Beschlussvorlage (Anlage 4 Begründung)

7. Änderung des Flächennutzungsplanes der Stadt Erftstadt Erftstadt-Konradsheim "Jahnshof" (Pflegezentrum) -BEGRÜNDUNGBegr_FNP_0204.doc 02. Sep. 2010 Inhaltsübersicht 1. Anlass der Planung 2. Räumlich-strukturelle Situation 3. Ziele der Planung 4. Planungsrecht 5. Änderung des Flächennutzungsplanes 6. Hinweise 7. Behörden- und Öffentlichkeitsbeteiligungen 8. Standort- und Planungsalternativen 9. Planverwirklichung 10. Umweltbericht als Teil B der Begründung 11. Weitere wesentliche Bestandteile des Bebauungsplanes Seite 2 (15) 7. Änderung des FNP Erftstadt-Konradsheim "Jahnshof" (Pflegezentrum) 1. Anlass der Planung Mit der 7. Änderung des Flächennutzungsplanes der Stadt Erftstadt soll die planungsrechtliche Voraussetzung für die Realisierung des parallel in Aufstellung befindlichen Bebauungsplanes Nr. 159.1 "Pflegezentrum Jahnshof" in ErftstadtKonradsheim geschaffen werden. 2. Räumlich-strukturelle Situation Der "Jahnshof" ist ein ehemaliges landwirtschaftliches Gehöft mit siedlungshistorischer Bedeutung für die Ortslage Erftstadt-Konradsheim. Hierbei handelt es sich um eine rd. 6.000 m² große Anlage zwischen Frenzenstraße (L 162) und Lechenicher Mühlengraben sowie eine rd. 60.000 m² große, bis an den Rotbach reichende und weitgehend unbebaute landwirtschaftliche Fläche. In selbem Eigentum steht das südlich an den Jahnshof angrenzende Flurstück 692. Das Grundstück ist mit abgängigen baulichen Anlagen bestanden. Daher bietet sich die Einbeziehung dieses Randstreifens in die Neuplanung an. Östlich der Hoflage bzw. des Lechenicher Mühlengrabens befindet sich neben einer von befestigten Flächen umgebenen ehemaligen Reithalle ferner ein großes Rückhaltebecken mit Grabenzulauf parallel zur K 44, Am Golfplatz. Über eine vorhandene Brückenanlage erfolgt die nördliche Zufahrt zu den Freiflächen von der Kreisstraße aus. Der übrige Stadtteil Konradsheim wird im Wesentlichen durch eine beidseitige Bebauung entlang der Frenzenstraße geprägt. Neben Wohnbebauung sind vereinzelte wohnverträgliche gewerbliche Nutzungen sowie ein landwirtschaftlicher Betrieb vorhanden. Infrastruktureinrichtungen sind im Norden des Stadtzentrums Lechenich über das vorhandene ÖPNV- und Individualverkehrsnetz unmittelbar erreichbar. Ein neu eingerichteter Fußgängerüberweg in Höhe des Jahnshofes ermöglicht die sichere Querung der Frenzenstraße. Quelle: ÖBVI-Büro Ehrenstein Seite 3 (15) 7. Änderung des FNP Erftstadt-Konradsheim "Jahnshof" (Pflegezentrum) Durch die östlich des Lechenicher Mühlengrabens vorgesehene Bebauung wird die östliche Bauflucht der vorhandenen baulichen Nutzungen im Süden aufgegriffen: Quelle: Terramapserver 3. Ziele der Planung Bereits vor einigen Jahren wurde die landwirtschaftliche Nutzung des Jahnshofes aufgegeben. Der neue Eigentümer hat sich seitdem über Umnutzungsmöglichkeiten im Rahmen einer Bestandssicherung der das Straßenbild prägenden baulichen Anlage Gedanken gemacht. Als Ergebnis wurde zunächst für den nach § 34 Baugesetzbuch (BauGB) zu beurteilenden Hofbereich eine Bauvoranfrage für eine Nutzungsänderung und den Umbau bzw. die Sanierung gestellt. Aufgrund der bereits stattgefundenen und noch zu erwartenden stadträumlichen Entwicklungsprozesse wurde seitens der Stadtverwaltung Erftstadt generell der Bedarf gesehen, die Ortslage Konradsheim östlich der Frenzenstraße einer geordneten städtebaulichen Entwicklung zuzuführen. Vor diesem Hintergrund erfolgte die