Beschlussvorlage (Untersuchung EFH-Gebiete_Aufgabenbeschreibung)

IV / 61 - rie Untersuchung zu älteren Ein- und Zweifamilienhausgebieten in Pulheim – Projektskizze und Aufgabenbeschreibung Entwurf, Stand: 14.11.2017 Projektinhalt: Die Stadt Pulheim beabsichtigt, eine Untersuchung zu den Folgen des demografischen Wandels für ältere Ein- und Zweifamilienhausgebiete in Pulheim durchzuführen. Zentrale Inhalte der Untersuchung sind die Ermittlung von Marktpotenzialen des Wohnungsbestands (Ausmaß der Freisetzung von Wohnraumangeboten) und die Analyse der Nachfrage und Nachfrager von frei werdenden (älteren) Ein- und Zweifamilienhäusern. Die Planung und Koordination der Untersuchung erfolgt federführend durch das Amt für Stadtentwicklung, Stadtplanung und Demografie der Stadt Pulheim. Eine Auftragsvergabe für ein Planungs- / Forschungsinstitut erfolgt für die Methodenberatung, Durchführung der Untersuchung und Ableitung von Handlungsempfehlungen. Hintergrund des Projektes: Übergeordnete demografische Ziele der Stadt Pulheim sind der Erhalt der Einwohnerzahl und damit verbunden die Förderung des Zuzuges von (jungen) Familien, die Verhinderung von Altersabwanderung sowie der Abwanderung von jüngeren Altersgruppen (Ausbildungs- und Arbeitsplatzabwanderung). Ein mit diesen Zielsetzungen verbundenes wichtiges Handlungsfeld auf kommunaler Seite ist die Planung und Schaffung bedarfsgerechten Wohnraums für die unterschiedlichen Bevölkerungsgruppen. Neben dem Neubau hat insbesondere der Wohnungsbestand in Pulheim eine hohe Bedeutung für den Wohnungsmarkt zur Deckung des Wohnungsbedarfs von in Pulheim umziehenden und neu zuziehenden Haushalten. Auch zur Vermeidung der Neuinanspruchnahme von Flächen im Außenbereich ist es eine zentral wichtige Aufgabe der Stadt, eine optimale Aktivierung des innerstädtischen Wohnungsbestands zu unterstützen. Aus dem Generationenwechsel im Bestand der alternden Ein- und Zweifamilienhausgebiete in Pulheim resultiert ein besonderer Handlungsbedarf. Es ist zu erwarten, dass angesichts der alternden Bevölkerung zunehmend ältere Wohneigentümer ihre nicht mehr bedarfsgerechten Immobilien veräußern werden und alternative Wohnformen im Stadtgebiet suchen werden. Zugleich wird (bezahlbarer) Wohnraum frei, der für verschiedene Zielgruppen (Familien, Zuwanderer) attraktiv sein könnte. Im Rahmen der Stadtentwicklung ist es wichtig, das zukünftig entstehende Wohnangebot quantifizieren zu können und einschätzen zu können, wer die „nachrückenden“ Nachfrager sind (z.B. Familien mit kleinen Kindern, ältere Menschen aus Pulheim oder anderen Gemeinden etc.). Eine solche Analyse bildet darüber hinaus auch eine wichtige Informationsgrundlage für die Planung weiterer Daseinsvorsorgebereiche der Kommune wie die Schul- und Kitaplanung, da sich daraus Hinweise auf zukünftig ggf. verändernde Einwohnerstrukturen in Pulheim ableiten lassen. Die Stadt Köln hat im Jahr 2012 eine Pilotuntersuchung zu älteren Ein- und Zweifamilienhäusern durchgeführt, die in Teilen als Grundlage für die Pulheimer Untersuchung genutzt werden soll. Zeitrahmen / Zeitziele: Baldmöglicher Projektstart beabsichtigt; Abschluss Erhebung und Analysen mit abschließender Ausarbeitung von Handlungsempfehlungen soll in 2018 erfolgen Projekt- / Erkenntnisziele: Im Rahmen der Untersuchung sollen Daten und Informationen zur Charakterisierung des Wohnungsbestandes sowie zum bereits erfolgten und zukünftig zu erwartenden Generationenwechsel in Bestandswohngebieten in 1 Pulheim erhoben und ausgewertet werden. Ziel ist es, auch eine gesamtstädtische Potenzialeinschätzung zu erstellen und zu ermitteln, welches Potenzial die alternden Bestandsgebiete zur (neu entstehenden) Bedarfsdeckung haben. Folgende Fragen stellen sich aus städtischer Perspektive: Status quo und bisherige Entwicklung (Erhebung ggf. über Bewohnerbefragung sowie kleinräumige Analyse von Einwohnermeldedaten einschließlich Bewegungsdaten, s.u. Aufgabenspektrum / Methodenberatung) o Wie stellt sich das Zuzugs- / Wegzugsverhalten über die Gemeindegrenze und innerhalb Pulheims dar? Welchen Anteil der Nachfrage von Umziehenden / Zuziehenden deckt