Beschlussvorlage (Textliche Festsetzungen_BP114)

TEXTLICHE FESTSETZUNGEN Bebauungsplan Nr. 114 Pulheim Süd – Am Pulheimer Bach A Planungsrechtliche Festsetzungen gemäß § 9 Abs. 1 BauGB 1. Art der baulichen Nutzung Allgemeines Wohngebiet (WA, WA 1) Gemäß § 1 Abs. 6 Nr. 1 BauNVO wird festgesetzt, dass die nach § 4 Abs. 3 Nr. 4 und 5 BauNVO ausnahmsweise zulässigen Nutzungen (Gartenbaubetriebe und Tankstellen) nicht Bestandteil des Bebauungsplanes sind. 2. Maß der baulichen Nutzung 2.1 Grundflächenzahl (GRZ) Gemäß § 19 Abs. 3 BauNVO wird bei Reihenhäusern die separate Gründstücksparzelle für die mit dieser Nutzung verbundenen notwendigen Garagen und Stellplätze zur Baugrundstücksfläche gerechnet. Ergänzend wird festgesetzt, dass gemäß § 16 Abs. 6 BauNVO bei Reihenmittelhäusern ausnahmsweise eine Überschreitung der zulässigen Grundfläche durch Terrassen, Terrassenüberdachungen und Wintergärten um höchstens 20 m² zulässig ist. Für andere Anlagen im Sinne des § 19 Abs. 4 BauNVO darf die festgesetzte Grundflächenzahl lediglich bis zu einer Gesamtgrundflächenzahl von 0,6 überschritten werden. Gem. § 19 Abs. 4 Satz 3 sind weitere Überschreitungen in geringfügigem Ausmaß bis max. 0,63 zulässig, wenn die Flächen von Zufahrten, Terrassen und Zuwegungen in versickerungsfähigem Pflaster (Ökopflaster, Rasengittersteine, Rasenfugensteine u.ä.) hergestellt werden. Gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i. V. mit § 19 Abs. 4 Satz 3 BauNVO darf im WA 1 bei der Ermittlung der zulässigen Grundfläche durch die Flächen von Tiefgaragen mit ihren Zufahrten, die lediglich das Grundstück unterbauen (siehe auch Kapitel A, Punkt 3, Absatz 3), die festgesetzte Grundflächenzahl bis zu einer Gesamtgrundflächenzahl von maximal 0,8 überschritten werden. 2.2 Wandhöhe (WH) und Gesamthöhe der baulichen Anlagen (GH) Gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB in Verb. mit § 16 Abs. 2 Nr. 4 BauNVO ist die Höhe baulicher Anlagen durch die max. Wandhöhe (WH) und die max. Gesamthöhe (GH) der baulichen Anlagen bestimmt. Gemäß § 18 Abs. 1 BauNVO wird als oberer Bezugspunkt für die WH bei geneigten Dächern die Schnittkante zwischen den Außenflächen des aufgehenden Mauerwerks und der Oberfläche der Dachhaut bestimmt. Flachdächer (0° - 5° Dachneigung) müssen mit ihrer Dachabschlusskante (hierzu zählen auch Aufmauerungen) die max. festgesetzte WH einhalten. Bei Staffelgeschossen (zurückgesetzt um mind. 1,0 m von allen Gebäudeaußenwänden) oder zurückgesetzten Geschossen (mind. 1,5 m von zwei sich gegenüberliegenden nicht grenzständigen Gebäudeaußenwänden) bemisst sich die WH durch den Abschluss der das Gebäude (nicht das Dachgeschoss) umfassenden Wände. Die Umwehrungen von Dachterrassen sind unabhängig von der Materialwahl mitzurechnen. Im WA sind Überschreitungen bis max. 30 cm durch innen liegende, an der Terrassenabmauerung angebrachte Geländer zulässig. In den mit WA 1 gekennzeichneten Bereichen kann bei Staffelgeschossen die maximal festgesetzte WH ausnahmsweise durch innen liegende, an der Terrassenabmauerung angebrachte Geländer um maximal 50 cm überschritten werden. Die Gesamthöhe einer baulichen Anlage bemisst sich aus der oberen Dachabschlusskante. Dies gilt auch bei Pult- und Zeltdächern. In den mit WA 1 gekennzeichneten