Einleitung des Bebauungsplanes Nr. 159 Erftstadt-Konradsheim, Frenzenstraße. Im Rahmen der frühzeitigen Trägerbeteiligung wurden keine Anregungen vorgetragen, durch die die Grundzüge der vorgesehenen Planung in Frage gestellt werden. Die seit den ersten konzeptionellen Erwägungen zur Umnutzung des Jahnshofes zu einer auf verschiedene Zielgruppen ausgerichteten Pflegeeinrichtung geführte fachtechnische Auseinandersetzung mit diesem Thema hat ergänzende raumbedeutende Bedarfe und Synergien erkennen lassen. Insbesondere wurde deutlich, dass der Seite 4 (15) 7. Änderung des FNP Erftstadt-Konradsheim "Jahnshof" (Pflegezentrum) Umbau einer (mehrgeschossigen) Bestandsimmobilie zur Unterbringung und Versorgung von Demenzkranken nach neuzeitlichen Erkenntnissen nicht optimal ist, da in den vorgegebenen Rahmen die krankenspezifischen Raum- und Orientierungsstrukturen nicht zu realisieren sind. Diese lassen sich nach neuzeitlichen Erfahrungen besser in einem Gebäude auf einer Ebene umsetzen. Hieraus entwickelte sich unter Einbeziehung der Jahnshof-Flächen östlich des Lechenicher Mühlengrabens ein Gesamtkonzept mit folgenden Elementen: Facheinrichtung für medizinische Rehabilitation Tagespflege Stationäre Demenzeinrichtung Therapeutisches Reiten Ökologischer Landbau mit Kleintierhaltung zu therapeutischen Zwecken Ärztliche Betreuung Ambulanter Pflegedienst Verwaltung und bis zu 3 Wohneinheiten, davon mindestens 2 ausschließlich für Betriebspersonal u.ä. des Pflegezentrums
kleine Versorgungseinheit.







Für die jeweiligen Nutzungssegmente wurden die Standort- und Flächenbedarfe im Einzelnen abgestimmt. Das gilt insbesondere für die Bauform der Demenzeinrichtung, deren inneres Erschließungssystem aus medizinischen Erkenntnissen im Umgang mit Demenz-Erkrankten als Endlosschleife in 8-Form abzulesen ist. Ein positives Beispiel für diese Bauform ist u.a. die Demenzeinrichtung Pro8 Bedburg in Bedburg. Über das vorliegende Kurzgutachten Pflegezentrum "Jahnshof" der JH-Consulting GmbH wird der bereits seitens der beteiligten Fachämter und potenziellen Betreiber signalisierte Bedarf des geplanten Nutzungsspektrums im Einzelnen bestätigt. Jede Komponente des Pflegezentrums Jahnshof birgt, so das abschließende gutachterliche Fazit, sehr weit reichende Vorteile und auch Synergien für die Bewohner. Durch die aktive Zusammenarbeit mit der in der Nähe befindlichen Akutklinik "Frauenthal", der ca. 20 km entfernten Fachklinik für Psychiatrie und Psychotherapie Marienborn gGmbH in Zülpich sowie dem in ca. 23 km entfernt befindlichen Gerontopsychologischen Zentrums der Rheinischen Landesklinik Düren im Fachbereich Demenz wird eine ganzheitliche medizinische Versorgung des Pflegezentrums gewährleistet. Neben funktionalen Organisationseinrichtungen wie z.B. gemeinschaftlich genutzte Versorgungs-, Wäscherei- und Transporteinheiten bilden insbesondere auch die Freiflächennutzungen mit Ökologischem Landbau, Kleintier- und Pferdehaltung eine wesentliche Verbindung zwischen den Patienten der Fachklinik und der Demenzeinrichtungen. Dadurch bietet die vorliegende Konzeption die Möglichkeit, in die Medizinische Rehabilitation eine sozial-gesellschaftliche Komponente zu integrieren. Das Nutzungskonzept "Pflegezentrum Jahnshof" bietet sich hier aufgrund der an diesem Standort gebotenen baulichen Strukturen und Freiflächenangebote an und fügt sich mit Ökologischem Landbau, Kleintier- und Pferdehaltung in die vorhande- Seite 5 (15) 7. Änderung des FNP Erftstadt-Konradsheim "Jahnshof" (Pflegezentrum) nen dörflichen Strukturen ein. Ferner liegen auch aufgrund der zentralen Lage, guten Erreichbarkeit und guten Anbindung an das vorhandene ÖPNV-Netz ideale Voraussetzungen vor. 4. Planungsrecht 4.1 Regionalplan Die Ortslage Konradsheim und damit die für die Planung vorgesehene Fläche ist im gültigen Regionalplan als Allgemeiner Freiraum- und Agrarbereich überlagert von den Freiraumfunktionen
