Beschlussvorlage (Begründung)

Projektmanagement GmbH - Maastrichter Straße 8 - 41812 Erkelenz - vdh@vdhgmbh.de BEGRÜNDUNG Zur 1. Änderung des Bebauungsplans Nr. E 10 Gewerbegebiet „Am Steinchen“ GEMEINDE LANGERWEHE – ORTSLAGE LANGERWEHE STAND: JANUAR 2017 GEMEINDE LANGERWEHE BEGRÜNDUNG - ENTWURF ZUM BEBAUUNGSPLAN NR. E 10 GEWERBEGEBIET „AM STEINCHEN“ INHALT 1 ANLASS, ZIEL UND ZWECK DER PLANUNG ......................................................................................... 2 2 LAGE DES PLANGEBIETES UND RÄUMLICHER GELTUNGSBEREICH .............................................. 2 3 PLANERISCHE RAHMENBEDINGUNGEN ............................................................................................... 3 3.1 Landesentwicklungsplan Nordrhein-Westfalen – Sachlicher Teilplan Großflächiger Einzelhandel ................. 3 3.2 Regionalplan ................................................................................................................................................... 6 3.3 Flächennutzungsplan ...................................................................................................................................... 7 3.4 Landschaftsplan/ Schutzgebiete ..................................................................................................................... 8 4 BISHERIGER PLANINHALT ...................................................................................................................... 9 5 PLANÄNDERUNG ..................................................................................................................................... 9 6 HINWEISE ............................................................................................................................................. 10 6.1 Immissionsschutz .......................................................................................................................................... 10 6.2 Erdbebengefährdung..................................................................................................................................... 10 6.3 Ingenieurgeologie .......................................................................................................................................... 10 6.4 Baugrundverhältnisse.................................................................................................................................... 11 6.5 Grundwasserverhältnisse .............................................................................................................................. 11 6.6 Grundwasserabsenkungen und bergbauliche Sümpfungsmaßnahmen ........................................................ 11 6.7 Bergbautätigkeit ............................................................................................................................................ 11 6.8 Werbeanlagen ............................................................................................................................................... 11 6.9 Telekommunikationslinien ............................................................................................................................. 12 6.10 Einsichtnahme von Vorschriften .................................................................................................................... 12 7 ANHANG ............................................................................................................................................. 12 8 AUSWIRKUNGEN DER PLANUNG ......................................................................................................... 14 8.1 Auswirkungen auf die Umwelt ....................................................................................................................... 14 8.2 Auswirkungen auf nachbarschaftliche Belange ............................................................................................. 14 8.3 Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche ......................................................................................... 14 8.4 Landschaftspflegerischer Planungsbeitrag.................................................................................................... 14 9 VERFAHREN ........................................................................................................................................... 15 10 VERWENDETE GUTACHTEN ................................................................................................................. 15 VDH PROJEKTMANAGEMENT GMBH ERKELENZ STAND: JANUAR 2017 1 GEMEINDE LANGERWEHE BEGRÜNDUNG - ENTWURF ZUM BEBAUUNGSPLAN NR. E 10 GEWERBEGEBIET „AM STEINCHEN“ 1 Anlass, Ziel und Zweck der Planung Der derzeitige Bebauungsplan Nr. E 10 Gewerbegebiet „Am Steinchen“ trifft eine Vielzahl an Festsetzungen, die in ihrem Zusammenspiel zu einer erheblichen Einschränkung der Nutzungsmöglichkeiten führen. Im Nachgang zu dem Satzungsbeschluss des Bebauungsplanes haben sich Entwicklungen ergeben, auf deren Grundlage den Einschränkungen entgegengewirkt werden kann. Zum einen haben Grundstücksverhandlungen gezeigt, dass nunmehr weitere Flächen für die Errichtung von Versickerungsanlagen zur Verfügung stehen. Hierdurch könnten Versickerungsanlagen unmittelbar angrenzend an die festgesetzten Misch- und Gewerbegebiete, innerhalb derer das wesentliche, zu versickernde Niederschlagswasser anfällt, errichtet werden. Die Länge der erforderlichen Leitungen und die mit deren Umsetzung verbundenen Eingriffe in den Boden würden sich reduzieren. Zudem könnte zumindest teilweise auf eine Regelung von Wege- und Leitungsrechten sowie, unter Berücksichtigung der derzeitigen Grundstücksverfügbarkeit, auf ein Umlegungsverfahren verzichtet werden. Somit würde die Verlagerung der Versickerungsanlagen in Summe zu einer erheblichen Zeit- und Kostenersparnis beitragen. Die zeitnahe Entwicklung von Bauland könnte gefördert und den Anforderungen an das kostensparende Bauen im Sinne des § 1 Abs. 6 Nr. 2 BauGB könnte gefolgt werden. Darüber hinaus liegt zwischenzeitlich eine weitere Analyse zu den Auswirkungen möglicher Einzelhandelsbetriebe vor.1 Die Gutachter gelangen zu der Einschätzung, dass