Beschlussvorlage (Anlage)

Projektmanagement GmbH - Maastrichter Straße 8 - 41812 Erkelenz - vdh@vdhgmbh.de BEGRÜNDUNG ZUR 34. ÄNDERUNG DES FLÄCHENNUTZUNGSPLANS DER GEMEINDE LANGERWEHE GEWERBEGEBIET „AM STEINCHEN“ GEMEINDE LANGERWEHE – ORTSLAGE LANGERWEHE Die nach der erneuten Offenlage eingefügten Änderungen/Ergänzungen sind in roter Schriftfarbe dargestellt. Die nach dem Feststellungsbeschluss eingefügten Änderungen/Ergänzungen sind in grüner Schriftfarbe dargestellt. STAND: JUNI 2016 GEMEINDE LANGERWEHE BEGRÜNDUNG ZUR 34. ÄNDERUNG DES FLÄCHENNUTZUNGSPLANS DER GEMEINDE LANGERWEHE GEWERBEGEBIET „AM STEINCHEN“ Inhalt 1 2 DERZEITIGE STÄDTEBAULICHE SITUATION 1.1 Räumlicher Geltungsbereich ...................................................................................................................................................... 2 1.2 Derzeitige Nutzung, Beschreibung des Plangebietes ................................................................................................................ 2 2 ANLASS, ZIEL UND ZWECK DER PLANUNG 3 3 PLANERISCHE RAHMENBEDINGUNGEN 3 3.1 Beurteilung der Anpassung an die Ziele der Raumordnung ...................................................................................................... 3 3.1.1 Regionalplan 3 3.1.2 Landesentwicklungsplan NRW – Sachlicher Teilplan großflächiger Einzelhandel 4 3.2 Derzeitige Darstellung des Flächennutzungsplans .................................................................................................................... 9 3.3 Landschaftsplan/ Schutzgebiete .............................................................................................................................................. 10 4 11 BESCHREIBUNG DER PLANUNG 4.1 Beschreibung des Vorhabens .................................................................................................................................................. 11 4.2 Erschließung ............................................................................................................................................................................ 11 4.3 Freiraumkonzept ...................................................................................................................................................................... 12 4.4 Immissionsschutz ..................................................................................................................................................................... 12 4.5 Bodendenkmalpflege ............................................................................................................................................................... 14 5 GEPLANTE DARSTELLUNG DES FLÄCHENNUTZUNGSPLANS 14 5.1 Wohnbauflächen (§ 5 Abs. 2 Nr. 1 BauGB i.V.m. § 1 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauNVO) ............................................................... 14 5.2 Gemischte Bauflächen (§ 5 Abs. 2 Nr. 1 BauGB i.V.m. § 1 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauNVO) ...................................................... 14 5.3 Gewerbliche Bauflächen (§ 5 Abs. 2 Nr. 1 BauGB i.V.m. § 1 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 BauNVO) ................................................... 14 5.4 Sondergebiet mit der Zweckbestimmung Lebensmittelvollsortimenter max. 1.700 m² VK (§ 5 Abs. 2 Nr. 1 BauGB i.V.m. § 1 Abs. 1 Satz 1 Nr. 4 BauNVO) ............................................................................................................................................. 15 5.5 Sondergebiet mit der Zweckbestimmung „nicht großflächiger Lebensmittel-Einzelhandelsbetrieb max. 800 m² VK“ (§ 5 Abs. 2 Nr. 1 BauGB i.V.m. § 1 Abs. 1 Satz 1 Nr. 4 BauNVO) ........................................................................................... 15 5.6 Sondergebiet mit der Zweckbestimmung „Vereinsheim“.......................................................................................................... 16 5.7 Flächen für Ver- und Entsorgungsanlagen (§ 5 Abs. 2 Nr. 4 BauGB)...................................................................................... 16 5.8 Grünfläche (§ 5 Abs. 2 Nr. 5 BauGB) ....................................................................................................................................... 16 6 16 AUSWIRKUNGEN DER PLANUNG 6.1 Umwandlung landwirtschaftlich oder als Wald genutzter Flächen ........................................................................................... 17 7 VERFAHRENSSTAND 17 8 VERWENDETE GUTACHTEN 19 VDH PROJEKTMANAGEMENT GMBH ERKELENZ STAND: JUNI 2016 1/19 GEMEINDE LANGERWEHE BEGRÜNDUNG ZUR 34. ÄNDERUNG DES FLÄCHENNUTZUNGSPLANS DER GEMEINDE LANGERWEHE GEWERBEGEBIET „AM STEINCHEN“ 1 1.1 DERZEITIGE STÄDTEBAULICHE SITUATION Räumlicher Geltungsbereich Das Plangebiet liegt im Nordosten des Hauptortes Langerwehe der Gemeinde Langerwehe. Begrenzt wird das Plangebiet im Norden und Osten von der B 264, im Süden von der Hauptstraße und im Westen von dem Mühlenweg sowie dem östlich des Gewerbebetriebes Schain verlaufenden Feldweg. Das Gebiet der Flächennutzungsplanänderung hat insgesamt eine Größe von ca. 13,5 ha. Abbildung 1: Luftbildausschnitt des Plangebietes 1.2 Derzeitige Nutzung, Beschreibung des Plangebietes Die Flächen im Geltungsbereich der 43. Änderung des Flächennutzungsplans werden derzeit überwiegend ackerbaulich genutzt. Im Nordosten des Gebiets wird ein Gebäude von einem Karnevalsverein genutzt. Ganz im Norden verläuft eine Hochspannungstrasse. VDH PROJEKTMANAGEMENT GMBH ERKELENZ STAND: JUNI 2016 2/19 GEMEINDE LANGERWEHE BEGRÜNDUNG ZUR 34. ÄNDERUNG DES FLÄCHENNUTZUNGSPLANS DER GEMEINDE LANGERWEHE GEWERBEGEBIET „AM STEINCHEN“ 2 ANLASS, ZIEL UND ZWECK DER PLANUNG Bereits seit mehreren Jahren gibt es in der Gemeinde Langerwehe Überlegungen zur Beplanung der oben vorgestellten Fläche. Diese Planungen werden durch den Arbeitskreis Gewerbegebiet gestützt, der die Ansiedlung eines Gewerbegebietes unterstützt. Daneben sieht die Gemeinde Langerwehe vor, den Einzelhandelsbesatz vor Ort zu stärken, um die Versorgung der Bevölkerung langfristig zu sichern. Die Gemeinde Langerwehe beabsichtigt die Ansiedlung eines Lebensmittelmarktes mit einer Verkaufsfläche von 1.700 m² in Ergänzung zum einzigen zentralen Versorgungsbereich (Hauptzentrum) der Gemeinde. Weiterhin ist die Ansiedlung eines nicht-großflächigen Getränkemarktes mit maximal 800 m² Verkaufsfläche vorgesehen. Innerhalb des zentralen Versorgungsbereiches (ZVB) sind keine geeigneten Flächen zur Ansiedlung mehr vorhanden. Im Einzelhandelskonzept wird die zur Ansiedlung vorgesehene Fläche als Ergänzungsstandort ausgewiesen. Die Gemeinde Langerwehe strebt eine räumliche Konzentration neuer Entwicklungen in Ergänzung zum Hauptort an. Ziel ist es, eine zentrumsnahe kleinräumige Nutzungsmischung mit kurzen Wegen zu schaffen und dabei den Hauptort Langerwehe auch hinsichtlich der Wohnbauentwicklung zu stärken. Die räumliche Verknüpfung von zentrumsnahem Wohnen, Arbeitsmöglichkeiten und der Ergänzung der Nahversorgung stehen im Mittelpunkt der Planung. Um nun die einzelnen Planungen aufeinander abzustimmen und die städtebaulichen Zusammenhänge angemessen zu berücksichtigen, soll für das gesamte Gebiet im ersten Schritt die Änderung des Flächennutzungsplans erfolgen. Derzeit stimmen die Planungen nicht mit den Darstellungen des Flächennutzungsplans überein. 