Beschlussvorlage (Präsentation)

Einzelhandelsstandort – und Zentrenkonzept fü für die Stadt Erftstadt Rainer Schmidt-Illguth Claus Ciuraj BBE Handelsberatung GmbH Niederlassung Köln AGENDA 1. Zusammenfassende Darstellung der bisherigen Angebots- und Nachfrageanalyse 2. Analyse der wohnortnahen Grundversorgung 3. Schlussfolgerungen für die Konzeptentwicklung & Empfehlungen zur Verkaufsflächenentwicklung 4. Einzelhandel- und Zentrenkonzept - Leitziele - Zentrenkonzept - Räumliche Abgrenzungen & Handlungsempfehlungen - Ergänzende Empfehlungen zur Sicherung und Stärkung der wohnortnahen Grundversorgung - Definition der Erftstädter Liste 17.11.2010 2 Lage im Raum
Das Mittelzentrum Erftstadt steht maßgeblich mit den umliegenden Mittelzentren Hürth, Euskirchen, Brühl und Kerpen im Wettbewerb und wird zudem durch das nahegelegene Oberzentrum Köln in seiner Entwicklungsfähigkeit begrenzt. 17.11.2010 3 Bevölkerungsentwicklung (I)
Nach den Prognosen des statistischen Landesamtes nimmt die Erftstädter Bevölkerung bis zum Jahr 2030 ab… 111 106 Rhein-Erft-Kreis 102 Land Nordrhein-Westfalen 98 Stadt Erftstadt 94 89 17.11.2010 2030 2028 2026 2024 2022 2020 2018 2016 2014 2012 2010 2008 2006 2004 2002 2000 1998 85 4 Bevölkerungsentwicklung (II)
… und wird älter. 100% 21,28 32,32 80% 20,16 60% 21,12 29,52 40% 22,08 20% 11,73 9,52 17,31 14,97 2009 2030 0% <18Jahre 18 - <30Jahre 30 - <50 Jahre 50- 65 Jahre >65Jahre
Perspektivisch ist demnach von keinem (weiteren) Kaufkraftwachstum auszugehen. 17.11.2010 5 Einzelhandelsrelevantes Kaufkraftpotenzial
Mehr als die Hälfte des vorhandenen Kaufkraftpotenzials entfällt auf die nahversorgungsrelevanten Sortimente Lebensmittel, Drogerie und Pharmazie Gesamt 290,4 Mio. EUR Sonstige 64,3 Mio. EUR 22,1% 37,6% Möbel 15,2 Mio. EUR Lebensmittel (NuG) 109,2 Mio. EUR 5,2% 8,0% 5,4% Bau-/Gartenmarkt-Sortiment 23,2 Mio. EUR 4,5% 8,4% Unterhaltungselektronik 15,7 Mio. EUR Bekleidung/Wäsche 24,3 Mio. EUR 17.11.2010 8,7% Drogerie/Parfümerie 13,1 Mio. EUR Pharma/Orthopädie 25,4 Mio. EUR 6 Räumliche Verteilung der Einzelhandelsbetriebe (I) 17.11.2010 7 Räumliche Verteilung der Einzelhandelsbetriebe (II)
Starke Konzentration des Einzelhandelsbesatzes auf die beiden Hauptsiedlungskörper Liblar und Lechenich Betriebe Umsatz Verkaufsfläche Standortbereich absolut in % in Mio. € in % absolut in % 111 43 72 35 20.825 36 Liblar 85 33 102 49 30.915 54 Gymnich 21 8 15 7 3.300 6 Bliesheim 9 3 4 2 350 1 Friesheim 8 3 4 2 615 1 Erp 7 3 4 2 955 2 Kierdorf 6 2 3 1 190 0 Köttingen 5 2 2 1 150 0 Dirmerzheim 5 2 1 1 270 0 Sonstiges Erftstadt 3 1 1 1 70 0 Lechenich/Konradsheim Gesamt 17.11.2010 260 100 207,9 100 57.640 100 8 Umsatz-Kaufkraft-Relation in den nahversorgungsrelevanten Sortimenten
Kaufkraftabflüsse von rd. 16 Mio. EUR in den nahversorgungsrelevanten Sortimenten – davon rd. 11 Mio. EUR im Bereich Nahrungs- und Genussmittel Nahversorgungsrelevante Sortimente Nahrungs- u. Genussmittel/Bäcker/Metzger Kaufkraftpotenzial in Mio. € Umsatz in Mio. € UmsatzKaufkraftRelation KaufkraftSaldo in Mio. € 109,2 98,4 90% -10,8 Drogerie / Parfümerie / Kosmetik 13,1 11,8 89% -1,4 Pharmaz., mediz., orthop. Artikel 25,4 21,9 86% -3,5 Nahversorgungsrelevante Sortimente gesamt 147,7 132,0 89% -15,7 Sortimente gesamt 290,4 207,9 72% -82,5 17.11.2010 9 Umsatz-Kaufkraft-Relation in den zentrenrelevanten Sortimenten
In den zentrenrelevanten Sortimenten sind deutliche Angebotsdefizite zu verzeichnen Kaufkraftpotenzial in Mio. € Umsatz in Mio. € UmsatzKaufkraftRelation KaufkraftSaldo in Mio. € PBS*/Zeitungen/Zeitschriften/Bücher 10,6 5,8 55% -4,7 Bekleidung/Wäsche/Schuhe/Lederwaren 30,4 13,4 44% -17,0 GPK**/Haushaltsgegenstände/Gardinen/ Stoffe/Sicht- , Sonnenschutz/Heimtextilien 6,6 4,9 74% -1,7 Spielwaren, Hobby, Basteln, Instrumente, Sportartikel 9,1 4,5 50% -4,6 UE/CD/Video/PC/Drucker/Kommunikation/ Elektrokleingeräte 17,7 7,1 40% -10,6 Foto/Optik/Akustik/Uhren/Schmuck 8,6 3,5 40% -5,2 Zentrenrelevante Sortimente gesamt 82,9 39,2 47% -43,8 Sortimente gesamt 290,4 207,9 72% -82,5 Zentrenrelevante Leitsortimente gem. § 24a LEPro NRW * Papier-, Büro-, Schreibwaren ** Glas, Porzellan, Keramik 17.11.2010 10 Umsatz-Kaufkraft-Relation in den nicht-zentrenrelevanten Sortimenten
Angebotsdefizite sind ebenfalls in einigen nicht-innenstadtrelevanten Sortimenten vorhanden
Insbesondere in den Sortimenten Baumarkt und Möbel sind hohe (absolute) Kaufkraftabflüsse zu verzeichnen Nicht-zentrenrelevante Sortimente Tierfutter, Heimtierzubehör, leb. Tiere Kaufkraftpotenzial in Mio. € Umsatz in Mio. € UmsatzKaufkraftRelation KaufkraftSaldo in Mio. € 3,0 3,0 99% 0,0 18,9 11,5 61% -7,4 Kfz-Zubehör 3,9 3,3 85% -0,6 Pflanzen/Gartenbedarf (o. G-Möbel) 4,3 3,8 90% -0,4 15,2 7,3 48% -7,9 Elektrogroßgeräte 4,3 1,4 33% -2,9 sonstige Sortimente (Camping, Kinderwagen) 0,3 0,2 55% -0,1 Nicht-zentrenrelevante Sortimente gesamt 49,8 30,5 61% -19,3 290,4 207,9 72% -82,5 Baumarktsortiment Möbel (inkl. Bad-/Garten-/Büromöbel) Sortimente gesamt 17.11.2010 11 Ergebnis der Kundenwohnorterhebung
Das Einzugsgebiet des Erftstädter Einzelhandels erstreckt sich vor allem auf die Stadt Erftstadt selbst Anzahl der Befragten = 770 18,6% 4,9% 4,5% 37,4% 19,4% 5,2% Liblar Bliesheim Sonstige Orte** 9,6% Lechenich/Konradsheim Sonstige Erftstadt Blessem Nachbargemeinden* * Weilerswist, Nörvenich, Kerpen (50169-50171), Brühl, Hürth, Zülpich, Euskirchen (53879) ** Düren/Krauthausen (52355), Düren (52351), Düren (50349), Pingsheim (52388), Wissersheim (52388), Aachen, Pulheim (50259), Vettweiß (52391), Mannheim (68162), Mönchengladbach (41179), Rösrath (51503), Brüggen (50169), Düsseldorf (40251), Jülich (52428), Rösrath (51503), Brüggen (50169), Köln (50672), Köln (50859), Elsdorf (50189), Bergheim, Iserlohn (58636), Dresden (01097), Trier, Fischenich (50354), Mechernich (53894), Bergisch Gladbach (51403) Rundungsdifferenzen möglich 17.11.2010 12 Ergebnis der Telefonbefragung
