Beschlussvorlage (Konzept für die künftige Nutzung der Räume der jetzigen Carl-Schurz-Hauptschule)

STADT ERFTSTADT öffentlich Der Bürgermeister V 5/2012 1. Ergänzung Az.: -82- Amt: - 82 BeschlAusf.: - -82.1- Datum: 23.05.2012 gez. Dr. Risthaus Amtsleiter RPA Beratungsfolge Ausschuss für Wirtschaftsförderung und Betriebsausschuss Immobilienwirtschaft - 20 - gez. Erner, 1. Beigeordneter BM / Dezernent Termin Datum Freigabe -100- Bemerkungen 14.06.2012 vorberatend Ausschuss für Kultur und Partnerschaft 14.06.2012 vorberatend Schulausschuss 14.06.2012 vorberatend Jugendhilfeausschuss 14.06.2012 vorberatend Rat 26.06.2012 beschließend Betrifft: 30.05.2012 Konzept für die künftige Nutzung der Räume der jetzigen Carl-Schurz-Hauptschule Finanzielle Auswirkungen: Die Vorlage berührt den Etat auf der Ausgabenseite. Mittel müssen in den Folgejahren zur Verfügung gestellt werden. Unterschrift des Budgetverantwortlichen Erftstadt, den Beschlussentwurf: 1. Das in der Anlage dargestellte Konzept für die Nutzung der Gebäude der ehemaligen CarlSchurz-Hauptschule wird zur Kenntnis genommen. 2. Die Verwaltung wird gebeten, unter Berücksichtigung der von den städtischen Gremien beschlossenen Maßgaben, das Konzept zu konkretisieren, die entsprechenden Planungen zu erstellen und die Kosten der Baumaßnahmen zu ermitteln. 3. Die Objekte Marienschule, Carl-Schurz-Straße, und Musikschule, Heidebroichstraße, werden nach Aufgabe der städtischen Nutzungen veräußert. Begründung: Die städtischen Gremien haben sich in verschiedenen Sitzungen mit dem Konzept für künftige Nutzung der Räume der ehemaligen Carl-Schurz-Hauptschule befasst. Die Verwaltung wurde um verschiedenen Prüfungen gebeten. 1. Aufteilung der Sanierungskosten auf die jeweiligen Nutzer Die geschätzten Gesamtkosten in Höhe von 5,5 Mio. Euro teilen sich auf in 3,6 Mio. Euro für den Bereich Neubau sowie 1,9 Mio. Euro für den Altbau. Im Altbau soll nach dem Vorschlag der Verwaltung die VHS untergebracht werden. Von den Kosten in Höhe von 1,9 Mio. Euro entfallen 1,3 Mio. auf den Bereich der VHS, einschließlich der Räume im Erdgeschoss, und 0,6 Mio. Euro auf den Teilbereich, der von der AWO, dem Stadtsportverband, der BSG und dem Musikverein genutzt werden sollen. 2. Kennziffern Für die Sanierung von Bestandsgebäuden gibt es kaum geeignete Kennziffern, die die Wirtschaftlichkeit einer Sanierungsmaßnahme bzw. einen Vergleich mit einer Neubaumaßnahme ermöglichen. Für den Bereich des Altbaus habe ich das Verhältnis der Nutz- zu den Nebenflächen ermitteln lassen. Der Anteil der Nutzflächen beträgt ca. 70 %, der Anteil der Nebenflächen ca. 30 %. Für den vor wenigen Jahren errichteten Anbau am Ville Gymnasium beträgt dieses Verhältnis 72 % zu 28 %. Der Anteil der Nebenflächen im Altbau ist somit nicht so groß, dass unter diesem Aspekt der Abbruch des Gebäudes und ein Neubau wirtschaftlicher als eine Sanierung wären. 