3 3.1 3.1.1 PLANERISCHE RAHMENBEDINGUNGEN Beurteilung der Anpassung an die Ziele der Raumordnung Regionalplan Im Regionalplan ist für den östlichen Teil des Plangebietes „Gewerbe- und Industriebereich“ (GIB) und für den westlichen Teil des Plangebietes „Allgemeiner-Siedlungsbereich“ (ASB) dargestellt. Im GIB wäre die Ausweisung eines Sondergebietes für die Ansiedlung von großflächigem Einzelhandel nicht zulässig, da dieser im Regionalplan auf den ASB beschränkt ist. Die zur Ansiedlung des Vollsortimenters vorgesehene Fläche kann als im ASB gelegen betrachtet werden. Der Regionalplan weist eine zeichnerische Unschärfe auf. Bei der Beurteilung, wo genau die „zeichnerische“ Grenze verläuft, kann man sich an natürlichen Grenzen orientieren. An der Stelle der zeichnerischen Grenze kann keine natürliche Grenze ausgemacht werden. Von daher kann als Grenze des ASB zum GIB die L 12 angesehen werden. Demnach würde das zur Ansiedlung vorgesehene Gebiet noch im ASB liegen. VDH PROJEKTMANAGEMENT GMBH ERKELENZ STAND: JUNI 2016 3/19 GEMEINDE LANGERWEHE BEGRÜNDUNG ZUR 34. ÄNDERUNG DES FLÄCHENNUTZUNGSPLANS DER GEMEINDE LANGERWEHE GEWERBEGEBIET „AM STEINCHEN“ Auch die tatsächlich vorhandenen Nutzungen können zur Beurteilung der Grenze beitragen. Die Wohnbebauung ist von Westen her inzwischen sehr nah an den GIB herangerückt. Daher ist in diesem Bereich die Entwicklung des GIBs bereits stark eingeschränkt und kann nicht mehr zur Ansiedlung stark imitierender Betriebe in Betracht gezogen werden. Daher macht es Sinn, diesen Bereich gedanklich dem ASB zuzuschlagen und hier auch andere verträgliche Nutzungen, wie z.B. den Einzelhandel, zuzulassen. In einem Abstimmungstermin mit der Bezirksregierung Köln am 24.11.2011 wurde bestätigt, dass die gedankliche Verschwenkung des ASBs mit dem Ziel der Einbeziehung des geplanten Sondergebietes mit der Zweckbestimmung „Einzelhandel – nahversorgungsrelevante Sortimente“ als den Zielen der Raumordnung entsprechend betrachtet wird. Eine Regionalplanänderung ist demnach nicht erforderlich. Abbildung 2: Ausschnitt aus dem Regionalplan Die geplanten Wohnbauflächen und gemischten Bauflächen liegen im Bereich des ASB, die geplanten gewerblichen Bauflächen im Bereich des GIB. Demnach ist auch hier eine Anpassung an die Ziele der Raumordnung gegeben. Eine Bestätigung der Bezirksregierung Köln vom 11.12.2012 liegt hierzu vor. 3.1.2 Landesentwicklungsplan NRW – Sachlicher Teilplan großflächiger Einzelhandel Seit dem 13. Juli 2013 ist der „Landesentwicklungsplan Nordrhein-Westfalen – Sachlicher Teilplan Großflächiger Einzelhandel“ in Kraft, der den zum 31.12.2011 aufgelaufenen § 24a LEPro ersetzt. In diesem werden künftig die Ziele und Grundsätze der Raumordnung bezüglich der Steuerung des großflächigen Einzelhandels auf Landesebene geregelt. Gemäß § 4 Abs. 1 ROG sind „bei raumbedeutsamen Planungen und Maßnahmen die Ziele der Raumordnung zu beachten sowie die Grundsätze und sonstigen Erfordernisse der Raumordnung in Abwägungs- oder Ermessensentscheidungen zu berücksichtigen“. Somit sind die Aussagen des Sachlichen Teilplans Großflächiger Einzelhandel des LEPs zu beachten. Gemäß dem Ziel 1 des LEPs NRW – Sachlicher Teilplan großflächiger Einzelhandel dürfen Sondergebiete für den großflächigen Einzelhandel gemäß § 11 Abs. 3 BauNVO nur in allgemeinen Siedlungsbereichen festgesetzt werden. Wie bereits unter 3.1.1 dargelegt wurde, kann der geplante Standort als innerhalb des allgemeinen Siedlungsbereiches gelegen betrachtet werden. Gemäß dem Ziel 2 dürfen oben erwähnte Sondergebiete für Einzelhandelsvorhaben mit zentrenrelevantem Kernsortiment weiterhin nur in zentralen Versorgungsbereichen festgesetzt werden. Der geplante Standort liegt nicht in einem zentralen Versorgungsbereich. Das Ziel 2 sieht jedoch weiterhin eine Ausnahmeregelung für Vorhaben mit nahversorgungsrelevantem Kernsortiment (als Untergruppe des zentrenrelevanten Kernsortiments) vor. VDH PROJEKTMANAGEMENT GMBH ERKELENZ STAND: JUNI 2016 4/19 GEMEINDE LANGERWEHE BEGRÜNDUNG ZUR 34. ÄNDERUNG DES FLÄCHENNUTZUNGSPLANS DER GEMEINDE LANGERWEHE GEWERBEGEBIET „AM STEINCHEN“ Demnach dürfen Sondergebiete für Vorhaben im Sinne des § 11 Abs. 3 BauNVO mit nahversorgungsrelevantem Kernsortiment auch außerhalb zentraler Versorgungsbereiche dargestellt werden, wenn  Eine integrierte Lage in den zentralen Versorgungsbereichen nicht möglich ist und  die Gewährleistung einer wohnortnahen Versorgung mit Gütern des täglichen Bedarfs diese Bauleitplanung erfordert und  Zentrale Versorgungsbereiche von Gemeinden nicht wesentlich beeinträchtigt werden. Alle drei Voraussetzungen werden im vorliegenden Fall erfüllt. Bei den geplanten Sortimenten handelt es sich ausschließlich um nahversorgungsrelevante Kernsortimente. Die Realisierung eines Vorhabens in integrierter Lage kann nicht erreicht werden. Im Einzelhandelsstandort und Zentrenkonzept der Gemeinde Langerwehe1 werden daher neben dem Hauptzentrum der Gemeinde, das den einzigen zentralen Versorgungsbereich darstellt, drei mögliche Ergänzungsstandorte vorgeschlagen.  