Die festgestellten Kaufkraftabflüsse korrespondieren mit den Ergebnissen der telefonischen Haushaltsbefragung (n=800) Frage: Wo kaufen Sie bevorzugt… Lebensmittel 93% Oberbekleidung 38% 16% Bau- /Heimwerkerbedarf 23% 29% Wohnmöbel 30% 12% 0% 20% Erftstadt Hürth Frechen Sonstige 17.11.2010 5% 64% Unterhaltungselektronik 5% 30% 24% 8% 40% 10% 11% 13% 7% 30% 60% Köln Euskirchen Internet/Versandhandel Keine Angaben 80% 100% Kerpen Brühl Kall 13 Ergebnis der Telefonbefragung
Nur ein geringer Teil der Erftstädter Bevölkerung ist mit der derzeitigen Einzelhandelssituation zufrieden Lechenich/Konradsheim/Herrig/Ahrem 36% Liblar 34% Kierdorf 36% Frage: Welche Einzelhandelsangebote vermissen Sie? Köttingen 25% Bliesheim 24% 35% 6% 40% Erp 43% Niederberg/Borr/Scheuren/Friesheim 44% Erftstadt 0% 5% 19% 25% 30% 37% 5% 34% 20% 40% 60% keine Angaben Bekleidung (Unterhaltungs-) Elektronik Schuhe Generell mehr EH 17% 14% 6% 8% 6% 25% 5% 12% 10% 12% 28% 50% Gymnich/Dirmerzheim 7% 12% 14% 10% 6% 8% 45% 16% 10%5% 8% 9% 34% 43% Blessem/ Frauenthal 9% 7% 7% 16% 6% 5% 15% 5% 5% 13% 14% 8% 7% 7% 80% 10% 9% 100% 120% 140% bin zufrieden Nahrungs- und Genussmittel Baumarkt Kurzwarengeschäft Sonstiges Mehrfachantworten möglich, Angaben in % der Befragten 17.11.2010 14 AGENDA 1. Zusammenfassende Darstellung der bisherigen Angebots- und Nachfrageanalyse 2. Analyse der wohnortnahen Grundversorgung 3. Schlussfolgerungen für die Konzeptentwicklung & Empfehlungen zur Verkaufsflächenentwicklung 4. Einzelhandel- und Zentrenkonzept - Leitziele - Zentrenkonzept - Räumliche Abgrenzungen & Handlungsempfehlungen - Ergänzende Empfehlungen zur Sicherung und Stärkung der wohnortnahen Grundversorgung - Definition der Erftstädter Liste 17.11.2010 15 Nahversorgungssituation in den Stadtteilen Nahversorgungssituation in den Stadtteilen Wichtige Strukturdaten im Überblick Umsatz Nug Gesamt in Mio. € Einwohner VKF NuG Gesamt VKF/EW Liblar 12.344 9.230 0,75 46,6 27,1 172 Lechenich 10.858 5.865 0,54 31,6 23,8 133 Gymnich 4.223 2.225 0,53 10,6 9,3 114 Köttingen 3.734 35 0,01 0,7 8,2 8 Bliesheim 3.296 265 0,08 2,1 7,2 29 Kierdorf 3.154 50 0,02 0,8 6,9 11 Friesheim 2.907 275 0,09 2,1 6,4 33 Erp 2.535 480 0,19 1,9 5,6 35 Dirmerzheim 2.047 90 0,04 0,8 4,5 17 Blessem 1.507 20 0,01 0,5 3,3 16 Ahrem 1.089 20 0,02 0,5 2,4 23 Herrig 575 0 0,00 0,0 1,3 0 Niederberg 557 0 0,00 0,0 1,2 0 Borr/Scheuren 386 0 0,00 0,0 0,8 0 Konradsheim Frauenthal 320 173 60 0 0,19 0,00 0,1 0,0 0,7 0,4 13 0 49.705 18.615 0,37 98,4 109,2 90 Erftstadt Gesamt 17.11.2010 KK Nug in Mio. € UKR (in %) 17 Nahversorgungssituation in den Stadtteilen
Zunächst ist festzuhalten, dass in den drei bevölkerungsreichsten Stadtteilen Liblar, Lechenich und Gymnich die derzeitige wohnortnahe Versorgungssituation sowohl hinsichtlich der quantitativen Verkaufsflächenausstattung als auch unter Erreichbarkeitsaspekten prinzipiell als gut zu bezeichnen ist.
Die kleinen Ortslagen der Flächenstadt Erftstadt verfügen dagegen teilweise über sehr geringe, oftmals sogar über gar keine nahversorgungsrelevanten Angebote.
Eine jeweils eigene wohnortnahe (Basis-)Versorgung wäre aus versorgungsstrukturellen Gesichtspunkten zwar wünschenswert, ist aufgrund der jeweils nur sehr geringen Bevölkerungspotenziale aber häufig wirtschaftlich nicht rentabel zu betreiben.
Bei der Analyse nach Stadtteilen zeigt sich zudem, dass die insgesamt 14 ansässigen Lebensmittelbetriebe mit über 250 m² die wichtigsten Träger der Nahversorgung darstellen. 17.11.2010 18 Nahversorgungssituation in den Stadtteilen
Aufgrund dieser großen Bedeutung für die Versorgung der Erftstädter Bevölkerung soll im Folgenden die Zukunftsfähigkeit dieser relevanten Märkte in Form kurzer Standort-Checks beurteilt werden.
Die Kriterien und ihre Wertungsstufen im Einzelnen:
Betriebsgröße: Orientierung an den heute üblichen Größen neu projektierter Objekte der jeweiligen Betriebsform.
PKW-Erreichbarkeit: Kriterien sind die Sichtbeziehung zu einer Hauptverkehrsstraße und die Verfügbarkeit eigener Kundenparkplätze.
Zentrenbezug: Lage innerhalb (positive Wertung), am Rand (neutrale Wertung) oder außerhalb eines zentralen Versorgungsbereichs
Wohngebietsbezug: Integrierte Lage innerhalb eines größeren Wohngebiets (positive Wertung), am Rand eines größeren Wohngebiets (neutrale Wertung) oder an einem isolierten Standort ohne bzw. mit nur eingeschränktem fußläufigen Wohngebietsbezug. 17.11.2010 19 Stadtteil Betriebliche Situation Städtebaulich Situation Betriebsgröße PKW-Erreichbarkeit Zentrenbezug Wohngebietsbezug Real (8.250 qm), Gustav-Heinemann-Straße + ∅ + -- Edeka (650 qm) Theodor-Heuss-Straße -- -- -- + Rewe (1.530 qm) Köttinger Straße ∅ + ∅ ∅ Aldi (900) Köttinger Straße + + ∅ ∅ Norma (350 qm) Markt -- -- + + Lidl (800 qm) Zeithstraße ∅ + ∅ ∅ Rewe (1.700 qm) Kölner Ring + + -- ∅ Rewe (1.950 qm) An der Patria + + -- ∅ Netto (700 qm) An der Patria ∅ + -- + Aldi (790 qm) Zunftstraße ∅ ∅ -- -- Rewe (1.250 qm) Dirmerzheimer Straße ∅ ∅ -- ∅ Norma (600 qm) Gymnicher Hauptstraße -- -- + + Edeka (360 qm) Abt-Horchem-Straße -- ∅ -- + -- -- -- + Liblar Lechenich Gymnich Erp Friesheim Edeka (270 qm)) NIederweg Nahversorgungssituation in den Stadtteilen
Insbesondere die Lebensmittelbetriebe mit hohem Zentren- bzw. Wohngebietsbezug weisen Schwächen in der betrieblichen Situation auf.