der Wohnungsneubau in Pulheim? Welcher Anteil wird dementsprechend (schätzungsweise) über den Bestand gedeckt? o Welche demografischen Charakteristika (vor allem Altersstruktur, Herkunft) weist die Bevölkerung in den Ortsteilen Pulheims und speziell in Wohngebieten mit älterem Bestand an Ein- und Zweifamilienhäusern derzeit auf? Inwieweit haben sich die Bewohnerstrukturen in den letzten 5-10 Jahren entwickelt? o Wie schätzen die derzeitigen Bewohner ihr direktes Umfeld ein (Nahversorgung / bedarfsgerechte Infrastruktur)? Haben sie ggf. in den letzten fünf Jahren Veränderungen in ihrem Wohngebiet wahrgenommen (Nachbarschaft, Wohnqualität)? o In welchem Umfang hat in ausgewählten Untersuchungsgebieten in Pulheim mit hohem Anteil an älteren Bestandswohnungen / -eigenheimen in den letzten fünf Jahren ein Generationenwechsel stattgefunden, wie viele Eigenheime sind auf den Markt gekommen bzw. sind neu bezogen worden?  In welchem Umfang werden freigesetzte Bestandsobjekte im Zuge des Generationenwandels vererbt, in welchem Umfang am Markt verkauft?  Zu welchem Anteil handelt es sich um Eigentumsobjekte bzw. Mietobjekte?  Welche Art Bestands-Wohnraum wurde freigesetzt (Baualter, Fläche, Haustypen, Kriterien der Barrierefreiheit)?  Wer sind die Nachfrager freigesetzter Bestandsangebote (Haushaltstypen, woher kommen sie, bisherige Wohnform etc.)?  Inwieweit wurden Veränderungen an der Bausubstanz von der ersten und weiteren Bewohnergenerationen vorgenommen (Modernisierungsmaßnahmen, (energetische) Sanierung etc.)?  Welche alternativen Wohnformen (Art und Region) wählen die Eigentümer, die ihre Eigenheime veräußern? o Gibt es / gab es ggf. Hemmnisse bzw. Schwierigkeiten bei der Vermarktung der Bestandsimmobilien, bei (älteren) Personen mit der Absicht ihre Immobilie zu veräußern Einschätzungen zur zukünftigen Entwicklung (ggf. statistische Vorausberechnung von zu erwartenden Sterbefällen und statistische Ableitung frei werdender Ein- und Zweifamilienhäuser und Bewohnerbefragung, s.u. Aufgabenspektrum / Methodenberatung) o In welchem Ausmaß kann angesichts der Alterung der Pulheimer Bevölkerung in welchen Zeiträumen mit frei werdendem Wohnraum am Markt gerechnet werden? o In welchem Ausmaß entsteht Wohnraumbedarf von älteren Menschen, die ihre nicht mehr bedarfsgerechten Immobilien veräußern und alternative Wohnformen suchen? 2 Im Rahmen einer Methodenberatung ist zu erörtern, inwieweit diese Forschungsfragen zu beantworten sind und mit welchen geeigneten Methoden und Instrumenten entsprechende Informationen und Daten gewonnen werden können. Im Anschluss an die Erhebung und Auswertung soll auf Grundlage der gewonnenen Erkenntnisse eine Einschätzung erfolgen, inwiefern kommunaler Handlungsbedarf besteht (s.u.). Aufgabenspektrum für das beauftragte Planungs- / Forschungsbüro:  Methodenberatung: Hierzu zählen u.a. o Festlegung geeigneter Untersuchungsmethoden, z.B.  Primärbefragung von Haushalten; Themen u.a. soziodemografische Merkmale der Bewohner und Haushaltsstruktur, wenn möglich Informationen zu ehemaligen Bewohnern, Merkmale des Wohnobjektes, ehemalige und aktuelle Wohnsituation, alternative Wohnobjekte bei der vorangegangenen Wohnraumsuche, durchgeführte und geplante Modernisierungsmaßnahmen, Bewertung Wohngebiet / Wahrnehmung von Veränderungen der Nachbarschaft und Wohnqualität, Bewertung Infrastruktur  Festlegung von Zielgruppen für eine Haushaltsbefragung (neu Zugezogene, Alteigentümer in älteren Gebieten; ggf. Bewohner von Neubaugebieten als Vergleichsgruppe)  Analyse amtlicher Daten (Einwohnermeldeamt) zu aktuellen Bewohnerstrukturen (v.a. Altersverteilung, Zeitpunkt des Zuzuges) in bestehenden Ein- / Zweifamilienhäusern differenziert nach Baualtersklassen in ausgewählten Wohngebieten  Erhebung und Analyse von Daten zu Wohngebietsmerkmalen und Gebäudestrukturen (Haustypen, Altersklassen, Wohneinheiten / -flächen, Verdichtung, Ermittlung von Leerstand etc.)  statistische Vorausberechnung des Generationenwechsels auf Grundlage des Baualters des Bestands sowie der Altersdaten und Sterbewahrscheinlichkeit der Bevölkerung o Auswahl der Untersuchungsgebiete und