Östlicher Randbereich der Ortsmitte2  Nördlicher Randbereich der Ortsmitte3  Entwicklungsfläche „Am Schießberggraben“4 Die Fläche „Am Schießgraben“ ist für die Ansiedlung eines Lebensmittelmarktes mit 1.700 m² Verkaufsfläche zu klein. Die erforderliche Nutzfläche sowie die dazugehörigen Stellplatzflächen können hier nicht untergebracht werden. Hier könnten kleinteilige Märkte oder ergänzende Bereiche wie Dienstleister etc. angesiedelt werden. Weiterhin wäre diese Fläche für Nutzungen aus dem Bereich Gesundheit, Gesundheitsdienstleistungen oder Gastronomie geeignet. Die Potentialfläche im nördlichen Randbereich liegt mit einer Entfernung von 750 m zum Ortszentrum zwar näher am zentralen Versorgungsbereich, weist aber städtebaulich weniger Zusammenhänge zu diesem auf. Zwischen der Potentialfläche und dem Ortszentrum sind keine weiteren Einzelhandelsbetriebe ansässig. Entlang der Luchemer Straße, die das Gebiet erschließt, sind nur Wohngebäude vorhanden. Die Fläche im östlichen Randbereich der Ortsmitte (Eckgrundstück Hauptstraße/ Knotstraße) ist die hier zur Ansiedlung vorgesehen und wird auch von der BBE präferiert. In unmittelbarer Umgebung sind bereits Einzelhandelsnutzungen angesiedelt (Aldi, Robert Ley, Der Tierfreund, Möbel Herten, eine Tankstelle, Dursty). Fußläufig ist das 830 m entfernte Zentrum Langerwehes gut erreichbar, auch mit dem Kfz ist die Fläche bereits jetzt durch die L 12 bzw. Hauptstraße sehr gut erschlossen. Ein ÖPNV-Haltepunkt ist vorhanden. Auch die zweite Voraussetzung, dass die Gewährleistung einer wohnortnahen Versorgung mit Gütern des täglichen Bedarfs diese Bauleitplanung erfordert, wird erfüllt. Die bisherige Versorgungssituation in Langerwehe ist laut Aussage des Einzelhandelskonzeptes unzureichend. In Langerwehe selbst sind nur drei Lebensmitteldiscounter (alle nicht-großflächig) und ein Vollsortimenter ansässig, dessen Verkaufsfläche mit rund 900 m² nicht mehr den heuti- 1 BBE Handelsberatung 2010: Einzelhandelsstandort- und Zentrenkonzept Gemeinde Langerwehe. 2 BBE Handelsberatung 2010: Einzelhandelsstandort- und Zentrenkonzept Gemeinde Langerwehe, S. 67. 3 BBE Handelsberatung 2010: Einzelhandelsstandort- und Zentrenkonzept Gemeinde Langerwehe, S. 68. 4 BBE Handelsberatung 2010: Einzelhandelsstandort- und Zentrenkonzept Gemeinde Langerwehe, S. 64. VDH PROJEKTMANAGEMENT GMBH ERKELENZ STAND: JUNI 2016 5/19 GEMEINDE LANGERWEHE BEGRÜNDUNG ZUR 34. ÄNDERUNG DES FLÄCHENNUTZUNGSPLANS DER GEMEINDE LANGERWEHE GEWERBEGEBIET „AM STEINCHEN“ gen Anforderungen an moderne Märkte entspricht.5 Insgesamt besteht in den nahversorgungsrelevanten Sortimenten in Langerwehe bisher ein Defizit. Bei einem Kaufkraftpotential von ca. 40 Mio. € für nahversorgungsrelevante Sortimente steht ein Umsatz von nur ca. 26,3 Mio. € entgegen. Daraus folgt, dass ca. 13,8 Mio. € an Kaufkraft, sprich 40%, in andere Kommunen abfließen. Durch die Planung können diese Kaufkraftabflüsse nun in Langerwehe gebunden werden, die Nahversorgungssituation wird deutlich verbessert. Über die Knotstraße (L 12, K 27) sind auch die neuen Wohngebiete im Süden Langerwehes sowie der Ortsteil Schlich an die Einzelhandelsbetreibe angebunden. Weitere neue Wohnlagen entstehen innerhalb des Plangebietes. In Schlich selbst wird die Versorgungssituation als unzureichend beschrieben. Inzwischen wurde der einzige Lebensmittelmarkt in Schlich geschlossen. Somit wird die Versorgungssituation auch in diesem Ortsteil und dem angrenzenden Ortsteil Merode durch den ca. 3 km entfernten Standort verbessert. Die dritte Voraussetzung beinhaltet, dass zentrale Versorgungsbereiche von Gemeinden nicht wesentlich beeinträchtigt werden dürfen. Auch Ziel 3 besagt, dass durch die Festsetzung eines Sondergebietes für Vorhaben im Sinne des § 11 Abs. 3 BauNVO mit zentrenrelevantem Kernsortiment die zentralen Versorgungsbereiche von Gemeinden nicht wesentlich beeinträchtigt werden dürfen. Es ist zu erwähnen, dass der Gesetzgeber in Abweichung zum § 24a LEPro hier den Begriff „nicht wesentlich beeinträchtigt“ statt des Begriffs „nicht beeinträchtigt“ wählt. Die Zulässigkeitsschwelle wurde demnach gegenüber der ausgelaufenen Regelung herab gesetzt. 2010 flossen aus der Gemeinde Langerwehe ca. 13,8 Mio. € an Kaufkraft, sprich 40%, in andere Kommunen ab. Bei einer durchschnittlichen Flächenproduktivität im nahversorgenden Einzelhandel von 6.500 Euro/qm/Jahr6 ließen sich demnach noch 2.123 m² zusätzliche Verkaufsfläche errichten, bevor es zu Kaufkraftabflüssen von in Langerwehe bestehenden Einzelhandelsbetrieben kommen würde. Die aktuelle Planung ermöglicht die Ansiedlung eines Nahversorgungsgeschäftes mit maximal 1.700 m² Verkaufsfläche, sowie eines Getränkemarktes, der insgesamt 800 m² Verkaufsfläche nicht überschreiten sollen. Eine wesentliche Beeinträchtigung zentraler Versorgungsbereiche wird nicht erwartet. Dies wurde durch eine gutachterliche Auswirkungsanalyse der BBE bestätigt. In der Auswirkungsanalyse werden die durch den im Parallelverfahren aufgestellten Bebauungsplan ermöglichten Nutzungen bewertet. Es werden der geplante Vollsortimenter im SO 1 mit 1.700 m² Verkaufsfläche sowie ein Getränkemarkt mit max. 800 m² im SO 2 betrachtet. Insgesamt wird das Planvorhaben somit max. 2.500 m² Verkaufsfläche umfassen. Da die Betreiber derzeit noch nicht feststehen, werden diese als Neuansiedlung in die Betrachtungen eingestellt. Die derzeit geplante Rossmann-Filiale (Baugenehmigungsverfahren) im Ortszentrum wurde als Verlagerung berücksichtigt. Ein im Umbau befindlicher Netto-Discountmarkt wird bis zu dem Markteintritt des Vorhabens „Am Steinchen“ voraussichtlich in Betrieb genommen sein und demnach ebenfalls in die Betrachtungen eingestellt. Bezüglich der Nachfragesituation kommt der Gutachter zu dem Ergebnis, dass sich das Einzugsgebiet der geplanten Märkte im Kerneinzugsgebiet auf die Langerweher Bevölkerung mit ca. 13.800 Personen bezieht. Das vorhabenrelevante Kaufkraftpotential beläuft sich bei einem statistisch ermittelten Pro-Kopf-Ausgabenbetrag von 5 BBE Handelsberatung 2010: Einzelhandelsstandort- und Zentrenkonzept Gemeinde Langerwehe. S. 44. 