Bereich für den Schutz der Landschaft und landschaftsorientierte Erholung (BSLE) sowie
Bereich für den Schutz des Grundwassers und Gewässerschutz (BGG) dargestellt. Für die vorliegende Planung des Pflegezentrums Jahnshof müssen die raumordnerischen und planungsrechtlichen Voraussetzungen geschaffen werden. Dazu ist auch der Regionalplan in einem Parallelverfahren zu ändern. Im Rahmen dieser Regionalplanänderung ist seitens der Regionalplanungsbehörde der Bezirksregierung Köln die Neudarstellung eines Symbols für zweckgebundene Nutzungen ("PF" Pflegezentrum) auf Grundlage der genannten Darstellung vorgesehen. Dadurch soll der im Hinblick auf Modellcharakter und Einzugsbereich regionalen Bedeutung des Pflegezentrums Rechnung getragen und eine geringfügige notwendige bauliche Erweiterung außerhalb des Siedlungsbereiches ermöglicht werden. 4.2 Landschaftsplan Die landwirtschaftlichen Flächen des ehemaligen Jahnshofes liegen innerhalb des Landschaftsplanes Nr. 5 "Erfttal Süd" des Rhein-Erft-Kreises und damit innerhalb des Landschaftsschutzgebietes 2.2-5 "Rotbach-Mühlenbach bei Konradsheim". Entwicklungsziel ist u.a. die Aufwertung und Sicherung der Vernetzungsstruktur als Rückzugslebensräume für die Pflanzen- und Tierwelt in diesen Gebieten. In diesem Sinne sind insbesondere entlang des Rotbachs lineare Grünstrukturen für eine Anreicherung und Aufwertung im Sinne von Naturschutz und Landschaftspflege vorgesehen. Zur Umsetzung des Pflegezentrums soll die Landschaftsschutzgebietsgrenze vom Lechenicher Mühlengraben nach Osten auf die Nutzungsartengrenze Sondergebiet / Grünfläche verschoben werden. Für die innerhalb des verbleibenden Landschaftsschutzgebietes vorliegende Planung sind Befreiungen i.S. des Naturschutzrechtes erforderlich. Das naturschutzrechtliche Befreiungsverfahren soll gebündelt erfolgen, um nachträglich weitere Einzelgenehmigungsverfahren zu vermeiden. Seite 6 (15) 7. Änderung des FNP Erftstadt-Konradsheim "Jahnshof" (Pflegezentrum) 4.3 Abgrenzungs- und Abrundungssatzung Für den Stadtteil Erftstadt-Konradsheim besteht eine seit dem 14. September 1993 rechtskräftige Abgrenzungs- und Abrundungssatzung. Hiernach liegt das Projektgebiet bis zum Lechenicher Mühlengraben innerhalb und östlich vom Lechenicher Mühlengraben außerhalb des Satzungsbereiches. 4.4 Bebauungsplan Nr. 159 Der Rat der Stadt Erftstadt hat in seiner Sitzung am 19. Juni 2008 die Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 159 Erftstadt-Konradsheim, Frenzenstraße, beschlossen. Gleichzeitig wurde für den Geltungsbereich eine Veränderungssperre erlassen. Zu dem Bebauungsplan Nr. 159 wurde eine Frühzeitige Behörden- und Öffentlichkeitsbeteiligung durchgeführt. 