Beschlussvorlage (Anlage 4 Begründung)

Bebauungsplan Nr. 159.1 Erftstadt-Konradsheim "Jahnshof" (Pflegezentrum) -BEGRÜNDUNGBegr_BPL_0217.doc 06. Sep. 2010 Inhaltsübersicht 1. Räumlich-strukturelle Situation 2. Anlass und Ziele der Planung 3. Städtebauliche Konzeption 4. Planungsrecht 5. Begründung der Planungsfestsetzungen 6. Nachrichtliche Übernahmen 7. Hinweise 8. Behörden- und Öffentlichkeitsbeteiligungen 9. Standort- und Planungsalternativen 10. Planverwirklichung 11. Umweltbericht als Teil B der Begründung 12. Weitere wesentliche Bestandteile des Bebauungsplanes Seite 2 (33) BPL Nr. 159.1 Erftstadt-Konradsheim "Jahnshof" (Pflegezentrum) 1. Räumlich-strukturelle Situation Der "Jahnshof" ist ein ehemaliges landwirtschaftliches Gehöft mit siedlungshistorischer Bedeutung für die Ortslage Erftstadt-Konradsheim. Hierbei handelt es sich um eine rd. 6.000 m² große Anlage zwischen Frenzenstraße (L 162) und Lechenicher Mühlengraben sowie eine rd. 60.000 m² große, bis an den Rotbach reichende und weitgehend unbebaute landwirtschaftliche Fläche. Mit schweren landwirtschaftlichen Maschinen wurde der Hof von Norden und Osten über die K 44 angedient. In selbem Eigentum steht das südlich an den Jahnshof angrenzende Flurstück 692. Das Grundstück ist mit abgängigen baulichen Anlagen bestanden. Daher bietet sich die Einbeziehung dieses Randstreifens in die Neuplanung an. Die landwirtschaftlichen Flächen des Jahnshofes erstrecken sich östlich des Lechenicher Mühlengrabens bis an den Rotbach. In diesem Bereich befindet sich neben einer von befestigten Flächen umgebenden ehemaligen Reithalle ferner ein großes Rückhaltebecken mit Grabenzulauf parallel zur K 44, Am Golfplatz. Über eine vorhandene Brückenanlage erfolgt die nördliche Zufahrt zu den Freiflächen von der Kreisstraße aus. Der Lechenicher Mühlengraben erstreckt sich unmittelbar östlich der vorhandenen Hoflage in nordsüdlicher Richtung und befindet sich in städtischem Eigentum. Über fünf Brücken sind die Freiflächen von der Hofanlage aus erreichbar. Insgesamt sind die Höhenverhältnisse weitgehend eben. Der übrige Stadtteil Konradsheim wird im Wesentlichen durch eine beidseitige Bebauung entlang der Frenzenstraße geprägt. Neben Wohnbebauung sind vereinzelte wohnverträgliche gewerbliche Nutzungen sowie ein landwirtschaftlicher Betrieb vorhanden. Infrastruktureinrichtungen sind im Norden des Stadtzentrums Lechenich über das vorhandene ÖPNV- und Individualverkehrsnetz unmittelbar erreichbar. Ein neu eingerichteter Fußgängerüberweg in Höhe des Jahnshofes ermöglicht die sichere Querung der Frenzenstraße. Quelle: ÖBVI-Büro Ehrenstein Seite 3 (33) BPL Nr. 159.1 Erftstadt-Konradsheim "Jahnshof" (Pflegezentrum) Der Jahnshof gliedert sich im Bestand flächenmäßig wie folgt: Nutzungsart bebaute Flächen sonstige versiegelte Flächen teilversiegelte Flächen (Schotter) Wasserflächen (Graben, Regenrückhaltebecken) Garten-, Acker- und Grünflächen Externe Flächen im Bereich der K 44: öffl.Verkehrsfläche K44 (Stadt) versiegelt öffentliche Verkehrsfläche K 44 (Stadt) Grünfläche öffentliche Verkehrsfläche K 44 (Stadt) teilversiegelt öfflentliche Verkehrsfläche K44 (sonstige) versiegelt öffentliche Verkehrsfläche K 44 (sonstige) Grünfläche Gesamtfläche Verfahrensgebiet Fläche ca. 7.039 m² ca. 3.251 m² ca. 2.999 m² ca. 6.147 m² ca. 48.888 m² ca. 68.324 m² ca. 236 m² ca. 58 m² ca. 18 m² ca. 16 m² ca. 13 m² ca. 341 m² ca. 68.665 m² Die Flächenbilanz berücksichtigt neben dem Jahnshof (Flurstücke 711 und 187 mit rd. 7528 und 59.491 m²) auch das im Bestand fast vollständig versiegelte südlich angrenzende Flurstück 692 (Grundstücksfläche rd. 590 m²). Das Verfahrensgebiet wird durch den Lechenischer Mühlengraben geteilt. Das rd. 603 m² umfassende Grundstück steht im Eigentum der Stadt Erftstadt. Ferner wurde zur planungsrechtlichen Sicherung des Einfahrtsbereiches ein Teil der K 44 mit einbezogen. Dieser befindet sich in städtischem und Dritt-Eigentum und betrifft in der Gemarkung Lechenich, Flur 40, die Flurstücke 51 und 40. Damit beträgt die versiegelte bzw. teilversiegelte Fläche im Bestand mit rd. 13.600 m² rd. 20 % der Gesamtfläche. Quelle: ÖBVI-Büro Ehrenstein Seite 4 (33) BPL Nr. 159.1 Erftstadt-Konradsheim "Jahnshof" (Pflegezentrum) 2. Anlass und Ziele der Planung Bereits vor einigen Jahren wurde die landwirtschaftliche Nutzung des Jahnshofes aufgegeben. Der neue Eigentümer hat sich seitdem über Umnutzungsmöglichkeiten im Rahmen einer Bestandssicherung der das Straßenbild prägenden baulichen Anlage Gedanken gemacht. Als Ergebnis wurde zunächst für den nach § 34 Baugesetzbuch (BauGB) zu beurteilenden Hofbereich eine Bauvoranfrage für eine Nutzungsänderung und den Umbau bzw. die Sanierung gestellt. Aufgrund der bereits stattgefundenen und noch zu erwartenden stadträumlichen Entwicklungsprozesse wurde seitens der Stadtverwaltung Erftstadt generell der Bedarf gesehen, die Ortslage Konradsheim östlich der Frenzenstraße einer geordneten städtebaulichen Entwicklung zuzuführen. Vor diesem Hintergrund erfolgte die Einleitung des Bebauungsplanes Nr. 159 Erftstadt-Konradsheim, Frenzenstraße. Im Rahmen der frühzeitigen Trägerbeteiligung wurden keine Anregungen vorgetragen, durch die die Grundzüge der vorgesehenen Planung in Frage gestellt werden. Die seit den ersten konzeptionellen Erwägungen zur Umnutzung des Jahnshofes zu einer auf verschiedene Zielgruppen ausgerichteten Pflegeeinrichtung geführte fachtechnische Auseinandersetzung mit diesem Thema hat ergänzende raumbedeutende Bedarfe und Synergien erkennen lassen. Insbesondere wurde deutlich, dass der Umbau einer (mehrgeschossigen) Bestandsimmobilie zur Unterbringung und Versorgung von Demenzkranken nach neuzeitlichen Erkenntnissen nicht optimal ist, da in den vorgegebenen Rahmen die krankenspezifischen Raum- und Orientierungsstrukturen nicht zu realisieren sind. Diese lassen sich nach neuzeitlichen Erfahrungen besser in einem Gebäude auf einer Ebene umsetzen. Hieraus entwickelte sich unter Einbeziehung der Jahnshof-Flächen östlich des Lechenicher Mühlengrabens folgendes Gesamtkonzept: 1 Facheinrichtung für medizinische Rehabilitation
Umbau des III-geschossigen Bestandsgebäudes Bauteil BT 4 (ca. 60 bis 65 betreute Wohneinheiten)
bedarfsorientiert optionaler Erweiterungsbau Bauteil BT 5 (ca. 20 bis 25 betreute Wohneinheiten)
rechtliche Reglementierung nach Krankenkassenrecht 2 Tagespflege
Neubau des Bauteils BT 3 mit ca. 20 bis 25 (Kurzzeit-)Pflegeplätzen (Tagesdemenzpflege)
behinderten- und seniorengerechter, barrierefreier Ausbau
rechtliche Reglementierung nach Heimgesetz 3 Demenzeinrichtung
Neubau des Bauteils BT 7 in aktuell bewährter Bauform mit ca. 75 Demenz-Pflegeplätzen
rechtliche Reglementierung nach Heimrecht Seite 5 (33) BPL Nr. 159.1 Erftstadt-Konradsheim "Jahnshof" (Pflegezentrum) 4 Therapeutisches Reiten
Neubau einer Reithalle BT 8
Weidemöglichkeiten auf eigenem Grundstück von rd. 15.700 m² für ca. 12 Pferde bzw. Ponys, optional mit Reitplatz
Ausführung nach den einschlägigen Richtlinien des Deutsches Kuratorium für Therapeutisches Reiten e.V. 5 Ökologischer Landbau
Integration einer Fläche für Ökologischen Landbau mit Kleintierhaltung zu therapeutischen Zwecken in das Freiflächenkonzept i.S. einer gestalteten Gartenanlage 6 Ärztliche Betreuung
Neubau Bauteil BT 6 mit 2 Arztpraxen einschließlich entsprechender Nebenräume 7 Ambulanter Pflegedienst
Umbau des Bestandsgebäudes Bauteil BT 2 im Erdgeschossbereich 8 Verwaltung
Umbau des Bauteils BT 1 zu Verwaltungszwecken
Umbau des Bauteils BT 2 im Ober- und Dachgeschoss zu 1 frei vermietbaren sowie bis zu 2 Betriebswohnungen z.B. für Aufsichts- und Bereitschaftspersonal sowie für Betriebsinhaber und -leiter. 9 Versorgungseinrichtungen
