Antrag (Antrag zum BP 160A Villehang, Staffelgeschosse)

STADT ERFTSTADT öffentlich Der Bürgermeister A 279/2011 Az.: Amt: - 61 BeschlAusf.: - 61 Datum: 20.06.2011 gez. Wirtz 17.11.2011 Amtsleiter Datum Freigabe -100- BM / Dezernent - 20 - Den beigefügten Antrag der Fraktion Bündnis 90 / Grüne leite ich an die zuständigen Ausschüsse weiter. Beratungsfolge Ausschuss für Stadtentwicklung Termin 06.07.2011 vorberatend Rat 19.07.2011 beschließend Ausschuss für Stadtentwicklung 22.09.2011 beschließend Rat 04.10.2011 beschließend Ausschuss für Stadtentwicklung 30.11.2011 vorberatend Betrifft: Bemerkungen Antrag zum BP 160A Villehang, Staffelgeschosse Finanzielle Auswirkungen: Keine Unterschrift des Budgetverantwortlichen Erftstadt, den Stellungnahme der Verwaltung: Der Antrag bezieht sich auf die zeichnerischen und textlichen Festsetzungen des Bebauungsplans Nr. 160A, Erftstadt-Liblar, Villehang, mit dem Inhalt, die bisherigen Vorschriften über die Dachformen zu ändern. Es wird vorgeschlagen, Staffelgeschosse auch dann bauordnungs- und planungsrechtlich zuzulassen, wenn sie lediglich um eine Mauerstärke zurückspringen. Darüber hinaus soll die bisher eingeschränkte Zulässigkeit von Flachdächer und Pultdächer (nur in Verbindung mit Staffelgeschossen) im Plangebiet aufgehoben werden. Der Antragsteller führt zu den Staffelgeschossen aus, dass es im Baugebiet Irritationen bezüglich ihrer Interpretation gegeben hat. Die Aussagen der Verwaltung (Untere Bauaufsichtsbehörde und Planungsamt) zu Staffelgeschossen sind bisher jedoch immer einheitlich getroffen worden. Sie richten sich an die Vorgaben der Landesbauordnung NRW (BauO NRW) und den diesbezüglichen Kommentierungen zur BauO NRW. Die BauO NRW enthält in § 2 Abs. 5 (Begriffe) im Rahmen der Legaldefinition des Vollgeschosses auch die Beschreibung des Staffelgeschosses. Danach ist ein gegenüber den Außenwänden des Gebäudes zurückgesetztes oberstes Geschoss (Staffelgeschoss) nur dann eine Vollgeschoss, wenn es diese Höhe über mehr als zwei Drittel der Grundfläche des darunter liegenden Geschosses hat. Bei einem Staffelgeschoss darf es sich also nur um ein Geschoss handeln, das i.S. der BauO NRW nicht Vollgeschoss ist. Nach Kommentierung Gädtke, 11. Auflage, zu § 2 BauO NRW Rd.-Nr.200 ff, ist ein Staffelgeschoss u.a. eine Geschoss, dass sich gegenüber allen (freien) Außenwänden des Gebäudes - auch optisch - deutlich von dem darunter liegenden Geschoss absetzt. Ein Maß von weniger als 1,00m erscheint als Kriterium für ein Staffelgeschoss unvorstellbar. Eine gleich lautende Kommentierung im Handbuch: Bauordnungsrecht (Wissensmanagement Nordrhein Westfalen, LEXsoft) kommt ebenfalls zu der Aussage, das ein Rücksprung von bis zu 1,00m zu wenig sein dürfte. „Ein Staffelgeschoss ruht sichtbar und konstruktiv nicht auf den übrigen Dachteilen, sondern auf der Decke des darunter liegenden Geschosses“. Im Umgang mit Bauherrn und Architekten werden Staffelgeschosse bisher von der Verwaltung ausschließlich auf dieser Grundlage (Rücksprung von mind. 1,00m) definiert und auch genehmigt. Ein Maß unter einem Meter - im Antrag mit einer Mauerstärke angegeben - erfüllt somit nicht das Kriterium eines Staffelgeschosses. Im Bebauungsplan Nr. 160A sind Staffelgeschosse in der o.a. beschriebenen Form aus gestalterischen Gründen bei gleichzeitiger Erhöhung des realen Maßes der Nutzung festgesetzt. Insbesondere betrifft dies den Bereich der „baulichen Mitte“ des Plangebietes: um einen mit Bäumen bestandenen Platz gliedert sich eine zweigeschossige Bebauung mit zusätzlichen Staffelgeschossen in weitgehend einheitlicher äußerer Gestaltung. Durch die im dritten Geschoss - um mindestens einen Meter – zurückversetzten Staffelgeschosse wird zudem eine bessere Belichtung und Besonnung der Nachbargrundstücke erreicht. Auch wird mit Staffelgeschossen optisch eine Aufweitung des Straßenraums