Beschlussvorlage (Einzelhandelskonzept)

Stadt Bad Münstereifel Bad Münstereifel, den 25.01.2008 - Der Bürgermeister Az: Lq/Wd Nr. der Ratsdrucksache: 1191 __________________________________________________________________________ Beratungsfolge Termin Strukturförderungsausschuss 07.02.2008 Zur Beratung in öffentlicher Sitzung: __________________________________________________________________________ Bezeichnung des Tagesordnungspunktes: Einzelhandelskonzept __________________________________________________________________________ Berichterstatter: TA Laqua __________________________________________________________________________ ( ) Kosten €: ( ) Die Mittel stehen haushaltsrechtlich zur Verfügung ( ja / ( ) nein / ( Nothaushalt / Übergangswirtschaft ( Anlagen sind beigefügt ( ( ) Die Mittel müssen über/außerplanmäßig bereitgestellt werden. Deckung: Folgekosten: ( ) ja ( ) nein _________________ € jährlich __________________________________________________________________________ Ausgearbeitet: Beteiligt: Mitgezeichnet: GBA 210 PR AL Dez _________________ Bürgermeister __________________________________________________________________________ An der Abstimmung hat/haben (wegen Befangenheit) nicht teilgenommen: __________________________________________________________________________ ( ) zurückgezogen ( ) vertagt ( ) von der Tagesordnung abgesetzt ( ) verwiesen in den _________________________________________________________ Abstimmungsergebnis: StrukA @GRK2@ @GRK3@ @GRK4@ ( ) einstimmig ( ) Ja-Stimmen ( ) Nein-Stimmen ( ) Enthaltungen ( ) einstimmig ( ) Ja-Stimmen ( ) Nein-Stimmen ( ) Enthaltungen ( ) einstimmig ( ) Ja-Stimmen ( ) Nein-Stimmen ( ) Enthaltungen ( ) einstimmig ( ) Ja-Stimmen ( ) Nein-Stimmen ( ) Enthaltungen Seite 2 von Ratsdrucksache 1191 1. Sachverhalt: Das Einzelhandelsgutachten der BBE ist vom Strukturförderungsausschuss zur Kenntnis genommen und als Grundlage für die weitere Planung beschlossen worden. Damit bildet das Gutachten die Basis für die städtebauliche Steuerung der Einzelhandelsentwicklung in Bad Münstereifel. Angesprochen werden u.a. auch die Versorgungssituationen in den Dörfern. Diese müssen beobachtet und ggf. aktiv unterstützt werden. Inwiefern die Ausweisung / Festlegung lokaler Versorgungszentren erforderlich oder sinnvoll wird, ist von Fall zu Fall zu entscheiden. Dabei könnte ein auf Landesebene überlegtes Programm hilfreich sein. Hierzu wird zu gegebener Zeit informiert. Kernpunkt des Gutachtens ist die Frage nach dem Steuerungserfordernis des Einzelhandels im Bereich der Kernstadt. Dabei sind die städtebaulichen Leitgedanken zu formulieren. Insbesondere ist festzulegen, was als Zentrum definiert wird, welchem dann auch das Angebot zentrumsrelevanter Warengruppen vorzubehalten ist. Ebenso können und sollten die Ergänzungsstandorte für die Nahversorgung definiert werden. Nicht nur, dass diese Fixierung zukünftig von der Landesplanung gefordert wird, sondern sie ist ein wichtiges Entscheidungskriterium und damit eine wichtige Hilfestellung für vorhandene Einzelhändler und für Investoren. Zentraler Versorgungsbereich – (Haupt-)Zentrum Die Definition des Zentrums als zentraler Versorgungsbereich ist vom Gesetzgeber nicht festgelegt bzw. genau definiert worden. Es soll entsprechend den unter 2. aufgeführten Kriterien abgegrenzt werden. Das Gutachten formuliert ab Seite 56 unter 5.3 Empfehlungen zur Entwicklung des Hauptzentrums Bad Münstereifels. Danach zeigen die Einzelhandelsstrukturen, dass sich die Hauptfunktionszonen des Einzelhandels im Bereich Orchheimer Straße, Markt, Marktstraße und Werther Straße befinden. Somit sollte aus Sicht des Gutachters der zentrale Versorgungsbereich, also das Hauptzentrum, folgende Bereiche umfassen: • die Altstadt innerhalb des historischen Mauerrings • den Bereich der Seb.