auch die Errichtung eines nicht großflächigen Lebensmittel-Discountmarktes, zusätzlich zu dem bereits festgesetzten, großflächigen LebensmittelVollsortimenter, zu keiner Beeinträchtigung zentraler Versorgungsbereiche führen wird. Demgemäß stellt die bisherige Begrenzung der möglichen Einzelhandelsnutzungen auf einen Lebensmittel-Vollsortimenter mit einer maximalen Verkaufsfläche von 1.700 m² sowie einen Getränkemarkt mit einer maximalen Verkaufsfläche von 800 m² eine nicht erforderliche Einschränkung dar. Da Beeinträchtigungen zentraler Versorgungsbereiche hierdurch nicht zu erwarten sind, beabsichtige die Gemeinde Langerwehe, im Sinne der planerischen Zurückhaltung, die ungewollte Härte des bestehenden Bebauungsplanes aufzuheben und die Errichtung eines nicht großflächigen Lebensmittel-Discountmarktes zu ermöglichen. In diesem Zusammenhang ist die Änderung des der Bebauungsplanes Nr. E 10 Gewerbegebiet „Am Steinchen“ erforderlich. Es besteht ein Planungserfordernis gemäß § 1 Abs. 3 BauGB. Ziel der Planung ist die Verlagerung der bisher festgesetzten „Flächen für Versorgungsanlagen“ mit der Zweckbestimmung „Abwasser“ sowie die Änderung der Zweckbestimmung in dem Sondergebiet SO 2. Hierdurch sollen die Errichtung von Versickerungsanlagen an der bestmöglichen Stelle sowie der größtmögliche, zugleich jedoch verträgliche Gestaltungsspielraum bei der Errichtung von Einzelhandelsnutzungen ermöglicht werden. Da von der Verlagerung der Versickerungsanlagen auch die bisher festgesetzten Ausgleichsflächen betroffen sind, können Auswirkungen auf den Naturhaushalt nicht von vorne hinein ausgeschlossen werden. Zudem kommt es zu einer Änderung der Art der baulichen Nutzung, sodass die Grundzüge der Planung durch die 1. Änderung des Bebauungsplanes Nr. E 10 Gewerbegebiet „Am Steinchen“ berührt werden. Demnach steht das vereinfachte Verfahren gem. § 13 BauGB nicht zur Verfügung und es wird beabsichtigt, das Bauleitplanverfahren im Normalverfahren, einschließlich einer Frühzeitigen Beteiligung und einer Offenlage durchzuführen. 2 Lage des Plangebietes und räumlicher Geltungsbereich Die Gemeinde Langerwehe liegt im Kreis Düren am Rand der Eifel. Während die nördlichen Gemeindeteile von Siedlungsräumen und einer landwirtschaftlichen Nutzung geprägt sind, liegen im Süden des Gemeindegebietes große zusammenhängende Waldbereiche vor, die sich bis in die Eifel erstrecken. BBE Handelsberatung: Auswirkungsanalyse zur geplanten Entwicklung eines Nahversorgungsstandorts im Baugebiet „Am Steinchen“ in der Gemeinde Langerwehe. Köln, Mai 2016 1 VDH PROJEKTMANAGEMENT GMBH ERKELENZ STAND: JANUAR 2017 2 GEMEINDE LANGERWEHE BEGRÜNDUNG - ENTWURF ZUM BEBAUUNGSPLAN NR. E 10 GEWERBEGEBIET „AM STEINCHEN“ Angrenzende Städte und Gemeinden sind im Norden Inden, im Osten Düren, im Süden Hürtgenwald und Stolberg sowie Eschweiler im Westen. Die Gemeinde Langerwehe besteht aus 15 Ortsteilen mit insgesamt ca. 14.095 Einwohnern bei einer Fläche von 41,49 km². Der räumliche Geltungsbereich der 1. Änderung des Bebauungsplanes Nr. E 10 Gewerbegebiet „Am Steinchen“ befindet sich im Nordosten des Hauptortes Langerwehe und umfasst die Grundstücke Gemarkung Jüngersdorf, Flur 14, Flurstück 49 sowie Teile der Flurstücke 18, 19, 20, 21 und 50 und damit eine Fläche von ca. 1,3 ha. Die verfahrensgegenständlichen Flächen sind in zwei Teilbereiche untergliedert, wobei ca. 0,2 ha auf den südlich gelegenen Teilbereich und die verbleibenden 1,0 ha auf den nördlichen Teilbereich entfallen. Es wurden diejenigen Flächen in den Geltungsbereich aufgenommen, die unmittelbar durch eine Änderung zeichnerischer Festsetzungen betroffen sind. Bei der derzeitigen Nutzung der beiden Plangebiete handelt es sich um Ackerbau. Die unmittelbar angrenzenden Flächen werden derzeit ebenfalls weitestgehend ackerbaulich genutzt. Im weiteren Umfeld befindet sich in Richtung Nordosten die freie Feldflur und im Südwesten die Ortslage Langerwehe. Die spätere Erschließung der Plangebiete erfolgt über unterschiedliche Planstraße, die im Rahmen der Umsetzung des Bebauungsplanes Nr. E 10 Gewerbegebiet „Am Steinchen“ noch erstellt werden. Abbildung 1: Luftbildausschnitt des Plangebietes 3 Planerische Rahmenbedingungen 3.1 Landesentwicklungsplan Nordrhein-Westfalen – Sachlicher Teilplan Großflächiger Einzelhandel Seit dem 13. Juli 2013 ist der „Landesentwicklungsplan Nordrhein-Westfalen – Sachlicher Teilplan Großflächiger Einzelhandel“ in Kraft, der den zum 31.12.2011 ausgelaufenen § 24a LEPro ersetzt. In diesem werden die Ziele und Grundsätze der Raumordnung bezüglich der Steuerung des großflächigen Einzelhandels auf Landesebene geregelt. Gemäß § 4 Abs. 1 ROG sind „bei raumbedeutsamen Planungen und Maßnahmen die Ziele der Raumordnung zu beachten sowie die Grundsätze und sonstigen Erfordernisse der Raumordnung in AbwäVDH PROJEKTMANAGEMENT GMBH ERKELENZ STAND: JANUAR 2017 3 GEMEINDE LANGERWEHE BEGRÜNDUNG - ENTWURF ZUM BEBAUUNGSPLAN NR. E 10 GEWERBEGEBIET „AM STEINCHEN“ gungs- oder Ermessensentscheidungen zu berücksichtigen“. Somit sind die Aussagen des Sachlichen Teilplans großflächiger Einzelhandel des LEPs zu beachten. Die möglichen Auswirkungen der Bebauungsplanänderung auf zentrale Versorgungsbereiche wurden in einem Gutachten untersucht.2 Im Rahmen der Untersuchungen wurden ein Lebensmittel-Supermarkt mit einer maximalen Verkaufsfläche von 1.700 m², welcher bereits gemäß dem bestehenden Bebauungsplan zulässig wäre, sowie ein zusätzlicher Lebensmittel-Discountmarkt mit einer maximalen Verkaufsfläche von 800 m² berücksichtigt. Bei dem geplanten Discountmarkt soll es sich um die bislang in einer Gewerbegebietslage ansässige Norma-Filiale handeln, die kleinräumig verlagert und dabei geringfügig auf maximal 800 m² erweitert werden soll. Für den Altstandort soll die Nachnutzung durch einen Lebensmittelmarkt vertraglich ausgeschlossen werden. Bei dem Plangebiet handelt es sich um einen im gemeindlichen Einzelhandelskonzept ausgewiesenen Ergänzungsstandort. Insofern werden die Vorgaben der Gemeindeentwicklungsplanung eingehalten. Darüber hinaus werden auch die Vorgaben des Landesentwicklungsplanes Nordrhein-Westfalen – Sachlicher Teilplan Großflächiger Einzelhandel eingehalten. Gegenstand der 