Beschlussvorlage (Überprüfung der Jahresrechnung der Gemeinnützigen Wohnungsbaugesellschaft (GWG) für den städtischen Wohnbesitz für das Jahr 1999)

STADT ERFTSTADT Nichtöffentlich Der Bürgermeister Az.: 1420-03 V An den Amt: Werksausschuss 7/ /J~ g{, - 14 - BeschlAusf: .Jmrnobilienwlrtschaft" Datum: der Stadt Erftstadt zur Beschlussfassung; - 14 - 15.08.2001 Betrifft: Überprüfung der Jahresrechnung der Gemeinnützigen Wohnungsbaugesellschaft (GWG) für den städtischen Wohnbesitz für das Jahr 1999 • Haushaltsrechtliche I Auswirkungen: Finanzielle I Auswirkungen: Keine I I Beschlussentwurf: Der als Anlage beigefügte Prüfungsbericht des Rechnungsprüfungsamtes wird zur Kenntnis genommen. Begründung: • Das Rechnungsprüfungsamt wurde vom Rat am 31.08.1999 beauftragt, bis auf Widerruf die Jahresabrechnungen der Gemeinnützigen Wohnungsbaugesellschaft Hürth für den städtischen Wohnbesitz zu prüfen. Nach Eingang der zahlungsbegründeten Buchungsbelege am 05.09.2000 wurde die Prüfung am 10.07.2001 beende!. Der Prüfbericht ist dem Werksausschuss "Immobilien" zur Beschlussfassung vorzulegen. P:lBAU\vortftgo GWG 2001.DOC Rechnungsprüfungsamt Stadt Erftstadt Seite 1 PRÜFUNGSBERICHT über die Jahresrechnung der GWG Gemeinnützigen Wohnungsgesellschaft mbh Rhein-Erft für den städtischen Wohnbesitz für das Jahr 1999. Bisher wurde der städtische Grundbesitz vom Bauverein e.G., Erftstadt-Liblar betreut und verwaltet. Der Bauverein wickelte in 1999 noch den Neubau "In den Barbenden" bis zur Fertigstellung, sowie die Abwicklung der Nebenkostenüber-I minderzahlungen aus dem Vorjahr ab. • Im Jahr 1999 wurde nun erstmals die Betreuung und Verwaltung der städtischen Gewerbe-, Wohneinheiten und Garagen von der gemeinnützigen Wohnungsgesellschaft mbH Rhein-Erft aus Hürth- Hermülheim übemommen. Der Verwaltervertrag mit der GWG wurde am 05.11.98 als Vorlage V6 I 2836 im Rat vorgelegt und beschlossen. Die Unterzeichnung des Vertrages wurde am 26.11.98 vollzogen. Die Jahresrechnung mit ihren Anlagen ist die Summe aller Kontobewegungen im Zeitraum 01.01. bis zum 31.12. im Jahr 1999 auf dem für die Bewirtschaftung des städtischen Wohnbesitzes eingerichteten Konto. Das Ergebnis der Bewirtschaftung 1999 mit der Gegenüberstellung und Ausgaben schließt mit einem Überschuss in Höhe von ab. • Gesamteinnahmen Gesamtausgaben DM DM 982.388,58 963.045,15 Überschuss DM 19.343,43 =============== Kontostand zum 31.12.99 Guthaben Depfa Bank Guthaben KSK Köln Kassenbestand DM DM DM 146.880,45 193.606,42 0,00 Bestand 31.12.99 DM 340.486,87 =============== Dieser Betrag wurde nach 2000 übertragen. baulgwQ99·WJld von Einnahmen DM 19.343,43 =========== Rechnungsprüfungsamt Stadt Erftstadt Seite 2 Die entsprechenden Kontoauszüge wurden eingesehen und verglichen. Die angegebenen Kontostände entsprechen den aufgeführten Beträgen der Kontoauszüge. Im Jahre 1999 waren keine Modernisierungen oder außerordentlichen Instandhaltungen vorgesehen, es wurde