-Kneipp-Straße, der dem nördlichen Teil des Mauerrings vorgelagert ist und • den Bereich der Dreimühle, der südlich am Mauerring anschließt. Hier ist trennscharf festzulegen, welche Straßen bzw. Straßenabschnitte den zentralen Versorgungsbereich bilden. Um die Auswirkungen deutlich zu machen, kann die Frage weiterhelfen, würde man dort z.B. Bekleidung / Textilien insbesondere auch unter dem Gesichtspunkt der Verbundwirkung zulassen oder nicht. Hierbei sind die Grenzzeichnungen im Bereich Kölner Straße und Trierer Straße gerade unter dem Aspekt der Synergiewirkung, ggf. auch parzellenscharf zu betrachten. Der vorgelegte Beschlussvorschlag orientiert sich – mit Ausnahme des Bereiches Große Bleiche – am Gutachten. In diesem wird vorgeschlagen, weitere südlich der Stadtmauer vorgelagerte Bereiche in den zentralen Versorgungsbereich einzubeziehen. Hier ist zum einen das Entwicklungsareal Große Bleiche und zum anderen das der Trierer Straße gemeint. Im Bereich Große Bleiche sieht der Gutachter Erweiterungsmöglichkeiten des zentralen Versorgungsbereiches beispielsweise für Fachmärkte mit Segmenten wie Unterhaltungselektronik, Bekleidung oder Schuhe, die an dieser Stelle mit mehr als 800 m² Verkaufsfläche die kleinteilige Struktur der historischen Altstadt ergänzen könnten. Hierbei sei angemerkt, dass andere Aspekte wie z.B. die Schaffung von Ersatz- und zusätzlichen Parkplätzen oder die Frage des Hochwasserschutzes, noch keine Rolle gespielt haben. Von daher wird dieser Bereich als Reservefläche für die Zukunft gesehen und derzeit nicht einbezogen. Im Bereich der Trierer Straße ist es das Erdgeschoss des z.Zt. diskutierten Vorhabens gegenüber vom Konvikt für Einzelhandelsnutzungen mit einer Gesamtverkaufsfläche von bis zu 1.000 m² . Die Verkaufsfläche ließe sich ggf. durch Hinzunahme von Flächen des vorhandenen Parkplatzes vergrößern. Auch wenn damit immer noch nicht die von Supermärkten heute gewünschte Größe zur Verfügung stünde, und der Flächenzuschnitt nicht optimal ist, so hätte die Lage doch den Vorzug der Nähe zum Orchheimer Tor und damit zum zentralen Versorgungsbereich. Auch hier müsste über die Schaffung von Ersatz- und zusätzlichen Parkplätzen nachgedacht werden. Seite 3 von Ratsdrucksache 1191 Alternativ bietet sich im Süden – wie im Gutachten dargelegt – der sogenannte Eifelbadparkplatz für die Ansiedlung eines weiteren Supermarktes im Stadtgebiet an. Hier stünde die notwendige Fläche zur Verfügung, d.h. die heute von Investoren gewünschte Verkaufsfläche zwischen 1.300 und 1.700 m² sowie für einen geräumigen Kundenparkplatz. Sollten auf diesem Areal zusätzliche Einzelhandelsnutzungen ermöglicht werden, wäre aus Sicht der Gutachter sicher zu stellen, dass Betriebe mit zentrenrelevanten Kundensortimenten ausgeschlossen werden, da es sich um einen Ergänzungsstandort und nicht um eine Erweiterung des zentralen Versorgungsbereiches handeln sollte. Dabei kann davon ausgegangen werden, dass dieser Standort einer der wenn nicht der interessanteste für Kfz-Kunden orientierte Ansiedlungen ist. Nahversorungsstandorte Über diese, das Zentrum bzw. seine Ergänzung betreffende Einzelhandelsstandorte spricht der Gutachter für den Bereich Josef-Jonas-Straße / Extramarkt von einem Nahversorgungsstandort, an dem die Möglichkeit einer marktkonformen Neupositionierung eröffnet werden sollte. Dabei sollten