Sowohl der zentral gelegene Norma in Lechenich, der im Ortszentrum von Gymnich ansässige Norma Discountmarkt sowie der Edeka Supermarkt am Bürgerplatz in Liblar liegen mit ihren Verkaufsflächen zum Teil deutlich unter den heute marktüblichen Größenordnungen, die bei Vollsortimentern bzw. Discountmärkten anzusetzen sind.
Unter städtebaulichen Gesichtspunkten nehmen alle Märkte dagegen optimale Lagen ein, da sie sich an zentralen Standorten innerhalb der jeweiligen Siedlungskörper befinden.
Aus städtebaulicher Sicht sind ebenfalls die in den Stadtteilen Erp und Friesheim ansässigen Edeka-Märkte positiv zu bewerten, da diese sich innerhalb der Ortszentren befinden und dort einen hohen Beitrag zur wohnortnahen Versorgung leisten. 17.11.2010 21 Nahversorgungssituation in den Stadtteilen
Über zufriedenstellende Lagebeziehungen verfügen auch der Lidl Markt in Liblar sowie die Aldi und Rewe Kombination an der Köttinger Straße in Liblar, da beide Standorte einen ausreichenden Wohngebietsbezug aufweisen.
Unter Integrationsgesichtspunkten suboptimal zu bewerten sind die Lagebeziehungen des Aldi Discountmarkts in Lechenich. Denn dieser Betrieb befindet sich in einem Gewerbegebiet, das nur einen eingeschränkten Wohngebietsbezug aufweist.
Zusammenfassend ist festzuhalten, dass alle aus städtebaulicher Sicht positiv zu bewertenden Lebensmittelbetriebe Defizite in der betrieblichen Positionierung aufweisen – ein Befund, dem das Nahversorgungskonzept Rechnung zu tragen hat. 17.11.2010 22 AGENDA 1. Zusammenfassende Darstellung der bisherigen Angebots- und Nachfrageanalyse 2. Analyse der wohnortnahen Grundversorgung 3. Schlussfolgerungen für die Konzeptentwicklung & Empfehlungen zur Verkaufsflächenentwicklung 4. Einzelhandel- und Zentrenkonzept - Leitziele - Zentrenkonzept - Räumliche Abgrenzungen & Handlungsempfehlungen - Ergänzende Empfehlungen zur Sicherung und Stärkung der wohnortnahen Grundversorgung - Definition der Erftstädter Liste 17.11.2010 23 Schlussfolgerungen für die Konzeptentwicklung & Grundlegende Empfehlungen zur Verkaufsflächenentwicklung nach Warengruppen
Das Mittelzentrum Erftstadt steht maßgeblich mit den umliegenden Mittelzentren Hürth, Euskirchen, Brühl und Kerpen im Wettbewerb und wird zudem durch das nahegelegene Oberzentrum Köln in seiner Entwicklungsfähigkeit begrenzt.
Zusätzlich lassen die Bevölkerungsprognosen keinen (weiteren) Bevölkerungszuwachs erwarten – mittel- bis langfristig muss sogar eher von einer abnehmenden Bevölkerungszahl ausgegangen werden.
Da weder hohe Zuflüsse von außen, noch eine „endogene“ Zunahme der Kaufkraft zu erwarten sind, hängen die Entwicklungspotenziale der Stadt Erftstadt im Wesentlichen davon ab, inwieweit es gelingt, das vorhandene Kaufkraftpotenzial stärker anzusprechen und derzeitig abfließende Kaufkraft zukünftig im Stadtgebiet zu halten. 17.11.2010 24 Schlussfolgerungen für die Konzeptentwicklung & Grundlegende Empfehlungen zur Verkaufsflächenentwicklung nach Warengruppen
Unter Berücksichtigung dieser Rahmenbedingungen werden für folgende Sortimente Verkaufsflächenergänzungen in der Stadt Erftstadt empfohlen:
Nahrungs- und Genussmittel: Durch das vorhandene Lebensmittelangebot wird bei einer UKR von rd. 90 % nicht die gesamt zur Verfügung stehende Kaufkraft in Erftstadt gebunden - per Saldo fließen rd. 11 Mio. EUR aus dem Stadtgebiet.
Zudem ist aufgezeigt worden, dass alle städtebaulich wichtigen Lebensmittelanbieter klare Defizite aufzeigen und vor diesem Hintergrund bestandssichernde Verkaufsflächenerweiterungen – wenn möglich- mittelfristig zum Erhalt der wohnungsnahen Versorgung notwendig sind.
In den beiden Stadtteilzentren bietet darüber hinaus der jeweils vorhandene Betriebstypenmix Ansätze zu Angebotsarrondierungen. 17.11.2010 25 Schlussfolgerungen für die Konzeptentwicklung & Grundlegende Empfehlungen zur Verkaufsflächenentwicklung nach Warengruppen
Bekleidung & Schuhe: Das Bekleidungsangebot in der Stadt Erftstadt wird durch eine Vielzahl von kleineren und mittleren Fachgeschäften geprägt, das durch wenige Filialisten ergänzt wird. Dem Erftstädter Einzelhandel fehlen bundesweit agierende Filialisten des mittleren Preisgefüges und der Jungen Mode, die aufgrund der Bekanntheit die Ausstrahlungskraft des Erftstädter Einzelhandels ergänzen können. Auch im Schuhsegment lassen sich bei Kaufkraftabflüssen von per Saldo rd. 2,8 Mio. EUR Ansiedlungsspielräume erkennen.
Papier-/ Büro-/ Schreibwaren: Die entsprechenden Angebote im Bereich Papier-, Büro- und Schreibwaren werden im Wesentlichen von kleineren, kompetenten Fachgeschäften sowie im Randsortiment des Real-SB-Warenhauses angeboten. Ein spezialisiertes Fachmarktkonzept wie z.B. McPaper ist dagegen im Stadtgebiet von Erftstadt nicht vertreten. Für die Ansiedlung eines kleineren Fachmarktkonzeptes für Papier-, Büro und Schreibwaren werden deshalb relativ gute Marktchancen gesehen. 17.11.2010 26 Schlussfolgerungen für die Konzeptentwicklung & Grundlegende Empfehlungen zur Verkaufsflächenentwicklung nach Warengruppen
Bücher: Die Entwicklungsperspektiven im Sortiment Bücher liegen vor allem in einer Differenzierung des Angebotes der ansässigen Betriebe.
Spielwaren: Das flächenmäßig größte Spielwarenangebot entfällt auf das entsprechende Angebot im Real SB-Warenhaus. Darüber hinaus wird das Sortiment Spielwaren zwar durch mehrer kleine Fachgeschäfte vorgehalten, ein Kaufkraftabfluss von per Saldo rd. 3,8 Mio. EUR bzw. eine Umsatz-Kaufkraft-Relation von rd. 35 % macht allerdings deutlich, dass hier durchaus Marktpotenzial für zusätzliche, wirtschaftlich tragbare Angebote vorhanden ist.
Elektrowaren / Unterhaltungselektronik: Hier besteht in der Stadt Erftstadt ein Angebotsdefizit, das durch die Ansiedlung eines größeren Fachgeschäftes / Fachmarktes mit mindestens 1.200 qm Verkaufsfläche oder durch die Verkaufsflächenerweiterung bestehender Betriebe beseitigt werden sollte. 17.11.2010 27 Schlussfolgerungen für die Konzeptentwicklung & Grundlegende Empfehlungen zur Verkaufsflächenentwicklung nach Warengruppen
Elektrowaren / Unterhaltungselektronik (Fortsetzung): Bei einem aktuellen Kaufkraftabfluss von insgesamt rd. 10 Mio. EUR sind gerade im Bereich der Unterhaltungselektronik realistische Ansiedlungspotenziale zu erkennen.
Möbel / Einrichtungsbedarf: Im Einrichtungsbedarf sind aufgrund der örtlichen Standortsituation und des regionalen Wettbewerbs Entwicklungsperspektiven im Möbelangebot sowie im spezialisierten Einrichtungsbedarf (u. a. Bettwaren, Lampen / Leuchten) gegeben. So fließt bspw. mit rd. 7,9 Mio. EUR derzeitig mehr als die Hälfte der vorhandenen Möbelkaufkraft aus dem Stadtgebiet.