6 Merkblatt der Bezirksregierung Köln: Regelungen für Einzelhandelsbetriebe zur Nahversorgung i.S.v. § 11 (3) BauNVO - Ausnahmen oberhalb der Regel- vermutungsgrenze, http://www.bezreg-koeln.nrw.de/brk_internet/organisation/abteilung03/dezernat_35/staedtebau/merkblatt_nahversorgung/index.html, zugegriffen am 22.05.2012 VDH PROJEKTMANAGEMENT GMBH ERKELENZ STAND: JUNI 2016 6/19 GEMEINDE LANGERWEHE BEGRÜNDUNG ZUR 34. ÄNDERUNG DES FLÄCHENNUTZUNGSPLANS DER GEMEINDE LANGERWEHE GEWERBEGEBIET „AM STEINCHEN“ 2.575 € für nahversorgungsrelevante Sortimente und einem Kaufkraftindex von 101 auf insgesamt rund 36 Mio. € / Jahr. Hiervon stehen für rund 5,5 Mio. € für Getränke zur Verfügung. Insgesamt besteht nach aktueller Berechnung in Langerwehe ein Kaufkraftabfluss von 11 bis 12 Mio. € im Bereich der nahversorgungsrelevanten Sortimente. Im Rahmen der Auswirkungsanalyse wurden die Auswirkungen der neuen Sortimentsanteile betrachtet. Für den Supermarkt wird bei einer Flächenleistung von 4.400 €/ m² ein Umsatz von ca. 7,4 Mio. € erwartet. Aufgrund der Konkurrenzsituation zu dem geplanten Getränkemarkt wird die Umsatzleistung auf rund 7,0 Mio. € reduziert. Hiervon entfallen 0,4 Mio. € auf Getränke und weitere 0,4 Mio. € auf sonstige Sortimente. Der Umsatz für einen Getränkemarkt wird bei 1,1 Mio. € liegen. Insgesamt wird das Vorhaben somit einen Umsatz von maximal 8,1 Mio. € generieren. Bezüglich der Umverteilungseffekte ist insbesondere der geplante Vollsortimenter zu berücksichtigen. Umverteilungen durch ihn werden vor allem den REWE-Supermarkt im östlich liegenden Gewerbegebiet treffen. Eine Betriebsaufgabe kann hier nicht ausgeschlossen werden. Jedoch liegt dieser Supermarkt außerhalb zentraler Versorgungsbereiche (ZVB) und die Versorgung der Bevölkerung wäre auch in diesem Falle sichergestellt. Die REWE kommt als möglicher Betreiber für den geplanten Vollsortimenter in Frage, so dass in diesem Falle eine Verlagerung vorläge. Weitere relevante Umverteilungen zu Lasten anderer Supermärkte liegen nicht vor. Bei einer Ansiedlung eines Getränkemarktes wäre der ebenfalls in Langerwehe gelegene Dursty-Markt betroffen, der jedoch wie auch der bestehende REWE außerhalb eines ZVB liegt. Insgesamt kommt die Auswirkungsanalyse zu dem Ergebnis, dass bei Realisierung des Planvorhabens „Am Steinchen“ keine mehr als unwesentlichen Auswirkungen im Sinne von § 11 Abs. 3 BauNVO auf zentrale Versorgungsbereiche der Gemeinde Langerwehe und des Umlandes sowie auf die wohnortnahe Versorgung zu erwarten sind.7 Im Ziel 8 heißt es, dass die Gemeinden dem Entstehen neuer sowie der Verfestigung und Erweiterung bestehender zentrenschädlicher Einzelhandelsagglomerationen außerhalb Allgemeiner Siedlungsbereiche entgegenzuwirken haben. Dieses Ziel wird durch die Planung nicht berührt. Weiterhin heißt es, dass sie auch dem Entstehen neuer sowie der Verfestigung und Erweiterung bestehender zentrenschädlicher Einzelhandelsagglomerationen mit zentrenrelevanten Kernsortimenten außerhalb zentraler Versorgungsbereiche entgegenzuwirken haben. Sie haben sicherzustellen, dass eine wesentliche Beeinträchtigung zentraler Versorgungsbereiche von Gemeinden durch zentrenschädliche Einzelhandelsagglomerationen vermieden wird. Es kann durchaus zur Frage gestellt werden, ob es sich bei den Ansiedlungen der vergangenen Jahre im Gewerbegebiet südlich der Hauptstraße um eine Einzelhandelsagglomeration handelt. Eine Agglomeration ist die Konzentration in räumlicher Nähe mehrerer einzeln betrachtet nicht-großflächiger Einzelhandelsbetriebe. Die räumliche Nähe kann als Entfernung von ca. 150 m definiert werden. Eine räumliche Nähe liegt hier für einen unmittelbar benachbart angesiedelten Aldi-Lebensmitteldiscounter, ein Robert Ley Textilgeschäft und das Tierfuttergeschäft „Der Tierfreund“ vor. Jedoch existiert zwischen dem Planstandort und dem Gewerbegebiet eine räumliche Trennung durch die Hauptstraße, die die Synergieeffekte beeinträchtigt. 7 BBE Handelsberatung 2015: Auswirkungsanalyse zur geplanten Entwicklung eines Nahversorgungsstandortes im Baugebiet „Am Steinchen“ in der Ge- meinde Langerwehe VDH PROJEKTMANAGEMENT GMBH ERKELENZ STAND: JUNI 2016 7/19 GEMEINDE LANGERWEHE BEGRÜNDUNG ZUR 34. ÄNDERUNG DES FLÄCHENNUTZUNGSPLANS DER GEMEINDE LANGERWEHE GEWERBEGEBIET „AM STEINCHEN“ Entlang der Hauptstraße befinden sich des Weiteren „Möbel Herten“, eine Tankstelle und ein DurstyGetränkemarkt, jedoch in mindestens 170 m Entfernung zum Projektstandort. Noch größere Entfernungen liegen für den Norma-Discounter und den REWE-Markt vor. In beiden Fällen kann nicht von einer unmittelbaren Agglomerationswirkung in Bezug auf den Projektstandort gesprochen werden. Somit muss nicht nur zur Frage gestellt werden, ob die neue Ansiedlung wesentliche Beeinträchtigungen des zentralen Versorgungsbereiches auslöst, sondern auch, ob durch die Erweiterung der Agglomeration in dem Gewerbegebiet Schädigungen des Zentrums erfolgen können. Wie bereits angeführt, existieren in Langerwehe nur drei Lebensmitteldiscounter, von denen zwei (Aldi, Norma) in der hier zu betrachtenden Agglomeration liegen, und ein Vollsortimenter (Rewe), der ebenfalls in diesem Gewerbegebiet liegt. In der Tatsächlichkeit existieren im zentralen Versorgungsbereich somit bis auf den Netto-Discounter keine Einzelhandelsgeschäfte, die in unmittelbarere Konkurrenz zu der Planung stehen und durch sie geschädigt werden könnten. Dieser kann sich bereits heute gegen die Konkurrenz von drei Lebensmittelanbietern behaupten. Wie bei der geplanten Ansiedlung werden auch in den bestehenden Geschäften nicht-zentrenrelevante oder nahversorgungsrelevante Sortimente im Kernsortiment gehandelt. Der Verkauf von zentrenrelevanten Sortimenten bleibt dem zentralen Versorgungsbereich vorbehalten. Um zentrenschädigende Auswirkungen zu vermeiden, wird bereits im Flächennutzungsplan für den geplanten Standort das „nahversorgungsrelevante Sortiment“ festgelegt. Im nachfolgenden Bebauungsplan wird dieses ebenfalls abgesichert werden. Derzeit wird nicht davon ausgegangen, dass Synergien durch die Ansiedlung des Vorhabens zentrenschädigende Wirkungen der bestehenden Betriebe auslösen. Für die neue Planung geht der Gutachter davon aus, dass unter dem Vorbehalt eines weitgehenden Einzelhandelsausschlusses im nördlich angrenzenden geplanten Gewerbegebiet keine neue Einzelhandelsagglomeration entstehen kann. Da die geplanten Vorhaben den übrigen Zielen entsprechen, kann diesem nicht eine Verletzung von Ziel 8 entgegen gehalten werden.8 8 BBE Handelsberatung 2015: Auswirkungsanalyse zur geplanten Entwicklung eines Nahversorgungsstandortes im Baugebiet „Am Steinchen“ in der Ge- meinde Langerwehe, Seite 40 VDH PROJEKTMANAGEMENT GMBH ERKELENZ STAND: JUNI 2016 8/19 GEMEINDE LANGERWEHE BEGRÜNDUNG ZUR 34. ÄNDERUNG DES FLÄCHENNUTZUNGSPLANS DER GEMEINDE LANGERWEHE GEWERBEGEBIET „AM STEINCHEN“ Abbildung 3: Einzelhandelsnutzungen und Entfernungen zum Plangebiet Die übrigen Regelungen 4 – 7 und 9 des Sachlichen Teilplans großflächiger Einzelhandel sind hier nicht von Relevanz, da sie sich auf großflächige Vorhaben mit nicht-zentrenrelevantem Sortiment, die Überplanung vorhandener Standorte oder regionale Einzelhandelskonzepte beziehen. Insgesamt werden die künftigen Ziele der Raumordnung durch die Planung somit nicht beeinträchtigt. 