1. Änderung des Bebauungsplanes Nr. E 10 Gewerbegebiet „Am Steinchen“ ist u.a. die Ausweisung eines Sondergebietes für einen nicht großflächigen LebensmittelDiscountmarkt. Der weiterhin untersuchte, großflächige Lebensmittel-Supermarkt gilt gemäß dem bestehenden Bebauungsplan als bereits zulässig. Da jedoch beiden Märkte in einem direkten Zusammenhang stehen wird nachfolgen, klarstellend die Zulässigkeit beider Nutzungen noch einmal belegt. Gemäß dem Ziel 1 des LEPs NRW – Sachlicher Teilplan großflächiger Einzelhandel dürfen Sondergebiete für den großflächigen Einzelhandel gemäß § 11 Abs. 3 BauNVO nur in allgemeinen Siedlungsbereichen festgesetzt werden. Die zur Ansiedlung des Lebensmittel-Supermarkt vorgesehene Fläche kann als im ASB gelegen betrachtet werden. Der Regionalplan weist eine zeichnerische Unschärfe auf. Bei der Beurteilung, wo genau die „zeichnerische“ Grenze verläuft, kann man sich an natürlichen Grenzen orientieren. An der Stelle der zeichnerischen Grenze kann keine natürliche Grenze ausgemacht werden. Von daher kann als Grenze des ASB zum GIB die L 12 angesehen werden. Demnach würde das zur Ansiedlung vorgesehene Gebiet noch im ASB liegen. Auch die tatsächlich vorhandenen Nutzungen können zur Beurteilung der Grenze beitragen. Die Wohnbebauung ist von Westen her inzwischen sehr nah an den GIB herangerückt. Daher ist in diesem Bereich die Entwicklung des GIBs bereits stark eingeschränkt und kann nicht mehr zur Ansiedlung stark imitierender Betriebe in Betracht gezogen werden. Daher macht es Sinn, diesen Bereich gedanklich dem ASB zuzuschlagen und hier auch andere verträgliche Nutzungen, wie z.B. den Einzelhandel, zuzulassen. Bei der nun mit den Sondergebieten überplanten Fläche handelt es sich um eine Fläche von ca. 1, 35 ha. Die Darstellungsschwelle des Regionalplanes liegt bei 10 ha. Eine Änderung des Regionalplanes ist für eine so kleine Fläche demnach nicht möglich, ebenso verhält es sich für ein mögliches Zielabweichungsverfahren. Hieraus ergibt sich im Umkehrschluss, dass „Abweichungen“ unterhalb der Darstellungsschwelle ohne ein offizielles Verfahren möglich sind, und somit die Fläche als im ASB liegend betrachtet werden kann. In einem Abstimmungstermin mit der Bezirksregierung Köln am 24.11.2011 wurde bestätigt, dass die gedankliche Verschwenkung des ASBs mit dem Ziel der Einbeziehung des geplanten Sondergebietes mit der Zweckbestimmung „Einzelhandel – nahversorgungsrelevante Sortimente“ als den Zielen der Raumordnung entsprechend betrachtet wird. Eine Regionalplanänderung ist demnach nicht erforderlich. Gemäß dem Ziel 2 dürfen Sondergebiete für Einzelhandelsvorhaben mit zentrenrelevantem Kernsortiment weiterhin nur in zentralen Versorgungsbereichen festgesetzt werden. Der geplante Standort liegt nicht in einem zentralen Versorgungsbereich. Das Ziel 2 sieht jedoch weiterhin eine Ausnahmeregelung für Vorhaben mit nahversorgungsrelevantem Kernsortiment (als Untergruppe des zentrenrelevanten Kernsortiments) vor. Demnach dürfen Sondergebiete für Vorhaben im Sinne des § 11 Abs. 3 BauNVO mit nahversorgungsrelevantem Kernsortiment auch außerhalb zentraler Versorgungsbereiche dargestellt werden, wenn 2 BBE Handelsberatung: Auswirkungsanalyse zur geplanten Entwicklung eines Nahversorgungsstandorts im Baugebiet „Am Steinchen“ in der Gemeinde Langerwehe. Köln, Mai 2016 VDH PROJEKTMANAGEMENT GMBH ERKELENZ STAND: JANUAR 2017 4 GEMEINDE LANGERWEHE BEGRÜNDUNG - ENTWURF ZUM BEBAUUNGSPLAN NR. E 10 GEWERBEGEBIET „AM STEINCHEN“  Eine integrierte Lage in den zentralen Versorgungsbereichen nicht möglich ist und  die Gewährleistung einer wohnortnahen Versorgung mit Gütern des täglichen Bedarfs diese Bauleitplanung erfordert und  Zentrale Versorgungsbereiche von Gemeinden nicht wesentlich beeinträchtigt werden. Eine Lage innerhalb des zentralen Versorgungsbereiches der Gemeinde Langerwehe ist nicht möglich, da verbleibende Entwicklungsflächen innerhalb der kleinteilig strukturierten Ortsmitte zwischenzeitlich bebaut wurden. Zudem besteht in Langerwehe ein Versorgungsdefizit mit Gütern der nahversorgungsrelevanten Sortimente. Insofern sind zur Sicherung der wohnortnahen Versorgung weitere Angebotsergänzungen erforderlich. Das geplante Vorhaben ist geeignet, dass lokale Versorgungsdefizit zu verringern.3 Die dritte Voraussetzung beinhaltet, dass zentrale Versorgungsbereiche von Gemeinden nicht wesentlich beeinträchtigt werden dürfen. Auch Ziel 3 besagt, dass durch die Festsetzung eines Sondergebietes für Vorhaben im Sinne des § 11 Abs. 3 BauNVO mit zentrenrelevantem Kernsortiment die zentralen Versorgungsbereiche von Gemeinden nicht wesentlich beeinträchtigt werden dürfen. Bzgl. der Umsatzleistung gehen die Gutachter von den Nachfolgenden Berechnungsgrundlagen aus: 4 In der Auswirkungsanalyse der BBE Handelsberatung werden die durch den Bebauungsplan ermöglichten Nutzungen bewertet. Es werden der geplante Lebensmittel-Supermarkt im SO 1 mit 1.700 m² Verkaufsfläche sowie ein Lebensmittel-Discounter im SO 2 mit max. 800 m² betrachtet. Insgesamt wird das Planvorhaben somit max. 2.500 m² Verkaufsfläche umfassen, wovon 800 m² als Umsiedlung und geringfügige Erweiterung eines bestehenden Marktes berücksichtigt werden. Bezüglich der Nachfragesituation kommt der Gutachter im Rahmen der Auswirkungsanalyse zu dem Ergebnis, dass sich das Einzugsgebiet der geplanten Märkte im Kerneinzugsgebiet auf die Langerweher Bevölkerung mit ca. 13.800 Personen bezieht. Das vorhabenrelevante Kaufkraftpotential beläuft sich bei einem statistisch ermittelten Pro-Kopf-Ausgabenbetrag von 2.575 € für nahversorgungsrelevante Sortimente und einem Kaufkraftindex von 101 auf insgesamt rund 36 Mio. € / Jahr. Hiervon stehen für rund 5,5 Mio. € für Getränke zur Verfügung. Insgesamt besteht nach aktueller Berechnung in Langerwehe ein Kaufkraftabfluss von 11 bis 12 Mio. € im Bereich der nahversorgungsrelevanten Sortimente. Im Rahmen der Auswirkungsanalyse wurden die Auswirkungen der neuen Sortimentsanteile betrachtet. Für den Lebensmittel-Supermarkt wird bei einer Flächenleistung von 4.400 €/ m² ein Umsatz von ca. 7,3 Mio. € erwartet. Aufgrund der Konkurrenzsituation zu dem geplanten Lebensmittel-Discounter wird die Umsatzleistung geringfügig