nur die normale und notwendige laufende Instandhaltung vorgenommen. Der Gesamtbetrag der tatsächlichen Ausgaben in 1999 in Höhe VOn DM 963.045,15 ist auf Seite 3 detailliert dargestellt. Ein direkter Vergleich der Jahresrechnung 1999 ( GWG ) mit der Jahresrechnung 1998 ( Bauverein ) ist nur in Teilbereichen möglich, da restliche Abwicklungen, z.B. Nebenkosten aus 1998 und das Neubauvorhaben "In den Barbenden", noch vom Bauverein getätigt wurden. • Durch die große Zahl der Einzelvorgänge konnten die Kosten der laufenden Instandhaltung, Ziffer 15 der Ausgabenrechnung, nur durch Stichproben geprüft werden. Hierbei wurden im allgemeinen die Rechnungen über DM 1.000,-- geprüft. Für die umfangreicheren baulichen Maßnahmen wurden Kostenschätzungen erstellt. In der Regel fanden Ortstermine mit den jeweiligen Anbietern statt, der erforderliche Leistungsumfang wurde besprochen und ggf. wurden Angebote eingeholt. Nach Abgabe und Prüfung der Angebote wurde der Auftrag erteilt. Die Abwicklung der Baumaßnahmen wurde von den technischen Mitarbeitern des Auftraggebers überwacht, die erforderlichen Abnahmen wurden vorgenommen. Abschlagszahlungen wurden je nach Baufortschritt nach Erhalt von Abschlagsrechnungen getätigt. Die endgültige Abrechnung erfolgte mit der Schlussrechnung auf Grund von Aufmaßen, Material- und Stundennachweisen. Die Schlussrechnungen wurden von den technischen Mitarbeitern der GWG geprüft. • Die in Rechnung gestellten Einheitspreise, Materialpreise und Stundensätze sind ortsüblich und angemessen. Sie entsprechen den Preisen bei städtischen Aufträgen. Eine Aufstellung der Kosten der laufenden Instandhaltung, Modernisierung und außerordentlichen Instandhaltung für die einzelnen Objekte als Gegenüberstellung 1998 I 1999 ist diesem Bericht beigefügt. ( Seite 9 - 11 ) b,~gwg99.l'Illd Rechnungsprüfungsamt Stadt Erftstadt I. Ausgaben Seite 3 in DM 1998 • • 1. Tilgung, Zinsen 2. 1999 9.526,13 in 13. enth. Be- und Entwässerungskosten 68.971,95 67.408,86 3. Heizung u. Warmwasserkosten 47.758,33 38.749,64 4. Sach- u, Haftpflichtversicherung 28.945,92 34.313,57 5. Kosten der Gartenpflege 30.576,64 17.964,88 6. Kosten der Beleuchtung 7.599,47 6.084,70 7. Straßenreinigung 2.509,33 2.523,36 8. Müllabfuhr 55.737,11 47.661,48 9. Gemeinschaftsantenne 1.690,87 9.371,67 10. Gebühr Breitbandkabel 8.325,04 siehe 9. 11. Schornsteinreinigung 5.061,82 3.792,44 12. Zinsaufwendungen 5.072,27 2.131,27 13. Sonstige Betriebskosten / Anzeigen 1.578,75 5.384,32 14. Grundsteuer 17.854,20 18.323,77 15. Instandhaltung + Modernisierung. 452.444,66 135.249,64 16. Kontoführung 17. Verwaltervergütung 18. Miet- und Räumungsklagen 19. 20. Sonst. Aufwendungen + Zahlung an Eiqentümer Wartung HeizunglWarmwJGastherm. 21. Ungezieferbekämpfung 22. Immissionsmessungen 23. Kosten für Schönheitsreparaturen 24. 