3.2 Derzeitige Darstellung des Flächennutzungsplans Im derzeitigen Flächennutzungsplan der Gemeinde Langerwehe ist der nördliche Bereich der im Änderungsverfahren zu überplanenden Fläche nicht als Baufläche dargestellt. Im südlichen Bereich sind westlich eine Grünfläche und östlich gewerbliche Bauflächen dargestellt. Im nördlichen Teilbereich werden derzeit noch Flächen für die Landwirtschaft dargestellt. Im Norden ist eine Hochspannungstrasse dargestellt. VDH PROJEKTMANAGEMENT GMBH ERKELENZ STAND: JUNI 2016 9/19 GEMEINDE LANGERWEHE BEGRÜNDUNG ZUR 34. ÄNDERUNG DES FLÄCHENNUTZUNGSPLANS DER GEMEINDE LANGERWEHE GEWERBEGEBIET „AM STEINCHEN“ Abbildung 4: Ausschnitt aus dem Flächennutzungsplan 3.3 Landschaftsplan/ Schutzgebiete Im Verfahrensbereich liegen keine Schutzgebiete vor. Westlich des Plangebietes sowie nördlich der B 264 liegt ein Landschaftsschutzgebiet 2.2-1. Folgende Festsetzungen gelten für das Landschaftsschutzgebiet 2.2-1: I. Landschaftsschutzgebiete werden festgesetzt, soweit dies erforderlich ist: 1. zur Erhaltung, Entwicklung oder Wiederherstellung der Leistungs- und Funktionsfähigkeit des Naturhaushaltes oder der Regenerationsfähigkeit und nachhaltigen Nutzungsfähigkeit der Naturgüter, einschließlich des Schutzes von Lebensstätten und Lebensräumen bestimmter wild lebender Tier- und Pflanzenarten (§ 23 (1) Nr. 1 BNatSchG); 2. wegen der Vielfalt, Eigenart und Schönheit oder der besonderen kulturhistorischen Bedeutung der Landschaft (§ 23 (1) Nr. 2 BNatSchG) oder 3. wegen ihrer besonderen Bedeutung für die Erholung (§ 23 (1) Nr. 3 BNatSchG). II. In den unter Ziffer 2.2-1 bis 2.2-6 festgesetzten und näher beschriebenen Landschaftsschutzgebieten sind generell nach Maßgabe der nachstehenden Bestimmungen alle Handlungen verboten, die den Charakter des Gebietes verändern können oder dem besonderen Schutzzweck zuwiderlaufen (§ 26 (2) BNatSchG in Verbindung mit § 34 (4a) ff. LG NRW). Verstöße gegen die nachfolgend aufgeführten Verbote sowie gegen die speziellen Verbote der einzelnen LandVDH PROJEKTMANAGEMENT GMBH ERKELENZ STAND: JUNI 2016 10/19 GEMEINDE LANGERWEHE BEGRÜNDUNG ZUR 34. ÄNDERUNG DES FLÄCHENNUTZUNGSPLANS DER GEMEINDE LANGERWEHE GEWERBEGEBIET „AM STEINCHEN“ schaftsschutzgebiete können als Ordnungswidrigkeit geahndet werden. Ordnungswidrig im Sinne des § 69 BNatSchG i.V. m. § 70 LG handelt, wer vorsätzlich oder fahrlässig einem oder mehreren festgesetzten Verboten zuwider handelt. Dies kann nach § 71 LG mit einer Geldbuße von bis zu 50.000,- € geahndet werden. 4 4.1 BESCHREIBUNG DER PLANUNG Beschreibung des Vorhabens Für die Gesamtentwicklung des Rahmenplangebietes ist vorgesehen, einen verträglichen Übergang von den Wohngebieten in Langerwehe zu dem Gewerbegebiet zu schaffen. Die Wohnnutzung soll sich an das bestehende Wohngebiet im Westen des Plangebiets angliedern. Für die Lage der gewerblichen Nutzungen ist eine Orientierung an dem Verlauf der Bundesstraße 264 und der Landstraße 12 vorgesehen. Zur Erfüllung dieser Zielsetzung wird das Gebiet in Wohnbauflächen, gemischte Bauflächen, Sondergebiet für ein Vereinsheim, Sondergebiete für den Einzelhandel sowie gewerbliche Bauflächen gegliedert. Andere Flächen zwischen dem Mühlenweg und der Bundesstraße 264 (u.a. Ver- und Entsorgung) werden in den Planungsbereich einbezogen. Detailplanungen zu den unterschiedlichen Gebieten werden in einem Bebauungsplan geregelt. 4.2 Erschließung Die Anbindung des Plangebiets ist über die bestehenden Verkehrswege gegeben. Die innere Erschließung erfolgt über den Ausbau bestehender Feldwege. Hierzu werden teilweise Flächen der angrenzenden Grundstücke in Anspruch genommen. Die Haupterschließung des neuen Gewerbegebietes soll über eine auszubauende Straße von der Hauptstraße aus, gegenüber der Anbindung des bestehenden Gewerbegebietes, erfolgen. Die Wohnbauflächen und gemischten Bauflächen werden zudem vom Mühlenweg aus erschlossen. Von der L 12 aus erfolgt eine weitere Zufahrt im Einrichtungsverkehr über eine neue kommunale Straße, die einen Ausbau des ehemaligen Feldwegs „Am Steinchen“ darstellt. Die geplanten Kreuzungspunkte an der Hauptstraße sollen in Rücksprache mit dem zuständigen Straßenbaulastträger als Kreisverkehre ausgebaut werden. Die verkehrstechnische Machbarkeit dieser Anbindung wurde in einem Verkehrsgutachten untersucht und nachgewiesen9. Demnach ist von einer Vollziehbarkeit der Planung auszugehen. Details der Verkehrsplanung werden auf der Ebene der verbindlichen Bauleitplanung abschließend geregelt. In dem Verkehrsgutachten wird neben der vorliegenden Planung auch die geplante Anbindung des Balduindreieck (Bebauungsplan E 8) und eines geplanten Gewerbegebietes an der L 12 n nördlich des Plangebiets berücksichtigt. Daneben werden Aussagen zur geplanten Anbindung der L 12 n an die L 12 getroffen. Heute ist der Knotenpunt als Kreuzung ausgebaut. In den Planfeststellungsunterlagen soll diese Anbindung über einen Kreisverkehr nordöstlich des Plangebiets an der B 264 erfolgen. Das Plangebiet ist bereits an den ÖPNV angebunden. Auf der Hauptstraße befindet sich auf Höhe des bestehenden Aldi-Marktes eine Bushaltestelle, die das Plangebiet gesamtgemeindlich anbindet. Geiger und Hamburgier: Verkehrstechnische Gutachten – Untersuchung der Anbindung eines Gewerbegebietes an die L 12 in Langerwehe. Essen, 09.10.2015 9 VDH PROJEKTMANAGEMENT GMBH ERKELENZ STAND: JUNI 2016 11/19 GEMEINDE LANGERWEHE BEGRÜNDUNG ZUR 34. ÄNDERUNG DES FLÄCHENNUTZUNGSPLANS DER GEMEINDE LANGERWEHE GEWERBEGEBIET „AM STEINCHEN“ Die Hauptstraße ist bislang für Fußgänger und Radfahrer wenig attraktiv. Deshalb soll im Zuge der Erweiterung der Siedlungsflächen eine alternative Route für den Fuß- und Radverkehr ausgebaut werden. Diese soll entlang der Achse der Jakob-Schmitz-Straße/ Am Steinchen in das neue Gebiet hinein geführt werden. 4.3 Freiraumkonzept Im nördlichen Bereich des Plangebietes verläuft eine Hochspannungstrasse zu einem Umspannwerk, die von der Bebauung freigehalten wird. Das Gelände ist hier weiterhin sehr bewegt. Hier können ggf. auf der Bebauungsplanebene erforderliche Ausgleichsflächen angeordnet werden. Am Mühlenweg südlich des Umspannwerks soll ein Rückhaltebecken angelegt werden. 