Bereichen kann die maximale GH ausnahmsweise durch technische Einrichtungen (Aufzüge) um max. 1,00 m überschritten werden. In den mit WA und WA 1 gekennzeichneten Bereichen gilt als unterer Bezugspunkt die mittlere Höhenlage der an das jeweilige Baugrundstück angrenzenden öffentlichen Verkehrsfläche entsprechend der Höhenlage der Ausbauplanung (Oberkante des Abschlusses der Verkehrsfläche entlang der Grenze zum anschließenden Baugrundstück). Hierauf bezogen gilt bei Doppelhäusern der Mittelwert aus den beiden Grundstücken der Doppelhaushälften. Bei Reihenhäusern ergibt sich der Mittelwert aus den zur jeweiligen Hausgruppe gehörenden Grundstücken. In den allgemeinen Wohngebieten wird der untere Bezugspunkt als der Mittelwert der Oberkante des Abschlusssteins der entlang des Grundstücks verlaufenden Straßenverkehrsfläche (Ausbauplanung Straßenplanung) festgesetzt. 3. Überschreiten der festgesetzten Baugrenzen Gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB in Verb. mit § 23 Abs. 3 BauNVO wird festgesetzt, dass ein Überschreiten der in der Planzeichnung durch Dreiecke gekennzeichneten Baugrenzen ausschließlich durch die Flächen von Terrassen, Terrassenüberdachungen oder Wintergärten bis zu einer Tiefe von max. 3,0 m zugelassen werden kann, sofern die maximal zulässige GRZ von 0,4 nicht überschritten wird (abweichend hiervon die Regelungen im Kapitel A, Punkt 2.1, Absatz 2 zur Grundflächenzahl bei Reihenmittelhäusern). Überbaubare Grundstücksflächen dürfen durch Balkone bis zu einer maximalen Tiefe von 2,00 m und einer Gesamtbreite von nicht mehr als 50 % der jeweiligen Gebäudeseite überschritten werden. Wintergärten und Terrassenüberdachungen dürfen an die Gebäudeaußenwand in einer Höhe von max. 3,0 m über OKFF lediglich angebaut werden. Sonstige An- bzw. Erweiterungsbauten, die den Wohnraum über die Baufläche hinaus vergrößern, sind nicht zulässig. Auf diesen Anbauten sind Dachterrassen nicht zulässig. In den mit WA 1 bezeichneten Bereichen dürfen die im Bebauungsplan festgesetzten Baugrenzen durch Tiefgaragen bis zu einer GRZ von 0,8 überschritten werden (siehe Kapitel A, Punkt 5.2 und Kapitel A Punkt 2.1, Absatz 4). In den mit WA gekennzeichneten Bereichen kann gemäß § 23 Abs. 3 BauNVO die hintere Baugrenze oder die hintere Begrenzungslinie der Flächen für Stellplätze und Garagen/Carports durch Garagen/Carports um max. 3,0 m überschritten werden. Gemäß § 23 Abs. 3 BauNVO ist bei Doppelhausgrundstücken ausnahmsweise ein bauordnungsrechtlich notwendiger dritter Stellplatz (z.B. freiberufliche Nutzung, Einliegerwohnung) bis zu einer Größe von 15 m² außerhalb der Baufläche oder der für Stellplätze und Garagen/Carports gekennzeichneten Fläche zulässig. Der Stellplatz ist unmittelbar neben dem eigentlichen Zufahrtsbereich und in direktem Anschluss an die Straße anzulegen. 4. Höchstzulässige Zahl der Wohnungen gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 6 BauGB In den mit WA gekennzeichneten Bereichen sind in den Wohngebäuden maximal zwei Wohneinheiten zulässig. Dabei ist ein Einzelhaus, eine Doppelhaushälfte und eine Reihenhauseinheit als ein Wohngebäude definiert. 