Bau- und Gartenbedarf: Der Heimwerker- und Gartenbedarf wird aktuell maßgeblich durch den in Liblar ansässigen Hagebaumarkt sowie das Pflanzencenter im Lechenicher Gewerbegebiet abgedeckt. Gleichwohl lassen sich insbesondere im Baumarktsegment – Potenziale für eine Flächenentwicklung erkennen. 17.11.2010 28 Schlussfolgerungen für die Konzeptentwicklung & Grundlegende Empfehlungen zur Verkaufsflächenentwicklung nach Warengruppen
Fazit: Für die Stadt Erftstadt ist insbesondere die Weiterentwicklung der beiden Stadtteilzentren mit modernen, leistungsfähigen Angeboten von strategischer Bedeutung.
Hierbei steht die Ergänzung des Angebotes durch frequenzstarke Anbieter im Vordergrund (u. a. Bekleidung, Spielwaren und Unterhaltungselektronik).
Für die wohnungsnahe Versorgung ist eine Weiterentwicklung mit marktüblichen Betriebsgrößen zu empfehlen, so dass nur ein moderater Ergänzungsbedarf abzuleiten ist.
Zusätzliche Ansiedlungspotenziale im nicht-zentrenrelevanten Bereich bestehen vor allem bei Möbeln und im Heimwerker- und Gartenbedarf.
Die „Spielregeln“, nach denen sich die künftige Einzelhandelsentwicklung der Stadt Erftstadt richten soll, werden mit dem folgenden Zentrenkonzept vorgeschlagen. 17.11.2010 29 AGENDA 1. Zusammenfassende Darstellung der bisherigen Angebots- und Nachfrageanalyse 2. Analyse der wohnortnahen Grundversorgung 3. Schlussfolgerungen für die Konzeptentwicklung & Empfehlungen zur Verkaufsflächenentwicklung 4. Einzelhandel- und Zentrenkonzept - Leitziele - Zentrenkonzept - Räumliche Abgrenzungen & Handlungsempfehlungen - Ergänzende Empfehlungen zur Sicherung und Stärkung der wohnortnahen Grundversorgung - Definition der Erftstädter Liste 17.11.2010 30 Einzelhandels- und Zentrenkonzept
Die einzelhandelsrelevanten Ziele der Landesplanung bilden den Orientierungsrahmen für das kommunale Einzelhandels- und Zentrenkonzept Erftstadt, das sich aus Sicht des Gutachters an folgenden Leitzielen ausrichten sollte:
Sicherung und Stärkung der gesamtstädtischen Versorgungsfunktion der beiden Stadtteilzentren Lechenich und Liblar,
Sicherung und Stärkung der wohnungsnahen Versorgung,
Konzentration des nicht-zentrenrelevanten großflächigen Einzelhandels auf städtebaulich geeignete Standorte im Stadtgebiet. 17.11.2010 31 AGENDA 1. Zusammenfassende Darstellung der bisherigen Angebots- und Nachfrageanalyse 2. Analyse der wohnortnahen Grundversorgung 3. Schlussfolgerungen für die Konzeptentwicklung & Empfehlungen zur Verkaufsflächenentwicklung 4. Einzelhandel- und Zentrenkonzept - Leitziele - Zentrenkonzept - Räumliche Abgrenzungen & Handlungsempfehlungen - Ergänzende Empfehlungen zur Sicherung und Stärkung der wohnortnahen Grundversorgung - Definition der Erftstädter Liste 17.11.2010 32 Einzelhandels- und Zentrenkonzept Einzelhandels- und Zentrenkonzept
Aufgrund der spezifischen Siedlungsstruktur wird auf die Ausweisung eines Hauptzentrums verzichtet; stattdessen werden mit der Ortsmitte Lechenich und dem Erftstadt Center in Liblar zwei gleichrangige Stadtteilzentren vorgeschlagen.
Die Versorgungsbedeutung möglicher Einzelhandelsnutzungen ist im Falle der Ortsmitte von Lechenich am Bevölkerungspotenzial des westlich der Bundesautobahn 61 gelegenen Stadtgebietes (rd. 25.500 Einwohner), im Falle des Erftstadt Centers am Potenzial des östlich der Autobahn gelegenen Stadtgebietes (rd. 24.200 Einwohnern) auszurichten.
Gleichzeitig übernimmt die Ortsmitte Lechenich die Nahversorgungs- funktion für die Stadtteile Lechenich, Konradsheim, Herrig und Ahrem mit insgesamt rd. 12.800 Einwohnern, während dem Erftstadt Center in Liblar die Nahversorgungsfunktion für den südlichen Teil von Liblar sowie den Stadtteil Bliesheim zugewiesen wird. 17.11.2010 34 Einzelhandels- und Zentrenkonzept
Die Funktion von Nahversorgungszentren wird der Ortsmitte Gymnich und dem Bereich der Carl-Schurz-Straße in Liblar zugewiesen.
Mit dieser Funktionszuweisung werden die genannten Zentren dazu privilegiert, großflächige Einzelhandelsbetriebe mit nahversorgungsrelevanten Sortimenten anzusiedeln. Voraussetzung ist allerdings, dass diese Vorhaben sich in ihrer Versorgungsreichweite auf den Verflechtungsbereich der Nahversorgungszentren beschränken.
Neben den innerhalb der vorab dargestellten zentralen Versorgungsbereiche ansässigen nahversorgungsrelevanten Betrieben sind im Stadtgebiet Erftstadt darüber hinaus weitere Lebensmittelbetriebe ansässig, denen wichtige Aufgaben der wohnungsnahen Versorgung zufallen. Diese Ergänzungsstandorte der Nahversorgung sind als Solitärstandorte mit hohem Wohngebietsbezug ebenfalls städtebaulich von großer Bedeutung. 17.11.2010 35 Einzelhandels- und Zentrenkonzept
Im Einzelnen handelt es sich hierbei um den Edeka-Supermarkt an der Theodor-Heuss-Straße, der die Versorgung der im östlichen Teil von Liblar lebende Bevölkerung ergänzt, den Edeka-Supermarkt an der AbtHorchem-Straße als Versorger für die Bevölkerung von Erp sowie den Edeka-Supermarkt am Niederweg in Friesheim, der auch die Nahversorgungsfunktion für die benachbarten Stadtteile Niederberg und Borr/Scheuren übernimmt.
Um die Nahversorgung im Stadtteil Kierdorf zu stärken, ist aus Sicht der Gutachter darüber hinaus nachzudenken, auf der Freifläche im Kreuzungsbereich der beiden Landstraßen 163 und 495 einen Einzelhandelsbetrieb mit nahversorgungsrelevantem Kernsortiment zuzulassen. Im Sinne dieses Konzeptes ist er als potenzieller Ergänzungsstandort für die Nahversorgung einzuordnen. 17.11.2010 36 Einzelhandels- und Zentrenkonzept
Großflächige Einzelhandelsbetriebe mit nicht-zentrenrelevanten Kernsortimenten können unter der Voraussetzung der raumordnerischen und städtebaulichen Verträglichkeit außerhalb der zentralen Versorgungsbereiche angesiedelt werden.
Als Standort für zusätzliche großflächige Einzelhandelsbetriebe mit nicht- zentrenrelevanten Kernsortimenten kommt im Wesentlichen der Bereich des Wirtschaftsparks infrage.
Für eine Konzentration von zentrenverträglichen Großbetrieben auf diesen Standortbereich sprechen vor allem folgende Gründe: - Die zentrale Lage zwischen den beiden Hauptsiedlungskörpern von Liblar und Lechenich. - Die hohe Verkehrsgunst des Wirtschaftsparks bietet auch betreiberseitige Vorteile. - Generell reduziert die Konzentration von Einzelhandelsbetrieben den Ressourceneinsatz (Verbrauch von Flächen, Bau und Unterhaltung von Verkehrswegen). 17.11.2010 37 Einzelhandels- und Zentrenkonzept
Zu beachten ist, dass der Wirtschaftspark in seiner heutigen räumlichen Ausdehnung vorrangig als Gewerbegebiet für die Ansiedlung von arbeitsplatzintensiven Unternehmen aus dem produzierenden Gewerbeund Dienstleistungssektor vorgesehen ist.