4.5 Bebauungsplan Nr. 159.1 Das Verfahrensgebiet des Bebauungsplanes Nr. 159.1 umfasst einen nördlichen Teilbereich des Bebauungsplanes Nr. 159 und erstreckt sich darüber hinaus nach Osten bis zum Rotbach. Das vorgesehene Pflegezentrum soll im Rahmen eines Sonstigen Sondergebietes i.S. des § 11 Baunutzungsverordnung realisiert werden. Zu dem veränderten Verfahrensgebiet wurde eine weitere Frühzeitige Behördenund Öffentlichkeitsbeteiligung durchgeführt. Zu der Öffentlichkeitsbeteiligung gehörte auch die Durchführung einer Bürgerversammlung. Seite 7 (15) 7. Änderung des FNP Erftstadt-Konradsheim "Jahnshof" (Pflegezentrum) Quelle: ÖBVI-Büro Ehrenstein Projekt: Architekturbüro Zepp 4.6 Denkmal In eine Fassadennische des Wirtschaftsgebäudes Jahnshof ist ein Sandsteinkreuz mit Kruzifix eingelassen. Es wird auf ca. 1800 datiert und als bedeutend für die Geschichte der Menschen sowie erhaltenswert aus wissenschaftlichen, besonderen architektur- und ortsgeschichtlichen sowie volkskundlichen Gründen eingestuft. Das 1996 in die Denkmalliste der Stadt Erftstadt aufgenommene Denkmal soll erhalten und vor die neue Fassaden integriert werden. Seite 8 (15) 7. Änderung des FNP Erftstadt-Konradsheim "Jahnshof" (Pflegezentrum) 5. Änderung des Flächennutzungsplanes Der rechtswirksame Flächennutzungsplan von Erftstadt enthält für den Änderungsbereich folgende Darstellungen:

zwischen Frenzenstraße und Lechenicher Mühlengraben: Gemischte Baufläche "Dorfgebiet" (MD) östlich des Lechenicher Mühlengrabens: "Fläche für die Landwirtschaft", überlagert mit "Fläche für eine Anreicherung und Aufwertung im Sinne von Naturschutz und Landschaftspflege. Der Flächennutzungsplan soll im Parallelverfahren entsprechend den städtebaulichen Zielsetzungen des Bebauungsplanes BPL Nr. 159.1 wie folgt geändert werden: vor Änderung nach Änderung Der Flächennutzungsplan soll zukünftig den Jahnshof sowie die östlich des Lechenicher Mühlengrabens zur Bebauung vorgesehenen Flächen als Sondergebiet SO darstellen. Die im Landschaftsschutzgebiet verbleibenden östlichen Freiflächen sollen als Grünfläche mit der Zweckbestimmung Gartenanlage mit Kleintierhaltung und Weideland dargestellt werden. Die Informationen über die nach Osten verlagerte Landschaftsschutzgebietsgrenze (L), das Schutzgebiet für Grund- und Quellwassergewinnung (GW) sowie das fest- Seite 9 (15) 7. Änderung des FNP Erftstadt-Konradsheim "Jahnshof" (Pflegezentrum) gesetzte Überschwemmungsgebiet (Ü) werden weiterhin im Flächennutzungsplan nachrichtlich mit dargestellt. Auf die weiterführenden Ausführungen im Kapitel 8 "Standort- und Planungsalternativen wird verwiesen. 6. Hinweise Seitens der Träger öffentlicher Belange wurden zum Änderungsbereich des Flächennutzungsplanes folgende Hinweise gegeben: 6.1 Kampfmittelräumdienst Die Auswertung der dem Kampfmittelbeseitigungsdienst (KBD) der Bezirksregierung Düsseldorf zur Verfügung stehenden Luftbilder ergeben im Umfeld Hinweise auf das Vorhandensein von Bombenblindgängern / Kampfmitteln. Da sich jedoch im unmittelbaren Bereich keine Hinweise auf das Vorhandensein von Kampfmitteln ergeben, bestehen aus Sicht des KBD keine Bedenken gegen die Durchführung der in Rede stehenden Maßnahmen. Eine Garantie der Freiheit von Kampfmitteln kann gleichwohl nicht gewährt werden. Sind bei der Durchführung des Bauvorhabens beim Aushub außergewöhnliche Verfärbungen festzustellen oder werden verdächtige Gegenstände beobachtet, sind die Arbeiten sofort einzustellen und die zuständige Ordnungsbehörde, der KBD oder die nächstgelegene Polizeidienststelle zu verständigen. Sollten in dem in Rede stehenden Bereich Erdarbeiten mit erheblicher mechanischer Belastung (z.B. Rammarbeiten, Pfahlgründungen, Verbauarbeiten oder vergleichbare Arbeiten) durchgeführt werden, wird eine Tiefendetektion empfohlen. Zwecks Abstimmung der Vorgehensweise steht der KBD zur Verfügung. 