281,65 725,79 160.100,11 110.814,10 1.132,87 0,00 309.006,05 450.000,00 2.552,00 4.002,45 166,88 6.619,62 496,44 1.923,59 6.598,06 0,00 Architekten - + Ingenieurleistungen 57.807,61 0,00 25. Reine Baukosten In d. Barbenden 164.201,83 0,00 26. Sonst.Baunebenkosten 3.216,96 0,00 27. Grundstücksgebühren 9.788,20 0,00 1.459.001,15 963.045,15 Gesamtbetrag + Wartungen In d. Barbenden In d. Barbenden der Kosten Zum größten Teil ergeben sich die Kostensteigerungen bei den Ausgaben durch Preissteigerungen, Gebühren- oder Steuererhöhungen, die nicht durch die GWG verursacht und nicht zu beeinflussen sind. baulgwg99.wpd Rechnungsprüfungsamt Stadt Erftstadt Seite 4 Die Ausgaben, die unter Punkt 2 - 14 und unter Punkt 20 aufgeführt sind, werden als Nebenkosten entsprechend den angefallenen Kosten der einzelnen Objekte auf die Mieter umgelegt. Die Gartenpflege (Punkt 5) wird seit 1992 durch eine Privatfirma durchgeführt. Es wurde ein 10-Jahresvertrag mit jährlicher Preisanpassung abgeschlossen. Die Tariferhöhung für 1999 betrug minus 1,14 %. Die Aufwendungen in 1998 unter Punkt 19 betragen DM 309.006,05. In diesem Betrag ist eine Zahlung an die Stadt in Höhe von DM 300.000,00 ( Abführung von Mieteinnahmen ) enthalten. Die Aufwendungen unter Punkt 19 in 1999 betragen DM 450.000,00. wurde von den Mieteinnahmen an die Stadt als Eigentümer abgeführt. • Dieser Betrag Die Beträge der Punkte 24 - 27 betreffen alle den Neubau des Mehrfamilienwohnhauses .ln den Barbenden". Das Bauvorhaben wurde Ende 1999 durch den Bauverein abgeschlossen. II. Einnahmen in DM 1999 1. Mieteinnahmen 2. Zinserträge 3. Skontoerträge 4. Hausgeld 981.449,89 929,87 8,93 - 0,11 Gesamteinnahmen • Die Zahl die Zahl die Zahl die Zahl der verwalteten der verwalteten der verwalteten der verwalteten 982.388,58 Wohnungen betrug Wohnungen betrug ab 01.12.99 Läden betrug Garagen betrug 130 139 5 25 Stück, Stück, Stück, Stück. Die Zahl der verwalteten Einheiten hat sich gegenüber dem Vorjahr verändert. Das Objekt "Marienstraße 52" mit 1 Wohneinheit wurde abgerissen. Der Neubau "In den Barbenden" mit 10 Wohneinheiten wurde fertiggestellt und ab Dezember 1999 mit verwaltet. Die Miethöhe ist bei Wohnungen, die mit öffentlichen Mitteln erstellt wurden, vorgeschrieben und wurde bei den Modernisierungen nur nach den vorgegebenen Vorschriften erhöht. Die Miete in den frei finanzierten Wohnungen wurde gemäß den gesetzlichen Vorschriften an den Preisspiegel bzw. an die ortsübliche Miete angepasst. bau\gwg99.wpd , .""'t.", ~. '. '~Rechnun-gs'n.r..üfung'samt > .....,1'''1' ~,~'X~, "~-""""""-'#":;t.~~,40.~. "•. • oe. 1\Io.:~~':-~-'~-'O. .- ....... ~' .,,~ ~ Stadt _ _ EiftstaCtt' _... - ~__......''; ....... ~"r " ",,;i ......._ '~*"'." '~.1100-,'. •• ~_e. ": _ .. III. Mietausfall - ..-r- ,..,--- '. ,- - ••.