reduziert. Von dem Gesamtumsatz entfallen 6,7 Mio. € auf nahversorgungsrelevante Sortimente und weitere 0,6 Mio. € auf sonstige Sortimente. Der Umsatz für den Lebensmittel-Discounter wird bei 3,6 Mio. € liegen, wovon 3,2 Mio. € auf nahversorgungsrelevante Sortimente und weitere 0,4 Mio. € auf sonstige Sortimente entfallen. Insgesamt wird das Vorhaben somit einen Gesamtumsatz von maximal 10,9 Mio. € generieren. Unter Berücksichtigung der von dem verlagerten Norma derzeit getätigten Umsatzleistungen ergeben sich gegenüber sonstigen Standorten raumwirksam umzuverteilende Mehrumsätze in Höhe von etwa 8 Mio. €. Das Vorhaben wird etwa 9 Mio. € des prognostizierten Gesamtumsatzes mit in Langerwehe lebenden Personen erwirtschaften. Somit werden etwa 90 % des prognostizierten Gesamtumsatzes aus dem Einzugsgebiet generiert. Von dem vorhandenen Kaufkraftpotential können innerhalb des Gemeindegebietes 25 % und innerhalb des Kerneinzugsgebietes 33 % gebunden werden. Diffuse Zuflüsse sind untergeordnet und liegen bei etwa 10 % des zu erwartenden Umsatzes. 3 BBE Handelsberatung: Auswirkungsanalyse zur geplanten Entwicklung eines Nahversorgungsstandorts im Baugebiet „Am Steinchen“ in der Gemeinde Langerwehe. Köln, Mai 2016; Seite 40 4 BBE Handelsberatung: Auswirkungsanalyse zur geplanten Entwicklung eines Nahversorgungsstandorts im Baugebiet „Am Steinchen“ in der Gemeinde Langerwehe. Köln, Mai 2016; Seite 30 bis 33 VDH PROJEKTMANAGEMENT GMBH ERKELENZ STAND: JANUAR 2017 5 GEMEINDE LANGERWEHE BEGRÜNDUNG - ENTWURF ZUM BEBAUUNGSPLAN NR. E 10 GEWERBEGEBIET „AM STEINCHEN“ Auf der Grundlage der zuvor genannten Werte ergeben sich die nachfolgenden Umverteilungseffekte: 5 Bezüglich der Umverteilungseffekte ist insbesondere der geplante Lebensmittel-Supermarkt zu berücksichtigen. Umverteilungen durch ihn werden vor allem den REWE-Supermarkt im östlich liegenden Gewerbegebiet treffen. Eine Betriebsaufgabe kann hier nicht ausgeschlossen werden. Jedoch liegt dieser Supermarkt außerhalb zentraler Versorgungsbereiche (ZVB) und die Versorgung der Bevölkerung wäre auch in diesem Falle sichergestellt. Die REWE kommt als möglicher Betreiber für den neu geplanten Vollsortimenter durchaus in Frage, so dass in diesem Falle eine Verlagerung vorläge. Der Lebensmittel-Discounter wird aufgrund der kleinräumigen Standortverlagerung zu einer Umsatzumverteilung von 100 % des bisherigen Umsatzes führen. Weitere Auswirkungen entfallen auf Märkte in Inden, Weisweiler, Düren-Gürzenich, Düren-Ellernbusch und Eschweiler-Ost. In der Gesamtbetrachtung von Lebensmittel-Vollsortimenter und Lebensmittel-Discounter werden sich die zu erwartenden Umsatzumverteilungen gegenüber den ansässigen Discountern auf rd. 8 – 9 % der derzeitigen Umsatzleistung belaufen. Der zu erwartende, geringfügige Mehrumsatz von etwa 0,6 Mio. € wird insbesondere zu Lasten der umliegenden Märkte in Inden und Langerwehe erfolgen, deren Existenz, aufgrund der geringfügigen Größe der Umverteilung und der Leistungsstärke der Märkte jedoch nicht gefährden. Betriebsgefährdungen lassen sich auch in den umliegenden zentralen Versorgungsbereichen „Hauptzent-rum Inden“, „Hauptzentrum Düren“, „Nahversorgungszentrum Düren-Gürzenich“ sowie dem „Hauptzentrum Eschweiler“ ausschließen. Die Gutachter fassen zusammen, dass der geplante Nahversorgungsstandort versorgungsstrukturell eine sinnvolle Entwicklung der defizitären wohnungsnahen Versorgung der in Langerwehe darstellt. Negative Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche in Langerwehe und dem Umland sowie auf der wohnungsnahen Versorgung dienende Angebotsstandorte sind nicht zu erwarten.6 3.2 Regionalplan Abbildung 2: Ausschnitt aus dem Regionalplan für den Regierungsbezirk Köln, Teilabschnitt Region Aachen; Quelle: Bezirksregierung Köln 5 BBE Handelsberatung: Auswirkungsanalyse zur geplanten Entwicklung eines Nahversorgungsstandorts im Baugebiet „Am Steinchen“ in der Gemeinde Langerwehe. Köln, Mai 2016; Seite 35 bis 37 6 BBE Handelsberatung: Auswirkungsanalyse zur geplanten Entwicklung eines Nahversorgungsstandorts im Baugebiet „Am Steinchen“ in der Gemeinde Langerwehe. Köln, Mai 2016; Seite VDH PROJEKTMANAGEMENT GMBH ERKELENZ STAND: JANUAR 2017 6 GEMEINDE LANGERWEHE BEGRÜNDUNG - ENTWURF ZUM BEBAUUNGSPLAN NR. E 10 GEWERBEGEBIET „AM STEINCHEN“ Im Regionalplan für den Regierungsbezirk Köln, Teilabschnitt Region Aachen liegen die Plangebiete im Übergang eines Allgemeinen Siedlungsbereiches (ASB) zu einem Bereich für die Gewerbe- und Industrieansiedlung (GIB). Gemäß der textlichen Darstellung zum Regionalplan für den Regierungsbezirk Köln, Teilabschnitt Region Aachen dienen GIB der Ansiedlung, dem Ausbau und der Bestandssicherung solcher gewerblicher Betriebe, die wegen ihres großen Flächenbedarfs, Ihrer Emissionen oder ihrer besonderen Standortanforderungen nicht in den ASB integriert werden können.7 In den ASB sollen Wohnungen, Wohnfolgeeinrichtungen, wohnungsnahe Freiflächen, zentralörtliche Einrichtungen und sonstige Dienstleistungen sowie gewerbliche Arbeitsstätten in der Weise zusammengefasst werden, dass sie nach Möglichkeit unmittelbar, d.h. ohne größeren Verkehrsaufwand untereinander erreichbar sind.8 Zur Umsetzung dieser Nutzungen, ist eine hinreichende Erschließung zu gewährleisten. Diese umfasst auch die Möglichkeit zur Entsorgung des anfallenden Niederschlagswassers, welche gem. § 44 LWG in erster Linie über eine Versickerung zu erfolgen hat. Auch der Regionalplan bewertet die Versickerung als vorrangig, denn um die Grundwasserneubildung zu verbessern und die Hochwassergefahr zu senken, sollen in der Bauleitplanung Maßnahmen zur Erhaltung natürlicher Bodenprofile und deren Retentionsfähigkeit zur Regenwasserversickerung ermöglicht werden, soweit nicht im Einzelfall schädliche Nebenwirkungen dagegen sprechen.9 Demgemäß stehen die Darstellungen des Regionalplanes der geplanten Errichtung eines Versickerungsbeckens nicht entgegen. Vielmehr kann der textlichen Vorgabe, die Belange der Grundwasserneubildung, durch die Versickerung von Niederschlagswasser zu fördern, gefolgt werden. Bzgl. des Einzelhandels regelt der Regionalplan, dass die Ansiedlung von Einkaufszentren, großflächigen Einzelhandelsbetrieben und sonstigen Handelsbetrieben im Sinne des § 11 Abs. 3 BauNVO auf die ASB beschränkt werden soll.10 Durch die Änderung des Bebauungsplanes soll ein Sondergebiet für einen nicht großflächigen Einzelhandelsbetrieb festgesetzt werden. Dieser ist von der vorgenannten Regelung nicht betroffen und wäre somit selbst in einem GIB zulässig. Demnach ist auch hier eine Anpassung an die Ziele der Raumordnung gegeben. 