6.2 Grundwasser Die Bezirksregierung Arnsberg, Abteilung 8 Bergbau und Energie in NRW (im Folgenden "BezReg Arnsberg"), weist darauf hin, dass der Änderungsbereich über dem auf Braunkohle verliehenen Bergwerksfeld "Liblar 13" liegt. Eigentümer des Bergwerksfeldes ist die RWE Power Aktiengesellschaft, Stüttgenweg 2 in 50935 Köln. Nach den der BezReg Arnsberg vorliegenden Unterlagen ist im Planungsbereich kein heute noch einwirkungsrelevanter Bergbau dokumentiert. Über mögliche zukünftige bergbauliche Tätigkeiten ist bei der Bezirksregierung Arnsberg nichts bekannt. Der Bereich des Planungsgebietes ist von durch Sümpfungsmaßnahmen des Braunkohlenbergbaus bedingten Grundwasserabsenkungen betroffen. Grundwasserbeeinflussungen werden, bedingt durch den fortschreitenden Betrieb der Braunkohletagebaue, über einen längeren Zeitraum wirksam bleiben. Eine Zunahme der Beeinflussung der Grundwasserstände im Änderungsbereich in den nächsten Jahren ist nach heutigem Kenntnisstand nicht auszuschließen. Ferner ist nach Beendigung der bergbaulichen Sümpfungsmaßnahmen ein Grundwasserwiederanstieg zu erwarten. Sowohl im Zuge der Grundwasserabsenkung für den Braunkohletagebau als auch bei einem späteren Grundwasserwiederanstieg sind hierdurch bedingte Seite 10 (15) 7. Änderung des FNP Erftstadt-Konradsheim "Jahnshof" (Pflegezentrum) Bodenbewegungen möglich. Diese können bei bestimmten geologischen Situationen zu Schäden an der Tagesoberfläche führen. Die Änderungen der Grundwasserflurabstände sowie die Möglichkeit von Bodenbewegungen sollten bei Planungen und Vorhaben Berücksichtigung finden. Die Bezirksregierung Arnsberg empfiehlt diesbezüglich eine Anfrage an die RWE-Power AG, Stüttgenweg 2 in 50935 Köln, zu stellen. 6.3 Wasserschutzzone Der Änderungsbereich liegt in der geplanten Wasserschutzzone III A der Wassergewinnungsanlage Dirmerzheim. Die innerhalb des Änderungsbereiches anfallenden organischen Abfälle sind abzuführen und dürfen nicht auf den vorhandenen Freiflächen entsorgt werden. 6.4 Hochwasserschutz Der Änderungsbereich liegt ferner im historischen Überschwemmungsgebiet des Rotbachs. Nach aktuellen Prognosen wird jedoch bei einem hundertjährigen Hochwasser HQ100 des Rotbachs keine Überschwemmung auftreten. Es wird seitens des Rhein-Erft-Kreises vorsorglich darauf hingewiesen, dass jedoch bei einem Extremereignis eine Überflutung des Bauteils BT 7 (Pflegeheim) und BT 8 (Pferdestall und Reithalle) durch den Rotbach zu befürchten ist. Auch für die anderen Anlagen, insbesondere Bauteil BT 4, können Überschwemmungen durch den Lechenicher Mühlengraben nicht ausgeschlossen werden. 6.5 Bodenschutz Aufgrund der Lage in der geplanten Wasserschutzzone III A der Wassergewinnungsanlage Dirmerzheim ist vor dem Einbau von Recyclingbaustoffen eine wasserrechtliche Erlaubnis einzuholen. 6.6 Niederschlagswasser Die Versickerung fördernde Maßnahmen, z.B. die Sammlung und Zwischenspeicherung der Niederschlagswässer zur Nutzung z.B. zur Freianlagen- bzw. Gartenbewässerung, sind zugelassen. Die alternative Niederschlagswasserentsorgung (z.B. Versickerung) bedarf einer wasserrechtlichen Erlaubnis der Unteren Wasserbehörde des Rhein-Erft-Kreises. 