Beschlussvorlage (Städtebauliches Konzept (Erläuterung))

Dipl.-Ing. Anke Schniewind Beratende Ingenieurin (Verm.Ass.) Bauleitplanung Immobilienberatung Liegenschaftsbewertung Städtebauliches Konzept Bebauungsplan BPL Nr. 101 A Erftstadt-Liblar Einkaufszentrum - ERLÄUTERUNGEN Konzept_0107.doc 16. Nov. 2010 Inhaltsübersicht 1. Anlass und Ziele der Planung 2. Holzdamm 3 und 6 3. Städtebauliche Konzeption 4. Planungsrecht 5. Planverwirklichung ANHANG: Übersichtsplan Städtebauliches Konzept Bebauungsplan BPL Nr. 101 A Erftstadt-Liblar Einkaufszentrum Büro Ehrenstein Stand 12. November 2010 Prinzeß-Luise-Straße 92, 45479 Mülheim an der Ruhr Tel. 0208/43757-12 Fax: 0208/43757-13 Mobil: 0173/3572178 Email: info@anke-schniewind.de Seite 2 (7) Dipl.-Ing. Anke Schniewind Städtebauliche Konzeption Einkaufszentrum Erftstadt-Liblar, Holzdamm 1. Anlass und Ziele der Planung Das Einkaufszentrum Holzdamm (EKZ) in Erftstadt-Liblar besteht seit rd. 30 Jahren und stellt zusammen mit arrondierenden Verkaufsflächen im Südwesten (Real SB-Warenhaus und DM Drogeriemarkt) flächenmäßig den größten Versorgungsstandort innerhalb der Stadt Erftstadt dar. Insgesamt beläuft sich das Verkaufsflächenangebot des Standortes auf rd. 13.300 m², verteilt auf 31 Einzelhandelsbetriebe. Hiervon entfallen rd. 4.900 m² auf das EKZ. Daneben stellt das Real SB-Warenhaus mit rd. 7.700 m² Verkaufsfläche den zweitgrößten Einzelhandelsbetrieb in der Stadt Erftstadt dar. Der Standort nimmt damit gesamtstädtische Versorgungsfunktion wahr. Die Gesamt-Nutzfläche des EKZ beträgt ca. 10.000 m². Das EKZ weist bereits seit einigen Jahren sichtbare Defizite auf. Es besteht Handlungsbedarf, die Funktionsfähigkeit des Einkaufszentrums in Bezug auf seine wirtschaftliche Situation und Entwicklungsfähigkeit unter Berücksichtigung seiner Versorgungsfunktion wiederherzustellen. Vor diesem Hintergrund wurde im Auftrag der Stadt Erftstadt bereits 2007 ein Revitalisierungsgutachten erarbeitet, das näheren Aufschluss über die Stärken, Schwächen und Entwicklungschancen des Standortes gibt. Bei dem EKZ handelt es sich um ein Center, das durch eine öffentliche Durchwegung in folgende Blöcke gegliedert ist: 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. Holzdamm 1 Holzdamm 4 Holzdamm 3 Holzdamm 6 Holzdamm 8 Holzdamm 5 Holzdamm 10 Geschäftsgebäude Hallenbad Geschäftsgebäude Büro- und Geschäftsgebäude mit hohem Leerstand Wohn- und Geschäftsgebäude (A-Lage) Wohn- und Geschäftsgebäude (A-Lage) Rathaus u.a.. Durch Passagen sind die außerhalb angeordneten Stellplatz- und Parkplatzbereiche auf kurzen Wegen erreichbar. Einschließlich dieser Randbereiche erstreckt sich das EKZ über eine Fläche von ca. 36.000 m². Diese steht in unterschiedlichem Eigentum, zum Teil unter Beteiligung der Stadt Erftstadt. Auch die öffentlichen Verkehrsflächen sowie arrondierenden Parkplatz- und Grünflächen befinden sich überwiegend im Eigentum der Stadt Erftstadt. Die Verwaltung der Gemeinschaftsaufgaben obliegt dem Center-Management i.S. einer Werbegemeinschaft. Ferner wurde eine Immobilien- und Standortgemeinschaft (ISG) als Interessenvertretung der Immobilieneigentümer und Betreiber gegründet. Seite 3 (7) Dipl.-Ing. Anke Schniewind Städtebauliche Konzeption Einkaufszentrum Erftstadt-Liblar, Holzdamm Innerhalb der Baublöcke 3 und 6 steht ein Eigentumswechsel bevor. Dieser betrifft rd. 37,8 % der Gesamt-Nutzfläche des EKZ. Dieser Wechsel soll zum Anlass genommen werden, in dem betroffenen Bereich die planungsrechtlichen Voraussetzungen zur Behebung der vorhandenen städtebaulichen Missstände in enger Kooperation mit dem neuen Eigentümer zu schaffen. Der Änderungsbereich stellt sich wie folgt dar und umfasst rd. 14.267 m²: Quelle: Übersichtsplan Stadt Erftstadt 08.11.2010 2. Holzdamm 3 und 6 Seite 4 (7) Dipl.