der Wohnstraßen erreicht. Ein solches zurückversetztes Staffelgeschoss erweckt zudem nicht den Eindruck einer dreigeschossigen Bebauung. Hingegen kann mit einem nur marginal versetztem Staffelgeschoss - wie im Antrag gefordert – ein massiver Gesamtbaukörper entstehen, der in seinem städtebaulichen Erscheinungsbild eine erdrückende Wirkung auf die Nachbarbebauung ausübt und darüber hinaus die Nachbargrundstücke wesentlich mehr verschattet als dies mit einem Staffelgeschoss, welches mehr als einem Meter zurückversetzt ist, zu befürchten ist. Des weiteren ist beantragt, im gesamten Plangebiet Flach- und Pultdächer - auch bei einer eingeschossigen Bauweise - als allgemein zulässig festzusetzen. Eine solche Festsetzung kann aus städtebaulicher Sicht nicht befürwortet werden. Im Plangebiet des Bebauungsplans Nr. 160A ist - städtebaulich gegliedert - eine ein- oder zweigeschossige Bebauung festgesetzt. Für die eingeschossige Bebauung ist die Firsthöhe mit einer Mindest- und Maximalhöhe von 7,00m bis 9,00m, für die zweigeschossige Bebauung mit einer Mindest- und Maximalhöhe von 9,50m bis 10,50m festgesetzt. Die Errichtung eines Flach- oder Pultdaches ist bisher lediglich in Verbindung mit einem Staffelgeschoss zulässig. Damit wird erreicht, das ein flach geneigtes Dach nur in Verbindung mit der architektonischen Sonderform (Staffelgeschoss) realisiert werden kann. Ein unmittelbares Nebeneinander von z.B. einem eingeschossigen Flachdachgebäude und einem Gebäude mit einem Satteldach wird somit vermieden. Auch droht mit der Zulässigkeit von Flachdächern im Bereich der „bauliche Mitte“ der Verlust des harmonischen Maßstabs, wenn Gebäude mit einem Staffelgeschoss unmittelbar neben Gebäude mit Flachdach - aber ohne Staffelgeschoss, entstehen. Orientiert an den o.a. Höhenfestsetzungen sind hingegen im gesamten Plangebiet andere Dachformen, wie z.B. Sattel- oder Walmdächer allgemein zulässig. Diese Festsetzung ist das Ergebnis der intensiven Vorentwurfsplanung und entspricht zudem der Gesamtkonzeption des vom Rat beschlossenen Bebauungsplans. Die vom Antragsteller angesprochene bessere Realisierungsmöglichkeit erneuerbarer Energien auf Flachdächern ist nur bedingt zutreffend. -2- des Einsatzes Die bessere Realisierungsmöglichkeit für den Einsatz erneuerbarer Energien (sog. regenerativer Energien) ist zumindest für den Nutzungsbereich der Solarenergie (Fotovoltaik bzw. Solarthermie) nur unter der Voraussetzung gegeben, dass dem Sonnenstand nachgeführte Module bzw. Kollektoren eingesetzt werden. Für die üblicherweise eingesetzten Module (PV-Module bzw. Flach- oder Vakuumröhrenkollektoren) ist eine Ausrichtung zur Sonne in einem Winkel von 24 bis 42 Grad Neigung in Erftstadt wirtschaftlich besonders günstig. Bei entsprechender Gebäudeausrichtung kann dieser Optimalbereich bei Dächern mit entsprechend geneigten Flächen (z.B. Satteldächern, Pultdächer) erreicht werden. Bei Flachdächern ist eine entsprechende Aufständerung erforderlich, um diesen Optimalbereich zu erreichen. Diese Aufständerung führt zu einer Kosten- und Gewichtssteigerung der Anlagen. Flachdächer sind hingegen, bei entsprechend ausgelegter Statik, im Gegensatz zu geneigten Dächern, besser geeignet zum Aufstellen von Luft-Wasser-Wärmepumpen. Abschließend wird darauf hingewiesen, dass eine dem Antrag entsprechende und darüber hinaus die Grundzüge der Planung berührende Änderung des erst seit dem 14.04.2010 rechtskräftigen Bebauungsplans aus Gründen des Vertrauensschutzes problematisch werden kann, da 75 % der städtischen Baugrundstücke verkauft und die restlichen Grundstücke für mögliche Käufer „reserviert“ sind. Für viele Grundstücke sind zudem, auch im Vertrauen auf den Bestand der textlichen Festsetzungen des Bebauungsplans, bereits bauordnungsrechtliche Verfahren (Baugenehmigungen bzw. Anzeigeverfahren) durchgeführt worden. (Dr. Rips) -3-