• ;1',>< Seite 5 in DM und Mietsoll Das Miet - Soll - Gesamt dieser Wohneinheiten setzt sich aus der Summe von Grundmiete - Ist, Nebenkosten - Ist und Mietausfall - Gesamt zusammen. Der Mietausfall wegen Leerstand bei diesen Einheiten setzt sich aus der Grundmiete und dem Ausfall der Nebenkosten zusammen, die an keinen Mieter weiterberechnet werden können, aber trotzdem für das Mietobjekt entstanden sind. Der Mieteingang für diese Objekte setzt sich aus Grundmiete - Ist und Nebenkosten - Ist zusammen und beträgt DM 661.731,28. Objekt • • Miet.SOLL . ..GrUriamietM '" '.. ;:'1:.. .~ ....;:. g~~amt: ; I,· "'IS:r1'~ ::0: I ' '•• ~ . ': fle;;k{sJ~n.~ i.r;Grunamie.te , Nebenkosten : Mietausfall qesarnt -' -::11.~t5"':""~ t·.~t1~&gi!tr.''A"USFÄti!" . ~.~ Bahnhofstr. 218.138,09 156.439,28 57.122,40 2.854,88 1.721,53 4.576,41 Spickweg11 47.736,10 32.412,26 13.446,07 1.379,84 497,93 1.877,77 Spickweg12 62.650,80 30.310,40 23.364,00 5.022,40 3.954,00 8.976,40 Barbenden 8.576,90 5.552,50 2.321,60 495,60 207,20 702,80 Peter-May 24.652,72 15.804,04 4.516,00 3.266,68 1.066,00 4.332,68 Fried.Ebert 38.461,41 24.176,88 6.420,00 6.715,53 1.149,00 7.864,53 Oststr. 18.127,12 7.321,00 3.576,00 4.584,12 2.736,00 7.320,12 Martinuspl. 54.612,50 29.478,00 9.572,00 11.016,00 4.546,50 15.562,50 Gym.Haupt 78.810,63 53.435,30 20.439,50 3.579,83 1.356,00 4.935,83 Moselstr. 38.807,82 22.981,53 9.852,00 4.108,29 1.866,00 5.974,29 Remigiusstr 42.809,28 27.545,28 14.664,00 600,00 0,00 600,00 Niederwe9 26.742,36 20.827,69 5.269,50 526,67 118,50 645,17 E.Schramm 31.726,44 17.976,09 7.393,00 4.282,35 2.075,00 6.357,35 Blessemer 17.521,00 7.707,80 4.536,00 3.853,20 1.424,00 5.277,20 Carl-Schurz 33.809,33 18.873,16 8.398,000 4.869,17 1.669,00 6.538,17 743.182,50 470.841,21 190.890,07 57.154,56 24.386,66 81.541,22 Gesamt Ein Teil der Wohnungen ist nicht modernisiert. Das Angebot an Wohneinheiten im Großraum Köln steigt und somit steigen auch die Ansprüche an die Ausstattung der Wohnungen. Es wird schwieriger, Wohnungen mit Niedrigstandard zu vermieten. Ein Leerstand von Wohnungen war nicht zu vermeiden. Im Rahmen der Obdachlosenbetreuung Stadt erstattet. ~.wp1! wurde teilweise Wohnungsmiete durch die Rechnungsprüfungsamt Stadt Erftstadt Das Gesamt-Mietsoll Zusammensetzung Seite 6 aller Objekte betrug DM 1.003.640,44. des Solls: Ausgangsmiete Garagen Ausgangsmiete Gewerbliche Einheiten Ausgangsmiete sonst. Einheiten Ausgangsmiete Wohnungen Betriebskosten Heizkosten Modernisierung Untermietzuschlag DM 13.340,00 DM 43.613,24 DM 360,00 DM 662.379,63 DM 230.103,97 DM 53.183,60 DM 360,00 DM 300,00 den Mietern insgesamt in Rechnung gestellt • Die Mieteinnahmen zum 31.12.99 Mietsoll beträgt DM 22.190,55. DM 1.003.640,44 betrugen DM 981.449,89. Die Differenz zwischen den Rückständen gleichlautend den Betrag von DM 22.190,55. IV. Ergebnis und den Überzahlungen zum ergibt ( in DM ) 1998 1999 Gesamteinnahmen 1.891.251,30 982.388,58 Gesamtausgaben 1.459.001,15 963.045,15 432.250,15 19.343,43 Fehlbetrag I Überschuss • Die Differenz In den Gesamteinnahmen 1998 ist der Betrag von DM 200.000,00, der von der Stadt für Sanierungsmaßnahmen an den Bauverein gezahlt wurde, enthalten . Weiterhin ist in den Gesamteinnahmen 