Beschlussvorlage (Bauangelegenheit; Errichtung eines Einfamilienwohnhauses auf dem Grundstück Gemarkung Nettersheim, Flur 8 Nr. 199)

GEMEINDE NETTERSHEIM DER BÜRGERMEISTER FB III - M Vorlage 1039 /IX.L. Datum: 19.09.2013 An den Entwicklungs-, Planungs-, Bau- und Umweltausschuss Sitzungstag: 24.09.2013 Haupt- und Finanzausschuss Sitzungstag: 01.10.2013 Gemeinderat Sitzungstag: 08.10.2013 zur Beratung in öffentlicher Sitzung Bezeichnung des Tagesordnungspunktes: Bauangelegenheit; Errichtung eines Einfamilienwohnhauses auf dem Grundstück Gemarkung Nettersheim, Flur 8 Nr. 199 X Die Vorlage berührt nicht den Etat des lfd. Haushaltsjahres. Die Vorlage berührt den Etat auf der Ertrags- und/oder Einzahlungsseite. Die Vorlage berührt den Etat auf der Aufwands- und /oder Auszahlungsseite Mittel stehen haushaltsrechtlich zur Verfügung. Mittel sollen über-/außerplanmäßig bereitgestellt werden Deckungsvorschlag: Es entstehen Folgekosten – siehe anliegende Folgekostenberechnung. Anlagen: X Ja Nein 2 Sachverhalt: Das Grundstück Gemarkung Nettersheim, Flur 8 Nr. 199 soll mit einem Einfamilienwohnhaus bebaut werden. Die Bauherren tragen im Rahmen ihrer Vorplanungen mündlich vor, dass sie dieses Gebäude in zweigeschossiger Bauweise errichten und mit einem Flachdach versehen wollen. Darüber hinaus ist im weiteren südlichen Verlauf des Grundstückes eine überdachte Sitzmöglichkeit (ebenfalls in Flachdachbauweise) vorgesehen. Das Grundstück Nr. 199 befindet sich am südlichen Ortsrand von Nettersheim in exponierter Lage, d. h. die dort entstehende Bebauung ist über das Nettersheimer Tal hinweg vom Höhenweg aus sichtbar. Es wird von dem rechtsverbindlich erlassenen Bebauungsplan G 4, Nettersheim, Bergstraße/Blankenheimer Straße, erfasst. Es schließt sich unmittelbar an das Grundstück Bergstraße 28 an. Der Bebauungsplan G 4 legt u. a. textlich fest, geneigte Dächer mit einer Dachneigung von 25° - 35° (bei eingeschossige Bauweise) und mit einer Dachneigung von 25° - 30° (bei zweigeschossiger Bauweise), auf der vorderen überbaubaren Fläche: zweigeschossige Bauweise, auf der südlich angrenzenden überbaubaren Fläche: eingeschossige Bauweise, außerhalb der überbaubaren Flächen sind Garagen und Nebenanlagen nicht zulässig. Darüber hinaus ist auf dem Grundstück Nr. 199 planerisch eine überbaubare Fläche festgesetzt. Die Differenzierung der Geschossigkeit südlich der Bergstraße erfolgte seinerzeit aufgrund der topografischen Verhältnisse der dort gelegenen Grundstücke, damit durch die vorgegebene Hanglage eine der Topografie angepasste Bebauung erreicht wird. Im Rahmen ihrer Bauplanung stellen die Bauherren während des Gesprächstermins weiterhin dar, ihr Gebäude gestalterisch so herzurichten zu wollen, dass das Erdge- 3 schoss mit Bruchstein verkleidet und das Obergeschoss mit einer Senkrechtverbretterung versehen werden soll. Darüber hinaus soll das Grundstück zur westlichen Grundstücksgrenze hin punktuell mit Sträuchern abgepflanzt werden, so dass mittelfristig das Erdgeschoss von der vorgesehenen Bepflanzung weitestgehend verdeckt wird. Das Flachdach soll bepflanzt werden, und zwar soll die Bepflanzung mit niedriger und höher wachsenden Pflanzenarten vorgesehen werden, so dass die Dachlandschaft sich in das Landschaftsgefüge einbinden soll. Im Rahmen des Gesprächstermins mit den Bauherren verdeutlichen diese, dass sie ihre jetzige Planung nicht aufgeben wollen. Der am 19.09. vorgelegte Bauantrag spiegelt das zuvor Dargestellte nur zum Teil wider. Abweichend wird insbesondere festgestellt, dass die Begrünung des Flachdaches nur noch mit Gräsern und Kräutern der Region vorgesehen werden soll. Inwieweit an der zunächst vorgesehen Fassadengestaltung festgehalten wird, ist dem Bauantrag nicht zu entnehmen. Darüber hinaus soll die vordere Baugrenze um 2,60 zur Straße hin überbaut werden. Diesbezüglich beantragen die Bauherren eine Befreiung von den Festsetzungen des Bebauungsplanes G 4. Gem. § 31 Abs. 2 Baugesetzbuch (BauGB) kann