Verkaufsflächenerweiterungen im Bereich der zentrenrelevanten Sortimente ausgeschlossen werden und insgesamt auf nahversorgungsrelevante und nicht zentrenrelevante Nutzungen beschränkt bleiben. Die Nahversorgungsstandorte der Märkte Plus und Aldi sind analog zu sehen. Zentrenrelevante Sortimente Die Umsetzung der vorgeschlagenen Zentrumskonzeption erfordert auch laut Gutachten (siehe S. 64 Ziff. 5.4) einen maßvollen Einsatz planungsrechtlicher Steuerungsinstrumente. Sie sind erforderlich, um wettbewerbsfähige Einzelhandelsnutzungen auf diejenigen Standorte zu lenken, die sich aus städtebaulicher Sicht bestmöglich in das Siedlungsgefüge einordnet, also dem Zentrenkonzept ensprechen. Ziel ist es, die Einzelhandelsbetriebe mit einem Umsatzschwerpunkt bei zentrenrelevanten Sortimenten weitgehend dem zentralen Versorgungsbereich einzubinden, um diesen zu stärken. Die daraus resultierende Kundenfrequenz soll der Belebung der Hauptgeschäftslagen dienen. Zentrenrelevante Sortimente zeichnen sich im allgemeinen dadurch aus, dass sie für das Einzelhandelsangebot eines Zentrums prägend und daher für eine starke und intakte Innenstadt bedeutsam sind. Damit sind grundsätzlich diejenigen Sortimente als zentrenrelevant anzusehen, die bei einer Ansiedlung in peripheren Lagen zu Funktionsverlusten im Zentrum durch nennenswerte Umsatzlenkungen in die Perepherie führen. Die Einstufung als zentrenrelevantes Sortiment setzt nicht voraus, dass diese bereits im Zentrum vertreten ist. Zentrenrelevante Sortimente zeichnen sich aus, durch - eine hohe Verbundwirkung mit anderen Sortimenten - eine hohe Beratungsintensität - eine hohe Flächenproduktivität und - eine gute Handlichkeit (weshalb sie nicht nur mit dem PKW transportierbar sind). Im Unterschied dazu sind besonders diejenigen Sortimente nicht zentrenrelevant, die keine bzw. nur geringe Synergieeffekte hervorrufen. Eine Untergruppe der zentrenrelevanten Sortimente sind die nahversorgungsrelevanten Sortimente. Hierbei handelt es sich um Angebote des kurzfristigen Grundbedarfs, die von allen gleichermaßen nachgefragt werden. Bei der Festlegung der zentrenrelevaten Sortimente sind die als Anlage zur § 24a Landesentwicklungsprogramm aufgeführten zentrenrelevanten Leitsortimente zu beachten. Der Gutachter kommt zu dem Schluss, dass die folgenden Sortimente aus den auf den Seiten 66-68 des Gutachtens dargelegten Gründen in Bad Münstereifel zentrumsrelevant sind: Bücher, Zeitschriften, Zeitungen, Schreibwaren Bekleidung, Bekleidungszubehör, Kürschnerwaren Schuhe, Leder und Täschnerwaren Geräte der Unterhaltungselektronik und Zubehör Computer, Computerteile, periphere Einheiten Software Telekommunikationsendgeräte und Mobiltelefone elektrische Haushaltsgeräte und elektrotechnische Erzeugnisse (ohne Öfen, Herde, Kühlschränke und Waschmaschinen) nicht elektrische Haushaltsgeräte, Koch-, Brat- und Tafelgeschirre, Schneidwaren und Bestecke Seite 4 von Ratsdrucksache 1191 - keramische Erzeugnisse und Glaswaren Augenoptiker Foto und optische Erzeugnisse Haustextilien (ohne Bettwaren) Heimtextilien Uhren, Edelmetallwaren und Schmuck Spielwaren Sportartikel (ohne Campingartikel, Campingmöbel, Sport-und Freizeitboote, Jachten) Einzelhandel mit medizinischen und orthopädischen Artikeln Schließt sich der Rat dieser Auffassung an, sind die Bebauungspläne im Kernstadtbereich, die den entsprechenden Einzelhandel zulassen, zu überprüfen und ggfls. abzuändern. In diesen Plänen sind bisher abweichende Sortimente ausgeschlossen,wie beispielsweise auch Fahrräder und Antiquitäten. Daneben sind in den periphären Bebauungsplänen auch freiberuflich tätige geregelt/ausgeschlossen. 