1998 der Betrag von DM 450.000,00 enthalten, den die Stadt als Eigenkapital für die Errichtung des Neubaus "In den Barbenden" gezahlt hat. DM 252.780,00 öffentliche Mittel für den Neubau sind ebenso darin enthalten. In den Gesamtausgaben 1998 ist der Betrag von DM 300.000,00 enthalten, den der Bauverein an die Stadt abgeführt hat. Die Gesamtausgaben 1999 enthalten den Betrag von DM 450.000,00, welcher von der GWG an die Stadt aus den Mieteinnahmen in fünf Teilbeträgen gezahlt wurde. baulgwg99.wpd Rechnungsprüfungsamt Stadt Erftstadt V. Entwicklung Seite 7 des Geldbestandes ( in DM ) 1998 1999 645.147,49 Vortrag aus dem Vorjahr 0,00 + 432.250,15 +19.343,43 Zugang Mietkautionen + 19.816,68 +18.936,60 Abgang Mietkautionen - 37.690,97 -722,50 Veränderg Forderungen + Verbindlichkeiten - 74.713,75 +309.269,63 Ergebnis d. Hausverwaltung - 6.340,29 Veränderung Geldanlage / Darlehen 984.809,60 Saldo per 31.12. • VI. Geldbestand ( in DM ) 1999 Guthaben per31.12. Depfa Bank 146.880,45 Guthaben per 31.12. KSK Köln 193.606,42 Gesamtbestand per 31.12. 340.269,63 VII. Abrechnung • 340.486,87 der Verwalterkosten Die Berechnung der Verwaltervergütung richtet sich nach § 4, Absatz 1 des Verwaltervertrages. Die Verwaltungskosten je Wohneinheit betragen DM 590,00 ( DM 604,50 ), bei den Garagen DM 50,00 ( DM 51,82 ). Die in Klammern gesetzten Werte sind die Kosten des Jahres 1998, die noch vom Bauverein e.v. Erftstadt berechnet wurden. Für 135 Wohn- und Gewerbeeinheiten wurden für das ganze Jahr DM 79.650,00 netto berechnet. Die neu hinzugekommenen Einheiten "In den Sarbenden" ( 10 ) wurden mit dem Abriss .Marlenstraße 52" ( 1 ) verrechnet. Für 9 Wohneinheiten wurde nur für den Monat Dezember ( 1/12 ) ein Betrag von netto DM 442,50 angesetzt. Weiterhin wurde für die 25 Garagen ein Betrag von DM 1.250,00 errechnet. Dies ergibt einen Nettobetrag für die Betreuung und Verwaltung insgesamt von DM 81.342,50. Gemäß Verwaltervertrag § 4, Absatz 4 werden pauschal 10 % der laut Unternehmerrechnungen abgerechneten Aufwendungen ( inklusive gesetzlicher Umsatzsteuer) für die laufende Instandhaltung als Architektenleistung abgerechnet. Es wurden von DM 141.869,26 ( Bruttorechnungsbeträge laufende Instandhaltung Schädlingsbekämpfung) 10 % 14.186,90 DM berechnet. = bau\g'ovg99.wpd + Rechnungsprüfungsamt Stadt Erftstadt Seite 8 Die Addition der beiden Beträge aus Verwaltungskosten ergibt einen Nettobetrag von DM 95.529,40 zuzüglich 110.814,10 DM. und Architektenleistung 16 % Umsatzsteuer = Es wurden 3 Teilbeträge a DM 23.000,00 am 31.03., 01.07.und am 01.10.99 abgebucht. Der Differenzbetrag von DM 41.814,10 wurde der Stadt Erftstadt am 27.03.2000 belastet. 1998 • 97.088,08 92.907,30 1.584,03 1.450,00 Laufende Instandhaltung 8.942,22 16.456,80 Regiearbeiten 6.184,77 0,00 113.799,10 110.814,10 27.972,17 0,00 15.569,20 0,00 4.761,85 0,00 Verwaltungskosten Woh/Gew. Einheiten Verwaltungskosten Garagen Zwischensumme Betreuung Modernisierung Außerordentliche Instandhaltung Neubautätigkeit "In den Barbenden" Gesamtsumme brutto 162.102,32 III. Ergebnis Die Prüfung der Jahresrechnung • 1999 Erftstadt, den 10.07.2001 ~-Iu{~ (Funke-Schorn) baulgwy99.wpd 1999 ergab keine Beanstandungen . 