Vorhaltung von 2 Versorgungseinheiten in Form eines Kiosk und kleiner Verkaufseinheit in den Bauteilen 2 und 6. Für die jeweiligen Nutzungssegmente wurden die Standort- und Flächenbedarfe im Einzelnen abgestimmt. Das gilt insbesondere für die Bauform der Demenzeinrichtung, deren inneres Erschließungssystem aus medizinischen Erkenntnissen im Umgang mit Demenz-Erkrankten als Endlosschleife in 8-Form abzulesen ist. Ein positives Beispiel für diese Bauform ist u.a. die Demenzeinrichtung Pro8 Bedburg in Bedburg-Blerichen. Über das vorliegende Kurzgutachten Pflegezentrum "Jahnshof" der JH-Consulting GmbH wird der bereits seitens der beteiligten Fachämter und potenziellen Betreiber signalisierte Bedarf des geplanten Nutzungsspektrums im Einzelnen bestätigt. Jede Komponente des Pflegezentrums Jahnshof birgt, so das abschließende gutachterliche Fazit, sehr weit reichende Vorteile und auch Synergien für die Bewohner. Durch die aktive Zusammenarbeit mit der in der Nähe befindlichen Akutklinik "Frauenthal", der ca. 20 km entfernten Fachklinik für Psychiatrie und Psychotherapie Marienborn gGmbH in Zülpich sowie dem in ca. 23 km entfernt befindlichen Gerontopsychologischen Zentrums der Rheinischen Landesklinik Düren im Fachbereich Demenz wird eine ganzheitliche medizinische Versorgung des Pflegezentrums gewährleistet. Seite 6 (33) BPL Nr. 159.1 Erftstadt-Konradsheim "Jahnshof" (Pflegezentrum) Neben funktionalen Organisationseinrichtungen wie z.B. gemeinschaftlich genutzte Versorgungs-, Wäscherei- und Transporteinheiten bilden insbesondere auch die Freiflächennutzungen mit Ökologischem Landbau, Kleintier- und Pferdehaltung eine wesentliche Verbindung zwischen den Patienten der Fachklinik und der Demenzeinrichtungen. Dadurch bietet die vorliegende Konzeption die Möglichkeit, in die Medizinische Rehabilitation eine sozial-gesellschaftliche Komponente zu integrieren. Das Nutzungskonzept "Pflegezentrum Jahnshof" bietet sich hier aufgrund der an diesem Standort gebotenen baulichen Strukturen und Freiflächenangebote an und fügt sich mit Ökologischem Landbau, Kleintier- und Pferdehaltung in die vorhandenen dörflichen Strukturen ein. Ferner liegen auch aufgrund der zentralen Lage, guten Erreichbarkeit und guten Anbindung an das vorhandene ÖPNV-Netz ideale Voraussetzungen vor. Der Vertreter des Marienhospital-Verwaltungsrates begrüßt das Vorhaben an diesem Standort und erwartet für seine Einrichtung positive Synergieeffekte. Der Eigentümer und Investor beabsichtigt mit den in Verhandlung stehenden Betreibern langfristige Mietverträge abzuschließen. 3. Städtebauliche Konzeption Der Jahnshof stellt sich zurzeit als geschlossene Straßenrandbebauung in klassischer "Hofbauweise" dar. Dieses Straßenbild soll - von der Frenzenstraße aus gesehen - entsprechend der nachfolgenden Ansicht grundsätzlich erhalten bleiben: Von Süden könnte sich der Jahnshof zukünftig wie folgt darstellen: Quelle: Architekturbüro Zepp Seite 7 (33) BPL Nr. 159.1 Erftstadt-Konradsheim "Jahnshof" (Pflegezentrum) Entsprechend sollen die Bauteile BT 1, BT 2 und BT 4 entkernt und neu aufgebaut und durch Neubauten ergänzt werden. Insgesamt stellt sich die städtebauliche Konzeption wie folgt dar: BT 1 Verwaltung
II-geschossiges Bestandsgebäude mit nicht-ausgebautem Dachgeschoss
Zugang von der Frenzenstraße aus BT 2 Ambulante Pflege, eine Versorgungseinheit (Erdgeschoss) sowie 1 frei vermietbare sowie bis zu 2 Betriebswohnungen im Ober- und Dachgeschoss
II-geschossiges Bestandsgebäude mit ausgebautem Dachgeschoss
die Betriebswohnungen sollen z.B. für Aufsichts- und Bereitschaftspersonal sowie für Betriebsinhaber und -leiter vorbehalten bleiben, die frei vermietbare für den ehemaligen Eigentümer BT 3 Tagespflege
Rückbau der vorhandenen baulichen Anlage
III-geschossiger Neubau mit ausgebautem Dachgeschoss
nach Süden geöffnete U-Form mit Innenhof-Lage BT 4 Medizinische Rehabilitation (1)
II-geschossiges Bestandsgebäude mit ausgebautem Dachgeschoss in 2 Ebenen
ca. 60 bis 65 betreute Wohneinheiten mit ca. 30 m² Fläche pro Einheit BT 5 Medizinische Rehabilitation (2 - optional)
Rückbau der vorhandenen baulichen Anlage
optionaler II-geschossiger Neubau mit ausgebautem Dachgeschoss in 2 Ebenen
ca. 20 bis 25 weitere betreute Wohneinheiten möglich
bis zu einer Schließung der nördlichen Bebauungskante durch das Bauteil BT 5 wird der räumliche Übergang optisch zu der geplanten Stellplatzanlage gestalterisch geschlossen. BT 6 Praxisgebäude
Rückbau der vorhandenen baulichen Anlagen
II-geschossiger Neubau mit ausgebautem Dachgeschoss
Einrichtung von 2 Praxen mit entsprechenden Nebenräumen sowie Flächen für die Versorgung des täglichen Bedarfs. Seite 8 (33) BPL Nr. 159.1 Erftstadt-Konradsheim "Jahnshof" (Pflegezentrum) Damit fügen sich die Bauteile BT 1 bis BT 6 im Bereich der ehemaligen Hoflage höhenmäßig in den Bestand ein und sollen auch gestalterisch entsprechend angepasst werden. Die beiden Innenhoflagen sollen zukünftig optisch ansprechend als Aufenthaltsräume gestaltet und verkehrlich ausschließlich als Anlieferung u.ä. dienen. Über eine zweite Zufahrt von der Frenzenstraße aus ist die nördliche Stellplatzanlage erreichbar. Ferner besteht eine Zufahrtsmöglichkeit über eine bestehende Brückenanlage mit Anschluss an die K 44. BT 7 Demenzeinrichtung
Rückbau der vorhandenen Halle
überwiegend I-geschossiger Neubau mit ca. 75 Pflegeplätzen
inneres Erschließungssystem in zwei Endlosschleifen
im Dachbereich des mittleren Gebäudeteils Konferenz- und Verwaltungseinheit (maximal 1/4 der darunter befindlichen Grundfläche) Quelle: Architekturbüro Zepp. Insgesamt wird die Demenzeinrichtung eine eingeschossige Wirkung mit ausgebautem Dachgeschoss vermitteln, sich damit gegenüber dem dann freigestellten Bauteil BT 4 der Hofanlage untergeordnet ins Stadtbild einfügen und den Blick auf den dazwischen geplanten Gestaltungsraum des Lechenicher Mühlengrabens freigeben. Ferner ist vorgesehen, die im Landschaftsschutz verbleibenden ehemaligen landwirtschaftlichen Flächen naturnah zu gestalten. BT 8 Reitanlage
Neubau einer Reithalle mit Pferdestall zur Unterbringung von ca. 12 Pferden bzw. Ponys.
Die projektierte Anlage soll in erster Linie Therapiezwecken dienen.
Die Kostenübernahme der verschiedenen Therapieformen mit Pferden und Ponys durch Krankenkassen und sonstige Sozialträger ist in Einzelfällen möglich. Damit vor diesem Hintergrund insbesondere in der Anlaufphase die Wirtschaftlichkeit der Reitanlage gewährleistet bleibt, soll diese auch für nicht-therapeutische Anwendungen offen stehen.
Das maximal geplante Boxenangebot dient als Ausbaupotential für die Unterbringung geeigneter Therapiepferde und -ponys. Ferner steht eine Weide mit rd. 15.700 m² einschließlich Reitplatz zur Verfügung. Seite 9 (33) BPL Nr. 159.1 Erftstadt-Konradsheim "Jahnshof" (Pflegezentrum) Mit der geplanten Lage der Demenzeinrichtung sowie der Reithalle wurden die östlichen Baufluchten der vorhandenen baulichen Nutzungen im Süden aufgegriffen: Quelle: Terramapserver Der ruhende Verkehr soll gebündelt in größeren Einheiten zusammengefasst werden. Die Anzahl der projektierten Stellplätze wurde über die bauordnungsrechtlich vorgegebenen Richtzahlen für den Stellplatzbedarf abgeleitet. Die Zu- und Abfahrten soll im Wesentlichen über die K 44 und untergeordnet über die Frenzenstraße erfolgen. Die Flächenbilanz der vorliegenden Planung stellt sich wie folgt dar: Nutzungsart bebaute Flächen Fläche Gebiet SO 1 Gebiet SO 2 Gebiet SO 3 sonstige versiegelte Flächen Fläche ca. 9.549 m² ca. 4.017 m² ca. 3.682 m² ca. 1.850 m² ca. 8.453 m² Gebiet SO 1 ca. 3.322 m² Gebiet SO 2 ca. 2.503 m² Gebiet SO 3 ca. 1.343 m² öffentliche Verkehrsfläche K44 (SO 2) ca. 92 m² öffentliche Verkehrsfläche K44 (Stadt) ca. 298 m² öffentliche Verkehrsfläche K44 (sonstige) ca. 29 m² Lanschaftschutzgebiet ca. 866 m² Grün- und Wasserflächen ca. 49.837 m² Gebiet SO 1 ca. 511 m² Gebiet SO 2 ca. 8.006 m² Gebiet SO 3 ca. 1.866 m² städtische Grünfläche Kreisverkehr ca. 14 m² Landschaftschutzgebiet ca. 39.440 m² Lechenicher Mühlengraben ca. 825 m² ca.825 m² Gesamtfläche: ca. 68.665 m² Seite 10 (33) BPL Nr. 159.1 Erftstadt-Konradsheim "Jahnshof" (Pflegezentrum) Durch die Planung ist eine versiegelte bzw. teilversiegelte Fläche von rd. 18.000 m² bzw. rd. 26 % der Gesamtfläche vorgesehen. Die zusätzlich vorgesehene Flächeninanspruchnahme erscheint daher aufgrund der bereits gegebenen Bestandssituation sowie der Zielsetzung zur landschaftspflegerischen Neugestaltung verträglich. Quelle: ÖBVI-Büro Ehrenstein Projekt: Architekturbüro Zepp Mit rd. 50.000 m² wird rd. 3/4 des Jahnshofes auch weiterhin Grün- und Wasserfläche umfassen. Diese soll entsprechend der jeweiligen flächenbezogenen therapeutischen bzw. landschaftsgestalterischen Zielsetzung als Gartenflächen und Weideland bzw. Renaturierungsfläche aufgewertet werden. Das Projekt soll unter dem Titel "Pflegezentrum" geführt werden. 4. Planungsrecht 4.1 Regionalplan Die Ortslage Konradsheim und damit die für die Planung vorgesehene Fläche ist im gültigen Regionalplan als Allgemeiner Freiraum- und Agrarbereich überlagert von den Freiraumfunktionen
Bereich für den Schutz der Landschaft und landschaftsorientierte Erholung (BSLE) sowie