Vor diesem Hintergrund wird abzuwägen sein, ob die Ansiedlung produzierender Betriebe bei Zulassung ausgewählter großflächiger Einzelhandelsbetriebe behindert würde. Ggf. wird eine Modifizierung der Gewerbegebietsplanung erforderlich, um mögliche Zielkonflikte zu vermeiden. 17.11.2010 38 AGENDA 1. Zusammenfassende Darstellung der bisherigen Angebots- und Nachfrageanalyse 2. Analyse der wohnortnahen Grundversorgung 3. Schlussfolgerungen für die Konzeptentwicklung & Empfehlungen zur Verkaufsflächenentwicklung 4. Einzelhandel- und Zentrenkonzept - Leitziele - Zentrenkonzept - Räumliche Abgrenzungen & Handlungsempfehlungen - Ergänzende Empfehlungen zur Sicherung und Stärkung der wohnortnahen Grundversorgung - Definition der Erftstädter Liste 17.11.2010 39 Räumliche Abgrenzung Stadtteilzentrum Liblar 17.11.2010 40 Entwicklungsansätze Erftstadt-Center Handlungsempfehlungen Stadtteilzentrum Liblar (I)
Die künftige Entwicklung des Stadtteilzentrums Liblar wird im Wesentlichen davon abhängen, in welchem Maße die Ausstrahlungskraft des Erftstadt-Centers gesteigert werden kann.
Dazu bietet die Entwicklung der „Delta-Liegenschaft“ vielfältige Ansatzpunkte, die die Attraktivität des gesamten Standortbereiches steigern könnte.
Im westlichen Teil – der sog. Delta-Passage - ist die Ansiedlung eines Discountmarktes angedacht. Dieser wird das Lebensmittelvollsortiment des SB-Warenhauses arrondieren und zusätzliche Kundenfrequenz erzeugen. Um Synergieeffekte für die umliegenden Geschäftslagen des Centers zu generieren, sollte der Eingangsbereich des Discounters in den räumlichen Bezug zum inneren Bereich des Centers gesetzt werden. 17.11.2010 42 Handlungsempfehlungen Stadtteilzentrum Liblar (II)
Im östlichen Teil der Delta-Liegenschaft sind zunächst die vorhandenen Flächen zu arrondieren. Ggf. ist hier ein Teilabriss des vorhandenen Gebäudebestandes vonnöten, um Einzelhandelsflächen für attraktive Fachmarktkonzepte zu schaffen. Denn große, modern zugeschnittene Einzelhandelsflächen sind die Grundvoraussetzung um weitere Kundenmagnete anzusiedeln. Hierbei könnte es sich in erster Linie um ein größeres Angebotskonzept aus dem Modesegment oder dem Bereich der Unterhaltungselektronik handeln: In letzterem Sortiment fließen derzeitig rd. 10 Mio. EUR aus dem Stadtgebiet ab, die als Kaufkraftpotenzial grundsätzlich zur Verfügung stehen, derzeitig allerdings nicht durch den örtlichen Einzelhandel gebunden werden können. Zudem lassen sich die dafür benötigten Einzelhandelsflächen im Erftstadt-Center – im Gegensatz zum Stadtteilzentrum in Lechenich – vergleichsweise einfach realisieren. 17.11.2010 43 Handlungsempfehlungen Stadtteilzentrum Liblar (III)
Darüber hinaus ist auch das Gebäudeobjekt im Südosten des Erftstadt- Centers neu zu strukturieren und den Flächenansprüchen moderner Einzelhandelsbetriebe anzupassen. In diesem Zusammenhang sind auch die supermarktspezifischen Einrichtungen des ehemaligen Vollsortimenters zu entfernen, um zusätzliche Flächenpotenziale zu schaffen. Gleichzeitig sollte die bestehende „Hinterhof“-Situation im Bereich der ehemaligen Anlieferungszone des Supermarktes aufgehoben und baulich attraktiviert werden.
Den zuvor skizzierten Aus- und Umbau vorausgesetzt, bilden sich so auch neue Ansieldungspotenziale für attraktive, kleinteilige Einzelhandelsstrukturen im nördlichen Teil des Erftstadt-Centers.
Gestärkt werden sollte der gesamte Standortbereich des Erftstadt- Centers zudem durch den Ausbau des eingangbezogenen Parkens. Das große Parkraumangebot, welches nahezu vollständig ringförmig um das Erftstadt-Center besteht, ist ein großer Standortvorteil, dessen Potenziale derzeitig allerdings kaum genutzt werden. 17.11.2010 44 Räumliche Abgrenzung Stadtteilzentrum Lechenich Schwerpunktstandort Nahversorgung 17.11.2010 45 Handlungsempfehlungen Stadtteilzentrum Lechenich (I)
Innerhalb des zentralen Versorgungsbereiches ist eine hohe Kleinteiligkeit festzustellen – somit sind kaum Flächengrößen vorhanden, die zur Aufnahme moderner Einzelhandelskonzepte fähig sind.
Auch die Entwicklung des Lechenicher Stadtteilzentrums wird stark davon abhängen, inwieweit moderne Einzelhandelsflächen geschaffen werden können, die die Ansiedlung größerformatiger Einzelhandelsnutzungen ermöglichen.
Hier ist zu klären, ob die Innenblockbereiche an der Steinstraße bzw. Bonner Straße als potenzielle Entwicklungsflächen aktiviert werden können. Denn dort stehen größere, zentral gelegene und derzeitig mindergenutzte Flächen (Parkplatz) ggf. zur Disposition.
Die benötigten Flächengrößen bzw. – zuschnitte vorausgesetzt, ist v.a. eine Angebotsausweitung im Modesektor durch namhafte Bekleidungsfilialisten anzustreben. Diese würden den vorhandenen, kleinteiligen Besatz ergänzen und die Gesamtattraktivität der Lechenicher Ortsmitte steigern. 17.11.2010 46 Handlungsempfehlungen Stadtteilzentrum Lechenich (II)
Der unmittelbar am Marktplatz gelegene Norma-Discountmarkt verfügt mit gerade einmal rd. 350 qm über eine mittelfristig nicht zukunftsfähige Größe.
Evtl. besteht hier die Möglichkeit, durch Zusammenlegung einzelner Ladenlokale, eine entsprechend große Ladenfläche zu schaffen.
Im Falle einer Betriebsaufgabe sollte versucht werden, die Immobilie gegebenenfalls durch spezialisierten Lebensmitteleinzelhandel, bspw. durch einen Bio-Supermarkt, adäquat nachzunutzen.
Dagegen hat der westliche Standortbereich durch den dort ansässigen Lidl-Discountmarkt bereits heute eine wichtige Funktion als Nahversorgungsstandort.
Die Funktion als Nahversorgungszentrum für die Stadtteile Lechenich, Konradsheim, Herrig und Ahrem mit insgesamt rd. 12.800 Einwohnern wäre ausschließlich über die zentral gelegene, aber äußerst gering dimensionierte Norma-Filiale am Marktplatz nur rudimentär erfüllt. 17.11.2010 47 Handlungsempfehlungen Stadtteilzentrum Lechenich (III)
Daher wurde seitens der Gutachter vorgeschlagen, den in räumlichen Zusammenhang zum innerhalb der Wallanlage gelegenen Einzelhandelund Dienstleistungsbesatz stehenden Standortbereich des LidlDiscountmarktes auch dem zentralen Versorgungsbereich zuzuweisen und mit der Funktionszuweisung „Schwerpunktstandort Nahversorgung“ zu versehen.
Zukünftige Angebotsausweitungen sollten demnach vornehmlich im Lebensmitteleinzelhandel vorgenommen werden.