110.814,10 Rechnungsprüftmgsamt Stadt Erftstadt Ausgaben Seite 9 laufende Instandhaltung - Modernisierung 110.387 Instandhaltung: Bahnhof 67 1998 Laufende Instandh. 4.827 Bahnhof 69 2.907 Bahnhof 83 1.819 1.819 Bahnhof122 2.662 2.662 Bahnhof124 1.750 1.750 Bahnhof134 1.137 1.137 Bahnhofges 15.102 113.370 19.392 147.864 26.028,92 26.028,92 Z.GrÜnen Weg 4.607 63.348 9.063 77.018 227,94 227,94 Klosengarten 2.285 3.595 3.997 9.877 1.994 485,61 485,61 Objekt 1998 Modernisierung 2.983 - außerordentliche 1998 Außerord. Instandh. 19.392 1.994 Vogelsang 1998 Gesamtkosten 7.810 1999 Laufende Instandh. 1999 Modernisierung 1999 Außerord. Instandh. 1999 Gesamtkosten 132.686 Spickweg 11 8.696 8.696 98,19 98,19 Spickweg 12 7.810 2.641 1.657,67 1.657,67 Math. Grell22 132.686 41.509 41.967 Malh.Grell22a 1.819 713 1.147 Malh.Grell22b 2.662 818 1.749 M.Grell ges. 1.823 569,43 569,43 baulgwg99.wpd 44.863 • • Rechnungsprüfungsamt Stadt Erftstadt Fortsetzung Seite 10 Ausgaben Objekt laufende Instandhaltung 1998 Laufende Instandh. 1998 Modernisleruno - Modernisierung 1998 Außerord. Instandh. - außerordentliche 1998 Gesamtkosten I.d.Barbenden PeterMay-Str. 1999 Laufende Instandh. 0,00 Instandhaltung: 1999 Modernisierung 1999 Außerord. Instandh. 1999 Gesamtkosten 0,00 2.869 2.869 1.036,67 1.036,67 Fr.Ebert-Str. 849 849 451,42 451,42 Oststraße 745 745 0,00 0,00 14.011 3.500,12 3.500,12 1.392 2.411,29 2.411,29 1.619,16 1.619,16 2.626,24 2.626,24 Spickweg 4 0,00 0,00 ViIskaul 29 0,00 0,00 2.410,34 2.410,34 Martinusplatz 3.741 Heerstraße 1.392 10.270 Karolinger Fuhrmannsg. Erftstraße 3.566 4.865 8.431 2.181 2.181 Gym.Haupt.2 117 117 Gym.Haupt.5 697 15.299 15.996 GymHstr.ges. 814 15.299 16.113 1.956,84 1.956,84 2.508 52.464 7.578,95 7.578,95 5.763 10.748 0,00 0,00 Moselstraße 2.392 Remigiusstr. 4.985 b''''gwg99.wpd 49.956 • • • Rechnungsprüfungsamt Stadt Erftstadt Fortsetzung Ausgaben Objekt Niederweg SchrammStr. • laufende Instandhaltung 1998 Laufende Instandh. 750 1998 Modernisierunq - Modernisierung 1998 Außerord. Instandh. 4.944 - außerordentliche Seite 11 Instandhaltung: 1998 Gesamtkosten 750 1999 Laufende Instandh. 601.12 1999 Modernisierunq 1999 Außerord. Instandh. 1999 Gesamtkosten 601,12 4.944 12.209,18 12.209,18 Mittelpfad 171 5.244 5.415 0,00 0,00 Hochstraße 646 2.706 3.352 420,11 420,11 87 0,00 0,00 2.004 62,18 62,18 Hahnacker Jagdfeld 6 87 2004 Ahrem.Lichtw. 87 5.785 5.872 1071,59 1071,59 BlessemerStr. 3.042 5.877 8.919 18.414,09 18.414,09 46.375,87 46.375,87 12.085 6.438,91 6.438,91 1.691 3.617,42 3.617,42 452.444 141.869,26 141.869,26 Marienstr.48/50 Carl-Schurz 2.802 Schwanenstr. 1.691 Gesamtsumme bsu\gwp99. wprl 77.088 4.011 241.139 5.272 134.217