3.3 Flächennutzungsplan Gem. § 8 Abs. 2 Satz 1 BauGB sind die Bebauungspläne aus dem Flächennutzungsplan zu entwickeln. In dem derzeit gültigen Flächennutzungsplan der Gemeinde Langerwehe werden die Flächen, die für die Festsetzung eines Versickerungsbeckens vorgesehen sind, als „Grünflächen“ dargestellt. Die Umsetzung der geplanten Nutzung ist innerhalb der bestehenden Darstellung möglich, da die Planzeichenverordnung explizit die Möglichkeit eröffnet, „Flächen für Entsorgungsanlagen“ mit der Zweckbestimmung „Abwasser“ als Randsignatur, also z.B. über einer Grünfläche festzusetzen. Die Flächen, die zur Umsetzung eines „LebensmittelDiscountmarktes“ genutzt werden sollen, werden als Sonderbaufläche SO 2 mit der Zweckbestimmung “nicht großflächiger Lebensmittel-Einzelhandelsbetrieb max. 800qm VK“ dargestellt. Insofern stehen die Darstellungen des Flächennutzungsplanes der geplanten Bebauungsplanänderung nicht entgegen. Eine Änderung des Flächennutzungsplanes ist nicht erforderlich. Bezirksregierung Köln – Bezirksplanungsbehörde (Hrsg.): Regionalplan für den Regierungsbezirk Köln - Textliche Darstellung, 1. Auflage 2003 mit Ergänzungen, Köln 2013, Seite 17 7 Bezirksregierung Köln – Bezirksplanungsbehörde (Hrsg.): Regionalplan für den Regierungsbezirk Köln - Textliche Darstellung, 1. Auflage 2003 mit Ergänzungen, Köln 2013, Seite 14 8 Bezirksregierung Köln – Bezirksplanungsbehörde (Hrsg.): Regionalplan für den Regierungsbezirk Köln - Textliche Darstellung, 1. Auflage 2003 mit Ergänzungen, Köln 2013, Seite 13 9 Bezirksregierung Köln – Bezirksplanungsbehörde (Hrsg.): Regionalplan für den Regierungsbezirk Köln - Textliche Darstellung, 1. Auflage 2003 mit Ergänzungen, Köln 2013, Seite 14 10 VDH PROJEKTMANAGEMENT GMBH ERKELENZ STAND: JANUAR 2017 7 GEMEINDE LANGERWEHE BEGRÜNDUNG - ENTWURF ZUM BEBAUUNGSPLAN NR. E 10 GEWERBEGEBIET „AM STEINCHEN“ Abbildung 3: Auszug aus dem derzeit gültigen Flächennutzungsplan der Gemeinde Langerwehe 3.4 Landschaftsplan/ Schutzgebiete Im Verfahrensbereich liegen keine Schutzgebiete vor. Westlich des Plangebietes sowie nördlich der B 264 liegt ein Landschaftsschutzgebiet 2.2-1. Folgende Festsetzungen gelten für das Landschaftsschutzgebiet 2.2-1: I. II. Landschaftsschutzgebiete werden festgesetzt, soweit dies erforderlich ist: 1. zur Erhaltung, Entwicklung oder Wiederherstellung der Leistungs- und Funktionsfähigkeit des Naturhaushaltes oder der Regenerationsfähigkeit und nachhaltigen Nutzungsfähigkeit der Naturgüter, einschließlich des Schutzes von Lebensstätten und Lebensräumen bestimmter wild lebender Tier- und Pflanzenarten (§ 23 (1) Nr. 1 BNatSchG); 2. wegen der Vielfalt, Eigenart und Schönheit oder der besonderen kulturhistorischen Bedeutung der Landschaft (§ 23 (1) Nr. 2 BNatSchG) oder 3. wegen ihrer besonderen Bedeutung für die Erholung (§ 23 (1) Nr. 3 BNatSchG). In den unter Ziffer 2.2-1 bis 2.2-6 festgesetzten und näher beschriebenen Landschaftsschutzgebieten sind generell nach Maßgabe der nachstehenden Bestimmungen alle Handlungen verboten, die den Charakter des Gebietes verändern können oder dem besonderen Schutzzweck zuwiderlaufen (§ 26 (2) BNatSchG in Verbindung mit § 34 (4a) ff. LG NRW). Verstöße gegen die nachfolgend aufgeführten Verbote sowie gegen die speziellen Verbote der einzelnen Landschaftsschutzgebiete können als Ordnungswidrigkeit geahndet werden. Ordnungswidrig im Sinne des § 69 BNatSchG i.V. m. § 70 LG handelt, wer vorsätzlich oder fahrlässig einem oder mehreren festgesetzten Verboten zuwider handelt. Dies kann nach § 71 LG mit einer Geldbuße von bis zu 50.000,- € geahndet werden. VDH PROJEKTMANAGEMENT GMBH ERKELENZ STAND: JANUAR 2017 8 GEMEINDE LANGERWEHE BEGRÜNDUNG - ENTWURF ZUM BEBAUUNGSPLAN NR. E 10 GEWERBEGEBIET „AM STEINCHEN“ 4 Bisheriger Planinhalt Der gegenwärtig rechtswirksame Bebauungsplan setzt für den Bereich des geplanten Versickerungsbeckens zeichnerisch folgendes fest:  Maßnahmen und Flächen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Natur und Landschaft,  Mit Geh-, Fahr- und Leitungsrechten zu belastende Flächen,  Umgrenzungen von Flächen, bei deren Bebauung besondere bauliche Maßnahmen, insb. im Gründungsbereich erforderlich sind sowie  Lärmpegelbereiche. Im Bereich des geplanten Lebensmittel-Discountmarktes werden die nachfolgenden, zeichnerischen Festsetzungen getroffen:  Ein Sondergebiet SO 2 mit der Zweckbestimmung “Getränkemarkt VK max. 800 m²“ als Art der baulichen Nutzung,  Eine Grundflächenzahl von 0,9, eine Geschossflächenzahl von 1,6 und eine maximale Zahl der Vollgeschosse von 3 als Maß der baulichen Nutzung sowie  Lärmpegelbereiche. Die textlichen Festsetzungen sind dem Planwerk zu entnehmen. 5 Planänderung Mit der vorliegenden 1. Änderung des Bebauungsplanes Nr. E 10 Gewerbegebiet „Am Steinchen“ sollen zeichnerische und textliche Festsetzungen geändert werden. Zur Entsorgung des anfallenden Niederschlagswassers angrenzender Baugebiete ist die Errichtung von Versickerungsanlagen erforderlich. Um eine größtmögliche Flexibilität bei der baulichen Ausgestaltung dieser Anlagen zu ermöglichen sollen die bisher festgesetzten „Maßnahmen und Flächen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Natur und Landschaft“ zu „Flächen für Entsorgungsanlagen“ mit der Zweckbestimmung „Abwasser“ geändert werden. Hierdurch können die Versickerungsanlagen direkt an die angrenzenden Baugebiete angebunden werden, sodass die Festsetzung mit „Geh-, Fahr- und Leitungsrechten zu belastende Flächen“ nicht mehr erforderlich ist und aufgehoben wird. Durch die beschriebene Änderung kann der erforderliche Erschließungsaufwand optimiert, auf ein zeitintensives Umlegungsverfahren verzichtet und den Anforderungen an das kostensparende Bauen im Sinne des § 1 Abs. 6 Nr. 2 BauGB gefolgt werden. Im Sinne der planerischen Zurückhaltung sollen ferner die