Stichproben (z.B. größere Wohnsiedlungen der 1950er bis 1980er Jahre in Pulheimer Ortsteilen mit unterschiedlicher Infrastruktur; Berücksichtigung von Gebieten mit stärkerer und geringerer Wanderungsdynamik)  Durchführung der Analysen / Erhebungen: Beschaffung amtlicher Daten / Erhebung von Primärdaten; statistische Datenanalyse; grafische und schriftliche Aufbereitung der Ergebnisse; bei Haushaltsbefragung außerdem: Fragebogengestaltung, Unterstützung Ansprache Haushalte und Versand, Eingabe erhobener Daten  Ableitung von Handlungsbedarfen und Handlungsansätzen: o Weiterführende Interpretation der Ergebnisse / Identifikationen zentraler Herausforderungen für die Kommune: Welche Wohnungsmarkteffekte zeichnen sich in Pulheim ab / sind zukünftig erwarten? Welche Potenziale und Hemmnisse sind mit der Freisetzung der Häuser in alternden Ein- und Zweifamilienhausgebieten verbunden? Inwiefern verändert sich der Charakter der Wohnquartiere hinsichtlich der Bewohnerstrukturen und der Wohnqualität (bereits beobachtbar und zukünftig zu erwarten)? Was sind die Folgen / Anforderungen für die Gestaltung einer bedarfsgerechten Infrastruktur in den Wohngebieten, auch vor dem Hintergrund der demografischen Zielsetzungen der Stadt Pulheim (Förderung Familienzuzug, Verhinderung Altersabwanderung und Abwanderung von jüngeren Altersgruppen (Ausbildungs- und Arbeitsplatzabwanderung). 3 o Ableitung von kommunalen Handlungsbedarfen bzw. Einflussmöglichkeiten u.a. hinsichtlich der Wohnbaulandentwicklung, Fortentwicklung bestehender Infrastrukturangebote (Verkehr, Betreuungs- und Bildungsangebote, Nahversorgung), Maßnahmen bei ggf. weniger attraktiven älteren Wohngebieten bzw. schwer zu vermarktenden Objekten etc.  Ergebnisdokumentation: schriftlicher Ergebnisbericht und Präsentation / Diskussion zentraler Ergebnisse in einem entsprechenden Gremium (Verwaltungsvorstand bzw. Planungsausschuss) Für die Untersuchung kann u.a. auf folgende Materialien, Daten und Analysen der Stadt Pulheim zurückgegriffen werden:  Zusammenfassung Basisinformationen der Stadt Pulheim (u.a. Auswertung Bevölkerungsdaten, Prognosen Altersstrukturen)  Wohnungsbestand und Bautätigkeit: Amtliche Daten (IT.NRW) zum Wohnungsbestand und zu Fertigstellung von Wohnungen (Neubau und Bestand) in Pulheim; Basis: Zensus 2011 und Fortschreibung; Grundstücksmarktberichte des Gutachterausschusses des Rhein-Erft-Kreises  Erfassung des Baubestands Baualtersklassen o Pläne mit Ausweisung der Baualtersklassen von Gebäuden mit Dekaden von 1960 bis 2010; ausgewiesen sind Gebiete mit einheitlichen Baualtersklassen sowie Gemischtgebiete; Stand: 02/2015; erfasste Ortsteile: Pulheim, Stommeln / Stommelerbusch, Sinnersdorf, Brauweiler / Dansweiler, Sinthern und Geyen o Tabellarische Darstellung der Baualtersklassen nach Ortsteilen und Dekaden mit Lagebezeichnung (Straßen) der jeweiligen Bebauungspläne o Für Gebiete mit einheitlichen Baualtersklassen in Pulheimer Ortsteilen: Quantifizierung der Flächen nach Baualtersklassen  Einwohnerstruktur und Wanderungsverhalten: Für Pulheim stehen über das Einwohnermeldeamt (aufbereitet durch KDVZ Frechen) u.a. folgende Daten zur Verfügung: Einwohner nach Alter, Geschlecht, Familienstand, Zuzugsjahr, Staatsangehörigkeit etc. und können für ausgewählte Wohngebiete auf Basis der Anschriften ausgewertet werden; Wanderungsverhalten: Zahl der Zuzüge / Wegzüge über die Gemeindegrenze hinweg und innerhalb der Gemeinde pro Jahr; darüber hinaus stehen auf Gesamtgemeindeebene verschiedene Bevölkerungsdaten für Pulheim des Statistischen Landesamtes IT.NRW zur Verfügung  Adressmaterial: Im Rahmen einer schriftlichen Haushaltsbefragung können gezielt Bewohner in ausgewählten Wohnvierteln entsprechend ihrer Anschrift adressiert werden (Quelle: Einwohnermeldedaten)  Weitere nutzbare Daten / Informationen: Verschiedene Geobasisdaten, u.a. Luftbilder über Onlineportale der Bezirksregierung Köln1 und über Amt 61  Ergebnisbericht und Fragebogen der Kölner Untersuchung zum Generationenwechsel in älteren Ein- und Zweifamilienhausgebieten (2012) 1 http://www.bezreg-koeln.de/brk_internet/geobasis/opendata/index.html 4