Bereich für den Schutz des Grundwassers und Gewässerschutz (BGG) dargestellt. Für die vorliegende Planung des Pflegezentrums Jahnshof müssen die raumordnerischen und planungsrechtlichen Voraussetzungen geschaffen werden. Dazu muss auch der Regionalplan geändert werden. Seite 11 (33) BPL Nr. 159.1 Erftstadt-Konradsheim "Jahnshof" (Pflegezentrum) Im Rahmen der Regionalplanänderung ist die Neudarstellung eines Symbols für zweckgebundene Nutzungen ("PF" Pflegezentrum) auf Grundlage der genannten Darstellung vorgesehen. Dadurch soll der im Hinblick auf Modellcharakter und Einzugsbereich regionalen Bedeutung des Pflegezentrums Rechnung getragen und eine geringfügige notwendige bauliche Erweiterung außerhalb des Siedlungsbereiches ermöglicht werden. 4.2 Flächennutzungsplan Der rechtswirksame Flächennutzungsplan von Erftstadt enthält für das Plangebiet folgende Darstellungen:

zwischen Frenzenstraße und Lechenicher Mühlengraben: Gemischte Baufläche "Dorfgebiet" östlich des Lechenicher Mühlengrabens: "Fläche für die Landwirtschaft", überlagert mit "Fläche für eine Anreicherung und Aufwertung im Sinne von Naturschutz und Landschaftspflege. Der Flächennutzungsplan soll im Parallelverfahren entsprechend den neuen städtebaulichen Zielsetzungen wie folgt geändert werden: vor Änderung nach Änderung Der Flächennutzungsplan soll zukünftig den Jahnshof sowie die östlich des Lechenicher Mühlengrabens zur Bebauung vorgesehenen Flächen als Sondergebiet SO darstellen. Seite 12 (33) BPL Nr. 159.1 Erftstadt-Konradsheim "Jahnshof" (Pflegezentrum) Die im Landschaftsschutzgebiet verbleibenden östlichen Freiflächen sollen als Grünfläche mit der Zweckbestimmung Gartenanlage mit Kleintierhaltung und Weideland dargestellt werden. 4.3 Landschaftsplan Die landwirtschaftlichen Flächen des ehemaligen Jahnshofes liegen innerhalb des Landschaftsplanes Nr. 5 "Erfttal Süd" des Rhein-Erft-Kreises und damit innerhalb des Landschaftsschutzgebietes 2.2-5 "Rotbach-Mühlenbach bei Konradsheim". Entwicklungsziel ist u.a. die Aufwertung und Sicherung der Vernetzungsstruktur als Rückzugslebensräume für die Pflanzen- und Tierwelt in diesen Gebieten. In diesem Sinne sind insbesondere entlang des Rotbachs lineare Grünstrukturen für eine Anreicherung und Aufwertung im Sinne von Naturschutz und Landschaftspflege vorgesehen. Zur Umsetzung des Pflegezentrums soll die Landschaftsschutzgebietsgrenze vom Lechenicher Mühlengraben nach Osten auf die Nutzungsartengrenze der Sondergebiete SO2 und SO3 verschoben werden. Für die innerhalb des verbleibenden Landschaftsschutzgebietes vorliegende Planung sind Befreiungen i.S. des Naturschutzrechtes erforderlich. Das naturschutzrechtliche Befreiungsverfahren soll gebündelt erfolgen, um nachträglich weitere Einzelgenehmigungsverfahren zu vermeiden. 4.4 Abgrenzungs- und Abrundungssatzung Für den Stadtteil Erftstadt-Konradsheim besteht eine seit dem 14. September 1993 rechtskräftige Abgrenzungs- und Abrundungssatzung. Hiernach liegt das Projektgebiet bis zum Lechenicher Mühlengraben innerhalb und östlich vom Lechenicher Mühlengraben außerhalb des Satzungsbereiches. 4.5 Bebauungsplan Nr. 159 Seite 13 (33) BPL Nr. 159.1 Erftstadt-Konradsheim "Jahnshof" (Pflegezentrum) Der Rat der Stadt Erftstadt hat in seiner Sitzung am 19. Juni 2008 die Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 159 Erftstadt-Konradsheim, Frenzenstraße, beschlossen. Gleichzeitig wurde für den Geltungsbereich eine Veränderungssperre erlassen. Zu dem Bebauungsplan Nr. 159 wurde eine Frühzeitige Behörden- und Öffentlichkeitsbeteiligung durchgeführt. 4.6 Bebauungsplan Nr. 159.1 Das Verfahrensgebiet des Bebauungsplanes Nr. 159.1 umfasst einen nördlichen Teilbereich des Bebauungsplanes Nr. 159 und erstreckt sich darüber hinaus nach Osten bis zum Rotbach (siehe Übersichtsplan S. 3). Das hier vorgesehene Pflegezentrum soll im Rahmen eines Sonstigen Sondergebietes i.S. des § 11 Baunutzungsverordnung (BauNVO) realisiert werden. Zu dem veränderten Verfahrensgebiet wurde eine weitere Frühzeitige Behördenund Öffentlichkeitsbeteiligung durchgeführt. Zu der Öffentlichkeitsbeteiligung gehörte auch die Durchführung einer Bürgerversammlung. 4.7 Denkmal In eine Fassadennische des Wirtschaftsgebäudes Jahnshof ist ein Sandsteinkreuz mit Kruzifix eingelassen. Es wird auf ca. 1800 datiert und als bedeutend für die Geschichte der Menschen, erhaltenswert aus wissenschaftlichen, besonders architektur- und ortsgeschichtlichen sowie volkskundlichen Gründen eingestuft. Das 1996 in die Denkmalliste der Stadt Erftstadt aufgenommene Denkmal soll erhalten und vor die neue Fassaden integriert werden. Seite 14 (33) BPL Nr. 159.1 Erftstadt-Konradsheim "Jahnshof" (Pflegezentrum) 5. Begründung der Planungsfestsetzungen 5.1 Art der baulichen Nutzung Die städtebauliche Zielsetzung "Pflegezentrum" mit dem im Wesentlichen vorgesehenen Nutzungsspektrum 1. Demenz-/Pflegeeinrichtungen in BT 3 und BT 7, 2. Medizinische Rehabilitation in BT 4 und BT 5 sowie 3. Therapeutisches Reiten BT 7 lässt sich keinem der allgemeinen Baugebiete §§ 2 bis 10 BauNVO zuordnen. Daher wird die Festsetzung eines "Sonstigen Sondergebietes" gemäß § 11 BauNVO vorgesehen. Mit der Pferdehaltung und -nutzung im Bereich des Sondergebietes SO3, der zugeordneten Weidefläche mit Reitplatz P3 sowie der innerhalb der Gartenanlage für Ökologischen Landbau zugelassenen Kleintierhaltung gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 19 BauGB werden zu therapeutischen Zwecken Nutzungselemente integriert, die über das reine Wohnen hinaus gehen. Damit fügt sich das Pflegezentrum am geplanten Standort auch in die im unmittelbaren Umfeld vorhandenen Dorfstrukturen ein. Das Verfahrensgebiet wird durch den Lechenicher Mühlengraben sowie den geplanten Fuß- und Radweg in die drei Baugebietsbereiche SO1, SO2 und SO3 gegliedert. Die Tiefenentwicklung der Sondergebiete SO2 und SO3 nach Osten orientiert sich an den vorhandenen baulichen Anlagen im südlichen Anschluss an das Plangebiet. Die Sondergebiete SO1, SO2 und SO3 werden als Baugebiet mit der Zweckbestimmung "Pflegezentrum" festgesetzt. Allgemein zulässig sind Gebäude für Einrichtungen, die ganz oder teilweise der Genehmigungsbedürftigkeit der sozialen Pflegeversicherung i.S. Sozialgesetzbuch SGB XI (hier z.B.: Bauteil BT 7 DemenzPflegeheim) bzw. der gesetzlichen Krankenkassen i.S. SGB V (hier z.B.: Bauteile BT 4 und 5) unterliegen. Innerhalb des Sondergebietes SO1 zulässig sind ferner Gebäude, die ganz oder teilweise der Verwaltung sowie Betreuung und Pflege ihrer Bewohner dienen (Bauteile BT 1, 2, 3, 6). Innerhalb des Sondergebietes SO3 zulässig ist eine Reithalle, die im Wesentlichen dem Therapeutischen Reiten dient, einschließlich Pferdestall, Verwaltungsteil und zugehörigen Außenanlagen (Bauteil BT 8). Innerhalb des Sondergebietes SO1 ausnahmsweise zulässig sind:
bis zu 2 Versorgungseinrichtungen zur Deckung des täglichen Bedarfs für die Bewohner des Gebietes mit einer maximalen Verkaufsflächen von jeweils bis zu 150 m² und einer Gesamtverkaufsfläche von maximal 240 m² (Bauteile BT 2, 6)
Anlagen für soziale Zwecke sowie den Bedürfnissen der Bewohner des Gebietes dienende Anlagen für kirchliche, kulturelle, gesundheitliche und sportliche Zwecke (Bauteile BT 3, 5, 6) Seite 15 (33) BPL Nr. 159.1 Erftstadt-Konradsheim "Jahnshof" (Pflegezentrum)
bis zu 3 Wohnungen, davon mindestens 2 für Aufsichts- und Bereitschaftspersonal sowie für Betriebsinhaber und -leiter mit einer Gesamtwohnfläche von max. 410 m² (Bauteil BT 2). 5.2 Maß der baulichen Nutzung Das Maß der baulichen Nutzung wird innerhalb der drei Sondergebiete separat über die Grundflächenzahl sowie die Anzahl der Vollgeschosse festgesetzt. Die Grundflächenzahl liegt dabei in allen Sondergebieten bei maximal 0,3. Das Sondergebiet SO1 erstreckt sich über die ehemalige landwirtschaftliche Hofstelle "Jahnshof". Es besteht die städtebauliche Zielsetzung, die historischen räumlichen Strukturen in seiner Außenwirkung grundsätzlich zu erhalten. Die Übergänge zwischen den unterschiedlichen Bauteilen sind in der Planzeichnung gegeneinander abgegrenzt. Die Geschossigkeit variiert daher für die Hoflage zwischen II und III, Demenz- und Reitanlage werden in der Planzeichnung I-geschossig festgesetzt. Die Demenzeinrichtung im Sondergebiet SO2 darf über maximal 1/4 der darunter befindlichen Grundfläche für Konferenz- oder Verwaltungsräume II-geschossig ausgeführt werden. Die festgesetzte Grundfläche darf u.a. durch die Grundfläche von Stellplätzen und ihren Zufahrten sowie Nebenanlagen i.S. des § 14 BauNVO bis zu 50 % überschritten werden, höchstens jedoch bis zu einer Grundflächenzahl von 0,8. Aufgrund der vorliegenden Planung sind für die Sondergebiete folgende Grundflächenzahlen § 19 (4) BauNVO vorgesehen:
SO1:
SO2:
SO3: 0,9 0,5 0,6. Die Überschreitung der vorgesehenen Höchstgrenze von 0,8 ist vertretbar, da er sich auf den Jahnshof bezieht. Hierbei handelt es sich zurzeit um eine voll versiegelte Fläche. Durch die Planung wird somit im Hinblick auf die natürliche Funktion des Bodens eine Verbesserung gegenüber der Bestandssituation erreicht. Es wird davon ausgegangen, dass die zum Teil in die Planzeichnung mit aufgenommenen Bewegungs- und Aufstellflächen sowie Umfahrten für die Feuerwehr in Schotterrasen ausgeführt werden können. Diese zählen daher nicht zu den Versiegelungsflächen. Zusätzlich wurde folgende Textliche Festsetzung in den Bebauungsplan aufgenommen: Innerhalb der privaten Grünfläche P6 (siehe Planzeichnung) sowie östlich der Maßnahmenflächen P11 und P12 sind in maximal 10 m Abstand von der Ostfassade des Bauteils BT 4 (SO1) Bewegungs- und Aufstellflächen für die Feuerwehr mit einer tragfähigen Schotterrasenfläche in einer nutzbaren Breite von 5,5 m anzulegen und dauerhaft zu erhalten. Seite 16 (33) BPL Nr. 159.1 Erftstadt-Konradsheim "Jahnshof" (Pflegezentrum) 5.3 Bauweise / Überbaubare Grundstücksflächen 5.3.1 Sondergebiet SO1 Zur Erhaltung der charakteristischen Hofstrukturen in geschlossener Bauweise werden die Überbaubaren Grundstücksflächen innerhalb des Sondergebietes SO1 überwiegend über Baulinien festgesetzt. Die Fassade darf an der Frenzenstraße lediglich durch zwei Durchfahrten in den Bauteilen BT 1 und BT 6 unterbrochen werden. In dem optionalen Bauteil BT 5 sind zwei Durchgänge zulässig, über welche die Verbindung zwischen dem Innenhof und der nördlich gelegenen Gemeinschaftsstellplatzanlage GSt1 gewährleistet ist. Über einen Durchgang im Bauteil BT 4 ist der Ausgang vom Innenhof im Sondergebiet SO1 über den Lechenicher Mühlengraben nach Osten in Richtung Gartenanlage möglich. Da zurzeit die Detailplanung für die an der Altbausubstanz des Jahnshofes (SO1) erforderliche Wärmedämmung und Fassadenverblendung noch nicht vorliegt, dürfen diese zeichnerisch festgesetzten Baulinien durch entsprechende Maßnahmen an den Außenwänden um bis zu 0,3 m überschritten werden. Diese Festsetzung soll auch für Neubaumaßnahmen im Anschluss an Altbausubstanz Anwendung finden, sofern hierdurch ein optisch einheitliches Erscheinungsbild gewährleistet bleibt. Mögliche privatrechtliche Regelungsbedarfe bleiben von dieser Festsetzung unberührt. Die zeichnerisch festgesetzten Baugrenzen und Baulinien im Sondergebiet SO1 dürfen durch untergeordnete Bauteile und Gestaltungselemente bis zu 0,5 m überschritten werden. Diese Festsetzung soll für die Detailplanung einen Gestaltungsspielraum belassen. Mögliche privatrechtliche Regelungsbedarfe bleiben auch von dieser Festsetzung unberührt. Die zeichnerisch festgesetzte Baulinie im Bereich Bauteil BT 3 darf im Bereich des vorhandenen Denkmals durch eine Gebäudetasche zur Aufnahme des vorhandenen Sandsteinkreuz mit Kruzifix unterbrochen werden. Darüber hinaus sind aus brandschutztechnischen Gründen Bereiche für Fluchttreppen vorgesehen. 5.3.2 Sondergebiet SO2 und SO3 Die Überbaubaren Grundstücksflächen innerhalb der Sondergebiete SO2 und SO3 werden für die Neubauvorhaben "Demenzeinrichtung" und "Reithalle" über Baugrenzen festgesetzt. Die geplanten Gebäudeausdehnungen bedingen für das Sondergebiet SO2 die Textliche Festsetzung einer geschlossenen, für das Sondergebiet SO3 einer offenen Bauweise. Seite 17 (33) BPL Nr. 159.1 Erftstadt-Konradsheim "Jahnshof" (Pflegezentrum) 5.4 Ruhender Verkehr (§ 9 Abs. 1 Nr. 4 und Nr. 22 BauGB) Der ruhende Verkehr soll nur in zentralen Gemeinschaftsstellplatzanlagen untergebracht werden. Hierfür wurden die Flächen GST1 bis GST5 festgesetzt. Die Zufahrt erfolgt im Wesentlichen von Norden über die K 44. Hierüber sind die Gemeinschaftsstellplatzanlagen GST1, GST4 und GST5 erreichbar. Die Stellplatzanlagen GST2 und GST3 werden über eine bestehende Durchfahrt im Bauteil BT 1 erschlossen. Daher werden die Stellplatzanlage GST4 im Sondergebiet SO2 und die Stellplatzanlage GST5 im Sondergebiet SO3 auch dem Sondergebiet SO1 zugeordnet (§ 9 Abs. 1 Nr. 22 BauGB). 5.5 Nebenanlagen Auf der Basis der brandschutztechnischen Abstimmung der vorliegenden Planung wurden entsprechende Flächen mit der Zweckbestimmung "Fluchttreppen" festgesetzt (siehe Planzeichnung). Westlich des Ausfahrtsbereiches zur K 44 befindet sich ein Trafogebäude. Dieses wurde entsprechend in der Planzeichnung festgesetzt. Die vorhandenen RWELeitungen wurden ferner in das Beiblatt zum Bebauungsplan aufgenommen. Innerhalb der Sondergebiete SO1-3 sind außerhalb der Überbaubaren Grundstücksflächen Nebenanlagen, die der Müllentsorgung und der Ver- und Entsorgung des Bebauungsplanes mit Elektrizität, Gas, Wärme und Wasser sowie zur Ableitung von Niederschlagswasser oder Abwasser dienen, allgemein zulässig (§ 9 Abs. 1 Nr. 4 BauGB i.V.m. § 14 Abs. 1 u. 2 BauGB). 5.6 Erschließung / Ver- und Entsorgung 5.6.1 Erschließungskonzeption Zur Beurteilung der verkehrlichen Auswirkungen des geplanten Pflegezentrums auf das umliegende Straßennetz bzw. die angrenzenden Knoten wurde ein Verkehrsgutachten in Auftrag gegeben. Als Ergebnis bleibt festzuhalten, dass sich durch die zusätzlich zu erwartenden Verkehrsmengen die Leistungsfähigkeit des bestehenden Straßennetzes nicht signifikant verschlechtern wird. Unabhängig davon wird im Hinblick auf die Verkehrssicherheit im Kreuzungsbereich K 44 / Pflegezentrum / Golfplatzzufahrt die Anlage eines Minikreisels in Erwägung gezogen. Das Verfahrensgebiet wurde entsprechend erweitert, um planungsrechtlich eine solche Anlage bei Bedarf zu ermöglichen. Der Bebauungsplan Nr. 159.1 "Jahnshof" (Pflegezentrum) gliedert sich in die drei Sondergebietsbereiche SO1 bis SO3. Dabei soll die Haupterschließung der Gemeinschaftsstellplatzanlage GSt1 im Sondergebiet SO1 sowie das Sondergebiet SO3 mit Anschluss an die K44 über das Sondergebiet SO2 erfolgen. Vor diesem Hintergrund ist die entsprechende private Zufahrt über Geh-, Fahr- und Leitungsrecht GFL1 zu sichern. Seite 18 (33) BPL Nr. 159.1 Erftstadt-Konradsheim "Jahnshof" (Pflegezentrum) Die Zufahrt zu den Sondergebieten SO1 und SO2 ist nur über die in der Planzeichnung festgesetzten Zufahrtsbereiche zulässig. Über eine als Verkehrsberuhigter Bereich festgesetzte West-Ost-Trasse soll der von der Frenzenstraße durch das Verfahrensgebiet über den Rotbach mit Anschluss an die K44 / das Fuß- und Radwegenetz von Süden über Friesheim - Ahrem - Lechenich - Konradsheim - Dirmerzheim nach Gymnich im Norden geplante öffentliche Fuß- und Radweg geführt werden. Im Bereich des Jahnshofes sowie innerhalb des Landschaftsschutzgebietes ist der Trasse die Zweckbestimmung "Rad- und Fußweg" zugeordnet. Im Bereich des SO3 lässt sich motorisierter Verkehr nicht ausschließen. Um dem Radverkehr dennoch Vorfahrt zu gewähren, wurde hier die Zweckbestimmung "Fahrradstraße" gewählt. 5.6.2 Entwässerungskonzept Zur Beurteilung der Entwässerungsmöglichkeiten und Erstellung einer entsprechenden Entwässerungskonzeption wurde die Dr. Tillmanns & Partner GmbH zur Erstellung eines entsprechenden Gutachtens beauftragt. Dieses liegt mit Datum vom 23. Februar 2010 vor. Gemäß § 51 a Landeswassergesetz ist Niederschlagswasser von Grundstücken, die nach dem 01.01.1996 erstmals bebaut, befestigt oder an die öffentliche Kanalisation angeschlossen werden, vor Ort zu versickern, zu verrieseln oder ortsnah in ein Gewässer einzuleiten, sofern dies ohne Beeinträchtigung des Wohls der Allgemeinheit möglich ist. Eine Einleitung des Niederschlagswassers in die Kanalisation ist demnach erst nach Ausschöpfung aller Möglichkeiten der alternativen Regenwasserbewirtschaftung genehmigungsfähig. Vor diesem Hintergrund wurde auch unter Berücksichtigung der Bestandssituation seitens des Gutachters mit den Fachämtern folgendes Entwässerungskonzept abgestimmt: 1. Sondergebiet SO1 a. Dachflächen Ableitung in eine Rohrrigole b. Stellplatz-/Verkehrsflächen Ableitung in das öffentliche Kanalnetz 2. Sondergebiet SO2 a. Dachflächen Ableitung über eine Sammelleitung in die "Fläche für die Regenrückhaltung" b. Stellplatz-/Verkehrsflächen Versickerung "über die Schulter" 3. Sondergebiet SO3 a. Dachflächen (ca. 1.520 m²) Ableitung über zwei Sickermulden im Übrigen Ableitung direkt vom Dach in das umgebende Grünland (Reitstall). b. Stellplatz-/Verkehrsflächen Versickerung "über die Schulter". Entsprechend wurden folgende zeichnerischen Festsetzungen in den Bebauungsplan aufgenommen: Seite 19 (33) BPL Nr. 159.1 Erftstadt-Konradsheim "Jahnshof" (Pflegezentrum)
Rohrrigole innerhalb des SO1.
