Beschlussvorlage (Textliche Festsetzungen)

Gemeinde Langerwehe Bebauungsplan F19 "Seelebach" 4. Änderung Mai 2014 Textliche Festsetzungen zum Bebauungsplan F19 "Seelebach" (Urschrift siehe Teil B: Textliche Festsetzungen im Planentwurf) 1. Planungsrechtliche Festsetzungen 1.1 Art und Maß der baulichen Nutzung (§ 9, Abs. 1, Nr. 1 BauGB) - Bei der Plangebietsausweisung handelt es sich durchgehend um ein Allgemeines Wohngebiet. Im Allgemeinen Wohngebiet sind die nachstehend aufgeführten Nutzungsarten und Ausnahmen nach § 4, Abs. 3 BauNVO nicht zulässig: - Gartenbaubetriebe - Tankstellen - Das Maß der baulichen Nutzung ist durch Planeintrag der Grundflächenzahl (GRZ) festgesetzt. Die Zahl der Geschosse im Änderungsbereich A + C ist mit zweigeschossig festgesetzt. Die Zahl der Geschosse im Änderungsbereich B ist nicht festgesetzt. Die Zahl der Vollgeschosse in den übrigen Bereichen ist mit eingeschossig festgesetzt. 1.2 Überbaubare Grundstücksflächen sowie Stellung der baulichen Anlagen (§ 9, Abs. 1, Nr. 2 BauGB) - 1.3 Bauliche Nebenanlagen sind außerhalb der überbaubaren Flächen zulässig (vgl. § 23(5) BauNVO); bei Garagen ist die Flucht der Baugrenze parallel zur Verkehrsfläche aufzunehmen. Abstand der Garagen zur öffentlichen Verkehrsfläche > 5,00 m. Anzahl der Wohnungen ( § 9, Abs. 1, Nr. 6 BauGB) - Es sind maximal 2 Wohnungen pro Gebäude zulässig; die vorgesehene Bebauung entlang der vorh. Straße Ulhaus ist von dieser Beschränkung ausgenommen. 1.4 Höhenlage und Höhe der baulichen Anlagen (§ 9, Abs. 2 BauGB und § 16, Abs. 3 und 4 BauNVO) - In den Baugrundstücken, die, gemessen in der Mitte der straßenseitigen Grundstückskante, tiefer oder höhengleich an die ihnen zugeordnete öffentliche Verkehrsfläche anschließen, muss die Oberkante des Erdgeschossfußbodens – bei Hanglage die Fußbodenoberkante des untersten, als Vollgeschoss geltenden Geschosses, höhengleich, jedoch nicht höher als 0,5 m über der anschließenden öffentlichen Verkehrsfläche liegen, gemessen in der Mitte der straßenseitigen Fassade, bei Eckgrundstücken der hauseingangsseitigen Fassade. - In den Baugrundstücken, die, gemessen in der Mitte der straßenseitigen Grundstückskante, höher als die ihnen zugeordnete öffentliche Verkehrsfläche liegen, darf die Oberkante des Erdgeschossfußbodens – bei Hanglage die Fußbodenoberkante des untersten, als Vollgeschoss geltenden Geschosses, nicht höher als 0,5 m über Oberkante gewachsenes Gelände liegen, gemessen in der Mitte der straßenseitigen Fassade, bei Eckgrundstücken der hauseingangsseitigen Fassade. - In Einzelfällen sind Ausnahmen von den zwei vorgenannten Regelungen zur Bezugshöhe bis 0,75 m zulässig, wenn: 1. der Anschluss an die öffentliche Verkehrsfläche unzumutbar erschwert wird, 2. die bauliche Gestaltung unzumutbar beeinträchtigt wird. Ingenieurbüro N. Behler * Ulhausgasse 17 * 52379 Langerwehe * Tel.: 02423 - 94200 * Fax.: 942020 E-Mail: ing.buero-behler@t-online.de Seite 1 Gemeinde Langerwehe Bebauungsplan F19 "Seelebach" 4. Änderung - Mai 2014 In den mit HL1 und HL 2 gekennzeichneten Bauflächen darf die Oberkante des fertigen Fußbodens, des untersten als Vollgeschoss geltenden Geschosses, folgende Höhenlage nicht überschreiten: • • In den mit HL1 gekennzeichneten Bauflächen mind. 1,00m – 1,50m max. In den mit HL2 gekennzeichneten Bauflächen mind. 1,50m – 2,00m max. Die Bezugshöhe für die Festlegung des Erdgeschossfußbodens ist die Mitte der straßenseitigen Grundstücksgrenze (OK öffentliche Verkehrsfläche nach Endausbau) des betreffenden Grundstücks. - In den Teilbereichen 1 und 2 ist die Höhenlage bei Doppelhäusern nur für das höher liegende Grundstück maßgebend. Das tiefer liegende Haus muss dem höher liegenden Haus angepasst werden. Diese Festsetzungen gelten ausschließlich für das Hauptgebäude, nicht für Nebenanlagen