Mittels geeigneter Bebauungspläne ist sicherzustellen, dass der westliche Teil des zentralen Versorgungsbereichs somit auch perspektivisch auf seine heutige Funktion als Nahversorgungsstandort beschränkt bleibt. Verkaufsflächen für Betriebe mit zentrenrelevanten Kernsortimenten sind nur in deutlich untergeordnetem Maße zu entwickeln, um für die zentral gelegene Hauptgeschäftslage unverträgliche Standortkonkurrenzen zu vermeiden. 17.11.2010 48 Räumliche Abgrenzung Nahversorgungszentrum Carl-Schurz-Straße 17.11.2010 49 Handlungsempfehlungen Nahversorgungszentrum Carl-Schurz-Straße
Der Standortbereich „Carl-Schurz-Straße“ soll zukünftig der Versorgung des nördlichen Teils von Liblar sowie den unmittelbar angrenzenden Stadtteilen Köttingen (rd. 3.700 Einwohner), Blessem (rd. 1.500 Einwohner) und Fraunthal (rd. 170 Einwohner) mit zusammen insgesamt rd. 8.200 Einwohnern dienen.
Die planerische Zielsetzung bei der Entwicklung des Nahversorgungs- zentrums besteht demnach insbesondere in der langfristigen Sicherung des nahversorgungsrelevanten Angebotes. 17.11.2010 50 Räumliche Abgrenzung Nahversorgungszentrum Gymnich Möglicher Alternativstandort 17.11.2010 51 Handlungsempfehlungen Nahversorgungszentrum Gymnich (I)
Das Nahversorgungszentrum Gymnich soll im Wesentlichen die eigene Bevölkerung sowie die Bewohner des Stadtteils Dirmerzheim mit Gütern des täglichen Bedarfes versorgen.
Allerdings verfügt der in der Ortsmitte gelegene Norma Lebensmittel- discounter mit rd. 500 qm über eine vergleichsweise geringe Flächenausstattung. Perspektivisch besteht somit der Bedarf, die Filiale baulich zu erweitern.
Nach Informationen der Stadt Erftstadt wurden hierzu seitens des Betreibers auch schon erste Planungen erarbeitet.
Die Norma-Filiale übernimmt durch ihre zentrale Lage dabei nicht nur eine wichtige Versorgungsfunktion für die Gymnicher Bevölkerung, sondern dient vor allem den ebenfalls entlang der Gymnicher Hauptstraße vorhandenen Einzelhandels- und Dienstleistungsbetrieben als wichtiger Frequenzbringer. 17.11.2010 52 Handlungsempfehlungen Nahversorgungszentrum Gymnich (II)
Denn mit dem Wegzug des Rewe-Supermarktes hat die Ortsmitte von Gymnich bereits einen wichtigen Kundenmagneten verloren.
Vor diesem Hintergrund ist ein moderner Lebensmittelanbieter für den Erhalt der jetzigen Besatzstrukturen in der Ortsmitte von großer Bedeutung.
Da mit dem Rewe Supermarkt bereits ein Vollsortimentsbetrieb in Gymnich ansässig ist, wird kein weiterer Vollsortimenter, sondern - wie bisher auch - nur ein Discountmarkt als zweiter Anbieter in Gymnich rentabel zu betreiben sein.
Die Erweiterung der Norma-Filiale am Altstandort sollte mit Priorität verfolgt werden.
Ist eine Erweiterung der Bestandsfiliale auszuschließen, ist die Neuansiedlung eines zukunftsfähigen Lebensmitteldiscounters in vergleichbarer Lage innerhalb der Ortsmitte anzustreben. 17.11.2010 53 Handlungsempfehlungen Nahversorgungszentrum Gymnich (III)
Als Alternativstandort sollte neben dem jetzigen Grundstück an der Gymnicher Hauptstraße das ebenfalls zentral gelegene und derzeitig mindergenutzte Areal im Bereich des Parkplatzes an der Kreissparkasse, begrenzt durch Sternenstraße im Süden und Haagstraße im Westen, geprüft werden.
Alternativstandorte in Randlage zur Ortsmitte – z.B. im Standortverbund mit dem Rewe-Markt – sollten nur dann für die Ansiedlung eines Discountmarktes geöffnet werden, wenn Standortalternativen in der Ortsmitte ausgeschlossen werden müssen. 17.11.2010 54 AGENDA 1. Zusammenfassende Darstellung der bisherigen Angebots- und Nachfrageanalyse 2. Analyse der wohnortnahen Grundversorgung 3. Schlussfolgerungen für die Konzeptentwicklung & Empfehlungen zur Verkaufsflächenentwicklung 4. Einzelhandel- und Zentrenkonzept - Leitziele - Zentrenkonzept - Räumliche Abgrenzungen & Handlungsempfehlungen - Ergänzende Empfehlungen zur Sicherung und Stärkung der wohnortnahen Grundversorgung - Definition der Erftstädter Liste 17.11.2010 55 Ergänzende Empfehlungen zur Sicherung und Stärkung der wohnungsnahen Grundversorgung - Liblar
Mit dem modernen und leistungsfähigen Verbundstandort an der Köttinger Straße, den Angeboten am Erftstadt Center sowie dem wohngebietsintegrierten Edeka Supermarkt an der Theodor-HeussStraße sind quantitativ und qualitativ bedarfsgerechte nahversorgungsrelevante Angebotsstrukturen vorhanden.
Um zukünftig ein umfassendes Nahversorgungsangebot vorzuhalten wäre es allerdings wünschenswert, wenn der am Einkaufszentrum vorhandene Vollsortimentsbetrieb (Real SB-Warenhaus) bzw. die dort ansässigen Drogeriemärkte um einen Lebensmittel-Discountmarkt ergänzt würden und somit die Versorgungssituation, die vor der Betriebsaufgabe des Penny-Discountmarktes bestand, wieder hergestellt werden könnte.
Im Bereich des Lebensmittelvollsortiments besteht dagegen kein Handlungsbedarf. 17.11.2010 56 Ergänzende Empfehlungen zur Sicherung und Stärkung der wohnungsnahen Grundversorgung – Lechenich
Im Sinne einer umfassenden Nahversorgung könnte perspektivisch ein Vollsortimentsbetrieb die derzeitige Angebotssituation im westlichen Bereich von Lechenich sinnvoll ergänzen. Denn diese wird aktuell ausschließlich über die Betriebsform des Lebensmittel-Discounters geprägt.
Dabei ist aber zu beachten, dass ein zusätzlicher Vollsortimentsbetrieb im westlichen Teil von Lechenich allerdings auch in Konkurrenz zu den bestehenden Edeka-Märkten in Erp bzw. Friesheim stehen wird und sich die Wettbewerbssituation für diese Anbieter verschärfen würde.
Der östliche Standortbereich (An der Patria, Zunftstraße, Kölner Ring) verfügt über keinen optimalen Wohngebietsbezug und sollte – vor dem Hintergrund der vorstehend formulierten Entwicklungsvorschläge – nicht weiter ausgebaut werden. 17.11.2010 57 Ergänzende Empfehlungen zur Sicherung und Stärkung der wohnungsnahen Grundversorgung – Köttingen
Im Stadtteil Köttingen fehlen größere Anbieter nahversorgungs- relevanter Sortimente, so dass eine Ergänzung der wohnortnahen Versorgung prinzipiell sinnvoll wäre.
Bisher liegt allerdings nur für das Gewerbegebiet Köttingen eine Anfrage zur Ansiedlung eines Discounters vor.
Aus gutachterlicher Sicht stellt das Gewerbegebiet jedoch keinen geeigneten Standort zur Weiterentwicklung der stadtteilbezogenen Nahversorgung dar.
Denn aufgrund dieser Lage kann einem sich dort ansiedelnden Lebensmittelanbieter eine hohe PKW-Kundenansprache unterstellt werden – die fußläufige Versorgung für einen Großteil der Köttinger Bevölkerung würde sich jedoch nicht verbessern.
Aufgrund der Nähe zu dem Rewe/Aldi Standort in Liblar kann gerade bei einem hohen PKW-Kundenanteil folglich auch keine wesentliche Verbesserung der (mobilen) Versorgungssituation festgestellt werden. 17.11.2010 58 Ergänzende Empfehlungen zur Sicherung und Stärkung der wohnungsnahen Grundversorgung – Kierdorf (I)
Im benachbarten Stadtteil Kierdorf stellt sich die Situation ähnlich dar. Auch hier ist mit rd. 3.150 Personen eine für einen modernen Lebensmittelbetrieb sehr geringe Bevölkerungs- bzw. Kaufkraftpotenzialbasis vorhanden.