6.7 Flugsicherung Vor Errichtung von Gebäudeteilen, sonstigen baulichen Anlagen, untergeordneten Bauteilen oder Aufbauten, die einzeln oder zusammen eine Höhe von 20 m über Grund übersteigen, ist eine Abstimmung mit der Wehrbereichsverwaltung erforderlich. Seite 11 (15) 7. Änderung des FNP Erftstadt-Konradsheim "Jahnshof" (Pflegezentrum) 6.8 Bodendenkmalpflege Auf die Bestimmungen der §§ 15 und 16 Denkmalschutzgesetz NRW - Verhalten und Meldepflicht bei der Entdeckung von Bodendenkmälern - wird hingewiesen. Beim Auftreten archäologischer Bodenfunde und Befunde ist die Gemeinde als Untere Denkmalsbehörde oder das Rheinische Amt für Bodendenkmalpflege, Außenstelle Nideggen, Zehnthofstraße 45, 52385 Nideggen, unverzüglich zu informieren. Bodendenkmal und Fundstelle sind zunächst unverändert zu erhalten. Die Weisung des Rheinischen Amtes für Bodendenkmalpflege für den Fortgang der Arbeiten ist abzuwarten. 7. Behörden- und Öffentlichkeitsbeteiligungen Im Rahmen der Behörden- und Öffentlichkeitsbeteiligung zu der 7. Änderung des Flächennutzungsplanes der Stadt Erftstadt sind keine Anregungen vorgetragen, die die Grundzüge der Planung berühren. 8. Standort- und Planungsalternativen 8.1 Standortalternativen Der Regionalplan sieht für Konradsheim die Darstellung Allgemeiner Freiraum- und Agrarbereich mit der Freiraumfunktion Schutz der Landschaft und landschaftsorientierte Erholung vor. In der regionalplanerischen Kategorisierung wird Konradsheim als Ortschaft mit "einer Aufnahmefähigkeit von weniger als 2000 Einwohnern" geführt, auf deren Darstellung als Siedlungsbereich im Regionalplan verzichtet wird. Hier wird zur Sicherung der städtebaulichen Ordnung und für eine örtlich bedingte angemessene Entwicklung der Ortschaft eine besondere Auseinandersetzung mit den Planungszielen an diesem Standort erforderlich. Aus regionalplanerischer Sicht sollte die bauliche Entwicklung innerhalb des Stadtgebietes Erftstadt vorrangig in den im Regionalplan als Allgemeine Siedlungsbereiche (ASB) ausgewiesenen Stadtteilen Bliesheim, Dirmerzheim, Erp, Friesheim, Gymnich, Kierdorf, Köttingen, Lechenich und Liblar erfolgen. Innerhalb dieser Stadtteile wurden alternative Standorte des geplanten Sozial- und Pflegezentrums auch im Hinblick auf eine siedlungsverträgliche Integration untersucht. Wesentliche Voraussetzung für die Umsetzung und auch für die regionalplanerische Beurteilung bzw. Einordnung des Projekts ist die Tatsache, dass das Vorhaben aufgrund der betrieblichen Abläufe und aus wirtschaftlichen Gesichtspunkten nur als Gesamtprojekt an einem Standort realisierbar ist. Weitere bedeutende Kriterien für die Realisierung des Vorhabens sind die Verfügbarkeit der Grundstücke und die Zeitschiene, in der das Vorhaben realisiert werden kann. Seite 12 (15) 7. Änderung des FNP Erftstadt-Konradsheim "Jahnshof" (Pflegezentrum) Die Standortsuche in einem der im Regionalplan ausgewiesen ASB bzw. in den im Flächennutzungsplan der Stadt Erftstadt dargestellten Bauflächen ergab dabei unter Berücksichtigung der o.a. Kriterien im Einzelnen folgendes Ergebnis:
In den Ortsteilen Liblar, Kierdorf, Dirmerzheim und Köttingen stehen keine geeigneten und entsprechend große Flächen zur Verfügung; im Süden von Liblar sind bereits Bebauungspläne für die Entwicklung von Wohnbauflächen in Aufstellung bzw. rechtskräftig.
Die in den Ortsteilen Gymnich, Bliesheim, Erp und Friesheim vorhandenen Bauflächenreserven sind aufgrund ihrer Lage am Ortsrand, insbesondere jedoch aufgrund des fehlenden ÖPNV - Anschlusses, der ungünstigen örtlichen und überörtlichen Straßenanbindung und Erschließung nur eingeschränkt geeignet.