3. Jugendräume Die Verwaltung wurde um Prüfung gebeten, ob in das Nutzungskonzept Jugendräume integriert werden können. Da die Jugendkulturhalle nicht mehr realisiert wird, schlägt die Verwaltung des Jugendamtes vor, folgende Räume zu realisieren, die vermindert um die 200 qm große Veranstaltungshalle/den überdachten Spielplatz im Rahmen der Jugendkulturhalle vorgesehen waren: - Jugendcafe von ca. 80 -100 m² + Außenfläche für Cafebetrieb im Sommer Bandproberaum 20 m² 2 Räume für Gruppenarbeit, Workshops etc. mit je 25 m² 1 Küche 10 m² 1 Büro für 2 Personen 12 m² Toiletten Nutzung Schulhof für Tischtennis, Basketball etc. Die Verwaltung des Jugendamtes sieht die Gefahr, dass ein Jugendtreff im Schulzentrum von den jugendlichen Nutzern nicht akzeptiert werden könnte. In deren Wahrnehmung kann die deckungsgleiche Örtlichkeit mit dem Pflicht- und Disziplinierungscharakter der Schule gleichgesetzt werden. "Frei"-zeit hat aber einen anderen Wert und ist an "freie" Räume gebunden. Daneben rekrutiert sich die Hauptzielgruppe der offenen Jugendarbeit aus Haupt- und Berufschülern. Die Identifikation dieser Gruppe mit dem gymnasialen und RealschulEinzugsbereich ist in der Regel nicht vorhanden. Im Gegenteil, Abgrenzungstendenzen herrschen vor. Aus diesem Grund hält das Jugendamt diese Örtlichkeit für nicht gut. Ein Jugendtreff im EKZ wird bevorzugt. Um dennoch bei dieser Alternative den eigenständigen Charakter so gut wie möglich hervorzuheben und Konflikte im Vielnutzerbereich (VHS, Sporthalle, andere freie Nutzer) weitestgehend zu vermeiden, sollte der Jugendtreff im von der Bahnhofstraße über einen eigenen Eingang zugänglichen Bereich entstehen. Der Außenbereich zum Spielen und Aufhalten sollte zwischen Bahnhofstraße und Gebäude angesiedelt sein. Damit wäre auch eine Außencafènutzung intendiert. Die unmittelbare Verbindung zur Halfe-pipe ist gegeben. Zusätzlich soll ein Kellerraum mit eigenem Zugang im gegenüberliegenden Schultrakt als Bandproberaum (2 Räume) genutzt werden. Die darüber liegende Mensa könnte in Abstimmung mit der Schule für größere Veranstaltungen aber auch als Übungsraum (Tanzen) genutzt werden. Der Jugendtreff wäre damit unterhalb der Verwaltungsräume der VHS untergebracht. Das Raumprogramm kann dort im vollen Umfang abgedeckt werden. -2- Die quasi gemeinsame Nutzung eines Gebäudes durch die VHS und durch Jugendliche birgt natürlich ein Konfliktpotential. Durch bauliche Maßnahmen muss dieses möglichst minimiert werden. Beide Einrichtungen würden über eigene Eingänge verfügen, die räumlich voneinander getrennt sind. Durch eine Bepflanzung – nicht durch Zäune – sollten die beiden Bereiche abgegrenzt werden. Die Jugendräume würde ab ca. 16.00 Uhr genutzt. Zu diesem Zeitpunkt werden auch die Seminarräume der VHS verstärkt genutzt. Bei der Sanierung der Räume, die in jedem fall einen Austausch der Fenster auf der betreffenden Gebäudeseite beinhaltet, muss dann auf ein hohes Schalldämmmaß Wert gelegt werden. 4. Wirtschaftlichkeitsbetrachtungen Für die Beurteilung des Nutzungskonzeptes können nicht nur die Sanierungskosten herangezogen werden. Wie bereits im Zusammenhang mit der Diskussion um Baukosten von Kindergärten ausgeführt, sind die Betriebskosten ausschlaggebend für die Wirtschaftlichkeit einer Immobilie. Einsparungen können somit nicht dadurch erzielt werden, dass Sanierungen unterlassen werden. Vielmehr muss die Gebäudefläche, die von der Stadt unterhalten wird, verringert werden. Ich habe für alle Schulen der Stadt Erftstadt die jährlichen Betriebskosten, einschließlich der Abschreibung, jedoch