-Ing. Anke Schniewind Städtebauliche Konzeption Einkaufszentrum Erftstadt-Liblar, Holzdamm Das eingeschossige, nicht unterkellerte Geschäftshaus Holzdamm 3 besteht aus zwei Gebäudeteilen und einer innen liegenden Passage. Im Erdgeschoss sind 14 Ladenlokale in unterschiedlicher Größe von rd. 26 bis 223 m² sowie drei Gastronomiebetriebe (ImbissStube mit rd. 58 m² Nutzfläche, Eisdiele mit rd. 100 m² Nutzfläche, Schank- und Speisewirtschaft mit rd. 188 m² Nutzfläche) angeordnet. Die Nutzfläche beträgt insgesamt rd. 1.237 m² (rd. 12,5 % der EKZ-Nutzfläche). Das Grundstück (Flurstück 1288) hat eine Größe von 2.945 m². Auf diesem befinden sich östlich der Hochbauten im Außenbereich 22 offene Stellplätze und eine Einzelgarage. Eine grundbuch-rechtlich gesicherte Trafostation der RWE befindet sich unmittelbar neben der Einzelgarage. Das Geschäftshaus Holzdamm 6 besteht aus einem nicht unterkellerten Gebäudekomplex, der sich in mehrere ein- und zweigeschossige Teilbereiche sowie innen liegende Passage gliedert. Das Grundstück (Flurstück 1286) hat eine Größe von 4.331 m² und befindet sich in Teileigentum. Das Teileigentum 2 umfasst im Erdgeschoss insgesamt 13 Ladenlokale zwischen rd. 35 bis 780 m² Nutzflächen. Im 1. Obergeschoss sind eine als Büro umgenutzte Wohnung, Lagerräume sowie ehemalige Büro- und Lagerräume angeordnet. Die dem Teileigentum 2 zuzuordnende Nutzfläche beträgt insgesamt rd. 2.530 m² (rd. 25,3 % der EKZ-Nutzfläche). Die Leerstandsrate beträgt über 34 %. Das Teileigentum 1 stellt mit einem Anteil von rd. 21 % am Gesamteigentum einen kleineren Eigentumsanteil als das Teileigentum 2 dar. Es befindet sich im 1. Obergeschoss und wird als Bürofläche durch ein Ingenieurbüro genutzt. Auf den Grundstücksflächen sind 21 Stellplätze im Freien angelegt. 3. Städtebauliche Konzeption Das im Wesentlichen durch Leerstand bedrohte Geschäftshaus Holzdamm 6 ist geprägt durch eine gering frequentierte Nord- und Westfassade. Ein neuer "Ankermieter" soll hier zu einer Attraktivitätssteigerung beitragen und die Laufzonen im nördlichen Teil des EKZ wieder stärken. Bei dem "Ankermieter" handelt es sich um einen Lebensmitteldiscounter, der ca. 800 m² Verkaufsfläche zzgl. Nebenräume für (Flaschen-)Lager, Büro, Sanitärbereiche, Umkleide usw. der westlichen Ladenlokalflächen einnehmen soll. Hierzu sind die dort zurzeit vorhandenen leer stehenden Einheiten zusammen zu legen und die Überbaubare Grundstücksflä- Seite 5 (7) Dipl.-Ing. Anke Schniewind Städtebauliche Konzeption Einkaufszentrum Erftstadt-Liblar, Holzdamm che dem neu zu gestaltenden Eingangsbereich anzupassen. Ferner ist die Erreichbarkeit von Kundenparkplätzen in annehmbarer Entfernung erforderlich. Hierfür bietet sich die Fläche westlich des Hallenbades an, einer Gemeinbedarfsfläche, die für eine potenzielle Erweiterung des Hallenbades vorgehalten wurde. Da sich diese Erweiterungsbedarfe auch für die Zukunft mittlerweile ausschließen lassen, steht die Fläche grundsätzlich für eine alternative städtebauliche Funktion zur Verfügung. Gleichzeitig wäre der südlich angrenzende öffentliche Straßen- und Parkraum neu zu ordnen und zu gestalten. Ein wesentlicher Kritikpunkt des Revitalisierungsgutachtens der BBE betrifft die Außendarstellung des EKZ. Diese wird von der Bliesheimer Straße mit Blick auf die Rückseite der Gebäude Holzdamm 3 sowie deren Freiflächen mit Ladezonen, Müllentsorgung und Trafogebäude geprägt. Dieser Bereich soll insgesamt neu gestaltet und in die bauliche Nutzung integriert werden. Im Übrigen strebt der neue Eigentümer eine sukzessive Qualitätssteigerung des Warenangebotes z.B. im Bereich Bekleidung an. Insgesamt werden unter Berücksichtigung der im vorliegenden Revitalisierungsgutachten benannten Ansätze konzeptionell folgende Ziele verfolgt: Seite 6 (7) Dipl.-Ing. Anke Schniewind Städtebauliche Konzeption Einkaufszentrum Erftstadt-Liblar, Holzdamm