Die für den Ortsteil Lechenich im Flächennutzungsplan dargestellten Bauflächenreserven sind ungeeignet. Im Rahmen der „Neuaufstellung“ des Flächennutzungsplanes (1999) wurden auf der Grundlage einer entsprechenden Bedarfsermittlung im Westen von Lechenich in größerem Umfang Wohnbauflächen dargestellt. Diese Wohnbauflächen sollen auf der Grundlage einer vom Stadtrat beschlossenen Rahmenplanung Lechenich-West gemäß den Vorgaben des Flächennutzungsplanes „abschnittsweise“ realisiert werden. Schwerpunkt dieses Plankonzeptes ist insbesondere die Grünvernetzung der bestehenden mit der geplanten Wohnbebauung - bis in die „freie“ Landschaft - unter Einbeziehung der eingriffsorientierten Ausgleichsflächenplanung. Das Projekt „Pflegezentrum“ widerspricht dieser städtebaulichen Entwicklungszielsetzung. Der hohe Freiflächenanteil mit den Nutzungen „Therapeutisches Reiten“ (Reithalle) und „Ökologischer Landbau mit Kleintierhaltung“ schließt zudem eine konfliktfreie Integration in ein Wohngebiet aus. Die Untersuchung von alternativen Standorten zeigt somit, dass eine städtebaulich sinnvolle Integration des Projektes nicht realisierbar ist. Für ein Vorhaben der geplanten Art ist daher ein Standort im Randbereich eines zentralen Siedlungsbereiches zu bevorzugen. Ein solcher Standort ist jedoch im Stadtgebiet, insbesondere aufgrund der ungünstigen Infrastruktur, nicht vorhanden. Das Gelände des „Jahnshofes“ am nördlichen Siedlungsrand von Konradsheim liegt zwar nicht im „Allgemeinen Siedlungsbereich“, bietet sich aber aufgrund der Nähe (1500 m) zum Ortszentrum des Siedlungsbereiches Lechenich (Siedlungsschwerpunkt) und seiner zentralen Lage im Stadtgebiet Erftstadt als geeigneter Standort an, da:
das Grundstück die für ein „Pflege-/Sozialzentrum“ erforderlichen Flächenbedarfe bietet,
das Vorhaben einer überregionalen Bedarfsdeckung im Sozialbereich dient und keinen Einfluss auf die natürliche Bevölkerungsentwicklung und Belegungsdichte von Konradsheim hat,
die Planung eine wirtschaftlich tragfähige Nachnutzung zur Bestandssicherung des Jahnshofes darstellt, bei dem es sich um ein für Konradsheim historisches und städtebaulich prägendes Element des Orts- und Landschaftsbildes handelt,
sich die geplante Nutzung einschließlich der therapeutischen Klein- und Reittierhaltung in die nähere Umgebung mit überwiegend Dorfgebietscharakter einfügt, Seite 13 (15) 7. Änderung des FNP Erftstadt-Konradsheim "Jahnshof" (Pflegezentrum)
das bestehende Straßenverkehrsnetz K 44 / L 162 mit Anschluss an das überörtliche Individualverkehrsnetz genutzt werden kann und im Hinblick auf eine umweltgerechte Verkehrsplanung diesbezüglich keine weiteren Ausbaubedarfe bestehen; hierfür spricht auch o die zentrale Lage des Projektgebietes innerhalb des Stadtgebietes Erftstadt / des Rhein-Erft-Kreises bzw. des Einzugsbereiches KölnBonn sowie o die gute Anbindung an das Marienhospital Erftstadt-Frauenthal (Entfernung ca. 3 km) und o dass die nahe gelegenen Stadtteile Gymnich (ca. 3 km), Lechenich (ca. 800 m, Marktplatz ca.1, 5 km), Dirmerzheim (ca. 800 m) und Liblar-Bahnhof (ca. 4 km) über das bestehende ÖPNV-Netz (Haltestelle der ÖPNV-Buslinie 920 Kerpen - Bahnhof Liblar) gut erreichbar sind,
die Tragfähigkeit der vorhandenen Infrastruktur gegeben ist und keine öffentlichen Infrastruktureinrichtung oder -maßnahmen erforderlich werden und die Einrichtung ein weitgehend autarkes Versorgungssystem gewährleistet,
die Immobilie sowie die Freiflächen eigentumsrechtlich verfügbar sind,
gegenüber eines kompletten Neubaues nur eine geringe Neuversiegelung von nur ca. 0,6 ha aufweist,
die Tiefenentwicklung nach Osten die bereits im Süden vorhandenen Bebauungs- und Fluchtlinien „Erdbeer-Schumacher“ aufgreift und somit die Grenze der bisher schon tatsächlich bebauten Nachbarschaft nicht überschreitet (keine Ausuferung in die freie Landschaft) und sich vor der Kulisse der bestehenden Hofanlage moderat in das Landschaftsbild einfügt. Darüber hinaus können unabhängig von der Inanspruchnahme zusätzlichen Freiraumes und des Eingriffes in das Landschaftsschutzgebiet durch die Demenzeinrichtung und die Reithalle mit der Planung die Zielsetzungen