5. Flächen für Garagen/Carports, Stellplätze, Tiefgaragen und Nebenanlagen 5.1 Garagen/Carports, Stellplätze Gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 2 und 4 BauGB wird für die mit WA gekennzeichneten Bereiche festgesetzt, dass Garagen/Carports und Stellplätze ausschließlich innerhalb der Baufläche und den dafür festgesetzten Flächen für Stellplätze und Garagen/Carports zulässig sind. Stellplätze sind auch in den festgesetzten Vorgartenbereichen zulässig, aber nur innerhalb der Zufahrt zu den Garagen oder Carports. Ergänzend hierzu die ausnahmsweise zulässigen Stellplätze unter Kapitel A, Punkt 3, Absatz 5. In den mit WA gekennzeichneten Bereichen kann die hintere Baugrenze oder die hintere Begrenzungslinie der Flächen für Stellplätze und Garagen/Carports durch Garagen/Carports um max. 3,0 m überschritten werden (siehe unter Kapitel A, Punkt 3, Absatz 4). Gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 11 BauGB werden zum Anschluss anderer Flächen an die Verkehrsflächen Abschnitte festgesetzt, für die Ein- und Ausfahrten unzulässig sind. 5.2 Tiefgaragen Gemäß § 12 Abs. 4 BauNVO sind in den WA 1 gekennzeichneten Bereichen Stellplätze und Garagen nur in unterirdischen Garagengeschossen (TGa) zulässig. Hiervon ausgenommen sind Behindertenstellplätze und Stellflächen für Pflegefahrzeuge. Gemäß § 23 Abs. 3 BauNVO wird festgesetzt, dass Tiefgaragen auch außerhalb der überbaubaren Grundstücksfläche zulässig sind (siehe auch Grundflächenzahl Absatz 4). Ihre Decken sind außerhalb der überbaubaren Grundstücksfläche vollständig mit einer Substratschicht von mind. 1,00 m zu überdecken und dauerhaft zu begrünen. Dies gilt nicht in Bereichen mit Terrassen oder zulässiger baulicher Nebenanlagen. 5.3 Nebenanlagen Gemäß § 23 Abs. 5 BauNVO in Verb. mit § 16 Abs.2 BauNVO wird festgesetzt, dass in den mit WA gekennzeichneten Bereichen auf den nicht überbaubaren Grundstücksflächen untergeordnete oberirdische Nebenanlagen (wie z.B. Gartengerätehäuser) nur eingeschränkt bis zu einem Rauminhalt von max. 30 m³ zulässig sind. In den als Vorgartenfläche festgesetzten Bereichen sind diese Nebenanlagen unzulässig. Ausgenommen hiervon sind Anlagen für die Unterbringung von Abfall- und Wertstoffbehältern (siehe auch Kapitel B, Absatz 5). In den mit WA 1 gekennzeichneten Bereichen sind gem. § 23 Abs.5 BauNVO Nebenanlagen im Sinne des § 14 BauNVO zulässig. Die max. zulässige GRZ nach § 19 Absatz 4 BauNVO ist einzuhalten. Gemäß § 14 Abs. 2 BauNVO wird festgesetzt, dass Nebenanlagen, die der Versorgung der Baugebiete mit Elektrizität, Gas, Wärme und Wasser sowie zur Ableitung von Abwasser dienen in den Baugebieten ausnahmsweise zulässig sind. In den Überschneidungsbereichen des Bodendenkmals mit den privaten Grundstücksbereichen sind Nebenanlagen im Sinne § 14 BauNVO unzulässig. 6. Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur und Landschaft Gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 20 BauGB wird festgesetzt, dass im Bereich der umgrenzten Fläche mit Bindung für Bepflanzungen und für die Erhaltung von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen sowie Gewässern, die Veränderung der Geländemorphologie zum Pulheimer Bachtal hin unzulässig ist. B Bauordnungsrechtliche Festsetzungen gem. § 9 Abs. 4 BauGB in Verb. mit § 86 BauO NRW 1. Dachform und Dachneigung Zulässig sind Satteldächer mit Dachneigungen zwischen 20° und 40°. Zulässig sind Pultdächer/Zeltdächer mit Dachneigungen zwischen 5° und 15°. Flachdächer sind ebenfalls zulässig. Walmdächer, Krüppelwalmdächer und Tonnendächer sind unzulässig. Das Kappen oder Abschneiden eines geneigten Daches mit der Folge, dass im Firstbereich ein Flachdachanteil entsteht, ist unzulässig. 