Entwässerungs-Mulden innerhalb des SO3
Fläche für die Regenrückhaltung. Ferner wird das Entwässerungskonzept durch zusätzliche Textliche Festsetzungen gesichert:
Die Niederschlagsentwässerung der Hochbauten innerhalb des Sondergebietes SO2 ist über eine Sammelleitung in die Fläche für die festgesetzte "Regenrückhaltung" zu führen.
Die Niederschlagsentwässerung innerhalb des Sondergebietes SO3 der Reithalle (ca. 1.520 m² Dachflächen) ist in die festgesetzten Sickermulden (siehe P3 und P5) zu führen.
Die Niederschlagswässer der übrigen Dachflächen der Reithalle (Stallungen) sind in das umliegende Grünland einer Flächenversickerung zuzuführen.
Gemeinschaftsstellplatzanlage GSt1
Die Gemeinschaftsstellplatzanlage GSt1 ist zu befestigen. Die Entwässerung erfolgt durch Einleitung in das örtliche Kanalnetz. Aufgrund der Lage des Plangebietes innerhalb der geplanten Wasserschutzzone III A des Wasserwerks Erftstadt-Dirmerzheim kann nur unbelastetes oder schwach belastetes Niederschlagswasser vorzugsweise über Flächen-, Mulden- oder Muldenrigolenversickerung abgeführt werden. Da derzeit nicht absehbar ist, ob und wann eine Schutzgebiets-Verordnung in Kraft tritt, wird zunächst eine Versickerung der im Bereich der Altbebauung anfallenden Niederschläge über eine Rohrrigole angestrebt. Der Gutachter weist darauf hin, dass die Rohrrigole - sofern diese zur Ausführung kommt - bei Inkrafttreten einer Schutzgebietsverordnung ggf. stillzulegen ist. Alternativ sieht das Entwässerungskonzept den Anschluss an die öffentliche Kanalisation vor. Da eine Entscheidung hierzu noch aussteht, lässt der Bebauungsplan beide Möglichkeiten offen. Im Übrigen wird seitens des Bodengutachters kein Regelungsbedarf zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen gesehen. Nach Angaben des Gutachters wurde das Entwässerungskonzept mit dem Rhein-Erft-Kreis und dem Erftverband abgestimmt. 5.7 Festsetzungen zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen 5.7.1 Schall Der Bebauungsplan Nr. 159.1 Erftstadt-Konradsheim "Jahnshof" sieht die Errichtung eines Pflegezentrums vor. Das Plangebiet wird durch den Verkehrslärm der Landesstraße L 162 sowie der Kreisstraße K 44 beaufschlagt. Weiterhin wirkt der Bauernmarkt Schumacher an der Frenzenstraße 122 lärmmäßig auf das Plangebiet ein. Durch den Park- und Fahrverkehr nebst Ladebetrieb und Reitanlage innerhalb des Plangebietes können sich Immissionskonflikte zu der umgebenden Bebauung ergeben. Aus diesen Gründen Seite 20 (33) BPL Nr. 159.1 Erftstadt-Konradsheim "Jahnshof" (Pflegezentrum) wurde zu dem Bebauungsplan Nr. 159.1 die Erstellung eines Schalltechnischen Gutachtens beauftragt. In diesem Rahmen ist eine Schallimmissionsprognose zu erstellen. Auf rechnerischer Basis mit abgestimmten Ausgangsdaten sind die lärmtechnischen Auswirkungen zu prüfen. Die festgestellten Belastungen sind unter dem Aspekt gesunder Wohn- und Arbeitsverhältnisse zu beurteilen. Grundlage bilden hierfür die Orientierungswerte für die städtebauliche Planung gemäß Beiblatt 1 zu DIN 18005-1 in Verbindung mit den Immissionsrichtwerten der TA Lärm 98. Im Einzelnen wurden die Untersuchungszielen wie folgt differenziert:
Berechnung der Geräuschimmissionen im Plangebiet ausgehend von der Landesstraße L 162 und der Kreisstraße K 44, Beurteilung der Lärmverhältnisse nach DIN 18005-1
Berechnung der Geräuschimmissionen im Plangebiet ausgehend von dem Bauernmarkt Schumacher, Beurteilung der Lärmverhältnisse nach DIN 18005-1 in Verbindung mit der TA Lärm 98
Berechnung der Geräuschimmissionen an der Bebauung außerhalb des Plangebietes ausgehend von den Emittenten im Plangebiet, Beurteilung der Lärmverhältnisse nach der TA Lärm 98
Dimensionierung der aktiven und passiven Lärmschutzmaßnahmen. Gemäß § 1 BauGB i.V.m. § 50 BImSchG ist es geboten, die Belange des Schallschutzes in die Abwägung mit den übrigen Planungsabsichten einzubeziehen. Dabei sind höchst zulässige Grenzwerte oder Richtwerte für die städtebauliche Planung gesetzlich nicht festgelegt. Die Orientierungswerte nach Beiblatt 1 zur DIN 18005-1 stellen eine sachverständige Konkretisierung für die in der Bauleitplanung zu berücksichtigenden Ziele des Schallschutzes dar. Diese Orientierungswerte sind aus der Sicht des Schallschutzes im Städtebau nur erwünschte Zielwerte, jedoch keine Grenzwerte. Insbesondere in vorbelasteten Gebieten - wie im vorliegenden Fall kann eine Überschreitung unvermeidbar sein. Hier müssen im Rahmen der Abwägung die Überschreitungen begründet und / oder aktive, passive und planerische Maßnahmen getroffen und rechtlich abgesichert werden. Das Pflegezentrum soll als Sondergebiet festgesetzt werden, in dem die Nutzung "Wohnen" überwiegt. Alle geplanten Nutzungen werden daher als "in einem Allgemeinen Wohngebiet gelegen" beurteilt. Die DIN 18005 weist für Pflegeheime keinen besonderen Schutz aus, so dass auch für diese Gebäude die Orientierungswerte für ein Allgemeines Wohngebiet angehalten werden können. Die im Verfahren aufgeworfene Frage, ob für das Nebeneinander Demenzeinrichtung - Bauernmarkt Schumacher ein erhöhter Schutzanspruch gemäß TA Lärm 98 Ziffer 6.1 f. zugrunde gelegt werden sollte, wurde verneint. Die TA Lärm 98 Ziffer 6.1 f. gilt für Kurgebiete, Krankenhäuser und Pflegeanstalten. Die geplante Demenzeinrichtung ist als "Wohnheim" keiner der benannten Kategorien zuzuordnen. Insbesondere handelt es sich nicht um eine Anstalt des öffentlichen Rechts zur Erfüllung besonderer öffentlicher Aufgaben. Seite 21 (33) BPL Nr. 159.1 Erftstadt-Konradsheim "Jahnshof" (Pflegezentrum) Vor diesem Hintergrund werden dem Gutachten die Orientierungswerte für ein Allgemeines Wohngebiet zugrunde gelegt. Die Freiflächen östlich des Sondergebietes SO2 sind als Private Grünfläche einzustufen. Das Umfeld zum Plangebiet ist als Dorfgebiet vorgegeben. Untersuchungsziel B ( Bauernmarkt Schumacher) Danach verursacht der Bauernmarkt Schumacher an der Frenzenstraße 122 gemäß Auswertung der vorliegenden Prognoseergebnisse durch den Gutachter im Plangebiet keine nachteiligen Lärmverhältnisse. Zu den Untersuchungszielen A und D empfiehlt der Gutachter als Ergebnis die Festsetzung folgender Maßnahmen, die entsprechend zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen in den Bebauungsplan aufgenommen wurden: A Aktive Schallschutzmaßnahme A.1 Zum Schutz der Nutzung im SO2 vor den Lärmeinwirkungen der Kreisstraße K 44 ist im Bereich der nördlichen Plangebietsgrenze ein aktiver Lärmschutz zu errichten. Die Maßnahme kann in Form einer Lärmschutzwand, eines Lärmschutzwalls oder einer Wall- / Wandkombination ausgeführt werden. Bei einer Ausführung als Lärmschutzwand wird mindestens ein bewertetes Schalldämmmaß erf. Rw = 15 dB der Konstruktion gefordert. Die in der Planzeichnung festgesetzten Wandabschnitte sind in folgenden Höhen über vorhandenem Gelände auszuführen:
L1: 3,0 m
L2: 2,5 m
L3: 2,0 m. Der Parkplatz GSt1 wird zum vorbeugenden Immissionsschutz durch eine Lärmschutzwand zu der nach Norden angrenzenden Freifläche Frenzenstraße 142 abgeschirmt. Die in der Planzeichnung festgesetzte Lärmschutzwand ist mit einer Mindesthöhe von H = 1,8 m in Bezug zum anstehenden Parkplatzniveau und einem bewerteten Schalldämm-Maß erf. Rw ≥ 15 dB auszuführen. Zum Schutz vor Lärmeinwirkungen der Gemeinschaftsstellplatzanlage GSt1 wird zur südlichen Abschirmung eine Lärmschutzwand von 2,0 m Höhe festgesetzt (siehe Planzeichnung). Die Festsetzung der südlichen Abschirmung verliert mit Realisierung von Bauteil BT 5 ihre Gültigkeit. A.2 A.3 B Passive Schallschutzmaßnahmen Die zur Frenzenstraße L 162 hin orientierten Westfassaden der Bauteile BT 1, 2, 3 und 6 sowie die Südfassade (Westteil) des Bauteils BT 3 werden oberhalb der Orientierungswerte von tags 55 dB(A) und nachts 45 dB(A) beaufschlagt. Eine Belastung oberhalb des Orientierungswertes für die Nachtzeit liegt auch an den Nordfassaden Bauteile BT 4 und 5, an der Ostfassade Bauteil BT 6 und an der Südfassade (Ostteil) Bauteil BT 3 vor. Da hier sinnvolle aktive Lärmschutzmaßnahmen nicht möglich sind, wird für diese Fassaden ein passiver Schallschutz festgesetzt. Die Maßnahmen gelten für alle schutzbedürftigen Aufenthaltsräume nach DIN 4109. Ne- Seite 22 (33) BPL Nr. 159.1 Erftstadt-Konradsheim "Jahnshof" (Pflegezentrum) benräume wie Abstellräume, Bäder, Treppenhäuser und dergleichen bleiben unberücksichtigt. In der nachfolgenden Tabelle 1 sind für die betroffenen Fassaden die festgesetzten Lärmpegelbereiche und die daraus resultierenden Anforderungen an die Luftschalldämmung nach DIN 4109, Tabelle 8, zusammengestellt. Hierbei wurden die berechneten Beurteilungspegel-Tagzeit den maßgeblichen Außenlärmpegeln gleichgesetzt, erhöht um einen Zuschlag von 3 dB(A) nach DIN 4109. Die geforderte Schalldämmung gilt als resultierendes Gesamt-Schalldämmmaß erf. R´w.res aus der Summe der Dämmung der Einzelbauteile unter Berücksichtigung der jeweiligen Flächenanteile. Der Nachweis der Anforderungen im Einzelnen ist im Genehmigungsverfahren nach DIN 4109 zu führen. B.1 Reithalle
Die Außenbauteile der Reithalle müssen ein bewertetes Schalldämmmaß erf. Rw ≥ 30 dB aufweisen. Die Anforderungen sind durch Prüfzeugnisse oder nach DIN 4109 zu belegen.