ohne Verzinsung, ermitteln lassen. Diese betragen im Mittel für alle Schulen ca. 70 €/m² Bruttogeschossfläche (BGF). Bei modernisierten Gebäuden sind die Kosten etwas geringer. Für die weiteren Überlegungen im Zusammenhang mit den Gebäuden der Hauptschule rechne ich mit 60,- €/m² BGF. Zusätzlich sind dann noch die Finanzierungskosten und die Abschreibung für die Sanierungsaufwendungen zu berücksichtigen. Diese habe ich mit 3,5 % für die Zinsen und 2 % für die Abschreibung angesetzt. a) Vorschlag der Verwaltung Der Neubau hat eine BGF von 3.548 m². Die Kosten der Grundsanierung betragen 3,6 Mio. Euro. Damit ergeben sich für diesen Gebäudeteil jährliche Folgekosten in Höhe von 411.000,€. Die BGF im Altbau beträgt 2.040,- m². Bei geschätzten Sanierungskosten in Höhe von 1,9 Mio. Euro ergeben sich Folgekosten in Höhe von 227.000,- € pro Jahr. In allen weiteren Varianten wird davon ausgegangen, dass der Neubau erhalten bleibt und saniert wird. Für den Vergleich werden daher nur die Kosten für den Altbau bzw. für diesen Gebäudeteil mögliche Alternativen dargestellt. b) Teilabriss des Altbaus Um die Nutzfläche und somit die Folgekosten zu reduzieren, muss die zu bewirtschaftende Fläche verringert werden. Sofern die Stadtbücherei in den jetzigen Räumen verbleibt, könnten die AWO, der Stadtsportverband und die BSG im Neubau untergebracht werden. Dadurch könnte der Teil des Altbaus, in dem bisher die AWO untergebracht werden sollte, abgebrochen werden. Damit reduzieren sich die BGF auf 1.440 m² und die Sanierungskosten auf 1.380.000,€. Weiterhin müssen Abbruchkosten in Höhe von 55.000,- € und Kosten für die Anmietung des Ladenlokals in der Bahnhofstraße in Höhe von 27.300,- € berücksichtigt werden. Damit ergeben sich Folgekosten in Höhe von 192.000,- € pro Jahr. c) Neubau der VHS Die Kosten für einen Neubau der VHS sollten ermittelt werden. Die Stadtbücherei würden in den bisherigen Räumen verbleiben. Die AWO und die anderen Nutzer würden im Neubau untergebracht. In diesem Fall könnte der Altbau vollständig beseitigt werden. Die Kosten für einen Neubau mit einer BGF von 1.382 m² betragen ca. 2.200.000,- €. Für den vollständigen Abbruch ist ein Betrag in Höhe von 184.500,- € aufzuwenden. Weiterhin wäre Miete für die Bücherei zu zahlen. Die Folgekosten belaufen sich in diesem Fall auf 238.000,- € pro Jahr. Bei dieser Lösung werden keine Jugendräume geschaffen. d) Abbruch Altbau, Erhalt der Marienschule -3- Die Stadtbücherei würde in den bisherigen Räumen verbleiben. Damit wäre Platz für die AWO im Neubau, der Altbau könnte vollständig beseitigt werden. Die Marienschule müsste in diesem Fall vollständig saniert werden. Das Gebäude ist nicht barrierefrei. Toilettenanlagen sind nur im Hof vorhanden. Eine energetische Sanierung wäre zwingend. Damit ergeben sich Sanierungskosten in Höhe von 1.700.000,- €. Hinsichtlich der Folgekosten wären die Aufwendungen für den Abbruch zu berücksichtigen. Die Miete für die Bücherei wäre weiter zu entrichten. Aus dem Grundstück der Marienschule könnte nur eine Teilfläche veräußert werden. Die möglichen Einnahmen würden sich um 500.000,- € vermindern. Damit ergeben sich bei dieser Lösung jährlich Folgekosten in Höhe von 231.000,- € pro Jahr. Auch