gem. § 14 BauNVO sowie Garagen und überdachte Stellplätze. - Die maximale Firsthöhe bei ein- oder zwei Vollgeschossen beträgt 9,00 m • Bei in der Firstlinie höhenversetzten Satteldächern gilt dies für den First der höher gelegenen Dachfläche. - Die Traufhöhe der zweigeschossigen Gebäude im Änderungsbereich A + C wird mit höchstens 7,00 m festgesetzt. - Die Traufhöhe der Gebäude im Änderungsbereich B wird mit höchstens 4,50 m festgesetzt. - Die Traufhöhe der eingeschossigen Gebäude im übrigen Bereich des Baugebietes wird mit mindestens 2,50 m und höchstens 4,00 m festgesetzt. - In den mit HL1 und HL 2 gekennzeichneten Bauflächen wird die Traufhöhe mit max. 3,50m festgesetzt. Diese Höhendifferenz ist zwischen der Oberkante Fertigfußboden (OKF) und dem Schnittpunkt der Außenwand mit der Dachhaut nachzuweisen. - Die Bezugshöhe für die Festlegung der First- und Traufhöhen im Änderungsbereich A ist die fertige Oberkante des Erdgeschossfußbodens. - Die Bezugshöhe für die Festlegung der First- und Traufhöhen im Änderungsbereich B + C ist die fertige Oberkante der Verkehrsfläche vor Gebäudemitte. - Die Bezugshöhe für die Festlegung der First- und Traufhöhen im übrigen Bereich des Baugebietes ist die fertige Oberkante des Erdgeschossfußbodens. - Höhenlage der Geländeoberfläche bei Grenzgaragen: Im gesamten Baugebiet (Ausnahmen Bauflächen HL1 und HL2) darf die Oberkante des fertigen Fußbodens von Garagen und überdachten Stellplätzen sowie die Oberkante der Zufahrten zu diesen Einrichtungen an der Nachbargrenze die gem. Festsetzung Nr. 1.4 zu ermittelnde Bezugshöhe nicht mehr als 0,5 m überschreiten. Ein Unterschreitung dieser Bezugshöhe ist zulässig. Diese Bezugshöhe zuzüglich des zulässigen Überschreitungsmaßes von 0,5 m gilt gleichzeitig als Geländeoberfläche gem. § 6(11) BauO NRW. Diese Festsetzung gilt nicht für die mit HL1 und HL2 gekennzeichneten Bauflächen. Ingenieurbüro N. Behler * Ulhausgasse 17 * 52379 Langerwehe * Tel.: 02423 - 94200 * Fax.: 942020 E-Mail: ing.buero-behler@t-online.de Seite 2 Gemeinde Langerwehe Bebauungsplan F19 "Seelebach" 4. Änderung 1.5 Mai 2014 Anpflanzen von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen gemäß (§ 9, Abs. 1, Nr. 25 BauGB) Interne Ausgleichsmaßnahmen: Festsetzungen zur Umsetzung des Landschaftspflegerischen Begleitplanes - Pflanzgebot für Verkehrsflächen gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 11 BauGB: Innerhalb der verkehrsberuhigten Wohnstraßen des Baugebietes sind mindestens 33 hochstämmige Laubbäume der Artenliste 1 zu pflanzen. Die Größe der Baumscheiben darf 6 m² nicht unterschreiten. Die Baumscheiben sind durch Abweiser vor Befahren zu schützen. Die öffentlichen Parkplätze sind jeweils an den Außenseiten mit insgesamt 5 hochstämmigen Laubbäumen der Artenliste 1 (Bergahorn) zu bepflanzen. - Pflanzgebot für Wohngebiet gemäß § 4 BauNVO, private Gartengrundstücke: Innerhalb der privaten Grundstücke ist jeweils 1 Hochstamm-Obstbaum einer regionalen Sorte nach Artenliste 3 oder 1 Hochstamm der Artenliste 2 zu pflanzen und dauerhaft zu erhalten. Entlang der seitlichen und hinteren Grundstücksgrenzen sind Hecken nach Artenliste 5 zu pflanzen und dauerhaft zu erhalten. Es sind mindestens 3 Gehölze je laufenden Meter zu pflanzen. Ausgenommen von diesem Pflanzgebot sind Grundstücksgrenzen, die an die gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 25 BauGB ausgewiesenen Pflanzflächen angrenzen. - Pflanzgebot für Pflanzflächen gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 25 BauGB, Ortsrandeingrünung: Entlang der westlichen und nördlichen Plangebietsgrenze ist auf einer Länge von ca. 350 m innerhalb von privaten und öffentlichen Grünflächen eine dreireihige Heckenbepflanzung aus Laubgehölzen der Artenliste 4 durchzuführen. Der Pflanzabstand beträgt maximal 