Entwicklungsmöglichkeiten auf ein größtmögliches, für vorhandene, zentrale Versorgungsbereiche verträgliches Maß erweitert werden. Demgemäß soll die Zweckbestimmung des Sondergebietes SO 2 von “Getränkemarkt VK max. 800 m²“ zu “Lebensmittel-Discountmarkt VK max. 800 m²“ geändert werden. Die bisherige, textliche Festsetzung 1.5 steht dieser Nutzung entgegen: Das Sondergebiet 2 dient der Unterbringung eines Getränkemarktes. Im Sondergebiet 2 ist ein Getränkemarkt mit einer Gesamtverkaufsfläche von maximal 800 m² zulässig. Zulässig ist der Handel mit dem gemäß „Langerweher Sortimentsliste“ nahversorgungsrelevanten Sortiment (Kernsortiment) „Getränke“. Nahversorgungsrelevante, Zentrenrelevante oder nicht-zentrenrelevante Rand- und Nebensortimente gemäß „Langerweher Sortimentsliste“ sind auf bis zu 12,5 % der Gesamtverkaufsfläche (entspricht max. 100 m²) zulässig. VDH PROJEKTMANAGEMENT GMBH ERKELENZ STAND: JANUAR 2017 9 GEMEINDE LANGERWEHE BEGRÜNDUNG - ENTWURF ZUM BEBAUUNGSPLAN NR. E 10 GEWERBEGEBIET „AM STEINCHEN“ Um die Zulässigkeit baulicher Nutzungen innerhalb dieser Flächen entsprechend der Ziele dieser Bebauungsplanänderung zu regeln, wird die textliche Festsetzung 1.5 wie folgt geändert: Das Sondergebiet 2 dient der Unterbringung eines Lebensmittel-Discountmarktes. Im Sondergebiet 2 ist ein Lebensmittel-Discountmarkt mit einer Gesamtverkaufsfläche von maximal 800 m² zulässig. Zulässig ist der Handel mit nahversorgungsrelevanten Sortimenten (Kernsortiment). Gemäß „Langerweher Sortimentsliste“ des Einzelhandelskonzeptes der Gemeinde Langerwehe sind folgende Sortimente nahversorgungsrelevant:  Nahrungsmittel, Getränke, Tabakwaren, Facheinzelhandel mit Nahrungsmitteln  Apotheken  Kosmetische Erzeugnisse und Körperpflegemittel, Drogerieartikel Ausnahmsweise sind zusätzlich auch zentrenrelevante oder nicht-zentrenrelevante Rand- und Nebensortimente gemäß „Langerweher Sortimentsliste“ auf bis zu 10 % der Gesamtverkaufsfläche (entspricht max. 80 m²) zulässig. Durch die Begrenzung der Verkaufsfläche wird die Schwelle zur Großflächigkeit nicht überschritten und eine Schädigung zentraler Versorgungsbereiche wird vermieden. Der Nachweis der Verträglichkeit wurde durch eine gutachterliche Untersuchung erbracht (vgl. Kapitel Fehler! Verweisquelle konnte nicht gefunden werden.). lle weiteren, textlichen Festsetzungen des Bebauungsplanes Nr. E 10 Gewerbegebiet „Am Steinchen“ stehen der Planungszielen der 1. Änderung nicht entgegen und bleiben somit von dieser unberührt. 6 Hinweise Die nachfolgenden Hinweise wurden im Rahmen des Verfahrens zur Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. E 10 Gewerbegebiet „Am Steinchen“ eingebracht und treffen auch für den Bereich der 1. Änderung zu. 6.1 Immissionsschutz „Im Rahmen der späteren Genehmigungsverfahren für Gewerbebetriebe ist deren Zulässigkeit gem. den Bedingungen der textlichen Festsetzungen zum Lärmschutz grundsätzlich durch staatlich anerkannte Sachverständige nachzuweisen.“ 6.2 Erdbebengefährdung „Das Planungsgebiet ist der Erdbebenzone 3 mit geologischer Untergrundklasse T zuzuordnen. Bei Planung und Bemessung üblicher Hochbauten sind die Technischen Baubestimmungen des Landes NRW mit DIN 4149:2005-04 "Bauten in deutschen Erdbebengebieten" zu berücksichtigen. Zur Planung und Bemessung spezieller Bauwerkstypen müssen bei Berücksichtigung der gültigen Regelwerke die Hinweise zur Berücksichtigung der Erdbebengefährdung beachtet werden. Hier wird oft auf die Einstufung nach DIN 4149:2005 zurückgegriffen.“ 6.3 Ingenieurgeologie „Aus ingenieurgeologischer Sicht ist vor Beginn von Baumaßnahmen der Baugrund objektbezogen zu untersuchen und zu bewerten.“ VDH PROJEKTMANAGEMENT GMBH ERKELENZ STAND: JANUAR 2017 10 GEMEINDE LANGERWEHE BEGRÜNDUNG - ENTWURF ZUM BEBAUUNGSPLAN NR. E 10 GEWERBEGEBIET „AM STEINCHEN“ 6.4 Baugrundverhältnisse „Wegen der Bodenverhältnisse im Auegebiet sind bei der Bauwerksgründung ggf. besondere bauliche Maßnahmen, insbesondere im Gründungsbereich, erforderlich. Hier sind die Bauvorschriften der DIN 1054 "Baugrund- Sicherheitsnachweise im Erd- und Grundbau", der DIN 18 196 "Erd- und Grundbau; Bodenklassifikation für bautechnische Zwecke" sowie die Bestimmungen der Bauordnung des Landes Nordrhein- Westfalen zu beachten.“ 6.5 Grundwasserverhältnisse „Der natürliche Grundwasserspiegel steht nahe der Geländeoberfläche an. Der Grundwasserstand kann vorübergehend durch künstliche oder natürliche Einflüsse verändert sein. Bei den Abdichtungsmaßnahmen ist ein zukünftiger Wiederanstieg des Grundwassers auf das natürliche Niveau zu berücksichtigen. Hier sind die Vorschriften der DIN 18 195 "Bauwerksabdichtungen" zu beachten. Bereits bei der Planung von unterirdischen Anlagen (Keller, Garage, etc.) sind bauliche Maßnahmen (z.B. Abdichtungen) zum Schutz vor hohen Grundwasserständen vorzunehmen. Es darf keine Grundwasserabsenkung bzw. -ableitung - auch kein zeitweiliges Abpumpen - nach Errichtung der baulichen Anlage erfolgen. Weiterhin dürfen keine schädlichen Veränderungen der Beschaffenheit des Grundwassers eintreten. 6.6 Grundwasserabsenkungen und bergbauliche Sümpfungsmaßnahmen Der Bereich des Planungsgebietes ist nach den der Bezirksregierung Arnsberg vorliegenden Unterlagen (Grundwasserdifferenzenpläne mit Stand: Oktober 2012 aus dem Revierbericht, Bericht 1, Auswirkungen der Grundwasserabsenkung, des Sammelbescheides - 61.42.63 -2000-1 -) von durch Sümpfungsmaßnahmen des Braunkohlenbergbaus bedingten Grundwasserabsenkungen betroffen. Bei den Planungen sollte folgendes bereits Berücksichtigung finden: Die Grundwasserabsenkungen werden, bedingt durch den fortschreitenden Betrieb der Braunkohlentagebaue, noch über einen längeren Zeitraum wirksam bleiben. Eine Zunahme der Beeinflussung der Grundwasserstände im Planungsgebiet in den nächsten Jahren ist nach heutigem Kenntnisstand nicht auszuschließen. Ferner ist nach Beendigung der bergbaulichen Sümpfungsmaßnahmen ein Grundwasserwiederanstieg zu erwarten.