2. Dachaufbauten und Dacheinschnitte Dachaufbauten und Dacheinschnitte sind nur bis max. 50 % der Trauflänge der entsprechenden Gebäudeseite zulässig. Dachüberstände werden nicht zur Trauflänge gerechnet. Die vorgenannten Bauteile sind mit ihrem oberen Abschluss in einem Abstand von mindestens 1,0 m unter dem First der baulichen Anlage einzubinden und müssen einen Mindestabstand von 1,25 m von den Gebäudeabschluss- bzw. Gebäudetrennwänden einhalten. Diese Regelungen gelten nicht für Anlagen der Solarenergienutzung. Dachaufbauten und Dacheinschnitte im Bereich von Spitzgiebeln sind nicht zulässig. 3. Einfriedungen In den mit WA gekennzeichneten Bereichen sind als Abgrenzung der Vorgärten (siehe entsprechende Signatur, Legende unter Punkt 11) nur Hecken bis zu 1,2 m über der Oberkante der angrenzenden öffentlichen Verkehrsfläche zulässig. Vor oder hinter diesen Hecken sind Maschendraht- oder Stabgitterzäune bis max. 1.0 m Höhe zulässig. Als unterer Bezugspunkt gilt die mittlere Höhenlage der an das jeweilige Baugrundstück angrenzenden öffentlichen Verkehrsfläche (Außenkante der Verkehrsfläche entlang der Grenze zum anschließenden Baugrundstück). Entlang der restlichen Grundstücksgrenzen sind ausschließlich Hecken und Sträucher bis max. 2,0 m zulässig. Vor oder hinter dieser Bepflanzung sind nur Maschendraht- oder Stabgitterzäune bis max. 1,8 m (über vorhandener Geländeoberfläche oder wenn der Bereich an eine öffentliche Verkehrsfläche grenzt, über deren Oberkante entlang der Grundstücksgrenze) zulässig. Blickdichte Einfriedungen (z. B. Mauern, Holzbretterzäune, Holzflechtzäune, Matten- oder Folienbespannungen, künstliche Rankpflanzenimitationen etc.) sind in diesen Bereichen nicht zulässig. Im Bereich der hinteren Baugrenzen als Abtrennung der Terrassenbereiche bei Doppelhäusern und Reihenhauseinheiten sind blickdichte Einfriedungen bis max. 2,0 m Höhe und 3,0 m Tiefe (gemessen ab der hinteren Baugrenze) zulässig. In den mit WA 1 gekennzeichneten Bereichen gelten die Absätze 1 und 2 entsprechend. Ergänzend sind in den Erdgeschosswohnungen der Mehrfamilienhäuser blickdichte Einfriedungen bis max. 2,0 m Höhe und 3,0 m Tiefe (gemessen ab der Gebäudeaußenwand der jeweiligen Wohnung) zur Abtrennung der Terrassenbereiche untereinander zulässig. 4. Vorgartenflächen Die gekennzeichneten Vorgartenbereiche sind unversiegelt anzulegen und zu begrünen. Dies bedeutet, dass diese Flächen mit Mutterboden flächendeckend anzulegen sind und mit Rasen, Sträuchern, Bodendeckern und/oder Grünpflanzen bepflanzt sein müssen. Befestigte Flächen (Hauseingang, Fläche für Mülltonnen) dürfen insgesamt 50 % der Vorgartenfläche (als Vorgartenfläche gilt der Bereich zwischen Hauswand und Straße ohne die Zufahrten) nicht überschreiten. Zu den befestigten Flächen zählen auch Kies- und Granulatschüttungen. Stellplätze sind in diesen Bereichen nur auf der Fläche der Garagenzufahrt zulässig. Abweichend hiervon die ausnahmsweise zulässigen Stellplätze unter Kapitel A, Punkt 3, Absatz 5. 