von den Festsetzungen des Bebauungsplanes befreit werden, wenn die Grundzüge der Planung nicht berührt werden und 1. Gründe des Wohls der Allgemeinheit die Befreiung erfordern, oder 2. Die Abweichung städtebaulich vertretbar ist, oder 3. Die Durchführung des Bebauungsplanes zu einer offenbar nicht beabsichtigten Härte führen würde und wenn die Abweichung auch unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist. Insbesondere die Flachdachgestaltung und Dacheingrünung stellen eine Besonderheit in der Planung dar, denn die örtlichen Bauvorschriften des Bebauungsplanes G 4, aber auch aller anderen Bebauungspläne der Gemeinde Nettersheim zielen auf eine homogene Dachlandschaft ab und sollen den Ortsbildcharakter sowohl 4 Nettersheims als auch der dörflichen Region an sich wiederspiegeln. Auf die derzeitigen Bemühungen der Gemeinde Nettersheim im Rahmen von privaten Dorfgestaltungsmaßnahmen wird in diesem Zusammenhang verwiesen. Zur Beurteilung des Bauvorhabens in Bezug auf den Bebauungsplan G 4 wird nachfolgendes dargestellt: a) Die Grundzüge des Bebauungsplanes G 4 werden durch die Flachdachgestaltung und Dacheingrünung berührt, so dass eine Änderung dieses Bebauungsplanes erforderlich würde, die jedoch ausschließlich für das Grundstück Gemarkung Nettersheim, Flur 8 Nr. 199 vorzunehmen wäre. In diesem Falle sollten a. die mündlich vorgetragenen Bepflanzungsmaßnahmen bauleitplanerisch gefestigt, b. eine Verschiebung des Baufensters um 2,60 m zur Bergstraße hin vorgenommen und c. der überdachte Freisitz als Nebenanlage außerhalb der überbaubaren Fläche ausnahmsweise zugelassen werden. Bei einem Änderungsverfahren würden neben Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange alle im Baugebiet G 4 befindlichen Grundstückseigentümer sowie die Öffentlichkeit beteiligt, was bei diesem speziellen Bauvorhaben als angeraten erscheint. Alternativ könnten die zuvor beschriebenen Abweichungen von den Festsetzungen des Bebauungsplanes G 4 die Ausnahme im Baugebiet darstellen, so dass in diesem Falle über eine Befreiung, sofern sie als städtebaulich vertretbar angesehen werden, zu entscheiden wäre. Grundsätzlich gilt es bei beiden Alternativen jedoch zu bedenken, dass insbesondere die Thematik der Dachgestaltung auch in allen anderen Bebauungsplangebieten zukünftig zu diskutieren sein wird. 5 b) Die Wahl einer Flachdachvariante könnte eine evtl. dreigeschossige Bauweise bei topografisch ungünstig gelegenen Grundstücken vermeiden, andererseits kann jedoch eine gezielte Bauplanung, angepasst an die topografischen Verhältnisse eines Grundstückes die vorgegebene Geschossigkeit aufnehmen. c) Der Anlegung einer überdachten Freisitzfläche außerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen könnte zugestimmt werden, da diese zu keiner Beeinträchtigung nachbarschaftlicher Belange führt und darüber hinaus ebenfalls städtebaulich vertretbar ist. Es ist jedoch zu beachten, dass die Anordnung dieser Freisitzfläche vollständig innerhalb des Geltungsbereichs des Bebauungsplanes G 4 erfolgt, da ansonsten der Außenbereich tangiert wird. d) Die Überschreitung der vorderen Baugrenze zur Bergstraße hin wird als städtebaulich vertretbar angesehen. Es wird vorgeschlagen, eine Entscheidung zum geplanten Bauvorhaben in Bezug auf die o. g. Befreiungstatbestände bzw. auf eine evtl. Änderung des Bebauungsplanes bis zur Sitzung des Gemeinderates am 08.10.2013 herbeizuführen. Es wird darauf hingewiesen, dass die Bauherren keine Festsetzung des Bebauungsplanes G 4 einhalten. Aus dem beigefügten Planauszug ist die Lage des Grundstückes Nr. 199 im Ort ersichtlich. Darüber hinaus ist dieser Vorlage ein Auszug aus dem Bebauungsplan G 4, Nettersheim, mit Kennzeichnung des betroffenen Grundstückes Nr. 199 beigefügt. Ansichten, eine Luftbilddarstellung des beschriebenen Bauvorhabens sowie ein fotografischer Blick aus Richtung Höhenweg liegen dieser Vorlage ebenfalls bei. gez. Pracht ____________________ Bürgermeister