies entspricht einem Einzelflächenwert von 21.976 Ökopunkten. Unter Berücksichtigung der ermittelten Einzelflächenwerte würde durch die Planung ein ökologisches Defizit von 43.952 Ökopunkten entstehen. Dieses soll über die bereits durchgeführten Kompensationsmaßnahmen des Ökokontos „Weiße Wehe“ des Landesbetriebes Wald und Holz - Regionalforstamt Rureifel Jülicher Börde abgegolten werden. 9 Verfahren Da von der Verlagerung der Versickerungsanlagen auch die bisher festgesetzten Ausgleichsflächen betroffen sind, können Auswirkungen auf den Naturhaushalt nicht von vornherein ausgeschlossen werden. Zudem kommt es zu einer Änderung der Art der baulichen Nutzung, so dass die Grundzüge der Planung durch die 1. Änderung des Bebauungsplanes Nr. E 10 Gewerbegebiet „Am Steinchen“ berührt werden. Demnach steht das vereinfachte Verfahren gem. § 13 BauGB nicht zur Verfügung und es wird beabsichtigt, das Bauleitplanverfahren im Normalverfahren, einschließlich einer Frühzeitigen Beteiligung und einer Offenlage durchzuführen. Diese Begründung ist Bestandteil des Beschlusses, mit dem der Rat der Gemeinde Langerwehe am …………………… die 1. Änderung des Bebauungsplanes Nr. E 10 Gewerbegebiet „Am Steinchen“ als Satzung beschlossen hat. 10 Verwendete Gutachten  BBE Handelsberatung: Auswirkungsanalyse zur geplanten Entwicklung eines Nahversorgungsstandorts im Baugebiet „Am Steinchen“ in der Gemeinde Langerwehe. Köln, Mai 2016  BBE Handelsberatung: Einzelhandels- und Zentrenkonzept Gemeinde Langerwehe, Köln 2010 VDH PROJEKTMANAGEMENT GMBH ERKELENZ STAND: JANUAR 2017 16