5. Nebenanlagen Anlagen für die Unterbringung von Abfall- und Wertstoffbehältern außerhalb der überbaubaren Grundstücksfläche sind so einzufrieden und möglichst einzugrünen, dass sie vom öffentlichen Raum (Straße) nicht frei einsehbar sind. C Kennzeichnungen und nachrichtliche Übernahmen gemäß § 9 Abs. 5 und 6 BauGB 1. Wasserschutzzone Das gesamte Plangebiet liegt in der Wasserschutzzone III B der Wassergewinnungsanlagen Weiler und Worringen/Langel. Die Festsetzungen und Bestimmungen der Wasserschutzgebietsverordnung vom 21.10.1991 sind zu beachten bzw. einzuhalten. Der Bau der verkehrstechnischen Erschließungsanlagen im Plangebiet bedarf gem. der vorab genannten Verordnung der Genehmigung durch die untere Wasserbehörde. Bei der Planung einer eventuellen geothermischen Nutzung ist der Grundwasserschutz zu beachten. Daher ist vor Bau und Betrieb einer geothermischen Anlage eine wasserrechtliche Erlaubnis bei der Unteren Wasserbehörde des Rhein-Erft-Kreises zu beantragen. 2. Entwässerung Die Entwässerung erfolgt im Trennsystem. Gemäß § 9 Anschluss- und Benutzerzwang der Entwässerungssatzung der Stadt Pulheim ist das gesamte anfallende Abwasser, in Erfüllung der Abwasserüberlassungspflicht nach § 53 Abs. 1c LWG, in die öffentliche Abwasseranlage einzuleiten. Der Anschluss- und Benutzerzwang besteht auch für das Niederschlagwasser. Somit sind in den im Trennsystem entwässerten Bereichen das Schmutz- und Niederschlagswasser den jeweils dafür bestimmten Anlagen zuzuführen, eine dezentrale Versickerung ist nicht möglich. 3. Kampfmittel Generell sind Bauarbeiten sofort einzustellen sofern Kampfmittel gefunden werden. In diesem Fall ist die zuständige Ordnungsbehörde, der Kampfmittelbeseitigungsdienst (KBD) oder die nächstgelegene Polizeidienstelle unverzüglich zu verständigen. Erfolgen zusätzliche Erdarbeiten mit erheblichen mechanischen Belastungen wie Rammarbeiten, Pfahlgründungen etc. wird seitens des KBD eine Sicherheitsdetektion empfohlen. Die weitere Vorgehensweise ist mit dem Kampfmittelbeseitigungsdienst abzustimmen. Weitere Informationen sind auf der Internetseite des KBD zu finden: www.brd.nrw.de/ordnung_gefahrenabwehr/kampfmittelbeseitigung/service/index.html 4. Bodendenkmäler Bei Bodeneingriffen auftretende archäologische Funde und Befunde sind der Gemeinde als Untere Denkmalbehörde oder dem LVR-Amt für Bodendenkmalpflege im Rheinland, Außenstelle Nideggen, Zehnthofstraße 45, 52385 Nideggen, Tel.: 02425/9039-0, Fax: 02425/9039-199, unverzüglich zu melden. Bodendenkmal und Fundstelle sind zunächst unverändert zu erhalten. Die Weisung des LVR-Amtes für Bodendenkmalpflege für den Fortgang der Arbeit ist abzuwarten. 5. Humose Böden Die Bodenkarte des Landes Nordrhein-Westfalen weist in einem Teil des Plangebietes (siehe Planzeichnung) Böden aus, die humoses Bodenmaterial enthalten. Humose Böden sind empfindlich gegen Bodendruck und im Allgemeinen kaum tragfähig. Erfahrungsgemäß wechseln die Bodenschichten auf kurzer Distanz in ihrer Verbreitung und Mächtigkeit, so dass selbst bei einer gleichmäßigen Belastung diese Böden mit unterschiedlichen Setzungen reagieren können. Hier sind die Bauvorschriften der DIN 1054 „ Baugrund – Sicherheitsnachweise