Ein von Investoren angefragter Standort befindet sich in südlicher Randlage von Kierdorf, unmittelbar an der vielbefahrenen Landesstraße 163, die Kierdorf mit Liblar im Süden bzw. Kerpen im Norden verbindet.
Am nördlichen Rand der Ortslage – gegenüber des bestehenden Lidl- Discountmarktes und im Übergangsbereich zum Brüggener Siedlungsbereich - ist ebenfalls eine mögliche Entwicklungsfläche vorhanden.
Hier bestehen gute Ansätze gemeinsam mit dem Lidl-Discountmarkt, durch einen neu anzusiedelnden Vollsortimentsbetrieb einen leistungsfähigen Verbundstandort der wohnortnahen Versorgung zu entwickeln. 17.11.2010 59 Ergänzende Empfehlungen zur Sicherung und Stärkung der wohnungsnahen Grundversorgung – Kierdorf (II)
Standortstrukturell wäre einer Entwicklung in Scharnierlage zwischen Kierdorf und Brüggen der Vorzug zu geben.
Denn aufgrund der zentralen Lage zwischen den beiden Ortslagen Erftstadt-Kierdorf und Kerpen-Brüggen kann ein Verbundstandort eine umfassende Nahversorgung für die Wohnbevölkerung beider Stadtteile sicherstellen.
Vor diesem Hintergrund wird der Stadt Erftstadt empfohlen, den Dialog mit der Stadt Kerpen zu suchen, um hier einen interkommunalen Versorgungsstandort für beide Stadtteile zu entwickeln. 17.11.2010 60 AGENDA 1. Zusammenfassende Darstellung der bisherigen Angebots- und Nachfrageanalyse 2. Analyse der wohnortnahen Grundversorgung 3. Schlussfolgerungen für die Konzeptentwicklung & Empfehlungen zur Verkaufsflächenentwicklung 4. Einzelhandel- und Zentrenkonzept - Leitziele - Zentrenkonzept - Räumliche Abgrenzungen & Handlungsempfehlungen - Ergänzende Empfehlungen zur Sicherung und Stärkung der wohnortnahen Grundversorgung - Definition der Erftstädter Liste 17.11.2010 61 Definition der „Erftstädter Liste“
Zentrenrelevante Sortimente zeichnen sich im Allgemeinen dadurch aus, dass sie für das Einzelhandelsangebot von Innenstädten (Haupt- und Nebenzentren) prägend und funktional von Bedeutung sind. Als zentrenrelevant sind somit grundsätzlich diejenigen Sortimente anzusehen, deren Ansiedlung in peripheren Lagen zu Funktionsverlusten durch nennenswerte Umsatzumlenkungen und daraus resultierenden Verdrängungseffekten in der Innenstadt führen kann.
Die Einstufung als "zentrenrelevantes Sortiment" setzt allerdings nicht voraus, dass ein Sortiment bereits in einer Innenstadt vertreten ist. Dies bedeutet, dass auch Sortimente als zentrenrelevant eingestuft werden können, die gegenwärtig nicht bzw. nur in einem geringen Umfang in einer Innenstadt angeboten werden, jedoch als ein wichtiger Beitrag zu einer attraktiven und leistungsstarken Innenstadt anzusehen sind. 17.11.2010 62 Definition der „Erftstädter Liste“
Dagegen sind alle diejenigen Sortimente als nicht-zentrenrelevant anzusehen, die nicht oder nur in geringem Umfang in der Innenstadt vertreten sind und für das innerstädtische Angebotsspektrum keine bzw. nur geringe Synergieeffekte hervorrufen. Vielfach können diese Sortimente aufgrund ihrer Beschaffenheit und der besonderen Standortanforderungen der auf sie spezialisierten Betriebe (z.B. hoher Flächenbedarf, starke PkwOrientierung, Sperrigkeit der Waren) kaum in innerstädtische Bereiche integriert werden.
Eine Untergruppe der zentrenrelevanten Sortimente stellen die nahversorgungsrelevanten Sortimente dar. Es handelt sich dabei vor allem um Angebote des kurzfristigen Grundbedarfs, die von allen Bevölkerungsschichten und Altersgruppen gleichermaßen nachgefragt werden. Die Nahversorgungsrelevanz von derartigen Sortimenten ergibt sich aus den in sehr kurzen Abständen wiederkehrenden Versorgungsvorgängen, die insbesondere auch für weniger mobile Verbraucher ohne eigenen Pkw durch ein am Wohnstandort und damit verbrauchernah gelegenes Angebot gewährleistet werden sollen. 17.11.2010 63 Definition der „Erftstädter Liste“
Mit der Novellierung des LEPro NRW ist den Kommunen die Aufgabe zugewiesen worden, zentren- und nahversorgungsrelevante Sortimente eigenverantwortlich festzulegen. Allerdings sind dabei die in der Anlage zum § 24 a benannten „Zentrenrelevanten Leitsortimente“ zu beachten.
Demzufolge sind folgende Leitsortimente grundsätzlich als zentrenrelevant definiert:
Bücher, Zeitschriften, Papier, Schreibwaren
Bekleidung, Lederwaren, Schuhe
Unterhaltungs- und Kommunikationselektronik, Computer, Elektrohaushaltswaren (Kleingeräte)
Foto, Optik
Haus- und Heimtextilien, Haushaltswaren, Einrichtungszubehör (ohne Möbel)
Uhren, Schmuck
Spielwaren, Sportartikel 17.11.2010 64 Definition der „Erftstädter Liste“
Für die Sortimentsgruppe Einrichtungszubehör eröffnet der Einzelhandelserlass explizit die Möglichkeit für die Gemeinden anhand der Prüfung der ortspezifischen Gegebenheiten in einer Einzelfallbetrachtung einzelne Teilsortimente ggf. als nicht-zentrenrelevant zu bewerten. Im Einzelnen betrifft dies die Warengruppen:
Teppiche (Rollware und Einzelware)
Lampen/Leuchten/Leuchtmittel
Matratzen/Bettwaren
Bilder/Bilderrahmen/Spiegel
Tapeten 17.11.2010 65 Definition der „Erftstädter Liste“
Nahversorgungsrelevante Güter: Die Kriterien für die Nahversorgungsrelevanz von Nahrungs- und Genussmitteln sowie Drogeriewaren werden auch in Erftstadt erfüllt. Sie decken den Grundbedarf jedes Haushaltes ab und werden häufig eingekauft.
Grundsätzlich ist auch das Sortiment „Getränke“ zunächst als nah- versorgungsrelevant einzustufen. Im Falle der Vertriebsform des Getränkefachmarktes ist eine differenzierte Betrachtung sinnvoll. Denn diese Betriebe bieten überwiegend Getränke in großen Gebinden und in Mehrwegverpackungen an. Dies bedeutet, dass die Märkte fast ausschließlich von Pkw-Kunden aufgesucht werden und deshalb über Standorte mit guter Anfahrbarkeit und großzügig bemessenen Stellplatzangeboten verfügen müssen. Darüber hinaus ergibt sich bei den großen Volumina der Waren ein großer Flächenbedarf. Vor diesem Hintergrund ist die Integration von Getränkefachmärkten in zentrale Versorgungsbereiche oder Wohngebietslagen nicht grundsätzlich zu fordern und eine Ansiedlung z.B. in Gewerbegebietslagen ggf. im Einzelfall genau zu betrachten. 17.11.2010 66 Definition der „Erftstädter Liste“
Zentrenrelevante Leitsortimente: Die in der Anlage des § 24a LEPro dargestellten Leitsortimente sind bei der Festlegung der ortsspezifischen Sortimentsliste zu beachten. Sie gelten uneingeschränkt als zentrenrelevant, so dass hier von Seiten der Kommunen keine Abweichungen möglich sind.
Waren der Unterhaltungselektronik, Computer, Computerzubehör und auch Telekommunikationsgeräte sind somit ebenfalls als uneingeschränkt zentrenrelevant zu betrachten.
Im Bereich der Elektrohaushaltswaren ist dagegen zwischen Elektrogroß- geräten und sonstigen elektrischen Haushaltsgeräten zu unterscheiden.