bei dieser Variante werden keine Jugendräume geschaffen. e) Teilsanierung des Altbaus Unter baulichen Gesichtspunkten wäre eine Grundsanierung des Altbaus wünschenswert. Die Stadt müsste in diesem Fall erheblich Mittel für die Sanierung eines Gebäudeteils aufwenden, für den sie selbst keinen Bedarf mehr hat und der anderen externen Nutzern unentgeltlich überlassen werden soll. Das Dach des Altbaus ist vor einigen Jahren saniert worden. Die Fenster wurden teilweise vor ca. 15 Jahren erneuert. Für diesen Gebäudeteil ist technisch auch eine Lösung vertretbar, bei der die Gebäudehülle nicht energetisch saniert wird. Es wären alle alten Fenster zu erneuern. Im Innern würde der für die VHS und die Jugendräume vorgesehene Gebäudeteil vollständig saniert. Dazu zählt bei der VHS auch die barrierefrei Erschließung. In dem für die AWO vorgesehenen Gebäudeteil wäre lediglich die Heizung zu erneuern. Bei dieser Variante werden Jugendräume zur Verfügung gestellt und die Stadtbücherei könnte im Neubau untergebracht werden. Die Sanierungskosten verringern sich auf 1.200.000,- €. Damit ergeben sich Folgekosten in Höhe von 188.400,- € pro Jahr. Weiterhin würde kein vorhandener Schulraum abgebrochen, der bei einer Veränderung der Schullandschaft oder bei einem Anstieg der Schülerzahlen ggf. noch benötigt wird. 5. Mensa im Erdgeschoss Die Anordnung der Mensa im Erdgeschoss würde für den Betrieb der Einrichtung Vorteile bringen. Die Nutzungsmöglichkeiten würden verbessert. Eine Nutzung des Außengeländes für den Mensabetrieb wäre möglich. Die derzeit im Erdgeschoss untergebrachten Fachräume müssten dann im Zuge der Sanierung in das erste Obergeschoss verlagert werden. Dadurch entstehen Mehrkosten in Höhe von 80.000,- €, die zusätzliche Folgekosten in Höhe von 4.400,€ pro Jahr verursachen. 6. Betriebkosten Stadtbücherei Die Kosten für die Unterbringung der Stadtbücherei in den Räumen der ehemaligen Hauptschule sollen die Kosten für die Anmietung am bestehenden Standort gegenüber gestellt werden. Bei einer Unterbringung der Stadtbücherei im Neubau vergrößert sich die zur Verfügung stehende Fläche von 280 m² auf 400 m². Dies entspricht einem Anteil von ca. 14 % der Gesamtnutzfläche in dem Gebäude. Dementsprechend würden sich für die Bücherei Folgekosten in Höhe von 58.000,- € pro Jahr, von denen 30.000,- € auf den Betrieb und 28.000,- € aus Zinsen und Abschreibung für die Sanierung entfallen. Für die Anmietung der Räume in der Bahnhofstraße fallen derzeit jährliche Kosten in Höhe von 27.300,- € an. Im Neubau steht ausreichend Nutzfläche zur Verfügung, um allen Belangen der Schulen Rechnung zu tragen. Bedarf für eine andere Nutzung sehe ich in diesen Räumen nicht. Somit könnte die Fläche für schulische Zwecke vorgehalten oder aber für die Bücherei genutzt werden. In beiden Fällen entstehen die o.a. Folgekosten. Durch eine Unterbringung der Stadtbücherei im Neubau spart die Stadt somit jährlich 27.300,- €. Die Schulleiterin der Realschule und der Schulleiter des Gymnasiums haben sich nachdrücklich für eine Nutzung der Räume durch die Stadtbücherei ausgesprochen. Sie sehen darin viele Vorteile im Schulbetrieb, insbesondere im Ganztag. 