“ 6.7 Bergbautätigkeit „Das Planungsbiet liegt über dem auf Steinkohle, Eisenerz, Blei und Galmei verliehenen Bergwerksfeld "Gute Hoffnung", sowie über dem auf Braunkohle verliehenen Bergwerksfeld "Zukunft-Erweiterung". Eigentümer des Bergwerksfeldes "Gute Hoffnung" ist die EBV Gesellschaft mit beschränkter Haftung, Myhler Straße 83 in 41836 Hückelhoven. Eigentümer des Bergwerksfeldes "Zukunft-Erweiterung" ist die RV Rheinbraun Handel und Dienstleistungen GmbH, hier vertreten durch die RWE Power AG, Abt. Liegenschaften und Umsiedlung in 50416 Köln. Nach den der Bezirksregierung Arnsberg vorliegenden Unterlagen ist im Bereich der Planungsfläche kein einwirkungsrelevanter Bergbau dokumentiert. Mit bergbaulichen Nachwirkungen auf die Planungsfläche ist danach nicht zu rechnen. Über mögliche zukünftige bergbauliche Tätigkeiten ist der Bezirksregierung Arnsberg nichts bekannt.“ 6.8 Werbeanlagen „In Bezug auf die Errichtung von Werbeanlagen ist § 28 StrWG i. V. m. § 25 StrWG und § 9 FStrG zu beachten. Die Werbeanlagen sind nur an der Stätte der Leistung und nur bis zur jeweiligen Gebäudeoberkante zulässig. Anlagen der Außerwerbung dürfen bis zu einer Entfernung von 20 m, gemessen VDH PROJEKTMANAGEMENT GMBH ERKELENZ STAND: JANUAR 2017 11 GEMEINDE LANGERWEHE BEGRÜNDUNG - ENTWURF ZUM BEBAUUNGSPLAN NR. E 10 GEWERBEGEBIET „AM STEINCHEN“ vom äußeren Rand der für den Kfz-Verkehr bestimmten Fahrbahn, nicht errichtet werden. Werbeanlagen mit retroreflektierender bzw. fluoriszierender Wirkung dürfen nicht verwendet werden. Evtl. Beleuchtung ist zur Bundes- oder Landesstraße hin so abzuschirmen, dass die Verkehrsteilnehmer nicht geblendet werden. Schaufenster sind ebenfalls zur Bundes-/ Landesstraße hin abzuschirmen; den Verkehrsteilnehmer ablenkende Gestaltungen sind nicht hinnehmbar. Die Außenfassaden sind so zu gestalten, dass keine ablenkende Wirkung auf den Verkehr der Bundes-/Landesstraße entsteht. Innerhalb der 40,0 m Anbaubeschränkungszone ist die Fassadengestaltung so zu wählen, dass die Sicherheit und Leichtigkeit des Verkehrs auf der B 264/ L 12 nicht gefährdet werden.“ 6.9 Telekommunikationslinien „In allen Straßen bzw. Gehwegen sind geeignete und ausreichende Trassen mit einer Leitungszone in einer Breite von ca. 0,5 m für die Unterbringung der Telekommunikationslinien der Telekom vorzusehen. Hinsichtlich geplanter Baumpflanzungen ist das "Merkblatt über Baumstandorte und unterirdische Verund Entsorgungsanlagen" der Forschungsgesellschaft für Straßen- und Verkehrswesen, Ausgabe 1989; siehe insbesondere Abschnitt 3, zu beachten.“ 6.10 Einsichtnahme von Vorschriften „Die der Planung zugrunde liegenden Vorschriften (Gesetze, Verordnungen, Erlasse und DINVorschriften) werden im Rathaus der Gemeinde Langerwehe zu jedermanns Einsicht während der allgemeinen Öffnungszeiten bereitgehalten.“ 7 Anhang Langerweher Liste zur Definition der nahversorgungsrelevanten, zentrenrelevanten sowie nichtzentrenrelevanten Sortimente Nahversorgungsrelevante Sortimente Nahrungsmittel, Getränke, Tabakwaren, Facheinzelhandel mit Nahrungsmitteln Apotheken kosmetische Erzeugnisse und Körperpflegemittel, Drogerieartikel Zentrenrelevante Sortimente Datenverarbeitungsgeräte, periphere Geräte und Software Telekommunikationsgeräte Geräte der Unterhaltungselektronik Haushaltstextilien (z.B. Haus- und Tischwäsche), Kurzwaren, Schneidereibedarf, Handarbeiten sowie Meterware für Bekleidung und Wäsche o h n e Bettwaren Heimtextilien (Gardinen, Dekorationsstoff, Vorhänge, dekorative Decken) Elektrische Haushaltsgeräte (nur Kleingeräte o h n e Öfen, Herde, Kühlschränke, Spülmaschinen und Waschmaschinen) keramische Erzeugnisse und Glaswaren Haushaltsgegenstände (nicht elektrische Haushaltsgeräte, Koch-, Brat- und Tafelgeschirre, SchneidVDH PROJEKTMANAGEMENT GMBH ERKELENZ STAND: JANUAR 2017 12 GEMEINDE LANGERWEHE BEGRÜNDUNG - ENTWURF ZUM BEBAUUNGSPLAN NR. E 10 GEWERBEGEBIET „AM STEINCHEN“ waren, Bestecke) Musikinstrumente und Musikalien Bücher Fachzeitschriften, Unterhaltungszeitschriften und Zeitungen Schreib- und Papierwaren, Schul- und Büroartikel bespielte Ton- und Bildträger Sportartikel (Sportbekleidung, Sportschuhe o h n e Sportgroßgeräte, Campingartikel) Spielwaren, Bastelartikel Bekleidung Schuhe, Lederwaren und Reisegepäck medizinische und orthopädische Artikel Parfümerieartikel Schnittblumen Uhren und Schmuck Augenoptiker Foto- und optische Erzeugnisse Kunstgegenstände, Bilder, kunstgewerbliche Erzeugnisse, Briefmarken, Münzen und Geschenkartikel Nicht-zentrenrelevante Sortimente Bettwaren (u. a. Matratzen, Lattenroste, Ober- und Unterdecken) Metall- und Kunststoffwaren (u. a. Schrauben und -zubehör, Kleineisenwaren, Bauartikel, Dübel, Beschläge, Schlösser und Schlüssel, Installationsbedarf für Gas, Wasser, Heizung und Klimatechnik, Bauelemente aus Eisen, Metall und Kunststoff, Werkzeuge aller Art; Werkstatteinrichtungen, Leitern, Lager- und Transportbehälter, Spielgeräte für Garten und Spielplatz, Drahtwaren, Rasenmäher) Anstrichmittel, Elektroinstallationszubehör, Bau- und Heimwerkerbedarf Tapeten und Bodenbeläge Teppiche Elektrische Haushaltsgeräte (nur Großgeräte wie Herde, Kühlschränke, Spülmaschinen und Waschmaschinen) Wohnmöbel, Kücheneinrichtungen, Büromöbel Lampen, Leuchten und Beleuchtungsartikel Holz-, Kork- , Flecht- und Korbwaren (u. a. Drechslerwaren, Korbmöbel, Bast- und Strohwaren), Kinderwagen Bedarfsartikel für den Garten, Gartenmöbel, Grillgeräte Fahrräder, Fahrradteile und -zubehör Sportgroßgeräte, Campingartikel und Campingmöbel VDH PROJEKTMANAGEMENT GMBH ERKELENZ STAND: JANUAR 2017 13 GEMEINDE LANGERWEHE BEGRÜNDUNG - ENTWURF ZUM BEBAUUNGSPLAN NR. E 10 GEWERBEGEBIET „AM STEINCHEN“ Pflanzen, Saatgut und Düngemittel (u. a. Baumschul-, Topf- und Beetpflanzen, Weihnachtsbäume, Blumenbindereierzeugnisse, Blumenerde, Blumentöpfe) Zoologischer Bedarf und lebende Tiere Handelswaffen, Munition, Jagd- und Angelgeräte Einzelhandel mit Antiquitäten und Gebrauchtwaren 8 Auswirkungen der Planung 8.1 Auswirkungen auf die Umwelt Aufgabe der Bauleitplanung ist es u.a., dazu beizutragen, die Funktions- und Leistungsfähigkeit des Naturhaushalts aufrecht zu erhalten und zu verbessern. Daher sind bei der Bauleitplanung die Belange des Naturschutzes und der Landschaftspflege zu berücksichtigen und in die Abwägung nach § 1 Abs. 7 BauGB einzustellen. Für die Umweltprüfung zum vorliegenden Bauleitplan gelten die §§ 2 Abs. 4 und 2a BauGB, nach denen eine Umweltprüfung (UP) durchgeführt werden muss, die zu einem Umweltbericht nach der Anlage 1 zum BauGB als Bestandteil der Begründung des Bauleitplanes (Teil 2 der Begründung) führt. Die Erstellung der Umweltprüfung und deren Zusammenfassung erfolgt in dem weiteren Verlauf des Verfahrens, nach derzeitigem Planungsstand vor der Frühzeitigen Beteiligung gem. § 3 Abs. 1 und § 4 Abs. 1 BauGB. 