Während Elektrogroßgeräte (nur Großgeräte wie Herde, Kühlschränke, Spülmaschinen und Waschmaschinen; sog. „Weiße Ware“) mit Möbeln vergleichbare Standortanforderungen stellen und deshalb je nach spezifischer Gegebenheit ebenfalls als nicht zentrenrelevant angesehen werden können, sind Elektrokleingeräte generell den zentrenrelevanten Sortimenten zuzuweisen. 17.11.2010 67 Definition der „Erftstädter Liste“
Das Sortiment der Elektrogroßgeräte wird in der Stadt Erftstadt allerdings maßgeblich von dem innerhalb des zentralen Versorgungsbereiches Liblar ansässigen Euronics-Fachhändler Hönig bzw. im Randsortiment des ebenfalls im Stadtteilzentrum Liblar ansässigen Real SB-Warenhauses vorgehalten.
So wird seitens der Gutachter empfohlen, neben den Elektrokleingeräten auch die Elektrogroßgeräte als zentrenrelevant einzustufen.
Spielwaren sowie Sportbekleidung, Sportschuhe und die meisten Sportartikel sind ebenfalls grundsätzlich als zentrenrelevante Leitsortimente zu bewerten. Für einzelne Sortimente innerhalb der Warengruppe Sportartikel ist jedoch eine differenzierte Betrachtung erforderlich:
Sport- und Freizeitboote: Anbieter von Sport- und Freizeitbooten sind hinsichtlich ihrer Standortanforderungen dem Kfz-Handel gleichzusetzen und deshalb als nicht zentrenrelevant zu bewerten. 17.11.2010 68 Definition der „Erftstädter Liste“
Campingartikel: Aufgrund des hohen Flächenbedarfs der Ausstellungsflächen - insbesondere für Zelte und Zeltzubehör - werden diese Waren nur noch in Ausnahmefällen vom innerstädtischen Einzelhandel geführt. Dieses Sortiment wird vielfach als Randsortiment in erster Linie von Bau- und Gartenmärkten – in den meisten Fällen jedoch außerhalb der Zentren – oder bei den meisten LebensmittelDiscountmärkten in Form von wöchentlich wechselnden Aktionswaren angeboten. Vor diesem Hintergrund wird der Stadt Erftstadt empfohlen, das Sortiment „Campingartikel“ in Sinne einer planerischen Zielsetzung als nicht zentrenrelevant einzustufen. 17.11.2010 69 Definition der „Erftstädter Liste“
Optional zentrenrelevante Sortimente: Gemäß den Ausführungen des Einzelhandelserlasses gelten die o.g. Untergruppen des Sortiments „Einrichtungszubehör (ohne Möbel)“ als optional zentrenrelevant, abhängig von den ortsspezifischen Gegebenheiten.
Die Warengruppe Bettwaren umfasst u. a. Matratzen, Lattenroste, Ober- und Unterdecken. Während das Teilsortiment Ober- und Unterdecken durch ein hohes Maß an Flächenintensität und Verbundwirkung mit anderen Branchen gekennzeichnet ist, sind z.B. Matratzen und Lattenroste sehr sperrig und weisen einen großen Flächenbedarf auf. Vor diesem Hintergrund wird vorgeschlagen, eine Aufteilung des Sortimentes Bettwaren vorzunehmen:
Die Gruppe Ober- und Unterbetten wird der zentrenrelevanten Warengruppe Haushalts-/Heimtextilien zugeordnet.
Matratzen und Lattenroste werden dagegen den nicht zentrenrelevanten Sortimenten zugeordnet. 17.11.2010 70 Definition der „Erftstädter Liste“
Auch die Warengruppe Teppiche ist angesichts einer überwiegend geringen Handlichkeit und der hierdurch bedingten Notwendigkeit, dass Teppiche fast nur mit dem Pkw transportierbar sind, als nicht zentrenrelevant anzusehen. Bereits heute wird das Sortiment de facto ausschließlich außerhalb der zentralen Versorgungsbereiche vorgehalten.
Gleiches gilt auch für die Warengruppe Tapeten, so dass aus Sicht der Gutachter vorgeschlagen wird, diese ebenfalls den nicht zentrenrelevanten Sortimenten zuzuordnen.
Das Segment Lampen/Leuchten wird in der Stadt Erftstadt auf insgesamt rd. 510 qm vorgehalten. Davon entfallen über die Hälfte auf das entsprechende Angebot des Hagebaumarktes in Liblar, ein weiterer Schwerpunkt ist im entsprechenden Angebot der Fa. Kranz in Gymnich auszumachen. Beide Anbieter liegen allerdings außerhalb der zentralen Versorgungsbereiche, so dass die Warengruppe Lampen und Leuchten in der Stadt Erftstadt ebenfalls als nicht zentrenrelevant anzusehen ist. 17.11.2010 71 Definition der „Erftstädter Liste“
Im Marktsegment Fahrrad und Fahrradzubehör ist in Deutschland eine zunehmende Polarisierung zu verzeichnen. Ähnlich wie in anderen Sortimenten etablieren sich zunehmend großflächige Fachmärkte, die gemeinsam mit den Fachabteilungen der Baumärkte und SB-Warenhäuser den niedrig- bis mittelpreisigen Bereich abdecken. Mit Bike Reiter befindet sich ein solcher Fachmarkt im Gewerbegebiet Lechenich-Ost.
Der Facheinzelhandel spezialisiert sich dagegen verstärkt auf höherpreisige Waren und versucht, sich durch eine intensive fachliche Kundenberatung und den Service nach dem Kauf von discount-orientierten Fachmärkten abzusetzen.
Vor dem Hintergrund der absehbaren Marktentwicklungen sowie der Tatsache, dass bereits heute der einzige kompetente Anbieter von Fahrrädern außerhalb der zentralen Versorgungsbereiche ansässig ist wird vorgeschlagen, die Warengruppe Fahrräder und Fahrradzubehör als nicht zentrenrelevant zu bestimmen. 17.11.2010 72 Definition der „Erftstädter Liste“
Bei der Warengruppe „Pflanzen und Blumen“ wird empfohlen, eine Differenzierung zwischen Schnittblumen und gartenmarktspezifischen Sortimenten vorzunehmen.
Während Schnittblumen zumeist über Fachgeschäfte verkauft werden und daher als zentrenrelevantes Sortiment anzusehen sind, werden Waren des Gartenbedarfes (z.B. Erde, Torf), Gartenhäuser, -geräte, Pflanzen und Pflanzgefäße vor allem über Gartenmärkte verkauft, die aufgrund ihrer geringen Flächenproduktivität und des Flächenbedarfes in integrierten Lagen in der Regel nicht rentabel zu betreiben sind. Diese Verteilung ist auch in der Stadt Erftstadt vorzufinden (Bsp. „PflanzenCenter“ an der Siemensstraße), so dass gartenmarktspezifische Sortimente daher als nicht zentrenrelevant eingestuft werden. 17.11.2010 73 Definition der „Erftstädter Liste“
Das Sortiment Zoologischer Bedarf und lebende Tiere hat für die Funktionsfähigkeit von Zentren nur eine geringe Bedeutung und sollte auch in der Stadt Erftstadt als nicht zentrenrelevant eingestuft werden. Die drei größten Anbieter dieses Sortimentes (Fressnapf, Hagebaumarkt und Reitsport Loesdau) befinden sich allesamt außerhalb der gewachsenen Ortsmitten; darüber hinaus erscheint die Ansiedlung größerer Betriebe in den Zentren wenig realistisch. Obwohl das Teilsortiment Tierfutter neben den genannten Fachmarktstandorten regelmäßig im Randsortiment der Lebensmittel- und Drogeriewarenanbieter vorgehalten wird, lässt sich hieraus keine grundsätzliche Zentren- bzw. Nahversorgungsrelevanz ableiten. Das Sortiment sollte deshalb auch den nicht zentrenrelevanten Sortimenten zugeordnet werden. 17.11.2010 74 Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit! Ihr Ansprechpartner für Rückfragen: BBE Handelsberatung GmbH Rainer Schmidt-Illguth Claus Ciuraj Niederlassung Köln Agrippinawerft 30, 50678 Köln Telefon 0221/ 789 41 160 E-Mail: schmidt-illguth@bbe.de ciuraj@bbe.de Internet: www.bbe.de 17.11.2010 75