7. Anmerkungen -4- Für die Sanierung von Schulen werden keine Zuschüsse gezahlt, die Stadt erhält jährlich eine Zahlung als Schulpauschale. Sonderprogramme, wie sie zur Sanierung der Gottfried-KinkelRealschule genutzt werden konnten, sind derzeit nicht aufgelegt. Die Finanzierung der Maßnahme erfordert eine Kraftanstrengung in den kommenden Jahren. Die Sanierung von Schulgebäuden ist eine Aufgabe des Eigenbetriebs Immobilienwirtschaft. In den Wirtschaftsplänen 2013 bis 2015 müssten die Mittel auf diesen Bereich konzentriert werden. Zusätzliche Mietzahlungen werden nach dem bisherigen Mieter-Vermieter-Modell für solche Maßnahmen nicht fällig. Eine solche Vorgehensweise halte ich auch für sinnvoll. Dieses Prinzip kann aber nicht beibehalten werden, wenn dem Betrieb erzielte Einsparungen, z.B. im Hausmeisterbereich, als Abführung an den Kernhaushalt entzogen werden. Bisher wurden lediglich Kostenschätzungen erstellt. Diese sind ausreichend, um eine Entscheidung über die zu bevorzugende Variante zu fällen. Im Rahmen des weiteren Verfahrens müssen die Gebäude noch grundlegend untersucht und die Kosten genauer berechnet werden. Nach der prinzipiellen Entscheidung über die weitere Vorgehensweise ist die Beauftragung von Architekten erforderlich. Für die Sanierung des Neubaus liegt das Honorar deutlich über 200.000,- €. Damit ist ein europaweites Vergabeverfahren nach der VOF zwingend vorgeschrieben. Das Honorar für die Sanierung des Neubaus wird im Bereich zwischen 100.000,- € und 200.000,- € liegen. Nach den vom Rat beschlossenen Kriterien ist auch für diese Vergabe ein VOF-Verfahren oder ein Wettbewerb erforderlich. Hinsichtlich der unterzubringenden Nutzungen wurde auch die Südschule als möglicher Standort angesprochen. Die Schülerzahlen an der Südschule haben sich erheblich reduziert. Die Südschule hat die frei werdenden Räume zur Verbesserung der Lernbedingungen genutzt. Gem. dem Raumprogramm nach BASS stehen in dem Gebäude derzeit 13 Klassenräume mehr zur Verfügung, als von der Schule benötigt werden. Davon sind vier Räume zwei Vereinen zur Nutzung überlassen. Rein rechnerisch könnte die VHS in den Räumen der Südschule untergebracht werden. Aufgrund der baulichen Gegebenheiten würde dies aber für beide Nutzer erhebliche Einschränkungen mit sich bringen. Die Südschule müsste sinnvolle Nutzungen wieder aufgeben. Für eine außerschulische Nutzung bietet sich in der Südschule der an den Kindergarten angrenzende Gebäudetrakt mit insgesamt vier Klassenräumen an. Ich lasse derzeit prüfen, ob dort ein Kindergarten untergebracht werden könnte. 8. Fazit Das von mir vorgelegte Konzept für die Nutzung der Gebäude der ehemaligen Carl-SchurzHauptschule halte ich weiterhin für schlüssig. Die von der Politik angeregten Varianten sind durchaus diskussionswürdig. Die für diese Erörterung erforderlichen Daten habe ich zur Verfügung gestellt. Aufgrund der ungewissen Situation wie sich die Schullandschaft in den kommenden Jahren entwickelt, rate ich von einem Abriss von Teilflächen derzeit ab. Sofern die baufachlich sinnvolle Grundsanierung beider Gebäudeteile finanziell nicht dargestellt werden kann, bevorzuge ich die o.a. Variante 4a mit Teilsanierung des Altbaus. Für die Nutzung des Gebäudes durch die VHS ergeben sich dadurch keine Nachteile. (Dr. Rips) -5-