4.4 Immissionsschutz Zur Untersuchung der Geräuschimmissionen, welche von den durch die Planung begründeten Einzelhandelsbetrieben verursacht werden, wurden ein Gutachten10 sowie Lärmkarten (Vgl. Abbildung 5 und 6) erstellt. Die Karten dienen der Erstabschätzung, ob die Plankonzeption zu Überschreitungen der zulässigen Immissionsrichtwerte führen wird. Die Überführung in ein förmliches Gutachten erfolgt auf der Ebene der verbindlichen Bauleitplanung. Die Erstellung des schalltechnischen Gutachtens ist mittlerweile erfolgt 11. Gem. dem bereits vorliegenden, ersten Gutachten und den Lärmkarten ist davon auszugehen, dass die Planung unter den von dem Gutachter berücksichtigten Emissionskontingenten zu keiner Überschreitung der zulässigen Richtwerte führen wird. Dies konnte mittlerweile im Rahmen des Gutachtens vom 29.01.2016 bestätigt werden. Die Einhaltung dieser Kontingente kann auf der Ebene der verbindlichen Bauleitplanung durch textliche Festsetzungen abschließend geregelt werden. Ferner wurde untersucht, ob – durch die Nähe zwischen den südwestlich an das Plangebiet angrenzenden Gewerbebetrieben und den nördlich davon geplanten Bauflächen – Überschreitungen zulässiger Immissionsrichtwerte zu befürchten sind. Gem. der durchgeführten Untersuchungen ist davon auszugehen, dass eine diesbezügliche Überschreitung ausgeschlossen werden kann, wenn nördlich der bestehenden Gewerbebetriebe ein geschlossener Riegel aus Gewerbebetrieben entsteht, der die dahinterliegende, gem. der Planung zulässige Wohnbebauung von bestehenden Lärmimmissionen abschirmt. Ferner dürfen innerhalb des abschirmenden Riegels keine erheblich störenden Gewerbebetriebe untergebracht werden. Eine abschließende Regelung bzgl. Art und Maß der baulichen Nutzung des geplanten Gewerberiegels erfolgt auf der Ebene der verbindlichen Bauleitplanung. 10 Graner + Partner Ingenieure: Schalltechnisches Prognosegutachten – Bebauungsplan Nr. E10 Gewerbegebiet „Am Steinchen“, Langerwehe. Bergisch Gladbach, 24.02.2015 11 Graner + Partner Ingenieure: Schalltechnische Bearbeitung – Bebauungsplan Nr. E10 Gewerbegebiet „Am Steinchen“, Langerwehe. Bergisch Gladbach, 29.01.2016 VDH PROJEKTMANAGEMENT GMBH ERKELENZ STAND: JUNI 2016 12/19 GEMEINDE LANGERWEHE BEGRÜNDUNG ZUR 34. ÄNDERUNG DES FLÄCHENNUTZUNGSPLANS DER GEMEINDE LANGERWEHE GEWERBEGEBIET „AM STEINCHEN“ Abbildung 5: Lärmkarte „A“: Maximalpegel Abbildung 6: Lärmkarte „A“: Beurteilungspegel VDH PROJEKTMANAGEMENT GMBH ERKELENZ STAND: JUNI 2016 13/19 GEMEINDE LANGERWEHE BEGRÜNDUNG ZUR 34. ÄNDERUNG DES FLÄCHENNUTZUNGSPLANS DER GEMEINDE LANGERWEHE GEWERBEGEBIET „AM STEINCHEN“ Das überarbeitete schalltechnische Prognosegutachten des Ingenieurbüros Graner + Partner vom 29.01.2016 belegt, dass die Anforderungen an den Schallimmissionsschutz im Rahmen der verbindlichen Bauleitplanung unter Berücksichtigung der festgelegten Emissionskontingente LEK inklusive Zusatzkontingente in dB(A)/m2 des Plangebietes umgesetzt werden können. Darüber hinaus werden im Bebauungsplan auf Basis der ermittelten Verkehrslärmeinwirkungen Lärmpegelbereiche gemäß DIN 4109 dargestellt, welche bei der Dimensionierung der Außenbauteile zu berücksichtigen sind. Somit konnte im Rahmen des überarbeiteten schalltechnischen Gutachtens festgestellt werden, dass das Bebauungsplanverfahren unter Berücksichtigung der genannten Randbedingungen sowie Festsetzungen im Einklang mit den Anforderungen an den Schallimmissionsschutz weitergeführt werden kann. 4.5 Bodendenkmalpflege Innerhalb des Plangebietes befindet sich gem. Stellungnahme des LVR-Amt für Bodendenkmalpflege ein fränkisches Gräberfeld. Eine Abgrenzung der genauen Lage dieses Bodendenkmales ist bisher nicht erfolgt. In dem parallel durchgeführten Bebauungsplanverfahren wird die konkrete Abgrenzung des Bodendenkmales durch Suchschachtungen genau bestimmt. Die hierfür erforderlichen Maßnahmen wurden bereits mit den LVR Amt für Bodendenkmalpflege abgestimmt. Eingriffe im Bereich des Bodendenkmals müssen sich auf max. 0,4 m unter der natürlichen Geländeoberfläche beschränken. Der Bodenabtrag hat durch Abziehen des Oberbodens mittels eines Kettenbaggers mit Böschungslöffel zu erfolgen. Vor einer Befahrung nach dem Bodenabtrag hat die Fläche mit Sand oder einem anderen geeigneten Schüttmaterial um 50 cm überdeckt zu sein. Eine Absicherung dieses Belanges erfolgt durch textliche Festsetzung auf der Ebene der verbindlichen Bauleitplanung. 5 GEPLANTE DARSTELLUNG DES FLÄCHENNUTZUNGSPLANS 5.1 Wohnbauflächen (§ 5 Abs. 2 Nr. 1 BauGB i.V.m. § 1 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauNVO) In dem Übergang der geplanten Bauflächen zu der nordwestlich angrenzenden, landwirtschaftlich genutzten Landschaft sollen künftig Wohnbauflächen dargestellt werden. Somit können eine klare Gliederung zwischen den unterschiedlichen, geplanten Nutzungen und eine Abrundung der bestehenden Wohnbauflächen im Westen der Planung hergestellt werden. 5.2 Gemischte Bauflächen (§ 5 Abs. 2 Nr. 1 BauGB i.V.m. § 1 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauNVO) Im Übergang von den Wohnbauflächen zu den gewerblichen Bauflächen ist eine gemischte Baufläche vorgesehen. Hier sind neben einer Wohnnutzung auch das Gewerbegebiet ergänzende Nutzungen vorstellbar. Möglich wäre hier zum Beispiel die Ansiedlung von Büros, nicht wesentlich störenden Gewerbebetrieben, kleinflächigen Einzelhandelsbetrieben mit nicht nahversorgungs- oder zentrenrelevanten Sortimenten oder gastronomischen Einrichtungen. 5.3 Gewerbliche Bauflächen (§ 5 Abs. 2 Nr. 1 BauGB i.V.m. § 1 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 BauNVO) Bereits seit mehreren Jahren bemüht sich die Gemeinde Langerwehe, im bereits ausgewiesenen Gewerbegebiet sowie auf den daran nördlich angrenzenden Flächen Gewerbebetriebe anzusiedeln. Dazu wurde vor einigen Jahren der Arbeitskreis Gewerbegebiet gegründet, der hier maßgeblicher Akteur ist. VDH PROJEKTMANAGEMENT GMBH ERKELENZ STAND: JUNI 2016 14/19 GEMEINDE LANGERWEHE BEGRÜNDUNG ZUR 34. ÄNDERUNG DES FLÄCHENNUTZUNGSPLANS DER GEMEINDE LANGERWEHE GEWERBEGEBIET „AM STEINCHEN“ Mit dem nun konkreten Vorhaben der Ansiedlung eines Einzelhandelsstandortes auf der Fläche an der Kreuzung der Hauptstraße und der Knotstraße kann ein erster Schritt zur Realisierung dieser Planung erfolgen. Hierdurch wird der Standort für Interessenten deutlich attraktiver und eine Erschließung des Gebietes kann begonnen werden. Teile der in dem bestehenden Flächennutzungsplan der Gemeinde Langerwehe dargestellten gewerblichen Bauflächen werden in dem Rahmen der 34. Änderung des Flächennutzungsplanes für die Ausweisung von Sondergebieten für den Einzelhandel beansprucht. Aus diesem Grund sollen die bestehenden gewerblichen Bauflächen in Richtung Norden erweitert werden. Auf diesen nördlich an das Sondergebiet für den Einzelhandel angrenzenden Flächen wäre eine Ergänzung von nicht-zentrenrelevanten Sortimenten12 denkbar. Die Unterbringung von Einzelhandelsbetrieben mit zentrenrelevanten Sortimenten ließe jedoch das Entstehen von unzulässigen Einzelhandelsagglomerationen befürchten, so dass die folgende textliche Darstellung getroffen wird: „Innerhalb der gewerblichen Bauflächen (GE) sind Einzelhandelsbetriebe mit zentrenrelevanten Kernsortimenten nicht zulässig.