8.2 Auswirkungen auf nachbarschaftliche Belange Da das Plangebiet bisher unbebaut ist, bleiben nachbarschaftliche Belange durch die 1. Änderung des Bebauungsplanes Nr. E 10 Gewerbegebiet „Am Steinchen“ unberührt und bodenrechtliche Spannungen werden nicht ausgelöst. Würde der Bebauungsplan zu einem späteren Zeitpunkt geändert, so könnte nicht ausgeschlossen werden, dass in bereits bestehende nachbarschaftliche Zusammenhänge eingegriffen werden müsste. Insofern bietet es sich an, den Bebauungsplan bereits jetzt, also vor der baulichen Umsetzung des Baugebietes zu ändern. 8.3 Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche Die möglichen Auswirkungen der Bebauungsplanänderung auf zentrale Versorgungsbereiche wurden in einem Gutachten untersucht.11 Die Gutachter fassen zusammen, dass der geplante Nahversorgungsstandort versorgungsstrukturell eine sinnvolle Entwicklung der defizitären wohnungsnahen Versorgung der in Langerwehe darstellt. Negative Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche in Langerwehe und dem Umland sowie auf der wohnungsnahen Versorgung dienende Angebotsstandorte sind nicht zu erwarten. Eine Ausführliche Zusammenfassung der zu erwartenden Umverteilungseffekte erfolgt im Kapitel 3.1 dieser Begründung. 8.4 Landschaftspflegerischer Planungsbeitrag Im Rahmen des Bauleitplanverfahrens wird untersucht, in wie weit Umweltbelange tangiert sind. Es wird ein Landschaftspflegerischer Planungsbeitrag erstellt, in dem der Eingriff in Natur und Landschaft ermittelt und Vorschläge für geeignete Ausgleichsmaßnahmen formuliert werden. Bereits jetzt kenn festgestellt werden, dass die Planung zu einem ökologischen Defizit führen wird. Im vorliegenden Vorhaben wurde das Bewertungsverfahren „Bewertung von Biotoptypen für die Eingriffsregelung in NRW“, Ausgabe September 2008, herausgegeben von der Landesregierung Nordrhein-Westfalen (LANUV NRW 2008), herangezogen. Demgemäß ergibt sich die nachfolgende Bewertung. 11 BBE Handelsberatung: Auswirkungsanalyse zur geplanten Entwicklung eines Nahversorgungsstandorts im Baugebiet „Am Steinchen“ in der Gemeinde Langerwehe. Köln, Mai 2016 VDH PROJEKTMANAGEMENT GMBH ERKELENZ STAND: JANUAR 2017 14 GEMEINDE LANGERWEHE BEGRÜNDUNG - ENTWURF ZUM BEBAUUNGSPLAN NR. E 10 GEWERBEGEBIET „AM STEINCHEN“ Die bestehenden Biotoptypen ergeben sich aus dem derzeit gültigen Bebauungsplan. Das Sondergebiet darf zu 90 % versiegelt werden. Dies entspricht einer Fläche von 2.036 m² für die ein Einzelflächenwert von 0 Ökopunkten angesetzt wird. Die verbleibenden 226 m² werden einer intensiven Pflege unterliegen und aufgrund der geringen Flächengröße und ihrer Einbindung in bebaute Flächen und Verkehrsflächen über keine besondere ökologische Funktion verfügen. Sie werden entsprechend des Codes EE1 als Grünlandbrache bewertet. Sie erhalten somit einen Gesamtwert von 2 Ökopunkten/m² bzw. einen Einzelflächenwert von 452 Ökopunkten. Ein untergeordneter, etwa 5 m² großer Teil des Plangebietes ist entsprechend der textlichen Festsetzungen des Bebauungsplanes als mehrreihige Hecke mit > 70 % lebensraumtypischen Gehölzen zu bepflanzen. Ein regelmäßiger Formschnitt erfolgt nicht. Dies entspricht dem Code BD100, kd4, sodass die Fläche einen Gesamtwert von 6 Ökopunkten/m² bzw. einen Einzelflächenwert von 30 Ökopunkten erhält. Die insgesamt verblebenden Flächen umfassen mit 10.988 m² den überwiegenden Teil des Plangebietes. Sie wären gemäß dem bestehenden Planungsrecht als Streuobstwiese anzupflanzen. Gemäß des Codes KH, ta14 erhalten diese Bereiche einen Gesamtwert von 6 Ökopunkten/m² und damit einen Einzelflächenwert 65.928 Ökopunkten. Insgesamt entsteht durch das bestehende Planungsrecht ein Gesamtflächenwert von 66.410 Ökopunkten. Durch die Änderung des Bebauungsplanes kommt es zu einer Anpassung im Bereich der bisherigen Streuobstwiese. Diese soll nunmehr für die Versickerung des anfallenden Niederschlagswassers genutzt werden. Der Ausbau des Versickerungsbeckens ist noch nicht abschließend konkretisiert, sodass von dem Worst-Case, also einem bedingt naturfernen Ausbau ausgegangen wird. Demgemäß wird, entsprechend des Codes FFD, wf14 ein Gesamtwert von 2 Ökopunkten/m² berücksichtigt. Dies entspricht einem Einzelflächenwert von 21.976 Ökopunkten. Unter Berücksichtigung der ermittelten Einzelflächenwerte würde durch die Planung ein ökologisches Defizit von 43.952 Ökopunkten entstehen. Die Konkretisierung der erforderlichen Kompensationsmaßnahmen erfolgt in dem weiteren Verlauf des Verfahrens. Ferner wird überprüft, ob ein naturnaher Ausbau des Versickerungsbeckens möglich ist. Sollte dies der Fall sein, so könnte das ökologische Defizit alleine hierdurch reduziert werden. 9 Verfahren Da von der Verlagerung der Versickerungsanlagen auch die bisher festgesetzten Ausgleichsflächen betroffen sind, können Auswirkungen auf den Naturhaushalt nicht von vorne hinein ausgeschlossen werden. Zudem kommt es zu einer Änderung der Art der baulichen Nutzung, sodass die Grundzüge der Planung durch die 1. Änderung des Bebauungsplanes Nr. E 10 Gewerbegebiet „Am Steinchen“ berührt werden. Demnach steht das vereinfachte Verfahren gem. § 13 BauGB nicht zur Verfügung und es wird beabsichtigt, das Bauleitplanverfahren im Normalverfahren, einschließlich einer Frühzeitigen Beteiligung und einer Offenlage durchzuführen. Diese Begründung ist Bestandteil des Beschlusses, mit dem der Rat der Gemeinde Langerwehe am …………………… die 1. Änderung des Bebauungsplanes Nr. E 10 Gewergebiet „Am Steinchen“ als Satzung beschlossen hat. 10 Verwendete Gutachten  BBE Handelsberatung: Auswirkungsanalyse zur geplanten Entwicklung eines Nahversorgungsstandorts im Baugebiet „Am Steinchen“ in der Gemeinde Langerwehe. Köln, Mai 2016  BBE Handelsberatung: Einzelhandels- und Zentrenkonzept Gemeinde Langerwehe, Köln 2010 VDH PROJEKTMANAGEMENT GMBH ERKELENZ STAND: JANUAR 2017 15