Stärkung der nördlichen EKZ-Randlagen durch Ansiedlung neuer "Ankermieter" sowie Erweiterung und Neugestaltung des westlichen Parkplatzbereiches (mit Beschränkung auf maximal 2 Stunden kostenlosem Parken mit Parkscheibe)
Verbesserung des baulichen Erscheinungsbildes nach innen (Laufzonen) und außen (Außenwahrnehmung des EKZ)  architektonische Außenwirkung der Läden (Attraktivierung der Schaufenster- und Auslagebereiche)  Ausbau von Sichtbeziehungen und Schaffung eines Wegeleitsystems  Gestaltung der Verweil- und Aufenthaltszonen
Stärkung der Büro- und Wohnfunktion in den Obergeschossen
Baurechtliche Bestandsanpassung im Süden des Änderungsbereiches. 4. Planungsrecht Planungsrechtlicher Bestand Die Bereiche Holzdamm 1, 3, 4 und 6 sowie eine größere Gemeinschaftsstellplatzanlage im Norden der Bebauung Holzdamm 1 liegen innerhalb des Geltungsbereichs des Bebauungsplanes Nr. 101 Erftradt-Liblar - Holzdamm, Bekanntmachung am 12. Juni 1978. Das Baurecht stellt sich danach für den in Rede stehenden Änderungsbereich wie folgt dar: Holzdamm 3:




MK III-geschossige Bauweise GRZ 0,8 GFZ 1,4 geschlossene Bauweise.




MK III-geschossige Bauweise GRZ 0,8 GFZ 1,6 geschlossene Bauweise. Holzdamm 6: Im Westen schließt sich der Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 102 Erftstdt-Liblar Mühlengraben, Bekanntmachung am 04. Dezember 1980 an. Dieser setzt für den in Rede stehenden Änderungsbereich u.a. Gemeinbedarfsfläche "Hallenbad" fest (Überlagerung mit Festsetzung zum Erhalt von Bäumen). Seite 7 (7) Dipl.-Ing. Anke Schniewind Städtebauliche Konzeption Einkaufszentrum Erftstadt-Liblar, Holzdamm Im Süden ragt der Änderungsbereich in den Bebauungsplan Nr. 105 Erftadt-Liblar - Erweiterung Holzdamm, Bekanntmachung am 07. Februar 1984. Im Südwesten wird ferner ein kleiner Bereich des Bebauungsplanes Nr. 107 Erftstadt-Libar - "Am Holzdamm - Erweiterung", Bekanntmachung am 01. Dezember 1992, berührt. Planungsrechtliche Zielsetzung Zur Umsetzung der in Kapitel 3 benannten städtebaulichen Zielsetzungen sind folgende Änderungen des geltenden Baurechtes zu überdenken:
Umnutzung der als Gemeinbedarfsfläche "Hallenbad" festgesetzten Fläche in Flächen für den ruhenden Verkehr
Neugestaltung und Anpassung des südlich angrenzenden öffentlichen und privaten Verkehrsraums an die neuen Erschließungsbedarfe
Anpassung der Überbaubaren Grundstücksflächen i.V.m. § 19 Abs. 4 BauBG und Sicherung der baulichen Nutzung
Baurechtliche Bestandsanpassung im Süden des Änderungsbereiches. 5. Planverwirklichung Die Sicherung einer geordneten städtebaulichen Entwicklung bedingt die Aufstellung eines Bebauungsplanes zur Änderung des bestehenden Baurechtes. In diesem Rahmen ist beabsichtigt, im weiteren Verfahren ein Schalltechnisches Gutachten zur Beurteilung des neu zu gestaltenden öffentlichen und privaten Verkehrsraumes erarbeiten zu lassen. Ferner werden die umweltrelevanten Belange in einem Umweltbericht dargelegt. Hierüber besteht die Chance, die mit dem anstehenden Eigentumswechsel innerhalb des EKZ verbundenen Entwicklungsperspektiven zu unterstützen und wesentliche, bereits im Revitalisierungsgutachten aus dem Jahre 2007 benannte Schwächen des Standortes zu beheben.