“ Ferner sind diese Flächen durch die heranrückende Wohnbebauung nicht uneingeschränkt als Gewerbeflächen geeignet. Es ist eine Gliederung nach Schallkontingenten zu erwarten. Dies erfolgt auf der Ebene der verbindlichen Bauleitplanung. Derzeit gibt es bereits Interessenten, die hier einen Autoteilehandel samt Bürogebäuden errichten möchten. Eine Ergänzung durch gewerbliche Betriebe ist vorgesehen. 5.4 Sondergebiet mit der Zweckbestimmung Lebensmittelvollsortimenter max. 1.700 m² VK (§ 5 Abs. 2 Nr. 1 BauGB i.V.m. § 1 Abs. 1 Satz 1 Nr. 4 BauNVO) Die bislang unbebauten Flächen an der Kreuzung der Hauptstraße und der Knotstraße sollen als Sondergebiet für den Einzelhandel ausgewiesen werden. Hier soll künftig ein großflächiger Einzelhandelsbetrieb angesiedelt werden. Derzeit ist hier ein Lebensmittelvollsortimenter mit ca. 1.700 m² Verkaufsfläche inklusive der Shopzone geplant. Durch die Begrenzung auf 1.700 m² Verkaufsfläche wird hier die Ansiedlung eines Vollsortimenters ermöglicht, der die bisherige Versorgungssituation in Langerwehe deutlich verbessern kann (vgl. 3.1.2). Die Begrenzung der Verkaufsfläche erfolgt gem. der nachfolgenden textlichen Darstellung: „In dem Sondergebiet mit der Zweckbestimmung Lebensmittelvollsortimenter max. 1.700 m² VK (SO 1) ist ein Vollsortimenter mit einer Verkaufsfläche von maximal 1.700 m² zulässig.“ 5.5 Sondergebiet mit der Zweckbestimmung „nicht großflächiger Lebensmittel-Einzelhandelsbetrieb max. 800 m² VK“ (§ 5 Abs. 2 Nr. 1 BauGB i.V.m. § 1 Abs. 1 Satz 1 Nr. 4 BauNVO) Nördlich angrenzend an das zuvor bezeichnete Sondergebiet soll ein weiteres Sondergebiet für den Einzelhandel ausgewiesen werden. An dieser Stelle soll künftig ein nicht-großflächiger Einzelhandelsbetrieb angesiedelt werden. Derzeit ist hier ein Getränkemarkt mit max. 800 m² Verkaufsfläche geplant. Dieser Nahversorger trägt ebenfalls zur Sicherstellung der Versorgung bei (vgl. 3.1.2). 12 BBE 2010: Einzelhandelsstandort- und Zentrenkonzept, S. 79. VDH PROJEKTMANAGEMENT GMBH ERKELENZ STAND: JUNI 2016 15/19 GEMEINDE LANGERWEHE BEGRÜNDUNG ZUR 34. ÄNDERUNG DES FLÄCHENNUTZUNGSPLANS DER GEMEINDE LANGERWEHE GEWERBEGEBIET „AM STEINCHEN“ Die Begrenzung der Verkaufsfläche erfolgt gem. der nachfolgenden textlichen Darstellung: „In dem Sondergebiet mit der Zweckbestimmung nicht großflächiger LebensmittelEinzelhandelsbetrieb max. 800 m² VK (SO 2) ist ein nicht großflächiger Einzelhandelsbetrieb mit einer Verkaufsfläche von maximal 800 m² zulässig.“ 5.6 Sondergebiet mit der Zweckbestimmung „Vereinsheim“ Im nordwestlichen Planbereich wird ein Teilbereich, der ehemals zum Umspannwerk gehörte, durch einen Karnevalsverein genutzt. Diese Nutzung soll planungsrechtlich durch ein Sondergebiet „Vereinsheim“ (SO VH) gesichert werden. 5.7 Flächen für Ver- und Entsorgungsanlagen (§ 5 Abs. 2 Nr. 4 BauGB) Die neu beplanten Flächen sollen an eine zentrale Rückhalteanlage angeschlossen werden. Hierfür wird die Fläche am Mühlenweg gewählt, die aufgrund der Topographie die beste Eignung hierfür vermuten lässt. Die Einleitung soll in den Mühlenteich erfolgen. Das Umspannwerk soll aufgrund des räumlichen Zusammenhangs in den Verfahrensbereich einbezogen werden. 5.8 Grünfläche (§ 5 Abs. 2 Nr. 5 BauGB) Im derzeit rechtskräftigen Flächennutzungsplan ist ein Teilbereich des Plangebietes als Grünfläche dargestellt. Diese Grünfläche wird im Rahmen der 34. Änderung des Flächennutzungsplans teilweise in gewerbliche Bauflächen und teilweise in gemischte Bauflächen umgewandelt, um das Ziel der vorliegenden Bauleitplanung zu erreichen. Die bisher im Flächennutzungsplan dargestellten Grünflächen entfallen jedoch nicht ersatzlos, sondern auch im Rahmen der 34. Änderung des Flächennutzungsplans wird ein Teil des Plangebietes als Grünfläche dargestellt. Bereits auf Ebene der vorbereitenden Bauleitplanung soll somit sichergestellt werden, dass diese Flächen zukünftig keiner baulichen Nutzung zugeführt werden, sondern als Grünfläche dauerhaft erhalten werden. Durch die Darstellung einer Grünfläche werden eine Eingrünung des Ortsrandes nach Norden und die Abschirmung der geplanten Wohn- und Mischgebiete von der stark befahrenen B264 gewährleistet. Zudem soll die dargestellte Grünfläche einen Teil des ökologischen Ausgleichs bereitstellen. Auf Ebene der verbindlichen Bauleitplanung, im Bebauungsplan E 10, der im Parallelverfahren gemäß § 8 Abs. 3 BauGB aufgestellt wird, werden die Flächen unmittelbar entlang der B264 als öffentliche Grünfläche mit einer überlagernden Anpflanzfestsetzung festgesetzt. Die übrigen Teilbereiche der dargestellten Grünfläche werden im Bebauungsplan E10 als Flächen für Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Natur und Landschaft festgesetzt. Somit kann ein Teil des erforderlichen ökologischen Ausgleichs auf den im Flächennutzungsplan als Grünflächen dargestellten Bereichen erbracht werden, wodurch der Bedarf nach externen Ausgleichsflächen deutlich minimiert wird. Die weitere Konkretisierung der im Flächennutzungsplan als Grünflächen dargestellten Bereiche erfolgt demgemäß auf Ebene der verbindlichen Bauleitplanung durch entsprechende Festsetzungen. 6 AUSWIRKUNGEN DER PLANUNG Durch die Planung werden wahrscheinlich Auswirkungen auf die Umwelt entstehen. Diese werden in einem gesonderten Umweltbericht gemäß § 2a BauGB ermittelt, gewertet und gewichtet. Nach derzeitigem Stand wird hier zum einen von Auswirkungen durch die Versiegelung auf Boden, Wasser, Klima ausgegangen sowie von Auswirkungen VDH PROJEKTMANAGEMENT GMBH ERKELENZ STAND: JUNI 2016 16/19 GEMEINDE LANGERWEHE BEGRÜNDUNG ZUR 34. ÄNDERUNG DES FLÄCHENNUTZUNGSPLANS DER GEMEINDE LANGERWEHE GEWERBEGEBIET „AM STEINCHEN“ auf den Menschen, insbesondere durch die Ausweisung von gewerblichen Bauflächen. 