im Erd- und Grundbau“ und der DIN 18196 „Erd- und Grundbau; Bodenklassifikationen für bautechnische Zwecke“ sowie die Bestimmungen der Bauordnung des Landes Nordrhein-Westfalen zu beachten. D Hinweise Artenschutz Hinweise zu baubedingten Maßnahmen zur Vermeidung und Sicherung der kontinuierlichen ökologischen Funktionalität sowie zu vorgezogenen Ausgleichsmaßnahmen zur Kompensation des Lebensraumverlustes der Feldlerche: Maßnahmen zur Vermeidung und zur Sicherung der kontinuierlichen ökologischen Funktionalität Zur Vermeidung baubedingter Individuenverluste in Folge der Zerstörung von Nestern oder Eiern europäischer Vogelarten bzw. zur Vermeidung erheblicher Störungen erfolgen die vorbereitenden und räumenden Maßnahmen für das Baufeld außerhalb der Fortpflanzungs-, Brut-, und Aufzuchtzeiten der Vogelarten, also im Zeitraum von 01. Oktober bis zum 28. Februar. Gehölzeinschläge sind zum Schutz wild lebender Tiere und Pflanzen nur in der Zeit vom 01. Oktober bis zum, 28. Februar zulässig (§ 39 Abs. 5 BNatSchG). Bei den Baumaßnahmen sind die Richtlinien der DIN 18920 und der RAS-LG4 bzw. ZTV-Baumpflege zu berücksichtigen. Vorgezogene Ausgleichsmaßnahmen zur Kompensation des Lebensraumverlustes der Feldlerche (CEFMaßnahmen) Für die der Revierpaare der Feldlerche sind neue Lebensräume herzustellen. Durch die Nutzungsextensivierung von Intensiväckern, die Anlage von Ackerbrachen und die punktuelle Anlage von Lerchenfenstern werden für die Feldlerche günstige Ackerkulturen und damit günstige Lebensraumbedingungen geschaffen. Die Maßnahme wird zusammen mit den erforderlichen CEF-Maßnahmen für die Bebauungspläne Nr. 113 Pulheim und Nr. 115 Pulheim auf einer Fläche von 3,5 ha realisiert. Die Maßnahmen werden auf den Flurstücken 1631 (Gemarkung Pulheim, Flur 6) und 17 (Gemarkung Pulheim, Flur 20) bzw. 19 ( Gemarkung Pulheim, Flur 20) im jährlichen Wechsel durchgeführt.     Die Maßnahme wird etwa hälftig aufgeteilt in Extensivacker (Winterweizen mit doppelreihigem Saatreihenabstand) und Blühstreifen. Die genauere Aufteilung zwischen Extensivacker und Blühstreifen wird an die Bewirtschaftungsverhältnisse angepasst. Da die Flurstücke 1631 (Gemarkung Pulheim, Flur 6) und 17 (Gemarkung Pulheim, Flur 20) bzw. 19 ( Gemarkung Pulheim, Flur 20) größer als die erforderlichen 3,5 ha sind, wird die verbleibende Fläche landwirtschaftlich genutzt. Die künftige Einsaatmischung der Blühstreifen sowie die Einsaat von Zwischenfrüchten (zwischen CEFMaßnahmen und der alternierenden Landwirtschaftsnutzung) bedürfen noch der weiteren Abstimmung zwischen dem Bewirtschafter und der Stadt Pulheim. Da die vorgezogene Ausgleichsmaßnahme bereits zum Eingriffszeitpunkt des Bebauungsplans Nr. 113 vollständig oder zumindest weitestgehend wirksam sein musste und diese bereits im Herbst 2015 erstmals umgesetzt wurde, ist diese bereits wirksam. Die Artenschutzmaßnahmen sollen durch ein Monitoring begleitet werden. Hierzu ist in den ersten drei Jahren zweimal jährlich, im vierten Jahr einmal jährlich und im fünften Jahr zweimal jährlich die Begehung der Flächen erforderlich. Das heißt, dass die Monitoring-Intervalle größer werden können. Nach 10 Jahren soll neu verhandelt werden, ob und wie oft ein Monitoring der Fläche durchgeführt werden muss.