2. Rechtliche Würdigung Durch die Novellierung des Landesentwicklungsprogramms (LEPro) ist mit der Einfügung des § 24a in Verbindung mit dem überarbeiteten Einzelhandelserlass nunmehr näher definiert, welche Anforderungen und welcher planerischer Spielraum den Städten und Gemeinden für die Steuerung der Einzelhandelsentwicklung zur Verfügung stehen. Dabei werden anstatt der bisherigen Siedlungsschwerpunkte zentrale Versorgungsbereiche für Haupt-, Neben- und Nahversorgungszentren dargestellt. Die Kommunen sind danach gehalten, zentrale Versorgungsbereiche räumlich und funktional anhand nachfolgender Kriterien festzulegen: - Vorhandensein eines vielfältigen und dichten Angebots an öffentlichen und privaten Versorgungs-und Dienstleistungseinrichtungen sowie von wesentlichen Wohnanteilen, - städtebauliche integrierte Lage bzw. einen baulich verdichteten Siedlungszusammenhang innerhalb eines allgemeinen Siedlungsbereichs - gute verkehrliche Anbindung an den ÖPNV Dabei legt die Landesplanung in Anlagen abschließend die möglichen Zentren und nahversorgungsrelevanten Sortimente sowie die davon grundsätzlich als zentrenrelevant einzustufenden fest. Unter Beachtung eines Beeinträchtigungsverbots ist für die Errichtung eines Zentrums die Kaufkraft der Einwohner im gesamten Stadtgebiet, für die Errichtung eines Nebenzentrums die Kaufkraft der Einwohner in dessen Einzugsbereich zu berücksichtigen. Außerhalb der definierten Zentren ist Einzelhandel mit nicht zentrenrelevanten Produkten zulässig. Dabei dürfen auf bis 10% der Verkaufsfläche auch zentrenrelevante Sortimente angeboten werden. Edeka hat unter 5%; Rewe hat auch unter 5% zugesagt. 3. Finanzielle Auswirkungen Die bauleitplanerische Sicherung -Aufstellung oder Änderung von Bebauungsplänen- ist seitens der Stadt zu tragen. 4. Organisatorische und personelle Auswirkungen keine 5. Lösungsvorschlag und mögliche Alternativen und deren Auswirkungen keine 6. Auswirkungen auf den demographischen Wandel keine 7. Beschlussvorschlag: Beschlussvorschlag: Der zentrale Versorgungsbereich der Stadt Bad Münstereifel erfasst: Seite 5 von Ratsdrucksache 1191 • • • • die historische Kernstadt im Mauerring den Abschnitt Kölner Straße vom Werther Tor bis Ausfahrt Feuerwache die Seb.-Kneipp-Promenade vom Werther Tor bis zur van-Ayx-Straße die östliche Seite der Trierer Straße vom Orchheimer Tor bis zum Parkplatz Die Bereiche der Märkte Extra, Plus und Aldi sowie der östliche Bereich Trierer Straße, der nicht zentraler Versorgungsbereich ist, werden als ergänzende Nahversorgungsstandorte festgelegt. Als Reserve-Nahversorgungsstandort ist der Parkplatz zwischen Sittardweg, Erft und B 51 zu betracht. Die in der Stadt Bad Münstereifel zentrenrelevanten Sortimente sind: Bücher, Zeitschriften, Zeitungen, Schreibwaren Bekleidung, Bekleidungszubehör, Kürschnerwaren Schuhe, Leder und Täschnerwaren Geräte der Unterhaltungselektronik und Zubehör Computer, Computerteile, periphere Einheiten Software Telekommunikationsendgeräte und Mobiltelefone elektrische Haushaltsgeräte und elektrotechnische Erzeugnisse (ohne Öfen, Herde, Kühlschränke und Waschmaschinen), nicht elektrische Haushaltsgeräte, Koch-, Brat- und Tafelgeschirre, Schneidwaren und Bestecke keramische Erzeugnisse und Glaswaren Augenoptiker Foto und optische Erzeugnisse Haustextilien (ohne Bettwaren) Heimtextilien Uhren, Edelmetallwaren und Schmuck Spielwaren Sportartikel (ohne Campingartikel, Campingmöbel, Sport-und Freizeitboote, Jachten) Einzelhandel mit medizinischen und orthopädischen Artikeln