Renaturierung des Rotbachaue sowie
Umsetzung bestimmter Nutzungs- und Gestaltungsinhalte für die landwirtschaftlichen Flächen aus dem rechtskräftigen Landschaftsplan umgesetzt werden. Damit erfüllt der Standort Jahnshof nicht nur die wesentlichen projektspezifischen Anforderungen, sondern erscheint auch aus regionalplanerischer Sicht gut geeignet und vertretbar. Diese Integration in die gegebenen räumlichen Strukturen wäre in den zentralen Siedlungsbereichen nicht gegeben. Das Projekt läuft der grundsätzlich angestrebten Ausrichtung der Siedlungsstruktur auf Siedlungsschwerpunkte nicht zuwider und ist somit sowohl aus städtebaulicher als auch aus landschaftsökologischer Sicht und insgesamt auch aus ökonomischen Gründen (u.a. Schaffung von Arbeitsplätzen) für die Stadt Erftstadt zu befürworten. Aufgrund der besonderen Projektkonzeption, der örtlichen Gegebenheiten und der planerischen Rahmenbedingungen ist zudem eine Präzedenzwirkung aus der Sicht der Regionalplanung nicht gegeben. Seite 14 (15) 7. Änderung des FNP Erftstadt-Konradsheim "Jahnshof" (Pflegezentrum) Ein Alternativstandort mit vergleichbaren Gebäude- und Freiflächenqualitäten der beschriebenen Art ist somit nicht bekannt. 8.2 Planungsalternativen Als Planungsalternative ist der Verzicht auf das vorliegende Zukunftsprojekt "Pflegezentrum Jahnshof" zu behandeln ("Nullvariante"). Mit diesem Verzicht würde nicht nur eine Möglichkeit der Nachnutzung einer das Straßenbild prägenden Bestandsbebauung im Norden von Konradsheim entfallen. Vielmehr bietet sich der Standort, wie ausgeführt, insbesondere aufgrund


des vorhandenen Gebäude- und Flächenangebotes, der regionalen Lage und fachlichen Bezüge, u.a. zum Marienhospital Erftstadt-Frauenthal für die bedarfsorientierte Errichtung eines Kompetenzzentrums "Pflege" des vorgestellten Nutzungsspektrums an. Gleichzeitig sollen mit dem Gesamtkonzept die landschaftsökologischen Zielsetzungen aus dem rechtskräftigen Landschaftsplan berücksichtigt werden. Negative Auswirkungen auf die städtebaulichen Strukturen von Konradsheim werden nicht erwartet, da
sich das Pflegezentrum zur Frenzenstraße in den Bestandsstrukturen der ehemaligen Hofanlage einfügt,
die Einrichtung ein weitgehend autarkes Versorgungssystem gewährleisten wird,
zusätzliche Infrastruktureinrichtungen nicht erforderlich werden,
die wesentliche Erschließung über die K 44 mit unmittelbarem Anschluss an das überörtliche Individualverkehrsnetz erfolgen wird,
die Tiefenentwicklung nach Osten die bereits im Süden vorhandenen Bebauungs-Fluchtlinien aufgreift und
sich vor der Kulisse der bestehenden Hofanlage moderat in das Landschaftsbild einfügt. Vor diesem Hintergrund wird auch die projektbedingte Entwicklung über den Lechenicher Mühlengraben hinaus nach Osten aus planerischer Sicht als vertretbar erachtet. 9. Planverwirklichung Die Sicherung einer geordneten städtebaulichen Entwicklung bedingt die entsprechende Anpassung von Landschafts- und Regionalplan. Seite 15 (15) 7. Änderung des FNP Erftstadt-Konradsheim "Jahnshof" (Pflegezentrum) 10. Umweltbericht als Teil B der Begründung Der Umweltbericht liegt als eigenständige Ausarbeitung der Planungsgesellschaft mbH Smeets + Damaschek, Erftstadt, vor und ist wesentlicher Bestandteil dieser Begründung. 11. Weitere wesentliche Bestandteile des Bebauungsplanes:
Kurzgutachten "Pflegezentrum Jahnshof", Konradsheim, H.-J- Schürgers, Stand März 2010 Die 7. Änderung des Flächennutzungsplanes Erftstadt-Konradsheim "Jahnshof" (Pflegezentrum) hat mit dieser Begründung gemäß § 3 Abs. 2 BauGB in der Zeit vom _________ bis einschließlich __________ öffentlich ausgelegen. Erftstadt, den _________________ Der Bürgermeister i.A. Wirtz (Stadtbaudirektor)