Auf dem Reitplatz als Außenanlage ist der Einsatz elektroakustischer Geräte nicht zulässig. B.2 Kleintierhaltung Die innerhalb der Gartenanlage P6 zur Haltung zulässigen Kleintiere sind nachts in geschlossenen Stallungen unterzubringen. B.3 Verkehrsanbindungen
Die Stellplatzanlagen GSt2 und GSt3 werden über eine Durchfahrt im Bauteil BT 1 von der Frenzenstraße aus erschlossen. Seite 23 (33) BPL Nr. 159.1 Erftstadt-Konradsheim "Jahnshof" (Pflegezentrum)
Die Stellplatzanlagen GSt1, GST4 und GST5 werden über die Zufahrt an der Kreisstraße K 44 erschlossen.
Die Stellplatzanlage GST1 erhält eine zweite Anbindung über die Durchfahrt im Bauteil BT 6 an die Frenzenstraße. B.4 Betriebszeiten
Der Lkw-Lieferverkehr wird an allen Tagen auf die Tagesstunden zwischen 07.00 Uhr und 20.00 Uhr beschränkt.
Die Nutzung der Reithalle wird an allen Tagen auf die Tagesstunden zwischen 07.00 Uhr und 20.00 Uhr beschränkt. B.5 Flächenbelag
Die Stellplatzanlagen und Fahrwege im Sondergebiet SO1 sind aus einem Asphaltbeton, einem nicht geriffelten Gussasphalt oder einem Verbundsteinpflaster herzustellen. In die Planzeichnung wurden entsprechend die Festsetzungen von Lärmschutzwand, - wall und -mauern sowie Lärmpegelbereich an den Fassaden im SO1 aufgenommen. Dabei erstreckt sich die Wallanlage parallel zur K 44 im Landschaftsschutzgebiet und ist durch geeignete Begrünung in den Landschaftsraum zu integrieren. Bei Einhaltung der empfohlenen Schallschutzmaßnahmen ist von gesunden Wohnund Arbeitsverhältnissen auszugehen. 5.7.2 Abbruch- und Verwertungskonzept / Altlasten u.ä. Die Errichtung des geplantes Pflegezentrums bedingt im Bereich des Jahnshofes teilweise den Rückbau der vorhandenen Bausubstanz und Entsiegelung verschiedener Freiflächen. Zur planungsrelevanten Beurteilung der verbleibenden Bausubstanz und vorhandenen Böden wurden entsprechende Gutachten in Auftrag gegeben. Als Ergebnis liegen folgende Ausarbeitungen des Büros Dr. Tillmanns & Partner GmbH vor:
Baugrund-, altlasten- und versickerungstechnische Untersuchung
Rückbau- und Entsorgungskonzept für Teilbereiche des Jahnshofs in ErftstadtKonradsheim. Als Ergebnis bleibt festzuhalten, dass die Gutachter aufgrund der unauffälligen Untersuchungsergebnisse keine Bedenken gegen die Umnutzung von einer landwirtschaftlichen Hofstelle in eine sensiblen Wohnnutzung haben. Gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse seien gewährleistet. Auch im Hinblick auf die vorhandenen Boden- und Wasserverhältnisse wurden z.B. im Hinblick auf Gründung von Baumaßnahmen keine Anforderungen für das Bebauungsplanverfahren definiert. Unabhängig davon wurde im Anschluss an die Textlichen Festsetzungen die im Rahmen der Frühzeitigen Beteiligungen der Träger öffentlicher Belange eingegangenen allgemeinen Hinweise auf die vorliegenden Grundwasserverhältnisse, die La- Seite 24 (33) BPL Nr. 159.1 Erftstadt-Konradsheim "Jahnshof" (Pflegezentrum) ge in der geplanten Wasserschutzzone, Bodenschutz-Maßnahmen und die Niederschlagswasserentsorgung aufgenommen. 5.8 Gestaltung Durch die Festsetzung der Dachformen und Firstrichtungen soll Einfluss auf die äußere Gestaltung des Pflegezentrums genommen werden. Diese Vorgaben orientieren sich insbesondere im Bereich des Jahnshofes am historischen Gebäudebestand. Dementsprechend sind die Dächer der Gebäude im Bereich der historischen Hoflage SO1 den historischen Strukturen angepasst als Walmdächer oder walmdachähnlich auszuführen. Im Bauteil BT 3 sind auch Flachdachelemente zulässig. Zum Schutz der Privatsphäre der angrenzenden Eigentumsflächen sind im Bereich des geplanten öffentlichen Fuß- und Radweges innerhalb des Flurstücks 692 Einfriedungen in Form von Mauern, Zäunen, Hecken o.ä. bis 2 m Höhe zulässig. 5.9 Flächen oder Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur und Landschaft und Begrünungsmaßnahmen (§ 9 Abs. 1 Nr. 20 und Nr. 25 a und b BauGB i.V.m. § 1 a BauGB) Zur Gewährleistung eines nachhaltigen Begrünungs- und Gestaltungskonzeptes, das auch den Zielsetzungen des Landschaftsschutzes gerecht wird, sind folgende Maßnahmen umzusetzen: 5.9.1 Sondergebiet SO1

Pflanzmaßnahmen im Innenhof Die zur Anpflanzung festgesetzten Bäume sind als hochstämmige Laubbäume mit einem Stammumfang von mindestens 16/18 zu pflanzen, dauerhaft zu erhalten und bei Verlust zu ersetzen. Zu verwenden sind kleinkronige Arten und Sorten. Die Größe der Baumscheiben sollte mindestens 6 m² betragen. Befahrbare Abdeckungen der Baumscheiben sind zulässig. Gegen Anfahren sind geeignete Schutzmaßnahmen zu treffen. Vorgaben für die Eingrünung des Flurstücks 692 im Süden des Sondergebietes SO1 Die Freiflächen des Flurstücks 692 sind mit kleinkronigen Laubbäumen, Ziersträuchern, bodendeckenden Gehölzen, Rasenflächen, Stauden und Gräsern zu begrünen. Dabei ist die Anpflanzung von buntlaubigen Gehölzen und Koniferen auf Einzelgehölze zu beschränken. Der Anteil an buntlaubigen Gehölzen und Koniferen darf in der Summe 15 % der jeweiligen Pflanzkategorie nicht überschreiten. 5.9.2 Bereich Sondergebiet SO2
Uferzone Lechenicher Mühlengraben (P11-2) Die Uferzonen P11-2 sind für die natürliche Vegetationsentwicklung von Nutzungen freizuhalten. Innerhalb eines Abstandes von 3 m zur Uferlinie sind nur vereinzelte Gehölze oder Gehölzgruppen mit Arten der Gehölzliste 2 (siehe Textliche Festsetzungen) zulässig. Seite 25 (33) BPL Nr. 159.1 Erftstadt-Konradsheim "Jahnshof" (Pflegezentrum) 5.9.3 Sondergebiet SO2


Gehölzbestand am Mühlengraben (P2) Innerhalb der festgesetzten Fläche ist der Bestand dauerhaft zu erhalten. Für Neu- und Ergänzungspflanzungen sind Arten der Gehölzliste 2 zu verwenden. Baumpflanzungen GSt4 Die zur Anpflanzung festgesetzten Bäume sind als hochstämmige Laubbäume mit einem Stammumfang von mindestens 16/18 zu pflanzen, dauerhaft zu erhalten und bei Verlust zu ersetzen. Zu verwenden sind Arten der Gehölzliste 1. Die Größe der Baumscheiben sollte mindestens 6 m² betragen. Befahrbare Abdeckungen der Baumscheiben sind zulässig. Gegen Anfahren sind geeignete Schutzmaßnahmen zu treffen. Gemeinschaftsstellplatzanlage GSt4 Die Gemeinschaftsstellplatzanlage GSt4 ist als befestigte Fläche anzulegen. Die Fläche ist vorbehaltlich wasserwirtschaftlicher Belange ausschließlich in die Vegetationsflächen oder über belebte Mulden im Umfeld zu entwässern. Die Gemeinschaftsstellplatzanlage GSt4 ist unter Integration der Lärmschutzmaßnahme sowie der Zaunanlage wie folgt einzugrünen:
Nördlich, östlich und westlich sind Arten der Gehölzliste 4 vorzusehen und dauerhaft zu erhalten.