1,50 m x 1,50 m. Im Bereich der 8,00 m breiten privaten Grünfläche ist zur nördlichen Feldflur ein ca. 2,00 m breiter Krautsaum anzulegen. - Pflanzgebot für Uferrandstreifen / Querverlaufende Pflanzflächen gem. § 9 Abs. 1 Nr. 25 BauGB: Diese Flächen sind mit Gehölzen der Artenliste 4 zu bepflanzen. Die Pflanzung ist dauerhaft zu erhalten. Je 100 m² dieser Pflanzung ist ein bodenständiger Laubbaum der Artenliste 2 zu pflanzen und dauerhaft zu erhalten. - Pflanzgebot für Regenrückhaltebecken gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 14 BauGB: Das naturnah gestaltete Regenrückhaltebecken in Erdbauweise wid allseits durch einen mehrreihigen Gehölzstreifen mit Gehölzen der Artenliste 4 in > 5,00 m Breite eingefasst. Der Pflanzabstand sollte maximal 1,00 m x 1,00 m betragen. Dieser Streifen wird für den Bewirtschaftungsweg RRB auf einer Länge von 5,00 m unterbrochen . Innerhalb der wasserwirtschaftlich genutzten Fläche sind Bepflanzungen gemäß Fachplanung durchzuführen (z.B. bepflanzte Sohl- und Böschungsflächen, dauerbespannte Wasserflächen etc.). Alle freibleibenden Flächen sind als artenreiche, extensiv gepflegte Wiesen anzulegen und zu unterhalten. Der Bewirtschaftungsweg innerhalb dieser Flächen wird mit Schotterrasen befestigt. - Pflanzgebot für Grünfläche gemäß § 9 Abs. 1, Nr. 15 BauGB, Spielplatz: Der festgesetzte Spielplatzbereich ist mit einer Schnitthecke gemäß Artenliste 5 einzurahmen. Es sind mindestens 3 Gehölze je laufenden Meter zu pflanzen. - Ausführungszeit der Pflanzungen Die Pflanzungen im Bereich der Grünflächen und der Flächen für die Regenwasserrückhaltung sind spätestens in der 1. Pflanzperiode (Herbst oder Frühjahr) nach Beginn der Erschließungsmaßnahme durchzuführen. Die Straßenbaumpflanzungen sind spätestens in der 1. Pflanzperiode (Herbst oder Frühjahr) nach Fertigstellung der Erschließungsstraßen durchzuführen. Die Pflanzungen im Bereich des Baugebiets (WA) sind spätestens in der 1. Pflanzperiode (Herbst oder Frühjahr) jeweils nach Bezugsfertigkeit der Gebäude durchzuführen. Ingenieurbüro N. Behler * Ulhausgasse 17 * 52379 Langerwehe * Tel.: 02423 - 94200 * Fax.: 942020 E-Mail: ing.buero-behler@t-online.de Seite 3 Gemeinde Langerwehe Bebauungsplan F19 "Seelebach" 4. Änderung Mai 2014 Externe Ausgleichsmaßnahmen: Festsetzungen zur Umsetzung des Landschaftspflegerischen Begleitplanes Im Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. F 19 kann keine Vollkompensation der Eingriffe erreicht werden. Zum externen Ausgleich sind Maßnahmen innerhalb der Gemarkung Langerwehe, Flur 21, Parzelle 601 (Erweiterung der bestehenden Kompensationsmaßnahme Druckrohrleitung Heistern-Langerwehe) vorgesehen. Zur Ergänzung der bestehenden Pflanzung ist hier eine Gehölzpflanzung von 200 m² vorgesehen; die verbleibende Fläche von 400 m² zwischen Ackerland und neuer Obstwiese ist der Sukzession zu überlassen. 2. Gestalterische Festsetzungen nach § 86 BauO NW 2.1 Äußere Gestaltung 3. - Bei einer Doppelhausbebauung ist die Dachneigung der Gebäude aufeinander abzustimmen. - Bei Garagen und baulichen Nebenanlagen sind Flachdächer zulässig. - Die Dachflächen sind einheitlich in schwarzer, anthrazitfarbiger oder rotbrauner Ziegel- bzw. Betonsteindachdeckung zu erstellen. Solarkollektordächer sind zulässig. - Geländeänderungen entlang der Grundstücksgrenze sind nicht zulässig. Ausnahmen sind bei gegenseitigem Einverständnis möglich. Ausnahmen Ausnahmen von den textlichen Festsetzungen können zugelassen werden, wenn der gestalterische Zusammenhang mit dem örtlichen Erscheinungsbild gewahrt bleibt oder die beabsichtige Gestaltung des Ortsbildes auf andere Weise gesichert werden kann. Ingenieurbüro N. Behler * Ulhausgasse 17 * 52379 Langerwehe * Tel.: 02423 - 94200 * Fax.: 942020 E-Mail: ing.buero-behler@t-online.de Seite 4