6.1 Umwandlung landwirtschaftlich oder als Wald genutzter Flächen Durch die vorliegende Planung kommt es zu einer Inanspruchnahme bisher landwirtschaftlich genutzter Flächen. Gemäß § 1 a Abs. 2 BauGB bedarf die Notwendigkeit der Umwandlung bisher landwirtschaftlich genutzter Flächen einer Begründung. Dabei sollen Ermittlungen zu den Möglichkeiten der Innenentwicklung zugrunde gelegt werden, zu denen insbesondere Brachflächen, Gebäudeleerstand, Baulücken und andere Nachverdichtungsmöglichkeiten zählen können. Die Gemeinde Langerwehe strebt im Plangebiet die Entwicklung einer zentrumsnahen und kleinräumigen Nutzungsmischung an. Die räumliche Verknüpfung von zentrumsnahem Wohnen, Arbeiten und die Ergänzung der Nahversorgung stehen dabei im Mittelpunkt der Planung. Die Gemeinde Langerwehe beabsichtigt zur Ergänzung der Nahversorgung die Ansiedlung eines Lebensmittelmarktes mit einer Verkaufsfläche von 1.700 m². Weiterhin ist die Ansiedlung eines nicht-großflächigen Getränkemarktes mit maximal 800 m² Verkaufsfläche vorgesehen. Innerhalb des zentralen Versorgungsbereiches (ZVB) der Gemeinde Langerwehe sind keine geeigneten Flächen zur Ansiedlung mehr vorhanden. Im Einzelhandelskonzept wird die zur Ansiedlung vorgesehene Fläche als Ergänzungsstandort ausgewiesen. Da es ausdrückliches Ziel der Gemeinde ist, keinen isolierten Einzelhandelsstandort zu schaffen, sondern die Nahversorgung mit zentrumsnahen Wohnen und Arbeiten zu verknüpfen, besteht der Bedarf nach einer Plangebietsfläche, die in der Nähe des Ortskerns liegt, fußläufig gut zu erreichen ist und eine Mindestgröße aufweist. Durch die Lage zwischen der B264 und der Hauptstraße in unmittelbarer Nähe zu vorhandenen Wohn-, Misch- und Gewerbegebieten eignet sich das Plangebiet für das Planvorhaben. Der Flächenbedarf für die angestrebte Nutzung kann nicht gleichwertig an anderer Stelle im Gemeindegebiet Langerwehe gedeckt werden. Unbebaute Flächen, die keiner landwirtschaftlichen Nutzung unterliegen und den vorgenannten Flächenansprüchen genügen, sind in zentraler Lage der Gemeinde Langerwehe nicht vorhanden. Somit ist die Inanspruchnahme bisheriger landwirtschaftlicher Flächen zur Erfüllung der Planungsziele unumgänglich. Zwar werden vorliegend bisher landwirtschaftlich genutzte Flächen in Anspruch genommen, allerdings liegen diese Flächen zum Großteil zwischen bereits bebauten Bereichen und sind in Teilen aufgrund der starken Topografie nur eingeschränkt als landwirtschaftliche Fläche nutzbar. Eine Bewirtschaftung ist in Teilen des Plangebietes bereits heute nur erschwert möglich. Darüber hinaus wurde ein Teilbereich der bisher landwirtschaftlich genutzten Flächen bereits vor der vorliegenden Flächennutzungsplanänderung im Flächennutzungsplan als gewerbliche Baufläche oder Grünfläche dargestellt. Die Landwirtschaftskammer (Schreiben vom 20.05.2014, Schreiben vom 29.04.2015 und Schreiben vom 21.01.2016) hat im Bauleitplanverfahren darauf hingewiesen, dass vier Landwirte durch die Planung betroffen sind, die Flächen im Gesamtumfang von 11,8 ha verlieren. Bedenken gegen die Umwandlung der landwirtschaftlichen Flächen werden seitens der Landwirtschaftskammer jedoch nicht vorgebracht, da die in Rede stehenden landwirtschaftlich genutzten Flächen in Teilen bereits als Gewerbegebiet überplant sind. 7 VERFAHRENSSTAND Der Aufstellungsbeschluss für die 34. Änderung des Flächennutzungsplans der Gemeinde Langerwehe wurde am 15.03.2012 gefasst. Parallel wurde der Aufstellungsbeschluss für den Bebauungsplan Nr. E 10 Gewerbegebiet „Am Steinchen“ gefasst. Die frühzeitige Beteiligung der Bürger gem. § 3 Abs. 1 BauGB erfolgte bis zum 30.05.2014. Die VDH PROJEKTMANAGEMENT GMBH ERKELENZ STAND: JUNI 2016 17/19 GEMEINDE LANGERWEHE BEGRÜNDUNG ZUR 34. ÄNDERUNG DES FLÄCHENNUTZUNGSPLANS DER GEMEINDE LANGERWEHE GEWERBEGEBIET „AM STEINCHEN“ Träger öffentlicher Belange wurden mit Schreiben vom 15.04.2014 gemäß § 4 Abs. 1 BauGB beteiligt. Der Ausschuss für Bau- und Planungsangelegenheiten hat in seiner Sitzung am 19.03.2015 die Offenlegung der 34. Änderung des Flächennutzungsplanes sowie des Bebauungsplanes E 10 „Gewerbegebiet Am Steinchen“ in der geänderten Entwurfsfassung gemäß § 3 (2) BauGB beschlossen. Die Offenlegung erfolgte daraufhin in der Zeit vom 08.04.2015 bis einschließlich 08.05.2015. Die Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange wurden gemäß § 3 (2) S. 3 BauGB mit Schreiben vom 31.03.2015 über die Offenlegung in Kenntnis gesetzt. Im Rahmen der Offenlage sind abwägungsrelevante Anregungen und Bedenken zum Bebauungsplan vorgetragen worden, die eine Änderung des Bebauungsplanes sowie des Flächennutzungsplanes und damit verbunden eine erneute Offenlage zur Folge haben. VDH PROJEKTMANAGEMENT GMBH ERKELENZ STAND: JUNI 2016 18/19 GEMEINDE LANGERWEHE BEGRÜNDUNG ZUR 34. ÄNDERUNG DES FLÄCHENNUTZUNGSPLANS DER GEMEINDE LANGERWEHE GEWERBEGEBIET „AM STEINCHEN“ 8 VERWENDETE GUTACHTEN  BBE Handelsberatung: Einzelhandels- und Zentrenkonzept Gemeinde Langerwehe, Köln 2010  BBE Handelsberatung 2015: Auswirkungsanalyse zur geplanten Entwicklung eines Nahversorgungsstandortes im Baugebiet „Am Steinchen“ in der Gemeinde Langerwehe  Bezirksregierung Köln: Merkblatt der Bezirksregierung Köln: Regelungen für Einzelhandelsbetriebe zur Nahversorgung i.S.v. § 11 (3) BauNVO - Ausnahmen oberhalb der Regelvermutungsgrenze, http://www.bezregkoeln.nrw.de/brk_internet/organisation/abteilung03/dezernat_35/staedtebau/merkblatt_nahversorgung/inde x.html, zugegriffen am 22.05.2012  Büro für Ingenieur- und Hydrogeologie, Boden- und Felsmechanik, Umweltgeologie Dipl.-Geol. Michael Eckardt: Rahmenplanung Langerwehe Ost, Tankstellengelände, Aachen 2013  Büro für Ingenieur- und Hydrogeologie, Boden- und Felsmechanik, Umweltgeologie Dipl.-Geol. Michael Eckardt: Rahmenplanung Langerwehe Nord-Ost, Teil 2 Ergebnis der Bodenerkundung, Aachen 2014  Graner + Partner Ingenieure: Schalltechnisches Prognosegutachten Bebauungsplan Nr. E 10 Gewerbegebiet „Am Steinchen“, Langerwehe, Bergisch-Gladbach 2015  Graner + Partner Ingenieure: Schalltechnische Bearbeitung Bebauungsplan Nr. E 10 Gewerbegebiet „Am Steinchen“, Langerwehe, Bergisch-Gladbach 2016  Ing.-Büro Dipl.-Ing. J. Geiger & Ing. K. Hamburgier GmbH: Untersuchung der Anbindung eines Gewerbegebiets an die L 12 in Langerwehe, Essen 2015  Ing.-Büro Dipl.-Ing. J. Geiger & Ing. K. Hamburgier GmbH: Untersuchung der Anbindung eines Gewerbegebiets an die L 12 in Langerwehe, Nachtrag: Änderung der geplanten Nutzung des Gewerbegebietes E 10 Am Steinchen, Essen 2016  Büro Kreutz, 22.01.2015: B-Plan Nr. E 10 Gewerbegebiet „Am Steinchen“, Langerwehe - Artenschutzrechtliche Prüfung Stufe 1 VDH PROJEKTMANAGEMENT GMBH ERKELENZ STAND: JUNI 2016 19/19