Die übrigen Freiflächen im SO2 sind zusätzlich mit kleinkronigen Laubbäumen, Ziersträuchern, bodendeckenden Gehölzen, Rasenflächen, Stauden und Gräsern zu begrünen. Dabei ist die Anpflanzung von buntlaubigen Gehölzen und Koniferen auf Einzelgehölze zu beschränken. Der Anteil an buntlaubigen Gehölzen und Koniferen darf in der Summe 15 % der jeweiligen Pflanzkategorie nicht überschreiten. 5.9.4 Sondergebiet SO3



Uferzone Lechenicher Mühlengraben (P3) Innerhalb der Uferzone P3 ist eine der Versickerung von Oberflächenwasser dienende Mulde mit belebter Bodenschicht zulässig (siehe auch Festsetzung 5.2.2). Im Übrigen ist die Uferzone von Nutzungen freizuhalten. Innerhalb eines Abstandes von 3 m zur Uferlinie sind nur vereinzelte Gehölze oder Gehölzgruppen mit Arten der Gehölzliste 2 zulässig. Baumpflanzungen GSt5 Die zur Anpflanzung festgesetzten Bäume sind als hochstämmige Laubbäume mit einem Stammumfang von mindestens 16/18 zu pflanzen, dauerhaft zu erhalten und bei Verlust zu ersetzen. Zu verwenden sind Arten der Gehölzliste 1. Die Größe der Baumscheiben sollte mindestens 6 m² betragen. Befahrbare Abdeckungen der Baumscheiben sind zulässig. Gegen Anfahren sind geeignete Schutzmaßnahmen zu treffen. Gemeinschaftsstellplatzanlage GSt5 Die Gemeinschaftsstellplatzanlage GSt5 ist als befestigte Fläche anzulegen. Die Fläche ist vorbehaltlich wasserwirtschaftlicher Belange ausschließlich in die Vegetationsflächen oder über belebte Mulden im Umfeld zu entwässern. Die Gemeinschaftsstellplatzanlage GSt5 ist mit Arten der Gehölzliste 4 einzugrünen. Die Begrünung ist dauerhaft zu erhalten. Eingrünung entlang der südlichen Plangebietsgrenze (P4) Seite 26 (33) BPL Nr. 159.1 Erftstadt-Konradsheim "Jahnshof" (Pflegezentrum)
Die festgesetzte Fläche P4 ist mit hochstämmigen Laubbäumen der Gehölzliste 1 mit mindestens Stammumfang 16/18 zu pflanzen. Der Abstand der Bäume in der Reihe soll nicht mehr als 12 m betragen. Ergänzend ist eine Pflanzung mit Straucharten der Gehölzliste 3 vorzusehen. Pro 1,5 m² ist 1 Gehölz zu pflanzen. Die Gehölze sind fachgerecht zu pflegen, auf Dauer zu erhalten und bei Verlust zu ersetzen. Maßnahmenfläche P5 Innerhalb der festgesetzten Fläche P5 ist eine der Versickerung von Oberflächenwasser dienende Mulde mit belebter Bodenschicht zulässig (siehe auch Festsetzung 5.2.2). 5.9.5 Private Grünfläche
Zweckbestimmung: dem Pflegezentrum zugeordnete Gartenanlage mit Kleintierhaltung (P6)
Innerhalb der als Private Grünfläche mit der Zweckbestimmung "Gartenanlage mit Kleintierhaltung" festgesetzten Fläche sind die vorhandenen Gehölzbestände dauerhaft zu erhalten und bei Verlust durch Gehölze der Gehölzliste 4 zu ersetzen. Zusätzliche Ergänzungen können durch Laubgehölze, Hecken und Schnitthecken der Gehölzliste 4 erfolgen.
Zur inneren Erschließung der Gartenanlage sind Wege, ausgeführt mit leichtem Unterbau und mit wassergebundener Decke, in einem Gesamtumfang von bis zu 800 m² und einer Breite bis 2 m zulässig. Ferner ist zur Verbindung der Gemeinschaftsstellplatzanlage GSt4 und der südlichen Fahrradstraße eine befestigte Feuerwehrumfahrt zulässig.
Innerhalb der Gartenanlage ist eine Fläche von bis zu 3.000 m² für die Nutzung zum Ökologischen Landbau mit Kleintierhaltung zulässig. Hier sind 2 Gartenhäuser für die Unterbringung von Kleintieren und Gartengeräten bis zu einem Volumen von 30 m³ zulässig. Für die innere Erschließung dürfen Wege bis 1,5 m Breite mit leichtem Unterbau und mit wassergebundener Decke angelegt werden.
Zweckbestimmung: dem Pflegezentrum (SO3) zugeordnete Weidefläche mit Reitplatz (P7)
Die als Private Grünfläche mit der Zweckbestimmung Weideland festgesetzte Fläche darf durch Zaunanlagen in einzelne Weideeinheiten / Pferdekoppeln aufgeteilt werden. Die Zaunanlagen sind in Holz o.ä. Materialien in Naturtonfarben auszuführen. Weiße oder ähnlich helle Farben und Materialien sind unzulässig. Auf der Fläche P7 ist ein Pferdeunterstand mit einem Volumen von bis zu 30 m³ zulässig.
Die im Bereich des Weidelandes zur Anpflanzung oder zum Erhalt festgesetzten Gehölze sind dauerhaft gegen Verbiss zu schützen. 5.9.6 Regenrückhaltung (P8)
Die in der Planzeichnung mit P8 gekennzeichnete Graben- und Beckenfläche dient der Regenrückhaltung. Sie ist erstmalig in Abstimmung mit den zuständigen Fachbehörden für diese Funktion herzurichten. Sofern für die Erhaltung Seite 27 (33) BPL Nr. 159.1 Erftstadt-Konradsheim "Jahnshof" (Pflegezentrum) der Regenrückhaltungs-Funktion erforderlich, sind Pflegemaßnahmen der Fläche vorzusehen. Im Übrigen ist die Fläche naturnah zu belassen.
Die zur Erhaltung festgesetzten Bäume sind dauerhaft zu erhalten, zu pflegen und bei Verlust durch Hochstammbäume (Gehölzliste 1) zu ersetzen. 5.9.7 Uferzone Rotbach (P9)
Uferzone Rotbach Nord (P91) Innerhalb der festgesetzten Fläche ist eine Uferzone herzurichten. Der vorhandene Gehölzbestand ist nach Möglichkeit zu erhalten. Die Durchführung der Renaturierungsmaßnahme erfolgt in Abstimmung mit dem Erftverband.
Uferzone Rotbach Nord (P92) In der angrenzenden Uferzone P92 sind ergänzende Gehölzpflanzungen anzulegen. Es sind auf maximal 1/3 der Fläche Gehölze der Gehölzliste 2 vorzusehen.
Uferzone Rotbach Süd (P93) Innerhalb der festgesetzten Fläche ist eine Renaturierung des Rotbachs mit Uferabflachung und Anlage von Standorten mit unterschiedlicher natürlicher Wasserversorgung anzulegen. Auf maximal 1/3 der Fläche sind zur Strukturierung Pflanzen aus Gehölzen der Pflanzliste 2 vorzusehen.
Die Uferzonen P91 und P93 sind der natürlichen Vegetationsentwicklung vorbehalten und von Nutzungen freizuhalten. 5.9.8 Übergang zum Freien Landschaftsraum Die entlang der festgesetzten Nutzungsartengrenze östlich der Sondergebiete SO2 und SO3 zur Anpflanzung festgesetzten Bäume sind als hochstämmige Laubbäume mit einem Stammumfang von mindestens 16/18 zu pflanzen, dauerhaft zu erhalten und bei Verlust zu ersetzen. Zu verwenden sind Arten der Gehölzliste 1. Der Abstand der Bäume in der Reihe soll nicht mehr als 12 m betragen. 5.9.9 Eingrünung entlang der südlichen Plangebietsgrenze (P10) Die festgesetzte Fläche P10 ist mit hochstämmigen Laubbäumen der Gehölzliste 1 mit einem Stammumfang von mindestens 16/18 zu pflanzen. Der Abstand der Bäume in der Reihe soll nicht mehr als 12 m betragen. 5.9.10 Allee Die entlang der östlichen Zufahrt zwischen den Privaten Grünflächenbereichen P6 und P7 zur Anpflanzung festgesetzten Bäume sind als hochstämmige Laubbäume mit einem Stammumfang von mindestens 16/18 zu pflanzen, dauerhaft zu erhalten und bei Verlust zu ersetzen. Zu verwenden sind Arten der Gehölzliste 1. Der Abstand der Bäume in der Reihe soll nicht mehr als 12 m betragen. Seite 28 (33) BPL Nr. 159.1 Erftstadt-Konradsheim "Jahnshof" (Pflegezentrum) 5.9.11 Externe Ausgleichsmaßnahmen Zur Abrundung des grünordnerischen Gesamtkonzeptes sind östlich des Rotbaches zusätzlich zu den innerhalb des Plangebietes festgesetzten Gestaltungs- und Begrünungsmaßnahmen folgende Pflanzmaßnahmen vorzusehen: Zum Ausgleich der Eingriffe in Natur und Landschaft werden gemäß § 9 Abs. 1 a BauGB auf einer Fläche von ca. 2.000 m² auf den Flurstücken 67 und 129, Flur 37 in der Gemarkung Lechenich östlich des Rotbaches landschaftspflegerische Maßnahmen durchgeführt (P11). In Abstimmung mit dem Rhein-Erft-Kreis und dem Erftverband wird ein naturnaher Uferbereich entwickelt. Hierzu werden ungefähr 50 % der Fläche mit standortheimischen Baum- und Straucharten der Gehölzliste 2 und 4 bepflanzt. Die verbleibende Fläche kann sich durch Sukzession naturnah entwickeln. Durch die Umsetzung der vorstehenden Maßnahmen gelten die mit dem Vorhaben verbundenen Eingriffe in Natur und Landschaft als ausgeglichen. 5.10 Sonstige Festsetzungen Drei der fünf vorhandenen Brückenbauwerke über den Lechenicher Mühlengraben sollen erhalten bleiben und finden im Rahmen der Erschließungskonzeption des Pflegezentrums entsprechend Berücksichtigung. 6. Nachrichtliche Übernahme Das in die südliche Straßenfassade des Jahnshofes eingelassene Sandsteinkreuz mit Kruzifix ist als Denkmal in die Denkmalliste der Stadt Erftstadt aufgenommen. Der innerhalb des Plangebietes von Süden nach Norden verlaufende Lechenicher Mühlengraben ist ein Gewässer II. Ordnung. 7. Hinweise Aufgrund der vorliegenden Erkenntnisse zum Plangebiet sind im Anschluss an die Textlichen Festsetzungen folgende allgemeine Hinweise aufgenommen: 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. Kampfmittelräumdienst Grundwasser Wasserschutzzone Hochwasserschutz Bodenschutz Niederschlagswasser Flugsicherung Bodendenkmalpflege. Seite 29 (33) BPL Nr. 159.1 Erftstadt-Konradsheim "Jahnshof" (Pflegezentrum) 8. Behörden- und Öffentlichkeitsbeteiligungen 8.1 Frühzeitige Behördenbeteiligung zum BPL Nr. 159: Im Rahmen der Frühzeitigen Trägerbeteiligung zu dem Bebauungsplan Nr. 159 wurden keine Anregungen vorgetragen, die die Grundzüge der vorliegenden Planung berühren. Folgende Anregungen sind im weiteren Verfahren besonders zu beachten:
Gutachterliche Erfordernisse wie z.B. o Umwelt- / Artenschutzrechtliche Prüfungen o Landschaftspflegerische Eingriffs-/Ausgleichsbilanzierung o hydrogeologische Untersuchungen bzgl. Niederschlagswasserbeseitigung o mögliche schallschutztechnische Erfordernisse
Nähe zu Baudenkmälern, hier insbesondere zu dem Areal der Burg Konradsheim und dem Bauernhof Frenzenstraße 147
bergbaubedingte Grundwasserabsenkungen
geplante Wasserschutzzone III A der Wassergewinnungsanlage Dirmerzheim
Ausbau- und Unterhaltungsrichtlinien von Gewässerrandstreifen (Blaue Richtlinie) / Hochwasserschutz
Genehmigungsbedürftigkeit des Einbaus von Recyclingstoffen
räumliche Lage einer RWE-Freileitung. zum BPL Nr. 159.1: Im Rahmen der erneuten Beteiligung zu dem Bebauungsplan Nr. 159.1 wurden keine Anregungen vorgetragen, die die Grundzüge der vorliegenden Planung berühren. Folgende Anregungen sind zusätzlich im weiteren Verfahren besonders zu beachten:
verkehrlicher Anschluss an die K 44 (Einplanung eines Minikreisverkehrs im Ausfahrtsbereich zur K 44 als Anregung der Kreisstraßenbehörde)
Berufsfeuerwehr (Berücksichtigung von Aufstell- und Bewegungsflächen, Umfahrten und Feuerwehrtreppen)
Lärmschutz (Einstellung der Ergebnisse der vorliegenden schalltechnischen Untersuchung in den Bebauungsplan)
Flugsicherung (Aufnahme als Hinweis im Anschluss an die Textlichen Festsetzungen)
Bodendenkmalschutz (Einplanung einer archäologischen Sachverhaltsermittlung). Seite 30 (33) BPL Nr. 159.1 Erftstadt-Konradsheim "Jahnshof" (Pflegezentrum) 8.2 Frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung zum BPL Nr. 159: Im Rahmen der Öffentlichkeitsbeteiligung zu dem Plangebiet BPL Nr. 159 sind keine Anregungen eingegangen. zum BPL Nr. 159.1: Im Rahmen der Öffentlichkeitsbeteiligung wurde eine Bürgerversammlung durchgeführt und protokolliert. Im Rahmen dieser Veranstaltung wurden keine Anregungen vorgetragen, die die Grundzüge der Planung berühren. 9. Standort- und Planungsalternativen 9.1 Standortalternativen Aus regionalplanerischer Sicht sollte die bauliche Entwicklung innerhalb des Stadtgebietes Erftstadt vorrangig in den im rechtskräftigen Regionalplan als Allgemeine Siedlungsbereiche ausgewiesenen Stadtteilen Bliesheim, Dirmerzheim, Erp, Friesheim, Gymnich, Kiersdorf, Köttingen, Lechenich und Liblar erfolgen. Das geplante Pflegezentrum hat einen erheblichen Freiflächenbedarf, der hier über 75 % der Gesamtanlage ausmacht. Innerhalb der benannten, zur Entwicklung vorgesehenen Stadtteile sind keine Grundstücksflächen bekannt, die diese räumlichen Bedarfe des Pflegezentrums decken könnten und eigentumsrechtlich verfügbar wären. Zudem ist ein Standort innerhalb eines zentralen Siedlungsbereiches aus stadtplanerischer Sicht auch aufgrund der zu Therapiezwecken erforderlichen Freiflächenbedarfe einschließlich Klein- und Reittierhaltung nur bedingt geeignet. Für ein Vorhaben der geplanten Art ist daher ein Standort im Randbereich eines zentralen Siedlungsbereiches zu bevorzugen. Aufgrund der Nähe (1500 m) zum Ortszentrum des Siedlungsbereiches Lechenich (Siedlungsschwerpunkt) und seiner zentralen Lage im Stadtgebiet Erftstadt bietet sich der Jahnshof am nördlichen Siedlungsrand von Konradsheim als geeigneter Standort an, da
das Grundstück die für ein Pflegezentrum erforderlichen Flächenbedarfe bietet
sich die geplante Nutzung einschließlich der therapeutischen Klein- und Reittierhaltung in die nähere Umgebung mit überwiegend Dorfgebietscharakter einfügt
über die K 44 an das BAB-Netz A1/A61 ein guter Anschluss an das überörtliche Individualverkehrsnetz genutzt werden kann und darüber
insbesondere auch eine gute Anbindung an das Marienhospital ErftstadtFrauenthal besteht (Entfernung ca. 3 km)
die nahe gelegenen Stadtteile Lechenich (ca. 1 km), Dirmerzheim (ca. 1 km) und Liblar (ca. 4 km) auch über das bestehende ÖPNV-Netz erreichbar sind und
die Immobilie eigentumsrechtlich verfügbar ist. Seite 31 (33) BPL Nr. 159.1 Erftstadt-Konradsheim "Jahnshof" (Pflegezentrum) Damit erfüllt der Standort Jahnshof nicht nur die wesentlichen projektspezifischen Anforderungen, sondern erscheint auch aus regionalplanerischer Sicht gut geeignet. Diese Integration in die gegebenen räumlichen Strukturen wäre in den zentralen Siedlungsbereichen nicht gegeben. Ein Alternativstandort mit vergleichbaren Gebäude- und Freiflächenqualitäten der beschriebenen Art ist nicht bekannt. 9.2 Planungsalternativen Als Planungsalternative ist der Verzicht auf das vorliegende Zukunftsprojekt "Pflegezentrum Jahnshof" zu behandeln ("Nullvariante"). Mit diesem Verzicht würde nicht nur eine Möglichkeit der Nachnutzung einer das Straßenbild prägenden Bestandsbebauung im Norden von Konradsheim entfallen. Vielmehr bietet sich der Standort, wie ausgeführt, insbesondere aufgrund


des vorhandenen Gebäude- und Flächenangebotes, der regionalen Lage und fachlichen Bezüge, u.a. zum Marienhospital Erftstadt-Frauenthal für die bedarfsorientierte Errichtung eines Kompetenzzentrums "Pflege" des vorgestellten Nutzungsspektrums an. Gleichzeitig sollen mit dem Gesamtkonzept die landschaftsökologischen Zielsetzungen aus dem rechtskräftigen Landschaftsplan

zur Renaturierung des Lechenicher Mühlengrabens sowie Umsetzung bestimmter Nutzungs- und Gestaltungsinhalte für die ehemaligen landwirtschaftlichen Flächen berücksichtigt werden. Negative Auswirkungen auf die städtebaulichen Strukturen von Konradsheim werden nicht erwartet,
da sich das Pflegezentrum zur Frenzenstraße in den Bestandsstrukturen der ehemaligen Hofanlage einfügt,
die Einrichtung ein weitgehend autarkes Versorgungssystem gewährleisten wird,
zusätzliche Infrastruktureinrichtungen nicht erforderlich werden,
die wesentliche Erschließung über die K 44 mit unmittelbarem Anschluss an das überörtliche Individualverkehrsnetz erfolgen wird,
die Tiefenentwicklung nach Osten die bereits im Süden vorhandenen Bebauungs-Fluchtlinien aufgreift und
sich vor der Kulisse der bestehenden Hofanlage moderat in das Landschaftsbild einfügt. Seite 32 (33) BPL Nr. 159.1 Erftstadt-Konradsheim "Jahnshof" (Pflegezentrum) Vor diesem Hintergrund wird auch die projektbedingte Entwicklung über den Lechenicher Mühlengraben hinaus nach Osten aus planerischer Sicht als vertretbar erachtet. 10. Planverwirklichung Die Sicherung einer geordneten städtebaulichen Entwicklung bedingt die Aufstellung eines Bebauungsplanes sowie die entsprechende Anpassung von Landschafts- und Flächennutzungsplan. Aufgrund der gegebenen Eigentumsstrukturen wären zur Umsetzung des geplanten Sondergebietes keine bodenordnerischen Maßnahmen erforderlich. Die mit der Planung, Umsetzung und Erschließung verbundenen Kosten würden von dem Eigentümer getragen. Die Regelungsbedarfe bzgl. des durch das Verfahrensgebiet führenden öffentlichen Fuß- und Radweg einschließlich Verkehrsanbindung an die K 44 sowie die Durchführung der externen Ausgleichsmaßnahmen auf dem städtischen Grundstück bedürfen der vertraglichen Regelung zwischen dem Eigentümer, der Stadt Erftstadt sowie dem Rhein-Erft-Kreis. Es können ferner Regelungsbedarfe mit dem Erftverband bestehen. 11. Umweltbericht einschließlich Landschaftspflegerischer Fachbeitrag und Artenschutzrechtliche Prüfung Der Umweltbericht liegt als eigenständige Ausarbeitung der Planungsgesellschaft mbH Smeets + Damaschek, Erftstadt, vor und ist wesentlicher Bestandteil dieser Begründung. 12. Weitere wesentliche Bestandteile des Bebauungsplanes:
Kurzgutachten "Pflegezentrum Jahnshof", Konradsheim, H.-J- Schürgers, Stand März 2010 Verkehrsgutachten zum BPL Nr. 159.1 Erftstadt-Konradsheim "Jahnshof" (Pflegezentrum), IVV Aachen, Entwurfsstand 17.02.2010 Schalltechnisches Gutachten SI-ES 10/035/02, SWA Aachen GmbH, Entwurfsstand 26.02.2010 Rückbau- und Entsorgungskonzept für Teilbereiche des Jahnshofes in Erftstadt-Konradsheim, Dr. Tillmanns & Partner GmbH, Bergheim, Stand 17.02.2010. Baugrund-, altlasten- und versickerungstechnische Untersuchung, Dr. Tillmanns & Partner GmbH, Bergheim, Stand 23.02.2010. Artenschutzbeitrag, Smeets + Damaschek, Erftstadt, Stand März 2010.




Seite 33 (33) BPL Nr. 159.1 Erftstadt-Konradsheim "Jahnshof" (Pflegezentrum) Der BPL Nr. 159.1 Erftstadt-Konradsheim "Jahnshof" (Pflegezentrum) hat mit dieser Begründung gemäß § 3 Abs. 2 BauGB in der Zeit vom _________ bis einschließlich __________ öffentlich ausgelegen. Erftstadt, den _________________ Der Bürgermeister i.A. Wirtz (Stadtbaudirektor)